房地产投资计划书（精选8篇）
房地产投资计划书 第1篇
房地产投资计划书（贺军 20126475）一．宏观市场环境介绍
(一）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向
宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。
（二）市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低
从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。
（三）政策环境
1.国家政策：2月20号，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为“国五条”。“国五条”包括完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房，并确定扩大个人住房房产税到20%;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管等五项措施。
2.地区政策：南昌市对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%； ●对个人销售或购买住房暂免征收印花税； ●对个人销售住房暂免征收土地增值税； ●对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%； ●对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行； ●下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点； ●申请住房公积金贷款买房的，贷款的最高限额由25万元和30万元，相应上调为30万元和35万元。居民首次购买住房最低首付比例调整为20%，购买第二套住房也可比照享受首套住房优惠政策；住房公积金贷款最高额提高到35万元；市政府投入资金购买新建商品住房作为保障性住房。
国家出台国五条，限购等措施明确表明了国家打压房地产的决心，同时一线二线城市受国家政策影响比较大，房价暂时平缓前进。但是，就目前南昌政府对房地产作出的相关政策来看，南昌房价并没有受到很大影响，并且可以这样说，因为通货膨胀以及投资拉动需求的影响，房价还是在缓慢上升。
二．投资房产介绍（南昌市绿地香颂）
1基本信息
行政区域：红谷滩区
项目位置：红谷滩红角洲岭口路1188号（红角洲大学城）
交通状况：225路绿地香颂站。245路、512路、506路、504路
建筑类型：高层、小高层、低层
物业类别：普通住宅
主力户型：三居102平方米
开发商：江西绿地前湖置业有限公司
物业公司：上海绿地科瑞物业
物业费：“蝶墅”1.7元/月/平方米[1]
2价格信息
均价：5800 起价：5800 价格说明：均价5800元/平方米
付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款 历史价格：[2] 价格时间 最高价 均价 最低价 2011年06月15日 12000--11500 2011年05月26日 12000--11500 2011年04月22日 12000--11500 3楼盘详情
容积率：1.20 绿化率：35 总户数：1700 建筑面积：230000平方米 占地面积：103529平方米[3]
4配套信息
周边商业：洪客隆超市（即将开业）；国际展览中心。
周边公园：摩天轮、赣江市民公园、红角洲渔舟湾湿地公园、傩文化园、秋水广场、市民公园、周边医院：中寰医院
周边学校：南昌市十九中，大学城、南昌五中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小学、南昌航空工业学院、南昌大学；[4]
5售卖信息
开盘时间：2010年04月17日 入住时间：2011年12月31日 销售许可证：·B108#住宅楼[2010]17918,B109#住宅楼[2010]17878,A-1#住宅楼[2010]17880,A-5#住宅楼[2010]17881,B-5#住宅楼[2010]17882
销售情况：已售完
6项目介绍
绿地香颂其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、现代居住理念完美结合，打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。绿地香颂蝶墅全部售罄。高层面积三房98-105平米全城唯一，紧凑、全能。最后一栋火热预约中。[
三．投资方案
（一）投资方式选择 1.投资金额：75万
2.投资品种：75万投资南昌绿地香颂房产 3.投资分析
一，绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为 均价5800元/平方米 相比上个销售周期持平。
绿地香颂近35个月的销售价格持平；近9个月的销售价格上涨了300元，涨幅为5.5%； 与本项目2010年04月21日第一次对外报出的5500元相比，11个月以来，销售价格累计上涨了300元，涨幅为5.5%。
二，截止到12月11日为止，南昌地区在售住宅项目共72个。
近一个月内，共有1个项目的销售价格出现上涨，5个项目的销售价格出现下跌，另有66个项目的销售价格与之前持平。
所有在售住宅项目的销售均价为10,018.7元/平方米，近半年来持平。
三，绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为均价5800元/平方米。根据此楼盘产品的最大面积及最小面积计算出房屋价格、税费、生活居住成本的价格区间供购房者参考，则绿地香颂购置成本大体如下（此数字仅作参考，最终购置成本以开发商实际销售价格为准
以上是绿地房产和南昌市地产的对比图，以及绿地房产价格明细，我的投资总额是75万，所以我选择投资绿地香颂房产，款项一次性付清。
四．风险控制
（一）房地产投资风险
房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。1.通货膨胀风险(购买力风险)
指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。投资周期较长，只要存在通货膨胀因素，就要面临通胀风险。2.市场供求风险
指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。从总体上来说，房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。3.周期风险
指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。4.变现风险
指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，具有独一无
二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价损失。5.利率风险
利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。6.政策风险
政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。7.政治风险
房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险一旦发生，直接给建筑物造成损害，会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。
（二）风险控制
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。1.计算风险价值
风险报酬额是投资风险价值的绝对数形式，指的是由于冒风险进行投资而取得的超过正常报酬的额外报酬。风险报酬率是投资环境的风险价值的相对数形式，指的是额外报酬占原投资额的比重。
