园区规划理念范文（精选6篇）
园区规划理念 第1篇
工业园区规划和设计理念
平谦国际 顾燕侠 销售经理
近些年来，中国工业地产的投资，一直在稳固的发展。虽然投资工业地产，回报的周期比较长，一般来说需要5-10年的甚至更长的周期，但是工业地产的投资回报率较高，投资回报稳定且投资长期性，更加符合国外投资者的投资习惯。包括普洛思、AMB、腾飞、新加坡丰树、日本新熙的等国际投资集团这几年也陆续在中国工业地产市场开始布点。且由于这两年宏观调控政策对国内住宅地产的影响，原先国内投资住宅地产的大鳄们，包括复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发商，都开始涉足工业地产领域。这也直接导致了工业地产投资的竞争和风险加大。在这样的市场前景和竞争压力下，如何掌握主动且打出品牌，成为了广大投资者思考的大问题。
一般来说，目前发展较为成熟的工业区中，较老的厂房，房龄已经超过了10年，还有其他10年，8年，5年左右的厂房。而现在开发的厂房，比起这类8年、10年前开发的厂房，在价格竞争上就没有优势。举个例子：10年前，钢的价格差不多是2600元人民币/吨，而现在钢的价格差不多是4600元人民币/吨。这只是其中的一个部分，还要考虑上地价，劳动力成本等诸多因素，这也直接导致了现在开发新的工业园区，在成本上较老工业园区，无任何优势。而且在使用性上面来说，一些质量比较好的老厂房，也完全不影响使用。那新开发的工业园区，价值的定位应该在哪里？竞争优势又在哪里？
我们认为，在工业园区的规划和设计理念上，需要有创新！主要体现在以下几个方面：
1.规模运作
像普洛斯等世界知名的工业地产投资商，他们成功的原因在哪里？当然资金是一个重要的因素，但是我们从他们的投资方式上分析，规模化的操作也是相当大的一个因素！首先他们基本每个自行开发的园区，其土地面积都在300亩左右。而一般小型的开发商，操作面积是50-100亩的规模。这两者的比较，从客户的角度上看，首先就体现了一个实力的感觉。其次，普洛斯已经在长三角，珠三角，环渤海以及西部地区，设下了众多网点。这也是规模化运作的一打体现。一个开发企业要打出品牌，长久发展，在对工业园区设点的战略布局上、单个园区的规模上，有一个高度。当然，这和企业的经济实力有这时间的关系。
2.园区环境
我们已经提到过，新开发的园区和老工业园区，在造价上无任何优势，如果像保持和老园区同样的投资回报率，那在租金价格上较老园区，有一个明显的增加。往往会发现在一个工业区内，两个“园中园”只间隔一条马路，一家的价格是12元/月/平方，另外一家是20元/月/平方米。客户在寻找物业的时候，第一感觉就是价格为何相差如此之大？且在物业类型和使用上，区别又不大。其实从造假上分析，立刻就能分析出原因。但是从客户的角度上来说，同样的地理位置，差不多的物业类型，在不影响他们企业发展的情况下，一般来说都会选择价格优惠的，从而降低生产性客户的生产成本，从而直接提高效益。在这样的情况下，如今开发新的工业园区，绝对就不能和8年-10年前开发的园区一样的类型和模式，不然直接就会导致投资的失败。所以需要在园区的环境上，有一个突破，大面积的绿化，宽敞的主道路，外形现代化且不失实用的厂房。这些绝对会影响客户的第一感觉。一些有实力的客户、注重企业形象的客户，关心员工工作环境的客户的客户，在校园式的工业园和里弄式的工业园之间，往往愿意多支付那8块钱。
3.功能配套齐全
我们的客户是企业，如何能成功？企业需要什么，我们就要给企业什么。那企业究竟需要什么？
一个高品质的物业，友善的生产环境，更重要的是齐全的配套设施！这样能让企业减少很多额外的支出和管理精力，从而全力投入到企业发展上去。一个园区应当具备哪些配套设施？ 食堂
民以食为天，皇帝不差饿兵！这是千古不变的道理，你要设立一个厂房，必定要考虑如何解决员工的吃饭问题。现在的工作餐，已经不是简单的吃饱就可以解决。卫生，营养，快捷，这都是如今餐饮的标准。但是这些往往都不是企业的特长，术业有专攻。如果要企业另外分出一部分精力和财力，去解决这个问题，显然不合适。而且效果可能也未必达到，所以一个成功的园区，一定要有一个有规模的食堂和专业的团队，可以针对普通员工，管理人员不同的类型提供用餐。宿舍
一般来说，相对发达的城市，流动人口比例相对高，企业用工来说，外来员工数量自然不会少。在员工的住宿上，又是一个问题。这不单单是费用的问题，还要考虑到员工的安全等诸多因素。所以需要有一个干净，整洁，高标准，严格管理的宿舍，来问企业节约员工的住宿问题。使得员工能够更加好的为企业服务。
服务中心
服务中心包括：接待室，多动能会议厅，展示厅，办公研发楼等，使得企业不出园区，就基本能够完全满足他的运作需求，从生产产品，到接待客户，洽谈业务和企业的内部会议，都有一套高质量的硬件和软件支持！
娱乐配套
外地员工在业余时间，都需要放松身心。但是如何能让他们有健康，安全，有质量的业余生活，也是企业需要关注的一个问题。园区内配备的娱乐配套设施，一般包括：健身房，电子阅览室，图书室，休闲茶园，乒乓球室等。能够让员工的业余生活更加丰富，同时也让员工对园区的生活工作环境更加满意，从而提高对企业的忠诚度和归属感。
物业管理
24小时的保安，周界报警，定时巡视，这些工作必不可少。园区的安全一直是个不容忽视的事情。另外，在保洁，保绿，维修等方面，都需要专人进行维护。这同样不用企业客户操心。
