《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会

《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会（精选6篇）

《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会 第1篇

《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会

实录内容：

主持人：各位记者朋友们：大家上午好！非常高兴在我们农历新年结束的第一个工作日的早上我们能够在政府新闻办发布大厅又和大家见面，我也首先借这个机会对一年以来深圳的各大媒体、中央和驻省的各大媒体以及在座各位记者朋友对我们深圳新闻发布工作给予的报道、支持和帮助表示感谢！同时也希望在新的一年大家能够一如既往地继续报道、宣传、支持深圳的新闻发布工作。今天新闻发布会的主题是《深圳市城市更新办法实施细则》，围绕这个细则召开一个专题的新闻发布会。待会儿发布人会对《实施细则》的相关的出台背景、对《实施细则》的一些重点内容向媒体和公众作一个重点解读，今天参加我们发布会的主要领导有市规划国土委薛峰副主任、市城市更新办谭权副主任，此外来自我市各区、各新区相关职能部门主要负责同志也坐在前排，待会儿他们也可以接受媒体和各位记者朋友提问。

接下来，请市规划国土委薛峰副主任介绍《实施细则》的出台背景、着眼点及主要创新点。

薛峰：各位来宾，新闻媒体的朋友们：首先，我代表市规划国土委对大家参加今天《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会表示欢迎，并向大家致以新春的祝福。刚刚过去的2011年，是我市城市更新工作深入推进、成果丰硕的一年。按照省市工作部署，我市将城市更新作为促进城市转型，提升城市发展质量的重要抓手，积极主动、扎实有效地推进了各项工作。去年一年全年形成城市更新单元计划五批次；完成47项更新单元规划审批；新开工更新项目24个，全年累计完成项目投资68亿元；落实了包括6000套保障性住房在内的一大批公益性项目和公共服务设施；去年在广东省“三旧”改造工作考核中，深圳市荣获全省唯一的一等奖，全市城市更新已进入了加速推进阶段。

许勤市长在今年的政府工作报告中指出，“要以城市更新释放发展空间，推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”，对城市更新工作寄予厚望。今年1月21日，市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》，更体现了市委市政府对城市更新工作高度重视，鼓舞了全市更新工作的干劲。今天，借新闻发布会的机会，我先向大家介绍一下《实施细则》出台的背景和主要创新点。

一、《实施细则》出台的背景

2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式施行之后，我市又相继出台了一系列配套政策，比如《关于深入推进城市更新工作的意见》、《深圳市城市更新提速专项行动计划》等重要文件，以及《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》、《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》等配套文件，通过配套文件的规定，形成了较为系统的的城市更新政策体系，对促进和规范全市城市更新工作发挥了重要作用。这些配套文件都是在2009年12月1日施行的《更新办法》后出台的，《实施细则》作为《更新办法》的配套性规定，重在对《更新办法》的规定进行细化和补充，其出台背景主要包括：

一是从加强更新工作规范性和提高操作性的角度，需要对《更新办法》中已有的规定进行明确和细化，优化办事程序，规范操作流程，提高办事效率。

二是针对实施中发现的新情况、新问题，对《更新办法》未规定事项作出补充规定，推动实际问题的解决。

三是与国家新出台的国有土地上房屋征收与补偿条例、市政府关于深入推进城市更新工作的意见等相关法规和文件保持衔接。

在《实施细则》的起草过程中，我委会同市法制办通过部门意见征求、在网站上公开征求意见、召开座谈会等方式广泛听取社会各界的意见，并在《实施细则》的成果中充分吸纳了大家的意见，保障了《细则》制定的科学性。

二、关于《实施细则》的主要创新

《实施细则》体现了以下五方面的创新：

（一）保障公共利益，实现多方共赢。将社会公益放在第一位，要求城市更新项目，尤其是拆除重建类项目通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等多种方式承担社会责任，发挥城市更新对城市整体品质提升的积极作用。

（二）缩短工作时限，加强进度监管。《实施细则》建立了项目推进的“倒逼”机制，一方面大幅缩短政府相关部门的审批时限；另一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制、实施主体确认等阶段，对市场主体提出了推进时限要求体现了高效行政与市场效率的要求。《实施细则》一方面对市区两级政府流程作了明确界定，另外在审批时限上大幅压缩，基本上5个工作日、10个工作日、20个工作日这么一个界定。还有一个比较新的，以前我们是对政府提出要求，对市场主体没有提出要求，但是现在也提出要求。因为我们发现一个情况，大家在立项的时候很积极，但是一旦纳入计划盘子后，推进过程中参差不齐，有些推的特别快，有些就放在那里不动，实事求是讲，这两年经济形势有一些困难，包括国内国外局部的金融危机也有一些影响，但是不管怎么说城市更新要推进应该是社会各界共同推进，不能开发主体，把项目纳入政府盘子，放着一直不动，那也是不行，所以《实施细则》对这方面也作出了要求。

（三）强化公众参与，实现规范操作。通过城市更新意愿征集、城市更新单元规划公示、已批准计划与规划的公告、征求利害关系人意见等多种形式，在各个环节实现城市更新的公众参与，保障权利人的知情权、参与权。城市更新经过这两年的操作，我们也是感觉到实际上相对以前我们其他的规划来讲，在公众参与这块确实比较深入，一个更新项目从头到尾公众都可以参与，这次《实施细则》基本上在好几个环节明确界定了公众怎么参与，每个阶段怎么参与、什么方式参与，应该说《实施细则》做得是比较细的。

（四）坚持市场运行，强化政府引导。《实施细则》还有一个特点，区分项目类型选择最合理的推进模式，并明确相应的政府定位和管理深度。《实施细则》里，我们更新是三种类型，综合政治、功能改变、拆除重建，可能大家比较熟悉的是拆除重建这一类，实际上综合整治这些年很多项目是通过综合整治和功能改变推进的。《更新办法》也是作了一些不同的规定。在坚持“市场运行”原则的基础上，对于单纯依靠市场力量难以有效推进的项目，适度加大政府组织实施的力度。这块也是这次《实施细则》相对《更新办法》又作了补充规定，比如说一些非常难啃的骨头，可是存在安全隐患或者环境问题、功能不适合发展要求，但是市场又不太感兴趣，但是从提升城市整体功能，从改善民生角度，在这块是不是政府可以有所作为呢？我们也留了一个开口，加大政府组织实施的力度。

（五）明确部门分工，实现管理下沉。现在我们和市区两级的分工非常明确了，市级层面主要负责政策制定、计划和规划的整体统筹，区级层面主要负责项目实施与监管。包括项目实施主体的选择，这也是非常重要的一项工作，基本上都落在区里，所以这块应该说通过《实施细则》的发布，以后不太可能出现不知道这件事去哪里办，应该是很清楚了，这是我们《实施细则》第五点。

通过这五点介绍，相信大家可以初步了解我们《实施细则》对《更新办法》是在哪些方面做了进一步深化、细化、补充和完善。

今年是深圳十二五规划实施的关键年、奋斗年、加速年，城市更新工作也是如此。随着《实施细则》的颁布施行，我们还将通过《更新单元计划申报指引》的修订、信息监管平台的建立等举措，形成保障执行体系，确保《实施细则》的有效实施。同时在总结实践经验和政策实施效果的基础上，进一步推进政策创新工作，推动全市城市更新工作再上新台阶，向全市人民交出一份满意的答卷。谢谢大家！

主持人：谢谢薛主任的发布，下面请城市更新办谭权副主任解读《实施细则》主要内容。

谭权：各位媒体朋友，大家上午好！刚才薛主任就《实施细则》出台的背景和主要创新点作了介绍，下面我从以下七个方面对《实施细则》内容进行解读。

一、关于《实施细则》的定位

《更新办法》总共七章51条，这次《实施细则》内容非常详实，总共七章77条，31页。实际上这是对《更新办法》非常全面的细化。《实施细则》是不是对城市更新的政策作出了重大突破。从《实施细则》定位来看，并不是这样，重点是《更新办法》一个配套文件，重点对《更新办法》内容进行细化、深化。重点是按照城市更新三种类型，在操作过程中适用范围、操作程序等内容进行细化。

政策导向上，细则仍然延续了我市综合整治、功能改变、拆除重建三种模式并举方式，大力推进城中村、旧工业区改造、积极推进旧商业区改造，稳步推进旧住宅区改造。

二、关于计划管理

第一，对于拆除重建类城市更新，《实施细则》吸纳了《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》确立的城市更新单元划定的技术要求和规范，其中比较重要的几项有：

城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；

城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%；

全市土地整备规划和整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元；

原特区内的福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元，鼓励其他各区参照执行。

第二，对于拆除重建类城市更新，《实施细则》对计划申报细化了相关要求。主要包括三个方面：首先，为了提高效率。为简化计划体系，实现重心下放，《实施细则》将“城市更新单元规划制定计划”与“项目实施计划”两层次的计划体系简化成为一个层次，取消了“项目实施计划”的表述，并将“城市更新单元规划制定计划”的名称简化为“更新单元计划”。调整之后，更新单元计划实行一次申报和常态申报，符合条件时可随时向有关部门进行申报，及时纳入计划，不受总量限制和批次限制。对于规划已批、具备一定实施条件的项目，由各区政府直接组织制定实施方案并组织、协调实施方案的落实，视为已纳入原有“项目实施计划”。

其次，为统一申报口径，《实施细则》明确，市、区政府相关部门作为计划申报主体的，直接向市规划国土部门进行申报；其他单位作为申报主体的，向区城市更新职能部门提交申报材料。

再次，为强化计划的时效，《实施细则》规定，在更新单元计划公告之日起一年内未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作的，主管部门可按照有关程序进行计划清理，将该城市更新单元调出计划。

三、关于城市更新单元规划

第一，根据《实施细则》，城市更新单元计划经批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向主管部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。城市更新单元内土地和建筑物需完善手续的，应当尽快按照相关程序加以完善。

第二，为简化程序，提高效率，计划申报主体在编制完成城市更新单元规划后，直接报送规划国土主管部门进行审批，由规划国土部门征求相关部门意见。

四、关于实施主体和项目监管

第一，《实施细则》规定，城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利主体的，只有当所有权利主体通过以房地产作价入股成立或加入公司、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式将房地产的相关权益转移到同一主体，形成单一主体后，方可由该单一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。只有经确认的实施主体才能办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发建设。项目未形成单一主体的，不具备供地条件，将无法实施。

第二，《实施细则》明确，在项目实施主体形成之后，由区政府城市更新职能部门对实施主体资格进行确认，并与之签订项目实施监管协议，明确实施主体应当承担的用地移交、搬迁补偿安置等义务，以及相应的监管措施。此外，在项目建成后的规划验收和房地产申请预售阶段，相关部门也将对上述义务的履行情况进行审核。

五、关于旧住宅区改造模式

对于旧住宅区改造，2011年《深圳市城市更新提速专项行动计划》已经进行了相关规范，目前基层反映规范效果明显。《实施细则》延续了这一规定，以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报；在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方可形成单一主体。

按照这一规定，全市旧住宅区将优先通过综合整治等方式改善居住环境，对于环境非常恶劣、配套设施极其缺乏确需进行拆除重建的，应当由区政府及其相关部门组织开展前期工作，不再允许开发商自发进驻小区设立各类“改造办公室”、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请。

六、关于政府组织实施类城市更新项目

2011年1月21日，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式实施。为适应国家这一最新规定，同时也创新解决城市更新项目的拆迁难题，《实施细则》在《更新办法》的基础上，进一步细化了政府征收、政府收购两类政府组织实施类项目的适用情形及程序。其中，政府征收的范围是危房集中、基础设施落后的区域，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》办理；政府收购有直接补偿、委托市场主体进行补偿、通过捆绑招拍挂方式进行利益分成等三种模式。对于基于城市规划需要政府强力推进的项目以及由市场开展搬迁谈判陷入僵局的项目，在综合判断其必要性和可行性后，政府可以决定是否组织实施。

七、关于综合整治类城市更新

为贯彻低碳、绿色的更新理念，《实施细则》细化并严格限定了可以申请进行拆除重建的情形，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新，并将综合整治的范围由单一的城中村扩展到各类旧区。

按照市政府的部署，《实施细则》规定，市一级层面由市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作，并牵头制定细化的操作政策；区一级层面由各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目，安排与市级建设资金对等的区级建设资金。

