百好花园小区物业管理及小区建设服务整改协议

百好花园小区物业管理及小区建设服务整改协议（精选2篇）

百好花园小区物业管理及小区建设服务整改协议 第1篇

百好花园小区物业管理及小区建设服务整改协议

甲方: 百好花园小区业主

乙方：百好花园小区＿＿＿＿物业管理公司及＿＿＿＿开发商

根据《物业管理条例》和有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上甲方将委托乙方＿＿＿＿实施物业管理及小区建设服务，定立二零一四物业管理及小区建设服务整改协议，以下简称协议。

第一条 双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1、监督乙方＿＿＿＿的物业服务行为，就物业管理的有关问题书面或口头向乙方＿＿＿＿提出意见和建议。

2、遵守本物业的管理制度、本协议。

3、依据本协议按时交纳物业管理服务费。

4、装饰装修房屋时，签订并遵守《房屋装饰装修管理协议》及有关规定，甲方在装修前3天到乙方＿＿＿＿处填写《装修登记表》并提交装修方案且经乙方＿＿＿＿批准，需报相关部门审批的，由甲方办理报批手续。

为确保小区楼房顶不受损害及外墙整齐美观，小区内禁止安装室外防盗网，需要安装太阳能热水器、空调等室外设施的，到乙方＿＿＿＿处登记。

5、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方＿＿＿＿且经乙方＿＿＿＿或有关主管部门批准，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应给予赔偿。

6、接受乙方＿＿＿＿的管理和服务。

7、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、1

采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。在处理诸如维修等事宜时应给予其他业主或使用人方便。

为维护小区的安全和秩序，甲方未经乙方＿＿＿＿的批准，不得私自在住宅区内摆摊设点，不得将所购住房出租及用于经营性活动。

8、在政府出台新的法规、政策时，应遵守相应的规定。

（二）乙方＿＿＿＿的权利和义务

1、按照《整改协议》约定，结合实际情况，制订本物业整改方案，开展物业管理活动，开发商负责完成小区建设方面整改。

2、按业主委员会大会审议要求向业主或使用人提供物业管理服务。

3、根据有关法规和政策，结合实际情况，制订本物业的物业管理制度等。

4、负责建立健全本物业的物业管理档案资料。

5、依据本协议向甲方收取物业管理服务费，并提供代收水、电费、网费等费用的服务。

6、每季度向业主公布一次物业管理服务费的收支情况。

7、制止违反本协议的行为。

8、乙方＿＿＿＿可选聘专业公司承担本物业专项管理业务。

9、听取业主合理的意见与建议，不断提升服务水平，提高服务质量。

10、乙方＿＿＿＿负责甲方人身安全及家庭财产的保护。若发生人身伤害或财产损失，根据具有法律效力的证据和实事，对相关失职的责任人进行处罚和责任追究。

11、接受物业主管部门的管理和指导，并接受甲方的监督。

第二条 乙方＿＿＿＿按甲方要求完成下列物业管理及小区建设服

务整改：

（一）主干道柏油路、小道地砖全部铺设到位；

（二）小区路面排水设施完善，雨天路面不允许有大面积积水影响行

走的情况发生；

（三）居民楼楼道内墙、外墙体瓷砖粘贴要完整、统一，不能出现瓷砖缺失；

（四）公共绿地、花木的种植完备；

(五)单元门原功能不变，发放给收房业主每户3把相应单元门钥匙，已收房的业主可视门铃安装要齐备并调试好可用状态；

（六）维护小区公共秩序、物业共用部位、共用设施设备的运行及日常养护实行24小时值班、定时定点巡视。发生刑事案件依照法律规定报公安部门处理；

（七）各楼房顶的防水功能加强，如果处理后仍旧渗漏必须起脊；

（八）春季楼体外排水管由于冰雪冷涨爆裂，必须更换，融化的冰柱容易伤人，单元门上面要制作防护棚（材料必须坚固牢靠）；

（九）小区健身设施损坏的要马上维修好；

（十）小区内可视监控设备必须覆盖率100%，不能有死点，并且可提供至少两周内的监控录像记录。（楼道内电梯有监控即可）；

（十一）在2014年＿月＿日前完成小区验收，达到国家验收标准；

（十二）提供规范、高标准的客服服务。

第三条物业管理服务费等费用由乙方＿＿＿＿完成第二条规定的物业管理及小区建设整改服务后向甲方按下述标准收取。

1、物业管理费 [物业管理费=房屋建筑面积×收费标准]

（1）收费标准：建筑面积每月每平方米0.6元（高层住宅物业）。

（2）以后上述费用每6个月收取一次，每半年第一个月的月初开始收取本季费用。

（3）本款所称的“建筑面积”，在办理房产证前，以物业买卖合同中约定的不包含独立车库、储藏室的面积为准。在办理房产证后，如独立车 库、地下室不计入房产证建筑面积，以房产记载的建筑面积为准；如独立车库、地下室计入房产证建筑面积，则按照合同收费标准收取车库、地下

