交易流程说明范文（精选9篇）
交易流程说明 第1篇
证券场内交易的交易流程
一、B股场内申报方式
(一)电脑申报
B股证券商在场内买卖B股做法与A股相同，即均需公开申报买卖。上海证券交易所场内申报方式采用电脑申报。B股证券商在场内申报买卖时，须一次性完整地报明股东帐号、证券代码、买卖方向、价格、数量及结算会员代码等规定要素。
场内电脑申报，是通过与交易系统主机相连接的终端机实现的。当申报由终端机键盘输入后，将直接输送至交易系统主机，然后由主机对每笔申报按“价格优先，时间优先”的竞价原则进行撮合成交。
(二)申报价位和数量的有关规定
B股买卖申报价格的最小升降单位是0.002美元，申报数量以“股”为单位(买入申报必须是1000股的整数倍)，每股面额为1元人民币，B股面值及发行价格以人民币计，其发行价在发行时，折算成美元，在此以后挂牌、交易与结算均用美元进行。B股交易实行价格涨跌幅限制，除上市首日的证券无涨跌幅限制外，每只证券的交易价格相对于上一交易日收市价的涨跌幅度不得超过10%，即每只证券涨跌限价为(1±10%)x上一交易日收市价。
同时，为防止交易员输单出错或人为造价引起股价剧烈波动，上海证券交易所对申报价格升降幅度进行限制，具体规定如下：
1.任何高于市价的卖出委托均可自由申报
2.任何低于市价的买入委托均可自由申报
3.高于市价的买入委托的递增幅度不得大于电脑即时揭示价位的10%
4.低于市价的卖出委托的递减幅度不得小于电脑即时揭示价位的10%
高于市价的卖出和低于市价的买入委托均难有机会成交，因此可以放开不加限制;而高于市价的买入和低于市价的卖出几乎具有100%的成交机会，因此，对其限制可以防止人为造价和交易员操作出错。
(三〉零股申报
零股交易是指不足一交易单位的委托买卖，因此不足1000股的委托买卖即为零股交易。目前本所规定，买入不能有零股申报，而卖出可以申报零股卖出。
三、B股对敲交易和回转交易
(一)对敲交易
对敲交易是指定的买方和指定的卖方以议价的方式，对相同的.证券，以相同的价格和数量，经证券商撮合而产生的交易。对敲交易一般用于B股大宗的买卖委托。运用对敲交易，大宗的买卖能以同一价格成交，这符合买卖双方的利益。同时，以对敲交易来处理大宗买卖，可以减少市场的价格波动。除此以外，对敲交易对于减少交收的对手方、简化清算程序、防范交收风险等均能起到较大作用。
由于对敲交易是以议价而非竞价的方式进行，因而在成交价格处理上，如管理不严，则有可能对买卖一方造成不公正。目前本所在对敲交易的处理上有下列操作规定：
1.对敲交易的数量一般控制在5万股以上
2.对敲交易的价格一般控制在当日最高和最低成交价之间
3.对敲交易须由场内交易员填单申报，并由本所场内监理人员根据上述原则确认之后方可成交。
(二)回转交易
回转交易是针对B股实行T+3交收制度而设立的交易方式，它能减少投资人的持仓风险，增强B股的流通性。本所在1993年10月间引进了回转交易制度。
交易流程说明 第2篇
一、流程图
1、出让方挂牌申请流程：
1、会员注册：出让方在华东林业产权交易网上注册成会员；
2、递交挂牌申请：出让方到当地的华东林业产权交易所分中心填写《项目挂牌申请书》，或直接登录网站录入挂牌信息申请挂牌；
3、受理审核：华东林业产权交易所及其分中心工作人员受理、初审挂牌申请，核对相应权属证明、身份证明、评估报告、批复文件等原始资料。
4、签署《林权挂牌出让申请书》：挂牌申请初审通过后，华东林业产权交易所与出让方签署《挂牌交易合同》。
5、缴纳保证金：挂牌申请初审通过后，缴纳保证金。
6、终审：对初审信息、《林权挂牌出让申请书》、缴纳保证金进行终审。终审通过后，进行信息披露。
2、竞买方竞价申请流程：
1、会员注册：出让方在华东林业产权交易网上注册成会员；
2、递交竞价申请：出让方到当地的华东林业产权交易所分中心填写《竞价申请书》，或直接登录网站找到对应挂牌项目递交竞价申请；
3、审核：对用户信息、竞买资格进行审核。
4、缴纳保证金：审核审通过后，缴纳保证金。
二、有林权出让意向的需向交易中心提供以下材料：
1、营业执照、组织机构代码证（出让方为自然人的提供身份证）；
2、林权证、林权证后附四至范围图、林地照片、山林现状图、主要林木资产及其它资产清单；
3、流转获取的林地需提供林地承包合同；
4、评估报告；
5、转让公告表；
6、集体林权流转需要村（组）民代表大会或村民会议2 /3以上同意；国有林权流转需提供省级有关主管部门的批件；个人林权流转需林权权利人签字同意；企业林权流转需提供股东（合伙人）会议决议；
7、森林、林木、林地流转公示情况；
8、再次流转的需提供经林地所有权权利人同意的证明；
9、法律规定的其他材料。
三、竞买方需向交易中心提供以下材料：
