房地产公司财务报表分析

房地产公司财务报表分析（精选6篇）

房地产公司财务报表分析 第1篇

公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定（2001年2月8日）

第一条 为规范从事房地产开发业务的公司（包括专营房地产业务公司及兼营房地产业务公司，以下简称发行人）公开发行股票的信息披露行为，保护投资者的合法权益，依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等法律法规，制定本规定。

第二条 发行人编制财务报表附注明，除应遵循中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）有关财务报表附注的一般规定外，还应遵循本规定的要求。

第三条 发行人在主要会计政策中披露如下内容：

（一）在合并会计报表编制方法中说明对合作开发项目编制合并报表时采用的方法。

（二）在存货的核算方法中增加披露；

开发用土地的核算方法；

披露公共配套设施费用的核算方法；

披露出租开发产品、周转房的摊销方法；

对不同类别存货（如：库存设备、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房）计提跌价准备的比例及依据。

（三）披露维修基金的核算方法。

（四）披露质量保证金的核算方法。

（五）披露各类型业务收入的确认原则及方法：

房地产销售收入的确认原则及方法。应根据行业特点确定具体的确认标准。对采用分期收款方式销售、出售自用房屋、代建房屋和工程业务，应单独披露有关收入确认方法。

出租物业收入的确认原则及方法。

建筑施工收入的确认原则及方法。

物业管理收入的确认原则及方法。

其他业务收入的确认原则及方法。

（六）为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方法。

第四条 发行人在存货项目注释应披露：

（一）按性质（如：库存设备、开发成本、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房）分类列示存货余额。

（二）按下列格式分项目披露“开发成本”：

项目名称

开工时间

预计竣工时间

预计总投资

期初余额

期末余额

合计

注：对尚未开发的土地，应披露预计开工时间。

（三）按下列格式分项目披露“开发产品”：

项目名称

竣工时间

期初余额

本期增加

本期减少

期末余额

合计

（四）按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：

项目名称

期初余额

本期增加

本期减少

期末余额

合计

（五）应按下列格式披露存货跌价准备金计提情况；对于开发中项目，可以合并列示。对“停工”、“烂尾”“空置”项目，如果不计提或计提跌价比例较低，应详细说明理由。

项目名称

期初余额

本期增加

本期减少

期末余额

备注

合计

第五条 发行人在预收帐款项目注释中，除按账龄列示余额外，对预售房产收款，应按下列格式分项目披露。

项目名称

期初余额

期末余额

预计竣工时间

预售比例

合计

第六条 发行人在主营业务收入项目注释中，应分项目披露报告期内各期间金额。

第七条 发行人的经营业务涉及不同行业和地区时，应按行业和地区披露收入、营业利润、资产的分部资料。行业可以按照房地产、施工、物业管理、商业等分类；地区可以按境内、境外披露，对经营环境存在差异的省、直辖市，也应分别披露。

第八条 发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。

第九条 本规则由中国证监会负责解释。

第十条 本规则自发布之日起施行。

房地产公司财务报表分析 第2篇

如何对资产负债表进行风险解析

1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，少申报预计利润，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达账项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在账外经营的情况。

2、应收账款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收账款进行明细分析，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否存在逃避预交企业所得税行为。

3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。

4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收账款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。

5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产账面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等内容。房地产企业与其他工业企业相比,具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个楼盘开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但按照税收规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而，固定资产明细账上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入账，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。

6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入账内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其借款合同的真假。对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准而发生的利息支出，不得在计算企业所得税时扣除。

7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付营业税金及附加，让建筑公司多开具建筑业发票金额入账。由于业务虚假，相关应付的款项自然是长期挂账。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。

8、预收账款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收账款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收账款科目本期增加额乘以预计计税毛利率后的金额，与企业申报表中预收账款纳税调增金额减去预收账款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。

9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否属于债务重组所得。绝大多数房地产企业都需要向银行融资。

如何结合风险分析解读损益表中的重点科目

1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入时间，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式房屋销售发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照2009年新31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式及购房户的购销合同内容等进行认真分析。

2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目、分开发类型进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。在进行营业成本分析时，需要结合该企业的测绘报告上的总开发面积、已完工面积、已售面积等数据进行综合分析。土地成本、建筑安装成本约各占房地产成本的30%左右。土地成本分析时要查看其分摊的方法和依据。特别是分析单位面积的建筑安装成本时，要结合当地同时期、同房型、同地段的平均水平来认真比较。有些企业的单位面积建筑安装成本偏高的话，则要结合建筑常规深挖成本偏高的原因。

3、主营业务税金及附加科目分析。此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。

4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据国家公布的房地产行业利润参考值，并结合同时期、同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断评估企业的毛利率是否合理?

