企业选址因素和原因

企业选址因素和原因（精选4篇）

企业选址因素和原因 第1篇

王健林分析万达广场兴旺原因 选址、定位等7大因素(转载)(2012-09-27 15:52:15)王建林表示，万达市场总体说，在现在全国消费市场增速下滑的驱使下保持增长的态势，尽管增长幅度没有以前那么多。而且作为在全国开出70多个连锁店，也没有听说哪个地方万达市场关门的，可能局部有点困难，调整了又很好。为什么万达市场能够开一个火一个？原因究竟在哪里？

第一，选址。大型购物中心，特别是综合性的购物中心不同于百货店，万达市场的选址原则上不会在城市的核心区。为什么？核心区的成本太高，收益投资率下降，而且租金未见得核心区就比郊区店多出3倍、4倍。所以一般来说选址遵循三个原则，一是交通便利，至少有两个主道，就是两个方向的道能够达到我们的选址，这样能方便进出，如果只有一个方向，将来人流一多，车流一多，堵车，进出困难，可能将来的收益和增长就会下来。

考虑居住人口，大多数是不看流动客人的，一般的高铁站、火车站、飞机场，一看很好，每天有一千万，万达原则上不考虑。为什么？这种流动客人很少有持续购买的行为，偶尔买个东西、吃个饭走了。而购物中心是需要不断的重复消费，有回头客，所以只考虑半径5公里的居住人口，万达广场（项目招商信息）的原则是半径50公里有30万住户可以。相近30公里没有相同业态，旁边有了大型购物中心的，万达广场一般不会选取。

第二，定位。定位时尚流行或者年青时尚，客户群在15-30岁，根据这个来讨论定位。一般来说快时尚品牌、比较便宜的餐饮、文化娱乐类，考虑这些东西，不是以高端作为我们的定位。明年会有两个，在世界范围内也少见的奢侈品购物中心开业，一个在长沙，一个在武汉，特别是武汉这个店，现在有超过150个奢侈品品牌，无论从立面设计、内部装饰还是奢侈品品牌的招商，可能会超过大中华地区包括香港在内所有的购物中心。但是不作为主打方向，做几个，第一个合肥，第二个长沙，第三个武汉，包括太原。这些地段核心区特别好，偶尔做那么几个，但不作为万达市场定位的趋势，我们就是中等偏上。这样的好处在哪里？三条，一大众消费而不是小众消费才有人气，抓奢侈品不会有人气，人气一少，购买客单价虽然会提高，但是附带的随机消费频率就会降低。我们有一个调查，所有的购买行为当中，目的性消费的行为一般就在20-30%，极少有超过30%的，有2/3是随机性消费，我可能去看电影，时间的关系，干脆吃顿饭，也可能随便买个东西，也可能看完电影之后K个歌，很多是随机的，从这个角度讲，大众消费才有人气。

二这种定位便于复制，便于“工厂”化的开展。2010年、2011年后我们开店提速了，明年是20个广场，17个酒店，2014年在建的将有22个广场，16个酒店，2014年往后每年不会少于20个广场、14-15个酒店的速度。开奢侈品，坏了，城市受限制，地段受限制，不利于做大。

三这种定位给我们留下了足够的提升空间，比如说上海五角场的店，当时做的是中档的店，但做着做着周边的社区成熟了，消费层次提升上来了，就会有一些高档的品牌进驻。假如某一个店真正作为城市中心，有更多的奢侈品品牌愿意进来了，第一我们谈判条件不一样了，第二装修也很简单，如果一开始做了奢侈品店往下降就很麻烦了。

第三，设计。设计是购物中心能不能兴旺的关键一环，甚至比定位更技术化。我作为几个银行的顾问，很多请我去看过他们贷款发生不良资产的购物中心，希望我能提供一些经验，能够帮他们把它提升起来，可是有些大型项目我去看完给他一个意见，我说只能把它炸掉重来，没有任何提升的办法。很简单，上海的松江，在大学城公交站的终点，很好的地方，做了48万平米，只做了六个楼层，荷载通通是普通的500公斤，这种怎么做？当时在打底坑的时候，我就跟三个股东讲，我说我给你一个诚恳的建议，要不要我来做无所谓，但是一定要停止，要修改。8万平米在一个空地上很容易判断方向，进到一个广场里去，8万平米一个人从一个口里进去就找不着了。第二你有没有根据商家的需要确定荷载和高度？但是他们舍不得投进其就把它炸掉，最后成为烂尾楼了。

