物业交房标准范文（精选9篇）
物业交房标准 第1篇
KTV物业甲方交房标准如下：
一、乙方首先租赁实际位置与图纸对比；
二、楼层高度一般要求板底4米，梁底3.4米；
三、消防消控室由物业提供及管理人员，乙方需要给相应物业费；
四、具备施工条件如临时水、电、电梯及运输通道需要通畅，都需要通到乙方配电房；；
五、正式用电主电缆需要300个千瓦的电缆通到乙方指定的配电房；
六、物业必须配合乙方协调与其余商家及物业所有事宜；
七、物业需要提供建筑垃圾堆放处每天安排人员清理；
八、KTV场所户外广告位明确，室内广告位明确包括电梯里面及地下室疏散指示牌；
九、物业需提供消防排烟机、补风机外机位置明确；
十、物业KTV场所空调外机位置明确；
注：以上几点只做参考，一般KTV基本就这些注意事项，施工过程中遇到与物业相关事宜请及时沟通。
物业交房标准 第2篇
1、验证签约组：负责业主身份验证、填写《业户成员登记表》、签订《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》。
2、收费组：负责收取物业管理费及电梯运行费。
3、收楼组：负责交接房屋钥匙，现场房屋验收。
4、物料准备：《房屋验收记录》
二、交房须知：
1、交接手续办理流程图：
2、办理交接需业主提供的资料（1）业主需带商品房购买合同；（2）业户家庭成员身份证复印件每人一份，一寸免冠彩照每人三张。
3、办理交接需缴纳的费用（1）物业管理费：每月按建筑面积
元/平方米（办理入伙时预缴半年）；（2）电梯运行费每月按建筑面积
元/平方米（办理入伙时预缴半年）。
4、办理交接时需签订的文件和填写的表格（1）在《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》上的空白处签字；（2）填写业户成员登记表、房屋验收记录；（3）交接会签单的记录。
5、办理交接手续注意事项（1）检验是否业主本人到现场办理，如果不是必须提供业主本人的书面委托。（2）办理交接时，必须按《交接会签单》的顺序逐项办理，每个经办人在办理项目结束后，必须填写《交接会签单》
把会签单和所签资料一起传到下一程序，接受人必须检查上道程序无误后，再进行办理。（3）设备部验房时，注意房屋验收记录内容是否完整，水电抄表是否齐全，并对房屋验收情况做详细记录，对所需维修事项及时通知相关单位或部门，《房屋验收记录》需业户签字后，交物业办公室存档。
6、整理归档 整理业主提供的资料（商品房购买合同复印件、家庭成员身份证复印件，一寸免冠彩照）和填写的表格（临时管理规约、前期物业管理服务合同、业户成员登记表、房屋验收记录、交接会签单），检查所有表格的填写情况及房屋验收记录的复查。
三、装修手续办理流程：（1）业主与施工单位提供装修图纸、方案及施工合同，装修施工单位提供单位营业执照、资质等级证书复印件各一份；（2）填写相应表格；（3）物业公司审批；（4）缴纳装修费用；（5）办理装修开工许可手续，施工人员出入证；（6）物业公司保安、设备、保洁等部门巡查、监管施工现场；（7）装修工程竣工，报验资料；（8）物业公司协助业主验收，结算押金。
四、办理装修所需要的资料：（1）装修施工单位提供单位营业执照、资质等级证书复印件各一份；（2）装修施工图纸一份；（3）装修负现人身份证、所有现场施工人员每人一寸照片两张、身份证复印件一份（办理施工人员出入证）。办理装修所需填写的表格： 《装修申请表》、《装修承诺书》、《装修期间应注意的问题》。4、3办理装修需缴纳的费用：（1）业主需缴纳的费用：装修押金
元，装修结束对公共设施、房屋结构无损坏即可退还，装修垃圾清运费按建筑面积每平方米2元缴纳，即装修施工单位把装修垃圾运到物业公司指定的建筑垃圾堆放地点，物业公司负责联系车辆清运。（2）施工单位需费用：装修押金
元，装修结束
天后，由设备部和业主验收合格，由业主、设备部经理在装修验收记录和收上据上签字，施工单位提供装修竣工图纸主要是室内线路、管路改动图纸后退还，电梯运料费按建筑面积每平方米
元缴纳，施工人员出入证按每本工本费
元，押金
元收取。
5、办理装修应注意的问题： 5.1协同施工单位到设备部进行图纸审核，并对其所需改动的位置做详细记录。5.2检查前期房屋验收记录对其室内强弱点线路、冷热水管是否检查测试，如没详细记录及时通知维修班进行检查测试，并对新出现的问题及时联系设备部整改。5.3发给施工单位空调出风口尺寸，要求施工单位根据尺寸订做出风口。收取费用发施工许可证。5.4对进出施工人员办理施工人员出入证，施工人员必须有施工负责人带领办理或有已经办理施工出入证的施工人员带领办理。对没有身份证的施工人员必须有施工负责人或施工单位写书面担保。装修施工期间不允许装修工人在所装修房间内居住，如特殊情况必须居住必须有业主提供书面证明，证明允许施工期间在其室内居住并且发生任何问题均由业主承担。5.6 装修期间可为装饰公司提供灭火器，形式可以是租也可以是买。由物业公司填写出库单到仓库领用。
6、退还装修押金、施工出入证押金 业主装修押金在装修结束后持押金单到服务中心退还，如其未对公共设施、房屋结构造成损坏即可退还，需业主、物业经理在收据上签字并有业主写书面收条。装修单位押金在施工结束后三个月后，由业主、物业经理、管家、维修主管签字后由装修负责人持押金单到服务中心写书面收条退还押金。施工人员出入证押金由施工人员带施工出入证及施工出入证押金收据，到服务中心写书面收条退还押金。