5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用。对于财务费用，要结合借款的对象分析利息支出的合理性。要注意有

些企业一方面向银行等单位大量借款支付高额利息，另一方面又将自已的资金无偿供关联企业使用不计利息收入。

房地产公司财务报表分析 第3篇

关键词：财务报表,中国移动,损益表

0 引言

随着市场经济的日益繁荣, 企业与各种利益逐渐多元化。他们在不同程度上关心企业的财务及经营状况。但是企业外部利益相关者很难掌握其它企业的财务及经营状况, 此时财务报表的作用就体现出来了。

本文从财务报表使用者的角度出发, 通过横向纵向比较分析, 并且运用相关比率法、比较分析法对中国移动集团公司近期的财务报表进行分析, 对公司做盈利能力分析、偿债能力分析, 探究企业经营方针的正误性, 揭示企业经营状态等各方面的问题。

1 财务报表的概念与作用

1.1 财务报表的概念

财务报表是以会计准则为规范编制的, 向所有者、债权人、政府及其他有关各方及社会公众等外部反映会计主体财务状况和经营的会计报表。

1.2 财务报表的作用

财务报表的作用主要体现在以下几个方面: (1) 财务报表所反映的信息, 是企业经营者了解经营状况、实施经营管理和进行经营决策必不可少的经济信息之一。 (2) 财务报表所提供的信息, 是企业债权人和股东迫切了解的信息, 从而做出正确的投资决策和信贷决策。 (3) 财务报表所反映的信息, 是国家经济管理部门对企业进行检查和监督的资料来源, 便于更好地发挥国家经济管理部门的指导、监督、调控作用。

2 中国移动集团公司概况

中国移动通信集团公司, 简称中国移动CMCC, 于2000 年4 月20 日成立, 是一家基于GSM, TD-SCDMA和TD-LTE制式网络的移动通信运营商。于2000 年5 月16日正式挂牌。中国移动通信集团公司全资拥有中国移动 (香港) 集团有限公司, 由其控股的中国移动有限公司 (简称“上市公司”) 在国内31 个省 (自治区、直辖市) 和香港特别行政区设立全资子公司, 并在香港和纽约上市。

3 中国移动集团公司财务报表的阅读与分析

3.1 资产负债表的阅读与分析

运用比较分析法分析, 该方法可以了解企业流动资产的增加变动情况和变动原因。根据移动集团公司资产负债表编制表1。

从表1 上看出, 中国移动集团公司2014 年总资产比2013 年增加67916 百万元, 增加幅度为7.91%, 总资产增加的主要原因是流动资产的增加和非流动资产的增加。流动资产增加10394 百万元, 增幅2.18%, 非流动资产增加118663 百万元, 增幅14.49%。

从资产的结构变动可以看出, 流动资产的比重由2013 年的59.08%下降到2014 年的55.62%, 非流动资产的比重由2013 年的88.55%上升到2014 年的95.37%。这种变动的后果使企业的资产流动性下降, 经营风险增加, 但资产的收益增加。

从表1 可以看出, 中国移动集团公司2014 年总负债比上年增加61138 百万元, 增长幅度为17.07%。总负债增加的原因主要是流动负债比上年增加60963 百万元, 同时非流动负债比上年增加175 百万元。

3.2 损益表的阅读与分析

表2 所示, 2014 年利润总额相比2103 年减少72398百万元, 降幅达到66.17%, 说明了公司的盈利能力大幅下降, 同时其他综合亏损相比2103 年, 下降1994 百万元, 即相当于公司收益增加1994 百万元, 涨幅达到189.01%, 一定程度上增加了中国移动集团公司的年度总综合收益。

中国移动集团公司2014 年年度总综合收益相比2013 年下降了10404 百万元, 降幅9.42%, 但占本年度总综合收益的比重却由2013 年的99.48%上升到2014 年的100.96%, 数额的减少是因为本年利润减少了72398 百万元, 比重的增加是因为其他综合亏损的大幅度下降。