广州的一个项目，也是这个问题，他们先后请了七八个招商团队，最后还是不行。我跟银行讲，我说我给你一个建议，把它炸了重来，为什么？算过，当时地上面积没有完全建完，只有30多万平米，成本也很低，也没有空调机电，10多亿，加上股东投进去的，40多个亿，你把它干掉，占地600亩，按照到今天这个地价盘出去，绝对可以多赢，银行收回贷款，股东收回原来投资，不至于破产，再一个施工队也可以拿到钱。可是当地领导是不是能下这个决心？这个项目没有任何办法能救得活，不是选址，选址没有问题，定位也没有问题，为什么出了问题？设计出了问题。

济南有一条街叫泉城路，900多年历史的一条很有名的商业街，现在这条街已经不太行了。为什么？在改造的时候，把街放宽到了70米，70米两个店之间怎么交流？我要到对面去70米，再回来100多米，所以最后形成的人就是在两边遛，中间没有人。最后没办法，在这条步行街上最后改为城市马路，很奢华，中间都是花岗岩。这样的例子很多很多，都是在设计上不懂。这说明商业设计不同于建筑设计，建筑设计的大师不一定懂商业，所以设计一定要请懂商业的人来做。

设计在这里讲一讲我自己的体会，三点：

一，交通优先，设计一定首先考虑车辆从哪进哪出，大型商业中心离不开车，不管是公共交通，特别是私家车，一定要考虑周边交通的关系，要能够迅速疏散、能够进来。不光是地面交通，地下几层的停车场能够很迅速、很容易找。交通的设计一定要作为重中之重，二，出入口的选择，作为一个大型的购物中心不是一个门，应该是五个、七个、八个门，最主要的两三个门应该放在做常年观察是人特别愿意走的方向，人很奇怪，人的思维走顺道，走哪个地方去就总往哪个地方走。商业上有一句名言叫“隔街死”就是这个道理，这个人老是从东边来，你就不能朝西，把出入口选好，特别是把人的出入口选好就像一个储蓄池一样把水兜得住。

三，人的路线，人的步行是有固定习惯的，人在购物当中的疲劳尺度也是非常有规律的。一般来说长度最好在400米之内，人购买东西一边走一片看，走了350米到400米就到了疲劳期了，如果一条线设计1公里长，肯定有一段是死的。万达商业规划院有一句名言叫“不走回头路”，从这头进去那头出，或者拐弯再“口”字形也行，很多人设计了好几条线，如果平行有两条线，有一条线的有一个地方肯定是冷的和死的。人走道习惯怎么走，做过试验，曾经做过平行四条街，这个项目最后被我们炸掉了，对着城市的步行街平着开着四个口，我的想法不是能都兜更多人进来？错了，有几条街就死了。要不一个方向往前走，拐个弯是可以的，就不走回头路。

第四，业态。一句话来说，更多的选择非零售业态，为什么这么说？一强调体验式消费，万达有一个明确的规定，体验式消费要大于50%，为什么？很多人觉得卖服装租金贵，可是你想10万平米全卖服装租金就下去了，如果搭配了各种各样的餐饮、美食、文化、娱乐等等，这些租金可能会少一点点，但是服饰的租金可能就会更大。再一个，不同业态的搭配会促进比较效益，会更好。所以提出体验式消费，特别是文化娱乐方面和餐饮业。

二餐饮比重大，每一个万达市场餐饮比重在租赁面积当中会超过20%，每一个万达市场原则上超过30家餐饮，多的有40多家。目前正在设计一个北京的大型项目，这里面有超过50家餐饮店。为什么做这么大餐饮？我在8年前提出来“做大餐饮”，而且把餐饮放到最顶楼。很多人当时有不同意见，我当时说了一句名言，我说中国的购物中心不是卖出来的，是吃出来的，民以食为天，中国好吃，再加上中国地域文化的区别，没有一个城市能够做的完全跟另外一个城市一样，习好完全不同。我们的餐饮还有一个规定，餐饮比重原则上减少联合发展品牌，联合跟着我们走的要大量减少，每一个城市招商要提供一份餐饮调查报告，要求排名前30家的店必须引进不少于20家，就是当地人喜欢什么把它引进去，30个店可能引进去22个，跟着我联合发展的就是8个，8个就是大家都能接受的这一类。餐饮比重恰恰成为我们一张王牌，实践证明我八九年前的判断是正确的。餐饮火了以后，租金跟二楼的服饰基本相同，而且人气往上走以后，也符合商业中的瀑布效应，到顶楼再慢慢走下来，也有人气一些。

