公有住房的承租保证书

公有住房的承租保证书（精选12篇）

公有住房的承租保证书 第1篇

，

上述保证内容是我本人自愿的真实意思表示，我原为此承担法律责任。

保证人： 年 月 日

公有住房的承租保证书 第2篇

整理人：许斌龙律师

案情简介：

原告与被告父亲蒋某某系兄妹关系。坐落上海市某某西村某某号某某室房屋系调配而得，调配人为蒋某某（原告父亲，被告爷爷）及蒋某某，该房屋的承租人原为蒋某某。2002年2月21日，蒋某某去世。此后系争房屋的户籍在册人员为被告父亲蒋某某一人。2010年2月9日蒋某某去世，期间被告和其母亲一直居住在系争房屋内。2011年10月与2012年5月，原告曾两次向第三人提出要求更改系争房屋承租人为原告，但未获准许。2012年10月22日，第三人将系争房屋的承租人指定为被告，原告得悉后遂诉至本院请求判决支持如其诉请。证据认定：

法官推理：

本院认为，系争房屋的原承租人去世后，作为房屋原始受配人的蒋某某可以申请变更系争房屋的承租人，并成为系争房屋的承租人。蒋某某对房屋享有的权利不因其去世而丧失。在蒋某某去世后，第三人依照“承租人死亡，在本处无本市常住户口的共同居住人，按下列顺序确定承租人：

1、原承租人的配偶；

2、原承租人的子女；

3、原承租人的父母；

4、原承租人的其他直系亲属。”的相关规定，指定被告作为系争房屋的承租人，无不妥。故原告要求第三人撤销被告的系争房屋承租人资格并恢复原状的诉讼请求，因于法无据，本院不予支持。

法律依据与判决结果：

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：

原告蒋某某要求第三人上海某某企业（集团）有限公司、上海某某物业有限公司撤销被告蒋某某的上海市某某西村某某号某某室承租人资格并恢复原状的诉讼请求，不予支持。

本案受理费人民币40元，由原告负担。

１

整理人简介：

浅谈公有住房档案的规范化管理 第3篇

伴随着国家不断加强住房保障制度体系建设和各类保障性住房项目的落实, 银川市已建立了以廉租住房、公共租赁住房、创业者公寓、经济适用住房、限价商品房“五位一体”、租售并举的住房保障体系。目前, 银川市公有住房主要包括廉租住房、公共租赁住房和直管公房三大类。到2012年底, 实物配租廉租住房、公共租赁住房共计6700套, 直管公房8700套。随着住房保障工作的不断推进, 住房保障档案和各类资料也随之大量产生, 住房保障档案的规范化管理已迫在眉睫。

二、公有住房的性质和特点

银川市公有住房主要分为直管公房和保障性住房。直管公房是由银川市住房保障管理部门直接经营管理的国有资产。承租人只具有使用权, 无权买卖或转租转借, 因承租人死亡或其他原因不再具备承租直管公房资格的, 可通过使用权转让变更给其他人继续承租, 除符合房改政策房改出售的以外, 直管公房属国有资产的性质始终不会改变。保障性住房主要来源于政府投资新建、政府出资收购房屋、社会捐赠、腾退公有住房或其他渠道筹集住房, 用于解决城市中低收入住房困难家庭住房问题。由于保障性住房所具有的限定供应对象、限定标准、限定价格或租金的特点, 在保障性住房管理过程中, 既要能实现解决住房困难家庭住房困难的目标, 又要杜绝保障房资格造假、骗租分配乱象;既要建立有效的供应分配机制, 又要建立有效的退出机制;既要具有一定的福利特点, 又要避免以往公房管理中的弊病。

上述要求使公房管理工作具有复杂性, 而公房档案将为公房管理提供基础的信息支持, 因此公有住房档案管理在整个公房管理工作中具有基础性的作用。

三、公有住房档案管理的要求

公有住房档案分直管公房档案和保障性住房档案两大类。由于直管公房和保障性住房产权性质的特殊性, 档案的内容、管理模式与其他房地产档案又存在很大差别, 需要有针对性的管理措施和模式。根据公有住房档案具有动态性的特点, 它不同于其他房地产权属档案, 一旦完成就形成了一本完整的档案, 不再变动。公有住房档案登记完成后, 由于承租人变更、承租人的家庭成员、收入、住房面积等基本情况可能发生变化, 需要及时、全面、准确地做好档案的动态补充和更新。随着社会发展和城镇居民生活水平的提高, 住房保障形式和制度也会不断发展和完善等。这些都需要从库房建设到日常管理, 从建章立制到人员培训, 档案的收集整理到保存, 从信息化到系统建设等等方面全面推进住房保障档案的规范化管理。

四、公有住房档案的规范化管理

(一) 依法建档。

档案管理是有法律、法规、规章、各种规范性文件和国家标准所构成的完整的法律体系。为了加强住房保障档案管理制度建设, 规范住房保障档案管理工作, 国家住房城乡建设部于2012年印发了《住房保障档案管理办法》, 办法要求, 住房保障档案应当真实完整记录住房保障实施情况, 全面客观反映住房保障管理状况, 住房保障房源档案按照“一套一档”原则建立。因此, 建立公有住房档案要依据有关法律法规和规范性文件制定具体的方案和管理办法, 对归档范围、管理机构进行明确规定, 了解公有住房哪些材料是档案, 哪些材料是资料, 严格按照“一房一档”的要求, 对在公有住房管理工作中形成的或者依法取得的具有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录进行归档案。各类档案彼此关联, 相互印证。并结合计算机办公软件管理系统, 全面掌握公房房源、承租对象的相关信息, 从而为查询、调档提供高效、便捷的方法和手段。

(二) 规范管理措施。

针对住房保障档案产生主体多、内容复杂的情况, 必须明确职责和归档内容、移交方式、时限等。在住房保障档案管理中, 要注重制度建设, 确保制度先行, 有序管理。一是规范档案收集范围。房屋档案包括房屋来源和权属证明材料等, 使用管理情况包括房屋承租人及其家庭成员基本信息、租赁期限、使用权变更、房改出售、退出交接手续等情况记录材料。纸质档案资料同步建立电子档案, 使档案管理与业务管理相衔接, 建立较为完善的档案数据库, 为信息查询提供支持和服务。二是规范档案整理工作。根据房屋类别建立专业档案目录体系, 按照房地产档案整理规范进行整理编目。三是规范档案查询和利用。要制定具体的房屋档案查阅制度, 具体的查阅工作实行归口管理, 到统一的档案管理部门查询。

(三) 加强档案管理队伍建设。

好的管理制度要靠好的队伍去落实。公有住房档案管理是住房保障部门的重要任务, 有一支负责任、专业硬、素质高的队伍是做好住房保障档案规范化管理的重要条件。要明确档案管理职责, 组织开展学习培训, 提高工作人员的专业水平, 增强工作责任心。与兄弟省市加强交流学习, 互通有无, 总结经验。根据档案管理任务量, 适时增加专职档案管理人员, 增加管理力量。

