内外资房地产企业所得税政策

内外资房地产企业所得税政策（精选6篇）

内外资房地产企业所得税政策 第1篇

国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知

国税发[2003]83号

2003-07-09

为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：

一、关于开发产品销售收入确认问题

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

二、关于开发产品预售收入确认问题

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再 计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题

（一）下列行为应视同销售确认收入

1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

2、将开发产品转作经营性资产；

3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

4、以开发产品抵偿债务；

5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序

1、按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；

3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。

四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题

房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。

房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

五、关于成本和费用的扣除问题

房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。

房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。

下列项目按以下规定进行扣除：

（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前 进行扣除。

1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。

2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。

（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后，按规定的标准扣除。

（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。

六、关于本通知适用范围和执行时间问题

本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。

本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 国税发[2006]31号

2006-03-06

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：

一、关于未完工开发产品的税务处理问题

开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。

２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。

二、关于完工开发产品的税务处理问题

（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

（三）开发产品完工后，开发企业应于纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。

上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。

（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：

1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款 于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

三、关于开发产品预租收入的确认问题

开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

四、关于合作建造开发产品的税务处理问题

开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

1.开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。

五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生起，按5个纳税均摊至各的应纳税所得额。

2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。

六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题

开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题

（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

八、关于开发产品成本、费用的扣除问题

开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：

1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。

3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配 至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。

5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。

6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。

（二）下列项目按以下规定进行扣除：

1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：

（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。

（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：

（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。

（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额 应计入当期应纳税所得额。

8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税。

11．利息。按以下规定进行处理：

（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

九、关于征收管理问题

（一）开发企业在申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。

（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；

2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；

3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；

4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；

5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

十、关于适用减免税政策问题

根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。

十一、关于本通知适用范围和执行时间问题

本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。

本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。

国家税务总局

二○○六年三月六日

国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业

所得税管理问题的通知

国税发【2001】142号

2001-12-20

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局：

为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）的有关规定，现将外商投资企业和外国企业（以下简称企业）从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下：

一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：

应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税

二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发【1995】153号）的规定，预征企业所得税。

三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业实际应纳税额。

四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。

（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

（三）采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收 入的实现。

（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转帐之日，为销售收入的实现。

五、企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：

可售单位工程成本费用＝可售总成本费用÷总可售面积

可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘查设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确规定的面积。

六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。

七、企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。

企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经记提的房屋折旧，不得在售出时再作成本、费用扣除。

八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。

上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发【1999】242号）的规定执行。

九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用权作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。

十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇算。

国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营

征收所得税有关问题的通知

国税发［1995］153号

1995-08-03

根据<中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法>(以下简称税法)及其实施细则的有关规定,现将外商投资企业从事房地产开发经营缴纳所得税的有关问题通知如下：

一、关于税收待遇问题

专业从事房地产开发经营的外商投资企业,不属于税法第七条和第八条所规定的生产性外商投资企业,不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇.二、关于实际经营期起始日期的确定问题

专业从事房地产开发经营的外商投资企业,应以其首次取得房地产开发经营项目之日, 确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.三、关于预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的问题

(一)从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的,当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额,并按季预征所得税,待该项房地产产权转移,销售收入实现后,再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额,按预缴的所得税额计算应退补税额.(二)各省,自治区,直辖市和计划单列市主管税务机关可按照本条第(一)款,制定对从事房地产开发,经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定方法,并报国家税务总局备案.