以上是对《实施细则》主要内容的七点解读，细则全文将通过深圳市规划国土委门户网站挂出，明日的《深圳特区报》也将全文刊出。谢谢大家！

主持人：谢谢谭主任的发布，下面是30分钟的媒体提问环节。提问前请申报一下自己的工作的媒体和单位的名称。

记者：我是晶报的，有两个问题想问一下，一个是第32条，我想问一下，我跑规划国土委这么多年，深圳其实很多的违法建筑，大部分就是因为单栋、零星的房子，已经用了很多年，那些村民自行拆除，这个规定出来后，其实这些需要拆除重建的房子，确实他们一直在等出路，这个政策一出来，好像我感觉又把这些房子出路封死了，我想问一下对这些单独的，不能纳入城市更新的项目，有没有什么样的出路来处理？这个问题请问陈主任。第二个问题，城市更新最大阻碍是拆迁和补偿，我看了一下条例、细则，47条有一个模糊的规定，但是不是特别具体。我提一个我曾经遇到的采访的问题，在南山那边有一个南山区主持的城市更新项目，当时是万科组织的，当时也弄得差不多了，后来因为有原居民反对，就是因为在补偿问题上达不成协议，我就想问一下对这块我们细则也没有特别很详细的规定，会不会有什么东西来弥补这一块，比如中心区怎么一个价格范围，回迁什么价格范围，会不会有一个更明确的细则？

谭权：我对这个问题作一个回答，您说的第32条零散危房改造，在我们《实施细则》没有包含,城市更新倡导的是成片地区的改造。当然,对于零散危房改造我们也予以了关注，目前我们委正在制定针对单栋零散危房拆除重建规划管理办法，这里面有一套明确的流程，办法出台后，今后零散危房报建、产权注销、登记会有一个新的程序，目前正在征求相关部门的意见。

第二，对搬迁协议里面的内容几个方面，由于深圳市鼓励市场运行,我们保留了也非常重视由权利人以达成协议方式完成搬迁。同时,国有土地上房屋征收与补偿条例出台后，针对有些部分情形下难以推进的情况，目前我们深圳市正在对国有土地上房屋征收与补偿条例细则进行细化，市里有关部门正在制定规定。谢谢！

记者：我是南方日报的记者，《实施细则》当中第46条提到旧住宅区改造要业主公开选择市场主体，49条提出由区政府职能部门对实施主体资格进行确认，我想问一下谭副主任，这个实施主体确认背后有没有其他条件？在后续实施过程中政府如何对项目进行相应监管？

谭权：在我们这次城市更新细则里面，我们特别对更新主体作了规定，重点明确了更新项目实施主体确认程序以及后续监管。这里面我们对实施主体确认有明确的界定条件，主要包含针对城市更新拆除范围内可能会存在多个权利主体，我们必须形成一个单一主体才能开展下一步运作。具体方式上，包括刚才介绍的几种方式，比如权利主体通过房地产作价入股方式或者成立公司或者与开发主体要签订搬迁补偿协议。或者对权利主体所有房产进行收购，主要目的是将房产相关权益转移到单一主体上，由单一主体进行项目实施。

大家比较担心为了防止项目在实施过程中出现问题，《实施细则》也加强了相关监管。我们规定必须由区政府更新职能部门对主体资格确认。我们充分发挥区政府在一进一出的把关作用，申报项目阶段，什么项目符合方向，由区政府把关。而重点的项目实施监管方式就是通过区政府和实施主体签订项目监管协议方式落实。比如要向政府提供公益项目用地，保障性住房，还有搬迁安置协议，这些方面都很复杂，如果在项目实施过程中没有得到有效监管，可能会影响效果。除了区政府在实施监管里面，市政府相关部门也要作积极配合，比如项目建成后，进行验收、房地产预售的时候必须做到相应监管内容要落实，比如该移交的应当移交，该建成的应当建成，通过以上措施保证对项目的实施监管。

记者：我是深圳晚报的记者，请问一下薛峰主任，细则里头就城市更新实施存在的哪些重大问题进行了规范和细化，请举例说明？还有一个小问题，我看到细则第二条说到市查违和城市更新领导小组负责领导全市城市更新工作，这个领导小组跟市查违办是不是有交叉或者重叠，有没有什么区别？

薛峰：《实施细则》哪方面进行了细化，刚才我也讲了几个方面，主要是五个方面。因为讲过了，就不再重复了。我举例说明，比如刚才讲到公共利益和多方共赢这块，通过两年运作，这块应该说是城市更新工作对我们这个城市一个很大的贡献。现在我们通过更新项目往往是这几个方面比较突出，保障性住房配建是强制性的。《更新办法》出台后，正好是全国范围内提出怎么样解决低收入群体住房问题，提出了保障房建设，《更新办法》在这块主动承担了这部分责任。所以政府很敏感，很快出台了配建规定，后来在省得到推广，要求参照深圳模式，各个城市结合城市更新工作研究落实。我们更新项目按照区位，很透明、很公开，一张图一查，你这个项目在什么地方就必须按照怎样配建。在保障公共利益方面做得比较好。用地这块也规定的比较死，指标上不小于3000，同时不小于范围的15%。按照这两个指标来控制，必须无偿移交给政府。这个是别的项目都没有的特点。另外通过更新项目还有一个很好做法，利用更新条件对上层次规划一些配套设施进行安排。我们更新的时候会发现可能上层次规划落实的一些措施不在我们范围内，是在别的范围内，但是别的范围不具备纳入更新条件，而我们这边可以实施更新，所以我们主动把配套设施进行腾挪。另外一个，对捆绑拆迁责任这块，现在拆迁项目往往会出现两个范围，一个叫拆迁范围，还有自己的改造范围，这个实际上也是更新的一个创造发明，捆绑责任。我这个项目可能自己只有3万平米，但是通过捆绑，拆迁范围达到3.5万甚至达到4万，这种情况很普遍。更新项目，结合周边城市功能或者别的配套设施有一些边角情况，我要求你扩大拆迁范围，拆出来的地，可能原来是政府的市政路，并不是你的。在保障公共利益方面，更新通过这几年摸索还是有一些很好的做法。这次在《实施细则》里面也把它稳定下来了。另外比如这次进行细化和深化，还有刚才讲到的市场运行、政府引导这块，刚才有记者也提到了旧住宅区，在更新办法实施后，我们对这块比较放开，就是跟别的改造类型是一样的，并没有作专门界定。但是通过这两年运作我们发现出现很多问题，旧住宅区往往区位很好，容积率比较低，所以成了更新改造市场主体争抢的对象。在这个过程中就出现一些问题，实际上媒体这一两年也关注到这些问题，这中间也有一些报道，对我们也是一个提醒和监督。另外包括我们所在区的小业主也向我们反映了一些问题，包括我们自己深入住宅区调研也发现一些问题，所以这次在实施细则中间，大家可以看见我们对旧住宅区改造是做出了和别的改造不太一样的界定。区政府在旧住宅区改造中发挥了很重要的引导作用。媒体报道的可以关注一下。实际上现在有些开发商不管力量怎么样，当然有些力量还很不错，但是大家纷纷进入旧住宅区，自己挂一个改造办公室牌子，以后都是不允许，以后都由各区更新主管部门统一组织开展。它相对操作客观，由他界定旧住宅区改造计划，并且由他们深入旧住宅区征集意愿，由他们组织业主一起对改造主体进行选拔。实际上这次细则从体例上，从逻辑关系上是对我们更新办法深化和细化。针对这两年运行中出现的一些问题还有相当一部分做了深化和完善，甚至有一些修补工作。

记者：我是深圳商报记者，政府实施这块，它的主要出发点是什么？以前办法没有谈到这一点。政府实施主要包括哪几个方面？哪几个情况？第71条说因拆迁谈判两年未完成的项目，由政府优先纳入，是不是两年谈不下去，政府就收回来，如果谈了两年政府不收的情况，发展商的这个项目怎么办？

薛峰：政府实施这块从更新办法大家看得出来，更新办法到现在有两年了，实际上在更新办法之前差不多7、8年时间，我们深圳市城市更新工作早就开始了。只不过那个时候限于政策，我们范围放在城中村改造。到了后来进入旧工业区改造。无论更新办法出台之前还是之后，就是包括现在《实施细则》，我们的思想很明确，深圳市的城市更新一定是政府引导、市场主导，市场主要参与城市更新。这是主要的趋势，也是一个方向。这次在政府参与这块做了一些规定，也是针对这些年我们以市场主导的更新模式中间出现了一些问题，但是这些问题是非常局部的问题。总的讲，这些年城市更新是非常有效的。深圳市市场经济这么发达的地方，而且城市更新规模很大，和我们内地一些兄弟城市相比，我们这些年从来没有出现过非常恶性的拆迁纠纷和矛盾。这实际上是和政府自己的定位很有关系，还是由市场主体来解决这些问题。但是现在为什么政府有些方面适当介入呢？主要是两方面原因，一方面根据城市发展，我们一些重点城市发展地区，但是在市场选择和判断来讲，并没有纳入优先考虑范围，比如前海地区、坪山、光明地区，这些地方如果说，我们现在了解到深圳很多一线品牌开发主体目前兴趣都不是很大。也可以看得出现在实际上原特区内的四个区主要是罗湖、福田、南山，还有宝安、龙岗两区中心地带仍然是城市更新热点地区。但是政府随着新区开发，比如一个火车北站要搞，火车东站要搞，但是市场没有太多更新热情，但是政府又要把这部分空间挖掘出来，那怎么办呢？适当地政府要主动接入，这是配合重点地区推进而来的。第二，它可能不是城市发展的重大举措，但是出于民生考虑，比如有的地方水浸比较严重，或者原来特区建设的一些海沙楼，确实存在安全隐患，配套不是很好，市场又不是很关注，从民生角度考虑，政府也应当有些介入。主要是这两类。这两类放在大的盘子里面他的量是有限的。总的讲，政府主要力量不是介入城市更新项目实施，还是引导政策、规划、计划服务这块，但是如果有一些硬的骨头必须要啃，而市场又关注度不够，适当地政府也要采取一些必要的介入措施。范围会界定的比较清晰，而且是非常有限的。

您刚才讲的第二个问题，它这个和第一个问题正好是相关的。拆除重建类项目，在更新单元计划批准已经两年了。更新项目从开始的计划立项到更新单元批复，这个过程还是比较长的。比较长倒不是在政府内部操作这块，而是和业主谈判、拆迁补偿协议谈判这方面，还有意愿征集这方面。如果更新单元规划都已经批准了，就意味着更新项目是完全成立的，就是接下来怎么推动的问题。批准了两年过后，因为搬迁谈判等等，推不动,而且没有实施主体对它进行改造。这个时候经过综合判断，确有实施的必要性和紧迫性，出于安全、环境配套的考虑,如果符合相关规定的，可以优先纳入，政府可以优先介入。实际上是这个意思。如果规划批了两年后，还是没有人愿意干，还是推不动，而且经过判断你也没有存在安全问题，质量也是OK，谈不动，政府就要介入吗？那就说明条件不成熟，那就可以再放一放。

记者：我是深圳特区报的记者，我提一个问题，大家都知道深圳的土地少，二元结构有些空间、质量有待提高。但是同时我们观察到城市更新有些项目推进速度不如人意，我了解有一个项目十几年前就说要动工，可是现在还没有真正启动。深圳城市更新紧迫形势已经摆在眼前了，如何从申报、审批、运作流程、实施主体明确等环节上面提速，这是一个重要课题，我想问一下主持人，咱们这个细则从制度上对上面一些方面有没有具体涉及？谢谢！

谭权：谢谢特区报记者的提问，这个问题我简单作一个说明。政府管理部门提速，包括了几个方面内容，一个是在计划方面，原来分两个层面，一个是规划制定计划，一个实施计划，这次整合简化成一个计划。为了提高效率，原来每年一个批次，年底做计划报批准，第二年实施。这次在2011年动态申报，任何时间申报主体都可以向主管部门申报。基本做到随时受理。第二，规划审批方面。以前包括向区政府、市规划主管部门两个层级申报规划。这次考虑到实施效率需要，我们把这两个合并，由市规划主管部门一家申请，由他同步征求区政府意见。还有一个比较重要的，在行政审批方面，按照行政许可有关要求，对城市更新所涉及大多数事项全部进行缩减,和以前相比基本缩减了一半。另外我们在政府部门之间就相关工作职能明确划分，特别是市级层面、区级层面，分工明确后有利于提高效能。

对于开发主体来说，它这边进一步提速也是有一些条件。一个是希望开发主体一定要在区政府城市更新部门支持和监管下开展前期工作，将前期工作做得比较扎实，有利于今后工作提速。对于实施过程中存在的拆迁有关问题，我们今后也会制定相应管理规定进行解决，促进相关项目实施。谢谢！