2.选择风险较小的项目进行投资。这种策略大大降低了系统风险的存在。3.加强市场调查研。，综合分析国家政策，经济环境，地段，环境，建筑品质，产权状况，价值分析以及市场供需分析谨慎投资。
4.通过投资组合分散风险。鸡蛋不要放在一个篮子里，分散投资，分散风险。多种组合策略投资。5.转嫁风险。可以通过购买相应的保险来讲风险转嫁给保险公司。
6.通过“期权”加以控制风险。期权投资可以给投资者一种在一定时期内以双方商定的价格买入或卖出某种商品的权利。投资者可以通过购买土地期权，贷款期权，预售预租等期权方式，减少投资的不确定性。
（三）投资预期收益 1.房地产投资预期收益
我预期在2014年9月卖出，因为南昌地铁1号线有望在2015年开通。在地铁开通前9月份有正值开学月，交通因素和时间因素此刻是天时地利人和。我预计房价涨幅为15%.也就是7200×1.15=8280元/平方米。若不考虑资金的时间价值以及购买债券和存入银行的利息收入，那么我收益是赚了1280元/平方米加上200元/平方米的差价，总收益为1480×91=134680元。
五．总结
房地产行业总来说只有发展前景的，并且在众多投资渠道里面，投资房地产是风险小收益大的一个投资措施，尽管现在中央在极力出台政策压制房价，但是短时间内房价不可能大幅度的下降，尤其是规模小的城市地方房价还有上涨的趋势。但是凡事投资都有风险，所以无论投资什么，都要谨慎分析思考后在行动。
房地产投资计划书 第2篇
一、企业须知：
1、申报建设投资计划前需先取得土地主管部门批复的土地用权的相关文件，以及规划主管部门批复的详细性规划或规划方案。
2、项目总投资应包括土地费用、前期费用、建安工程费、配套费及其它费用。
3、具备开发建设的项目资本金要求。
4、分期实施的项目，要按照规划注重项目的整体性，且每期规模原则不小于4万平方米。
5、建设投资计划审批时限为15个工作日。
二、各区县建委须知：
1、各区县建委要保证商品房投资计划审批工作依法进行，作到公开、公平、公正。下达的商品房投资计划应统一项目编号、统一计划格式，不得随意增加申报要件，并按照行政许可规定的期限办理。
2、各区县建委下达投资计划的地块要以土地出让合同规定的地界范围和批复的规划方案相对应，不得擅自拆解分期下达。
3、各区县建委正当在商品房项目投资计划下达三日内，将投资计划审批文件报市建委备案。
房地产投资计划书 第3篇
关键词：房地产投资信托,REITs,作用机制
房地产投资信托 (Real Estate Investment Trusts, REITs) 概念起源于19世纪60年代, 是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式, 投资者可以通过证券市场购买, 享受投资回报。REITs是房地产证券化的一种典型形式。
1 REITs的IPO和信号传递效应
REITs进行首次公开发行 (Initial Public Offering, IPO) 可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号, 也表明了房地产市场存在投资机会, 需要资金支持。投资者可以把IPO的发行主体视为REITs部门的内部人, 这些人可以发现房地产市场的投资机会。因此, 如果REITs通过IPO的方式筹集资本, 那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论。
在对REITs定价研究的基础上, 很多学者研究了IPO的信号传递效应 (Signaling Effect) 。Michaely和Shaw (1994) 、Benveniste et al. (2002) 以及Lowry和Schwert (2002) 认为, IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号。近期的一些研究认为, IPO行为是与市场偏好紧密相关的。这种信号效应可以从以下两个方面来探讨。
1.1 内部效应
非对称信息假说认为, IPO定价过低向投资者传递了公司优良的自身价值的信号。公司进行IPO后, 在市场逐渐获知公司的真实价值后, 公司进行再融资 (Seasoned Equity offerings, SEOs) 就可以获得比较优惠的价格, 也可以弥补IPO时的损失。因为REITs可以享受税收减免, 所以REITs没有动力去发行债券融资, 又因为REITs必须至少支付其净收入中90%的份额作为红利, 因而REITs不得不通过再融资 (SEOs) 的方式筹集资本。所以说IPOs和SEOs之间的信号链条对REITs来说非常重要。Chinmoy Ghosh, Raja Nag和C.F.Sirmans (2000) 采用信号传递模型 (Spiess和Pettway, 1997) 进行研究得出结论:IPO时定价过低的REITs更有可能在很短的时间内进行再次融资;定价过低幅度比较大的IPO导致REITs的资本是通过IPO和SEOs共同募集到的;REITs在IPO时定价过低, 那么它在再融资 (SEOs) 时也会低估发行价格。
1.2 外部效应
REITs进行IPO会增加整个市场的可销售的股份, 从而很有可能促使不同的房地产证券之间产生替代效应, 在整体市场资金量给定的情况下, 会对其他的在市场流通的房地产证券价格施加负面的压力。
因为REITs进行IPO时会披露出有关证券市场的相关信息, 因而有助于重估二级市场上流通的房地产证券。为了确定REITs在IPO时发送的信号信息是否在房地产证券的价格上反映出来, Aigbe Akhigbe, Jarrod Johnston, Jeff Madura, Thomas M Springer (2004) 对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究, 发现一般情况下, “竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益。Aigbe Akhigbe, Jarrod Johnston, Jeff Madura, Thomas M.Springer (2004) 选取了1982-2000年间在美国市场流通的123个REITs并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析, 认为在以下条件得到满足时, 该REITs在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显:该发行上市的REITs的规模比“竞争性”证券的规模大;市场条件不好时;进行IPO的REITs数量较多时;该IPO不是伞形合伙REITs (Umbrella Partnership REIT, UPREIT) 。总之, REITs进行IPO传递了一个可以改变正在市场流通的房地产证券估值的信号, 但该信号会随着IPO特点的变化而变化。
2 REITs的规模经济效应
多数研究者认为REITs存在规模经济特性, 认为REITs规模越大, 其运作效率越高, 因而主张REITs进行大规模并购。
Bers和Springer (1997) 使用1992-1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REITs的规模经济特性, 他们的研究结果表明了REITs规模经济的存在, 在他们1998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济, 实证研究证明, 规模大的REITs可在资本市场获得更优惠的债务条件。Ambrose和Pennington-Cross (2000) 的研究也证明了REITs规模经济的存在。Anderson et al. (2001) 使用DEA (Data Envelopmen Analysis) 方法估计了1992-1996年间REITs的规模经济和效率状况。
REITs采取内部治理或者采用外部治理对其运作效率具有一定影响。现实中越来越多地使用内部治理和内部所有权控制, 这有利于投资者协调管理层的利益和所有者的权益。Capozza和Seguin (2000) 调查研究了为什么采用外部治理的REITs不如采用内部治理的REITs表现得好, 他们的研究结果表明外部治理使用了过多的财务杠杆, 债务成本比较高。Bers和Springer (1998b) 的研究表明采用内部治理的REITs比使用外部治理的REITs规模上更有效率。