4.节能，新颖的厂房
现在生产的大趋势，都已经转向了低碳、节能的主题。一些开发商，如平谦国际，已经开始着手在节约日常用电上动脑筋，在厂房的顶部铺设太阳能薄膜，来支持客户的日常用电，从而达到降低生产成本的目的。
而从厂房的外观上，大面积的玻璃幕墙，加大了透光度和外观的美观，又不失实用性，即提高了企业形象，又不失实用性，还节能，一举三得。这种类型的物业，应该是日后开发工业厂房的大趋势。
总的来说，现在的工业园区投资，已经不能是以往的那种单纯做产品，而应该逐步转入做产业的模式。投资客从以前的“卖房子”开始逐步转向“卖服务”。规模化，网络化的投资规划理念、大学式的园区环境、齐全的配套设施、全部导入ISO质量管理体系，建设高标准，节能，外观新颖的厂房，必定是日后开发的主导方向，这也是我们平谦国际一直以来的传统和目标！
园区规划理念 第2篇
一、项目背景
辽宁铁岭工业园区是沈铁工业走廊的先导区，处在以沈阳为中心的中部城市群半小时经济圈内，与沈阳沈北新区隔河相望，区位优势明显;沈哈高速公路、102国道、京哈铁路、地铁2号线纵贯园区，交通便捷。
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铁岭市地处辽宁省北部，松辽平原中段，是辽宁省14个省辖地级市之一，沈阳经济区副中心城市。是吉林、黑龙江两省通往其它省市和出海港口的重要通道，铁岭市南与沈阳、抚顺毗邻，北与吉林省四平相连，东与抚顺市清原满族自治县、吉林省辽源市接壤，西与沈阳市法库县、康平县及内蒙古自治区通辽市为邻。
该园区主要是依托了铁路的粮食主产区、优质农产品加工基地以及新兴的煤电能源产业的优势，进行各个园区的分工与定位。懿路工业园定位为有色金属加工业及汽车零部件产业、腰堡工业园定位为机械制造业、凡河工业园定位为新型建材业、平顶工业园定位为冶金铸造业、横道静脉产业园定位为环保产业、镇西工业园定位为木制品加工业、阿吉工业园定位为锻造业。
二、项目意义
在新铁岭大铁岭建设的滚滚热潮中，经过几年的快速发展，铁岭县工业园区规划内的基础设施建设已经达到“九通一平”标准，具备了承载国内外各类产业转移的能力，正在成为载体坚实、政策优惠、环境优美、服务优良、最宜创业的投资热土，成为了招商引资的“香饽饽”，园区的要素保障能力有了极大提升，承载力也更强。园区“硬环境”和“软环境”共同发展，引得各类企业纷纷“抢滩”入驻。2011年园区在建项目达到51个，其中超亿元项目23个，项目到位资金80亿元。
目前，该园区在建项目的投资规模较大，金飞马制漆、永安铝镁合金、华夏重工、中利电缆二期、三和管桩、优力安制动器、博傲装备制造、海亮立体停车位等8个项目投资超5亿元，大项目数量创历史新高。山东华夏、永安铝镁、博傲装备制造、优力安制动器、丹利消防器材、三和管桩二期、中利科技二期、路网科技等38个项目厂房、办公楼主体已完成，实现当年签约、当年建设、当年建成。引进项目符合园区产业发展方向，新引进项目中，有色金属加工型项目13个、汽车零部件项目33个，主导产业项目占全部引进项目的90%，有力地促进了有色金属和汽车零部件两大产业集群的发展。
同时，在扎实开展“三个一”服务的基础上，巩固完善各项服务措施和方法，确保将各项服务落实到位。加强了“校企对接”工作，形成了畅通的校企互动渠道，技师学院、县职教中心共为企业提供技术工人500余名;加强了“企企对接”，园区燃气、通讯、电视网络、公交等服务项目采取市场化运作，由企业投资、企业管理、企业受益;进一步筑牢了研发平台，与技师学院、县职教中心建立了长期合作关系，为有色金属、汽车零部件、新型建材、机械加工等产业提供研发服务;进一步降低了发改委、消防、建委、工商等相关部门行政收费标准，简化办事程序，提高了办事效率。
未来，该园区将更加重视符合产业定位项目的引进工作，并提高整体服务水平，真正为企业生产谋福利，不断做大做强产业集群，进而将铁岭打造成为一座新型的现代高科技城市。
园区规划理念 第3篇
对“生态优先”规划理念的解释,俞孔坚用“反规划”的思维方法进行了较全面的概括。这种理念是在快速城市进程和城市无序扩张背景下提出来的,可认为是控制规划的一种思想方法[1]。相对于传统城市规划理论而言,运用“图与底”关系的说法对应的就是城市建设用地与生态环境。生态优先的规划方法就是先对“底”自然生态系统做控制,在此基础上做“图”的规划。“图”和“底”之间的耦合方式,决定土地资源利用的科学性与经济性,而确定这种耦合方式的理论与方法,是从用地布局方式出发而进行生态环境规划研究的重要内容。
在对工业园区用地生态环境规划的研究中,运用上述理念,优先对作为环境的“底”进行控制规划,限制与引导工业园区的建设用地布局,达到科学理想的图底关系模式。结合对工业园区用地布局影响重大的层面和要素,运用景观生态学理原理,从景观资源现状的生态敏感性分析展开研究,深入分析园区的生态条件,确定生态因子,构建生态敏感性模型;以区域生态关系协调为基础,以不损害当地自然生态环境为目标,构建园区发展的生态基础,建立优美舒适、自然和谐发展的人居环境框架;以工业园区建设中不可动的“底”为基本框架,综合考虑工业园区现状用地条件及建设用地的功能需求,提出用地适宜性模型,再结合工业园区建成环境的制约条件和发展计划,提出生态科技园的用地发展结构形态,指导园区用地的建设与发展。
2 沙文生态科技产业园自然禀赋的决定性分析