摘要：伴随着国家不断加强住房保障制度体系建设和各类保障性住房项目的落实, 由此产生的保障性住房档案随之增加, 查询需求日益扩大。加之原有直管公房的日常管理产生的档案资料也陆续增多, 公有住房档案管理工作显得越来越为重要。本文就公有住房档案的规范化管理进行了探讨。

公有住房承租权能否被继承 第4篇

关键词：公有住房 承租权 继承

【基本案情及诉讼过程】

李容（男）与王慧系夫妻关系，双方共育一子（李青）二女（李丽、李红）。长期以来，夫妻二人与儿子共同居住生活在北京市的A房屋，该房系李容生前承租的产权人为甲单位的公有住房，两个女儿自结婚后不再与父母共同居住。1998年，王慧去世。二十世纪九十年代，李容分配到产权人为乙单位的B房屋。2002年，李容与乙单位签订房屋买卖契约购买该房，总价款为5万元，其中使用了李容30年的工龄。2011年，李容去世。2011年9月，李青、李丽、李红向甲单位提交一份书面申请，表示一致同意由李青继续承租A房屋，三人均在申请上签字并按手印。甲单位鉴于三人达成一致意见，当日便为李青办理了A房屋的准住证，租期为自当日起租。后李青、李丽、李红因B房屋的分割发生争议，李青起诉至法院，请求法院判决B房屋归其所有。法院判决认为：考虑到继承人李丽、李红在分配李荣遗产中A房屋时已经放弃相应权利，做出较大让步，故法院酌定B房屋由李青占有50%份额，李丽占25%份额，李红占25%份额。李青不服生效判决，向检察机关申请监督。（当事人姓名均为化名）

【焦点问题】

公有住房承租权能否被继承？是否属于遗产范围？

一种观点认为，根据我国《继承法》的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公有住房的产权不属于个人，自然不属于遗产，公有住房承租权是依据政策享有的具有人身属性的债权，不符合继承法所规定的遗产范围，当然也就不能继承。

另一种观点认为，公有住房的产权不属于个人，当然不能作为承租人的遗产，但公有住房承租权可以有偿转租、转让，具有了经济价值，它作为附着相应经济价值的财产权具有私有财产的性质，应当归入遗产范围。

【抗诉理由之法理评析】

笔者同意第二种观点。

第一，公有住房承租权是对劳动者住房消费的补偿。公有住房是由政府、国有企事业单位等投资兴建，按照一定程序由符合规定条件的城市居民、本单位职工等进行租赁并交纳低廉的租金，由建设单位（出租人）享有所有权，居住者（承租人）享有租赁权的住房。[1]公有住房起源于我国计划经济时代的福利分房制度，其存在基础是个人对国家、集体的服务关系。承租人取得租赁权的公有住房，其位置、套型、面积等与该承租人的工龄、职务级别、工作业绩、家庭人口状况等诸多要素密切相关。公有住房承租权隐含了一部分价值，这种价值是对劳动者多年工作中应用于住房消费的补偿，属于劳动价值的组成部分。当前，公有住房承租权在一定条件下可以转租、转让，这实际上使原先在住房实物分配时取得的实物工资——公有住房承租权——通过市场交易返回到货币工资形态，并用于住房消费。因此，公有住房承租权是劳动者收入中住房消费部分的积累，也是劳动价值中原先被扣除的部分补偿的表现，是劳动者必要劳动创造的价值。既然公有住房承租权体现了劳动者创造的劳动价值，就应当允许被继承。

第二，公有住房承租权是具有一定物权特性的特殊债权，是代表财产利益的权利。公有住房承租权的标的物是特定的公有住房，承租人在不损害房屋结构及内部设施、按期足额交纳租金的前提下，一般不需经出租人的同意即可依据自由意志直接支配房屋，且该支配权具有排他性，能够对抗第三人。因此，公有住房承租权具有一定的物权特性。但公有住房承租权的设立和存在的基础是公有住房租赁合同，出租人与承租人事实上处于互为债权人、债务人的地位，且公有住房承租权的设立与变更采意思自治原则，所以公有住房承租权的性质依然属于债权，是具有一定物权特性的特殊债权。在公有住房承租权交易流转在各地逐渐放开的背景下，更多的承租人通过将公有住房转租或将承租权转让等市场化交易获得收益，公有住房承租权完全实现市场化交易流转是可以预见的趋势。因此，公有住房承租权毫无疑问应属于财产权利范畴，是公有住房承租人享有的合法的可以流转交易的财产权利，自然可以被继承。[2]

第三，将公有住房承租权归入遗产范围与我国《继承法》的规定不矛盾。我国《继承法》第3条对遗产范围以列举加概括的方式进行了规定，明确公民的其他合法财产属于遗产。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第3条指出：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。我国《继承法》颁布于二十世纪八十年代，在当时的历史条件下，《继承法》第3条在规定遗产范围时主要就当时已经认识到的一些财产类型进行列举，并规定了公民的其他合法财产这一兜底条款。推究该条的立法目的，主要不是为了对遗产的类型进行限制，而是为实践中对遗产进行相对灵活的认定留出空间。因而，对公民的其他合法财产应当作较为宽泛的理解。公有住房承租权是具有一定物权特性的债权，具有可流转性，是代表财产利益的权利，应当纳入公民的其他合法财产范围，属于遗产的类型之一。

第四，承认公有住房承租权的可继承性符合我国公有住房改革的发展趋势。在我国，公有住房是计划经济体制下福利分房制度的产物。在计划经济体制下，公有住房承租权通过国家调配、单位分配等方式取得，只有具备特定身份、符合特定条件的人才能取得公有住房的承租权，公有住房承租权的身份属性较强，在历史上被排除在遗产的范围之外。[3]改革开放后，我国逐步推行住房制度改革，确立了住房改革市场化、住房分配货币化的目标，各地纷纷出台法规政策允许承租人有偿转让、转租公有住房承租权[4]，许多公有住房的承租人通过市场交易的途径发生变更，公有住房承租权的身份属性已不如福利分房时代那样明显，显现出其可继承的特性。尽管承认公有住房承租权的可继承性可能使得福利房制度变相永久化，与房改市场化取向相悖，但这只是我国从计划经济向市场经济转轨过程中出现的一个过渡性问题，随着时间的推移，将不可避免地退出历史舞台。[5]当前，公有住房基数巨大，在一定时期内还将长期存在，从有利于公有住房商品化、市场化出发，鼓励公有住房的交易和继承，有利于公有住房改革进程的推进。