除了管理类型外, 使用债务的程度也会对REITs的效率造成或好或坏的影响。一方面, 债务利息的支出会减少现金流, 这会迫使管理层更加节约成本;另一方面, 高额的利息成本会使得REITs在成本上变得更加没效率。Bers和Springer (1998b) 认为使用更少债务的REITs也会变得更没效率。Anderson et al. (2001) 通过分析1992-1996年间的数据认为债务的增加和REITs投入的利用率呈负相关。
总的来说, 认为规模大的REITs具有规模经济的支持者认为, REITs在成本上是有效率的, 并且存在规模收益递增, 也就是说如果REITs扩大其投资组合并进而扩大其经营规模的话, REITs会从中获益。也有证据表明, 在1995-1997年间, REITs行业变得更加有效率。
3 REITs的抵御通货膨胀效应
早期的研究认为, REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系。根据Fisher (1930) 理论, 资产的预期名义收益等同于实际收益加上预期的通货膨胀率。在实际收益保持不变的情况下, 更高的通货膨胀率意味着更高的名义收益, 也就是说如果投资者想要维持同样的购买力, 那么他们会在出现高通胀时要求更高的名义收益。Sirmans (1987) , Hoag (1980) , Brueggeman et al (1984) , Miles和McCue (1984) , Hartzell et al. (1987) , Gyourko和Linneman (1988) 认为房地产是很好的通货膨胀的抵御物, 因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀。但是关于REITs是否能够抵御通货膨胀的实证研究的结果是不明朗的, Gyourko和Linneman (1988) , Goegel和Kim (1989) , Titman和Warga (1989) , Park et al. (1990) , Chen et al. (1990) , Liu et al. (1997) 认为收益和通货膨胀之间存在负相关关系。
John L.Glascock, Chiuling Lu和Raymond W.So (2002) 认为货币政策对REITs价格的变动有着很大的影响, 所观察到的REITs收益和通货膨胀之间的负相关关系只不过是货币政策变动的产物, REITs并不是很好的可以抵御通货膨胀的工具。这些研究结果和Darrat and Glascock (1989) 的研究一致。
4 REITs的低买卖价差提升交易的流动性
较大的买卖价差意味着较低的交易流动性, 较小的买卖价差意味着较高的流动性。由于REITs可以提供给单个投资者一个可以投资较大规模房地产项目的平台, 并且可以为私人投资者提供专业的管理服务, 在这个意义上REITs以独立实体进行作为的能力受到限制, 如REITs必须披露其应纳税收入中的90%。严格的披露规定可以减少不对称信息, 可以增加市场上交易的效率, 这也意味着REITs在IPO后的买卖价差会比较小。
Nelling, Mahoney, Hildebrand和Goldstein (1995) 认为权益型REITs的买卖价差就比抵押型REITs的小。与此相反, Below, Kiely和McIntosh (1995) 认为权益型REITs的买卖价差是最大的;John L.Glascock, William T.Hughes和JR.Sanjay B.Varshney (1998) 认为由于依附资产的不同产生了以下不同的结果:抵押型REITs的资产组合是由一些具有固定收益的被动管理的金融资产组成, 其买卖价差在所有类型中幅度最小;封闭式基金的资产组合是由权益型的可交易的被动管理的金融资产组成, 其买卖价差比抵押型REITs大得多, 又比一般股票小得多;一般股票的资产组合是由一些不经常交易的可移动的需要主动管理的实物资产组成, 其买卖价差幅度比基金的大, 但又比权益型REITs的小;权益型REITs的资产组合是由一些不经常交易的不可移动的需要主动管理的不可移动实物资产组成, 其买卖价差幅度最大。
Nelling, Mahoney, Hildebrand和Goldstein (1995) 发现REITs的买卖价差随着时间的变化而变化, 在1986-1990年间呈增加趋势。此外, 他们发现在NASDAQ上市的REITs由于市场规模较小, 因而相对于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs, 具有较大的买卖价差, 其中, 市场规模尤其是资本规模的大小决定着REITs相对买卖价差的大小, 这在Huang和Stoll (1994a) 对在NASDAQ和NYSE市场上流通的股票的对比研究中得到了印证。
5 REITs的投资组合多样化效应
早期的研究表明REITs具有低风险、低回报特点。Howe和Shilling (1990) , Chan et al. (1990) 以及Glascock和Hughes (1995) 研究发现REITs的系统性风险低于市场风险。Glascock (1991) 研究发现REITs的Beta系数随着市场条件的变化而变化:在市场处于上升阶段, Beta系数也增高;在市场处于下降的时候, Beta系数也降低。这意味着REITs的收益在市场大幅下降时不会受到很大影响。John L.Glascock, David Michayluk, Karyn Neuhauser (2004) 研究发现, 在1997年10月27日美国股市大跌中, REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半。在当日由于市场不确定性的存在, 所有证券的买卖价差的幅度都增加了, 但是在接下来的一天, 在市场的下降趋势发生部分逆转时, 其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大, 只有REITs的买卖价差在缩小。可见, REITs会为整个投资资产组合带来收益。
6 结论
一方面, 房地产业是典型的资本密集型行业, 房地产业的发展离不开金融的运作和支持。作为国民经济的支柱产业, 房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的重要标准。由于房地产业本身的特点和房地产金融政策的不完备, 大多数房地产企业经常处于资金缺乏状态。长期以来, 我国国内开发商以向银行贷款作为主要融资渠道, 中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展。
另一方面, 以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情。大量分散的社会闲散资金、机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具, 难以聚集起来进行房地产业的投资, 导致资本市场与房地产市场的脱节。发展房地产证券化, 利用房地产投资信托基金形式 (REITs) 募集社会资金, 可以缓解房地产业巨额资金不足问题和银行等金融机构的资金压力, 并降低以银行资金作为主要融资渠道的单一信贷风险的发生, REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势。而我国与房地产行业相关的现代资本市场理论与应用研究仍处于探索阶段, 房地产投资信托 (REITs) 的研究将为推动REITs在我国开展起到积极促进作用。
参考文献
[1]Chinmoy Ghosh, Randall S Guttery, et al.Contagion and REIT Stock Prices[J].Journal of Real Estate Research, 1998, 16 (3) :389-400.