交易流程说明 第3篇
随着我国经济的快速发展和人民群众收入水平的不断提高,人们的金融服务需求日益增加,所要求的服务标准也越来越高。近年来,我国各地频繁出现银行营业网点排队人数多、等待时间长、业务办理时间长等问题,增加了客户的时间成本,客户满意度较低。商业银行网点排队问题不仅被媒体不时报导,也为银行业监管部门所关注。
当前,在提升服务能力、缓解网点排队压力方面,各商业银行也采取了很多措施,包括优化网点布局、调整窗口服务组合、加快发展电子银行业务、加大客户分流力度、增加自助服务设备、简化甚至取消部分银行业务申请表等。这些措施的总体特征是引导客户少去网点,减少客户和柜员互动的机会与时间,在一定程度上减轻了网点服务压力,取得了一定的效果。但是,当客户办理诸如开立银行账户、大额存款等必须在网点处理的业务时,上述各种措施的成效就大打折扣。因此,对于那些不能通过电子渠道分流,必须由柜员与客户在网点办理的业务,如何才能提高业务处理效率成为研究的重点。
二、研究现状
对于商业银行的服务能力和服务效率问题,特别是当前商业银行的网点排队问题,近年来不少学者进行了研究,提出了很多缓解网点排队压力的建议。伍建志和黄晓宇(2011)认为商业银行要加强网点排号器的应用,合理安排窗口服务,减少客户等待时间。李华敏和张辉(2011)提出商业银行应进行客户分流管理,大力发展电子渠道,实行弹性工作制,以缓解营业厅高峰时的工作压力。严盖(2011)认为商业银行服务流程与控制存在缺陷、服务渠道与系统缺乏有机组合,建议加强服务流程管控,做好渠道分流,特别是加强电子渠道建设,减轻网点服务压力。隋兵(2011)提出可以通过对客户的分类,形成差异化的服务窗口,并根据业务量进行动态设置,从而最大限度发挥银行窗口服务能力。吴国平和吴胜(2012)认为合理采用排队服务系统,大力发展电子银行,加大银行员工培训力度可以有效缓解网点排队压力。郑红(2012)建议通过优化网点排队系统、加强电子渠道建设、加大客户分流力度、合理进行网点布局来减轻网点压力。
从各位学者的研究成果来看,学者们主要基于“网点分布、窗口分型、客户分流”的宏观分析逻辑,普遍认为需要加强商业银行电子渠道建设与客户分流、加大网点排号系统应用、合理设置商业银行营业网点并加强营业网点窗口管理,但对微观层面的分析,即商业银行交易流程优化却缺乏具体的有针对性的高效服务研究。
三、虚拟柜员服务模式设计
无论是商业银行已经采用的提升服务能力的举措,还是学者们的研究,都很少涉及具体银行交易流程优化,都将银行业务的处理逻辑和办理时间作为常量来研究如何缓解网点排队压力。实际上,银行业务的流程优化可以有效降低单笔业务的办理时间,增加单位营业时间的业务处理能力。本文以银行单笔交易流程优化为依托,提出了一种基于自助服务终端和银行门户网站的虚拟柜员服务模式。
(一)基本理念
银行交易可以分为非金融性交易和金融性交易,非金融性交易主要包括开折、开卡等账户管理类交易,该类交易必须在柜台办理。金融性交易以账务处理交易为主,包括存款、取现、转账等多类交易,该类交易可受理的渠道相对广泛。
对于具体某项银行交易业务而言,其交易细节包括柜员对具体的客户信息的操作。一般而言,客户信息可划分为客户基本信息(身份信息、账户信息等)和客户交易信息(交易类型、交易金额、交易日期等)。非金融性交易主要包含客户基本信息。金融性交易一般同时包含客户基本信息和客户交易信息。
目前,随着电子银行业务的迅速发展,各商业银行为广大客户提供了多种电子银行服务渠道(ATM、网上银行、电话银行、手机银行等)。这些电子银行服务渠道虽然可以实现对账务处理和理财投资等金融性交易的“柜面替代”,但仍然有很多非金融性交易,特别是以账户开立和业务初次申办为代表的非金融性交易仍必须由客户前往银行网点办理。对于这些不能利用电子渠道进行业务分流的交易,降低其业务办理时间,加快其业务处理效率,可减轻网点服务压力。
虚拟柜员服务模式将银行交易分为信息录入和信息复核两部分,并把信息录入的操作前移,变柜员录入为客户通过自助服务终端或银行门户网站自助录入,柜员仅负责信息复核。柜员完成信息复核后,相关交易即办理完毕。虚拟柜员服务模式既不需要柜员进行信息录入,剔除柜员录入耗费的时间,又能把一部分信息合法性检查工作交由系统处理,减轻了柜员的信息完整性校验工作量,从而最终减少交易的业务办理时间,加快业务处理速度,提升银行服务能力,最终减轻银行网点服务压力。
(二)交易流程
银行应用虚拟柜员服务模式办理客户交易时,将按照工作流程的处理方式进行业务办理,具体流程设计如图2:
具体业务处理逻辑为:
1.客户通过银行自助服务终端或门户网站录入客户基本信息和交易信息(客户身份证件类型、证件号码、交易金额、交易账户等)。
