房产电商范文

房产电商范文（精选9篇）

房产电商 第1篇

新浪房产电商销售说辞及解答

一、如何约见客户？

1、您之前肯定听说过新浪乐居吧，我们房产电商平台和产品已经上线一段时间（何时正式上线），这个平台和产品是一个颠覆性的非常牛的渠道营销工具，您看您什么时候有时间，我过来给您详细的再介绍一下？

2、网上线上qq推广，先发一个百度乐居页面模糊区位、价位、类型等搜索页面截图给客户，告诉他这个产品大概什么样的（只需要抛概念），询问什么时间有空，过去和他聊下这个项目

3、和客户探讨这个阶段什么样的推广是他们想要的，什么样的广告模式是他们想要的，最近市场上大家的营销方式（有哪些）方法，然后丢出只为精准客户买单这个说法，看客户的反应。。然后告诉他，你手上有这样一个平台和产品。。

二、百度乐居Q&A

1、百度乐居是什么？

1）、全新的房地产搜索平台，每天覆盖中国 2.3亿 百度用户，百度的每日页面浏览量为270亿，覆盖99%的网络精准购房人群

2）、网络的宣传效果毋庸置疑，但同时也存在着许多没用的、过时的、劣质的信息，这些垃圾信息阻碍了楼盘信息被搜索到的难度，百度乐居通借助百度搜索引擎的后台技术优势，有效整合搜索关键词，以“黄金眼”的展现形式，一键告知用户楼盘基础信息。

3）、具体体现在你到百度上面进行模糊区位搜索、精准楼盘案名、长尾关键字搜索即：精准楼盘案名 户型

位置。。等非常多的组合搜索的时候，并且会动态的优化关键词。百度乐居确保你的楼盘，让购房者在组合搜索结果中也排名前列。并且是唯一的表格式，非常直观的看到项目所推户型区间、价格、户型卖点等信息，客户能够通过免费的400电话及时准确的找到你

2、百度乐居的优势

1）、报纸广告是房地产行业最经常使用的宣传手段，然而我们清楚的看到，搜索引擎的使用量远远超越传统媒体的覆盖。

搜索引擎的发展，催生了这样一个庞大的群体：他们通过搜索引擎了解信息，了解房产信息，而不是通过固定的上那个网站，一定是到百度去搜，那个网站提供的信息排名前茅就看那个网站，而且这个群体数量在逐年激增。而我们百度乐居就是领先的搜索引擎房产营销平台和产品。

2）、百度乐居的时效性

百度乐居让你在购房者产生购房意愿，详细了解房产信息，排查和追寻自己心目中的楼盘的时候，第一时间留下第一印象，第一印象是非常重要的，那么在购房者模糊区位、价位搜索的时候，跳出在他的面前，是非常重要的！

3）、百度乐居的醒目性和极高的人气、关注度

百度乐居无论是精准案名搜索结果还是模糊区位、价位、类型等搜索结果都是非常醒目和独特的，越与众不同的形式越容易得到点击和关注，所以百度乐居即是非常醒目的，也是人气和关注度非常高的。

3、为什么需要百度乐居

1）、当今房地产市场开发商需要更加精准 高效 可衡量的推广平台，高性价比推广 小成本的推广平台。百度乐居，你只为每一通有效来电付费，不会为任何无效的推广付费，很多开发商至少一半的广告费是浪费了，而且还不知道浪费在那个地方，但是还觉得必须做，不做没有购房者到访啊！此处与报媒对比，一个报媒10万，来电100个很好的效果了，一个电话1000元。。

而我们百度乐居是真正看的到实际效果的！最精准的购房人群！费用投入产出比可衡量！

2）、通过搜索引擎了解房产的人群，一般都具有明确意向的精准购房群，他们在找房子。。而这部分对该区域、价位有购房意向的客户，正是你在找的目标客户。你在找的人正在找你。。

3）很好的搜索引擎营销，渠道营销方式，让你的终端客户直接找到你。。现在干什么都要先到网上去查找和对比，比如你要出去旅游，买车，买手机等，拿自助旅游来举例，酒店选择都是在各大网站推荐的酒店里面选择，因为我们不了解那个地方的酒店情况。进入我们视线的我们会有比较，然后从中选择1家，但是如果没有进入我们视线的，就不会有被选择的机会。所以，网络搜索引擎营销势在必行。

4）、以后我们的百度搜索房产相关的结果页面发生根本性变化，一是百度乐居黄金眼结果页面占据了百度搜索结果第一屏，二，你知道我们既然已经做了百度乐居这个产品，其他网站的详情页搜索结果页面肯定会逐渐下滑，而且最关键的，互联网现在详情页都没有项目售楼部电话。合作的项目有自己的分机号就可以将客户直接引导到售楼部！（含蓄的告诉客户，不能显得太强势，引起客户反感！）

5）、合作的客户，区域无明确购房项目的购房者，我们会优先推荐给区域百度乐居合作可客户，保障合作客户效果。

6）、人都是有免费的需求，既然有免费的400电话，就算购房者找到了你的售楼部电话，他们多半也会通过免费的400电话打去售楼部。而且我们还有webcall的形式，（介绍webcall具体是怎么回事），更加符合网络人士的习惯和需要！7）、推出2天，即定了20多个项目参加，很多重视网络营销的开发商都第一时间反馈与合作。9月20日我们百度乐居发布会，现场30多家已合作客户签约仪式。比如万科金色领域、慕和南道、华侨城纯水岸、光明城市、远大林语城、南湖国际社区、果壳里的城、正成拉斐、正成翡翠琉璃、建发天府鹭洲、中粮·祥云国际生活区、东山国际新城、成都和院、洛森堡新殿等。（要熟记合作客户名单，根据客户大小先抛出与他同类型的客户名单，利用人的从众心态和追随意见领袖的心态）

8）、用模糊关键词给到项目和模糊关键词出来的结果排序做为谈判砝码！强调一下，必须要和我确认个数和具体的模糊关键词是那些，要给客户强调的是只要符合百度规范的我们都可以做。