3.3 现金流量表的阅读与分析表

从表3 中, 我们可以看出2014 年现金流入比上年减少18145 百万元, 现金支出也比上年减少61743 百万元。2014年同2013 年相比, 中国移动集团公司现金流入和现金流出增减额都是负数。

在现金流入中, 我们看到经营业务是是公司现金流入的最主要方式, 在现金流出项目中, 投资业务是现金流出的最主要形式。相比于2013 年, 中国移动集团2014 年的经营业务现金流入比重比上年下降1.32%, 说明公司经营业务获利能力略微有所下降。而在投资业务现金流出中, 中国移动集团公司2014 年的比重相比于2013 年增加了8.96%, 说明公司在2104 年的融资业务比重进一步下降。

4 结论及建议

4.1 结论

表4 所示, 因为中国移动集团公司是在香港上市, 这里的主营业务收入等于香港的营运收入, 既已经扣除了营业税金及附加的数值, 所以从财务报表里是没有办法看出营业税金及附加的。从上表中我们可以看出, 2013 年、2014 年这两年的主营业务毛利是没有太大变化的, 而相比于2013 年, 2014 年的主营业务利润还有所下降, 这跟市场竞争和市场份额有关。主营业务利润率, 从2013 年的21.51% 下降到2014 年的18.29%, 2014 年的整体利润率相比2013年都有所下降, 值得企业在今后的运营中注意。

4.2 建议

(1) 财务分析方法的综合运用。首先, 要剔除各种影响因素。尽量选择同行业同等规模企业进行横向比较, 比如针对能源煤炭行业内的大同煤业和中国神化的比较。其次, 要注意各种分析指标的综合运用。 (2) 财务分析应采用现代化技术手段, 降低成本, 提高效率。 (3) 企业领导要重视财务分析人员的素质, 选择优秀的财务分析人员。

参考文献

[1]黄世忠.财务报表分析理论·框架·方法与案例[M].北京, 中国财政经济出版社, 2010.

[2]王艳荣.会计报表及财务指标分析[J].中外投资, 2010.

上市公司财务报表分析多视点 第4篇

【关键词】上市公司；财务报表；分析；多视点

一、浅析财务报表分析

财务报表分析

财务报表分析可以有很多种理解，从分析内容和时点来看，可以是对上市公司过去的财务状况和经营成果进行的分析，也可以是对上市公司未来的财务状况和经营成果进行的分析；从分析的主体来看可以是外部股权持有者和债权人对上市公司财务报表的分析，也可以是内部管理者对上市公司财务报表的分析。

二、视点一

如何分析企业有没有“钱”，看资产负债表。钱是借的或是自投的，能否借来钱，还得还的了钱，这是企业生存力的表现之一。有如下指标：

1.反映企业短期偿债能力指标2.反映企业长期偿债能力指标3.反映企业资产管理能力指标4.反映企业获利能力指标5.反映企业收现能力指标6.反映企业市场价值的指标

对于以上指标，分析如下几个：

反映企业短期偿债能力指标：①流动比率=流动资产/流动负债，一般为2.0，行业性质不同，比率会有浮动。②速动比率=速动资产/流动负债，一般为1.0，行业性质不同，比率会有浮动。③现金比率=现金/流动负债，一个短期的债权人也许会对该指标感兴趣。

反映企业长期偿债能力指标④资产负债率=负债总额/资产总额，债权人要求比率越低越好；股东要求比率越高越好；经营者要求保持恰当的资本结构，一般认为该指标在50%左右，行业性质不同，比率会有浮动。

反映企业获利能力指标：

周转率比利润率重要

资产报酬率=销售净利率×总资产周转率。怎样定义是否挣钱了呢？利润总额越高，挣得越多。但是另外一个变量–周转率也得重视，利润率高不一定能赚钱，周转率重要。沃尔玛是经销商，他是如何赚钱的：一块钱成本投入，利润率是2%相对于很多企业不算高，但是沃尔玛一块钱资产一年周转24次， 挣到四毛八分钱，这就是沃尔玛挣钱的秘密.