[2]J S Howe, J D Shilling.Capital Structure Theory and REIT Security Offerings[J].Journal of Fiance, 1988, 43 (4) :983-993.
[3][美]陈淑贤, 约翰.埃里克森, 王诃.房地产投资信托——结构、绩效与投资机会[M].刘洪玉, 译.北京:经济科学出版社, 2004.
[4]李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析[J].河南社会科学, 2003 (6) .
[5]陈志鹏.发展房地产投资信托为房地产融资另辟蹊径[J].金融教学与研究, 2003 (4) .
房地产投资计划书 第4篇
创立普凯投资基金之前，姚继平曾担任德派克集团董事和执行副总裁，自1989年起负责该集团在中国大陆、印度尼西亚、中国台湾和印度的运营管理。之前，他曾在美国无线电公司(RCA)和台湾通用电气获得了15年的运营和管理经验。
在2010ChinaVenture中国投资年会上，普凯投资基金主管合伙人姚继平在接受记者采访时透露，普凯投资计划在未来3-4个月里，开始募集下一个人民币房地产基金。在投资步调上，2010年将保持1～2亿美元的进度进行投资。
去年在浦东第一批落户了人民币基金，而成长型基金等在天津注册，在谈到这个问题时，姚继平表示，上海在外资建人民币基金的政策和法律方面还有不清楚的地方，而天津这方面阻力较小，所以很多机构才会选择去天津注册。
对于GP同时建立人民币和美元基金可能会与LP产生冲突的方面，姚继平指出可能会涉及到LP的诚信以及与被投企业的资金选择问题。“整个投资过程，投资分析，整个记录，要很完整地呈现给美元LP，让他们了解到确实是这样的情况，否则我不能投出去，在这样的情况下借助投资案例表达我们确实是遵守当初的规定。”姚继平说。
以下为采访实录：
记者：普凯投资2010年的投资规模和计划是什么?
姚继平：今年人民币基金和美金基金合起来，预汁原则上在法律允许和可掌控情况之下，同时间投资是1亿～2亿美金投资速度。
记者：项目的进程如何?
姚继平：项目将维持既定的目标。我个人的背景是企业出身的，我们偏向于对先进制造业特别感兴趣，在以往的投资里一半在制造业，一半在消费品服务里。我们已经琢磨了7年，有很多经验和知识，所以在这两块花很多时间。
除此之外，政府非常注意的版块，比如先进的农业项日。要有效的，把某一个地方的物品传送到另外一个地方，最终让农民享受最大的利益。
对于TMT行业我们会保持距离，也许机会来丁也会注意。房地产行业方面，目前美元基金已经投完了，还有一个就快投完了，人民币刚刚募集完成，人民币基金也用掉了一半、在未来3～4个月，普凯可能开始要募集下一个人民币房地产基金今年房地产投资10个亿人民币左右。
记者：去年在浦东第一批落户人民币基金。而成长型基金和注册型基金注册在天津，从您的角度看这个趋势是什么?
姚继平：上海在推人民币基金，但是政策和法律还有不清楚的地方，到底作为外资背景的GP，投资到人民币里面的GP，是否能够被认定是一个人民币基金，上海市政府希望我们能够再等等。
我们人民币基金来源都是个人，钱给了你，连合伙制公司都不能成立。对我们有一定的压力，在没有办法取得上海市政府明确的说法时，我们去了天津，因为在天津有很多经验，在时间上比较能够掌控，我们因为时间被迫到天津注册。
记者：QFII制度怎么样?
姚继平：有美金GP组成了有限合伙人制，到底算本土人民币基金还是所谓的中外合资?到目前为止仍然是一个疑问。是不是说将来在任何投资不必经过适当的审批，如果说这个问题解决了。至少在上海地区解决，那么我们新的基金可能在上海注册。
在天津注册没有这个疑问的，跟本土基金是一样的。他们那边允许登记成立了。在上海要会很多部门，每个部门要有不同的意见出来，没有办法整合。比如说工商局没有问题了，可能到了外汇局有问题。
记者：比如投资一家公司，要在上海上市，这个问题主要会出现在什么环节?
姚继平：在上海IPO通过证监会没有问题，现在最太的问题是外汇管理的问题，GP本身的身份到底是什么?这个问题不是很清楚，到底一个外国背景的管理公司，在中国成立一个基金管理公司，这个层级是否代表本地公司?但是在天津所有的局处都达成一致的共识，他们认为没有问题，只要有两层的架构，法律上没有很清楚的规定。
记者：您说的两层架构是哪两层?
姚继平：比如在国外注册的管理公司，在中国先成立一个基金管理公司，再拿这个基金管理公司当做GP跟LP合组一个，变成第三层，第三层理论上被认定为本地公司。
记者：成立基金后也去其他地方投资吗?