记者：大公报记者，想请问一下我们城市更新这个办法刚才实施细则里面也提到了一些规章制度，我们想了解一下，因为2010年到2012年是前海三步走计划的第一步，提到要完成土地整备的工作，我们想了解因为今年是第一步计划最后一年，我们土地整备在前海这块目前推进的整个的进度是怎么样的，还有我们在前海这块城市更新的主旨包括主要目标是什么样？谢谢！

薛峰：我来回答一下这个问题。前海的土地整备这块应该说还和我们城市更新工作是两个范畴，市政府成立了前海管理局，前海管理局目前据我了解和我们委相关处室合作已经制定了前海土地整备工作方案。按照这个工作方案他们会逐步地来实施，逐步推进前海地区土地储备。您刚才讲的第二点，前海城市更新。前海总的讲还是一个新区，包括目前有一部分填海的还没有完成，所以应该说城市更新目前在前海片区还不是他们工作的一个重心，土地整备还是第一方面。怎么样对原有土地进行清理，通过谈判方式，通过政府、市场多方共赢方式盘活前海土地资源，按照国家对前海新的定位，按照新的前海规划进行实施。目前我们还没有收到有关前海范围内城市更新的计划申报。因为毕竟还不是前海工作的重心。谢谢！

主持人：由于时间关系，今天的发布会到此结束，有关发布会实录以及相关电子文本，大家可以在政府在线新闻发布栏目获取。谢谢大家！

《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会 第2篇

（征求意见稿）

第一章 总则

第二章 城市更新规划与计划

第三章 综合整治类城市更新

第四章 功能改变类城市更新

第五章 拆除重建类城市更新

第一节 一般规定

第二节 单元规划制定计划的申报与审批

第三节 单元规划的编制与审批

第四节 项目实施主体确认

第五节 项目实施计划及相关审批事项

第六节 政府组织实施类项目

第七节 其他事项

第六章 其他规定

第七章 附则

第一章 总 则

第一条[目的和依据]为贯彻落实《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》），规范本市城市更新活动的实施与管理，根据有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条[适用范围]本细则适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。

第三条[指导思想]城市更新应当坚持以人为本，保障社会和谐稳定，推进特区一体化和现代化国际化先进城市建设，促进经济发展方式转变，支持战略性新兴产业发展，加强民生工程建设，实现公共服务均等化，推进文化遗产融入城市发展，改善生态环境和人文环境，实现绿色更新、低碳更新、有机更新、可持续更新。

第四条[市领导小组]市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。

市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市更新办公室设在市规划国土部门。

市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。

第五条[市规划国土部门职责]市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。

市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责：

（一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。

（二）组织拟订全市城市更新专项规划。

（三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。

（四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。

（五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市更新项目。

（六）负责城市更新过程中的土地使用权收回、收购和出让。

（七）指导、协调和监督各区城市更新工作。

（八）市政府交办的其他工作及本细则规定的其他职责。

第六条[区政府职责]区政府（含新区管理机构，下同）负责辖区内城市更新项目的组织实施和全程监管。

区政府及其有关职能部门承担以下职责：

（一）组织、协调、实施辖区内拆除重建类城市更新项目：

1.受理城市更新单元规划制定计划（以下简称“单元规划制定计划”）申报。

2.对城市更新单元规划的编制提出意见。

3.组织进行项目拆除重建区域内建筑物的清理。

4.组织或协调项目拆迁补偿安置方案的制定和实施。

5.确认项目实施主体。

6.与项目实施主体签订监管协议并进行项目实施监管。

（二）组织实施辖区内的综合整治类城市更新项目：

1.组织拟定、申报综合整治类项目计划；

2.编制综合整治类项目规划，制定实施方案；

3.安排项目扶持资金。

（三）维护辖区内城市更新活动中的社会秩序，保障社会和谐；

（四）本细则规定的其他职责。

第二章 城市更新规划与计划

第七条[全市城市更新专项规划]市规划国土部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，作为指导全市范围内城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制的重要依据。

全市城市更新专项规划根据城市发展现状与形势，提出城市更新的整体目标与策略，从用地规模、用地布局、重点区域、改造强度、配套设施和城市设计等方面对全市的城市更新工作进行总体引导，并确定相应的实施机制。

全市城市更新专项规划的期限一般为五年。

第八条[城市更新的具体管理依据]拆除重建类城市更新的具体管理和实施以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为基本依据。

综合整治类城市更新依照项目规划和实施方案进行。

功能改变类城市更新依照法定图则等现行生效规划进行。

第九条[城市更新单元的定义]城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位。

第十条[法定图则中城市更新单元的划定]法定图则在编制过程中应当开展城市更新研究，对片区内特定城市建成区开展城市更新的必要性和可行性进行判定，科学划定城市更新单元。

第十一条[城市更新单元划定的原则与技术要求]城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并满足以下技术要求：

（一）城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。

（二）城市更新单元应当提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。城市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。

（三）政府社团用地、特殊用地原则上不得单独划定为城市更新单元。政府土地整备区范围内原则上不得划定城市更新单元。

（四）城市更新单元原则上不得包含被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护范围内的用地，但是通过城市更新实现用地清退的除外。

（五）城市更新单元应当符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。

（六）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围原则上应当以整村范围划定城市更新单元，鼓励其他各区的原农村集体经济组织地域范围以整村范围划定城市更新单元。按照整村范围划定城市更新单元的，不受本条第一项限制。

（七）已纳入本市综合整治计划或近五年内已完成各类专项整治的区域原则上不得单独划定为城市更新单元。

第十二条[单元边界划定原则]城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。

第十三条[拆迁范围边界划定原则]城市更新单元内拆迁范围的边界应当按照以下要求划定：

（一）拆迁范围边界涉及道路的：

1.规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围；

2.规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围；

3.规划道路与现状道路不一致或现状无道路，且规划道路现状为建成区的，原则上以规划次干道及以上级别道路的中心线或规划支路的边界为界，规划道路用地纳入拆迁范围；

拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。

（二）拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。

（三）已建设完成的用地，拆迁范围原则上应当包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。

第十四条[城市更新单元规划的定义]城市更新单元规划是指依据已批准的城市总体规划、城市更新专项规划及其他各类专项规划，在法定图则的基础上，对城市更新单元的更新目标定位、更新方式、土地利用、开发建设指标、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、拆迁责任以及分期实施等方面作出规定的更新改造方案。

第十五条[城市更新单元规划的编制原则]城市更新单元规划的编制应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障城市基础设施和公共服务设施等公共利益并先期实施的基础上，充分尊重相关权利人的权益，有效实现各方利益的平衡。鼓励增加城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地，提高绿地率和绿化覆盖率、降低建筑密度，在总量平衡的基础上适当提高开发建设用地的容积率。

第十六条[城市更新单元规划的内容]城市更新单元规划应当包含以下主要内容：

（一）更新目标与定位。

（二）更新方式。包括各种方式及对应的区域。

（三）更新范围。包括更新单元范围、拆迁范围和建设用地范围、土地与建筑物清理的相关成果。

（四）土地利用和规划。包括用地布局、地块功能及相容性、开发强度、地下空间开发利用、建筑总量及各类建筑量、覆盖率、绿地率及绿化覆盖率等。

（五）专项研究。包括配套设施、道路交通、市政工程、城市设计的专项研究。

（六）权利与责任。

1.拆迁与配建责任：明确更新单元内项目实施主体必须承担的独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地的拆迁责任及土地移交的相关要求；配建保障性住房及创新型产业用房的相关要求；项目配建的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房和创新型产业用房的产权管理要求。

2.利益平衡：包括更新单元内各个项目依据各自的用地布局、规划指标及捆绑拆迁建设责任，经协商谈判形成的利益平衡方案。

3.实施方案：包括分期实施计划、拆迁和实施进度以及相关配套措施。

第十七条[城市更新单元内的未建设用地]未建设用地原则上不划入城市更新单元。

对于依照城市更新单元的划定原则，因规划统筹确需划入城市更新单元的国有未出让用地，可以作为零星用地出让给实施主体的土地总面积不超过该项目总用地面积的10%且不得超过3000平方米；对于超出部分，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换，由城市更新单元规划对其规划条件进行统筹研究。

对于依照城市更新单元的划定原则，因规划统筹确需划入城市更新单元的已批未建用地，在征得土地使用权人同意后，可结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换。

第十八条[城市更新单元规划与已批法定图则]城市更新单元规划在编制过程中，应当研究、细化已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量。涉及改变法定图则强制性内容的，应当重新校核城市基础设施和公共服务设施的容量，经论证后按照城市更新单元规划的审批程序报批。

城市更新单元规划应当深化、落实法定图则规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地，在保证规模和合理服务半径的前提下，允许对其位置和范围在更新单元内进行适当调整，必要时可以在法定图则规定的基础上新增各类城市基础设施和公共服务设施。

第十九条[计划体系]全市城市更新计划包括单元规划制定计划、拆除重建类项目实施计划和综合整治类项目计划等内容。

第二十条[拆除重建类计划申报]单元规划制定计划实行常态申报机制。

拆除重建类项目实施计划与近期建设和土地利用规划实施计划同步编制，按照确定的总用地规模及用地结构纳入近期建设和土地利用规划实施计划。

第二十一条[拆除重建类计划调整]市规划国土部门可以根据规划编制情况对单元规划制定计划进行调整，经市政府批准后在10个工作日内在相关政府公众信息网站上就调整事项进行公告。

市规划国土部门可以根据项目推进情况，在拆除重建类项目实施计划确定的总用地规模内，对具体项目进行调整并在相关政府公众信息网站上就调整事项进行公告。调整后的实施计划总用地规模超过原规模的，应当报市政府审批。

第二十二条[综合整治类计划申报]未划入城市更新单元或者按照已批准城市更新单元规划，需单独实施综合整治的区域，按照本细则第三章的规定纳入综合整治类项目计划。

按照已批准城市更新单元规划，纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，不单独进行计划申报。

第二十三条[功能改变类项目申报]未划入城市更新单元或按照已批准城市更新单元规划，需单独实施功能改变的区域，按照本细则第四章的规定直接申请实施。

第三章 综合整治类城市更新

第二十四条[职能分工]综合整治类城市更新主要由市、区政府统筹推进。

市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。市发改部门负责综合整治类项目概算审批和市级建设资金安排。各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。

第二十五条[综合整治内容]综合整治类城市更新的内容主要包括：

（一）消除片区安全隐患。

（二）改善城市基础设施、公共服务设施和无障碍设施等。

（三）改善建筑外观和片区环境，进行建筑节能改造。

（四）提升片区城市功能。

第二十六条[费用承担]单独实施的综合整治类项目，如涉及改善城市基础设施、公共服务设施和市容环境，相关费用按照现行财政体制规定由市、区财政共同承担；其余部分的实施费用由区政府与权利主体、业主委员会、原农村集体经济组织等协商，按照一定比例共同承担。

纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，实施费用由项目实施主体承担。

第二十七条[计划管理]区政府应当结合申报情况，按制定本区综合整治类项目和资金安排计划草案。由区发改部门对具体项目的项目建议书进行审批，并将项目审批文件抄送市发改部门备案。

已批城市更新单元规划确定的单独实施的综合整治类项目，应当优先纳入计划。

第二十八条[项目规划与实施方案]综合整治类项目的项目建议书经批准后，区政府应当组织实施单位依照项目审批文件及相关技术规范，开展综合整治规划、初步设计和项目总概算的编制等前期工作，形成实施方案。

区政府在组织编制实施方案过程中，应当征求市规划国土、产业、住房建设、公安消防、城管、环保等部门的意见。市发改部门根据需要安排前期工作的必要经费。市规划国土部门派出机构对综合整治规划进行审批。

第二十九条[资金管理]综合整治类项目总概算由市发改部门进行审批。建设资金的下达和管理，按照市政府综合整治项目投资管理的有关规定执行。

第三十条[加建附属设施]综合整治类项目原则上不增加建筑面积。加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。

第四章 功能改变类城市更新

第三十一条[实施条件]按照法定图则、城市更新单元规划等现行生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以持房地产权属证书向市规划国土部门派出机构申请实施功能改变类城市更新。

具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：

（一）申请实施后的建筑物使用功能不符合城市规划或者土地功能混合使用要求；

（二）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的；

（三）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的；

（四）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的；

（五）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的；

（六）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求的或者造成建筑物剩余部分使用不便的；

（七）建筑物由业主区分所有，未经全体业主同意的；

（八）其他法律、法规、规章规定不得改变建筑物使用功能的情形。

第三十二条[申请材料]申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。建筑物由业主区分所有的，申请人还应当提交全体业主同意申请的证明文件。