三、视点二

如何分析企业成本控制好坏，看利润表，关注“毛利率”，这是企业保持竞争优势的重要手段。有如下指标：

1.营业收入的变动和现金含量2.毛利率3.管销费用是否出现不正常的上升和下降4.财务费用是否与贷款规模相适应5.投资收益的具体内容和现金含量6.营业利润的现金含量7.企业的业绩是否过分依赖营业外收入

营业收入及其现金含量的走向：营业收入的现金含量是用销售收现率来衡量的，销售收现率=销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入。该比率反映企业的收入质量，一般的，该比率越高收入质量越高。当比值小于1.17时，说明本期的收入有一部分没有收到现金；当比值大于1.17时，说明本期的收入不仅全部收到了现金，而且还收回了以前期间的应收款项或预收款项增加。营业收入与销售收现率两个指标同时走高，通常意味着企业的销售环境和内部管理都处于非常良好的状况。如果这两个指标同时走低，则企业的经营管理肯定存在问题。

毛利率的大小及其走向：毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入。良好的财务状况要求企业的毛利率在同行业中处于平均水平以上，且不断上升。如果企业的毛利率下降，则意味着企业所生产的同类产品在市场上竞争加剧，销售环境恶化；如果企业的毛利率显著低于同行业的平均水平，则意味着企业所生产经营状况明显比同行业其他企业要差。

四、视点三

如何分析企业的销售状况，看现金流量表，关注“销售商品、提供劳务收到的现金”项目。

销售商品、提供劳务收到的现金项目，反应了企业本期销售商品、提供劳务收到的现金，以及前期销售商品、提供劳务本期收到的现金（包括销售收入和应向购买者收取的增值税销项税额）和本期预收的款项，减去本期销售本期退回商品和前期销售本期退回商品支付的现金。企业销售材料和代购业务收到的现金，也在本项目反应。

五、销售收入现金含量揭示企业销售状况

长安汽车是重庆市一家主要从事微型汽车及发动机的开发制造和销售的上市公司。产品包括各种型号的长安牌微型厢货车、微型货车、奥拓型轿车以及用于微型汽车的江陵牌汽车发动机。随着中国汽车消费的迅速崛起，公司的销售形势持续向好。我们用“销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入”这个主营业务收入现金含量指标对长安汽车的销售进行分析（见下表），发现该指标自1999年起逐年走高，更为可贵的是，企业的主营业务收入也逐年增长，因此，分析者可以大致得出结论，改企业销售收入回笼现金情况良好，并且还不断收回前期的应收账款，营业收入的质量越来越高。通常情况下，营业收入与营业收入现金含量两个指标联袂走高的经济含义是企业的销售环境和内部管理都处于非常良好的状况。这样的公司，在2002年的证券市场上成为资金追捧的对象就不奇怪了。

总之，进行报表分析不能单一地对某些科目关注，而应分析财务报表不同科目的实际的经济含义，并发现相关指标的相互联系，与公司历史进行纵向深度比较，与同行业进行横向宽度比较，把其中偶然的、非本质的东西舍弃掉，得出与决策相关的实质性的信息，以保证投资决策的正确性与准确性。

参考文献：

[1]景小勇.上市公司财务报表解读. [M]. 机械工业出版社.2011-1.

[2]叶陈云. 陪你学财务报表分析.[M]. 机械工业出版社. 2013-1.

作者简介：

房地产公司财务报表分析 第5篇

第二条、发行人编制财务报表附注时，除应遵循中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）有关财务报表附注的一般规定外，还应遵循本规定的要求。

第三条、发行人在主要会计政策中披露如下内容：

（一）在合并会计报表编制方法中说明对合作开发项目编制合并报表时采用的方法。

（二）在存货的核算方法中增加披露：

开发用土地的核算方法；

披露公共配套设施费用的核算方法；

披露出租开发产品、周转房的摊销方法；

对不同类别存货（如：库存设备、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房）计提跌价准备的比例及依据。

（三）披露维修基金的核算方法。

（四）披露质量保证金的核算方法。

（五）披露各类型业务收入的确认原则及方法：

房地产销售收入的确认原则及方法。应根据行业特点确定具体的确认标准。对采用分期收款方式销售、出售自用房屋、代建房屋和工程业务，应单独披露有关收入确认方法。

出租物业收入的确认原则及方法。

建筑施工收入的确认原则及方法。

物业管理收入的确认原则及方法。

其他业务收入的确认原则及方法。

（六）为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方法。

第四条、发行人在存货项目注释应披露：

（一）按性质（如：库存设备、开发成本、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房）分类列示存货余额。

（二）按下列格式分项目披露“开发成本”：

项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资期初余额期末余额合计注：对尚未开发的土地，应披露预计开工时间。