三在业态选择上同业态尽量选一家，不选两家。比方说同样卖烤肉，同样卖快餐面，不要选一样，同样卖鞋可能只选一家，不要选相同的，来提升比较效益。

四商家的分级，万达把所有跟我们发展的几千个商家内部有一个评定ABCD，为什么这样做？两个原因，一个内部防止腐败，内部做一个规定，哪一类店只能选择A、B类的商家，哪一个店可以选择A、B、C类的，或者哪一个店四类都可以选择，防止出现人情商户。还有，也激励这些商家不断提升自己，给他更好的条件。

第五，管理。说了半天，最核心的一条—重于管理，我们是管理重于建设，重于投资。作为一个购物中心来讲，在管理方面有几条：一管理重于建设，万达对商业管理公司干部配备的级别和即将要调整的级别都比其他建设系统的要多，副总裁都不止一个，还有其他的职务配的也比较多，人员配置上要高于它，而且内部的工资上实行同等待遇，搞商业管理的一点不比开发房地产拿得少，还有其他一些措施。我经常讲，商业管理是万达的核心竞争能力，一定要重于建设团队。

二，要于解决问题，任何购物中心建设开业以后都会出现问题，万达也不是神，万达也出过多个购物中心开业以后不旺、不火的现象。比方说沈阳太原街万达市场，开业的头半年，那个位置多好，太原街城市步行街，开业以后居然人气急剧下滑，商家走了，或者关门，最高的时候达到20%，生意非常差。于是很多人产生疑问，是不是这个地方不适合做购物？经过我们团队的研究，设计团队、管理团队，还有研究部和很多同志一起反复搞了十几次的会诊，整个集团的CEO、总裁都去现场三四次，大家反复调查，最后形成结论定位出了问题，把所有商家重新进行调整，按照预前的方案，在三到五个月内调整了60-70%的商家，实践证明，对了，开业一年之际的时候，广场就开始兴旺起来了。类似这样的例子还有很多，出了问题的时候，要善于研究和解决问题，任何人都不敢说我开了就火了，什么都不用管，那就是吹牛。而且要干预面对问题，不能回避。我跟大家讲一个问题，一个购物中心或者一个百货点里面出现有商家关店或者走的现象的时候，刚开始出现就马上解决，否则等到50%一关，惨了，再一调整，信心各方面都出了问题了。

三，对商家进行扶持，比方说有的大型酒楼确实做得很好，店开的也不错，但是做餐饮的大型酒楼有连锁能力的不多，中国有几个餐饮连锁企业，但都不是酒楼类的，一个酒楼投资重装修几千万，原来万达有一个非常有名的商家就在我们扶持下做起来的，曾经是做电子游戏的，我们提供全部装修，钱你分八年再还给我就行了，形成连锁以后他就起来了。像电玩，我们曾经扶持他，人才跟不上，我们负责给你收款，收完款我们扣下来再给你，他形成气候以后我们再把人撤回来。没有这种心态，一开始上来就想着谈的越高越好，我在公司坚决反对把租金拉的越高越好，租金越高越好的时候的合同谈的时候就是风险，一定要有一个合理的租金，而且作为企业稍微大一点的，哪怕小企业干第一个购物中心也不能有马上榨取商户高租金的心态，也不利于你长期的兴旺。可能前期的一点点忍耐和投入恰恰环境以后的兴旺。

第六，信息化。集团多年前成立了一个信息建设管理中心，现在团队很大，完全自己研发软件，自己跟进，所有的租金管理、安全管理、报批文件，包括财务系统全部信息化。信息化了以后，规范了漏洞和失误，这也极大支持了商业管理公司的发展。

第七：标准化。标准化是信息化的前提，商业管理公司大概出了20本书，每一个项目都非常标准的规范下来，比方说《开店手册》，一个店开业就热成若干项，安全管理、租金管理形成了很多，必须按标准化进行，标准化漏洞少，而且把标准化的东西放在信息软件上以后，刚招来的人也会干。

企业选址因素和原因 第2篇

对于激烈的市场竞争而言,工程机械企业选址有着非常重要的作用,它对企业的生存和发展具有决定性的影响; 从某种意义上讲,正确的选址是企业成功的一半,厂址能否靠近原材料产地,劳动力资源是否丰富,地价高低以及生产协作条件等均直接影响企业的投资效益和运营效益。

2 文献综述

设施选址的方法有很多种,乔金友等的设施选址方法研究[1]给出了22 种设施选址的研究方法。运用Mahendra Singh在Journal of Indian Management中提出了Factor Rating Method: Vendor Evaluation System。[2]满海军在硕士论文研究了外资企业投资选址影响因素研究[3]、王楠等人在中国质量技术监督提出了因素评分法在机动车安检机构选址研究中的运用[4],汪小进等在工程管理学报研究了基于因素分级评分法的南水北调工程调度运行中心选址方案评估。[5]