物业交房标准 第3篇
一、商品房交房标准的概念
商品房的交房标准是指房地产企业所开发商品房的建造标准及交付使用时应该达到的条件和标准。交房标准涉及面较广, 包括硬件和软件两大类。硬件如控高、容积率、密度、绿化率、停车泊位比例等由政府规划决定, 具有不可更改性。软件类则包括资金、材料、工期、技术、施工方案等可变的内容。
通常, 商品房交房标准以《商品房买卖合同》附件的形式出现。就我国商品房中的毛坯房项目而言, 内墙、顶棚、地面等一般留给购房者自行装修。可以选择的交房标准有:外立面、层高、电梯、入户门 (包括锁具) 、外窗、公共部分装修标准、园林景观标准、地下车库 (装修、智能照明、控制系统等) 、弱电系统 (可视对讲、紧急报警、电视电话、燃气报警等) 、市政条件 (采暖、给水、排水系统等) 。
目前, 多数房地产企业出于规避法律风险的目的, 往往只简单地约定商品房外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、电梯、市政条件 (供电、供水、燃气、供暖、有线电视等) 、公共部分装修标准等基本内容, 而不对这些项目的具体标准做出准确的说明和约定。但实际上, 交房标准是房地产项目市场定位的重要内容。客户在购房时会对比意向楼盘的交房标准, 合理、适用的交房标准是促使客户做出最终购买决定的重要因素之一。
二、确定交房标准的原则
确定交房标准要结合商品房项目定位, 以保证其针对性、适用性。在确定交房标准时应坚持的核心原则是:促进销售、控制成本、效益最大化。
1. 促进销售
和竞争类产品相比, 要有明确的竞争优势或特色, 突出差异和亮点, 有效刺激客户的购买意愿。交房标准必须符合市场与行业发展的趋势:一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应;二是与区域房地产市场需求相匹配。在选择交房标准时, 要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求, 同时重视市场及行业走势, 特别注重那些已经被人们认同, 却又没有在市场上得到充分满足的配置需求。
2. 控制成本
应避免确定交房标准的盲目性, 要测算分析调整每项交房标准可能影响的单位成本, 并结合项目的整体测算结果来确定交房标准, 有效控制成本。
3. 效益最大化
从企业角度出发, 交房标准应具有较高的性价比, 具有较高的价格竞争力和抗价格变化风险的弹性, 能在成本可控的基础上, 实现经济效益最大化。
三、确定交房标准的流程
为避免确定交房标准的盲目性, 应严格按照确定交房标准的流程, 参见图1。
四、案例分析
1. 项目概况
BJ项目位于石家庄市区一环与二环之间, 是目前石家庄市中心大型住宅开发项目之一。项目规划总用地28.7万公顷, 项目总开发面积约100万平方米, 为大型综合体项目, 其中商品住宅建筑面积约50万平方米。
2. 确定交房标准的原则
本项目潜在客户为:本市首次置业及改善型客户为主要目标客群, 周边众多机关事业单位的员工为重要的潜在客户。据此, 制定交房标准的原则如下:
第一, 促进销售的原则。潜在客户收入较高, 对住房品质要求较高, 因此, 将交房标准定位到中高端, 结合石家庄市场特点, 重点打造高品质园林, 外立面全部干挂石材, 外窗采用LOW-E玻璃, 采用钢木复合子母门, 地板采暖, 地下车库环氧树脂地面, 采用石家庄少见的彩色触摸屏可视对讲系统、高档密码锁等, 提升项目整体形象, 突出产品差异化, 突出差异和亮点, 有效促进销售。
第二, 控制成本的原则。在交房标准讨论、确定过程中, 项目管理人员进行了一系列考察、招标、询价等工作, 拟定了交房标准方案成本、效益对比分析表, 供决策者参考。经过成本测算分析单位成本增加约790元/平方米, 影响成本较小, 总成本在项目测算范围内, 符合成本控制的要求。
第三, 效益最大化的原则。结合准备提高交房标准的成本测算, 进行效益预测分析。经过预测, 单位效益增加约981元/平方米, 同时, 项目管理人员还进行了潜在客户需求分析, 将单位效益增加值小于成本增加值、市场需求较小的交房标准项目予以剔除。
确定后的交房标准见表1。
3. 效益分析
本项目坚持了交房标准的确定原则, 并严格按交房标准的确定流程操作, 最终确定交房标准后, 成本提高约775元/平方米, 而预测单位效益则增加约968元/平方米。
物业交房标准 第4篇
【关键词】 管理费;规模;收益
小区物业管理公司对小区业主收取管理费用,其依照的政府物价部门制定的收费标准,基本是按区域划定,再结合小区的档次来制定。如成都市二环路以内、电梯公寓按1.2元/平方米收取;三环、多层小区,按0.8元/平方米收取;郊县(区),如龙泉阳光城,多层小区,按0.3元/平方米收取等。对于别墅等,均大于2元/平方米。随着物价及生活水平的提高,经物业管理公司与小区业主协商之后,提高收费的情况也逐渐增多。
就目前物业费收取标准的制定,从经济学上看,存在不足。目前的标准,并未从科学的角度来制定,属于一刀切式的粗放定价标准。从经济学上的规模与收益的关系,来分析当前这一收费的不合理。在经济学上,规模收益探讨的是当所有投入要素的使用量都按同样的比例增加时,这种增加将会出现三种情况:(1)规模收益递增,即产量增加的倍数大于投入要素增加的倍数;(2)规模收益不变,即产量增加的倍数等于投入要素增加的倍数;(3)规模收益递减,即产量增加的倍数小于投入要素增加的倍数。