（三）按下列格式分项目披露“开发产品”：

项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额合计

（四）按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：

项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额合计

（五）应按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：对于开发中项目，可以合并列示。对“停工”、“烂尾”“空置”项目，如果不计提或计提跌价比例较低，应详细说明理由。

项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额备注合计

第五条、发行人在预收帐款项目注释中，除按账龄列示余额外，对预售房产收款，应按下列格式分项目披露。

项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例合计

第六条、发行人在主营业务收入项目注释中，应分项目披露报告期内各期间金额。

第七条、发行人的经营业务涉及不同行业和地区时，应按行业和地区披露收入、营业利润、资产的分部资料。行业可以按照房地产、施工、物业管理、商业等分类；地区可以按境内、境外披露，对经营环境存在差异的省、直辖市，也应分别披露。

第八条、发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。

第九条、本规则由中国证监会负责解释。

第十条、本规则自发布之日起施行。

证监会关于发布《公开发行证券公司信息披露编报规则》第10号、第11号的通知

通知

各拟公开发行股票的从事房地产开发业务的公司：

为规范公开发行股票的从事房地产开发业务的公司的信息披露行为，保护投资者合法权益，我们制定了《公开发行证券公司信息披露编报规则第10号－从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式特别规定》和《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号－从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，现予发布，请遵照执行。

航空公司财务报表分析财务分析 第6篇

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论文题目：航空公司的财务报表分析指导老师：郑勇小组成员：

北京师范大学珠海分校

金融研究方法论文

东方航空公司财务分析

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目录

摘要.....................................................3 简介.....................................................3 财务分析方法.............................................3 结论.....................................................9 参考文献................................................10

东方航空公司财务分析

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摘要

东方航空公司发展了几十年，已经成为了世界名航大企，但是该公司在公司规模，市场占有率，利润率等距离世界名航强国公司还有一定差距。本文选取了东方航空公司为分析对象，同时选取了东航，中航，海南航空，山东航空公司四家上市公司作为对比公司。选取的财务报表分析指标分别选取的对象公司的短期偿债能力比率，长期偿债能力比率，资产管理比率（周转率），获利能力比率，市场价值比率，将比率做横向比较和纵向比较，然后做出评价。为公司的财务方面做出分析和指出不足之处。

简介

中国航空业真正得到发展是近五十年才开始，虽然起步晚，但是航空公司的发展却参差不齐，随着第三行业服务业的发展，旅游行业的火爆，航空业数量急剧增加，但是体制法规的不健全导致了航空公司的恶性竞争导致大部分公司出现亏损。

我组成员写此论文的目的是通过东方航空来观察现行中国的航空业的发展状况和前景预测，以及他们是否值得投资者投资等。文章数据均通过公司对外公开的财务报表获得，并且报表均经过会计师出具了无保留意见，数据的真实度相对可靠。

我们采用的是最传统的财务比率分析法，对公司的短期偿债能力、长期偿债能力、盈利能力分析，资产周转分析等，得出公司虽然负责率高、偿债能力低，但是对资产的利用率却很高，同时总资产周转率亦偏高，证明公司能源源不断的得到资金来弥补即期发生的利息等费用，有投资的空间。公司可以通过计算出来的比率，得知公司还有哪里不足和提升的空间，比如：信用管理，公司可以通过减少的他的负债来降低他的资产负债率，从而来提高短期和长期的偿债能力；存货，航空公司的存货主要是以飞机为主，存货的增减和固定资产的增减同向发展，于是加大固定资产周转率就可以通过减少存货来实现；员工的工作效率，这项可以通过经营费用体现等。

本文虽然数据均通过公司的财务报表而得，但还是有个别不足之处：根据不同的会计准则使公司有操纵利润的空间，财务报表自身数据便有局限；各公司会计比率计算是采用的数据不同，会影响比率的可比性；资料的有限性限制了论文的分析结果；时效性对分析结果的影响，突飞猛进的旅游业发展，必定推动了航空业每年得到的发展