自然禀赋的分析主要是对自然生态环境资源敏感性的分析,它反映了该区域发生生态环境问题的难易程度和可能性的大小。具体地说,如果在同样的人类活动强度影响或外力作用下,各生态系统出现区域生态环境问题的概率大小。生态敏感性高低与开发强度相反,即敏感性高的地域,保护力度要提高,开发强度要降低[2]。其目的是在园区建设先期优先划定禁止建设区域,构成城市的“底”和限制性格局,而把发展区域作为可变化的“图”,进而控制园区空间发展。反过来,这个限制性格局同时又定义了可建设用地的空间,支持城市用地形态的格局。生态敏感性评价对影响生态环境平衡的因素如水文、地貌、地质、生物等进行加权叠加分析,可在一定范围内显示出“环境敏感程度”与“开发建设适宜程度”的动态关系[3]。
2.1 贵阳沙文生态科技产业园环境特点
贵阳沙文生态科技产业园占地面积约17km2,为山地、丘陵地带。地块北部、西南部及四周山脉众多,地形起伏大;地块整体为西北部和西南部高,东北部和东南部偏低,中间地势较低;除了山体林地外,中部有许多耕地。主要河流是麦架河,在维持区内的农田灌溉、水循环等方面起着重要的作用。河流、山体、林地、水田等自然因素保护了贵阳沙文生态科技产业园丰富的生物多样性。
园区用地东部沿黔灵山脉有南北向的210国道(遵—贵公路)和遵贵高速穿过,在建的区域道路有苏大道、西北环城公路和麦沙大道3条道路穿越。属于国家电网西电东输工程的3条500kv高压线割裂地块完整性,分别从北面和西面穿越地块内部汇入贵阳市变电所;另有5条区域区域性220kv高压线也从北面、西面穿越地块汇入贵阳市变电所,这些都是园区建设中不可回避的重大制约因素。
2.2 评价因子的选择与敏感模型的建立
评价因子选择:由于用地的生态需求和总体规划的需要,选择对园区发展用地具有共性且影响较大的独立因子作为评价因子。根据基础资料的完备程度,优先选取有据可查、数据较齐全的因子,且在评价区内分布存在较显著差异性的因子。主要有: ①地基承载力是城市发展必须考虑的工程因素之一,主要与地层的地质构造和地基的构成有关。②地质灾害是城市发展首要考虑的因素之一,地质灾害严重的区域在城市发展选择用地时应进行规避。③坡度是影响建设投资、开发强度的重要指标之一。④高程影响地块的景观风貌和工程开发建设的选址。⑤土壤生产力是综合反映土地营养程度的指标,用单位土地的现有植被和用途来衡量。⑥土壤渗透性对维护水文平衡极其重要,在规划建设中应保护渗透性好的土壤,使之成为雨水回灌的场地,顺应水循环的自然过程。⑦水文条件分为地表水与地下水,在提高城市景观质量、改善城市空间环境、调节城市温度与湿度、维持正常的水循环等方面起着重要的作用。⑧生物多样性是自然引入城市的重要因素,起着改善生活质量和提升地区环境的作用,可按生物的种类、分布和价值进行评价。⑨景观价值的评价依据自然和人文两方面进行。自然评价考虑地貌、水系、植被等要素;人文评价考虑视频、视觉质量、独特性等要素。⑩居民点用地程度表示现有居民点用地在单位面积中的占地百分率,它是影响开发投资、工程建设的重要因素之一,又是规划中确定居民点是保留还是拆迁的重要依据。
单因子模型:在生态单因子模型的构建中,并对上述10个评价因子的生态调查的基础上采用网格法选取50m×50m进行分块研究。同时,将其评价值分为4个等级进行评价,分别赋予1、3、5、7分值(分值将在生态敏感性模型构建中发挥作用)[4]。以“地基承载力”一项进行说明 (表1)。
2.3 生态敏感性模型以及生态分区
各生态因子的权重系数计算:根据心理学家提出的“人区分信息等级的极限能力,得出各生态单因子之间的权重值为7±2”的研究结论,引入9分位的相对重要的比例标度,构成一个判断矩阵。然后,采用专家打分法,得出每一纵行上与各横行指标的相对重要值,并根据其计算出权重[5](表2)。
生态功能分区:将以上10个单因子分析图叠加采用加权因子法,得出综合评价值E最大值为7.0,最小值为1.0。即E值在1.0—7.0间变化,取6.0、3.0、2.5为综合评价值分级标准,将评价值划分为4个等级,构建沙文生态科技产业园生态敏感性模型(图1),其中:①6.0≤E<7.0为敏感区,即最多只允许有一个因素最低评价值为3。②3.0≤E<6.0为次敏感区,即各因素敏感性评价值不应低于3。③2.5≤E<3.0为弱敏感区,即最多只允许有两个因素最低评价值为1。④1.0≤E<2.5为不敏感区。
根据生态敏感性模型,将工业园区用地划分为4个区域:①敏感区。主要为坡度大于35%,地质灾害易发及原始植被、自然景观保存较好的区域。此地区对城市建设极为敏感,一旦破坏可能会对区域生态系统造成严重破坏,因此必须以维护生态服务功能为主,禁止开发建设,避免人为干扰。②次敏感区。包括坡度在25%—35%的陡坡地带、地质灾害影响区以及林地、果园、灌木草丛区等。该区域生态敏感性较高,对工业污染尤其敏感,生态恢复难度大。同时在维护最敏感区的良好功能及气候环境方面起重要作用,在加强生态保护的同时也可进行适度开发。③弱敏感区。属于地质灾害低易发区或不易发区,一般为坡度10%—25%的缓坡地带,且自然景观较好的区域,可承受一定的人类干扰,但严重时会发生水土流失等自然灾害。④不敏感区。主要是现状村镇建设用地及缓坡地带,可承受一定强度的开发建设,土地可进行多用途开发,是园区发展的良好用地。
3 园区内非完整性生态网络的结构
3.1 非完整性生态网络结构的概念