结合我们的物业收费,当一个物业管理公司管理一个100户(每户100平方米)的小区,它一个月的物业费收入(按1.2元/平方米来算)是12000元。在物业管理公司人力、物力投入不变的情况下,或者仅仅再增加极少数投入,比如再增加一名工人,管理一个200户的小区,其物业费收入将是24000元,这200户的小区业主所得到的服务并未比100户小区业主所得到的服务多。这种情况下,物业管理公司获益,业主表面上看没有损失,从经济学上看,200户小区的业主没有获得规模上的好处,规模上的好处被物业管理公司拿走。
当小区的规模更大时,为了保持小区的正常运行,物业管理公司不得不加大投入要素,如增加人力、增加设备。当小区规模的增大所带来的收益增加最终被人力、物力投入的增加所抵消时,规模的扩大将不再带来收益上的增加。此时,物业公司和小区业主在各自的收益上持平。当小区再进一步扩大,物业公司的管理成本将大大增加,其投入将远远超过扩大后物业管理费的收入,物管公司收益受损,小区业主也并未得到实惠,管理费按标准依旧是1.2元/平方米。其结果是,要么涨价,要么物业管理公司撤场离开。
上述的问题,对于物业公司来说,其实也是经济学上边际收益递减的问题,现行物管费收费标准的制订,恰恰忽视了定价的经济学问题,造成物业方与业主之间长期的矛盾。并且,因为标准的执行而掩盖了双方权益的清楚与公正的获取。其实,不管是在郊区,还是在市中心,物业公司的投入相差并不大,甚至,郊区、郊县的投入还要多一些,它涉及到人员的交通费以及补贴、公司管理分散带来的管理难度,这都将增加物业公司管理的成本,现行标准却是郊区郊县收费低于市区。对于这一问题的解决,最根本就是取消按地区来划分收费标准的粗放式方法,按科学方法,以小区规模、服务内容来制定新的收费标准。
例如多层建筑小区,户数在200户以下的,且小区绿化面积在1000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.2元/平方米收取;多层建筑小区,户数在200～600户以下的,且小区绿化面积在2000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1元/平方米收取;多层建筑小区,户数在600～1200户以下的,且小区绿化面积在3000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.2元/平方米收取;高层电梯公寓小区,户数在200户以下的,且小区绿化面积在1000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.4元/平方米收取等等。
具体的收费,应该深入调查,结合当地居民收入情况、公司运营成本等,经过经济学的分析评估后,才能较为准确合理的制定。在制定标准的时候,要明白标准只能是指导性的标准,而不能成为强制性,否则,市场的竞争机制将失效,这将带来更大的问题,即企业失去向管理要效益的动力,物业企业间的竞争,将不再是管理上的竞争,而是投标争小区管理权的竞争。在市场经济的今天,物业公司和业主,都将有权利,在管理费标准的框架范围内,讨价还价,充分享受市场竞争所带来的好处,只有那些在管理上积极进取,真心诚意为业主服务的公司,才能在市场的竞争中胜出,也只有这样,和谐社会才能得以实现。
物业交房流程 第5篇
1.目的
合理的安排入伙工作，确保入伙工作顺利有序地进行。2.适用范围
是用于集团住宅项目的入伙组织工作。3.术语和定义
入伙：指按照买卖合同的约定，将物业移交业主，在一定时间范围内集中办理入伙的过程。
4.职责
地产公司销售经营部统筹安排入伙前的准备及现场布置和组织安排。物业公司（小区管理处）负责入住手续的办理。
地产项目公司工程组负责入伙验房及入伙后工程返修事务的处理。集团企管部跟进各部门对客户入伙时反馈信息的处理情况。5.前期工作
入伙前30天，由销售经营部牵头成立入伙前期准备工作小组，制定《入伙工作计划安排表》，明确相关部门的工作内容及完成时间。
5.1销售经营部确定具备入伙名单，并安排入伙时间，发放《入伙通知书》。5.2销售经营部在入伙开始前10天，组织安排模拟验房工作。5.3销售经营部在入伙开始前20天组织编写《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和印制及入伙现场的包装、标识的制作。
5.4销售经营部在入伙开始前一天或当天，在媒体发布交房（入伙）信息。5.5物业管理处在入伙开始前10天，准备下列文件资料： 5.5.1物业公司《营业执照》、《资质证》、《收费许可证》； 5.5.2《前期物业服务合同》、《业户手册》； 5.5.3《入住登记表》、《钥匙领用登记表》、装修管理规定、公共安全、消防安全责任书；
5.5.4确定验房人员、熟悉验房程序；
5.55安排入伙期间的安保秩序、确定应急预案、安排卫生保洁。5.6地产项目公司工程组确定入户验房人员、配置相关工具、掌握验收流程、印制《验房表格》、房屋维修统一说辞。
6.入伙程序
6.1地产公司销售经营部
6.1.1入口处布置、路牌引导、办理入伙须知“温馨提示”； 6.1.2发出《入伙通知》、附随告知入伙提交资料 6.1.3入伙提交资料：《购房合同》原件或复印件、《业主临时规约》、业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，单位购房的尚须带齐营业执照副本及复印件各一份； 委托他人办理的，须带业主委托书。