值得注意的是，尽管公有住房承租权具有可继承性，但在遗产分割时对公有住房承租权的分割仍要受到房屋所在地相关法规、政策的限制。公有住房一般可分为国家所有、各级政府房管部门负责管理的直管公房，以及国有企事业单位所有并负责管理的单位自管公房两类。根据北京市的相关规定，对直管公房的管理由各级政府房屋和土地管理中心负责，适用北京市的相关法规政策；对于单位自管公房，其承租人变更等事项由享有房屋产权的各单位自行把握。

本案所涉A房屋，是被继承人李容生前承租的产权人为甲单位的单位自管公房，其承租人变更事项应由甲自行把握。根据查明的事实：李容去世后，其子女李青、李丽、李红三人于2011年9月向甲单位提交一份书面申请，表示一致同意由李青承租A房屋，三人均在申请上签字并按手印。甲单位鉴于三人达成一致意见，当日便为李青办理了A房屋的准住证，租期为自当日起租。可见，甲单位系在李青、李丽、李红达成一致意见的基础上，将A房屋的承租人变更为李青。换言之，对A房屋的承租权，李青、李丽、李红均有权利继承，但李丽、李红放弃了对该公有房屋承租权的继承，在此前提下，甲单位才同意由李青独自继续承租。因此，法院认定李丽、李红同意由李青继续承租A房屋，系做出较大让步，在分割B房屋产权时酌定由李青占50%份额，李丽占25%份额，李红占25%份额，并无不当。

注释：

[1]参见陈耀东、丁渤海：《公有住房租赁权继承法律问题探讨》，载《天津法学》2013年第1期，第39页。

[2]同[1]。

[3]参见天津市高级人民法院课题组：《关于公有住房使用权纠纷案件的调查与分析》，载《人民司法》2012年第13期。

[4]武汉于1996年开始试点，1997年出台《直管公有住房使用权有偿转让管理试行规定》，天津、上海、成都、昆明、北京先后于20世纪末21世纪初规定直管公有住房承租权可以有偿转让、转租，其他各大中小城市纷纷仿效。参见邓峰：《直管公有住房承租权制度的反思与改革路径》，载《求索》2010年第7期。

上海公有住房承租权转让合同范本 第5篇

1 向_______仲裁委员会申请仲裁。

2 依法向人民法院起诉。

第十五条 甲方承诺，本合同生效前该公有住房承租权转让已经其同住成年人之间在履行本合同过程中发生争执，均与乙方无涉。

第十六条 本合同连同附件(正本)壹式___份具有同等法律效力，其中甲、乙双方各执____份，该住房所在地_____区/县房地产交易中心和________，______，各执壹份。

公有住房承租人变更过户协议书 第6篇

协议人：姓名性别身份证号码住址与原承租人关系姓名性别身份证号码住址与原承租人关系姓名性别身份证号码住址与原承租人关系姓名性别身份证号码住址与原承租人关系

姓名性别身份证号码住址与原承租人关系姓名性别身份证号码住址与原承租人关系姓名性别身份证号码住址与原承租人关系

根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》等相关规定，协议人经协商一致达成协议如下：

一、全体协议人同意将坐落于区号公有住房过户给协议人，即原承租人的（关系）承租。

二、协议人同意承租并愿意接受与之相应的权利义

务，遵守有关规定。

三、其他协议人一经签署本协议即不得反悔，并不得再就同处房产申请承租。

四、全体协议人保证本协议中无遗漏原承租人配偶、子女、父母的情况，如有遗漏愿承担相应法律责任。

五、本协议自全体协议人签字、盖章并经公证后生效。

六、本协议一式三份，房管局、当事人、公证处各留存一份。

(立协议人签名)

公有住房的承租保证书 第7篇

（合同编号：）

立合同人

甲方（转让方）

乙方（受让方）

根据《上海市公有住房差价交换试行办法》（以下简称《试行办法》）等有关规定，甲、乙双方在自愿、公平和有偿的基础上，经协商一致就甲方向乙方转让其承租的公有住房承租权等有关事宜、订立本合同。

第一条 甲方将其承租的座落于： 区（县）路 弄（新村）支弄 号 室，租赁部位独用面积平方米的公有住房承租权（以下简称该公有住房）转让给乙方。在订立本合同前，甲方已向乙方出示该公有住房的《租用公房凭证》［《租用公房凭证》复印件见（附件一）］。乙方已对甲方转让的该公有住房座落、面积、附属设施、设备及装修情况确认无误。

第二条 甲、乙双方经协商同意，该公有住房转让的成交价格为：人民币（大写）元。

第三条 甲、乙双方商定，有关付款的时间与金额按下列约定方式办理（不约定的划除）：

1、乙方应按《试行办法》的规定，以甲方的名义将上述价款一次性存入该公有住房所在地区、县房地产管理部门指定的银行，由该银行开具个人住房特种存单。一次性付款时间由双方在本合同（附件二）中约定。

2、按《试行办法》规定，经该公有住房所在地区、县房地产管理部门审核批准，乙方将上述价款直接支付给甲方，付款时间和金额由双方在本合同（附件二）中约定。

3、付款时间和金额由双方在本合同（附件二）中约定。

第四条 甲、乙双方经协商同意，自本合同签定之日起的 日内，持本合同及规定的材料到该公有住房所在地 区/县房地产交易中心办理该公有住房承租一权的转让手续。

第五条 甲、乙双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》（以下简称《通知书》）之日起的 月内，持有关材料向该公有住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续。甲方同意，自该公有住房租赁关系变更手续办妥后的 日内，腾出该公有住房并交乙方进行验收交割。

第六条 甲方承诺，自本合同签订之日起至该公有住房验收交割期间，凡已纳入本合同（附件三）的各项不得拆除的房屋装修及附属设施，若被损坏被拆除，则除应按被损坏、或拆除的住房装修及附属设施估值赔偿给乙方外，还应按估值的 %向乙方支付违约金。

第七条 乙方承诺，凡转让前该公有住房内原有设施因有变动，而按规定应由承租方自行承担的装修、养护费用，转让后则由乙方承担。

第八条 本合同生效后，甲、乙双方应按本市的有关规定承担各应缴纳的税费。在验收交割前未支付的使用该公有住房所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等其他费用，除甲、乙双方在本合同（附件四）中另有约定外，均应由甲方支付。

第九条 乙方未按本合同（附件二）的约定付款的，应按逾期应付款向甲方支付滞纳金。滞纳金自本合同（附件二）约定的应付之日起第二天至实际付款之日止，按逾期应付款的 %计算。逾期 天后，乙方同意甲方有权按下列［一］［二］［三］款约定向其追索违约责任（不选定的划除）：

一、乙方除应支付上述滞纳金外，还应按逾期应付款的＿＿%向甲方支付违约金，合同继续履行。

二、甲方有权通知乙方终止本合同，并从乙方已付款中扣除乙方逾期应付款 %的违约金，余款返还给乙方；已付款不足违约金部分，或甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金部分，均应由乙方据实赔偿。