2.银行自助服务终端或门户网站对录入信息进行有效性验证(比如身份证号码必须为15位或18位,且符合一定规则,有效性验证是为了保证录入信息的正确),将客户基本信息与交易信息送回银行核心系统储存且设定储存期,生成客户服务号,提醒客户去柜台办理该笔交易所必须携带的证件和办理时间。客户可打印或保存其录入的信息。
3.客户前往银行营业柜台,提交有效身份证件、必须的交易凭据以及客户服务号。柜员审核客户身份证件真实有效。
4.银行柜员通过输入客户服务号,调出客户所要进行的交易,对柜面显示的客户录入信息进行复核。如需刷银行卡或存折,则提示刷卡或存折并验证密码。
5.柜员按照交易流程,完成交易,打印相关凭证,系统将服务号置为已使用。
四、虚拟柜员服务模式应用分析
(一)服务对象
虚拟柜员服务锁定的客户群体是具有一定金融和计算机知识,对等待服务时间比较敏感,对银行服务有一定粘性,但资产不符合VIP要求的客户。这类客户群体在大中型城市广泛存在,这也是大型商业银行城市零售业务战略转型中需要挖掘的主要客户。
(二)业务风险
在虚拟柜员服务的设计中,将柜员操作环节的信息录入与信息复核分开,柜员有可能没有正确复核客户已录入信息,从而形成风险事件。为防范风险,在虚拟柜员服务设计与真实柜员操作中,必须注意以下几点:
1.必须保证银行自助服务终端或门户网站提供的交易入口安全可靠,相关客户信息的传递应该进行加密,防止病毒侵入。
2.客户录入信息后,相关后台系统对录入的数据应进行完整性和合法性校验。
3.客户前往柜台办理业务时,银行柜员需验证客户身份证件,银行卡、存折及密码,客户服务号等交易相关凭据。
4.银行在使用虚拟柜员服务模式办理具体业务时,客户仍必须前往银行柜台办理。柜员按照一个完整的交易流程进行操作,唯一的区别是该交易中原来需要柜员录入的信息已由客户自助录入,柜员仅负责信息的复核。
(三)经济效益
虚拟柜员服务模式表面上占用了客户自身的时间,但对客户来讲,在银行自助服务终端或门户网站上进行一笔信息录入所占用的时间远少于在银行柜台通过手工填单—排队—等待柜员录入所需的时间,而且客户可以利用其在网点等待时间完成相关信息的录入。对于已在网点取号等待的人来说,在自助服务终端完成部分业务操作也是减少其在网点驻留时间的有效途经。
对于客户,减少了客户网点排队时间,更多的客户可以及时办理业务。对于柜员,经过虚拟柜员服务预处理的交易减少了柜员手工输入客户信息的时间,相对增加了柜员在单位时间内可办理的业务笔数,既可以提高其工资收入,又能减轻其工作压力。对于银行,同样的服务时间可以提供更多的服务,缓解了网点排队压力,履行银行的社会责任,提高了包括社会效益的银行效益。
(四)可用性评估
虚拟柜员服务模式的着眼点是将一个完整的交易拆分成信息录入和信息复核两部分,前者由客户完成,后者由柜员完成。客户不能通过银行自助服务终端或门户网站完成一笔完整的交易,这是其与网上银行、ATM、电话银行的主要区别。虽然上述渠道可以完成一笔完整的交易,但是对于不能进行“柜台替代”的交易无能为力。简化申请表或客户“免填单”着力点是减少客户办理业务的环节,从而减少业务办理时间。虚拟柜员服务模式是在客户“免填单”的基础上,将那些客户免填但实质上柜员必须录入的要素由客户在自助服务终端或银行门户网站上完成,将做加法变为做减法,从而有效减少柜员办理业务的时间,提高银行服务能力。
五、结论
虚拟柜员服务模式将相关交易划分为信息录入和信息复核两部分,信息录入纳入客户自助处理环节,信息复核由柜员完成。在没有破坏银行风险防控体系的情况下,能减少柜台单笔业务办理时间,增加营业时间内网点业务办理笔数,有效减轻网点服务压力,使客户、银行、柜员三方均受益。
摘要：针对当前突出的商业银行网点排队问题,总结银行已采用的措施和缓解网点服务压力的研究成果,指出当前银行的现实措施和学者的研究成果在微观层面的欠缺。从银行业务处理交易着手,对客户办理的银行业务进行逻辑分析,提出了基于自助服务终端和银行门户网站的虚拟柜员服务模式,同时指出此种模式对缓解商业银行网点排队压力的重要意义。
关键词：商业银行,网点排队,虚拟柜员,流程优化
参考文献
[1]伍建志,黄晓宇.银行叫号机系统服务效率分析[J].现代金融,2011(1):26-27.
[2]李华敏,张辉.顾客等待容忍度与银行排队服务系统的优化[J].金融论坛,2011(2):29-34.
[3]严盖.商业银行服务管理问题与对策研究[J].金融论坛,2011(11):62-66.
[4]隋兵.基于顾客感知价值导向的商业银行顾客服务流程分析[J].商业时代,2011(20):33-34.
[5]吴国平,吴胜.商业银行排队服务系统与顾客等待关系研究[J].上海金融,2012(8):110-111.