6.1.4入伙缴纳费用：煤气开户费、暖气开口费、有线电视初装费、装修保证金、装修垃圾清运费、物业管理服务费；
6.1.5负责将客户带至下一服务处，办理登记、缴费。6.2物业公司小区管理处
6.2.1凭《入伙通知》审查业主资料，办理《入住登记表》； 6.2.2缴纳相关费用；
6.2.3签署《业主临时规约》、《消防安全责任书》、《装修协议》，发放《业户手册》、两书：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；
6.2.4登记领取钥匙、领取《验房表格》；
6.2.5由物业服务人员引领到验房接待服务处。
6.2.6应急处理：物业公司对现场秩序、公共安全制定应急预案，对于个别需要查看交房资料（五证一书）者，由应急处理组负责。
6.3地产项目公司工程组
6.3.1凭《验房表格》和房门钥匙，带业主到楼栋验房；
6.3.2按照项目公司统一说辞，向业主介绍房屋使用说明和质量保修，耐心听取和解释业主验房中提出的疑问；
物业交房需求范本 第6篇
一、营业时间：依承租方需求，每日达24小时皆可
二、给排水：给水进水口径需符合能安装2寸管约5公分, 排水出水口径需符合能安装 6寸管约15公分, 水压每小时达6立方
三、消防：因内部装修需改动的消防设施移位,我方主办消防审批程序并达合格合法。出租方需提供原整栋建筑的消防合法证照，并协助我方办理本店铺其他餐饮相关合法证照如环保、卫生等等
四、外立招牌：不破坏建筑整体原则下，并由我方出示外观效果图经双方认同后,同意我方设甜甜圈造型招牌及品牌招牌。临南京路边可依活动需求设立活动招牌。
五、电量：本店铺我方总电量需求100千瓦（含设备/照明/空调/广告牌等）。
六、户外可摆放户外休闲洋伞桌椅及有停车位以备营业活动使用
七、除承重墙及承重柱外，请把旧装修的隔断墙全部拆除
八、尽可能清除地下一楼的油气味并清空且运走所有建筑垃圾
九、卫生间及排污情况确认可正常使用
十、租期10年, 交房后免租期120天
十一、保持本物件前方至南京路上的可识性及开阔视线，大型树叶可经常修剪，以便让顾客可以清楚看见本店
重庆物业交房流程 第7篇
一、验房
业主凭身份证及商品房买卖合同在物管公司客户服务中心核实身份后，即派出工作人员陪同客户去自己房屋进行预验。发现质量问题逐一进行记录，由客户签字后交物业公司安排整改。物业公司将有专人负责跟踪落实整改情况，在规定时间内完成整改。整改完成后物业公司将电话通知业主，业主即可前来办理接房手续。如验房未发现质量问题，即可立即办理正式接房手续。客户服务中心设在原销售部处。
二、业主正式接房时所需带的文件及资料 接房时需要带上的各类文件资料有：
1）《商品房买卖合同》、《抵押贷款合同》原件； 2）业主身份证（需要合同上全部权利人的身份证）； 3）未满16岁的业主还应带上户口本原件及复印件；
4）接房时合同上的所有成年权利人都应到场，如其中有的权利人不能前来接房，应提供委托书及委托人被委托人的身份证原件。
5）如业主委托他人接房的，还需提供业主的委托书，委托人、被委托人的身份证原件； 6）付款收据或发票；
7）业主及物业共同使用人一寸免冠照片各两张，供办理业主出入证使用。
三、接房手续办理流程：
业主持上述证件到销售部核实身份，核实业主完清房款、税费情况。如已缴付完清，由销售主管在相关凭据上签字。同时销售部开出大修基金收取的金额，业主到财务部缴清大修基金。如未缴清房款及税费的业主，即请到财务部缴清房款、税费及大修基金，完清费用后财务在相关凭据上签字。
缴清大修基金后的业主，请到销售部填写办理《房地产权证》的申请表，并按表上的要求提供相关证件，开发商即可开始办理《房地产权证》。如业主不愿缴纳大修基金，可在开发商的免责声明上签字后办理接房手续。
业主凭销售部、财务部签字的相关凭据到物业公司客户服务中心，办理接房手续，填写相关资料，领取钥匙，完成接房手续。
四、咨询电话
如业主对以上交接房流程还存有疑问，还可咨询物管公司客户服务中心。
1、首先必须明确一点，收不收房是业主的权利，权利可以放弃、延缓行使。交不交房是开发商的义务，义务必须按时履行
2、现场正常收房主要流程：出示业主证明（购房合同等）——查阅、收取交房有关凭证——索取钥匙——检验房屋（包括小区规划）——签署《房屋交接书》——走人。
3、不是必须在《收房通知书》上签字。《收房通知书》是开发商为证明自己未违约交房（虽然从道理上说是无法证明的，但是就有有关部门认可该证明，所以业主不可不防。）而对业主的一个预先提示。重庆业主论坛重庆搜房网看房〝Ж＼Щ
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4、在房屋交接现场，万万不可先在《房屋交接书》上签字，再收取钥匙。由于中国目前的特色，凡是发生交房纠纷的，只要业主在《房屋交接书》上签过字，即使房屋真的不那么符合交房条件，业主胜诉实为罕见。
5、交房凭证有《住宅工程质量分户验收表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。缺少以上任何一项，业主都有权拒绝收房。但这些凭证都只需开发商单方制作就能轻而易举向业主出具，而且这些都不是证明房屋合格的关键凭证。