4、百度乐居产品卖点和最能打动客户的几点梳理！

大家先按我给大家整理的几个点，背下来，然后整理成自己的一套说辞，先抛这些点，如果客户愿意和你展开来说，你再和他谈大的网络趋势，网友数量等。搜索引擎营销怎么做等，对比较懂网络的客户，就多谈产品本身。不太懂网络的客户，就需要给他逐步洗脑！灌输网络是什么，网络趋势等等。

1)百度的强大，从流量和影响力来说；

2)模糊搜索功能，比如按区位、价位、类别等，这个时候要抛出可以吸引客户的模糊搜索词；

百度模糊关键词拦截的是对这个区域和板块有购买意愿，还不知道你们项目的人，这些客户就是你们正在找的客户。你在找的人在找你，相当于是在信息高速公路入口设立了一块大大的广告牌，这才是最有价值的，也是我们的400电话区别于其他网站400电话最根本和核心地方。

百度乐居一上线，百度搜索出来第一屏都会是百度乐居的内容，就算其他房产网站买了推广位，但是它只会买一个精准楼盘案名，不会买组合楼盘加关键词的搜索，但是我们成都目前上线和马上上线的模糊词有2000个。而且你们还可以给我们提想要的关键词，只要符合百度的要求，我们都可以给你们上模糊关键词，比如南三环项目、双流普通住宅、三环内写字楼等，（抛出他可能会感兴趣以及和他项目匹配的模糊关键词，勾引客户），目前百度给我们的反馈是搜索习惯更多的是组合搜索和模糊搜索，其实只有业内人士用精准案名搜索会多一点（这个时候可以反问客户一句，客户会更认同）。

3）、百度乐居黄金眼很特别，描述一下是什么样的（这里可以让客户上网看看精准和模糊搜索的结果页面或者截图），也是你们项目在百度上面也有一个很新颖的广告位展现。

4）、现在购房者习惯分析，推导出一个结论，即百度上搜房子的人很多，那么百度乐居用户非常精准的购房人群，得出你在找的客户在找你！强调精准购房人群！

5）、百度乐居400电话，我们的服务更好！技术更先进！网友可以只记住一个电话就可以到达任意售楼部，其他网站例如搜房等的400电话，第一，没有人工坐席，我们400每个城市都有自己的人工坐席，并且北京有自己的call certer中心（电话呼叫中心）； 第二，如果通了一个售楼部，必须挂断了再打给搜房400，再转到售楼部，而我们只需要一个400电话就可以到达任意售楼部，不需要挂断重新查找和拨打。网友现在都喜欢便捷的服务，第三，我们的工作时间是365天，工作时间都是本地化的人工坐席接听，其余时间从由北京的call certer中心转接到各售楼部。？（如果是熟悉客户的话，可以开玩笑一样说说我们网友投诉经常上班时间打搜房等其他400都没有人接，但是注意不要让客户觉得我们恶意攻击）

第四，而且我们还有webcall的形式，（介绍webcall具体是怎么回事），更加符合网络人士的习惯和需要！

6）、客户电话有记录。您找到一个客户的成本，业内公认的是1200元左右，但是根据我们的百度乐居客户端显示结果，很多开发商售楼部的接通率很低，一般在70%左右，而这部分购房者都是对该区域有强烈购买欲望的，大部分没打通的网友都不会再打，很多来找你的客户是流失掉了的，但是购买了我们的百度乐居后，所有来电都有记录，没有接通的购房者电话也是有记录的，你可以安排你的售楼人员在不忙的时候回访这部分客户，这样就又为您找回来很多的客户。

费用投入产出比可衡量！

7）、案例介绍，勾引客户。万科、南湖、正成、陇海、华侨城、中铁建、远大、建发、永竞、东山国际等30家客户已经购买，富力2个项目、澳洲湾等的年单也在走流程。像陇海的张总，之前很排斥我们的400，因为他们的来电来访量很大，蓄客情况也很好，而且搜房的电话还是免费的，但是张总在进入我们的百度乐居以后，1个月的时间，200个来电，效果非常好，现在他们的2个项目也是买的包年。我们鼓励购买后的客户去对比各个媒体和渠道来的客户实际的成交率。因为我们对百度乐居的平台和产品非常有信心。（要熟悉已合作客户，各个开发商购买过程和其中的故事）

8）、演示成功客户的后台系统，让他们看后台记录，展现效果。

9）、个性化的详情页：可个性化，可连接到官网，可在管理后台自己修改详情页数据。

10）、很多购房者都是只有区域购买意向，并没有实际购买哪一个盘的具向意向，这也是这几年各网站看房团轰轰烈烈的原因，合作以后，我们的人工坐席会对区域客户进行合作客户的推荐、引导（暗藏威胁，但是不能强势的说，要站在为该客户考虑的角度去说）。

5、给客户推不同推广包说辞及价格说辞

1）、首推15万包年，给他分析算下来一个月1.25万，日均416元（如果是别墅、写字楼楼盘就不用算日均费用了，因为别墅电话少，过分强调日均费用客户会看每天的表现。只需要强调网上表现及就算一个客户成功价值也是非常可观的），但是你可以得到一年百度搜索结果页面的推广服务，非常直观有效的广告形式效应以及精准有效的购房人群，而且对于只有区域、价位等无具体项目购房人群，我们将会对我们的合作客户进行购房者电话推荐。而从历来的网友习惯来看，很多网友都是对区域、价位等有非常强的意向，但是对具体楼盘都不甚了解，网友喜欢和愿意得到专业人员的推荐和引导，也正是这个原因，这2年各大网站看房团活动才开展得风风火火。