斑块、廊道和基质是构成景观的基本元素,众多绿色廊道相互交织形成网络,景观生态学将这一客观存在的自然景观现象称为生态网络[6]。它通过绿色廊道、楔型绿地和结点等,将区域范围内的公园、街头绿地、庭园、苗圃、自然保护的农地、河流、滨水绿带和山地等纳入生态网络,构成一个自然、多样、高效、有一定自我维持能力的动态绿色景观结构体系,促进城市与自然的协调[7]。它是以景观斑块为结点,生态廊道为路径,在园区基底上镶嵌一个连续而完整的生态网络,成为园区的自然骨架。这种区域内部的生态网络是非完整的,只有与外部进行交流才能算是完整的。因此,生态网络研究的目的是以上一层次规划为依据,考虑与周边网络的有机联系,形成完整的生态网络体系。
3.2 廊道斑块的设定
工业园区内部斑块的辨识与分类:具有自然保护功能的区域,主要为生态林地保护区、水库周边的自然保护区等。带有自然原始特征的山丘林地区域,如工业园区北部及西南部山地丘陵地区。自然景观区域为具有山水相融、自然林相、一定地表特异性的地区,工业园区内的景观斑块在尺度上注重大小结合,以满足不同生物的生存和不同类型游憩活动需求。按照对选取斑块的辨识,沙文生态科技产业园共保留18块自然景观斑块,其中4个斑块作为未来的公共绿地以满足内部休憩娱乐的需求,其余斑块保留自然林相。
斑块的形状与布局:根据工业园区的自然地形条件,斑块的形状以团块型为主,便于物种的多样性保护。在后续建设中将作为公共绿地的斑块主要以游憩功能为主,可因地制宜采取不同形状的斑块布局方法,以增大景观斑块与人的接触面;斑块的布局可根据城市公共绿地的服务半径来衡量工业园区斑块布局是否合理。山体的山脚线相外扩大20m的范围为山体斑块的主要控制区。
绿带生态廊道设计:在工业园区用地的开发建设中,麦架河的灌溉功能将会彻底消失,它将主要承担生态廊道功能连接景观斑块形成生态网络。同时根据中国环境科学院的监测数据,贵阳市年均降水量1197mm,年均蒸发量基本持平,满足规划设计所要求的局部扩大水系或裁弯取直的各项措施。河流廊道周边需严格控制环境污染和生态破坏,禁止新建对水体有污染的项目;防止城市基础设施、水利设施等建设对河流廊道连通性的影响;积极开展河堤生态化、河道清淤、河岸绿化等生态建设,确保河流廊道生态功能的发挥;规划河流每侧绿带宽度不小于10m,并有选择地开辟小型活动空间供居民日常游憩,提高河道的清水性[8]。此外,园区内部存在的几条高压线割裂了建设用地的完整性,因此高压线下的防护绿地建议作为花卉种植及展示用地,在满足经济需求和景观需求的同时,作为绿带生态廊道融入沙文生态科技产业园的生态网络中。
道路生态廊道设计:提取园区内部主要的道路进行生态廊道改造,分别为金苏大道、麦沙大道、西环城公路等。这几条道路是园区路网的主要骨架,未来交通流量大,容易受到粉尘和汽车尾气的污染,所以应注重道路两侧绿化带建设。规划道路两侧建设生态防护廊道,树种以本地乔木为主,灌木为辅,实现乔灌结合的绿化配置形式。原则上每侧绿色开敞空间不小于10m,其主要功能为防护隔离、生物迁徙等。
3.3 生态网络的形成与优化
沙文生态科技产业园的生态网络以山体斑块为基础,通过河流、道路、高压线控制区组成的生态廊道连接而成。但各元素简单相叠加形成的生态网络只是对园区生态环境要素的概括,未具体反映出园区生态网络的内部结构特征。因此,为了更好反映园区生态网络的构成及范围,必须对生态网络进行优化。
将园区内的景观斑块和生态廊道进行拓扑分析,把景观斑块抽象为节点,把生态廊道抽象为连线,系统分析节点与连线之间的拓扑关系,并根据网络的连接度和环通度,来衡量构建的生态网络是否完善(图2)。优化结果表明,园区网络的完整性较好。但为了更好地促使其发挥生态效应,在未来的园区建设和发展中需结合城市道路的建设,在地块内再规划建设两横两纵生态廊道,且需与规划生态斑块相衔接。
4 用地适宜度评价
用地适宜度是指由土地的水文、地理、地形、地质、生物、人文等特征所决定的土地对特定、持续用途的固有适宜程度,它只有与特定的土地利用方式联系起来考虑才有意义。用地适宜度分析是为寻求最佳可行的用地布局方案,对土地各种利用方式情况下的适宜度大小进行评议。它引导人们按土地内在的适宜方向进行开发,对保证适当地利用土地、提高土地的社会价值具有重要意义。
沙文生态科技产业园由于其自身的特殊性质,在未来的规划与建设中必然以工业用地为主,工业用地的布局方式将直接决定整个园区的土地利用结构和生态环境质量。此外,园区地处于贵阳市中部,离主城区有一定距离,中间有山体阻隔,因此随着园区的发展需要配套布置适量的居住用地和公共服务设施用地,以确保其经济和社会的正常进行。基于上述分析,特选取工业用地、居住用地和公共服务设施用地等三种用地类型进行适宜度分析。
4.1 用地评价因子的选取与分级权重计算
用地评价因子的选取原则:①可操作性。要求所选择的评价因子的信息能获得或者容易获得。②代表性。要求所选择的评价因子能代表某一方面或某一类,避免重复性。③针对性。对不同的用地类型选择不同的评价因子,即选择的因子要有的放矢[9]。