交易流程说明 第4篇
《交易证》办理说明 第5篇
根据铁建设[2010]39号关于印发《铁路有形建设市场管理办法》的通知、铁建设[2008]56号文关于印发《铁路有形建设市场交易规则》的通知和部有关规定，铁道工程交易中心是承担铁路大中型建设项目承发包交易活动的铁路有形建设市场，为铁路建设项目勘察、设计、施工、监理、物资设备等项目招投标设立的固定交易场所。实行市场交易准入制，招标人和投标人进入交易中心进行招投标活动均应办理《交易证》。对申请入场参加招投标活动、符合市场准入条件的单位办理《交易证》，同时配发数字证书。现就办证事宜作如下说明：
1、证件类型：
《交易证》分一次性和三年期两种，持三年期《交易证》在有效期内可参加其交易范围内的招投标项目交易；一次性《交易证》按入场招投标项目办理，只限参加本项目交易。交易人可自愿选择并按有关规定办理。
2、办证条件：
2.1 具有法人营业执照、业绩和信誉良好企业单位根据其资质等级或相关证书按有关规定办理建设、勘察、设计、施工、监理类《交易证》；根据产品生产许可证、特许证或检测报告办理物资设备类《交易证》。
2.1.1 招标人凭铁道部批准项目招标的相关文件办理建设类《交易证》。
2.1.2 办理施工类《交易证》的企业，必须具备铁路工程施工总承包特级、一级资质，铁路电务一级资质，电气化工程专业承包一级、二级资质，铁路铺轨架梁工程专业承包一级，房建工程总承包特级资质、一级资质;公路、港口与航道、水利水电、矿山、市政公用工程总承包特级资质。
2.1.3 办理勘察类《交易证》的单位必须具有工程勘察综合类甲级，专业类甲级和乙级资质。
2.1.4 办理设计类《交易证》的单位必须具有工程设计综合类甲级、铁路行业甲、乙级、专项甲级资质。
2.1.5 办理监理类《交易证》的单位必须具有铁路综合工程甲、乙级以及公路、矿井、城市轨道、电力、通信、房屋建筑等专业甲级资质。
2.1.6 办理物资设备类的单位必须具有产品的生产许可证或特许证，无生产许可证或特许证产品根据省部级检测报告，审查办理。
2.2 不符合 2.1 款规定的单位办理《交易证》，须铁道部建设主管部门批准后，可办理一次性《交易证》。
2.3 办证单位应具备访问互联网的条件和能力。
3、办证程序：
3.1 填报和打印交易证申请表。
3.2 备齐资料到铁道工程交易中心申请办理
3.3 办理具有数字证书和电子印章的电子钥匙
3.4 将数字证书与交易证的信息做关联
4、交易申请表填写说明：
4.1 “申请单位”：按工商登记注册名称填写。有变更者按变更栏名称。
4.2 “资质等级”：由施工、勘察、设计、监理单位按资质证书中的等级填写。
4.3 “经销方式”：由物资设备供应单位选择填写“直销”或“代销”。
4.4 “交易证种类”：选择填写三年期或一次性。
4.5 “单位地址”、“法定代表人”、“企业性质”、“营业执照注册号”、“注册资金”：按工商营业执照内容填写。
4.6 “交易类型”：选择填写建设、勘察设计、施工、监理、物资设备。
4.7 “传真号码”：填写本单位常驻地的传真号码，有路电的填路电传真号码。
4.8 “交易内容”：施工、监理、设计单位根据资质证书的承包工程范围或工商营业执照的营业范围，物资设备单位根据生产许可证或检验报告等相关证件填写具体交易内容。招标人根据批准文件填写。
4.9 承诺内容可填写：自愿申请铁道工程交易中心三年期或一次性的《交易证》（一次性的《交易证》注明参加交易的招标编号），遵守国家相关的法律、法规、规章，遵守市场交易规则，履行应承担的相关义务，诚实交易。
4.10 交易联系人：应安排能经常到铁道工程交易中心了解信息、在交易活动中担当交易联络的人员担任。
4.11 上传附件：上传附件应为副本的彩色扫描件，多张图片请先复制到Word文档内，上传Word文档，具体细节请点击在线填报内的“查看说明”。
5、证件使用
《交易证》为交易准入的书面凭证，以备查验。在铁道工程交易中心参加招投标交易网上交易活动时使用存储数字证书和电子印章的电子钥匙，按照《铁道工程交易中心电子招投标管理实施办法》（试行）参加交易活动。
6、补证程序
如果交易卡或交易证遗失,按交易中心规定程序补办,先由单位出申请补办证明,在交易中心网站刊登交易证(电子钥匙)遗失公告,公告期3天后,凭单位介绍信给予补办。(下载：补办证明.doc；遗失声明.doc)
7、公司名称变更
如果公司名称发生变更的,须按更新交易证的程序重新填报并附上工商局出具的变更证明（原件及复印件）以及《公司名称变更声明》来交易中心办理相关手续。(下载：公司名称变更声明.docx)
8、其他：
8.1 一次性《交易证》须有项目招标编号后方能办理。
8.2 持证单位受到停业整顿，取消一定期限交易资格或吊销营业执照，交易中心暂停其《交易证》使用或收回《交易证》。
8.3 《交易证》有效期满可根据需要重新申请办理。持证单位名称、资质等级、法定代表人、交易内容、交易联系人等发生变化，应由交易联系人持单位介绍信、交易证（电子钥匙）及有关证明材料，30 日内到铁道工程交易中心交易部办理《交易证》变更手续。
8.4 《交易证》不得转借、涂改。
8.5 铁道工程交易中心网址为： 作为固定的信息发布渠道，招投标信息、相关法规制度和交易中心的情况介绍都将及时公布，请各单位注意及时访问。
铁道工程交易中心 2008年5月
交易部（办证）
受理人市电路电
郝铁铮 010-51840221 021-40221 罗静明 010-51840218 021-40218 李无为 010-51840223 021-40223
沈洋（技术咨询）010-51840220 021-40220
地址：北京市海淀区北蜂窝路5号院一号楼八层（铁道部南门东侧，北京铁路局西门，铁道资金结算中心北侧）邮编： 100038