2）、包年实在推不成功，客户表示想尝试一段时间或者对价格非常敏感，只愿意在百度上面有一年的展示，才能给客户推6万推广类产品，(1年百度推广服务费+400电话+100个有效电话)，6万推广说辞及方法：退一万步说，你先按6万进来，里面含有100个有效电话，你先对这100个电话进行效果及用户甄别，并且欢迎与其他媒体和渠道效果进行对比（展示我们对产品的信心，对客户对有效电话的疑问的答复，从另外一个方面回应他），如果觉得效果不好，我们的电话不是你们想要的，对你们的楼盘销售没有帮助，那消耗完100个电话之后，你完全可以不买电话，你得到的100个有效电话的花费，第一，还不及你打个半版广告的价格，第二，怎么也把你6万的成本给赚回来了。第三，你还得到了百度一年的竞价排名类的服务和产品，在百度上面也有一个广告类展示。签约6万以后的续费谈判策略有2个：

第一个，推广10万包年续费，同1），算账，告诉客户这样更划算。之前每个有效客户仅支付200元/个，但是之前和很多客户聊的时候发觉客户对我们的有效客户存在疑问和争议，比如踩盘的很多，打的电话也要收费？不过现在有了一个很好的政策，这个政策只有我们几个重点直营城市才有，就是在6万的购买基础上，你可以10万元包年，无论电话量多少。之前富力18万愿意包年，我们都不能做，现在就已经合作了，他们2个项目都做的包年。（这里需要突出的是给客户灌输模糊区位搜索等我们会为合作客户做区位意向客户引导和导流，如果没有购买就会有竞争楼盘在上面，会拦截大量精准客户，长尾关键字搜索，让终端客户更方便的找到你！--但是语气不能太硬，要柔中带钢）；

第二个，电话少的别墅、写字楼等可以让其单个买电话，告诉客户你们的电话量少这样做很划算，有客户才200元/1通，而且是非常有效的精准客户电话(每100通电话起预存)，引导客户进行电话消费。

6、怎么为客户找到需求点

1）、未取得预售证阶段

费用不多，不能大肆宣传，百度乐居是最好的客户蓄水工具，获得全部精准购房者的客户资料 2）、开盘热销期 新盘是购房者的搜索热点 百度乐居确保让用户一搜就看到你 3）、持续销售期

百度乐居海量流量、精准推广为你带来海量的精准客户来电 4）、尾盘销售期

营销费用往往很少，百度乐居让你坐等客户来找你！只为每个有效客户付费 提供智能化推广数据分析系统

7、针对100个电话起买客户说辞，如何判断来电是否真实有效？

a)、每个电话持续8秒以上，才被认为是有效电话，避免错误拨打而被计费 b)、1个电话号码，每天只计算一次费用，避免为同一客户来电重复计费 c)、所有来电信息公开，实时监控，开发商可以通过回拨验证有效性，避免虚假电话

8、按项目计算，不按公司计算

9、百度乐居的入口

目前进入百度乐居的主要入口包括： 1)百度更多 2)搜索黄金眼 3)百度地图黄金眼 4)百度地图 5)百度知道 6)百度百科

搜索平台是按需进入。如果要更多入口，应该是在百度以外的网站上植入更多的百度乐居入口，目前总部对于全国性的网站，已经进行了部分植入，比如爱卡汽车、乐途，以及2345等网址站。地方网站，类似西安新闻网这样的植入方式，需要地方推广人员尽快去拓展植入。

10、客户可能会提出的几个尖锐问题：

1）、和搜房400的区别，答案就在上面的内容中

加上搜房2010年前50%的流量都来自百度，以前搜房排名基本都是第一名或者第二名，现在百度你上去看看，搜房的排名也可以看到，所以现在搜房的人气度你也可以看到

2）、这些来电的人都是我打广告和户外吸引的客户，你们却要收我的钱？

现在的网友习惯是看到一个案名或者想买房，都有一个查询楼盘信息，自己去比较的过程，（笑着对客户说）如果你说这些人不是我们网络来的，是你其他广告来的，那为什么他不直接打你们售楼部电话，而是打的我们的400，所以我们才是最后的那一步，也是离售楼部最近的，也是推动和促进购房者成交的最关键的一步。

3）、买了你们百度乐居，一个月承诺给我多少电话？

任何一个媒体都是不敢给你承诺电话量的，我给你承诺了找一堆人给你打电话又不是你的目标客户，也没有什么意义，你说是吧？

但是你可以根据我们的合作客户来做一个大概的对比和效果预测。你可以看我们已合作客户的投入产出比。（开始举其他客户案例说明！）

4）、**媒体一天的400电话有50个，你们能够保证给我1天也至少50个电话不？能够保证我就做 是不是你们那天在**媒体上做广告推广了？就像你打其他报纸广告一样，做的时候，电话量会有，但是不做了，电话就没有了。但是我们百度乐居产品是一个常态形式，可能每天的电话不多有几个，但是积累起来每天都有，一年就很可观了。同时如果你又同时在百度乐居投放了广告的话，那2个效果一叠加，我相信效果会更好！就像之前华润刚推翡翠城的时候，年底做效果排名的时候，网络排在短信和户外后面，排在第三名，为什么，开发商负责人告诉我们，其实网络每天的电话量不大，不像其他报纸等媒体，打广告当天，有不少电话，没有广告了，也就没有电话了。但是一年下来来电和来访人数累计起来总数就大了。

11、逼单说辞---1）、特别重要的一点，客户如果不买百度乐居产品，我们的百度乐居依然在，只不过我们会推荐同区域其他购买了百度乐居产品的楼盘在上面，同时也可以推荐没有合作，但是我们愿意推荐的客户在上面。（说法要软一点，态度要坚决）

2）、58888的推广价格已经结束了，针对已在走流程的老价格合同，可能1月底前就结束了，所以我们在1月底前把合同处理完最好了，要不然就不能享受这个价格，就会是6万，不知道你们公司是不是又要重新走变更程序，会比较麻烦。