三、。

第十条 除不可抗力因素外，甲方未按本合同约定的期限将该住房交乙方进行验收交割的，应按已收款向乙方支付逾期利息，逾期利息自约定收交割之日起第二天至实际验收交割之日止，利息按甲方已收款的 %计算。逾期 天后，甲、乙双方同意按下列第［一］［二］［三］款内容处理（不选定的划除）：

一、甲方除应支付逾期利息外，还应按已收款的 %向乙方支付违约金，合同继续履行。

二、乙方有权书面通知甲方终止合同，甲方除应在接到书面通知之日起 日内向乙方返还已支付的价款和逾期利息（自乙方支付价款之日起至解除合同之日止）外，还应按已支付价款的 %向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。

三、。

第十一条 甲、乙双方同意，在不违背本合同各条款原则的基础上，可不本合同的未尽事宜订立补充条款。本合同双方订立的补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及补充条款和附件空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。

第十二条 本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。

第十三条 甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利和义务清楚明白，并愿意按本合同约定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同的约定索赔。

第十四条 本合同生效后，甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议应协商解决。协商不能解决的，选定下列一种方式解决（不选定的划除）：

向 仲裁委员会申请仲裁。

依法向人民法院起诉。

第十五条 甲方承诺，本合同生效前该公有住房承租权转让已经其同住成年人之间在履行本合同过程中发生争执，均与乙方无涉。

第十六条 本合同连同附件（正本）壹式 份具有同等法律效力，其中甲、乙双方各执 份，该住房所在地 区/县房地产交易中心和，各执壹份。

补充条款 ————————————————————————————（粘贴线）（骑缝章加盖处）

附件一 公房租用凭证复印件 ————————————————————（粘贴线）（骑缝章加盖处）

附件二 付款时间及金额 ——————————————————————（粘贴线）（骑缝章加盖处）

附件三 不得拆除的房屋装修及附属设施项目内容——————————－（粘贴线）（骑缝章加盖处）

附件四 水、电、煤气、电讯、物业管理等其他费用支付————————－（粘贴线）（骑缝章加盖处）

公有住房同住成年人意见书

我们一致同意，甲方以人民币（大写）＿元，将该公有住房转让给乙方，同时推选 为“个人住房特种存单”的存款人代表。

同住成人年签字（盖章）

****年**月**日

备注： 若有反对意见，请在此签字（盖章）

****年**月**日 甲方：（签章）

乙方：（签章）

［本人］

［法定代表人］

［本人］

［法定代表人］

姓名：

姓名：

［身份证明］

［营业执照］

［身份证明］

［营业执照］

［商业登记证号］［

］

［商业登记证号］［

号码：

号码：

［居住］

［注册］

［居住］

［注册］

地址：

］ 地址：

邮政编码：

邮政编码：

委托代理人：

委托代理人：

联系电话：

联系电话：

日期：

****年**月**日

日期：

****年**月**日

签于：

签于：

置换（或中介）公司名称：

联系地址及电话： 房地产经纪人员姓名：

房地产经纪人证件编号：

联系地址及电话：

****年**月**日

备注栏 甲、乙双方签定的本合同，经审核符合有关规定；座落于 区 路 弄（新村）号 室（部分）公有住房的受让人为 ；该公有住房系统受让取得。

经办人（签字）

房地产交易中心（章）

浅谈公有住房档案的规范化管理 第8篇

(一) 公有住房档案管理概念。公有住房档案是对国家、政府或国有企业、事业单位建设的住宅信息进行管理的文档统称, 公有住房档案依据公有住房的特殊性质而专门形成有关档案管理部门, 通常是当地房管局, 在档案管理过程中依据公有住房的实时变动情况进行档案更新工作。由公有住房性质决定了公有住房档案管理是针对公有住房的相关文件实体和房屋信息进行管理的一项工作, 并且通过管理为有需求的机关或个人提供各项服务。

(二) 公有住房档案管理特点。

1.公房档案管理具有动态性的特点。由于公房的承租人可能存在变动, 公有住房档案登记完成后, 依然可以依据变动情况做出更改, 例如承租人家庭收入、住房面积等, 档案管理人需要及时对新的变化做出及时补充和更新。

2.公房档案管理具有系统性的特点, 建立公房档案管理规章制度和管理人员培训, 公房档案收集整理和存库保存, 文本记录和信息化系统建设等, 都需建立系统化的管理机制。

3.公有住房档案管理具有时间延续性的特点, 即档案管理中需要对涉及的承租人信息、房屋信息等内容进行延续性的管理, 并非像一般房地产一样一旦售出, 档案管理就移交。

(三) 公有住房档案管理要求。

1.一般情况依照各市的公有住房类型分为直管公房和保障性住房。直管公房档案管理的特点是由住房保障管理部门直接管理, 因为该房屋类型的国有资产性质始终不会改变。而保障性住房有多重来源, 其档案管理需要对来源进行详细的统计, 对房屋的使用者情况、限定标准、价格和租金等特点进行详细的记录。

2.公有住房具有特殊的性质, 在档案管理中尤其需要注重其基础性作用, 为了杜绝房屋资格造假、骗租分配等现象, 需要对公有住房信息进行详细的记录, 利用行政手段为公房管理提供有效的信息支持。

二、公有住房档案管理现状和不足

(一) 公有住房档案管理的现状。以湛江市为例, 霞山房管站是湛江市房产管理局属下负责管理湛江市霞山片区公房的公益性事业单位, 现有公房档案约5000卷, 按照“一户一卷”的立卷原则, 已完成3600卷的规范化整理, 余下的正在整理当中。针对湛江市的公有住房建设构成情况, 将公房档案管理分为三大类, 分别是廉租住房、公有租赁住房以及直管公房三大类档案管理, 并依据其承租人的变化及时更新档案信息, 设立了专门档案室;有专门存放档案的库房;安排了专人管理;购置了抽湿机、消毒机、空调机、档案柜等档案保管设备。制订并完善了《霞山房管站档案室管理制度》、《霞山房管站档案借阅登记制度》等相关制度。在原有书面文本化管理的基础上, 将3600卷档案录入电脑管理系统, 进行了初步的信息化处理。

(二) 公有住房档案管理的不足。

1.当前公有住房档案管理不够规范, 主要表现在国家没有明确的相关技术规程和法律法规等等。

2.公有住房档案管理的信息化程度不足, 由于公有住房产权档案的管理跨越时间段较长, 随着时代的发展其管理方式也应当产生相应的变化, 过去单一的纸质管理已经不能满足当代管理的要求, 尤其缺乏信息化管理技术和系统建设。

3.档案管理专业人才匮乏。目前我国公房档案管理人员普遍存在专业性较低的问题, 对公房性质了解程度不够, 不能及时更新信息, 造成档案管理不够严谨。对于特殊公房档案资料, 需要专门人员来管理, 从而适应当前社会发展的需要。