第三十三条[初审与公示]市规划国土部门派出机构受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行初审。不符合功能改变条件的，应当书面答复申请人并说明理由；符合功能改变条件的，应当在深圳特区报、深圳商报及相关政府公众信息网站上就相关事宜进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。

第三十四条[规划与用地手续]公示结束后，市规划国土部门派出机构应当对相关意见进行汇总和处理。项目符合功能改变条件的，应当向申请人核发规划许可文件，并通过与申请人通过补签土地使用权出让合同或者签订合同补充协议（或增补协议）的方式完善用地手续。

第三十五条[相关行政审批]申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新。

项目实施涉及规划国土、住房建设、城管、环保、公安消防等其他行政审批事项的，由申请人按照有关规定进行办理。

第三十六条[房地产变更登记]项目实施完成后，相关权利主体可以向市房地产登记部门申请办理房地产变更登记。申请时应当提交申请表、申请人身份证明文件、房地产权属证书、规划许可文件、土地使用权出让合同或者合同补充协议（或增补协议）、地价缴纳证明等有关材料。

项目实施经有关部门批准涉及局部改建和加建的，还应当提供改建或加建批准文件、竣工验收文件、消防验收文件、规划验收文件、测绘查丈报告等有关材料。

第三十七条[实施费用]功能改变类项目实施费用全部由申请人自行承担。

第三十八条[加建附属设施]功能改变类项目原则上不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《更新办法》第二十七条的规定补缴地价。

加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。

第五章 拆除重建类城市更新

第一节 一般规定

第三十九条[拆除重建适用范围]特定城市建成区具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以申请以拆除重建方式实施城市更新：

（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。包括：

1.环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；

2.房屋经相关部门根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）鉴定为D级危房，或者建筑质量有其他严重隐患；

3.消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；

4.经相关部门鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。包括：

1.所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；

2.属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；

3.其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

第四十条[危险房屋拆建]无法按照相关要求划定为城市更新单元的区域，因消除安全隐患确有必要进行危险房屋拆建的，不纳入拆除重建类城市更新，其处理办法由市规划国土、住房建设部门会同有关部门另行制定，报市政府批准后实施。

第四十一条[实施方式]拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：

（一）权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施、项目拆除重建区域内的多个权利主体将房地产权益移转到其中一个权利主体后由其实施。

（二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益移转到单一市场主体后由其实施。

（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织与单一市场主体合作实施。

（四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或由政府城市更新实施机构直接实施。

第二节 单元规划制定计划的申报与审批

第四十二条[单元规划制定计划申报指引]拟以拆除重建方式实施更新的区域应当申报纳入单元规划制定计划。

市规划国土部门应当在相关政府公众信息网站上发布单元规划制定计划申报指引。申报指引可以对本细则规定的申报情形、城市更新单元拟定技术要求、城市更新意愿要求、计划申报主体要求等内容进行细化、调整与补充，并对申报途径、相关证明材料等事项作出规定。

市规划国土部门根据全市城市更新工作需要对申报指引内容进行调整的，应当及时向社会公布。

第四十三条[单元规划制定计划申报要求]申报单元规划制定计划应当同时满足以下条件：

（一）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第三十九条规定的情形确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元。

（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿。

（三）已形成计划申报主体。

（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。

第四十四条[城市更新意愿]城市更新单元内权利主体的城市更新意愿符合下列条件时，方可进行单元规划制定计划申报：

（一）城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

拆迁范围内用地包含多个地块的，占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新的地块，其总用地面积应当不小于拆迁范围用地面积的80％。

（二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本款第一项的规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

城市更新单元内用地属旧住宅区的，须经业主大会决定进行城市更新；或者符合本款第一项的规定。

在单元规划制定计划申报阶段，城市更新意愿是权利主体是否同意进行城市更新的意思表示，但不作为确定规划指标、拆迁补偿安置方式与标准等事项的依据。

第四十五条[单元规划制定计划申报主体]计划申报主体按照以下方式确定：

（一）权利主体自行申报。

其中，城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报。城市更新单元内用地属旧住宅区的，可由业主委员会进行申报。

（二）权利主体委托单一市场主体申报。

（三）市政府相关主管部门或区政府申报。

计划申报主体负责申报单元规划制定计划、编制城市更新单元规划等工作。城市更新单元内具体项目的实施主体按照本章第四节的规定形成并确认。

第四十六条[旧住宅区改造中市场主体接受委托的准入条件]符合有关情形确需进行拆除重建类城市更新的旧住宅区，由市场主体接受权利主体委托进行计划申报的，该市场主体自身或其控股股东应当在全市上一年检合格的开发企业排名中位于前一百位。上述排名以市规划国土部门在相关政府公众信息网站上正式公布的为准。

符合相关条件且有意向成为受托方的市场主体向区城市更新主管部门备案后方可开展旧住宅区城市更新意愿调查、征集及接受申报委托等工作。区城市更新主管部门应当在完成备案后5个工作日内，在旧住宅区现场及相关政府公众信息网站上就备案情况进行公告，公告费用由该市场主体承担。

第四十七条[旧住宅区改造受托方的确定]旧住宅区的权利主体可以设立业主大会、选举业主委员会、制定议事规则，通过召开业主大会会议、公开招标、集中投票、集中谈判等方式，从经备案的市场主体中共同选定受托方，并委托其代为申报。

第四十八条[委托申报的监管与协调]区城市更新主管部门应当会同相关部门对上述委托申报工作进行组织、协调、监管。

街道办、社区工作站、业主委员会等单位或组织应当依照相关法律、法规和工作规则，在上述委托申报过程中开展协调、服务工作。

第四十九条[其他多权利主体的情形]对于其他存在多个权利主体的城市更新单元，有多个市场主体有意向成为计划申报受托方时，权利主体可以参照本细则第四十七条的规定共同选定计划受托方。

第五十条[单元规划制定计划申报]计划申报主体向区城市更新主管部门申报单元规划制定计划。区城市更新主管部门在受理申请之日起5个工作日内对申报材料进行预审，申报材料不完整或明显不符合申报指引相关要求的，书面答复申请人并说明理由；申请材料完整的，向市规划国土部门派出机构征求意见。

市规划国土部门派出机构对城市更新单元范围内土地和建筑物的性质及权属、城市规划和土地利用规划等情况进行核查，在20个工作日内将书面意见反馈至区城市更新主管部门。区城市更新主管部门对城市更新单元内的更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设情况进行核查，对申报更新单元进行城市更新的必要性及其范围的合理性进行综合判断，在收到市规划国土部门派出机构的书面意见后的20个工作日内提出计划申报初审意见，与申报材料一并汇总上报市规划国土部门。

第五十一条[单元规划制定计划审批]市规划国土部门对汇总上报的申报材料进行审核，根据全市城市更新专项规划和近期建设规划，对申报纳入计划的城市更新单元实施城市更新的紧迫性和可行性进行分析，按批次统筹形成单元规划制定计划草案，在深圳特区报、深圳商报及相关政府公众信息网站上进行不少于7日的公示后报市政府审批。

申请由政府组织实施的城市更新单元，可优先纳入计划草案。

市规划国土部门可以根据计划申报情况将城市更新需求较为集中且迫切的区域整合成为城市更新统筹片区，会同各区政府组织开展规划研究。

第五十二条[单元规划制定计划公告]单元规划制定计划经市政府批准后，市规划国土部门应当在10个工作日内，在相关政府公众信息网站上就计划内容进行公告。

第三节 单元规划的编制与审批

第五十三条[编制主体与期限]城市更新单元纳入单元规划制定计划后，计划申报主体应当立即开展城市更新单元范围内拟拆除重建区域土地的清理和城市更新单元规划的编制与报批工作。

相关工作应在自单元规划制定计划公告之日起一年内完成。

第五十四条[土地清理]在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土部门派出机构申请对城市更新单元范围内拟拆除重建区域的土地进行清理。

市规划国土部门派出机构对计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、非农建设用地指标落实申请书、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内土地区分以下情形，在30个工作日内对其种类、性质、权属、功能、面积等进行认定，并函复计划申报主体：

（一）已签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记的用地。

（二）城中村用地，或根据申请人提供的材料可落实并核销非农建设用地、征地返还用地指标的用地。

（三）按照市规划国土部门制定的旧屋村认定有关规定，已取得旧屋村范围图的旧屋村用地，或根据申请人提供的材料可认定为旧屋村的用地。

（四）按照《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》，地上建筑物已取得规划确认文件和土地权属证明文件的用地，或根据申请人提供的材料符合补办规划确认文件和土地权属证明文件要求的用地。

（五）按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其实施办法，地上建筑物已完成申报并录入历史遗留违法建筑台账，经区查违办和区规划土地监察机构认定，不属于依法应当拆除或者没收的范围，且经规划土地审查符合确权条件并取得《农村城市化历史遗留违法建筑拟确权通知书》的用地。

（六）其他用地。

第五十五条[清理结果]计划申报主体应当根据市规划国土部门派出机构的土地清理结果，编制城市更新单元规划并报市规划国土部门派出机构审批。

城市更新单元内用地和建筑物需完善手续的，应尽快按照相关程序加以完善。城市更新单元规划确定由项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于城市更新单元内符合本细则第五十四条第二款第一至五项规定的各类用地的总面积。

第五十六条[不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划审批]对于不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划，市规划国土部门派出机构在受理后5个工作日内对申报材料进行预审，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级的，还应征求市产业部门的意见。

区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查，在15个工作日内将书面意见反馈至市规划国土部门派出机构。市规划国土部门派出机构根据已生效的法定图则等上层次规划对申报材料进行审查，在收到有关部门意见后的15个工作日内提出规划草案，在城市更新单元现场和相关政府公众信息网站上进行不少于15日的公示，公示费用由计划申报主体承担。

公示结束后，市规划国土部门派出机构在15个工作日内对相关意见进行汇总和处理，并对城市更新单元规划草案进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结果报市规划国土部门备案。

第五十七条[涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划审批]对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则的城市更新单元规划，市规划国土部门派出机构在受理后5个工作日内对申报材料进行预审，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级的，还应征求市产业部门的意见。

区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、实施分期及措施等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查，在15个工作日内将书面意见反馈至市规划国土部门派出机构。市规划国土部门派出机构根据已生效的法定图则等上层次规划对申报材料进行初审，在收到有关部门意见后的10个工作日内提出初审意见，函复计划申报主体，并将申报材料及初审意见报送市规划国土部门。

计划申报主体根据市规划国土部门派出机构的初审意见对申报材料进行修改完善后，报市规划国土部门审批。市规划国土部门在受理后30个工作日内对申报材料进行审查并提出规划草案，由市规划国土部门派出机构在城市更新单元现场和相关政府公众信息网站上进行不少于15日的公示，公示费用由计划申报主体承担。

公示结束后，市规划国土部门派出机构在5个工作日内对相关意见进行汇总和上报。由市规划国土部门在10个工作日内对公示意见进行处理，并将修改后的规划草案及公示意见处理情况一并报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议。审议通过的，由市规划国土部门函复计划申报主体。

第五十八条[城市更新单元规划的公告]城市更新单元规划经批准后，市规划国土部门应当在10个工作日内，在相关政府公众信息网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新主管部门，抄送发改部门和环保部门。

第五十九条[城市更新单元规划的效力]城市更新单元规划的批准视为已完成所在地区法定图则相应内容的修改或制定，市规划国土部门应当及时将相关内容纳入法定图则。

经批准的城市更新单元规划可作为相关行政许可的依据。

第四节 项目实施主体确认

第六十条[建筑物清理]城市更新单元规划经批准并公告后，计划申报主体应当向区城市更新主管部门申请对城市更新单元范围内拆除重建区域的建筑物进行清理。

区城市更新主管部门对计划申报主体提供的房地产证、规划确认文件、土地权属证明文件、规划土地审查意见书、地价缴纳证明、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内建筑物区分以下情形，在30个工作日内对其权属、功能、面积等进行初步认定：

（一）已取得房地产证的建筑物。

（二）按照市规划国土部门派出机构出具的土地清理结果，城中村、旧屋村及宝安龙岗两区自行开展的70个旧城旧村改造项目用地范围内的建筑物。

（三）依照《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》，已取得规划确认文件和土地权属证明文件并缴纳地价的建筑物。

（四）依照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其实施办法，已取得《农村城市化历史遗留违法建筑拟确权通知书》并缴纳地价、罚款的建筑物。