姚继平：这个没有问题，在哪里成立都是中国的公司。不让你成立不是中国的公司。
记者：天津那边不在乎投资钱来源?
姚继平：我们用人民币进去的。
记者：投资人募集的钱从国外募集转换成人民币吗?
姚继平：不行的，一个国外的GP，无论GP来源到底是黄金还是人民币，GP只有1％，为什么还要认定国外背景?上海市政府提出，是否允许20％以内都认定成一个本土的基金。当时在这么谈，后来还是没有答案。我的理解是20％。天津也有这个问题，为了避免争议，最后的GP用人民币方式体现出来，我们用人民币给他，不是用美金，美金进来我们知道有案例也是没有问题的，1％是允许的，天津是没有顾虑的。
记者：您做人民币比较早，大家谈国内国外的LP,有没有新的做法?
姚继平：我觉得人民币是趋势和潮流，是不可避免，作为外资背景必须要正视这样的现象，我们在中国投资，怎么可以忽略本地的货币?从趋势来说，很多人都会考量，到底怎么解决?
第一个会牵涉到诚信的问题。
第二个牵涉到我们跟LP之间的问题。有的时候告诉你我会这样做，但是实际上不是这样做，就产生了诚信问题。我们通常会怎么做?很清楚，法律允许架构下，只要是红筹的。人民币是不能去海外投资，这个时候要美金投，还有一些限制性的行业，是中国政府规定，只能够人民币进来，这两块很清楚。
第三块是被投公司说，我坚决不要美金，我只愿意拿人民币，否则不要投了。这一块是灰色地带，因为LP说我怎么知道?他坚持诚信问题，整个投资过程，投资分析，整个记录，要很完整地呈现给美元LP，让他们了解到确实是这样的情况，否则我不能投出去，在这样的情况下借助投资案例表达我们确实是遵守当初的规定。
房地产投资计划书 第5篇
（一）工作目的：
投资计划是房地产开发项目立项的法律文件，是项目前期工作的要件之一。
（二）主管部门：
区建委投资计划科（总投资3000万以下）；市建委投资计划处窗口（总投资3000万以上）
（三）工作内容：
提出年度投资计划书面报告；
填写《房地产开发投资计划申请表》。
（四）要件：
1、《国有土地使用合同》或《国有土地使用证》或《建设用地批准书》；
2、规划主管部门批准的规划方案和规划成果通知书；
3、银行出具的资金证明。总规模5万平方米以下的项目存款额不得低于项目总投资的35%，总规模5万平方米以上的项目存款额不得低于年度建设面积投资的35％；
4、现状地形图；
5、项目所在地属城乡结合部的，需提供配套管理部门出具的配套论证意见。
（五）时限：
房地产投资计划书 第6篇
尊敬的委托人/受益人：
2011年3月21日，四川信托有限公司（以下简称“我公司”）发起设立的“川信-长春恒大绿洲房地产项目投资集合资金信托计划”（以下简称“信托计划”）正式成立，信托期限2年，信托资金募集总规模24,500 万元人民币。信托资金主要运用于对恒大地产集团长春有限公司（以下简称“长春恒大”）名下长春隆基房地产开发有限公司（以下简称“长春隆基”）进行股权投资，取得其49%股权，用于开发建设长春恒大绿洲项目。
本信托计划的信托资金保管人为中信银行股份有限公司。
本计划的信托专户为：
开户名称：四川信托有限公司
开户银行：中信银行股份有限公司长春分行营业部
银行账号：7481 1101 8680 0000 7
41本公司作为受托人，向您报告本信托计划2011年第2季度的信托事务管理事宜。
本公司对报告全部内容的真实性、准确性、完整性负责。
一、项目运行情况
（一）自本信托成立日起至本日，受托人恪尽职守、勤勉尽责、谨慎管理，忠实履行有关法律、行政法规和本项目信托文件的规定。
（二）本计划已将所募集的信托资金按照信托文件的约定用于向项目公司长春隆基进行股权投资，取得其49%的股权，长春隆基已办理完成工商变更登记并取得股权变更后的工商营业执照。长春恒大将其持有的长春隆基剩余51%的股权质押给我公司，并已办理强制执行公证手续。为保障投资者受益权，信托计划由恒大地产集团有限公司和Evergrande Real Estate Group Limited(3333.HK)提供连带责任担保。我公司已同上述两公司签署《连带责任保证合同》，担保已生效。
（三）本报告期内，项目公司长春隆基注册地址发生变更，由原高新开发区硅谷大街4000号一楼111A房间变更为长春高新开发区超然街长春恒大绿洲销售中心一层，并已完成工商资料变更。
（四）项目工程进度：
截至2011年6月11日，首期工程1#楼主体施工至二十五层，2#楼主体施工至二十二层，3#楼主体施工至二十四层，5#楼主体施工至二十六层，6#楼主体施工至二十五层，7#楼主体施工至十七层；二期工程4#楼主体施工至十七层，8#楼主体施工至十三层，12#楼及地下室底板绑筋阶段，12#商底土方施工阶段；
三期工程9#及地下室压桩完成，10-11#及地下室土方施工阶段。
（五）项目销售情况：
长春恒大绿洲项目已于2011年4月27日取得项目二期《商品房预售许可证》并已开盘销售，项目销售情况良好，销售进度快于预期。
二、资金使用情况
（一）本信托计划已将所募集的信托资金按照信托文件的约定用于向长春隆基进行股权投资，取得其49%股权，用于开发建设长春恒大绿洲项目。
（二）本公司信托账户资金收支情况
1．2011年3月21日，信托计划成立，募集资金总额人民币24,500万元；
2．2011年3月21日，向长春恒大支付股权转让价款24,500万元
3．报告期内，支付费用合计为人民币约585,962.10元。自信托计划成立以来，累计支出的信托费用总额为人民币585,962.10元，费用支出符合信托文件规定。
三、期间分配情况
信托计划成立后，受托人在每满一个信托年度及信托计划终止后向信托受益人分配信托利益。受益人预期收益率：
100万元≤认购金额＜300万元，预期年收益率为：9%/年；
300万元≤认购金额，预期年收益率为：10%/年。
本公司预计于2012 年3月下旬向受益人进行第1次收益分配。
吉林恒大华府首期项目贷款集合资金信托计划推介公告
一、基本情况
四川信托•吉林恒大华府首期项目贷款集合资金信托计划，发行规模为1.5亿元~2亿元。信托期限为24个月。信托资金运用于向吉林市恒大永盛房地产开发有限公司发放信托贷款，贷款用于吉林恒大华府首期项目的开发建设。贷款还款来源为吉林恒大华府首期项目的销售收入及借款人其他资金来源。