三、加强公有住房档案规范化管理的建议

(一) 加强公有住房档案管理的法律法规制度建设。我国住房城乡建设部于2012年印发了《住房保障档案管理办法》, 依照该办法:应当按照“一套一档”的原则建立完善公房档案, 客观真实地反应公房管理现状。与此同时, 结合地方公房建设的特点, 进行地方相关公房档案管理条款的完善和补充, 为地方公房相关信息的使用提供更全面的法律法规保障。

(二) 加强直管公房档案的数字化工作。在原有纸质管理的基础上, 结合互联网信息管理技术, 建设信息化软件管理系统, 通过数字化解决档案的执行凭证问题, 实现档案信息的安全访问和安全管理。并利用计算机使档案实现永久保存, 通过数字化管理使管理人员能够运用计算机完成档案修改、阅读以及检查等工作, 保证了档案的安全性和便捷性。

(三) 注重人才的培养。加强档案人员的专业素质培养, 建设一支专业管理能力强的复合型人才队伍。既要培养档案管理人员的档案管理技术, 也要培养管理人员的数字化应用技术, 适应现代社会发展的需要, 通过培训提高公房档案管理的效率, 实现公有住房档案管理的规范化。

摘要：随着我国住房保障制度体系得以建设和完善, 各类保障性住房项目得到落实。由此产生的住房档案管理需求不断增加, 本文从公有住房档案管理的相关概念、特点以及要求入手, 探讨了公有住房档案管理现状和不足, 提出了加强公有住房档案规范化管理的建议。

关键词：公有住房,档案管理,规范化

参考文献

[1]冯圆.大数据在国有事业单位房产管理中的应用[D].西安工业大学, 2015.

公有住房的承租保证书 第9篇

现将《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇〇三年四月二十八日

南京市公有住房承租权有偿转让实施细则

第一条

为进一步深化住房制度改革，促进房地产市场的发展，改善居民居住条件，规范公有住房承租权的转让行为，根据《南京市城镇公有房屋管理条例》和市政府关于《进一步搞活房地产市场的若干意见》等有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于本市市区（原十区范围）国有土地范围内，执行政府规定租金标准的公有住房承租权有偿转让的行为。

第三条 本市市区（原十区范围）城镇常住户口的居民，均可有偿受让本市市区范围内公有住房承租权。

第四条

本实施细则所称公有住房承租权的有偿转让，是指公有住房承租人（转让人），经房屋出租人（产权人）同意，将租用的公有住房按规定的程序，转让给他人（受让人）承租，并获得一次性转让收益的行为。

第五条 公有住房承租权的有偿转让应当遵循自愿、公平、互利的原则。

第六条 南京市房产管理局是本市公有住房承租权有偿转让的行政主管部门。

各区房产管理局负责其辖区内的公有住房承租权有偿转让的行政管理工作。公有住房产权人负责办理公有住房承租权有偿转让的具体手续。

第七条 有下列情况之一的，公有住房承租权不得转让：

（一）未取得住房租赁合法证件的；

（二）有房屋租赁、使用纠纷的；

（三）擅自改变房屋用途和拆改结构的；

（四）已列入拆迁改造范围的；

（五）转让后，家庭人均住房使用面积低于8平方米的；

（六）涉及代管产及其它需落实政策房产的；

（七）同户籍家庭成员不能协商一致的；

（八）有违法搭建的；

（九）法律、法规或市政府规定不宜转让的。

第八条

公有住房承租权转让，在同等条件下，公有住房出租人有优先受让权。破套使用的公有住房承租权转让的，在同等条件下，同套内其它承租人有优先受让权。

第九条 公有住房承租权有偿转让的价款，由转让双方协商议定。

第十条 公有住房承租权有偿转让的当事人应向公有住房产权人如实申报转让价款，不得瞒报或作不实的申报。

第十一条

产权人按每平方米使用面积向转让人收取100─200元的补偿费用，专项用于公有房屋的维修。具体收取标准由市物价局、市房产局另行制定。第十二条 有下列情形之一的，变更承租户名免收补偿费用：

（一）承租人死亡，与其同户籍同住二年以上且他处无住房的家庭成员申请继续承租的；

（二）法院判决、调解离婚以及在民政部门办理协议离婚的；

（三）承租人已在他处购房或他处有住房户口迁出，与其同户籍同住二年以上的家庭成员申请继续承租的；

（四）套式房屋由两人分割承租，相互之间转让承租权的；

（五）拆迁安置的几套住房，由一人承租的，安置协议中有其使用份额且他处无住房的人申请承租其中一处住房的；

（六）转让人为最低生活保障线以下的。

第十三条 公有住房承租权转让，当事人应当使用市房产局统一印制的规范合同文本，并按下列程序办理：

（一）转让人向出租人提出书面申请；

（二）出租人就转让人申请签署意见；

（三）转让人和受让人签订有偿转让协议；

（四）自转让协议签订三十日内，双方当事人到公房经营管理部门办理退、承租手续，并缴纳相关费用。

第十四条 当事人办理公有住房退、承租手续应当提交下列资料：

（一）转让协议；

（二）公有住房租赁合约；

（三）转让当事人的身份证、户口簿；

（四）经公证的同户籍家庭成员意见；

（五）其它证明或全家迁离本市的证明；

（六）其它相关数据。

第十五条

公有住房承租权自转让后，原租赁合约中承租方的权利和义务一并转让归受让人。受让人应遵守公房管理的各项规定。受让人可根据房改政策购买所受让的公有住房。原产权单位与受让人（承租人）无特别约定的，应予出售。

第十六条未经公有住房出租人同意，擅自转让公有住房承租权的，按照《南京市城镇公有房屋管理条例》第五十三条的有关规定予以处罚。

第十七条 市属四县及江宁区可参照本实施细则，制定本县、区公有住房承租权有偿转让实施细则，报市房产管理局备案。

第十八条 本实施细则解释权归南京市房产管理局。

公有住房的承租保证书 第10篇

协议人：姓名 性别 身份证号码

住址 ,系坐落于

区 号公有住房的承租人

姓名 性别 身份证号码 住址 与承租人关系 根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》等相关规定，协议人经协商一致达成协议如下：

一、承租人 同意本人死亡后，将坐落于 区 号公有住房指定过户给，即由承租人 的（关系）承租。

二、同意承租并愿意接受与之相应的权利义务，遵守有关规定。

三、如被指定人 先于承租人死亡，或因申请过户时户籍已迁出本市，或承租人将上述房屋另行出售的，则本项指定失效。

四、承租人有权单方解除本协议，并应当于本协议解除三日内向房屋经营管理单位进行备案。

五、本协议一式三份，经双方当事人签字或者盖章后生效。房屋经营管理单位、当事人、公证处各留存一份。协议人应当在公证书出具之日起十日内将协议书送房屋经营管理单位进行备案。