6、“综合验收”是建委组织对整个竣工小区的质量、设计、规划、消防、环保等各方面进行的全面检验。未通过竣工综合验收的房屋不能交付。因此通过综合验收是形式上交房的关键。
国家规定：竣工房屋经开发商组织验收合格后先由质监站验收备案，再通过综合验收，然后才能交房。房产论坛搜房搜房论坛购房看房搜房业主论坛买房重庆搜房网ННΓЯ〧
因此对于无法查阅《建设工程竣工验收备案表》的业主，有权拒绝收房。查阅《建设工程竣工验收备案表》时，其实只需查阅最后一页的“备案意见”。如果“备案意见”注明部分备案，附条件的有待交付等，则说明房屋尚不能交付。尽管此时房屋已取得《建设工程竣工验收备案表》，但业主仍有权拒绝收房。
7、房屋通过综合验收并不等于一定就合格。许多案例表明，有些房屋尚未开工，就已取得政府签署的全部验收合格文件。我们无意对政府评头品足，只是提醒业主收房不能光看某些文件，最好自己亲自现场检验。因为我国尚处于很大程度上的自力救济阶段。现场检验房屋时，业主有权索取查阅房屋施工图文件。因为业主有获悉房屋真实状况的知情权。没有施工图作参照，是无法得知房屋是否按图施工，是否符合国家批准的标准，房屋的实际状况是否与应当状况一致。施工图文件可以向开发商索取也可向物业公司索取（开发商应当将有关图纸交存物业）。
8、如果房屋质量（包括设计、规划）不合格，则说明该房屋不符合交付条件。既然不符合条件就不能交付，因此业主有理由拒收，可以拒绝在《房屋交接书》上签字（当然质量问题如果在业主能容忍的限度内，也可以考虑先收房事后整改）。同时注意要在约定收房的最后期限内，向开发商和物业公司分别致函（电报或特快专递）催告，要求开发商承担延期交房的违约责任，要求物业公司承担接收物业时未尽验收义务致使业主蒙受损失的违约责任。以此作为证据。
9、收房时应当索要盖有维修基金窗口专用章的《物业维修基金缴款凭证》和盖有契税收入财务专用章的《契税完税证》，并应在合理期限内取得。如果开发商未将维修基金和契税上缴政府有关部门，则无法取得以上两项凭证，那么业主面临的将是无法取得产权证
10、对于物业公司制定的《业主公约》，业主有权拒签，并不构成开发商拒交房的理由。顾名思义，业主公约必须是由业主制定，来规范广大业主行为的公共约定。物业公司服务于业主，服从于业主，无权制定任何约束业主行为的制度
11、如果物业公司为了便于管理，使用出入管理IC业主卡，则该卡并非业主（装修人员）生活的必须，而是物业管理手段的必要，属于物业公司的管理设备，而这份必要的代价早已包含在物业管理费中。向业主配备IC卡是该资质的物业公司应尽的义务，因此交房时该卡是免费向业主提供的。业主不必要为他人的义务重复买单。
高校物业管理导入国际标准的思考 第8篇
一、近年来部分高校物业管理导入和实施国际标准的情况
在我国改革开放与国际接轨的过程中, 许多企业尤其是制造业企业在导入一些国际标准, 取得国际认证后, 在管理、服务、产品质量等方面取得的成功, 也逐步被高校物业管理从业人员所认知。一些具有较强敏感性的高校物管部门也在思考和尝试导入相关体系, 以此来实现因高校后勤社会化带来的外在压力和内部驱动力急需的变革。
在短短的五、六年间, 高校后勤集团或物业中心 (公寓管理中心) 引入ISO9001质量管理体系等国际标准得到越来越多的尝试实施并渐成趋势, 先后已经有100多所高校后勤部门 (物业中心) 通过了相关管理体系的认证工作。北京师范大学、北京航空航天大学、北京邮电大学、北京林业大学、北京理工大学、中央民族大学、北京石油化工学院、中国戏曲学院、中国农业大学、厦门大学、中山大学、上海交通大学等高校物业中心 (公寓服务中心) 在ISO9001质量管理体系贯标工作方面走在了前列, 并取得了很大效益。其中, 北京师范大学物业中心、宁波大学、汕头大学率先开展了ISO9001质量管理、ISO14001环境管理、ISO 18001职业健康安全管理“三标” (或“二标”) 整合认证工作。通过认证, 以标准来规范高校后勤管理和服务工作, 特别是高校物业管理和服务工作, 提升高校物业管理水平, 使高校后勤物业管理实现规范化、标准化、法制化, 从而更快地与国际先进教育服务管理接轨。
汕头大学是2005年在物业管理方面导入和实施ISO9001:2000质量管理体系和ISO 14001:2004环境管理体系的, 并通过了一体化认证。一方面, 依据标准要求, 对原有的管理方法和管理制度进行规范, 使管理方法更科学、管理过程更规范、管理目标更明确, 有效地降低管理成本, 提高管理效率和组织效能。另一方面, 进一步增强员工的服务意识。确立服务也是商品的意识, 服务虽是无形的, 但也有质量要求。要求物业管理所有人员在日常服务中通过优质服务不断建立与“顾客 (师生) 的朋友关系”;建立与“顾客 (师生) ”共同追求的目标。不断地增强服务意识, 提高物业管理效能、服务质量和服务水平。经过几年实践, 学校物业管理工作在服务过程的监控、技能的培训及考核、环保行动以及员工的精神面貌和顾客意识等方面都有了较大的提高。
二、高校物业管理适合导入的国际标准探讨
高校后勤可以导入和实施的标准有很多, 如ISO9001质量管理体系、HACCP食品安全管理体系、ISO22000食品安全管理体系、OHSMSl8001职业安全卫生管理体系、ISO14001环境管理体系等等。那么, 在当前诸多国际标准中。哪些标准适合高校物业管理来导入和实施呢?