成都百度乐居 蒋瑜

房产电商 第2篇

什么济南房产律师，就是专职于济南房产纠纷律师，在济南找一个这样的房产律师收费标准是多少

济南房产律师 济南房产律师：一般是指拥有中华人民共和国律师执业资格，并且主要以提供房产方面的诉讼或非诉讼法律服务业务的律师。通常情况下，由于社会关系的多样性，房产律师在处理房产领域的法律问题时，或多或少的会涉及其他方面的法律问题，如公司并购，婚姻，继承等方面的法律问 题，为此，房产律师一般定义为主要提供房产法律服务，同时提供与房产有关的法律服务。

房产纠纷律师 房产纠纷律师： 房产律师在我国属新兴的专业领域律师，目前就全国范围而言，房产律师为数很少。房产律师主要为人民群众和房产公司提供法律服务，涉及到的方面包括：公司顾 问、房产诉讼、房产调查、房产析产等各个方面，从事这一职业不仅要求法律功底扎实，思维严谨，口头表达能力强，具有较强的分析、处理、及解决问题的能力，最好还需要有房产公司的工作经验或者熟知中国房地产市场的改革和发展历程。

房产律师收费标准 房产律师收费标准：涉及财产关系的：每件基础服务费1000～2000元。争议财产标的额超过1万元的，按下列比例分段累进计算。

争议标的额计费比率

10001元—100000元部分5%～6%

100001元—1000000元部分4%～5%

济南房产律师_房产纠纷律师_房产律师收费标准 济南律师事务所

电商尚无法取代房产经纪 第3篇

内地部分电商们以免佣金与送广告的方式成功地接了不少一手盘, 但由于他们手上的有效“电客”并不多, 故仍然要依赖地产经纪为他们输送准买家。结果是他们又不得不把大部分收到的钱付佣金给经纪, 如果他们自己可以掌握客源, 何需分佣金与经纪?

当开发商发现电商原来自己缺乏有效客源时, 电商便又改口吹嘘自己有整合行内全部经纪的能力。现实情况是经纪都愿意与电商进行合作, 却不愿意听从电商的指挥。这些经纪愿意在有客源的时候转介给电商, 是因为电商能以团购的方式先收到客户的钱, 然后把又这笔钱的一大部分转分给经纪, 而且分出来的部分往往比开发商愿意付的佣金还要多, 并且付得比开发商还要快。然而, 经纪只会选择性地做一些好做的楼盘, 对于难做的就避之则吉, 因此, 电商根本就整合不到经纪的力量。结果, 电商虽然成功地接了不少开发商的楼盘, 却没办法做好这么多的盘, 难以向开发商做出合理的交代。

其实, 要整合二手市场的经纪又谈何容易, 经纪公司要调动自己公司有底薪的员工也不容易, 电商又怎么有条件和能力来指挥非自己公司的员工呢?经纪只会与电商搞“一夜情”, 却不愿意与电商进一步发展为有承诺的伙伴关系。为开发商开新盘, 事先必须作好大量部署, 需要调动大量人力、物力, 但电商却是无兵司令, 又怎么去完成开发商交给他们的任务?

在这种情况下, 电商就不得不自己也招聘大量的人手去做原来地产代理在做的工作, 美其名曰是在线上、线下相组合的一条龙服务, 实质上却是在承认, 线下的传统服务, 电商根本没有条件取代。

电子商务比传统代理公司更优胜的地方, 本应是动用的人手少, 成本较低, 但事实情况却是相反。内地的部分电商自恃资金丰厚, 大搞人海战术, 四处高薪挖角;既请拓展, 又请策划, 还请了大量的销售人员。他们的这种以本伤人的策略, 对传统的代理公司无疑造成了不小的冲击。但是, 问题是电商们请了这么一大批人之后, 能否令这些人产生协同效应, 产生开发商所要求的效益, 这也是电商需要面对的一个问题, 也是他们必须面对的难题。

房产电商那些事儿 第4篇

万科取经腾讯、小米，甚至请来经营安全套的90后来介绍互联网经验。

作为新兴房产交易渠道，网络售房得到了越来越多开发商的青睐，“互联网思维”这个词也愈来愈多的被地产商们挂在嘴边上。只是，消费者在网上买房子又能有多少实惠？

当万科遇到马佳佳：

房产大佬的互联网探路

说到互联网思维对传统产业的影响，近期最有趣的便是中国房地产老大——万科集团组织高管团队去互联网企业“取经”的新闻了。

自2013年10月31日起，万科集团总裁郁亮便带领诸多高管，差不多以每月拜访一家的节奏，先后前往阿里巴巴、腾讯、海尔、小米等公司学习互联网思维。2月上旬，意犹未尽的万科集团高管又甘愿放下身段，礼请一位名叫马佳佳的90后网络达人，前往万科总部给他们这群可爱又可敬的“怪蜀黍”开坛授课。

正如海尔董事长张瑞敏所言“只有时代的企业，没有成功的企业”，万科作为一个有着强烈危机意识的企业，已敏锐感觉到中国房产市场已进入“下半场”，持续多年的囤地捂盘、野蛮生长的暴利时代即将结束，迎来关键的转型节点。

而在互联网时代，万科最担心的就是房地产行业出现一个类似“小米”的搅局者，以互联网的思维模式打碎行业旧秩序，威胁甚至取代以万科为代表的行业传统模式。而事实好像也是如此，譬如郁亮刚拜访完小米公司，网上马上就有消息传出“小米公寓”即将开建。

实际上，房地产电商化并非新事物。早在2011年4月，SOHO中国就携手新浪乐居房产电商频道进行了第一次合作，并首次实现全程网上交易。银河SOHO1-152户型以最终成交价1202万拍出，折合单价6.6万元/平，较市场价下跌22.5%。潘石屹笑言“这是在亏钱赚吆喝”。

当年年底，万科拿出在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14城的共10亿房源进行电商销售，在当时堪称史上最大规模的房产电商项目。

2012开始，保利将北京、天津、广州等30城106个项目全部加入新浪房产电商易居购房网的保利地产品牌旗舰店，实行全程网络销售，在数量上和优惠程度上再度刷新了房产电商的纪录。此后，以万科、保利、招商、金地、富力、华润、绿城、碧桂园、SOHO中国等为代表的国内多家房产开发商均参与了房产电子商务交易。随着主流开发商的推动，淘宝房产、易居购房网、搜房狂拍团、搜狐焦点房产先后上线，房产电商在全国范围内得以迅速铺开。