六、协议人应在本协议第四、五条规定的期限内向房屋经营管理单位办理备案手续。未能在规定期限内办理备案的，由协议人承担一切法律责任。

立协议人：

年 月

公有住房的承租保证书 第11篇

（转载自安居房地产律师网）

案情介绍

林某1周岁时父母离异，林某由母亲直接抚养，户口与母亲落在一起。林某之父承租拆迁安置公房一套，该房产权为某物业公司（国有企业）所有。2004年林某之父去世，而此时林某祖父母已去世，林父直系亲属仅林某一人。林父去世后，林某的叔叔拿着房屋钥匙和租赁契约，实际占有房屋。林某多次协商房屋产权单位，要求变更租赁契约，将承租人变更为自己，产权单位以林某户口不在承租房内、林某不是共同居住人为由不予变更。林某起诉叔叔，要求腾退房屋，法院以林某未能提供合法产权证明或使用权证明为由，判决驳回林某诉讼请求，林某不服，上诉至中级法院；同时另行起诉产权单位，要求法院确认其享有父亲遗留公房的居住权，判决产权单位为其办理承租协议变更手续。腾房纠纷二审开庭时，林某申请中止诉讼，中级法院未予理睬，判决维持原判。对于林某提起的居住权确认之诉，一审法院以林某不符合《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）规定的有关承租人变更条件为由，驳回林某诉讼请求，林某现已上诉至中级法院。

房产律师靳双权评析

本案争议的难点在于法律规定空白，调整公房租赁的法律缺失，管理上以政府工作部分发布的规范性文件为主。而这些政策性文件又规定的比较泛泛，不具备操作性。

一、本案诉讼策略的选择

产权单位不予变更登记也符合目前的政策文件，起诉其风险较大，一则觉得胜算不大，二则担心产权单位将房屋收回。而产权单位的态度是既不收回房屋也不变更承租人，只是维持现状，侵害林某现实利益的实际是林某的叔叔。起诉叔叔诉求直接，且能规避政策风险，所以选择了以林某叔叔为被告，提起了房屋腾退诉讼。在该案一审败诉后，便及时提起了居住权确认之诉。

二、法院关于腾房纠纷之诉的判决是否适当？

法院以林某未能提供合法产权证明或使用权证明为由，判决驳回林某诉讼请求，此判由和判决结论看似合法，实则是一纸不负责任的判决。林某作为其父亲的唯一直系亲属，对父亲遗留的财产权益应该当然享有，其对房屋的占有和使用权益是一种当然权利，即便其居住权在得到行政或者司法确认以前。举个例子：某人死后其继承人未及时将死者遗留下来的房产作变更登记，一个不相干的人强行住进该房屋，难道死者的继承人还要先办理房产过户后才能请出这个非法侵占他人住宅的人？

即便司法确认林某对争议房屋没有居住权，在产权单位收回房屋前，林某作为其父亲的法定继承人和唯一直系亲属，对父亲生前居住过的房屋也享有管理的权利，也有权要求其叔叔腾退房屋。如果说林某的诉求没有依据，那么其叔叔非法强占他人住宅就有依据？法院作出这样的判决岂不是在保护非法利益？

综上，法院在审理该案时基本事实没查清，尽管林某暂时未取得权属证书，但称职的法官会依职权调查或者询问林某叔叔的居住依据，必要时可发出司法建议并主动中止诉讼，这样才能作出合法合理的判决。直接以证据不足驳回林某诉讼请求，是对当事人的不负责任和对司法资源的浪费。

三、《北京市公有住宅租赁合同》条款剖析

《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）属于规范性法律文件，由北京市房屋管理局1995年发布，该文件被作为公房租赁合同格式文本。依照该文件，公房承租人死亡后，享有承租权的人应符合四个要件：①户口与原承租人是同一户籍；②与原承租人共同居住一年以上；③无其他住房；④其他家庭成员无异议。

1、上述规定法律效力

其一，上述规定出自北京市政府工作部门的房改政策性文件，效力层次低于规章。

其二、既然载入租赁契约，应算是合同条款。但这种合同是房管部门单方制作的，属于格式合同，根据合同法相关规定，格式合同作出不利于合同相对方规定的条款，其效力是存在瑕疵的。该条款对承租人死亡后享有继续租赁权人的范围限制的如此狭窄，是对合同相对人主要权利的排除，依据合同法第40条，该条款应无效。

其三、该条款与建设部规章和合同法等上位法冲突。法律和部委规章都没对继续享有租赁权的条件作出如此多限制。

2、上述规定的操作性：含糊不清，操作性不强。

（1）户口与原承租人在同一户籍：牛头不对马嘴，无任何实际意义。户籍规定是便于对人口管理，与权属确认无任何关系。因各种原因亲人户口不在一起的情况很多，难道就因此而剥夺亲人本该有的财产利益吗？

（2）与原承租人共同居住满1年：什么叫共同居住？怎样才算共同居住？什么时候共同居住过？谁出具的共同居住证明才有效？这些问题都没有明确的标准，也很难回答。居住状况属于个人隐私，其事实状况也难以证明。

（3）无其他住房：个人房产状况也属于隐私范畴，难以调查；而且房产状况极易被规避。（4）其他家庭成员无异议：未对家庭成员的范围作出限定。

综上，法院以一个效力层次低下、操作性不强且存在诸多效力瑕疵的政府规范性文件作为审理案件的依据是不当的。人民法院审理案件，应当依照法律、法规并参照规章，对于具有公权力干预的公房承租纠纷案件尤其应该如此。

四、林某对争议房屋是否享有承租权或居住权？

1、从房屋来源来说，争议房屋是拆迁安置用房，由被拆迁人承租，是国家对被拆迁人的一种补偿，该房屋具有小产权的性质，原承租人死亡后，林某作为继承人当然地享有居住权。

2、从实际处理政策和产权单位的态度来说，原承租人死亡后，产权单位无意将房屋收回，说明该房屋附有私人财产权益，不宜收回，应由原承租人直系亲属或法定继承人继续租赁。

3、从原承租人家庭结构来说，原承租人死亡后，林某作为原承租人唯一直系亲属，当然地享有和承继原承租人留下的财 产利益。

4、参考其他省市规定也应确认林某的居住权。《上海市房屋租赁条例》规定：公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。据此，尽管林某户口不在承租房内，因北京市相关规定的空白，而现实的纠纷和问题又不得不解决，可以借鉴上海市的相关规定，确认林某的居住权。

附：相关法律依据：

1、《中华人民共和国合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”

2、建设部《城市房屋租赁管理办法》（建设部第42号令）第十一条第二款：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租”。

3、《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）第七条：“租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。

4、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》（1987年8月28日北京市人民政府京政发109号文件发布，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）十一条第五款：承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。