1、导入国际标准时应考虑高校物业管理的特点
在导入国际标准时, 我们认为不能盲目地导入和实施, 而应当注意结合高校物业管理的特点, 有针对性地导入。在导入国际标准前, 应当审视高校物业管理的基本情况。
(1) 知识结构不适应现代物业管理的要求。现有的高校物业管理部门的员工大多是原高校后勤总务和房产管理部门的老职工, 专业知识匮乏、知识结构老化、工作方法约定俗成。虽然在新的用人机制下聘用了一批知识化、年青化的管理人员和技术人员, 但是这一部分员工毕竟对新型高校物业管理的服务宗旨、服务目标还不能完全了解和掌握。在这种情况下, 难以满足师生员工日益增长的物业管理和服务需求。
(2) 服务意识不适应现代物业管理的要求。现有的大多数高校物业管理部门服务意识淡薄, 都认为自己只是学校的行政职能部门, 服务只是行政分工不同, 服务既不是商品也不是产品, 服务是意识上的、是无形的, 所以也就没有质量上的要求, 服务质量水平也就一直得不到提升。
(3) 管理方法不适应现代物业管理的要求。现有大多数高校物业管理部门虽然担负着学校的物业管理工作, 但又与社会上的物业管理企业有所不同, 它承担着更多的服务和管理职能, 因高校后勤工作的特殊性, 决定了它不得不身兼多职。虽然在高校后勤社会化改革后也都在学习和引用新的企业管理方法, 但是与原有的管理模式交织在一起, 仍然存在着体系不够完善、控制不够全面、管理不够规范、工作目标不够明确、工作职责不够明晰等问题。
(4) 高校物业管理是个劳动密集型工作。高校物业管理是个需要大量人力来进行校园保洁、绿化、宿舍服务、安保等的工作部门。在从事管理和服务的过程中, 由于多为手工操作, 加上劳动时间长、劳动强度大、心理压力大以及工作环境恶劣、机械操作危险等原因可能出现伤害事故。而且, 在高校物业管理中, 各个环节都需要人员来实施, 员工主观能动性和素质的高低都影响着物业管理水平。例如员工割草、高空剪树干、墙壁清洁、夜间治安巡查、虫鼠防治等都要靠每个员工的配合和支持。
(5) 高校物业管理是个环保关注和具体实施的工作。高校物业管理, 特别是校园保洁、绿化工作, 本身就是一个体现和推动环保、营造环保绿色校园的工作。但工作本身也往往会引发环保问题, 如由于除四害使用的药物、清洁时使用的洗洁精、消毒液以及其他的生活污水等。随着《中华人民共和国环境保护法》的实施, 以及国人对环保问题的重视, 高校物业管理也将面临着环保带来的压力。因此, 在选择国际标准时, 也应当考虑到环保问题。
2、适合高校物业管理的国际标准介绍
(1) ISO9001 (质量管理体系) 。ISO9001质量管理体系是由ISO (国际标准化组织) 于1987年发布的可适用于不同行业、不同组织的质量管理标准, 它的核心是从满足客户需求为出发点, 不断提高服务质量和服务水平。ISO9001质量管理体系将管理重点从管理结果向管理过程转移, 强调过程受控、强调系统优化和总体优化思想。而物业管理整个质量控制恰恰贯穿于服务整个服务过程之中。导入ISO9001, 使得每个员工提供的服务趋于相同, 工作流程保持一致, 工作速度保持稳定, 工作结果保持一致, 对于规范部门职能、变人治为法治、提高工作效率、有效贯彻管理思想等都有着重要的作用。
(2) ISO14001 (环境管理体系) 。由国际标准化组织制定并颁布的环境管理标准, 它已成为一套目前世界上最全面和最系统的环境管理国际化标准, 主要强调对环境法律法规的符合性, 与ISO9001标准有很强的兼容性。导入ISO14001对高校物业管理工作提高环保意识, 进行污染监测、预防, 改革工艺设备, 实现节能降耗, 避免因环境问题所造成的经济损失都有着重要的作用。
(3) OHSMSl8001 (职业安全卫生管理体系) 。OHSMS18001主要是强调对员工安全保护, 采取相关配套措施, 控制其作业活动、产品或服务对其员工所造成的各种危害风险, 提高工作场所及工作条件的要求, 并考虑将对职业安全卫生的管理纳入日常的管理活动中。
三、高校物业管理导入国际标准时应注意的事项
1、防止偏重文件化的倾向
“ISO”管理模式的建立和实施, 其前提是要编写数量不少的程序文件和相关资料等。当然, 当运行中发现矛盾时, 可以重新修改文件或删除一些不必要的条款。因此, 在编写文件过程中, 要力求实用、规范、简洁完善、通俗易懂, 不要过分纠缠文件的编制形式和数量, 因为缺乏实际可操作性或死扣标准的文件, 无疑会影响体系实施的有效性。所以, 文件必须要做到实用、规范、简洁完善和通俗易懂。