（五）其他建筑物。

区城市更新主管部门在进行前述核查工作时，相关主管部门及其下设机构应当予以配合、协助和支持。

区城市更新主管部门应当就初步认定结果在城市更新单元现场进行不少于10日的公示，公示费用由计划申报主体承担。公示期间，相关权利主体可就认定结果提出意见并提供相应的证明材料与补充材料。公示结束后，区城市更新主管部门对相关意见进行处理，在20个工作日内形成清理结果，函复计划申报主体，并在城市更新单元拆迁范围现场进行不少于10日的公告。

第六十一条[形成实施主体]城市更新单元范围内拆除重建区域的建筑物清理完成后，项目拆除重建区域内只有单一权利主体的，可直接申请确认实施主体资格；存在多个权利主体的，所有权利主体按照以下方式将房地产的相关权益移转到同一单位后，可由该单位申请确认实施主体资格：

（一）权利主体以房地产作价入股成立或加入公司。

（二）权利主体与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。

（三）权利主体的房地产被收购方收购。

前款所述的拆迁人或收购方可以是原有的权利主体之一，也可以是其他单位；可以是计划申报主体，也可以是其他单位。

属于城中村改造项目的，也可以由原农村集体经济组织与单一市场主体签订改造合作协议，共同申请确认实施主体资格。

第六十二条[实施主体资质]涉及房地产开发经营活动的旧住宅区改造项目，其实施主体自身或其控股股东应当在全市上一年检合格的开发企业排名中位于前一百位，实施主体是项目所在城市更新单元的计划申报主体的除外。

上述排名以市规划国土部门相关政府公众信息网站上正式对外公告公布的为准。

第六十三条[拆迁补偿安置协议的签订]多个权利主体通过签订拆迁补偿安置协议方式形成实施主体的，各区政府应当组织或协调项目拆迁补偿安置方案的制定和实施。

权利主体和拆迁人应当遵循自愿、公平的原则，在拆迁补偿安置协议中约定补偿方式、补偿金额、安置用房的面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等相关事项。补偿标准可参照市政府公共基础设施建设项目房屋拆迁管理和农村城市化历史遗留违法建筑处理等相关规定确定。

城中村改造项目的拆迁补偿安置标准可由原农村集体经济组织继受单位召开股东大会确定；旧住宅区改造项目的拆迁补偿安置标准可由业主大会按照议事规则确定；其他存在多个权利主体项目的拆迁补偿安置标准可由占总数量90％以上且其所有的房地产建筑面积占拆除重建区域内建筑物总建筑面积90％以上的权利主体与拆迁人共同商定。因部分权利主体不接受上述拆迁补偿安置标准而导致项目无法形成实施主体，其他权利主体权益遭受损害的，可依法请求人民法院予以保护。

第六十四条[见证、公证与争议解决方式]拆迁补偿安置协议的签订可由公证机关进行公证或由律师事务所进行见证。拆迁人应当及时将已签订的拆迁补偿安置协议报区城市更新主管部门备案。

因履行拆迁补偿安置协议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民法院起诉。

第六十五条[实施主体确认申请]权利主体形成实施主体后，向区城市更新主管部门申请进行实施主体资格确认。申请时应当提供以下材料：

（一）项目实施主体确认申请书。

（二）申请人身份证明文件。

（三）城市更新单元规划确定的拆除重建区域内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件。

（四）申请人形成或者作为实施主体的相关证明材料：

1.申请人收购权利主体房地产的证明材料；

2.申请人制定的拆迁补偿安置方案及与权利主体签订的拆迁补偿安置协议；

3.权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件；

4.申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件。

（五）法律、法规、规章规定的其他文件。

第六十六条[公示]区城市更新主管部门应当在收到申请后10个工作日内完成对相关申请材料的核查。

申请人经核查不符合实施主体确认条件的，区城市更新主管部门应当书面答复并说明理由；申请人经核查符合实施主体确认条件的，区城市更新主管部门应当在项目现场、深圳特区报、深圳商报及相关政府公众信息网站就实施主体的形成情况进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。

第六十七条[公示意见处理及确认文件核发]区城市更新主管部门应当在公示结束后10个工作日内完成公示意见的处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当在10个工作日内与申请人签订项目实施监管协议，并向申请人核发实施主体确认文件。

实施主体确认文件应当抄送市规划国土部门及相关单位。

第六十八条[监管协议内容]区城市更新主管部门与实施主体签订的项目实施监管协议，应当明确以下内容：

（一）实施主体按照《更新办法》的规定和城市更新单元规划的要求应履行的各项具体义务，如落实拆迁责任、实施城市更新项目、移交城市基础设施和公共服务设施用地等。

（二）实施主体按照拆迁补偿安置方案应履行的各项具体义务，如落实货币补偿、提供产权调换的房屋等。

（三）区城市更新主管部门的相关监管方式，如建立资金监管账户、要求提供银行担保等。

（四）双方约定的其他事项。

第六十九条[原有项目已核准改造主体]《更新办法》实施前，区政府已对原城中村和工业区升级改造项目核发各类项目改造主体（含实施主体、改造单位等，下同）核准文件，确定由相关单位实施改造项目的，区城市更新主管部门应当按照本细则规定的条件，对原项目改造主体的资格进行重新核查。符合本细则规定条件的，对其实施主体资格进行确认；不符合本细则规定条件的，应当函告原项目改造主体，要求其在两年内完善相关手续。

原项目改造主体在两年内仍未能达到本细则规定条件的，原有的项目改造主体核准文件不再作为办理后续相关手续的依据。

第五节 项目实施计划及相关审批事项

第七十条[项目实施计划和发改、环保批准文件]城市更新单元规划经批准且单元内项目的实施主体经区城市更新主管部门确认后，项目实施主体可持实施主体确认文件向市规划国土部门申请将该项目纳入拆除重建类项目实施计划、向发改部门申请核发建设项目可行性研究报告批准文件、向环保部门申请核发环境影响报告书批准文件。

市规划国土部门应当根据规划制定计划、城市更新单元规划审批结果，对项目实施主体的申请进行审查。发改和环保部门应当根据市规划国土部门在城市更新单元规划审批完成后函告的审批结果，对项目实施主体的申请进行审查。

第七十一条[建筑物拆除]项目纳入拆除重建类项目实施计划后，实施主体应当组织拆除项目拆除重建区域内的建筑物。

第七十二条[房地产权属证书注销]权利主体与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的，应当在协议中约定并同时向拆迁人提交被拆迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及放弃房地产权利的声明书。

拆迁人被确认为项目实施主体并完成建筑物拆除后，应当及时向区城市更新主管部门申请就建筑物拆除情况进行确认，并向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。申请房地产权属证书注销时应提供以下材料：

（一）房地产权属证书注销申请表。

（二）申请人身份证明及委托书。

（三）房地产权属证书。

（四）城市更新单元规划成果。

（五）项目实施主体确认文件。

（六）与申请注销房地产权属证书相对应的拆迁补偿安置协议。

（七）区城市更新主管部门出具的建筑物已经拆除的确认文件。

（八）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

本细则施行前，权利主体签订拆迁补偿安置协议时未向拆迁人提交房地产权属证书及委托书等相关材料的，其房地产权属证书的注销按照房地产登记部门的现行规定办理。

第七十三条[用地移交入库]项目拆除重建区域内建筑物的拆除和房地产证注销工作完成后，在签订土地使用权出让合同之前，实施主体应当按照城市更新单元规划的要求，将规划独立占地的城市基础设施和公共服务设施的用地向土地储备主管部门申请办理移交入库手续，由土地储备主管部门出具确认文件。

第七十四条[用地审批]城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，由项目实施主体持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料向市规划国土部门派出机构申请进行用地审批。市规划国土部门派出机构对项目的规划计划、用地现状、土地权属等情况进行核查，符合条件的，上报市规划国土部门进行审查。

市规划国土部门派出机构应当在项目用地经批准后核发建设用地规划许可证并与项目实施主体签订土地使用权出让合同。项目涉及农用地转用的，在完成报批手续前，不得向项目实施主体实际交付土地。

第七十五条[适用城中村地价政策的用地类型]以下用地适用《更新办法》第三十六条规定的地价计收标准：

（一）福田区、罗湖区、南山区、盐田区原农村集体已划定红线范围内的用地。

（二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区根据《深圳市宝安龙岗两区规划国土管理暂行办法》（深府[1993]283号）和《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府2004[102]号）划定给原农村集体的非农建设用地。

（三）1993年以后，以土地主管部门核发的用地批复或土地使用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或其继受单位的征地返还用地。

已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或享受过城中村地价政策的用地不再适用《更新办法》第三十六条规定的地价计收标准。

符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照《更新办法》第三十六条的规定计收地价。

第七十六条[70个历史遗留项目]宝安龙岗两区自行开展的70个旧城旧村改造项目中，除城中村和旧屋村部分以外的用地，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计收地价。

第七十七条[鼓励发展产业地价修正]拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为物流或研发用途的，按照《更新办法》第三十八条的规定计收地价。

拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照《更新办法》第三十八条的规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。

第七十八条[多种类别用地地价]城市更新项目用地范围内包含不同类别用地的，应当分别测算地价后计收总额。各类用地计收地价的建筑面积以更新后项目总建筑面积为基数按照比例进行分摊，分摊比例为项目原有各类合法用地面积占总合法用地面积的比例。

第七十九条[零星用地地价]边角地、夹心地、插花地等零星国有未出让用地的地价，按照以下标准计收：

（一）已进行转地补偿的，按照市场评估地价标准计收。

（二）未进行转地补偿的，按照公告基准地价计收。

第八十条[地下空间]项目地下空间的开发、利用和管理应当遵循保护资源、城市基础设施和公共服务设施优先的原则，在符合全市地下空间开发利用专项规划及相关规划的基础上，在城市更新单元规划中予以统筹规划。

项目拆除重建范围内规划开发的地下空间，未被规划用于国防、防空、防灾等专用设施、城市基础设施和公共服务设施的，其地下建设用地使用权可随地上建设用地使用权一并出让给项目实施主体，按照其功能和土地使用权使用期限，以市场评估地价标准测算地价，并以地下空间地价修正系数予以修正。

第八十一条[土地合同约定义务]土地使用权出让合同中约定由实施主体配建保障性住房、创新型产业用房、城市基础设施和公共服务设施等具体义务的条款，应当按照城市更新单元规划和项目实施监管协议的相关内容予以明确。

按照项目拆迁补偿安置方案和项目实施监管协议的要求，用于补偿安置的房产，应当在土地使用权出让合同中明确约定不得申请进行预售。

第六节 政府组织实施类项目

第八十二条[政府组织实施类项目]市、区政府可以通过土地使用权收回、房屋征收、土地收购、房屋拆迁等方式对城市更新单元内的用地进行空间上的整合，采用公开方式出让土地使用权或成立、授权相关城市更新实施机构实施拆除重建类城市更新项目。

第八十三条[土地收回和房屋征收]根据城市发展需要和全市城市更新专项规划等规划的要求，政府为实施城市规划，组织对具有危房集中、基础设施落后等情形的区域进行城市更新，需要调整使用土地的，政府应当组织申报城市更新计划、编制城市更新单元规划、收回土地使用权或进行房屋征收。

政府应当按照相关法律、法规、规章的规定，对权利主体予以补偿。

第八十四条[土地收购和房屋拆迁]权利主体申请由政府组织实施城市更新项目的，可以向政府申请进行土地收购和房屋拆迁。

政府可以依照以下方式对权利主体进行补偿：

（一）政府直接对权利主体进行补偿，补偿标准参照市政府公共基础设施建设项目房屋拆迁管理和农村城市化历史遗留违法建筑处理等相关规定执行。

（二）政府按照《更新办法》第三十一条的规定，通过招标方式引入市场主体承担拆迁谈判工作，与权利主体协商确定补偿标准，市场主体的拆迁费用和合理利润从土地公开出让收入中支付。

（三）政府按照《更新办法》第三十一条的规定，与权利主体签订补偿协议，约定具体补偿标准可在土地由政府收购并公开出让后，根据土地出让收入予以明确，具体的拆迁工作和城市更新项目的实施由土地受让人负责。

第七节 其他事项

第八十五条[产业认定与准入]工业区升级改造项目升级改造为市政府鼓励发展产业的，由市产业部门在城市更新单元规划审批阶段对项目的产业定位是否为市政府鼓励发展产业进行认定并提出意见。