去年底，万科的房产奥特莱斯店成为房产电商模式的一大新闻。这种“网络购房”的新形式，在业内尚属首创。据了解，万科开设的折扣店最明显的特点就是网店与实体分开。万科推出的网上OUTLET折扣店，不仅有真实房源信息，而且这些房源仅限网购，不可以在销售中心直接销售。

网络模式多为“类电商”

房产电商是互联网大数据时代出现的一种房地产经纪代理机构的全新盈利模式。相对于传统的房地产经营模式，它整合了房产平台（房产网站）、房产软件（房产端口）、网络营销工具、新闻公关传播以及应用该模式企业的内部资源，以线上线下的推广和渠道提供服务（O2O模式），并通过优惠折扣的链条传导，令包括购房者、互联网电商平台、开发商等在内的多方得利。

据了解，目前市场上的房地产“电商”，基本上都是通过网络平台来进行房地产项目的交易租售。而从其表现形式来看，线上的相关内容也多以团购和竞拍方式为主。一般来说，一家开发商会与多家网站的电商平台进行合作，并会给出一定的优惠幅度。在房源方面，则主要为刚需房，豪宅类项目较为少见。

某房地产企业的销售人员告诉记者，当传统的销售模式不再能满足市场需求时，自然就会有新的模式应运而生，房地产销售的“电商化”就是如此。进入2014年以后，从全国层面来说，由于新房库存量巨大，销售形势严峻，信贷政策收紧等原因，如何从困境中突围，寻找新的销售模式，争取快速回笼资金，成为摆在众多房企面前的难题。“通过电商手段组织大量的网络客户来看房，的确能够在短时间内实现跑量的效果。不过后来我们发现，现在几乎每家房企都在做电商，这样客户资源也就被多家开发商咀嚼过，反复利用，从而导致这些客户资源的成交比例下降。此外，合作的电商平台都希望把开发商的房价压得很低，这样的团购效果才好。但是一旦价格压低，购房者的目光便会聚焦在价格上，也就很难凸显产品本身的品质，这样就不利于我们对楼盘品质的打造。”

“目前不少房产项目与电商平台的合作，大多还是想赚个吆喝，现阶段还没有指望能够有多少真正的促成交易。因此，从一定意义上说，现在市场上的电商模式大多属于类电商，还不是互联网思维下的电商模式。”一位业内人士如此告诉记者。

据记者调查，目前市场上房企参与的电商合作方式基本有两种，一种是由开发商直接承担专题页面的制作以及推广费，另一种是由电商网站抽取成交佣金，如果真正成交，购房者交纳的部分意向金会直接留存在网站，以作为广告费用。

真正的互联网思维还有多远？

6月18日，中原地产、世华地产、中联地产和美联物业等组成深圳中介联盟，就搜房近年多次以升级名义推出多个版本端口、费用持续涨价的行为提出抗议，并希望搜房网能下调费用。

事件说大不大，说小也不小。

早在3月，安居客被京沪两地多家中介联合抵制涨价，其提及多时的美国上市之路受到了阻隔。及至5月28日，包括我爱我家在内的9家中介宣布从搜房网撤下所有房源，搜房网的市值就蒸发了35亿元。而在搜房网三大业务板块中，来自中介支付的端口费就占公司所有营收的29.5%。

于是，搜房服软了。搜房网二手房将对集团全线产品在现有折扣基础上再打6折；无线端口的使用从收费改为免费赠送。搜房方面称，上述两项计划让利至少5亿元，以此全面补贴合作伙伴。除此之外，公司还将向长期合作的经纪公司推出单笔最高额度1000万元的低息融资，解决客户的资金压力。

“搜房网端口套餐费用是每月600元，可在五年前只有60元，即使有打折，幅度也不大。更不合理的是，每下载一个手机客户端就要花100元，等于是同样一个产品由于端口不一样就收取了两次费用。” 伟业我爱我家集团品牌推广经理孔丹介绍，伟业我爱我家集团每年10%的成本用来支付搜房网、安居客、赶集网等电商网站的端口费用，其中搜房网就占到了一半。至于搜房网目前提出的条款是否符合经纪公司的诉求，孔丹表示由于各个城市公司的情况不一，还需进一步讨论后方能决定是否接受。

实际上，房产网站和中介的蜜月结束只是房产电商化中某个环节的矛盾展现。

“房企进驻电商是一种新模式，虽然目前的网上卖房存在缺陷，但从长远来看伴随着物流网的不断发展和电子商务的普及，房地产电子商务化是未来的一个发展趋势。”新浪房产深圳电商执行总经理杨辉看来，“虚拟的空间有很多优势，一方面可以采取技术手段介绍商家，另一方面也可以介绍物业的情况减少中间环节。”

但杨辉表示，线上并不能解决所有的问题，一部分还是要落地通过面对面的对话来完成，“目前，网络购买只能进行到交保证金这一步，未来电商会成为传统房产销售模式的有力补充，也是房产销售一个很好的平台，但短期内仍不能脱离传统销售模式。”

“买房最主要的三个环节看房、签合同、备案，都不能通过电商解决。”上述不愿具名项目经理坦言，实现网络营销，必须要买卖双方都足够多，而且多基于线下的充分了解。短期内，房产电商仅仅作为开发商营销手段之一，难成气候。

目前在网购方面的法律还处于空白的阶段，闵晓芳表示，电子商务发展急需法律保障，应尽快建立网购消费者权益保护体系，规范电商在营销过程中出现的新法律问题、法律关系等，令部门监管和消费者权益保护有法可依。

筷乐潇湘：一场筵宴里的文化情愁

□杨梅

七月将至，又到毕业季。师生分离，故旧话别，同窗各奔前程……毕业季是伤感的季节、分离的前奏，却也是感恩的时刻，相聚的契机，觥筹交错依依话浓情、举杯畅饮共瞻美好未来。