用地评价因子的选取结果:①环境质量。该因子反映土地、大气、水体污染程度,以及与地理位置、风向和周边地块用途有关的用地环境质量。②基础设施。指地块内的给水、排水、电力、电信、燃气等基础设施建设情况。③绿化景观。依据自然因素(生物多样性)和人文因素(视频、视觉质量)评价。④主导风向。根据城市规划原理,对工业区的布局规划也可从上风向、垂直风向、下风向几个方面进行考虑。⑤集聚条件。指政府政策、集聚效应、生产协作能力等,对工业区的布局规划有较强的指导作用。⑥交通条件。反映地块交通便利程度,通过单元地块内路网密度、公交站点数量等评判。⑦土地开发度。评价土地开发利用程度的综合指标,量化公式为L/U,土地条件等级L与土地利用状况等级U的比值,分别用土地开发程度和人口密度表示。⑧人口密度。地块内常住人口密度(人/hm2)。⑨环境敏感性。根据前述生态敏感性研究制定,通过单元地块所属敏感性等级分别评分,并根据用地适宜度分析概念,讨论范围仅限于次敏感区、弱敏感和不敏感区。
应注意的是,以上9个因子为三种功能用地评价因子的集合,而个别因子在相对应的某种用地适宜度分析中所产生的影响较低,评价时可不列入分析范围。与生态敏感性分析一样,为了简化计算程序,可将其评价值分为3个等级进行评价,并分别在网格内赋值5、3和1。同样,为平衡各功能用地的评价因子间的相互影响,需计算相对权重值,此处仅以工业用地的评价因子分级和权重计算结果表示(表3)。
4.2 功能用地适宜性模型构建
将以上三种功能用地的各评价因子加权叠加,得出综合评价值E最大为5.0,最小为1.0。即E值在1.0—5.0间变化,取2.0、4.0为综合评价值分级界限,将评价值划分为四个等级,分别建立居住用地(图3)、工业用地(图4)和公共服务设施用地(图5)适宜度模型,其中4.0≤E<5.0为适宜区,即最多只允许有两个因素最低评价值为1;2.5≤E<4.0为较适宜区,即最多只允许有两个因素最低评价值低于3;1.0≤ E <2.5为不适宜区。
注:相关分级属性标准参考了文献[2]划定。
4.3 综合功能用地选择
通过分析得出,工业园区内适宜生活居住的区域主要集中在地块的西南部和西北部。靠近贵阳市重点建设的生态隔离带,且山林集中,地形起伏较大,生态环境优美,适宜居住用地的布置,而居住建筑也可结合地形错落布置,丰富城市的天际线,但需严格控制建筑密度。靠近沙文镇附近的部分用地,由于具有较好的基础设施配置,也可考虑发展部分生活居住用地。地块内适宜发展工业的用地主要分布在地势相对平坦、对外交通便利的北部和南部区域,但由于麦架河贯穿整个区域,且蜿蜒盘旋,对用地造成了一定的分割,为此在科学论证不影响河流生态性的前提下对麦架河局部可进行裁弯取直,提高用地的经济性。地块内适宜发展公共服务设施用地的区域和居住用地一样主要集中在西南和西北部,因此在用地布局时,可考虑生活居住用地和公共服务用地混合布置,但同时也要兼顾工业用地对公共服务设施的需要。此外,由于受麦架河和高压线分割影响,地块中部部分区域地块破碎严重,而它又为园区主要出入口之一,为此可考虑布置为工业发展服务的科研用地,既适应了灵活的地块划分,又可创造良好的门户景观。
参考文献
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园区规划理念 第4篇
关键词:循环经济 工业园区 健康发展
0 引言
2005年吴忠市地方工业企业完成总产值75亿元,完成增加值13.6亿元,各项指标增幅均居全区前列。仔细分析全市工业产值构成,就会发现工业园区已经成为吴忠市工业经济的中流砥柱。如何更好的发挥好工园区的经济效应,促进经济社会的可持续发展,以此推动工业强市战略的更好实施,在工业园区的发展过程中,如何以循环经济理论为指导,把工业园区建设成生态工业园区引起了我们的思考。
1 用循环经济理念发展工业园区的必要性
1.1 循环经济是新型工业化的实践模式 循环经济,是建立在物质、能量不断循环使用基础上与环境友好的新型范式。它融资源综合利用、清洁生产、生态设计和可持续消费等为一体,把经济活动重组为“资源利用—产品—资源再生”的封闭流程和“低开采、高利用、低排放”的循环模式,强调经济系统与自然生态系统和谐共生,要求把经济活动组成一个“资源——产品——再生资源”的反馈式循环过程,所有的物质和能源要在这个循环经济中得到合理和永续的利用,实现以尽可能小的资源消耗和环境成本,取得尽可能大的经济效益和社会效益。它是一种以资源的高效利用和循环利用为核心,以“减量化、再利用、资源化”为原则,可以实现社会、经济和环境的“共赢”。它以协调人与自然关系为准则,模拟自然生态系统运行方式,综合考虑经济结构内部各产业之间的有机联系和公共关系,使社会经济系统与自然生态系统间的物质、能量和信息的传递、迁移、循环依照经济规律运转,循环经济将生产和消费有机地联系起来,一并纳入到可持续发展框架中。循环经济是用环境友好的方式利用资源和能源,有利于在全社会形成节约资源、保护环境的生活方式和消费模式。因此发展循环经济是走新型工业化道路的一种重要途径。我国要走科技含量高、经济效益、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路,就必须用新的思路去调整旧的产业结构,用新的机制激励企业和社会追求可持续发展的新模式。
1.2 生态工业园区是循环经济的重要表现形式 生态工业园区是生态工业理论的一种实践,是依据循环经济理论和工业生态学原理而设计的一种新型工业组织形态,是我国继经济技术开发区、高新技术开发区之后第三代工业园的主要表现形式。它通过工业园区内物流和能流的正确选择,模拟自然生态系统,形成企业问的共生网络,对物质与能量进行优化,从而在区域内达到平衡,形成内部资源、能源高效利用,外部废物排放最小化的可持续地域经济发展综合体。区域内的企业形成了一个相互依存类似自然生态系统过程的工业生态系统,建立起工业共生和代谢关系,使自然资源在整个生态过程中进行闭路循环,有效地治理了工业污染,在根本上解决了环境污染问题,从而降低了企业的生产成本,实现自然环境和经济效益的双赢。