3 方法原理分析

3. 1 研究对象

以工程机械生产企业的六个待选的工业园区(A区、B区、C区、D区、E区、F区) 为研究对象,针对该企业的销售因素、生产因素、政府扶持因素、人力资源因素、环境污染因素和交通运输因素六个一级指标展开调查。

3. 2 研究方法

3. 2. 1 研究方法

研究方法主要采用文献调查法、访谈法初步确定一级指标和二级指标,采用Delphi专家咨询法结合层次分析法确定各维度指标的权重,完成此次研究的三十因素选址系数评价指标体系的建立工作。

3. 2. 2 统计分析方法

对收集的资料整理审核后,所有调查资料全部输入计算机处理,采用Excel软件进行数据录入,并用两次输入法保证输入资料的正确性。应用SPSS 18. 0 统计分析软件进行描述统计及方差分析。

4 构建选址评价指标体系

4. 1 三十因素评价指标体系的建立

首先对评价指标体系的内容初步筛选。从建立指标体系的原则出发,结合收集分析数据在难易程度、完整性和重要性的需求,筛选出适合工程机械生产企业选址评价的相关指标,初步建立选址评价指标体系。其次进行专家论证,确定指标体系具体内容。根据选址评价的常用要素,结合对研究工程机械生产企业选址的调查和访谈,形成三十因素选址评价指标。

4. 2 指标体系权重的确定

根据工程机械类生产企业进行各个指标的成本分析,运用统计学的方法,科学、合理地确定各层每一项指标的权重。见表1。

5 运用选址评价指标进行评价

待选六个区分别有8 个不同的选址方案,总共48 个方案。对每个方案所有因素进行设定范围110 分,然后打分。用各个因素的评分与相应的权重相乘,并把所有因素加权值相加,得到每一个选址的最终得分。

计算每个方案的选址系数k:

其中: a为预先设定的最小系数,一般为1;

b为预先设定的最大系数,此处选为3,b除以a为即为系数的倍数;

x为最低实际得分平均值;

y为最高实际得分平均值。

得出每一个区内的不同方案的选址评价系数,如表2所示。

6 不同区的选址系数的比较

处理表2 得到的系数,去除最大值3 和最小值1,对其余数据进行方差分析。结果如表3 所示。

由分析可以看出,均值系数越大,表明该区待选厂址具有越高的选址得分; 标准差越小,表明该区的各个待选厂址之间的权重值比较稳定。

7 结论

文章利用因素评分法对工程机械生产企业选址方案作出评价决策,选出较好的方案。由上述过程可知,这种因素分级评分法思路清晰,决策结果较为合理,为今后的企业选址决策提供了新的思路和研究方向。

摘要：工程机械在施工建设过程中起着举足轻重的作用,工程机械生产企业也逐渐增多。文章结合工程机械企业选址的评价指标体系,使用因素评分法进行工程机械企业选址研究,并提出建议。

关键词：工程机械,企业选址,因素评分法,评价指标体系

参考文献

[1]乔金友,朱胜杰,王春瑞.设施选址方法研究[J].物流技术,2015(1):22-25.

[2]Singh,Mahendra.Factor Rating Method:Vendor Evaluation System[J].SCMS Journal of Indian Management,2015,12(1):25-37.

[3]满海军.外资企业投资选址影响因素研究[D].苏州:苏州大学,2014.

[4]王楠,李文婧,袁晓娟.因素评分法在机动车安检机构选址研究中的运用[J].中国质量技术监督,2013(11):68-69.

企业选址的关键因素 第3篇

假如人力成本在严重侵蚀企业利润，经营者是否应该选择将整个或部分企业迁移到人力成本更低的地区呢?

当然有可能这么做!但企业选址顾问公司World Business Advisers的总裁比利·乔坎普(Billy Joe Camp)认为，经营者应将眼光放长远，除当地目前的薪酬水平外还应该考虑到现在和未来的劳动力规模和特点。假如找不到足够的合格劳动力，搬过去也没用。他还提醒说，不管在什么地方，薪酬标准往往和行业挂钩，但在某些地区你可以通过工资以外的福利补偿等部分节约成本。

选址策划公司KLG的负责人蒂姆·内提(Tim Nitti)的观点也差不多，他说：“目前企业迁址最重要原因应该是，跟着人才走，除制造业以外。”在人才短缺的地区，人力成本会不断增加，而且人才不足会严重制约企业发展。“我现在几乎完全不考虑什么薪酬水平。”内提说，“我关注的是：能否在这里找到我需要的人才，而且这个地方的，人才市场规模是否会继续发展?这才能帮我控制今后的相关成本，并且招揽到合适的人才来发展企业。”

要对某地的人力资源进行评估，坎普建议加入对劳动力开发成本的考虑。很多地方会提供培训补助或其他支持来吸引企业搬迁，你还需要了解当地工人的职业习惯：“当地工人过去表现如何?”坎普问道，“这里的人有忠于企业的传统吗?这里的人以前是不是在你把他们培训熟练后就开始跳槽?或者是还没有可供参考的历史记录?”