房产交易流程 第6篇
1、商品房交易。
房地产交易中数量比较多的是从开发商处购得房产即商品房买卖。
1）房屋相关信息落实
在个人购买住房（主要是住宅）前首先会对欲购买的房屋相关信息进行落实和比较。通常考虑的是房屋的价格、地理位置、交通环境、房屋实际质量（预售房屋除外）、教育及生活设施配备、开发商实力、物业公司服务、按揭状况、房屋升值潜力等。只有消费者在综合考虑了以上的各个因素之后，对该房产的相关状况认可后，才会进入实质购房程序。
2）相关证件审查
个人购买商品房时候应当进行对开发商的各种证件进行审查，以确保最终购买的房屋具有合法的手续，能够获得该房屋的所有权。通常表现为房屋的 “五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。
①《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。所谓的“小产权房”因为是在集体土地上所建设，并未产生土地所有权性质的改变，因此不会有国有土地使用证。②《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。房地产商即使取得建设用地的批准文件，但未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。③《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。④《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。⑤《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发商若能提供《商品房预售许可证》，说明开发商所预售的期房符合国家政策规定，其他三证已经取得，所售楼盘达到符合国家政策规定的底线。
审查上述“五证”的时候应当要求销售人员提供原件，同时自己保留复印件。如果销售人员仅提供复印件，则需要对复印件进行核实。
3）对房屋权利的审查
如果仅仅是对上述 “五证”的审查，并非已经完成了审查程序，有些时候开发商会将已经被抵押或者已经销售的房产进行销售。因此，购房时需对房屋的他项权利和房屋是否已经被销售情况进行核实。如果出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
4）签订房屋认购协议书
商品房认购协议是商品房买卖合同双方当事人在签订商品房预售合同或者商品房现房买卖合同之前所签订的法律文书，是对双方交易房屋相关事宜的初步确认。即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为约定的是买卖双方为将来订立合同进行谈判的权利义务，而并非最终必然导致签约结果的发生，所以签署认购协议书并非是在购买商品房时的必经阶段。
但是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商
品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。
5）签署商品房买卖合同
签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，合同也是销售中最重要的法律文件。合同一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。商品房买卖合同多为政府部门提供的格式合同。购房者签订合同时候应当对所达成的条款进行核实，对于格式合同文本中未涉及的内容应当签订补充文本。
6）商品房按揭
鉴于目前房价较高，购房者能够一次性全额缴纳购房款的比例较少，大多数采取银行按揭支付房款。商品房按揭一般采用下列程序进行：
①售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。
②贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。③借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。
④借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。
⑤经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户(保险采取客户自愿原则)，并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。⑥借款人以后只要每月(每季)在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。
⑦贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。
7）入住
购房者完成缴款义务后，开发商应当开具通知单，购房者凭通知单据同物业管理公司办理验房手续。如果经过对房屋验收，购房者对房屋质量没有异议，应当签署验收单据。房屋验收后，购房者须签订物业管理合同、预交物业管理费、签署业主公约，填写装修申请表、缴纳装修保证金、领取钥匙。经过房屋装修后，经物业管理公司验收未违反装修合同的，退还装修保证金，购房者即可完成入住程序。
8）过户
最后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。关于税收事宜下文将进一步阐述。
2、二手房交易流程