生态工业园区建立起来的工业生态系统,是循环经济“减量化、再利用、资源化”的充分体现。生态工业园区的建设,已成为处理长期围绕人们在经济发展与生态环境相协调、解决结构性污染和区域性污染、调整产业结构、实现工业化的一种可持续发展模式,是世界经济发展到一定阶段的必然产物。
1.3 生态工业园区具有明显的效益 生态工业园区的经济圈内基础设施共享,物流成本降低,形成了企业发展的资源综合优势,使生态工业园区在经济、环境、社会各方面取得明显的效益。在工业生态学的指导下,园区内形成一个模拟自然生态系统的封闭体系,使一个企业产生的废料成为另一个的原料,有步骤地回收和利用了生产和消费过程中产生的废物和副产品,从而解决了部分企业原材料和能源的来源问题,节省了企业处理废物的费用,使组成生态链的园区内企业增加了净利益,提高了园区的经济效益。生态工业园区的建设,吸引了相关生态链的企业在园区内聚集建设,能增加当地的就业率和税收,提高社会稳定,促进经济社会的可持续发展。园区内资源和能源,特别是不可再生资源的节约,生产废弃物排放的减少,使整个园区达到污染物的零排放或极小量排放,大大减轻了环境负荷,改善了人类生存环境。
因此,在工业园区的发展过程中,必须以循环经济理论为指导,把工业园区建设成生态工业园区,是科学发展观的要求,也是吴忠市经济发展的必然选择。
2 发展生态工业园区的设计
生态工业园区是依据循环经济理念和工业园原理而设计的一种新型工业组织形态。生态工业园区通过模拟自然系统建立产业系统的“食物链”和“食物网”,形成互利共生的网络,达到物质能量的最大利用,最终减少工业生产对自然生态环境的影响和危害。它的目标是尽量减少废物,将园区内一个工厂或企业生产的废弃物或副产品用作另一个工厂的投入或原材料,通过废物交换、循环利用、清洁生产等手段,最终实现园区的污染“零排放”。
2.1 能源工业园区的循环模式 这类工业园区的主体企业是采掘企业、洗煤厂、火电厂、煤化工企业、金属镁及镁合金厂等,对该工业园区的发展主要以提高资源综合利用率和回收率为主。对采掘业加强资源开发管理,健全资源勘查开发准入条件,改进资源开发利用方式,实现资源的保护性开发。从而完善采掘业的采、选工艺,提高回采率和综合回收率,降低采矿贫化率,延长矿产资源寿命。大力推进尾煤,废石的综合利用。对资源消耗型的生产企业,优先采用资源利用率高、污染物产生量少、能源消耗低以及有利于产品废弃后回收利用的技术和工艺,加强对能源的高效利用和循环利用,努力提高资源的产出效益。建立以采掘业产出为基础、资源生产、加工为主动脉的产业链,即采掘业产出的煤炭就近供应给洗煤厂、电厂,产出的白云石供给金属镁及镁合金厂作生产原材料,产出的白云石供给电石厂生产电石,进而生产PVC树脂及其它产品;洗煤厂生产的优质煤供给煤化工企业作原材料;电厂生产的电力供给园区企业作为生产动力。综合形成四个产业链条:锌矿—锌厂—锌锭—硫酸—化肥厂—水泥厂;铅矿—粗铅厂—电铅厂—铅锭;粗铅厂—硫酸一化肥厂—水泥;煤—电—铝产业链。同时对企业生产过程中产生的副产品、废弃物通过贸易方式进行综合利用,拓宽生产链条,随着园区循环经济进一步发展,将会有更多的资源综合利用及有色金属深加工项目的入住园区,形成日益复杂的生态工业网。
2.2 新材料工业园区的循环模式 这类工业园区的主体企业是电厂、铁合金厂、镁及镁合金厂、发电厂、水泥厂等。对这类高耗能、高污染、低效益的企业,在进入园区时要严把“环保关”。坚决杜绝采用国家明令淘汰落后生产工艺、设备的企业入园,严格执行环保“三同时”制度。加强镁及镁合金等新材料的研究开发;如镁的复合材料、锌材料、铅合金材料等。在建立生态工业园的基础上,加强工业园环保型工艺的研究开发,努力形成循环利用的环保产业链。最后,要通过形成资源多金属开发与冶炼、精深加工、新材料的产业链,并促进合金新材料向装备制造业延伸。
2.3 农产品加工工业园区的循环模式 吴忠市一直以农业发展带动工业发展,这几年的工业强市战略的实施,大力带动农副产业的发展,逐渐发展成了一批综合种植和养殖园区,同时发展成了以乳品加工厂、淀粉加工厂、羊绒加工厂和其它辅助企业集聚的农产品加工工业园区。对这类以农产品加工为主的园区要结合种植业和养殖业的特点,积极扩大种、养规模,发挥龙头企业的带动作用,拉长加工企业的下游产业链条。围绕“生态农业”这个主题,通过“农户+基地+企业”的农、工模式,以“生态农业促进产业、发展产业促进经济”的思路,大力发展生态农业,开展资源综合利用。
3 用循环经济理念健康发展工业园区的对策和建议
3.1 以循环理念科学规划工业园区 要把发展循环经济纳入全市国民经济发展计划中,用循环经济的理念对工业园区布局进行同一规划,对各园区的全局发展过程中的功能进行重新定位,充分发挥产业集聚和工业生态的协同效应,围绕核心资源发展相关产业,建设基础设施和最终废弃物集中处理中心。支持资源丰富、生态环境保护能力较强、潜力较大的园区加速发展;鼓励各园区在环境允许的范围内,通过发展循环经济,不断降低资源消耗和污染排放强度;把污染治理和生态建设作为经济增长的重要产业予以大力支持。