此类项目实施完成后，市产业部门应当会同相关部门对项目的产业准入进行监管，保证城市更新单元规划确定的产业导向落实到位。

对于按照《更新办法》第三十八条第一款确定的标准缴纳地价的项目，实施完成后实际进驻的产业经市产业部门认定不属于市政府鼓励发展产业的，由市产业部门责令改正。

第八十六条[工业楼宇转让]工业区升级改造项目升级改造为工业用途或市政府鼓励发展产业，项目建成后需进行转让的，转让行为应当符合市政府关于产业准入条件的规定。

第八十七条[保障性住房]按照城市更新单元规划，拆除重建类城市更新项目实施后包含住宅的，应当在实施过程中配建一定比例的保障性住房。具体配建比例、配建方式、回购标准按照市政府城市更新项目保障性住房配建比例的有关规定执行。

城市更新项目中保障性住房的建设标准、回购程序、租售管理、产权管理、物业管理和监督检查等具体事项由市住房建设部门另行制定。

第八十八条[创新型产业用房]按照城市更新单元规划，拆除重建类城市更新项目实施后包含产业用房的，应在实施过程中配建一定比例的创新型产业用房。具体配建比例、配建方式、回购标准的确定办法由市规划国土部门会同有关部门另行制定。

创新型产业用房由市产业部门依照市政府有关规定进行管理。

第八十九条[住宅户型比例]拆除重建类城市更新项目实施后包含住宅的，超出实施前住宅总建筑面积的部分，按国家有关规定控制户型比例，并允许以更新单元为单位进行内部平衡。

第九十条[房地产预售和规划验收]在项目申请房地产预售时，区城市更新主管部门应当就项目拆迁补偿安置方案和项目实施监管协议的履行情况出具意见。拆迁补偿安置方案确定的用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案和申请预售。

在项目申请规划验收时，区城市更新主管部门应当就城市更新单元规划确定的拆迁等捆绑责任的履行情况出具意见，以确保城市更新单元规划落实到位。

第九十一条[基础设施和公共设施建设]城市更新单元规划确定的独立占地的城市基础设施和公共服务设施的立项应优先安排，保证与城市更新项目同步实施。相关部门可以委托实施主体代为建设，在建设完成后予以回购。

第九十二条[回迁房屋登记]拆迁补偿安置方案确定用于补偿安置的房产，应当按照经区城市更新主管部门备案的拆迁补偿安置协议，以被拆迁人为权利人办理分户分证登记。登记价格以拆迁补偿安置协议约定的价格为准。

第九十三条[政府收回项目]经批准由权利主体自行实施或市场主体实施的城市更新项目不得转让。确实无法完成的，由政府收回土地使用权。

第六章 其他规定

第九十四条[宣传引导]市、区各级部门应当积极开展城市更新政策的宣传，加强城市更新工作的正面引导。

各区政府及街道办、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新中各项活动的正常秩序。

第九十五条[投诉处理制度]各区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。

第九十六条[加快审批]各有关职能部门应当开辟绿色通道或直通车服务，简化办事程序，缩短审批时限，对城市更新项目予以优先审批。

第九十七条[行政费用减免]对于城市更新项目，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经营服务性收费项目按低限减半征收。

第九十八条[查处违法违规建设]对于已纳入规划制定计划的城市更新单元内的区域，各区街道办、区规划土地监察机构应加快开展已申报历史遗留违法建筑的记录、初审、认定等处理工作。

市、区规划土地监察工作机构应当加大管理和巡查力度，及时处理城市更新范围内按照有关规定应予以拆除或没收的违法建筑，严厉查处新增违法违规建设行为。

第九十九条[专项资金使用监督]市领导小组应当对城市更新专项资金的使用情况进行监督。市财政、审计、监察等部门应当分别对专项资金的使用情况进行稽查、审计和监察。违规使用专项资金的，有关部门应当依法收回或者追缴资金，并依法追究有关单位和个人的责任。

第一百条[金融服务]鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过搭建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。

第一百零一条[工程质量]城市更新项目应严格执行法定建设程序和技术标准规范，加强施工管理，确保工程质量。

第一百零二条[综合开发管理]城市更新项目应当坚持全面规划、合理布局、综合开发，有关单位和部门开展的供电、供水、供气、电讯、污水与垃圾处理等设施建设工作应当尽量与城市更新项目同步实施，相关设施改造及维修资金优先投入城市更新项目所在区域。

已实施城市更新的区域，有关单位和部门应当将片区的工商、教育、医疗、交通、治安、消防、环卫等管理工作纳入城市统一的管理体系。

第一百零三条[新技术、新产品]城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市有关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。

第一百零四条[不正当行为的处理]有关单位和个人在开展城市更新意愿的调查和征集、土地及建筑物清理、城市更新计划申报、实施主体确认申请等城市更新活动中，有欺诈、胁迫、虚构事实、伪造或者变造文件、散布虚假信息等行为的，区政府应当会同有关部门及时查处，并责令改正；情节严重的，取消其参与城市更新活动的资格；涉嫌违法犯罪的，依法移送司法机关依法进行处理。

第七章 附 则

第一百零五条[权利主体]本细则所称权利主体，是指城市更新区域内的土地使用权人和建筑物所有权人。

第一百零六条[计划申报主体]本细则所称计划申报主体，是指拆除重建类城市更新项目中，在满足一定条件的情况下，可进行单元规划制定计划申报的单位。

第一百零七条[实施主体]本细则所称实施主体，是指拆除重建类城市更新项目中，在满足一定条件的情况下，经区城市更新主管部门确认资格后，可进行项目开发建设的单位。

第一百零八条[公示、公告时间]本细则所规定的公示，以现场展示或网站公示形式进行的，若有公示时间要求，应当在规定时间内在现场或网站进行持续公示；以深圳特区报、深圳商报刊载形式进行的，若有公示时间要求，应至少刊载一次并明确在规定时间内可进行意见反馈。

本细则所规定的公告，以网站公告形式进行的，原则上应当持续公告；以现场展示形式进行的，若有公告时间要求，应当在规定时间内持续公告；以深圳特区报、深圳商报刊载形式进行的，应至少刊载一次。

本细则所规定的公示、公告时间，均以自然日计算。

第一百零九条[各区实施办法]各区政府可结合本区实际需要制定城市更新相关实施办法，实施办法应当符合《更新办法》及本细则，报市领导小组备案后施行。

《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会 第3篇

公私合作模式即公共部门与企业资本在某些公用事业的项目建设或运营中进行相互合作的一种模式。在该模式中, 双方发挥各自的优势来提供公共服务, 共担融资风险和责任、共享收益。在世界各国的实践中, 公私合作制作为一种行之有效的公用事业制度的安排形式, 在政府基础设施、公共事业领域越来越受到各国政府的重视。深圳在文体、教育及医疗等设施建设方面有很多领域实行“PPP模式”的成功案例。虽然“PPP模式”在深圳城市更新项目中也有一定程度的体现, 但由于缺乏政策和实施层面的系统化研究, 在城市更新逐步深入开展的情况下, 其作为完全市场化模式的补充显得非常必要, 该模式的政策支持和具体操作则需要深入研究。本文拟通过深圳城市更新工作中试行“PPP模式”进行研究, 对当前市场化的城市更新和政府主导的土地整备所面临的困境做出新的思考, 结合城市更新片区的基础设施、公用事业的落实与市场开发、土地整备的相关关系, 探索城市更新项目中的“PPP模式”, 为深圳特区一体化建设进程中的城市更新管理工作提供参考。

一、深圳城市更新的背景

三十多年来, 深圳从一个人口不到3万的小镇一跃成为人口1500万、GDP总量越过1.3万亿的全国特大型城市, 这在我国乃至世界城市化过程中都是一个独一无二的典型案例。经过30多年来的高速发展, 深圳一些未及时解决的各种深层次矛盾逐渐累积并显现, 而其中, 空间资源不足是制约城市快速发展的主要因素。深圳市新增用地即将耗尽, 新一轮土地利用总体规划确定全市建设用地总量为976平方公里, 目前增量用地仅剩不足50平方公里, 增量用地就算完全用于基础设施配套建设都仍显不够。2010年, 深圳特区扩容至全市域范围, 特区面积从327平方公里扩大到1991平方公里。在上述背景下, 深圳于2012年5月启动了新一轮土地改革, 聚焦存量土地二次开发利用, 结合产业转型升级、社会结构转型、功能结构完善等各项要求, 推动深度城市化。2012年, 深圳市存量用地供应占供地总量的56%, 首次超过新增供地, 2013、2014年已达到土地供应计划的70%, 今后的存量用地供应还将继续加大, 成为深圳市今后发展的主要支撑。在新的时期, 深圳城市发展必须从单纯依托土地和人口的数量扩张, 转变为质量、结构、效益并重的深度城市化。除土地整备外, 城市更新已经成为深圳实现利益共享的重要平台、土地二次开发利用的重要抓手、深度城市化的重要推力。

二、深圳城市更新的发展阶段

由于功能升级和替代周期过快, 从1992年开始, 深圳已逐步展开相关的城市更新活动。按照城市更新理念的演变, 则历经了从“释放发展空间—完善公共设施—提升城市品质”的认知变化:2010年之前, 城市更新主要是立足于土地资源观, 寄希望于城市更新破除空间资源紧约束;2010年以来, 城市更新主要落实公共利益, 立足于统筹观、人文观, 现阶段更关注绿色低碳出行、人文环境打造和历史文化传承。按照政策演变, 全市城市更新则先后经历了旧村镇更新改造、城中村改造与工业区升级改造以及城市更新的三个阶段。

(一) 1992~2004年的市场导向、企业自发的城市更新

1992年深圳市政府《关于深圳特区农村城市化的暂行规定》颁布。受产业升级等影响, 深圳城市化加速发展, 大量人口聚集, 对服务业产生极大的需求;由于特区内企业外迁, 空置了许多工业区和厂房, 一些企业敏锐地觉察到深圳的城市发展变化所产生的商机, 自发投资商业、餐饮、金融、中介等服务产业, 购买或租用特区内的旧工业区和厂房进行改造, 推动了深圳的城市更新和升级。这一阶段的城市更新, 以市场需求为主要导向, 大中小企业自发建设为主体, 政府并未主动介入。其中, 万科对华强北地区的改造以及后期车公庙地区、八卦岭等地区的改造都是这一时期的较为成功的案例。

(二) 2004~2010年的政府介入、以城中村为重点的城市更新

2004年深圳市政府《关于深圳城中村 (旧村) 改造暂行规定》颁布。由于各种城市化进程中的历史原因, 深圳市城中村的问题日益突出。城中村存在的一系列问题都是伴随着违法建筑而产生的:低标准的无序的建设, 大量外来人口聚集、社会治安乱, 安全隐患多等。政府逐步意识到对城中村更新改造的紧迫性, 将其作为重要工作加以推进。这一阶段主要是政府介入组织, 对城中村进行大规模的拆除重建。如市、区政府联合对渔农村地区的改造。

(三) 2010年至目前阶段的政府主导、囊括复杂对象的全面更新

2009年10月1日《深圳市城市更新办法》正式实施, 2010年, 深圳特区扩容至全市域范围, 面临着全面的更新改造需求。随着城市结构的变化, 城市边缘地区成长为区域核心, 更新地区功能已明显不符合城市发展要求, 人口密度过大, 人居环境差, 现有土地用途、建筑物使用功能与周边城市功能相冲突, 互相干扰, 规划占地规模较大的教育设施、保障性住房、产业配建房等难以落实。另一方面, 深圳现状是建设用地中工业用地占比高, 与商业服务、公共设施、公共绿地、道路广场等各种公共利益用地比例不合理, 用地结构严重失衡, 急需规划提升。面对多方面的城市更新需求, 深圳市政府对全面的城市更新给予高度重视。作为国土资源部和深圳市政府进行“部市共建”城市更新试点城市, 根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 (广东省人民政府文件粤府[2009]78号) , 深圳市出台了《深圳市城市更新办法》 (深圳市人民政府令第211号) 等一系列更新政策和相关配套制度, 市、区分别建立了相应的机构, 多个政府部门各司其职, 全面参与, 积极推动城市更新工作。特别是《深圳市城市更新办法》于2009年10月1日正式实施以来的这个阶段, 通过政府主导, 原有的城市旧村、旧工业区单一对象的更新改造方式发生转变, 阶段式跨越到包括旧村、旧工业区、旧居住区、旧工商住混合区以及特区外两区城市化的全面更新。