要想找到这些答案，可以请当地的经济开发机构代为引荐现在正在经营中的企业代表，安排一些私人会谈机会。坎普说：“他们会坦诚得令人惊讶。”

假如你要把员工一起带到新地方，那很难压低他们的薪水。但内提认为，在当地市场的薪酬水平超过这些员工现有收入之前你可以不用再加薪，长期来说也能节约大笔成本。在新地方增加人手的成本也会更低。

企业选址因素和原因 第4篇

一个企业的环境优美，建筑布局合理，则使人身心愉悦、头脑清晰、思维敏捷，企业领导就较少出现决策失误，企业就会健康发展。相反，如果企业的环境和布局不合风水之道，就容易出现决策失误，导致经营业绩不佳甚至亏损。因此，一家企业要想在激烈的市场竞争中战胜对手、脱颖而出，除了在技术、服务和管理等方面苦练内功外，还应对环境风水予以足够的重视，这样，才能起到事半功倍的效果。

用现在的名词来解释，风水实际上就是一门环境选择和规划布局的学问。

企业要想获得好的风水，首先必须在选址方面进行统筹考量。

企业在具体选址时应当如何把握呢?

我国古代的《阳宅十书》上说，“凡院落左有流水谓之青龙，右有长道谓之白虎，前有清池谓之朱雀，后有丘陵谓之玄武；为最贵地。”

一直以来，人们将此作为选择吉址的依据。也就是说，院落的左边有流水，右边有大路，前面有水池，后面有丘陵，就是理想的位置。风水学最讲究藏风聚气，符合该种格局便是藏风聚气之地。

显然，无论是从人们的经验，还是亲身感受，房屋座落在这样的位置当然是非常好的了。

房屋的朝向，怎样为好呢?一般说来，是“座北朝南”为佳。“天下衙门朝南开”，人所共知。北京故宫的太和殿是最有说服力的例子。历代地方各级“政府”都有权为自己选择最好的地段，建造朝向南方的办公人楼。不言而喻，座北朝南的房屋，阳光充足，光线明亮，当然是再好不过的了。

但是，也不能生搬硬套，一概而论。房屋的朝向，也会因人、因周围建筑的布局而异的，不一定总是朝南为好。比如，在四合院中，不管是什么朝向，都是上房最佳；在U字型布局的住宅小区中，U型顶端的独立房子是“君位”，上好，两侧的独立房子则是“臣位”。再则，由于周易和风水的发祥地在中国北方的黄河流域，它的许多说法和经验都和这里的地理、气候、风俗、人文情况联系在一起。要是在世界其他地方，在异国他乡，就必须灵活运用这些原则了。例如，在澳大利亚，我们就不能说房屋“座北朝南”好了。因为，澳大利亚在南半球，太阳在它的北面，与位于北半球的中国正好相反，所以，他们那里的房屋自然是“座南朝北”为好。

有这样一个案例，有一家国外企业决定到中国投资，公司首脑指示一定要按照中国正宗的风水进行选址、布局。经过多方面的考察比较之后，最终确定由韩老师担当其环境顾问。韩老师为该企业确定的厂址，其周围环境完全符合风水上的选址要求。根据外部环境和企业的经营特点，他对车间布局、办公室的布置等诸多方面又进行了全方位的风水规划，其效果良好。该企业正式投产后，产品质量、经营状况和经济效益一直很好。地方政府对该项目给予了高度的评价。外国老板很满意，认为他要求尊重中国风水的决策是正确的，此后，凡有重大决策，他总要请韩老师当参谋。

随着经济全球一体化进程的不断加快和市场竞争的不断加剧，企业面临的经营压力也越来越大，发展前景充满变数。为使自己的企业在残酷的市场竞争中立于不败之地，除了不断提高产品质量、服务质量，以及管理水平以外，一些精明的企业领导人已经将视线投向传统文化领域，借助中国传统的风水理论改善自己的经营环境，并取得了一定的成功。一些著名企业都有了自己的风水顾问。