二、借款人简介
吉林市恒大永盛房地产开发有限公司成立于2010年，注册地址为吉林省吉林市丰满区松江南路488号，注册资本2亿元（已全部到位），法人代表为甄立涛。经营范围为房地产开发经营。吉林市恒大永盛房地产开发有限公司是恒大地产的控制子公司，主要业务为吉林恒大华府项目的开发建设。
借款人最终母公司为Evergrande Real Estate Group Limited（即恒大地产），于2009年在香港证券交易所主板上市（代码HK.3333），2011年7月20日（收市）总市值约为900亿港元，成为在香港上市的国内市值最大民营房地产股。恒大集团有限公司为恒大地产的国内经营实体，拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。恒大地产目前在广州、上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、济南、长春、中山等全国62个城市拥有多个地区公司，拥有优质项目112个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产多个产品系列，土地储备建筑面积达到9600万平方米。
2011年上半年，恒大地产累计实现合约销售额423.2亿元，排名国内第二，较2010年同期增长101.7%；累计合约销售面积611.7万平方米，排名国内第一，较2010年同期增长83.2%；累计合约销售均价每平方米6,918元，较2010年同期增长10.1%。
三、项目介绍
项目位于吉林省吉林市船营区晖春中路玄天岭公园北侧，属于西山高尚住宅片区，距市政府（政务区中心）及火车站（商务区中心）约3公里，开发条件成熟，自然环境优越。项目总占地面积127454平方米（约191亩），容积率约1.8，总建筑面积28.10万平方米。根据项目1.8容积率的低密度条件，和良好的周边自然环境，项目定位于大型高尚住宅内的高端产品，计划开发为吉林市精装修大型住宅项目。
本次信托资金投放的恒大华府首期项目占地面积65481平方米，建筑面积93315.48平方米,预计销售收入近6亿元。
吉林市位于吉林省中部偏东，行政管辖面积27120平方米公里，其中市区总面积3636平方公里，下辖4区、5县市；总人口452.4万人，其中市区人口235.7万人。开通有长吉铁路动车组，实现了吉林到长春的半小时生活圈。2010年吉林市GDP达到1850亿元，比2009年增长23.6%；人均GDP超过40000元(6000美元)，比2009年增长超过20%；总体实力在吉林省内仅次于长春市排名第二。2009年8月30日，国务院批复《中国图们江区域合作开发规划纲要》，标志着长吉图开发开放先导区建设上升为国家战略，也进一步助推了长（春）吉（林）一体化进程。吉林市位于长吉图开发开放先导区的核心位置，发展前景优越。
四、推介期
本信托计划设置两次公开推介期，第一次推介期募集齐0.5亿元，本信托计划即可成立。受托人可根据推介的具体情况延长或提前终止各次推介期。具体各次推介期以四川信托有限公司网站（）后续推介公告为准。
五、预期收益率
本信托计划受益人的预期年化收益率为10%/年~12%/年，具体依据持有的受益权份额数量按如下表格确定。预期年化收益率在信托期限内保持固定不变。
收益权类别
持信托单位数量区间
预期年化收益率
A类
200万元（含本数）~300万元（不含本数）
10%
B类
300万元（含本数）~1000万元（不含本数）
11%
C类
1000万元（含本数）以上
12%
D类
经受托人特定批准，200万元以下（不含本数）
10%
六、信托期限
24个月。
七、风险控制措施
（1）借款人实际控制人恒大地产（香港上市公司）及其国内运营实体恒大地产集团有限公司提供连带责任保证担保。
（2）资金归集计划。在借款期限满23个月之前，借款人必须启动资金归集计划，即在借款期限满23个月之前归集50%信托资金本金至监管账户，在借款期限到期5个工作日前归集剩余所有信托资金本金及利息至监管账户。
八、认购门槛
认购资金要求：认购起点为100万元，并可以按10万元的整数倍递增。按“金额优先、金额相等、时间优先、额满即止”的原则确认后签署信托合同。
九、信托资金募集账户
十、产品咨询
四川信托有限公司业务主办部门：投资银行部
信托经理：于宇光年 ***黄伟***
陈军***王鑫***
怎么投资房地产 第7篇
如今，黄金、期货、股票、基金、放贷等投资方式风险陡增，很多中小投资者都损失惨重。这样的投资环境、市场氛围，催生不动产投资持续走热。因为它更具前景、更能抵抗汇率变化、更具产业结构调整下的可持续发展性、并具备更高的融资价值。房地产投资，并不是快速回报的超高收益产品，却是更安全、更稳健、更长远的投资产品。
2投资房地产选对类型很重要
房地产类型很多，但要论利润与回报，还是投资公寓最具优势、获取的利益更高。公寓投资至少有两大利润增长线，第一条线为总价增值，第二条线为租金收益。
作为投资品，公寓的首要优势就是小户型、总价低、门槛低。相比住宅和商铺动辄几百万的资金要求，公寓更匹配中小投资者的投资需求，让更多普通老百姓能参与进来保护自己的资产不会贬值。
其次是功能多元，自住、出租、办公都适宜。市面上很多公寓产品配套完善，可以自住，也可以用来出租，有的还可以注册公司，具备多种功能，进退有度。
最后就是容易出租，同时租金收益稳定，相比商铺和写字楼，公寓的市场灵活度更高，市场目标客户群体更大。而租金情况也非常可观，回报率和稳定性远高于其它投资产品。
3投资公寓产品需认准四大标准
都知道投资公寓产品优势突出，然而目前市面上公寓产品繁多，到底什么样的公寓产品才最值得投资，怎么样才能选到好的公寓投资产品。
好地段
城市生活节奏一直以“快”而著称，上下班流动性明显。投资公寓，地段因素尤为重要，社会上的单身白领、年轻夫妇和商务人士是公寓的主要承租对象，在商业繁华地段、高校周边、地铁站附近的公寓投资前景看好。
好品牌