三、深圳现有城市更新的运作模式

《深圳市城市更新办法》按照更新手段的不同将城市更新分为拆除重建、综合整治和功能改变三种形式。拆除重建:通过拆除重建现状建筑物, 调整用地功能, 彻底地改变更新地区的空间形态;综合整治:对象主要是与城市规划功能和定位不存在严重冲突的地区, 对这一地区大部分质量相对较好的建筑予以保留, 综合整治一般不涉及房地产开发行为, 除公益性设施外不增加建筑总量;功能改变:改变部分或者全部建筑物使用功能, 但不改变土地使用权的权利主体和使用期限, 保留建筑物的原主体结构。

这里重点介绍的就是拆除重建的运作模式。深圳城市更新拆除重建的运作模式基本上都是“政府管控、市场推动”的模式, 政府在计划制定、规划编制、监督实施和土地出让等环节上设定条件进行管控, 在关键的房屋搬迁补偿安置环节上完全进行市场化。这种模式的特点是政府始终处在审批和监管的地位, 就是“依申请而审批”和监管, 同时充分尊重原业主和开发企业的利益选择权利。这种运作模式无疑非常有利于城市更新主管部门的工作开展, 但并不利于全市城市更新工作的推动, 实践证明“依申请而审批”和房屋搬迁补偿安置完全市场化的做法直接造成了目前城市更新遍地开花的“圈地运动”和实施率低的现象。深圳城市更新的运作模式在现阶段应做出检讨:一是要改变单一的“依申请而审批”为“依申请而审批与依审批而申请”相结合的方式, “依审批而申请”的做法就是政府先审批计划和规划, 开发企业再申请介入实施更新改造;二是房屋搬迁补偿安置市场化的同时, 通过打通市场化城市更新和政府土地整备互相转化的通道, 避免“钉子户”的出现, 寻求更加符合社会主义核心价值观的公平合理、法治规范的运作模式。

四、既往城市更新中的经验与教训

就目前深圳城市更新的进展情况来看, 城市更新契合了深圳创新发展、转型发展、低碳发展的目标, 有助于推动实现产业转型升级、城市功能与公共服务同步提升、经济与社会协同发展, 实现经济社会包容性增长。在完善土地确权、拉动固定资产投资、提供公共设施建设用地、拓宽公共设施建设资金来源、提供优质产业空间、优化业态结构和人口结构、提升城市空间品质、提供政策性用房等多方面产生积极意义, 但从深圳城市更新的历史经验看, 三个阶段都存在一些不足或缺陷。主要体现在:

(一) 政策针对性不强

随着2010年深圳特区扩容至全市域范围, 全市面临着全面的更新改造需求。2015年相关统计如上表。

从上表格可以看出两方面的对比:一是原特区外的区域已列入市计划的城市更新拆除面积远大于原特区内的区域。全市已列入计划的城市更新拆除面积约3900公顷, 其中原特区内的福田、罗湖、南山和盐田约900公顷, 原特区外的宝安、龙岗、坪山、光明、龙华和大鹏约3000公顷, 原特区外是原特区内的3倍有多;二是原特区外的区域已出让的城市更新用地面积远大于原特区内的区域。全市已完成土地出让面积约980公顷, 其中原特区内的区域约250公顷, 原特区外的区域约730公顷, 原特区外是原特区内的约3倍。2015年土地出让任务则是全市总量200公顷, 其中原特区内的区域约40公顷, 原特区外的区域约160公顷, 原特区外是原特区内的4倍。由于原特区外的建成区面积更是数倍于原特区内, 因此不管是潜在的更新改造用地, 还是存量更新改造用地和已完成的更新改造用地, 原特区外的区域应成为城市更新的“主战场”。另外, 原特区内的区域已基本城市化, 而原特区外的区域还处在城市化过程中, 公共设施欠账严重, 生产生活环境亟需改善, 可以说原特区内区域的城市更新是“锦上添花”, 而原特区外区域的城市更新却是“雪中送碳”。因此, 城市更新政策的制定就应充分考虑原特区外区域的实际情况:一是公共设施不完善, 二是用地权属不清。目前市政府的政策和城市更新主管部门的制度设计针对性仍显不强。

(二) 过度注重经济效益和忽视社会效益

目前“依申请而审批”自下而上的城市更新运作方式导致“挑肥拣瘦”现象普遍存在。在自下而上的单元申报制度下, 市场主体优先推进成本低、利润高的片区, 旧工业区、老屋村因利润空间大成为城市更新首选目标, 并尽可能规避捆绑过多的公共设施用地房屋搬迁补偿安置责任。但其他政府希望重点推进的片区未能优先推进, 政府的意图与开发商的追求未能在城市更新过程中有机结合。例如, 龙岗南湾片区和布吉水径片区公共配套设施、交通基础设施缺口较大, 政府希望通过城市更新加以完善, 但因搬迁补偿安置成本高、经济可行性差等原因, 市场动力不足。随着更新改造成本的日益上升, 经过“挑肥拣瘦”后被剩下来的区域推进更新改造难度将进一步加大。

(三) 配套政策不完善

从2004年至今, 深圳市城市更新已经开展了十年的探索, 工作流程、实施措施、市区分工、制度框架已经较为成熟。但是, 在大的工作框架下, 部分环节的配套政策不完善, 缺乏明确的工作指引。主要体现在三个层面:

一是在区级层面, 除市政府相关文件以外, 在单元计划申报、单元规划管理、房屋搬迁补偿安置、企业信用管理、集体资产处置、项目实施、产业保障和社会风险评估等方面缺乏具体操作指引。在调研中, 普遍反映房屋拆迁补偿缺乏基准, 完全交由市场解决, 也会造成补偿标准越来越高, 市场失灵, 城市更新步入死胡同。在编制城市更新单元规划, 搭建城市更新协商平台、落实城市更新公共政策过程中, 部分职能部门参与积极性不高, 前期规划论证不足;二是街道办层面, 部分街道已经开展探索, 但尚未形成统一的制度, 导致做法不一、推进不一、权责不一, 造成管理缺位、错位;三是社区股份公司选择合作开发企业随意性大, 没有公开比选开发商, 缺少对集体应得利益的评估和判断, 且决策过程不公开, 存在买卖项目的现象, 容易滋生腐败。

(四) 改造手段单一

开发企业热衷于回报率高的拆除重建类项目, 其他更新方式推进较少。在完全市场化运作的模式下, 资本逐利的本质性充分体现, 投资回报率、资金回收周期等直接影响了市场主体对于城市更新方式的选择。拆除重建类项目, 自2004年启动城中村改造和工业区升级改造以来, 因利润空间大、投资回报率高、资金回笼快, 一直是主导的城市更新改造模式。城中村的综合整治类项目在《深圳市城市更新办法》中的定位带有公益性项目的色彩, 着力强调区级政府的作用和角色, 对于市场资本如何参与、如何获利等缺乏探讨;工业区综合整治也正开展试点, 利益分享机制不明确, 需要通过后续持久的经营来实现收益, 且缺乏政策支持, 市场参与意愿不高。功能改变类项目因原业主的主导性更强, 对其他市场主体形成了天然的屏障。目前, 仅限于原业主将工业物业转变成商业功能, 尚未纳入规范管理。

(五) 缺乏历史风貌和城市景观特色保护意识

历史文化建筑的价值被忽视。原特区外有大量的不可移动文物点位于城市更新项目内或周边, 这些历史文化建筑的保护在城市更新过程中没有得到足够的重视。城市更新在历史文化建筑的保护方面仅在更新单元规划的环节中体现, 没有在历史文化建筑的保护与开发利用全过程中充分体现。在调查中, 祠堂类等在现实生活中仍然发挥重要作用的建筑在城市更新中通过重建、迁建、复建等方式进行保留, 而其他的老建筑在巨大的现实利益冲击下很难得到保存。调查普遍反映城市更新将显著地改变传统“熟人”社会的人际关系, 随着更新项目带来人口结构的更替, 原有基于血缘、亲缘的邻里亲密关系将被基于业缘的人际关系取代。城市更新前的社会建设现状、生活形态、人文脉络等方面的记录工作在城市更新过程中被忽略。

五、深圳城市更新的困境

(一) 项目实施率偏低

项目存量多、实施率低是全市城市更新面临的最主要问题。相关数据表明, 目前, 城市更新项目实施周期普遍在5~10年, 以龙岗区为例, 按照近两年龙岗区房地产市场消化速度和按目前城市更新计划量26%的实施率, 已列入计划更新单元带来的土地供应量、住宅供应量需要15年时间消化;全市平均实施率至2015年9月是25%, 全市项目存量普遍偏多。调查发现, 房屋搬迁补偿工作屡屡会遇到诉求远高于市场补偿标准的“钉子户”, 由于《深圳市城市更新办法》及相关操作中规定更新单元范围内必须形成单一权利主体才能办理规划用地行政许可手续, 导致大批项目欠缺“临门一脚”无法推进;另外, 早期列入计划的项目如2010年结转的一批项目因没有进行过多的可行性分析而难以实施。因此, 深圳的城市更新推进慢并不是城市更新主管部门的计划、规划审批效率低的问题, 而是在于房屋搬迁补偿工作受阻导致的实施率低下。

(二) 挤压土地整备空间

根据《深圳市城市更新办法》的规定, 列入政府土地整备计划的地块不能纳入城市更新。土地整备的房屋征收补偿与安置标准主要是以2013年5月1日施行深圳市人民政府令 (第248号) 《深圳市房屋征收与补偿实施办法 (试行) 》 (以下简称《房屋征收补偿办法》) 为依据, 由于《房屋征收补偿办法》标准与市场化的城市更新补偿标准存在较大差距, 被征收人往往抵触很大, 宁愿选择或等待市场化的城市更新也不愿被政府征收, 征收谈判工作难以开展。以龙岗区为例, 2014年及2015年上半年建设资金投资计划实际使用率不到50%, 均是受房屋征收进度的影响。深圳的城市更新从广义上来说应包括:市场化运作的城市更新和政府主导的土地整备, 目前这两套系统是完全割裂运作的。这种完全割裂运作的方式在现实中很容易导致公共利益长期无法得到实现:一方面是在公共设施用地上愿意纳入城市更新的房屋因政府有土地整备计划而无法纳入, 土地整备计划因房屋征收补偿标准低而无法推进;另一方面纳入城市更新范围的公共设施用地因个别“钉子户”存在而无法移交政府。虽然《房屋征收补偿办法》中也包含有“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建和城市更新的需要”的条文, 但目前的实践仅有罗湖区鹿丹村改造一例。

(三) 政府配套压力大

《深圳市城市更新办法》只要求贡献公共设施用地, 用地移交政府后往往因为政府相关建设程序复杂而滞后于城市更新项目建设, 于是在业主入住了后, 出现相应配套的道路不通、小孩入不了学等问题, 引起社会不满, 造成城市更新倒逼政府, 给政府增加配套压力。

用法治思维突破深圳城市更新困局 第4篇

关键词：城市更新；困局；法治

一、“搬迁难”的主要原因

自2004年11月1日实施《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》以来，深圳城市更新已走过11年的历程，城市更新在促进深圳经济社会发展和改善民生等方面发挥了重大作用，做出了重大贡献；但在当下土地资源严重制约深圳转型发展的关键时刻，被寄予厚望的城市更新却面临困局、进退维谷，“拆不动、赔不起、玩不转”是业界普遍反映的现状。

根据深圳市规划和国土资源委员会网站公示信息，自2008年至2016年3月16日，深圳城市更新已立项621项①；而“据深圳市规划和国土资源委员会城市更新办公室提供的资料显示，截至2014年4月30日，城市更新实施率20%”[1]，实际开工率则更低。深圳城市更新项目平均耗时在七、八年左右，进展最慢阶段为专项规划至实施主体确认期间。

（一）立法缺失

搬迁涉及被搬迁人财产处置，涉及如何补偿和安置等問题，事关重大，需要有法律来规范。

从国家层面来看，我国目前仅有一部国务院的行政法规（《国有土地上房屋征收与补偿条例》）来调整搬迁关系，到目前仍没有将其升格为法律。

另外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》针对的只是国有土地上房屋征收及补偿。鉴于深圳土地的实际情况，深圳城市更新实际上并不存在国有土地征收问题，因此无法适用该条例。

从地方层面来看，虽然深圳出台了包括《深圳城市更新办法》在内的一系列法律文件，但这些仅是地方政府规章及更低级别的规定，连地方性法规都不是②。

（二）搬迁补偿无标准可依

搬迁补偿无外乎物业置换和货币补偿，从深圳城市更新实践来看，因货币补偿金额远低于同期市场房价，且持有不动产可以为被搬迁人带来源源不断的收入，被搬迁人对物业主体基本上都选择物业置换，货币补偿往往仅针对附属物、构筑物等非主体部分，全部选用货币补偿的情况并不多。