财务分析方法

财务分析方法

财务分析是以财务报告及其相关资料为主要依据，对企业的财务状况和经营成果进行评价和剖析，反映企业在运营过程中的利弊得失，发展趋势，从而为改进企业财务管理工作和 3

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优化经济决策提供重要的财务信息。企业财务报表分析的方法主要有三种：一是水平分析，又称趋势分析，即将若干会计年度的报表资料在不同年度间进行比较，确定不同年度的差异额或差异率，从而分析企业各报表项目的变动情况及变动趋势。二是共同比报表分析，又称垂直分析，即只对当期利润或资产负债表作纵向分析而不是横跨几年进行分析。三是比率 分析，即将财务报表下有直接或间接关系的两个财务指标进行对比分析。

在财务分析中，比率分析占有比较重要的地位，透过比率分析，可以评价企业的财务状况、经营成果和现金流量，寻找企业经营的问题所在，为改善企业经营提供线索。企业的基本财务报表包括资产负债表、利润表和现金流量表。从财务报表中可以计算出大量有意义的比率，涉及到企业经营管理的各个方面。财务比率可以分为三大类。

1．盈利性比率

盈利性比率反映企业赚取利润的能力和有效使用资源的能力。主要包括： 资产报酬率 = 净利润/总资产

净资产收益率 = 净利润/股东权益。反映股东权益的盈利水平。

营业利润率 = 营业利润/主营业务收入净额，反映企业经常性业务的盈利能力。一般来说，以上比率越高，说明企业的盈利能力越强。

东航08,09,10年的利润率分别为-33.57%,1.40%,7.61%.同行业十年平均值为11.80%, 因为08年东航出现巨额亏损,所以08年东航的利润率为负值,图上呈现出08-10年时 飙升的现象.但是与同行业的平均值比较东航的利润率依然偏低,说明东航虽然销售收 入有可能增多而净利润依然较少,反映了东航的获利能力一般,不过也不能排除东航的 销售模式是采用“薄利多销”，也就意味着总利润有可能在增加。

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东航08,09,10年的资产报酬率分别为-19.19%，0.78%，5.66%.同行业十年平均值为6.35%.由于东航08年出现严重亏损，所以图像上呈现出08-10年 比率值飙升的情况，与同行业的平均值相比仍然较低。但是，东航投入产出 的水平还是有所提高的，而且该指标大于其市场利率，说明东航有能力充分 利用财务杠杆，进行负债经营，获取尽可能多的利益。

东航08,09,10年的权益报酬率分别为126.94%，15.48%，34.40%.同行业十年平均值为29.95%.08年的比率给人一种错觉容易误以为当年的股东获利比率较 高，从东航08年的巨额亏损就能看出，08年时股东权益不可能会高，所以，只 有一种情况，那就是当年的净利润和权益总额都为负值，由计算公式我们不难发 现08年出现的权益报酬率极高的情况是由于亏损严重导致的。但是，10年时东 航已经超过了同行业的平均值（10年时净利润与权益总额都为正值），所以我们 可以看出东航从08到10是有一个很大的飞跃，也说明了东航的效益很好，投资 者的收益高，东航是适合投资的对象。

2．流动性比率/短期偿债比率

流动性比率/短期偿债比率反映企业满足短期资金需求的能力，主要包括： 流动比率 = 流动资产/流动负债，反映企业的短期偿债能力。

速动比率 =（流动资产-存货）/流动负债，扣除了变现能力差的存货，更为 可信地反映短期偿债能力。现金比率 = 现金/流动负债，衡量企业的即刻变现能力以及企业立即偿还到期债务的能力

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通常，上述三项指标越高，企业的短期偿债能力越强。

东航08,09,10年的流动比率分别为0.30,0.19,0.19.同行业10年平均值为0.46 08,09年持平,10年有所上升但均未超过1.在同行业中也处于较低水平.说明东航短期资产能被高效利用,但企业资金流动性较差,短期偿债能力也较差.东航08,09,10年的速动比率分别为：0.27,0.17,0.18.同行业10年平均值为0.43 08,09年持平,10年有所上升.在同行业中处于较低水平.说明东航能在短时间内变现的资产很少.相比流动比率来说,速动比率更加苛刻直观的反应出东航短期偿债能力较差.6

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东航08,09,10年的现金比率分别为：0.13,0.06,0.10.同行业10年平均值为0.31 09年相比08,10年较低.在同行业中处于较低水平

说明东航现金资产获利能力较高.企业机会成本减少.但即时付现能力较差.3．长期偿债比率

反映企业履行长期负债的能力，主要包括： 资产负债率= 总负债/总资产，反映通过举债所获取的资产比例。通常，该指标越高，则长期偿债能力越弱。负债-权益比率 = 总负债/总权益。