市场上，公寓项目众多，容易犯上选择困难症，但品牌可以作为一个选择的标准。品牌实力不足的开发商，可能会出现货不对版、质量不过关、规划中的配套无法实现等等问题。所以在选择的时候，多考虑有实力的开发商，且工程进度、工程形象展示都较好的公寓项目。
好环境
好的环境决定公寓的发挥。公寓的主要承租对象多为年轻人，他们讲究品位，向往自由，注重私密，对于生活品质的追求及居住环境的审美往往较高，舒适宜居 的环境对其吸引力往往更大。
好管理
购买公寓基本上算是一种长线投资，物业管理的水平，将决定租值。公寓产品由于总价低、投资门槛低，比住宅受到市场欢迎，但后续运营如果无法跟上，那么投资客回报率将大大降低。选择有品质的高端公寓，能够有效提高投资的回报。
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房地产投资计划书 第8篇
所谓房地产, 是指土地和房屋及其权属。在我国土地归国家和集体所有, 企业只能取得土地使用权, 因此房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及其构建物。按照企业持有房地产的意图, 房地产可以分为自用房地产、作为存货的房地产和投资性房地产。自用房地产, 是指企业为了生产经营、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产, 是指房地产开发企业在正常生产经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。投资性房地产, 是指企业为赚取租金或者资本增值, 或者两者兼有而持有的房地产。非投资性房地产是指企业持有的除投资性房地产以外的房地产, 包括自用房地产和房地产开发企业作为存货以备销售的房地产。企业拥有的房地产或用于日常生产经营, 或作为存货准备销售, 或用于赚取租金, 或用于资本增值。用于日常生产经营和作为存货准备销售的房地产即为非投资性房地产;用于赚取租金和资本增值的房地产为投资性房地产。
投资性房地产主要包括: (1) 已出租的土地使用权, 是指企业通过出让或者转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。例如, 甲企业缴纳了一笔出让金后从当地政府取得一块土地使用权, 使用年限为30年, 甲企业将该土地使用权出租给乙企业使用, 合同约定租期为5年, 乙企业后又将该土地出租给丙企业, 租期2年。本例中, 对于甲企业而言, 出租的土地使用权符合投资性房地产的定义, 作为投资性房地产进行初步确认和计量;对于乙企业而言, 虽然出租方式为经营租赁, 但该土地使用权为乙企业经营租赁取得, 并非通过出让或转让取得, 故而不能确认为投资性房地产。 (2) 持有并准备增值后转让的土地使用权;按照国家规定认定的闲置土地, 既未出租, 其持有目的又不是为了日后增值后转让, 因而不能确认为投资性房地产。 (3) 已出租的建筑物, 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。对于企业以租赁方式取得后又出租给其他企业使用的建筑物, 因企业对该建筑物并未拥有产权, 也不能确认为该企业的投资性房地产。企业拥有的用于经营旅馆或者饭店的建筑物, 虽然也能赚取收入, 但因不符合赚取租金或者资本增值的持有目的, 因而也不能确认为投资性房地产。
2 投资性房地产的转换
《企业会计准则第3号———投资性房地产》第十三条规定, 企业有确凿证据表明房地产用途发生改变, 满足下列条件之一的, 应当将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产: (1) 投资性房地产开始自用; (2) 作为存货的房地产, 改为出租; (3) 自用土地使用权停止自用, 用于赚取租金或资本增值; (4) 自用建筑物停止自用, 改为出租。因投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式两种, 本文分别对非投资性房地产与采用成本模式进行后续计量的投资性房地产和采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产间的转换进行了分析。
2.1 采用成本模式进行后续计量投资性房地产的转换
《企业会计准则第3号———投资性房地产》第十四条规定, 在成本模式下, 应当将房地产转换前的价值作为转换后的入账价值。成本模式下, 非投资性房地产与投资性房地产间的转换如图1所示。
2.1.1 非投资性房地产转为投资性房地产
非投资性房地产转为投资性房地产, 包括作为存货的房地产转换为投资性房地产和自用房地产转换为投资性房地产。
(1) 存货转换为投资性房地产, 通常是指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁方式出租。对于这种转换, 企业应于转换日 (通常为房地产的租赁期开始日) 按该项存货在转换日的账面价值, 借记“投资性房地产”, 原已计提跌价准备的, 借记“存货跌价准备”, 按其账面余额, 贷记“开发产品”等科目。
(2) 自用房地产转为投资性房地产的, 企业应于租赁开始日, 按照固定资产或者无形资产的账面价值, 将固定资产或者无形资产相应转为投资性房地产, 按该建筑或者土地使用权在转换日的原价、累计折旧或者摊销、减值准备等, 分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧 (摊销) ”、“投资性房地产减值准备”等科目。
例1:甲企业是从事房地产开发业务的企业, 2010年1月1日, 甲企业与乙企业签订租赁协议, 协议规定, 甲企业今日起将其开发的一栋写字楼及总部办公用的办公楼以经营租赁方式出租给乙企业, 租期一年。当日, 该写字楼的账面余额为5500万元, 并计提减值准备500万元;办公楼原价7000万元, 已计提折旧500万元, 计提减值准备300万元, 假设甲企业决定采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。 (本文中所有会计分录的单位用万元表示, 下同)