二手房交易过程与商品房交易流程基本相似。但是也有不同之处。
1）证件审查
二手房需要审查房屋出售人的身份证件是否为房屋所有权人相一致。如果是房屋所有权人是未成年人，出售人以所有权人的监护人（未成年人的父母）身份出售的，则应要求其提供户口簿原件，以证明二者之间的身份关系。同时，还应当要求处分人提供处分未成年人房产的合法依据（公证书或者是判决书），同时保留户口簿复印件。
2）合同签订
如果房产证上面显示的有共有人，则需要共有人共同签署买卖合同；如果房产证上没有显示共有人，但出卖人已经结婚的，则应当由其妻子或丈夫共同签署出售合同，同时复印其户口簿或者结婚证书。以避免出售人的配偶以不知情为由主张撤销买卖合同，形成不必要的诉讼纠纷。
3）附属设施名称变更及债务审查大多数二手房都已经居住一段时间，同时还办理有线
电视、固定电话、宽带等设施。买受人在买房时往往同时接受上述附属设施，此时买受人应当办理相关手续变更事宜，变更缴费主体，同时查询原业主是否有拖欠水电费、暖气费、电话费、物业费等情形，以避免购房人承担原业主债务。户口的迁出也是实践中常引发纠纷的问题，应当明确约定。
二、商品房交易税收和规费
（一）税收
1、印花税
根据财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定，商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，即买卖双方各按万分之五的税率征收；房屋所有权证按权利、许可证照税目，每件贴花5元。财税[2008]24号文件规定，经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。即个人买卖房地产，买卖双方按交易合同记载金额万分之五的税率缴纳印花税，只有购买经济适用住房的人免缴涉及的印花税。
2008年国家为了增进房地产消费，财政部、国家税务总局又进一步调整了个人应缴印花税，规定：2008年11月1日起对个人销售或购买住房暂免征收印花税，即不仅是对购买经济适用房的个人免征印花税，而是对所有销售或购买住房的个人均暂免征收印花税。但是非个人购房的仍应当缴纳印花税。
2、土地增值税
财税[2008]137号文件规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。即从2008年11月1日起，对居民和非居民个人转让自有住房，均暂免于征收土地增值税。
3、契税
财税[2008]137号文件规定，2008年11月1日起对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。
4、营业税
营业税的税率为5.5%。2008年12月开始个人的转让普通住房（即二手房）所应缴营业税有所下调：超过两年转让的（以前为超过五年）免征营业税；两年之内转让的，按照转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税（以前为按其转让收入全额征收）。
5、所得税
根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）的规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对其实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。但是对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
（二）规费
个人购买房屋不但应当依法缴纳税收，同时还应缴纳相关规费：
1、交易费，购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%，住宅按照3元/平方米，由开发商缴纳。
土地交易流程 第7篇
三、乙方（协调方）保证甲方具备摘牌报名资格（唯一）；
四、乙方佣金=双方确认成交价（楼面地价）—摘牌成交价（楼面地价）*规划建筑总面积；
五、乙方可向甲方提供建筑劳务发票；
六、具体流程：
1、双方确认地块位置；规划条件；
2、商议《合作协议》确认交易价；（商谈之前，甲方须向乙方出具银行兑账单）；
3、签订《合作协议》
4、乙方运作土地挂牌及规划条件等；
5、挂牌公告发布（地块符合协议的条件），6、甲方注册公司，取得营业执照后，甲方在工商银行设立甲、乙双方共管账户；
7、甲方将乙方应得的佣金50%，存入共管账户；
8、乙方为甲方提供符合摘牌资格的报名手续；
9、甲方摘牌，与市国土局签订成交确认书后当日，将共管账户的佣金支付到乙方指定的账户； 10、10个工作日内，甲方与国土局签订土地出让合同；
11、出让合同签订后三日内，甲方向乙方支付余下的50%佣金；
12、合同中止。
注：
1、甲方在签订成交确认书前，无需向乙方交纳任何费用。乙方前期运作的所有费用包含在佣金。
2、合作协议可由甲方的投资方（企业）先行签订，待甲方成立的摘牌公司成立后，将协议的权利义务转至新公司。
附：
招拍挂流程
1、发布公告；（包括：地块位置、面积、用地性质、规划条件、起始价、摘牌时间等）
2、有意单位到拍卖中心领取资料；
3、准备报名资料（包括公司营业执照、银行资信证明等）
4、在区开具报名资格函；
5、购买建设用地指标（30万/亩）；
5、将摘牌保证金（按挂牌土地起始总价的25%计算）汇入拍卖中心；
6、持公司报名资料、区的报名函、保证金汇款凭证、建设用地指标证，到拍卖中心报名；
7、摘牌，与国土局签订成交确认书；
8、10个工作日内，与国土局签订土地出让合同，9、签订出让合同后30天内，交纳土地总价的50%土地款；