3.2 为生态工业园区进行制度框架设计 生态工业园区的建设要上新的台阶,就必须要有制度创新,要有政策引导。因此,首先要设计一种制度框架,明确生态环境和基本资源的产权关系,明确规定其交易机制,运用市场机制鼓励企业提升环保作为,促进循环经济的发展。
3.3 积极延长工业园区产业系统的生态工业链条 要通过对园区企业系统进行物流和能流分析,有选择性的引进关键链接项目落户园区,关键性的链接企业不在规模的大小,而在于其示范性与凝聚力,一旦形成规模,形成生态产业链优势,就会对外部投资构成较大的吸引力。
3.4 大力推行清洁生产,促进工业园区循环经济发展 清洁生产是对产品和产品的生产过程采用预防污染的策略来减少污染物的产生。在生态工业园发展过程中,不少园区很重视把上下游企业连在一起串成产业链,但对这条链上每一个企业产污、排污的控制重视不够,忽视了生产过程的污染控制。发展生态工业园区和循环经济所追求的是生态工业链每一个环节都是清洁的,其资源、能源消耗和污染物的产生都是很低的,因此,应大力开展清洁生产,促进工业园区循环经济的发展。
参考文献:
[1]张坤.循环经济理论与实践[M].北京.中国环境科学出版社.2003.
物流园区规划 第5篇
物流园区是指为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。在我国，第一个物流园区是深圳平湖物流基地，始建于1998年12月1日。
园区数量稳步增长，分布格局趋于均衡
从中国物流与采购联合会、中国物流学会于2012年对全国物流园区(基地)进行了第三次调查来看，入选《2012中国物流园区(基地)名录》的各类物流园区共计754家。对比2006年的207家，增长264%;与2008年的475家相比，增长58.7%。
《2013-2017年中国物流园区布局规划与经营模式分析报告》[1]数据显示，长江中游经济区最多，为139家，其次是北部沿海经济区128家、西南经济区98家、黄河中游经济区93家、东部沿海经济区93家、南部沿海经济区84家、西北经济区63家、东北经济区56家。
对比2008年全国物流园区的区域分布，不难发现，目前中国物流园区布局已经发生了结构性变化：
◆ 北部沿海经济区的园区数量增长较快，已经超过东部沿海经济区和南部沿海经济区;
◆ 长江中游经济区、黄河中游经济区、西南经济区和西北经济区四个中西部区域园区数量上升快;
◆ 东部沿海经济区以及南部沿海经济区的园区数量与2008年自身相比，数量有所下降。
物流园区数量分布的结构性变化既受外在经济发展的影响，又有园区自身调整的原因。据前瞻网调查2008年全球金融危机后，中国产业结构调整升级，空间上产业转移速度加快。以纺织服装出口业为例，为充分利用中西部地区资源优势，东南沿海地区大量服装企业开始向中西部地区转移，对当地区域经济产生强有力的影响，客观上对物流服务提出了新的需求。另外，经济相对发达的沿海经济区，服务创新速度较快，部分地方政府开始综合考虑园区发展的阶段性特点，通过政策引导和市场机制，实现物流园区的优胜劣汰、优化整合，从粗放式发展走向优化提升，从而表现出园区数量有所下降的现象。
定义
物流园区规划，指的是对物流园区进行比较全面的长远的发展计划，是对未来整体性、长期性、基本性问题的思考、考量和设计未来整套行动方案。物流园区规划有别于国家与区域物流发展规划，又不同于工业与房地产业园区的规划。物流园区规划更偏重于在较大规模的地域范围内，土地布局与功能布局结合的科学性，更偏重于园区建设发展的基础条件规划，更突出物流产业的特点以及相关产业发展的协调等要素规划。
要素
物流园区规划的要素主要包括：
（1）所在地区的经济发展与城市发展背景（如地区经济发展与城市发展的现状、发展规划等）；
（2）所在地区的物流业发展现状（如资源分布、物流量及其分布、市场需求等）；
（3）建设必要性与可行性分析；
（4）选址论证；
（5）定位分析；
（6）功能设计；
（7）布局规划；
（8）交通规划；
（9）信息系统规划；
（10）支持保障体系规划；
（11）建设发展实施方案。
规划现状
《2006年以来中国物流园区专项调查报告》分析：大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，对园区建成后为谁服务、怎么服务、市场规模、潜在服务对象等类似问题，园区的规划者们大多回答不明晰。很多物流园区只是提出要建成某某区域最大、辐射最强、带动新最高等等模糊和不具有操作性的目标，结果带来极大的盲目性。
北方交通大学物流研究所所长王耀球说，现在许多地方政府都把物流园区作城市向现代都市发展的一个重要内容进行规划，但却对本地的经济、市场、产业布局没有深入研究。现代物流是市场高度发展、产业布局调整升级后自然形成的，但许多地方并不具备这种经济发展的水平，因此虽然政府规划有热情，但就是没有企业愿意参加，即使勉强被拉了去，企业也只能是负债经营，无法开展业务。国家发改委综合运输研究所副所长汪一鸣指出，在既有的物流发展规划中存在诸多问题，主要体现为规划缺乏宏观高度，缺乏综合性，布局不够合理等，当前物流园区的规划主体首先就有局限，基础设施规划由某个部门或行业牵头完成，往往造成物流基础设施带有明显的行业和部门色彩，缺乏一定区域物流设施整体角度的考虑。其次，缺乏全局的考虑。
规划类型