一杯水酒深含一份感怀，一缕滋味容纳一份柔情，一顿宴席体悟一份幸福。在济南，到哪里寻找最适宜谢师宴、状元宴，咀嚼快乐、分享情愁的美食之地？筷乐潇湘为您提供独一无二的情感盛宴。

自2009年9月开业至今，筷乐潇湘接待宴席数千场，萦绕着欢乐和祝福，布满了情怀和人文。踏入筷乐潇湘，四处流露着华贵雅致的清幽，红通通的垂直而下的辣椒奏出喜庆的乐章，浓浓暖意流淌心间，泛着古朴典雅光泽的红木家具、半垂的珠帘、黑白的书法挂画、虬劲有力的书法篆文则将湖湘大地柔情内敛的气韵风骨表现得淋漓尽致……这是文化的酒店，也是文化的餐饮，最适合学子、师长畅谈理想未来。

当我们把时间和情感花费在制作美食家肴上，这食物就被我们赋予了灵魂。筷乐潇湘坚持选用最原汁原味的绿色食材，来演绎最不平凡情感美食。新鲜竹笋，高高吊起的火腿，蒸屉里升腾的蒸汽，仿佛发生在自家厨房一般的亲切；腊肉、五彩有机山鸡蛋等记忆中的食材则把我们的味蕾带回遥远的少年时代，唤起亲友故旧、师生同窗共同的情感记忆和曾经有过的温馨记忆。

筷乐潇湘位于山大路南头与经十路相连，宾客出行非常方便。同时，酒店楼下还配有宽敞的停车位，更让开车前来赴宴的客人免去了找不到车位的烦恼。筷乐潇湘拥有可以容纳300人的宴会厅，配有超大型LED电子显示屏及全方位立体声音响系统，设中央圆环舞台，辅以灯光，饰以珠帘。殿堂之大，可庆婚礼之喜，可贺事业之功，可祈长者福寿，可祝儿童弥月。谢师宴在此就餐，谈笑鸿儒，金樽对月，百年陈香，醇香美食，于口中回荡，于心中凝固；在筷乐潇湘享受的美味，更是由衷的欢愉。

“才下舌尖，又上心头”， 筷乐潇湘提供的是快乐餐饮的情感盛宴，是绿色餐饮的健康保障，是美味餐饮的时尚领引。在筷乐潇湘因食生情，因食而生悦，毕业季何不来这里一舒我们的情思和哀愁、祝福和期盼？

地址：济南市历下区山大路264号

房产电商 第5篇

何时缴纳

根据一些规定，企业增加的房产，要在限定期限内到税务机关办理登记，这处程序也要把握好时间办理。

何时申报税款

有的地方，如北京，一年内可以分二次缴纳税款，分别是4月初与10月初，那企业要是6月取得房产，是不是等10月进行申报缴纳呢?参照文件的意思，是在交付使用次月起计征，因此呢，这个应是次月直接去缴纳了，一下缴纳到年底，而10月申报期呢，作个申报就可以了。这个需要各地确认一下操作的方式。

原值变动了，是不是追溯

如某公司与房地产商签订《商品房订购合同书》，约定面积误差比在一定范围内，按实际结算房价。实际测绘后，需要追加房款，追加房款的房产税纳税义务时间如何确认?

这个问题是原来的核算不及时，因此需要调整原来核算的原值，可以理解为有补缴税款及滞纳金的风险。还有一个问题是，年度内各个月份原值可能是不一样的，是变动的，此时要不要有加权平均之类的说法，还真有，如北京地税的市税三字[1987]124号文件规定，“月末帐面房产原值”，上述原值系指季度内各月末帐面记载的房产原值的平均数。不过呢，这种算法是挺复杂的，如6月原值增加了，是第二季度的，要补4月申报税款不，还是在10月补缴，还是全年再算一次，再如是12月份增加原值，还再去税务局补缴不?后来北京地税以京财税[2007]136号规定企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除30%后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。看来，这真是管不明白了，来点直白的吧。

房产税虽按年征收、分期缴纳，那是以年度最后一天的原值计算?前面的多退少补?年度汇算清缴?我们理解，房产税年度过程中的变化，应是按期计算更符合实情，一定要按年度一次计算，还是有点逻辑上的问题，实践当中原值的变动又大量存在，如何让纳税认真的企业缴纳的清楚，税务机关也有当个事办的，如大连地税的网上咨询。

免税的情形要关注

如深圳地税的深地税发(2003)676号规定原对纳税人新建或购置的新建房屋，自建成或购置之月起，免征房产税三年，现改为自建成或购置的次月起，免征房产税三年。

分期付款就可以分期确认原值不

房产电商 第6篇

从南通商品房备案、网签等有关数据统计，通城上周(2.10-2.16)商品房出现量升价跌现象，商品房总成交量1.78万平米，环比上涨1.62万平米，涨幅975.95%；商品房的成交均价为10788.45元/平米，环比下跌2403.46元/平米，跌幅18.22%。

从商品房所处的区域来看，崇川区和港闸区均量升价跌。崇川区成交量为

1.18万平米，环比上涨566.36%；成交均价为13274.90元/平，环比下跌7.64%；港闸区成交量为0.74万平米，环比上涨2184.78%； 成交均价为8303.81元/平米，环比下跌0.32%；开发区成交量为0.15万平米，成交均价8388.83元/平米。

商办类物业上周成交面积0.26万平米，环比上涨0.22万平米，涨幅571.16%。

房产电商 第7篇

2. 因为自信，所以成功!

3. 相信自己，相信伙伴!

4. 一鼓作气，挑战佳绩!