5、《上海市房屋租赁条例》（1999年12月27日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）：

第四十一条 房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：

（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。

公有住房的承租保证书 第12篇

笔者认为, 学校住房是学校办学的必备条件, 其意义和作用主要在于解决学校职工的住房问题, 改善教职工生活条件, 稳定教师队伍。鉴于不少学校教职工宿舍区未实行物业管理社会化, 学校已购公有住房上市出售后, 学校将难于保证教职工宿舍区的治安综合治理、计划生育等责任状的达标, 以及住户水电费、物业管理费等按时收缴, 势必严重影响学校管理秩序, 破坏校园安全稳定, 损害学校合法权益。为此, 学校已购公有住房暂时不可以对外上市交易。

一、已购公有住房的范围及其产权属性

学校已购公有住房是否可以对外上市交易的问题关键在于首先搞清楚已购公有住房的范围及其产权属性。

(一) 已购公有住房的范围

已购公有住房又叫房改房, 是指享受国家房改优惠政策的住宅, 即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后 (旧住宅还要扣除房屋折算) 购买的公房。

根据1999年4月22日国家建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第三条规定:“本办法所称已购公有住房和经济适用住房, 是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定, 按照成本价 (或者标准价) 购买的公有住房, 或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。”因已购经济适用住房和集资建设的住房已享受国家房改优惠政策, 故上市交易时必须纳入已购公有住房 (即房改房) 上市交易的范围, 已购公有住房应包括已享受国家房改的各项优惠政策而购买的全产权公有住房、经济适用住房、全额集资建造的住房。

(二) 已购公有住房的产权属性

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 (国发[1994]43号) 规定:“职工以市场价购买的住房, 产权归其个人所有, 可以依法进入市场, 按照规定缴纳有关税费后, 收入归个人所有。职工以成本价购买的住房, 产权归个人所有, 一般住用5年后可以依法进入市场, 在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后, 收入归个人所有。职工以标准价购买的住房, 拥有部分产权, 即占有权、使用权、有限的收益权和处分权......”即购房职工购买公有住房后, 就取得相应的房屋所有权, 并依法行使所有权, 排除他人对其行使权利的干涉。当然, 所有权的排他性并不是绝对的, 特别是在我国, 为了社会公共利益对于集体所有权或个人所有权进行干预是常见的, 也是必要的。[1]对所有权的内容及其行使所作的限制, 在一切法律制度中, 所有权的范围、权利和义务的内容及其行使都会受到社会利益的总的限制。因无限制所有权原则阻碍了生产的社会化和大规模的经济建设, 对所有权在法律上加以种种限制已成为近现代各国普遍的作法。因此立法上和法理上不再把所有权视为与社会无关的纯粹私权, 而是认为任何权利唯于合法限制的范围内才有其存在, 个别利益的主张必须在与公共利益一致的限度内才是正当的, 享有所有权的同时亦伴有义务。例如《法国民法典》第554条规定所有权为可以绝对的方法利用、处分其客体的权利, 但《德国民法典》第903条规定, 物的所有人于不抵触法律或第三人权利的范围内, 得自由处分其物。之后, 瑞士、日本等主要大陆法系国家的民法典都有类似的限制性规定。在许多具体法律关系中, 对所有权主体、客体和内容都有不同程度和方式的限制。我国对财产所有权的限制主要表现在所有人必须遵守国家法律和社会主义道德规范;不得损害社会公共利益;不得妨碍其他公民的合法权益;必须符合文物保护、环境保护和生态平衡的要求等。中国法律对财产所有权的限制多属强制性规范, 当事人必须遵守, 不得以特别约定加以改变。如果违法行使所有权, 行为人应当承担民事责任。[2]例如我国《物权法》第七条规定“物权的取得和行使, 应当遵守法律, 尊重社会公德, 不得损害公共利益和他人合法权益”。该条是关于物权的取得和行使应当遵守法律和维护社会公共利益的原则的规定, 是对物权绝对性、排他性的限制。在我国现行政治法律制度下, 个人权利的行使不得损害社会公共利益和他人合法权益。我国物权法作为新时代的立法, 当然应当采纳物权的取得和行使应当遵守法律和维护社会公共利益的原则。[3]如果不对物权的排他性予以限制, 则必然导致物权人滥用权利, 妨害公共利益和他人合法权益。人们必须在法律规定的限度内行使自己的权利, 才有可能具有依自己意志从事一定行为的自由。对物权排他性的限制的本质, 一是对物权的排他性予以限制, 并不意味着改变物权的本质特征, 物权仍然是绝对性权利, 即物权人可以依自己的意愿行使权利并可以排除他人的干涉;二是对物权的排他性进行限制, 也并不意味着任何公权力机关可以对正当行使物权的行为进行限制。这里的“遵守法律、尊重社会公德, 不得损害公共利益和他人合法权益”, 只是要求物权人不可滥用其权利, 而不是要求物权人放弃或者不主张自己的权利。[4]为了维护教育事业科学发展发展, 保证学校的正常教学秩序, 保证校园内良好的教学环境, 保证学校教职工的稳定, 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]23号) 和《教育部、建设部关于进一步深化学校住房制度改革, 加快解决教职工住房问题的若干意见》 (教发[1998]23号) 等规定均对学校已购公有住房的所有权处分权限的限制, 也是对所有权的绝对性、排他性的限制的一种体现。

笔者认为, 已购公有住房的产权属性是限制所有权。从所有权处分的角度上看, 国家对学校已购公房产权的处分有所限制, 学校已购公有住房必须依法出售、交换、出租、抵押、赠与。在法定情形下, 购房职工不得将学校已购公有住房自由上市交易。

二、有关法律的冲突原则及其与国家房改政策的辩证关系

学校已购公有住房上市交易的有关法律应遵循法律效力等级原则。不同位阶的法的渊源之间的冲突原则包括宪法至上原则、法律高于法规原则、法规高于规章原则、行政法规高于地方性法规原则等。任何国家的法的正式渊源都不可能是一个包罗万象的体系, 它不可能为法律实践中的每一个问题都能提供一个明确答案, 总会有一些法律问题不可能从正式的法的渊源中寻找到确定的大前提。其中, 如适用某种正式的法的渊源会与公平正义的基本要求、强制性要求和占支配地位的要求发生冲突。当此种情况发生时, 法律人为了给法律问题提供一个合理的法律决定就要诉诸于法的非正式的渊源———国家的政策。[5]由此国家住房制度改革的相关政策也是处理和解决学校已购公有住房上市交易问题的重要依据。

在我国, 国家的政策对法律的制定或实践都有指导作用。执行法律以政策为指导有利于更好地实现法的内容和精神。法体现了政策, 二者具有一致性。执行法律以政策为指导, 有利于更好地发挥法律为社会服务的效能。法律实施以政策为指导, 能更有效地适应社会需要。执法以政策为指导, 是党和国家对执法机关进行领导的体现。应该指出, 执行法律以政策为指导必须在法律规范内进行。不能把坚持依法办事同坚持政策指导对立起来, 既不能强调依法办事去否定政策的指导, 也不能强调政策指导去否定依法办事, 应坚持二者的统一。[6]