(1) 实用就是要做到所编制的体系文件是真正适合自己的管理体系, 具有很强的可操作性和可控制性, 能真正发挥出该体系的作用, 并能感觉到在管理和服务的整个过程中运用自如、得心应手, 且没有繁琐的感觉。要具有高校物业管理特色, 即依据高校特点、物业市场情况、物业类型、业主需要等具体情况来选择相应的要素和决定采用这些要素的程度。质量手册的编制应能充分反映这些情况, 各有侧重, 即所谓“写我所做”。
(2) 规范就是要做到所编制的体系文件应该既符合标准要求, 又符合管理和服务程序, 无论在形式和内容上都有章可循、有法可依、自成方圆。
(3) 简洁完善就是要做到所编制的体系文件必须确保各个职责的体现过程、各种资源的管理过程、各方面服务的实现过程、各种测量分析与改进这四大过程的实现。且在具体运用时, 每个过程和每个环节都有所涵盖。但在各个层次的体系文件中, 应做到不重复、不矛盾、不冲突, 使各工作规程之间更具系统性、统一性, 且能相互补充、不留死角, 使每一项工作都形成了一个完整的闭环, 一旦发现问题, 都可及时查找到问题的症结, 以便及时解决。
(4) 通俗易懂就是要做到所编制的体系文件应尽量结合工作内容采用日常工作中的语言, 使体系文件具有符合性、适宜性和可操作性。避免完全使用标准术语, 以免造成员工“读不懂、无法做”的问题。尤其是物业从业人员大多数文化素质偏低, 因此在管理手册的各类管理办法、岗位职责、操作规范、考核办法、作业指导书等方面, 其通俗性更为重要。
2、保证全员参与
“ISO”管理体系的有效性是建立在自觉的基础上的。从引进标准开始, 直到管理体系确立的全过程, 所伴随的一项重要工作就是所有物业管理干部、员工的全方位转变, 本质上是高校物管部门文化的再造, 其基本方法就是连续不断的全员培训。不要将实施ISO的工作单纯看成是部门负责人的事。“ISO”标准提出, 各级各类人员都是组织者, 只有他们的充分参与, 才能充分施展他们的才干, 为组织带来收益。另外, 全员参与还应强调全过程参与, 即在开始实施“ISO”管理体系的时候就应该让全员参与, 而不是等到各种文件都制定好了以后才让大家学习, 这是对全员参与的一种误解。
3、充分利用现有的管理资源
ISO 9001系列标准的质量管理体系具有与其他管理体系相容的一面, 不排斥其他的管理体系和规范。因此高校物业管理在引入ISO9001系列标准时, 应当首先整理归纳现有的管理方法和经验, 在此基础之上, 对各种管理要素进行有效的整合, 按照ISO9001系列标准重新构建质量管理过程体系。如结合物业管理涉及环保工作要求和目标, 将ISO14001环境管理体系整合进来, 考虑物业从业人员的工作、生产安全, 将OHSMS18001职业安全卫生管理体系整合进来。每个学校应按自身实际确定如何整合, 充分利用现有的管理要素和经验是建立适合本校物业的管理体系的重要手段, 以利于员工深入理解和贯彻系列标准, 提高工作效率。
4、物业导入标准管理体系是一个过程, 不可急功近利
个别高校物业管理在导入国际标准体系时, 往往急功近利, 利用行政手段和力量, 短期内对人员进行意识强化, 采取与奖惩挂钩或竞争上岗等手段, 短期内突出训练、模拟审核, 使员工在思想意识上对自己的工作职责和文件要求进行强制消化。短期强化落实的结果, 在成本明显提高的同时, 效率效益都未见提高。有的甚至还使员工产生抵触情绪, 这种情绪将长期影响着高校物业管理的健康发展。
在目前高校物业管理水平的基础上要建立符合“ISO”标准的管理体系, 是一项难度很大的事情, 不是三年五载可以完成的。领导者必须确立“十年磨一剑”的决心与耐心, 必须排除搞“花架子、政绩工程”的心态, 树立扎扎实实、艰苦努力、长期作战的思想准备。从实践过程看, 贯彻该标准的过程就是一个成效逐步显现、水平逐步提高的过程。只要我们有足够的耐心与决心, 一定能坚持到科学管理体系的确立。
5、遵守PDCA过程, 坚持持续改进
建设高校物业标准管理体系, 应克服一个认识上的误区, 即认为证书拿到了, 就认为认证完成了, 可以放在一边了。体系所要求的监督、审核活动都是走形式, 只是为了应付认证公司每年一次的监督审核。或者是认为, 通过了认证, 也就掌握了最高水平的管理方法, 就不用再继续学习新的管理模式与方法。事实上, 认证不是管理规范化的终结, 而是开始。ISO系列管理体系标准是世界通用标准, 不是管理工作的最高标准, 应在实际运用中, 本着持续改进的原则, 不断完善体系, 使管理水平不断提高。