5. 自我提升，良性竞争;相互欣赏，相互支持。

6. 争取一个客户不容易，失去一个客户很简单。

7. 职责，咱们为咱们的行为行动和结果负责

8. 争取一个客户不容易，失去一个客户很简单

9. 呈现上帝赐给人类最贵重的礼物——微笑，必须要成为你工作最大的资产。

10. 真诚，咱们有以诚相待诚实守纪开诚布公的人文环境。

11. 市场是海，企业是船，质量是帆，人是舵手

12. 大海，务必先由小河川开始。

13. 市场竞争不一样情弱者，不创新突破只有出局

14. 抱怨事件速处理，客户满意又欢喜

15. 市场竞争不一样情弱者，不创新突破只有出局

16. 金九月，多累积，我出单，我愉悦，哦耶!

17. 制造须靠低成本,竞争依靠高品质

18. 虎年新气象，(公司名称)十年强，笑问谁能比，数我(部门名称)狂!

19. 争取一个客户不容易，失去一个客户很简单

房产电商 第8篇

房产测量主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房产产权、房籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料，是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的测量工作。它是研究城、镇的建成区和建成区以外的工矿企业、事业单位及其相毗连居民点的房产测绘的理论，以及仪器和方法的应用技术。房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。与房产测量有永久性联系的房产权属界址、房屋面积等都具有法律效力，被载入房屋登记簿(产权证书)中。它所登记的内容是发放房产证的依据，也是税收管理的重要依据，起作用主要体现在以下几个方面。

1. 便于管理。

为了让城市的房产管理和住宅建设等内容能够被纳入社会主义建设的方案中来，城市的规划部门和房产管理部门必须要掌握完善的房产资料，比如房产的权属、位置、数量等基本内容。只有如此，才能够进行合理地规划和妥善地管理，对土地进行合理的利用分配，有计划地进行城市的建设和改造。而且，房产测量的结果也是进行房地产管理研究的重要数据资料。

2. 具有法律效力。

房产图中标明了各家各户房屋所有权的权属范围，对每栋房屋进行彻底的清理，在经过各家各户的申请登记，最后由主管部门进行审核登记。房产图是房产登记的附属内容，具有相关的法律效应。同时，它也是进行房产管理、保障房屋所有人的合法权益、进行社会主义法制管理的重要依据和重要内容。

3. 有助于进行经济管理。

房产测量的结果提供了大量的精确图纸和数据资料，为管理部门正确掌握房屋与土地的利用情况，公私房产的面积、变化，建立产权管理的图形户籍档案提供了可靠的数据资料，也为研究人员研究房地产经济开发的效率提供了重要的参考数据。另外，房产测量还为管理部门和税收部门制定收费标准提供了依据，保证各种房产税费的合理征收。

从以上几个方面不难发现，房产测量无论对城市规划部门来讲还是对房产管理部门来讲，这一项都是极其重要的基础性工作内容。作为一个法治国家，我国的房产登记是一种具有法律效力的登记制度，是一种强制性的行政措施。因而，这些都给房产测量中的测绘工作提出了更高的要求。

二、房产测量需要完成的内容

房产测量的任务，主要是通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。目的是要搞清楚房地产的产权、使用权的范围、界线和面积，房屋建筑物的分布、坐落的位置和形状，建筑物的结构、层数和建成年份，以及建筑物的用途和土地的使用情况等基础资料，为房产的产权和房籍管理、房地产的开发利用以及城镇的开发管理提供基础资料，促进房屋管理、维修、保养和建设工作的经济效益和社会效益的提高。总结起来就是：第一，提供核发房屋所有权证和土地使用权证的图件，建立产权、产籍档案等房产管理基础资料;第二，为房产的产业管理测制分幅图、分丘冈和分户图;第三，为城镇住宅建设和旧城改造提供规划设计所需的图纸资料。

1. 测制分幅图

分幅图所反映出来的是整个城镇的房屋用地位置、房屋数量和权属等基本内容，也是分丘图和分户图的基础，是全面掌握一个城镇的房屋建筑、房屋改变情况的总体图。对于那些已有使用地形图的城镇，可利用现有的地形图，在此基础上测绘所有的房产对象内容;如果没有现成的地形图，就要重新做好地形图，把地形图与房产内容都包括进去。

2. 测制产权、产业和产籍的管理图卡

产权、产业和产籍统称为“三产”。其中，产权是泛指所有权者对财产的占有、使用、收益和处理，并排除他人干涉的权能。产业是指房地产经营部门所经营的财产，它涉及了公房的产权以及来源依据，其内容有房屋结构、层次、设备和经常性的变动。产籍则是指产业情况的登记和记载。

3. 房产图的修测和补测

城镇的建设速度在不断加快，，对旧的老城区进行拆除、改造、扩建、新建等内容和变动，都要在基础分布图上及时地进行修补和监测，使得测制的房产图能够及时得到更新。同时，又保持了房产图、图卡和实地三者的一致，使房产图永远保持最高的使用价值，以适应房地产业不断发展的需要。

三、房产测量与房产登记的关系

房产测量是房产登记的基础工作。房产测量所获得数据和图形资料都将被载入房产登记簿和产权证书当中，是颁发产权证书的重要依据。因此，房产测量与房产登记的关系包括以下几个方面。

1. 房产测量为房产登记提供了所需的资料

《房屋登记办法》第二条规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利及其它事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记的主要内容包括：房产所在地、房产持有人、房产面积、占地面积、使用年限等。房产测量中的房产面积，在房屋登记时要求准确无误，确保房产登记的公信力度，确保房产持有者的合法权益。

2. 房产测量为权属证书所登记的面积提供了数据依据

目前房价普遍比较高，面积的测算数值，直接影响买卖双方的经济利益。权属证书确定了购房者的房屋面积以及公共部分的面积，这些数据都是由测量结果所提供的，这些数据为房产登记提供了正确的数据资料，确保了登记资料的正确性。

3. 为房产登记管理提供了直接可靠的资料。

利用测量的结果，对房产进行分区、分丘管理，能够直接反映出房产登记管理的状态。如把测量结果综合到计算机中进行入库管理，那么在房地产登记管理时，管理人员就可以直接在电脑数据库中查询相关资料，避免了重复发证的情况，提高了管理水平，也保证了产权持有者的合法权益。确保房产登记的科学性、合理性。

四、结语

综合上述内容可以看出，房产测量是房产登记的重要内容，测量结果的好坏，直接影响到登记结果的正确性，也影响了权益人房屋相关信息资料的正确性，对房产经销商和房产权益人的利益产生重要影响。为了保护权益人的合法权益，确保政府等相关部门的公信力，有必要对二者之间的关系有一个清晰的了解，避免出现不合理的现象。

摘要：房地产的产权产籍管理的整个管理工作是以产权登记法证(房屋登记簿)为核心的,房产测绘附属于这个核心,并且为此服务。本文介绍了房产测量的概念,指出房产测量的重要性,并就房产测量与房产登记的关系进行讨论。

关键词：房产测量,房产登记

参考文献

[1]刘忠才.关于房产测量的作用与方法探讨[J].广东科技,2011(11).