三、学校已购公有住房上市交易问题的法律视野

(一) 从国家法律层面上看

我国《物权法》第三十九条规定的“所有权”是权利人全面支配标的物, 并排除他人干涉的权利。[7]笔者认为, 因为学校已购公有住房的产权属限制所有权, 即占有权、使用权、有限受益权和有限处分权, 所以学校已购公有住房上市交易问题不应优先适用我国物权法第三十九条关于一般所有权和第七十一条关于业主专有权的规定。我国《物权法》总则性条文第八条规定:“其他相关法律对物权另有特别规定的, 依照其规定。”该条是有关物权法律适用的特别规定, 是关于其他法律对物权另有规定应如何适用法律的规定, 解决《物权法》与其他相关特别法之间的关系。《物权法》是关于物权的一般法, 但不是规范物权的唯一法律。其他法律中有关物权的规定作为物权的特别法存在。按照法律适用的通常原则和立法法的规定, 如果有特别法, 就应当贯彻特别法优于一般法的原则予以适用。[8]因此, 遵照我国《物权法》第八条的授权规定, 学校已购公有住房上市交易问题应考虑优先适用我国《城市房地产管理法》的特别法规定。

我国《城市房地产管理法》第三十八条第四项规定, 学校已购公有住房不得上市转让出售。以及第三十八条的第七项“法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”的规定, 对物权的法律保护, 不仅有物权法及其特别法, 有关的其他法律、行政法规、地方性法规等也有相关规定。在民事法律完善的过程中, 行政法规中涉及物权的内容在处理有关物权纠纷时仍然具有现实意义。这类行政法规包括两类:一是有关保护物权的行政法规;二是直接关于物权的规定。[9]因此, 笔者认为, 学校已购公有住房上市出售问题应属“法律、法规规定禁止转让的其他情形”, 依据我国《城市房地产管理法》第三十八条兜底条款规定的授权, 处理学校已购公有住房上市出售问题也应适用行政法规、规章的相关规定。

(二) 从行政法规和部门规章层面上看

依据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和国家教育部、建设部《关于进一步深化学校住房制度改革加快解决教职工住房问题的若干意见》 (教发[1998]23号) 的规定, 高等学校校园内住房属以下情况的也不得出售: (1) 已经建在教学、科研和学生生活、体育运动区及其近、远期规划区域内的住房; (2) 以改建开发可产生较大经济和社会效益以及具有较大重建价值的住房, 如平房、危旧住房和非成套住房; (3) 有历史纪念意义或属文物需要保留的住房; (4) 上级教育部门和学校认为不宜出售的其它住房。”“采取有效措施, 使国家给予优惠政策建、购的教职工住房确保教职工居住。为避免学校住房流失, 学校向教职工个人出售住房时, 要根据所售房产权的具体情况, 同购房者签订具有法律效力的书面协议, 凡享有国家和学校优惠政策的住房和建在学校校园内的住房, 应明确购房者不能擅自改变住房用途或赠与他人;购房一定期限后如出售亦只能再售给学校、学校教职工或学校主管部门;如因特殊情况要进入市场, 向社会出售, 必须经学校主管部门审批同意后方可进行。未满服务年限擅离教育岗位的, 学校有权按原售价收回其住房”。1999年4月22日国家建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条规定“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售, 但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售: (一) 以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的; (二) 住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准, 或者违反规定利用公款超标准装修, 且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的; (三) 处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; (四) 产权共有的房屋, 其他共有人不同意出售的; (五) 已抵押且未经抵押权人书面同意转让的; (六上市出售后形成新的住房困难的; (七) 擅自改变房屋使用性质的; (八) 法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。”国务院办公厅转发建设部等部门《关于支持科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构利用单位自用土地建设经济适用房若干意见的通知》 (国办发[1998]130号) 第九项规定“科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构应当在符合本单位建设发展规划的条件下, 在教学、科研等业务区外自建经济适用住房, 建成的住房应全部用于解决本单位、本系统职工住房, 不得对外销售。”

笔者认为: (1) 学校已购公有住房符合以上关于已购公有住房的一般规定与学校已购公有住房的特别规定中的禁止性规定的, 不得对外上市出售。 (2) 国家给予优惠政策建、购的教职工住房应确保教职工居住, 禁止以任何方式规避法律、法规, 将学校住房对外上市交易, 损害教职工的利益。 (3) 尽管校园外的教职工住宅区与校园客观上形成空间分离, 但是校园外的教职工住宅区与学校管理密不可分, 是教职工的主要生活区, 属教书育人的校园一部分。建设校园外的教职工住宅区的目的是为了防止教职工住宅挤占教学用地和体育活动场地, 避免对教学区的干扰, 优化育人环境, 以解决教职工住房困难, 才形成了校园外的教职工住宅区与校园分离的客观事实。根据《现代汉语词典》[10]和《现代汉语规范词典》[11]对“校园”一词的定义, 只要属于学校属地范围, 学校对其行使管辖权, 并且与学校和教职工的切身利益息息相关的地域, 尽管校园外的学校已购公房与校园客观上形成空间分离, 仍应是“校园”不可分割的部分。 (4) 上述“凡享有国家和学校优惠政策的住房和已建在学校校园内的住房”包括已享有国家和学校优惠政策的“校园内”和“校园外”的学校住房, 不得对外上市出售。 (5) 根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 (国发[1998]23号) 的精神, 出售公有住房的成本价要与经济适用住房价格相衔接, 又因为已购经济适用住房和集资建设的住房的上市交易应纳入已购公有住房的范围, 所以高校校园外的学校已购公有住房应该参照适用国办发[1998]130号的精神和相关规定, 依法也不应该对外上市出售。 (6) 法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的, 或上级教育部门和高等学校认为不宜出售的学校住房, 依法不得上市出售。 (7) 学校已购公有住房依法只能在本单位、本教育系统出售, 即使内部暂无购买意向, 如因特殊情况要进入市场, 向社会出售, 必须经学校主管部门审批同意后方可进行。

(三) 从地方性法规和规章层面上看

各地方根据国家法律、法规均制定有相应的地方性法规、规章。笔者认为, 如果相关的地方性法规、规章与有关的国家法律、法规不相抵触, 按照房改属地管理原则, 依据地方性法规和规章的禁止性规定, 在地方属地范围内的学校已购公有住房也依法不得对外上市交易。

四、学校已购公有住房上市交易的建议

根据国家教育部、建设部《关于进一步深化学校住房制度改革加快解决教职工住房问题的若干意见》 (教发[1998]23号) 的精神和要求, 上市交易的学校已购公有住房只能再售给学校、学校教职工或学校主管部门。笔者认为, 在同等价格条件下, 学校相对于学校教职工或学校主管部门具有优先购买权;但是根据民事法律的相关规定和民法学原理, 出售已经出租的学校已购公有住房, 在同等价格条件下, 承租人 (必须是学校教职工) 享有优先购买权。