10、此后的60天内，交纳土地总价的30%土地款；
11、此后的900天内，交纳土地总价的20%土地款；
12、交纳土地总价3%的契税；
13、取得国地证。
交易流程说明 第8篇
临汾市资产调剂产权交易中心,作为全市区域内合法的综合产权交易机构,同时也是临汾市唯一的产权交易有形市场,现隶属于市国资委。其主要职责:负责办理全市国有资产(包括企业、行政事业单位的整体或部分资产)的产权转让和兼并、破产财产中的财产处置业务、闲置资产调剂、公物拍卖、旧机动车交易及非上市国有股权转让等。2005年以来,该中心为临汾市各类资产进市交易做了大量卓有成效的工作,很大程度上盘活了国有闲置资产,促进了企业国有资产的合理流动,有效防止了国有资产的流失,基本实现了资源配置市场化、交易过程阳光化和干部成长安全的廉政目标。
1 主要做法
1)科学制定交易规则。在实际工作当中,严格遵守《中华人民共和国企业国有资产法》、《中华人民共和国拍卖法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部令第3号)、《企业国有产权交易操作规则》、《北方产权交易共同市场章程》、《临汾市企业国有产权转让管理暂行办法》等相关法律法规,结合实际,制定了《临汾市资产调剂产权交易中心交易规则》,并根据形势和政策变化,及时对各项规章制度加以完善和改进,重点对交易程序、交易规则、从业人员工作守则等进行了相应细化和改进。同时,针对不同性质的交易主体,提供更详细具体的规则、资料和更人性化的服务。
2)合理评估资产价格。在跟委托方达成转让和处置协议后,该中心就积极参与到资产的清点和评估中,协同资产评估中心等部门科学合理地评估资产价格,并对产权交易实物资产进行科学统一保管,确保资产不流失。同时,积极参与到改制企业的清产核资工作中,为熟悉企业情况及进入产权交易程序奠定了良好基础。
3)严格交易程序,规范操作行为。2005年以来,该中心不断探索和完善工作规则、程序,进一步规范企业国有产权交易行为,维护出资人的合法权益,促进企业国有资产合理流动,在严格遵守中纪委提出的产权交易进入市场等四项制度的同时,制定了详细的产权交易流程,并对每项流程办理时限、提交资料清单、实物资产处置程序、企业闲置及报废国有资产处置流程等进行了公开说明,确保了交易行为的公开、公平、公正,维护了产权交易的合法性、规范性、真实性,保障了国有资产保值增值。几年来,该中心以规范企业国有产权转让行为、加快国有经济布局和结构战略调整、促进企业国有资产合理流动为宗旨,进一步规范入市交易行为,确保了国有资产的保值增值。截至2011年8月,共计入市交易14宗,总交易金额达7 693.18万元,超出评估值184.6万元,增值率达2.5%。其中,平阳钢铁厂破产财产和非破产财产动产,评估值64.5万元,成交额76.5万元,增值率18.6%;临汾电视台报废信号塔评估值2.55万元,成交额3.5万元,增值率37%。
4)加强队伍建设,确保交易安全有序。为加强工作人员业务素质,该中心订阅了专业性的刊物和书籍;每月组织一次集体学习,重点学习相关法律法规和业务知识;强化办公自动化操作技能,提高工作效率和业务水平;积极参加行业会议,学习先进地区的产权交易经验。在搞好业务学习的同时,该中心还大力开展廉洁从业教育,开展了以思想道德建设为核心,以政风行风建设为重点的思想作风大整顿,进一步提高了全员廉洁从业意识,达到了经济发展、干部安全的廉政目标。
5)构架信息桥梁,扩大信息覆盖面。在积极建立健全有形市场的同时,逐渐构建、规范无形市场。近年来,在做好信息网络硬件配置的同时,构建了中心交易网站,并与全员单位、新浪网交易频道会员单位、北方产权共同市场会员理事单位等,初步实现了产权交易信息全国共享。
6)拓宽业务领域,提升服务水平。在做好全市国有资产(包括企业、行政事业单位的整体或部分资产)的产权转让和兼并、破产财产的处置、闲置资产调剂等项业务的同时,先后取得了全市公物处理权,罚没物品、无主物品、抵押物品、民用物品的交易拍卖权等,并获得了从事产权转让中介服务的资格,可受政府、法院或当事人委托,进行国有产权(含非上市公司股权)的转让交易、闲置设备调剂、罚没物品拍卖、旧机动车交易和企业兼并、破产的中介服务等相关的咨询服务。并根据形势发展需要,积极探索“五大平台”建设,在巩固发展国有资产交易平台和金融、保险、债权机构的产股权、债权转让的金融资产交易平台的基础上,努力搭建以文化知识产权、城市特许经营权、环境资源权益、农村土地承包经营权等新的产权资源流转等为内容的权益性资产交易平台;以非上市股份公司和非银行金融机构有限公司股权集中登记托管和私募股权交易为内容的股权托管及私募交易平台;与银行、四大金融资产管理公司等机构合作,为企业提供融资、重组、投资等中介服务为内容的投融资服务平台,不断提升服务全市经济发展的能力和水平。
2 几点体会
构建产权交易综合平台,实现公共资源配置市场化、运作阳光化,不仅能提高企业国有资产的利用效率,促进资源的优化配置、保值增值和效益最大化,也有利于规范权力运行,从源头上预防和治理腐败。
一是规则明确是前提。“无以规矩难以成方圆”。制定科学合理的交易规则,一方面可以方便交易双方,另一方面也可减少权力寻租空间,进一步规范权力运行,使交易合法、合规,健康运行。
二是严格程序是关键。“严守规则,各行其道”是交通安全的要求,同样适用于各项活动和各类交易行为中。严格按照程序办事,最大限度减少人为因素干扰,既可极大地减少处置的随意性,防止资产流失,又能使腐败等行为无缝可
三是队伍建设是重点。交易行为的健康运行,一方面取决于从业人员的业务素质,更重要的取决于从业人员的廉洁素养。必须在加强业务学习的同时,不断提高从业人员的道德素养、廉洁意识,在作风养成上狠下功夫,不断提高从业人员对腐败侵蚀的免疫力,增强抵抗力,确保阳光执政。