内外资房地产企业所得税政策 第2篇

房地产新政下外资并购境内房地产企业的实务操作

关键词：房地产新政、股权并购、境外投资者、外商投资房地产企业、外债、股东****、对外担保内容摘要：《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》颁布以后，无论从法律规定层面还是从实践操作层面，境外投资者进入中国房地产市场的难度明显加大。本文着眼于一起在房地产新政实施之后发生的外资并购境内房地产企业的实际案例，分析并购中涉及的与外商投资房地产企业紧密相关的法律问题，并介绍我们在办案过程中所遇到的实际操作难题及相应对策，从外资并购这一侧面揭示房地产新政对外商投资房地产企业的实际影响。前言 2006年7月11日，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房【2006】171号）》（以下简称“房地产新政”），对外资进入中国境内房地产市场的途径和条件做出了严格细致的要求。房地产新政实施之前，外资进入中国境内房地产市场的途径多样，包括但不限于境外主体直接收购境内楼宇、直接投资设立外商投资房地产企业、直接收购房地产项目公司资产并运营该资产、直接收购房地产项目公司股东股权以实质控制房地产项目等等。房地产新政的出台无疑对境内房地产领域的外资准入问题加强了控制，缩紧了准入的途径，同时也提高了准入的条件。无论是从法律规范层面还是从实践操作层面，房地产新政对任何一种准入方式的影响都是广大境外投资者迫切关注并且需要通过实践加以论证的课题。近期，我们亲自经办了一起境外投资者股权并购境内房地产企业的案例（以下简称“并购案例”），切身体验了房地产新政在房地产企业并购交易中的影响力。限于篇幅关系，本文中，笔者以该并购案例为主线，就外资股权并购境内房地产企业尤其是房地产新政对其之影响做一介绍，以求对拟通过股权并购进入中国房地产市场的境外投资者有所参考。案情简介2006年底，两家内资企业B和C（B和C为关联企业）共同投资设立了一家房地产开发有限责任公司T，从事房地产开发经营业务，并以出让方式取得了位于江苏省W市的一块国有土地使用权，目前尚处于前期办理用地规划手续的阶段。境外投资企业A看中了该地块的开发潜力和商品房销售前景，决定与中方股东合作共同开发。合作的大致架构是A认购T的增资，并向T提供一笔股东****作为开发资金。为了实现其商业目的，我们为此次合作设计了以下操作方案： 首先，C将其在T的全部股份转让给B，使T变更为B系唯一股东的内资有限公司；其后，A认购T增加的注册资本，同时T变更为一家中外合作经营企业；T领取外商投资企业批准证书并办理中外合作经营企业营业执照后，A向T提供股东****，同时，T将其拥有的土地使用权抵押给A作为股东****的担保。上述操作似乎并不复杂，但是，由于房地产新政的出台，受其明文规定的限制以及其执行原则的影响，在实际经办时，我们遇到了诸多细节上的难题，不得不从众多选择中挑选出最为可行的方案，最终付诸实施。我们将此次并购交易大致划分为三个阶段，初步调查阶段、增资并购阶段及****阶段，分析各个阶段因受房地产新政影响而需要重点考虑的法律问题和操作问题，并在下文中逐一予以介绍。外商投资第一道法律防线——律师尽职调查境外投资者以并购方式进入中国房地产市场，首先需要聘请专业律师对相关情况进行尽职调查，了解被并购房地产开发项目公司、项目公司股东及项目公司项下房地产的具体情况，分析其中的法律风险，进而作为确定具体并购形式、向被并购方提出合作前提要求、商谈商业合作条件等的依据和基础。以下，笔者简要介绍律师尽职调查中通常应当涉及的主要方面。1.项目公司的基本信息基本信息主要包括项目公司的设立及存续情况、注册资本、组织形式、股东情况等等。此外，注册资本涉及到境外投资者入股金额和入股后所占比例，而组织形式和股东的多少及其性质则是在决定并购方式和交易架构时需要考虑的关键因素之一。因此，这些基本信息的真实合法和详尽确实是投资的重大前提。律师通过从有关工商登记机关调查企业登记档案并要求项目公司配合提供有关材料，作出相关法律分析。此外，作为房地产开发企业，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》等规定，项目公司应当依法取得相关房地产开发资质等级证书，依照核准的资质等级从事相应规模的房地产开发经营业务。当然，如果项目公司尚处于成立初期（如在领取营业执照后一至两年内），则通常无法取得正式的资质证书，只能取得暂定资质证书。但律师应当审核该暂定资质证书上的有关内容并通过向有关房地产登记管理部门进行调查，进而确定项目公司房地产开发资质的真实性和有效性。2.资金状况项目公司的股东是否已经实际缴足了其认购的全部出资，是控制股权并购法律风险和决定股权收购对价的重要前提之一。若原股东尚未实际缴足出资，境外投资者可以原股东实际已支付的出资额作为此次股权收购对价的考量依据。