甲企业2010年1月1日, 应做如下账务处理:
2.1.2 投资性房地产转为非投资性房地产
投资性房地产转为非投资性房地产包括投资性房地产转为存货和投资性房地产转为自用房地产。
(1) 投资性房地产转换为存货, 即房地产企业将用于经营租赁的房地产收回后重新开发用于对外销售。房地产企业应于转换日 (租赁期届满并且企业权力机构决议明确表明将其重新开发用于对外销售之日) , 按该项投资性房地产的账面价值, 借记“开发产品”, 已计提的折旧或者摊销, 借记“投资性房地产累计折旧 (摊销) ”, 原计提的减值准备, 借记“投资性房地产减值准备”科目, 按账面余额, 贷记“投资性房地产”。
(2) 投资性房地产转为自用房地产, 应将投资性房地产相应转换为固定资产或者无形资产, 转换日为房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产或者经营管理的日期。此时, 企业应在转换日将该投资性房地产的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等, 分别从“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧 (摊销) ”、“投资性房地产减值准备”等科目, 转入“固定资产”或“无形资产”、“累计折旧”或“累计摊销”、“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”等科目。
例2:承前例, 假设甲与乙的租赁协议于2010年12月31日到期, 经董事会决议, 甲企业决定将收回的写字楼进行重新开发后对外销售, 将收回的办公楼继续用于总部办公。此时, 投资性房地产 (写字楼) 的账面价值4800万元, 其中, 原价5000万元, 累计已计提折旧200万元;投资性房地产 (办公楼) 账面价值6000万元, 其中原价7000万元, 累计已计提折旧700万元, 计提减值准备300万元。甲企业对投资性房地产采用的是成本模式计量。
2010年12月31日甲企业的账务处理如下:
2.2 采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产的转换
在公允价值模式下, 非投资性房地产与投资性房地产间的转换如图2所示。
2.2.1 非投资性房地产转换为投资性房地产
《企业会计准则第3号———投资性房地产》第十六条规定, 自用房地产或者存货转换为公允价值模式计量的投资性房地产时, 投资性房地产按照转换当日的公允价值入计价, 转换当日的公允价值小于原账面价值的, 其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的, 其差额计入所有者权益, 待该投资性房地产出售时, 将计入资本公积的部分转入当期损益。
(1) 作为存货的房地产转为投资性房地产。企业应将该项房地产按转换日的公允价值入账, 借记“投资性房地产———成本”科目, 原计提跌价准备的, 借记“存货跌价准备”科目, 按其账面余额, 贷记“开发产品”科目。同时, 若转换日公允价值大于账面价值的, 将其差额计入“资本公积———其他资本公积”科目, 待该房地产处置时, 因转换计入资本公积的部分应结转至当期损益, 冲减其他业务成本;若转换日公允价值小于账面价值, 将其差额计入“公允价值变动损益”。
(2) 自用房地产转换为投资性房地产。企业应将该项房地产按转换日的公允价值入账, 借记“投资性房地产———成本”科目, 按已计提的累计折旧或累计摊销, 借记“累计折旧”或“累计摊销”科目, 已计提减值准备的, 借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”, 按其账面余额, 贷记“固定资产”或“无形资产”, 其转换日公允价值与账面价值差额的处理方法同“作为存货的房地产转为投资性房地产”。
例3:沿用例1, 甲企业采用公允价值模式对投资性房地产进行计量, 2010年1月1日, 该写字楼的公允价值为5300万元, 办公楼的公允价值为6000万元。
则甲企业于2010年1月1日的账务处理如下:
2.2.2 投资性房地产转换为非投资性房地产
《企业会计准则第3号———投资性房地产》第十五条规定, 采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时, 应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值, 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
(1) 投资性房地产转换为存货。企业应于转换日, 按该项投资性房地产的公允价值, 借记“开发产品”科目, 按该项投资性房地产的成本, 贷记“投资性房地产———成本”科目, 按该项投资性房地产累计的公允价值变动, 贷记或借记“投资性房地产———公允价值变动”科目, 转换日其公允价值与原账面价值的差额, 借记或贷记“公允价值变动损益”。
(2) 投资性房地产转为自用房地产。企业应于转换日, 按该项投资性房地产的公允价值, 借记“固定资产”或“无形资产”科目, 按该项投资性房地产的成本, 贷记“投资性房地产———成本”科目, 按该项投资性房地产累计的公允价值变动, 贷记或借记“投资性房地产———公允价值变动”科目, 转换日其公允价值与原账面价值的差额, 借记或贷记“公允价值变动损益”。
例4, 沿用例3, 甲企业对出租的写字楼和办公楼采用公允价值计量。该经营租赁协议于2010年12月31日到期, 经董事会决议, 甲企业决定将收回的写字楼进行重新开发后对外销售, 将收回的办公楼继续用于总部办公。当日, 写字楼的公允价值为5600万元, 办公楼的公允价值为5800万元。
甲企业于2010年12月31日的账务处理如下:
参考文献
[1]财政部.企业会计准则2006[M].北京:经济科学出版社, 2006.
[2]中国注册会计师协会.2011年注册会计师统一考试教材——会计[M].北京:中国财政经济出版社, 2011.