1、按内容性质分，有综合物流园区规划和专业物流园区规划。
2、按管辖范围分，有全国发展物流园区规划、区域物流园区规划、企事业单位物流园区规划。
3、按时间分，有远景物流园区规划和短期物流园区规划。
功能定位
现代物流园区从大的方面讲，主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。
物流园区的内部功能可概括为8个方面，即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。
规划思路
物流园区规划应综合考虑宏观布局设计、基本战略定位、组织网络架构和营运策略设计等几个不同的方面。除物流中心平面分区及功能规划外，还应从如下几个层次进行设计：
1．作业层次：如储运作业的整合与标准化（托盘、储运箱与容器共同化）、配送运输作业整合（车辆共同化）、作业信息输入整合（条码化）、采购作业与订单信息传递（EDI、EOS）等。
2．作业管理层次：如库存管理、存货管理（MRP、ABC分级）、营销信息反馈（POS）与分析、出货订单排程、拣货工作指派等作业的规划管理。
3．决策支援层次：如配派车系统、配送区域规划、物流成本分析与计费定价策略等。
4．经营管理层次：策略联盟、联合采购、共同配送等业者间的资源整合。可由产业垂直整合、水平整合，或不同行业间的整合方向进行。规划和处理好水平交叉和立体交叉。
方法措施
物流市场和竞争策略研究
（1）分析中国物流行业概况（政策、资本、运作、购并）。
（2）分析所规划的物流园区在所在地第三方物流市场中可能占有的容量，及其各细分市场的容量和成长率。
（3）分析所规划的物流园区的经营网络、所在地及相关地区的现实和潜在的物流客户群状况
（4）结合具体情况，分析和确定所规划的物流园区在有效的物流半径内所
提供服务和产品的类型及其发展方向和潜力。
（5）分析和确定所规划的物流园区的客户能力、运作成本及对进驻企业的整合价值
（6）结合所规划的物流园区的优势和物流市场竞争情况，分析并确定所规划的物流园区未来可能的业务目标
（7）评估所规划的物流园区潜在的商业风险：业务风险，技术风险，财务风险和资源风险，及其相应对策
战略分析
（1）分析和评估所规划的物流园区工程完工后的战略和竞争实力（SWOT）即：优势、劣势、机会、威胁
（2）价值贡献和运作能力
体系设计
（1）运输体系规划
（2）物流系统的衔接与配合（3）物流功能、业务流程与信息系统的整合（4）进驻企业与物流中心的合作竞争
（5）信息系统规划
主要公司
在物流园区规划方面有影响力的公司
物流作为企业第三方利润源，物流园区也成为中国新一轮经济发展的增长点，与之相应，物流咨询已经成为并列于企业战略咨询、人力资源咨询、法律咨询以及金融咨询等咨询业的一个独立的咨询门类。
目前，在中国，绝大多数的物流咨询公司远远没有形成全国性的知名度，同时，物流咨询业在某个项目上竞争虽然激烈，但没有行业垄断品牌，竞争不充分，真正的需求方可能对业务有所了解，但对这个行业不了解。
一些比较好的物流咨询公司主要有：（指的是做了一些实实在在的物流园区和供应链项目，并且已经走出注册地的物流咨询公司。）主要有亿博物流咨询、尚方物流咨询、埃森哲、杭州通创物流咨询、国家发改委综合运输研究所（新浪微博@物流园区规划）等。
规划案例
常平物流园总体规划
天津市宝坻区物流园区总体规划[2]
玉柴物流园区规划
泰州市海陵区城北物流园区
工业园区规划 第6篇
2、金溪工业园区建设项目的承办单位，以及园区的位置级别
3、现有产业结构的内容、规模、类型和产品市场。金溪工业园区规划范围以及规划期限，想要达成哪些主要目标
4、最新产业区情况表（包括相关企业数目（已投、在建、新建）、主打产业的收入、利税、营业收入排行等相关情况）和有关企业主要情况表
5、园区对国家的贡献及特点，有无特殊贡献
6、金溪工业园区的规划指导思想理念、发展思路和产业政策，有哪些地方想要做大做强，哪些想要淘汰，做大做强的程度？
7、金溪工业园区的总体综合介绍，位置交通，主打产业有哪些，重点产业园区介绍（香料化工、机电冶金、轻工纺织、食品），产业及相关企业曾获的荣誉；园区代表性产品及产品在国内外的情况和份额。
8、园区现有的企业人员，将来发展后的人员，将来的产值规模？园区内内设机构，比如党政办公室、监察局等，扩大后的管理机构是怎样的，怎样设置单位、人员
9、金溪工业园区发展优势，比如有那些先进的技术和科研，优秀的企业典型（典型材料），突出于其他工业区的特殊的条件。
10、各产业近期几年经济发展情况和几年的经济增长的比较，有何成就，对“十二五”的推动作用。近期目标和远期目标，想达到的价值、规模等。
11、金溪工业园区推动就业，以及和周边企业的联系情况，有何带动作用
12、主要道路建设，给、排水条件（雨水和生活用水的排放、工业污水的排放及收集，往哪里排放?河沟湖?），每天污水处理吨数，燃气供应情况，电力（供电方式,供电接口、容量等级、已使用和剩余余量、变电站负荷位置等）、水力保证（供水的接口、容量、已使用和剩余余量）。
13、金溪工业园区在建设过程中要突出那些特色，如何建设？如环境（绿地、空气质量、饮水质量情况），交通（公路、铁路、机场情况），办事效率、优质服务，院内政策优惠
14、金溪工业园区环境保护情况，主要污染物及其防治
15、基地招商引资情况和方向？有什么措施，招商优惠条件、优势，领导支持力度