反映反映企业财务结构的强弱，以及债权人的资本受到所有者权益的保障程度。利息保障倍数= 息税前利润/财务费用。

反映企业的经营利润是负债利息的倍数。通常，倍数越高，债务的偿还越有保障。权益乘数 = 总资产/总权益。表示企业的负债程度衡量企业的财务风险。表示企业的负债程度衡量企业的财务风险。

东航08,09,10年的总负债比率分别为：1.15,0.95,0.84。同行业10年平均值为0.78 从表格中我们可以看到,东航的总负债比率,从08年开始逐年递减.但与行业平均值相比,东航的拥有较高的总负债比率.东航较高的总负债比率反映出公司扩展经营能力较大，股东权益得到充分利用，获得利润的机会也较大。但债权人需承担较大的风险。比如东航08年经营不善，出现巨额亏损，其1.15的总负债比率已经说明其资不抵债。

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东航08,09,10年的负债-权益比率分别为：-7.61,18.93,5.08。同行业10年平均值为3.75 因为08年东航出现巨额亏损,所以08年东航的负债-权益比率为负值.在图表上呈现09，10年先高后低的态势。说明东航在08年之后逐渐恢复盈利。但仍高于行业平均水平。

总体来说,东航较高的负债-权益比率为其带来较大资本风险同时对负债资本的保障程度也较差；但从另一方面来说显得其资本运营能力强劲。

东航08,09,10年的权益乘数分别为：-6.61,19.93,6.08。同行业10年平均值为4.75 因为在数值上权益乘数是负债-权益比率+1.所以在从图中的走势与负债-权益比率一致.就不再赘述。这一比率表明东航负债较多，财务杠杆率较高，财务风险也较大；但可以创造更高的公司获利，提高公司股东权益报酬率，对公司的股票价值产生正面激励的效果。

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东航08,09,10年的利息保障倍数分别为：-4.24,1.32,4.52。同行业10年平均值为6.72 东航从08年开始利息保障倍数呈上升态势。低于行业平均值。

东航自08年后,这一比率逐渐上升,说明东航有一个较强的扭亏为盈的获利能力和较强长期偿债能力但在行业中，这点仍显不足。

东航08,09,10年的现金覆盖率分别为：-3.48,1.38,4.78。同行业10年平均值为6.65 东航从08年开始现金覆盖率呈上升态势。低于行业平均值。

东航自08年后,这一比率逐渐上升,说明东航的现金流量逐年好转，为其偿还其债务负担提供了很好的保障

结论

通过计算分析了东航08，09，10三年以及10年五家上市航空公司的财务比率。我们可以得出如下结论：

从企业偿债能力来看东航资产流动性较低,在同行业平均水平中也较低.比较直观的说法是东航每一元流动负债只有0.23元（通过08，09，10三年流动比率算平均值得出）的流动资产作为支付的保障。虽然这反应了东航在资产利用率方面有一个相对较高的水平.但过低的资产流动率会导致企业短期偿债风险增大以及资产的安全性降低.从债权人的立场看东航并没有一个客观的偿债保障，贷款会有较大风险；从股东的角度看，他们喜欢采用举债经营的方式，以有限的资本、付出有限的代价而取得对企业的控制权，并且可以得到举债经营的杠杆利益。从经营者 9

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--------------的立场看，东航利用债权人资本进行经营活动的能力很强但过高的举债会超出债权人心理承受程度，企业就借不到钱。我认为企业应当审时度势，全面考虑，在利用资产负债率制定借入资本决策时，必须充分估计预期的利润和增加的风险，在二者之间权衡利害得失，做出正确决策。从企业的获利能力来看东航经历08年的亏损,现在正稳步上升,虽然利润率并不高,但是通过资产报酬比率来看已经接近了行业的平均水平,证明东航有能力使企业自身和股东们获得更多的收益,另一方面东航股东的收益情况良好.超过行业平均值,所以我们如果从投资者的角度去看东航的获利能力较高。

参考文献

厦门国际航空港股份有限公司 600897 2010年年度报告 中国国际航空股份有限公司 601111 2010年年度报告 中国南方航空股份有限公司 600029 2010年年度报告 海南航空股份有限公司 600221 2010年年度报告

中国东方航空公司股份有限公司 600115 2010年年度报告 山东航空股份有限公司 2010年年度报告