室物业管理费。

2、物业管理服务费的构成：

1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2）办公费；

3）公共区域清洁卫生费（含垃圾清运费）、绿化养护费；

4）公共区域秩序维护费；

5）共用部位、共用设施设备日常运行及维护费；

6）资产折旧费；

7）管理佣金；

8）法定税费。

第四条违约责任

（一）乙方＿＿＿＿在2014年＿月＿日前完成第二条规定的物业管理及小区建设服务整改；逾期未整改完成或造成损失的，乙方＿＿＿＿应承担相应的违约及经济赔偿等责任。甲方有权停止与乙方＿＿＿＿＿合作。

（二）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方＿＿＿＿清退所收费用及利息，并拒交物业费；乙方违反本合同，未按服务标准向业主提供优质服务的，甲方＿＿＿＿有权要求乙方限期10日内改正，逾期未改正或造成损失的，乙方＿＿＿＿应承担相应的违约及经济赔偿等责任。

（三）甲方在乙方完成第二条规定的物业管理及小区建设服务整改完成后，乙方有权要求甲方缴纳2014物业费，并从逾期之日起按应交费用的1‰按日交纳滞纳金，逾期三个月不交纳物业管理服务费等费用的，甲方可向人民法院起诉。

第五条在协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行，本协议终止，甲乙双方不承担任何经济责任和法律责任。

第六条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门及工程质量监督站负责人申请调解；协商或调解无效的，可向人民法院起诉。

第十四条本协议期限。自2014年＿月＿日至2014年＿月＿日止。

第十五条本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字或盖章之日起生效。

甲方：百好花园小区业主

代表人：＿＿＿＿＿

年月日

乙方＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿：年月日

百好花园小区物业管理及小区建设服务整改协议 第2篇

至2013年底, 湖南省电力公司 (以下简称湖南公司) 供电区域内共有各类城市居民住宅小区13284个, 居民用电客户585.35万户, 接电容量2743.65万k VA。共分为3种类型:供电设施由开发商自建、自管的专变小区;供电设施由供电企业统一建设管理、直抄到户的公变小区和供电设施由开发商自建, 供电企业已直抄到户, 尚未完成资产移交的准公变小区。其中公变小区、准公变小区小区9118个, 小区直抄户数441.95万户, 接电容量2067.66万k VA。

2010年1月~2013年12月4年期间, 湖南公司供电区域内共新建、改造4938个城市小区供电设施, 占小区总数的37.2%。新增各类用电居民户181.90万户, 接电容量998.45万k VA。4年期间“专、公、准”3类小区建设的个数分别为505/2871/1562个, 新增户数分别为17.26/109.62/55.01万户, 新增接电容量分别为63.60/715.70/219.15万k VA;户均接电容量分别为3.7/6.5/3.9k W。从平均接电容量来看, 专变小区与准公变小区平均容量偏低, 仅达到公变小区的60%左右;从实际建设投入看, 公变小区户均建设成本约为1~1.2万元, 远高于专变小区与准公变小区。专变、准公变小区“一户一表”改造还需巨大投入。

2 存在的主要问题

2.1 全省建设管理政策不统一

省内住宅小区供电设施建设管理政策不统一。自2011年以来, 长沙等6个市州已先后出台全市统一的“配套费”政策, 政府明确由供电企业负责组织新建住宅小区供电设施建设管理, 房地产开发商按物价部门标准缴纳“配套费”, 实行专户存储, 专款专用, 政府监督审计。供电企业按规定组织小区供电设施的设计、施工以及设备材料公开招投标, 定期向政府相关部门报告建设管理和经费使用情况, 接受政府监管。但省内目前仍有8个市州没有相关政策, 二者情况区别明显。出台统一建设政策的地区, 供电设施资金投入充足, 建设管理透明, 工程质量能够得到保障, 实施效果良好, 供用电安全、可靠, 社会认可度高。从全国来看, 已有20个省、直辖市陆续出台统一的住宅供电配套费政策。其中上海自2000年起就已实施, 多年来社会反响良好。省内无统一政策的地区, 部分不良房地产开发商从降低成本、追求利润考虑, 降低变压器容量配置, 采用低劣供电设施, 偷工减料、以次充好, 小区供电设施质量难以保证, 故障停电时有发生, 物业与居民之间的用电纠纷不断, 甚至物业欠电费逃离, 遗留诸多问题和矛盾, 给用户和供电企业带来巨大损失, 造成长期的不良社会影响。据不完全统计, 2012年以来, 因开发商自建住宅小区供电设施质量不合格, 引发供用电纠纷与投诉事件7起, 涉及4300余户, 影响居民约上万人。由于供电问题不能及时解决, 部分居民采取了反复上访、到政府和供电企业堵门等过激方式维权, 给当地政府造成了极大困扰, 给供电企业形象带来了很大损害。