[2]姜岩,王子刚.浅谈房产测量在房产登记管理中的作用[A].吉林省测绘学会2008年学术年会论文集(下)[C],2008(07).

[3]罗小春.房产测量的作用及测量方法的比较[J].黑龙江科技信息,2010(12).

[4]杨风雷,王京伟.浅议房产测量在房产管理中的作用及其今后发展[A].华东六省一市测绘学会第十一次学术交流会论文集[C],2009.

房产电商：噱头还是趋势？ 第9篇

网上买房很复杂

电子商务已经成为了一种消费习惯，如果消费者想买一部手机，可以先到电器商城看好型号、款式、功能、色彩等，然后在网上按自己满意的价格下单。然而，房子是不可移动的，每一套房子都是独一无二的。正是由于房地产产品的不动性和非标准化，让网上卖房表现出区别于其他网购模式的本质性差异。

正因为房子无法通过物流到达消费者手中，它不能像团购、网上商城等通过压缩流通环节的费用，给客户带来很大的价格优惠。更何况，作为不动产的房子是价值最大的消费品，巨大的交易额让消费者对消费决定和支付安全问题更为谨慎，出于资金安全的考虑，许多人宁愿选择面对面交易。尽管房地产电商把每一套房子介绍得尽可能详细，运用虚拟实景、3D视频等互联网技术实现看房、选房的功能，让购房者有身临其境的感觉，但现场观看房屋的位置朝向、室外景观、整体建筑风格等，还是不可省略的重要环节。

从接待客户看房体验、签订合同、房款交易等方面来看，在现阶段，房产很难在线完成所有交易环节，O2O（Online To Offline，即线下商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台）将是长期的主流模式。

线上重点是信息推广

在发达国家，房地产电商化主要集中在二手房领域。根据这种模式，几乎所有交易环节，从最初的信息获取到最后的交付手续，都在网络平台上完成。而在处于试水阶段的中国，线上的重点作用，仍停留在最初的信息流动上。

与其他电商产品一样，网络信息量大、信息透明、全面，使购房者做出比较、判断变得方便快捷，但网络信息的真实性，依然是消费者较为担心的问题。毫无疑问，在这个品牌制胜的时代，品牌知名度直接决定了潜在客户对电子商务销售项目的认可度和参与度。SOHO中国经过两轮网上销售之后，其网上卖房的总价款已超过1.55亿元。但如果不是SOHO中国，换成一家不太出名的房地产企业，形势就有所不同。可以说，网络普及、电子商务及团购爆发式发展，为房产电商奠定了良好的用户认知基础，也降低了购房者对房产电商的接受门槛。

总体来说，目前的房地产电商只是利用网络新媒体，达到炒作项目知名度的目的。网络无时间、无地域限制的渠道价值、广告价值，成为各大房企关注的焦点，这和近期许多企业纷纷涌向APP应用寻找吸金热点，是一样的道理。

为降价找一个合理说法

值得注意的是，开发商大举进军“网络卖房”之时，大部分企业恰恰都处于内忧外患的境地。从去年底到今年初，是国内楼市公认的“冬天”，成交低迷，不少地产企业传出资金链紧绷的消息。“以价换量”无疑是开发商冲刺销售业绩的不二法则。然而，这不是开发商“咬咬牙让点利”就可以办到的，“降价”是多数开发商眼中的敏感词。

这个时候，网络卖房便不失为一种两全其美的模式。与传统销售明着降价会引起冲突、打乱市场不一样，一方面，通过团购、拍卖等特殊方式拓宽营销渠道，释放较大幅度的优惠吸引人气，一般不易引来旧业主的不满，也不至于打乱线下市场价格；另一方面，也能够缩短项目销售周期，加速资金回笼。

投资类房产更适合电商

那么，房产电商的应用适合于哪类物业呢？住宅是长期居所，人们选择时最慎重，而商业投资例如商铺、酒店式公寓、写字楼等，更适合于电子商务。

以SOHO中国几次网上售房的实践来看，以商铺、SOHO公寓、中小户型的商住两用房为主。小户型投资型产品较为适合，因为这类投资者购房对于房屋本身的朝向、户型、大小以及邻里关系等实际状况的关心相对较少。

在旅游地产方面，电子商务的优势也较为突出。旅游地产市场绝大部分购房人群来自外地，传统旅游地产营销模式中，信息收集、筛选、人员往返、住宿、交易设施等方面的交易费用高昂，项目成本随之提升，而运用电子商务进行网络营销可削减高昂的成本预算，增加项目的价格竞争力。

房地产电商三大核心竞争力

不同于传统电子商务解决信息流、资金流和物流这三个问题，房地产电商应同时具备解决信息流、资金流和服务流的能力。也就是说，房地产电商的线上引流、平台转化、线上线下整合服务将成三大核心竞争力。

房地产电商由线上和线下两部分共同组成，线上解决的是精准营销和锁定用户，但需要有好的媒体资源吸引用户即引流，也需要有优质的房产资源和交易体验来提高平台转化率；同时需要线上与线下服务无缝对接，为用户提供专业的房产服务和交易安全保障，以最终促成交易。