四是保值增值是根本。盘活资产,最大限度发挥企业国有资产的价值,是产权交易的根本目的,必须保证它的保值增值,严防借机套取国家资产,损公肥私。
3 建议
一是按照“决策、执行、监督”三权相分离、相制约、相协调的行政管理改革思路和“政府引导、统一平台、公开交易、规范运作、依法监管”的原则,整合全市限额以上的工程建设招投标、政府采购、经营性国有土地使用权出让、国有集体资产产权交易等各类公共资源交易机构,构建统一开放、竞争有序、规范高效、透明廉洁的交易平台,形成决策相对集中、执行专业高效、监督及时有力的公共资源配置交易运行机制,从而避免“政府权力部门化、部门权力利益化、部门利益个人化”现象,切实解决长期以来存在的行业分割、同体监督、管办不分、职责不清等难题,对于促进源头防腐,充分保障公共利益将产生深远而又积极的影响,从而确保全社会和谐健康发展。
二是推动自律,清理中介。在行业中建立交易失信惩戒、守信奖励、不良行为记录和查询等制度;建立网上诚信平台,及时就交易行为中的不良行为和违规违纪等问题发布公告,并严肃处理相关部门和人员,推动公共资源交易诚信制约机制建设。
资产证券化的交易流程与风险分析 第9篇
关键词：资产证券化；微观风险；宏观风险
一、资产证券化的概念及交易流程分析
目前，学术界对于资产证券化并没有一个公认的概念，简而言之为：将具有稳定未来现金流的缺乏流动性的资产集中起来，重新组合成可以在市场上自由买卖流通的证券的行为。资产证券化对基础资产的要求至少应符合两个条件：一是资产必须为缺乏流动性或者流动性较差，二是资产必须能带来可预见的未来现金流。
一次完整的资产证券化过程应包含以下十个步骤：（1）确定基础资产并组建资产池；（2）设立特别目的机构（SPV）；（3）发起人向特殊目的机构（SPV）出售资产；（4）信用增级；（5）信用评级；（6）发行评级；（7）发行证券；（8）资产支持证券的上市交易；（9）管理资产池；（10）清偿证券。
二、资产证券化的风险分析
1.资产证券化的微观风险
资产证券化微观风险有很多表现形式，比如利率风险、汇率风险、信用风险、现金流风险、提前偿付风险等。本文主要介绍微观风险中的隔离风险、提前偿付风险和法律风险。
资产证券化的实质就是风险隔离，风险隔离在资产证券化风险研究中占有重要地位。如果证券化资产不能与发起人或SPV的破产风险相隔离，那么发起人或SPV一旦破产，证券化资产将可能成为发起人或SPV的资产参加破产清算，从而损害投资者的利益。提前偿付风险是指借款人因种种原因在贷款到期之前，偿还其部分或全部借款；或借款人破产后其资产被拍卖偿债，从而造成贷款者的现金流量出现非预期性变化，导致其信贷计划遭到破坏的风险。法律风险包括欺诈风险、相关文件或证券失效风险、法律的不确定性和法律条款变化的风险等，属于非系统性风险。
2.宏观风险
（1）金融危机。资产证券化产生的初始目的是风险转移和风险分散，然而，受到利益的驱使以及在法律制度的漏洞下，资产证券化逐渐被过度利用和滥用，由此产生的风险也逐渐被放大，最终会对金融市场的稳定产生不利影响。
（2）通货膨胀。资产证券化就是将缺乏流动性的资产经过结构化重组，将其转变为可以在市场上自由买卖和流通的证券的行为，但可被证券化的资产的前提条件是必须具有可预见的未来现金流。正因为如此，资产证券化市场规模近年来迅速膨胀，达到了惊人规模。这些资产证券化的债券可以作为抵押向银行贷款，一旦贷款成功，大规模的货币就会流向市场，最终，如此规模的货币增发必然导致严重的资产通货膨胀。
（3）逆向选择。以美国的次级抵押贷款证券化为例，贷款金融机构为获得高利润，会降低信贷标准，这样大量不合格的贷款者获得金融机构的贷款，产生了逆向选择。证券化机构又将这些信贷作为基础资产证券化，通过独特的风险隔离，再加上信用？级，使得资产支持证券结构变得很复杂，进而透明度降低，导致投资者对基础资产的价值、风险等信息了解甚少，市场的信用评级机构便成为获息的唯一渠道。于是投资者通过选择那些高收益的证券，使得高风险的次级抵押贷款盛行，再通过市场上反复的交易和买卖证券，风险得到不断的放大和传递，最终可能酿成不可控制的风险。
（4）资产证券化的监管风险。资产证券化监管风险，是指政府或监管部门在监管资产证券化运作过程中，由于自身原因或其它不确定原因而造成的各参与方损失的可能性。包括资产证券化产品的具体经济损失和社会福利损失等。
（5）资产证券化的道德风险。由于在资产证券化的过程中，发起人可能隐藏资产的负面信息和债券的交易风险，比如抵押贷款的款项可能是贷给了还贷能力很差的贷款者。另外，信用评级机构在“发行人付费”模式的激励下给予超出债券本身信用的评级，之后证券发行机构在没有尽职调查的情况下就直接进行了产品的承销，放松了相关风险管理的要求导致资产的高风险转移给了没有充分信息的投资者。
三、总结
对于资产证券化的风险管理，既要从源头上对其进行控制，也要在其实施过程加强管理，比如在住房抵押贷款发放中，贷款机构要严格要求借款人的贷款标准，提高资产支持证券的产品质量，从而从源头上降低风险；在信用评级过程中要加强监管评级机构公正合理的执业；在资产支持证券的承销过程中承销商要充分揭示证券的风险等等。在资产证券化的风险管理上政府应该扮演重要的角色，政府在加强和完善监管体制、构筑资产证券化所需要的法律环境、规范发展金融中介机构等方面的措施，对于资产证券化的健康发展有着重要意义。
参考文献：
[1]高 峦 刘宗燕：资产证券化研究.第1版.天津：天津大学出版社，2009.
[2]黄 嵩 魏恩遒 刘 勇：资产证券化理论与案例.第1版.北京：中国发展出版社，2007.