即便是这样的补偿模式，深圳现行规定没有相应搬迁补偿标准，甚至连指导性标准也没有，深圳城市更新完全是“市场化”运作。加之以前一些项目的“示范”效应和一些更新改造主体的无序、恶性竞争，导致被搬迁人存在不合理预期，“坐地起价”和“毁约”现象时有发生，提出的补偿要求脱离实际，超出更新改造主体所能承受的范围，导致搬迁谈判异常艰难，甚至无法推进。

可以说，深圳城市更新在搬迁补偿方面完全处于无序状态。

（三）搬迁纠纷无司法救济途径

对城市更新搬迁纠纷，不但国家层面无法律规定，深圳现行城市更新规定也没有提供解决路径。

现实状况是，如果被搬迁人与更新改造主体就补偿标准无法达成一致，更新改造主体实在“拖不起”的时候，出于整个项目的考虑，也只能被迫同意被搬迁人不合理的补偿要求，因为双方的分歧和争议无法通过司法途径来解决。还有一个不容忽视的情况，一些被搬迁人签订搬迁补偿安置协议后，单方毁约，拒不履行搬迁补偿协议约定的交房义务，对此纠纷，即便更新改造主体向法院起诉，法院因没有法律规定等原因也不愿立案。

“诉讼无门”、没有司法救济途径可用，这进一步导致更新项目难以推进。

（四）对搬迁正面引导的力度不够，不客观、不理性的报道时有发生，严重干扰搬迁的正常推进

一些有关搬迁的新闻报道中，往往出现“某某项目再造神话，拆出了多少个亿万富翁、多少个千万富翁”等“撩人神经”的报道③，报道对这一现象缺少理性分析和正确引导，影响被搬迁人的合理期望。另外，一些搬迁新闻过多反映违法搬迁、暴力搬迁，有的甚至报道一些尚未得到证实的新闻线索，抓住某些搬迁问题过分强调保护“少数”，把搬迁中多数已搬走的被搬迁人与少数未动迁的被搬迁人的利益主次颠倒，致使社会一味地为“钉子户喝彩”，将被搬迁人直接等同于“弱势群体”。

深圳一直致力于建设国际化城市，那么，在城市更新面临困局时，不妨将视野投向与深圳毗邻的香港及一直被深圳所学习的新加坡。

香港城市更新最大挑战也是搬迁赔偿。为此，香港立法会2001年批准通过了一个合理的赔偿标准，作为赔偿定价的基础。在这个基础上，动迁双方会邀请不少于7家独立估价师参与最终赔偿定价的评估，且全程由受动迁影响的居民、地区代表监督，在估价师估出价格后，去掉最高和最低价，然后平均，得出最终定价。若被搬迁人对赔偿金额有异议，可以交由土地审裁处，由其居中裁定须支付的赔偿额。在香港，赔偿标准是一致的，不是谁先签约和搬迁就给谁奖励，也不是谁拖得越久就给谁更多钱。[2]

香港也存在强制搬迁（被称为“依法收回土地”）。2009年深水埗的一个项目，一家商店的租户拒绝搬迁，其铺位面积少于20平方米，只该得到数十万元赔偿，但却要求赔偿600万元。双方协商无果后，香港市建局便向政府申请强制收地，该租户后来向法庭上诉，最后被裁决败诉。[2]

无独有偶， 土地资源稀缺的新加坡也存在城市更新问题，为解决这些问题，新加坡通过立法，建立了“En-Bloc（房地产私人公寓集体出售）”程序。

根据该程序，如果大部分分层地契房产所有权人同意出售分层地契所有权住宅用于开发，而仅有小部分人不愿意出售，那么开发商可以强制购买反对出售的那部分业主的财产。

根据2007年En-Bloc修正案的规定，只要开发商的搬迁方案获得了一定比例④所有者的支持和同意，就可以进行En-Bloc出售及搬迁。[3]

当然，“En-Bloc程序”通过一系列制度设计，很好地保障了各方利益。开发商须与共同出售委员会（代表所有财产所有者权益）直接交涉方能启动“En-Bloc程序”。达到法定同意率后，反对出售的业主仍有权在21 天内向分层地契局提出免费诉讼，分层地契局会根据是否损害反对出售者利益等原则决定是否批准出售。同时，只要共同出售委员会拒绝出售， 则分层地契局就不能批准出售。但是，一旦分层地契局依程序批准出售，反对出售者则必须向开发商转让房产。[3]

“En-Bloc程序”对新加坡这个土地资源奇缺的国家来说甚为必要，其让每一寸土地都达到最大开发潜能，为新加坡持续发展注入了活力。同时，一系列搬迁制度又有效保证了被搬迁人享受到应有的补偿。

从深圳城市更新困局起因的剖析，以及对香港和新加坡经验的审视，不难发现，造成深圳城市更新困局的根本原因在于“法治”程度不高。

2014年10月，中国共产党十八届四中全会将“依法治国”作为会议主题，确定全面推进依法治国，而《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》也明确要将深圳建成“一流法治城市”⑤。

二、深圳城市更新应“顺势而为”，用法治思维和法治方式来突破所遭受的困局

（一）立法方面要“大有作为”，要改变深圳城市更新搬迁纠纷“无法可依”的现状

1.国家立法层面

针对拒不接受更新改造主体提出的合理补偿的少数被搬迁人，若其所在更新单元范围内绝大部分被搬迁人均与更新改造主体签订搬迁补偿协议，此情况下可以借鉴新加坡和香港的经验，建立强制售卖制度。

虽然《立法法》并未明确规定非国有财产强制售卖必须制定法律，但强制售卖与征收、征用均是对私有房屋产权的强制性处置，为保护公民基本财产权利，应当制定法律。

深圳市人大可以利用深圳多年来积累的城市更新经验，依照《立法法》规定程序，组织全国人大代表向全国人大提出法律案或立法建议，让全国人大为包括深圳在内的城市更新进行一次“顶层设计”，从国家层面提供法律支撑。

当然，国家层面立法不能只有实体法，还需有相应完善诉讼等程序法，使两者“步调一致”，使该问题在出现纠纷时有司法救济途径可循。

2.地方立法层面

就被搬迁人或承租人拒不搬迁、被搬迁人下落不明、被搬迁物业继承纠纷迟迟无法解决等重大问题，因这些问题的解决只要不损害公民权利，且不涉及公民基本财产权利，出于深圳城市更新的特殊情况，无需上升到法律层面的立法。

根据《立法法》第74条的规定，全国人大已授权深圳市人大有权制定法规，并在经济特区范围内实施⑥。因此，深圳市人大在确保不涉及被搬迁人基本财产权利的情况下，可以就搬迁重大问题制定法规。

通过“两级”立法，在不侵害被搬迁人等相关方的正当合法权益的同时，也保护了大多数已签约被搬迁人的合法权益，有利于防止因“钉子户”获得非正当利益导致的不公平，防止因此促使其他支持城市更新的被搬迁人“反悔”而增加成本。

（二）司法要“有作为”，要形成城市更新纠纷的司法解决氛围

在立法“大有作为”的情况下，司法更要有所作为，要为城市更新纠纷提供有效的司法救济途径，让纠纷不再“诉讼无门”。

对搬迁补偿标准、拒不搬迁等纠纷，法院要以中立者的身份依法、客观裁决，一旦裁决生效，还应及时、有效执行，树立司法公信力，引导城市更新改造相关方用法律手段来解决纠纷。这有利于纠正一些更新改造主体“法律无用”的错误观念，防止其采取非正常手段损害被搬迁人合法权益；同时，也有利于消除被搬迁人的不正当期望。

（三）政府要“大力作为”，要为城市更新提供有效、良好的管理支撑和服务

就城市更新搬迁补偿标准问题，因缺少相应立法实践和经验储备，可以先由政府参考国外或其他地区的成功做法，根据深圳城市更新市场不同区域、类别，出台一个指导性的参考标准，该标准作为补偿基础，再由更新改造主体与被搬迁人协商，协商不成的，双方共同向政府主管部门申请委托评估机构进行估价，具体方式可以借鉴香港的做法。若各方对此还有争议，则通过司法途径解决。这样有利于正常合理地规范市场，也有利于打消被搬迁人的不合理预期。待补偿标准实践成熟后，再通过立法方式确定下来。

就城市更新改造主体的恶性竞争行为，政府可出台相关规定，对城市更新改造主体资质予以规范，实行准入和退出机制，将该等主体的恶性竞争行为纳入监管。

（四）加强城市更新“法治”宣传，加强舆论引导

立法、司法和行政管理部门除了自身在城市更新中全面践行“法治”，还要采用多种行之有效的方式加大对城市更新“法治”的宣传力度，营造全社会学法、懂法、守法的良好“法治”氛围。

同时，还要加强舆论引导，一方面，对于确实存在的违法违纪现象和侵害城市更新相关方合法权益的行为要鼓励其大胆披露；另一方面，也要求其在城市更新报道中秉持“客观、中立”的态度，要求其在“法治”框架下进行理性分析、评论。

“敢为天下先”是深圳这座城市的特质，也是深圳精神的重要体现。深圳应当在“法治精神”指引下，建立起立法、司法和行政“三级联动”的“法治”机制，用“法治”的视觉来解决深圳城市更新困局，这既为深圳战略转型提供基础性资源和支撑，也为全国其他地方的城市更新和中国“城镇化”提供可供借鉴的“深圳经验”。

注释：

①统计的621个城市更新项目，其不包含：立项后被清理的13个项目以及“宝安龙岗70个遗留项目”中的45个项目，因此，自2004年实施城市更新以来，深圳城市更新项目数量实际不止621个。

②目前深圳市正计划制定《深圳市城市更新条例》，将目前的城市更新办法上升至特区立法，但这也将面临诸多困难，何时有结果尚无法确定。

③在报道深圳岗厦、蔡屋围和大冲等大型城市更新项目搬迁补偿时，媒体（包括有影响力的主流媒体）经常出现的报道词语。

④财产使用年限在10 年以下，需获得所有者中90%人的同意；财产使用超过10年，只需获得80%所有者的同意即可。

⑤深圳市发展和改革委于2016年4月12日发布《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》。

⑥1992年7月全国人大常委会通过《关于授权深圳市人大及其常委会和深圳市人民政府分别制定法规和规章在深圳经济特区实施的决定》。

参考文献：

[1]周子勋，张孔娟.城市更新的深圳样本[DB/OL].http：//jjsb.cet.com.cn/show_415837.html，2015-04-24.

[2]尹世昌.专访香港市区重建机构负责人香港旧楼拆迁这样进行（热点解读·对话）[N] .人民日报，2011-08-24（9）.

《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会 第5篇

12年发布的实施细则进一步规范深圳城市更新活动的开展，要求建立规范、有序的城市更新长效机制。同时明确职能分工，计划和规划编制以及三类更新手段的实施细则。

这次针对《深圳城市更新办法》的修改决定，可以理解为还是同一个办法，只是阶段性的局部修订：

一、删除第二十七条、第三十六条至第三十九条。

第二十七条 功能改变类更新项目应当缴纳的地价按照以下规定确定：

(一)改变功能的原有建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价;

(二)改变功能的增加建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。

非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。

第三十六条 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

第三十九条 本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。

非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。

二、删除第三十五条中“本办法”字样。

第三十五条 权利人拆除重建类更新项目的实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价。

三、在第四十八条后增加一条：“城市更新项目地价计收的具体规定，由市政府另行制定。”

第四十八条 规模较大的城市更新项目可以分期实施。

四、在第五十条后增加一条：“为了推进强区放权，加快城市更新实施，市政府可以根据工作实际，调整职责分工，创新工作机制，并向社会公布。”

第五十条 相关管理部门及其工作人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，依法追究行政责任;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

对城市更新实施主体违反城市规划和土地管理等方面法律、法规的行为，应当依法追究法律责任。

此外，对条文序号重新编排并重新公布。

相关阅读

★ 深圳市土地储备管理办法实施细则

★ 北京市婚姻登记办法实施细则

★ 广东省婚姻登记办法实施细则

★ 全国农牧渔业丰收奖奖励办法实施细则

★ 解读大连公共租赁住房管理办法实施细则

★ 四川省军人随军家属就业安置办法实施细则

深圳市城市更新办法 第6篇

《深圳政府关于修改〈深圳市城市更新办法〉的决定》已经市政府六届五十三次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长 许勤

11月12日