持续改进总体业绩是组织的一个永恒目标。持续改进包括业绩的持续改进和体系的持续改进。业绩的持续改进是通过对过程的识别、控制、分析和纠正来实现的, 它是一个永恒的循环过程, 也就是体系中所说的PDCA (计划Plan—实施Do—检查Check—改进Actions) 循环过程。而体系的持续改进主要是通过管理评审来实现的。
6、防止认证管理与实际管理“两张皮”的现象
长期以来, 高校物业管理干部、员工形成的行政管理习惯会对新体系管理形成强烈的抵制。新旧管理体系的交替会产生诸多矛盾, 也会使领导者感到无措、困惑, 以至对新体系是否适用产生怀疑。此时如果领导层, 特别是一把手思想准备不充分, 改革的决心与信心不足, 不亲自参与相关工作, 只是安排中层人员进行建立和实施, 在这种状态下极有可能在“贯标”之后形成管理长期“两张皮”的现象, 最终导致认证半途而废。所谓“两张皮”即虽然体系文件与标准相符合, 但实际工作还是沿用老的方法和模式, 并没有按照体系文件所写的去实施, 久而久之也就形成了在实施上“脱节”的现象。
解决的办法是领导者必须清晰认识到“ISO”管理体系只是个提高管理水平、建立科学管理体系的工具, 而不是一条可以省力的“捷径”。管理者不能指望“一朝引进, 立竿见影”的效果。领导者要亲自掌握“ISO”管理体系的基本原则和方法, 亲自指导下级的实施体系、运行体系。只有在实际工作中, 不断地通过体系的运行发现问题, 并进行持续改进, 对体系运行的适宜性、有效性、充分性进行验证, 才能保证管理水平的提高和完善。
任重而道远, 高校物业管理引入国际标准管理体系的时间还很短, 还存在许多不完善和差强人意的方面。在今后的工作中, 我们将本着持续改进的原则去改正、去完善, 以进一步提高管理水平, 也为我国的高校物业管理探索新的管理模式。
摘要：本文分析了近年来部分高校为推动高校后勤社会化、提升高校物业管理效能、服务质量和服务水平而在物业管理方面导入国际标准的情况和成就。同时本文探讨了适合高校物业管理的国际标准选择, 并结合实践, 分析高校物业管理导入国际标准中应注意的事项。
关键词：高校,物业管理,标准化
参考文献
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[2]张伟、吴鹏:高校后勤实体实施ISO9001质量管理模式的探索与思考[J].高教探索, 2005 (3) .
[3]程陆、裴建勋:引入ISO9001质量管理体系提升高校物业管理水平[J].商业经济, 2007 (1) .
物业交房标准 第9篇
《今日楼市》：这些来北京的国际化人群在居住区域的选择上会有什么特点?
唐：对于来自中国各个城市的高端客户群体来说，他们来北京买房的原因相对比较分散，比如作为第二、第三居所，比如投资，比如方便小孩读书。有相当一部分是多种需求兼顾。购房需求的多元化带来了居住区域的分散。而来北京的国际人群的购房需求相对比较集中，即希望离自己上班地方近。当然居住环境和楼盘本身要符合国际化的高标准。所以国际化企业集中的地方必然成为国际化人群的最佳选择。从这个角度说，CBD以后将聚集更多的国际化人群，将成为他们工作、生活最集中的区域。
《今日楼市》：首创置业在CBD核心区开发了像禧瑞都这样的高端项目，对CBD的高端物业肯定有自己的独特理解。在您看来，建设世界城市是否给CBD的高端物业提出了更高的标准?
唐：世界城市对高端物业提出了高要求，而北京CBD又是国际化人群最集中的区域，所以这里的高端物业应该有更高的标准。我们把它归纳为以下七条。
一是身处都会核心地段。比如东京六本木新城的交通由两条高速环线、三条城市大道、两条地铁组成，出行极为方便。这也是北京CBD核心区的一个核心优势。地铁近在咫尺，距离机场也仅20公里。而且CBD东扩后，还将增加一条直通机场的机场快线。二是毗邻世界级地标。比如中央电视台。三是顶级生活配套。比如纽约上东区的第五大道，聚集了纽约最好的私立学校以及众多私人俱乐部。而作为北京涉外经济活动的中心，CBD区域内餐饮、购物、酒店、休闲等世界级高端生活配套一应俱全。四是地标级的建筑外观。五是设计独特的园林绿化。这在寸土寸金的CBD非常不容易。六是大尺度的奢华空间。这种大尺度不是大而无当，而是要精细考量国际化高端客户群体的空间需求。这里所说的奢华是一种低调不事张扬的舒适，这才是国际化人群所需要的。七是配置成为让国际高端人群认可的国际一线高端品牌。
《今日楼市》：从企业理念到项目开发，国际化似乎一直是首创置业的特点、在北京建设世界城市的背景下，这种特点是否有利于打造国际化的高端物业?