2.2“专改公”缺乏经费来源

“专改公”是政府部门要求推进的一项利民工作。具体是指将专变模式供电改造成公变模式供电, 由供电企业统一抄收电费和进行维护管理, 对用户而言, 电价更低、供电保障更好。目前湖南省“专改公”范围实际包括现有专变小区 (4166个/143.4万户) 与准公变小区 (2298个/66.7万户) 改造, 所需资金庞大。一是分表到户所需改造资金巨大。专变小区往往住户众多、线路复杂、设备陈旧, 所需改造资金量大, 加之有的小区用电秩序混乱, 要达到公变管理模式的要求, 清理改造耗时长, 整体投资费用较高。二是房地产开发商的逐利性导致多数专变 (准公变) 住宅小区供电设施设计与建设容量、规格等达不到标准, 造成“专改公”被转嫁的改造成本巨大。三是供电设施建设成本逐年上升。随着生活水平的提高和电磁炉、电热水器等大功率电器逐步普及, 人均用电量不断攀升, 变压器、电缆等供电设施基本配置与建设成本也水涨船高。从实际已实施改造的小区来看, 专变小区需改造资金约8千元/户、准公变小区需改造资金约5千元/户, 全省估算共需约148.1亿元。各市州已出台的配套费政策中, 仅长沙等3个市州列入了2~4元/㎡的“专改公”专项费用, 按收费面积估测算, 3年来可收取的改造资金仅约4千万元, 面对如此巨额的资金缺口, 当前仅靠供电企业难以大范围推进“专改公”实施。

2.3 部分小区资产界面与维护责任不对应

部分专变小区, 虽有移交供电设施意愿, 但由于开发商或原业主投入不够, 供电设施资产质量没有达到接收标准, 供电企业无法接收。其供电设施资产产权仍属小区业主, 但实际上抄表收费、抢修维护责任由供电企业承担, 由此形成目前存在的大量准公变小区。此类小区供电维护、抢修以及抄收管理等费用, 供电企业无法纳入生产计划, 没有正常的经费来源。特别是在供电设施发生故障时, 供电企业处于“两难”境地。如果不进行抢修维护, 则用户不理解, 认为既然已经抄收到户, 住户的用电可靠性就应得到保障, 供电单位未尽到责任, 从而引发投诉;如果进行抢修维护, 则必定发生费用, 而用户并不认可这笔费用应由自己承担, 供电企业只得自行承担, 日积月累, 成本难以消化。更为难的情况是, 当供电企业为方便其他用户用电, 准备合理调配利用这部分供电设施时, 小区用户又会以资产属于自己而拒绝供电企业施工。

2.4 用户数量快速增长, 服务投入压力巨大

2010年至2013年4年间, 湖南公司供电区域增加公变或准公变小区4433个, 仅小区内用电直抄到户的居民客户数就增加165.33万户, 增长59.8%, 维护管理的用电容量增加934.84万k VA, 增长82.5%。为适应客户服务需求的快速的增长, 近年来湖南公司在营销服务、生产配网维护等资源上投入巨额资金, 如全面推广集抄、自助缴费系统、配电自动化等技术, 实施机构扁平化, 人员配置向服务一线倾斜, 但尚未全面缓解供配电设施运行维护以及用电抄收服务面临的巨大压力。近4年来, 湖南公司城市直抄居民用电户数增长情况 (见表1) , 其年增长率从2009年的5.57%, 一路攀升到2013年的21.22%, 反映出直抄用户增长速度仍在加快, 今后数年供电服务资源配置投入仍将面临极大压力。

3 应对措施

3.1 推动省政府出台全省统一的住宅小区供电建设、改造收费政策

供电企业加强与省经信委、物价部门、能监办等沟通协调, 统一思想, 组成联合工作组, 提出具体方案。一是向省政府争取出台全省统一的住宅小区供电设施建设与改造收费政策。“十二五”期间政府保障性住房建设、国企“三供一业”供电分离工作任务重、时间紧, 要求供电企业做好配套供电设施建设, 可以向省政府建议与住宅小区供电设施建设与改造工作一起通盘考虑, 有利于争取政策出台。二是与省发改委、物价深入沟通协调, 准确、客观反映历史问题与形成原因, 争取符合实际成本需要的收费标准。

3.2 严格住宅小区供电建设与接电把关

在全省统一“配套费政策”出台前, 供电企业一是向省政府建设部门争取制定统一的小区供电设施配置与投运验收技术标准, 各市 (州) 建设管理部门在新建住宅小区设计审查阶段要求供电企业参与技术审查;二是制定严格的专变供电项目审批制度, 加强事前监督, 从源头控制减少新的专变供电小区的形成;三是加强新建住宅小区供电设施建设管理, 严格供电设施验收接电把关, 提高供电设施质量, 减少移交接收的隐患;四是坚决杜绝用电抄收接手与供电设施资产接收分离的接收方式, 有效遏制准公变小区数量的进一步上升;五是精益求精做好供电企业统一建设的住宅小区供电设施建设管理, 确保工程成本透明、质量优良、供电可靠, 形成良好的示范效应。

3.3 加大服务资源投入, 不断完善供电服务