此外，若原股东存在出资不实的行为，境外投资者一旦入股成为项目公司股东之一，则有可能被追究补足出资的法律责任。因此，律师会同会计师通过审核验资报告、项目公司财务报告等文件，可以让境外投资者及时获取股权交易谈判中的重要筹码，有效避免法律风险。3.房地产状态项目公司作为一家房地产开发企业，其名下的主要甚至是唯一重大财产即是其拥有的房地产权益。项目公司已取得该房地产的权利证书、已取得有关规划、建设等政府许可，均属于项目公司及其股东必须向境外投资者明确披露并作出明确保证的事项。鉴于此部分内容涉及中国房地产法律政策非常广泛，专业性很强，境外投资者需要委派房地产专业律师全程跟进对于项目公司房地产状态的调查程序。调查内容包括但不限于土地取得方式、土地性质、土地合同、土地出让金支付情况、相关权证等等。由于所涉范围较广，此处不宜一一展开，我们仅以并购案例中所涉及的一块以出让方式取得的用于开发商品房的国有土地使用权为例做一简要介绍。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等相关法律规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让[1][1]。此外，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国招标投标法》的规定，对于必须招投标的项目没有采用招投标方式的，签订的有关合同无效。因此，项目公司应当通过招拍挂的方式取得土地使用权，并依法和土地所在地市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同。律师应当审核项目公司依法取得的有关中标通知书、土地使用权出让合同等文件，以确保项目公司取得土地使用权的合同基础的有效性。其次，项目公司必须按照出让合同的约定支付土地使用权出让金。根据有关规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。因此，项目公司应当向境外投资者或其指派律师披露土地使用权出让金的支付情况，并提供有关收款部门出具的出让金发票。之后，境外投资者应当委派律师仔细审核项目公司持有的关于房地产的相关证照，包括但不限于《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等，以确定项目公司拥有经批准的合法开发权。在并购案例中，T根据相关土地使用权出让合同共将取得三块地块的土地使用权并相继进行开发，但在境外投资者介入时，T仅取得了其中一块土地的土地使用权证，且尚未取得《建设工程施工许可证》。在综合考虑了其他实际因素后，我们向境外投资者提供一份法律分析意见，并精心设计了关于风险控制的合同条款。境外投资者听取了我们的意见后，果断决定继续进行合作。4.未履行完毕的合同审查项目公司尚未履行完毕的合同，也是律师为境外投资者需要调查的工作之一。从这些合同中，判断出项目公司需要履行什么义务，对于此次股权并购交易是否会产生实质性影响等等。5.诉讼项目公司应当向境外投资者披露所有未决诉讼，包括未执行完毕的已生效判决和尚未裁判或裁判尚未生效的案件。6.其他在决定并购交易之前需要开展的尽职调查涉及许多内容，除了以上列举的几项重要内容之外，根据实际情况，还需要调查项目公司和其关联企业之间的关联交易、项目公司与其员工之间的劳动关系、项目公司的银行帐户情况、项目公司购买商业保险和社会保险的情况、项目公司的纳税情况等等，同时还需要对项目公司进行审计，以求尽可能综合完整得评估并购的商业价值和法律风险。增资并购阶段的法律问题和实务操作完成对项目公司的尽职调查之后，在参与境外投资者与项目公司及其股东的商业谈判的同时，我们因地制宜地设计了交易架构，起草了一系列法律文件，包括但不限于合作框架协议、增资协议、中外合作经营合同、中外合作经营章程、资金监管协议、****协议、对外抵押合同等，并一一落实合同签署、交易手续办理、审批送件的操作程序。我们将针对并购案例操作过程中我们所考虑的以及实际遇到的重要法律问题，逐一做出说明与分析。1.企业形式并购案例中T经历了两次企业形式的变更，即1）在C将其在T的股份全部转让给B后，T由内资合资有限公司变更为内资一人有限责任公司；2）A认购T的增资后，T变更为中外合作经营企业。1)关于一人有限责任公司的问题若T的股东人数较多，所有股权并购相关法律文件均需要多方股东共同签署，不仅使多方主体之间的法律关系复杂化，也不利于今后A参与股东会或董事会时的表决管理。为此，根据我们的建议，T内部股东之间进行了一次股权转让，使B成为T的唯一股东。以前，中国法律并不承认只有一名股东的内资有限责任公司的存在，但在新的《中华人民共和国公司法》于2006年1月1日实施之后，中国法律明确规定允许设立一人有限责任公司。借着新公司法的东风，T在外资并购之前很快就顺利完成了股权结构调整，为A的入股清理了路线。2)外商投资房地产企业的组织形式根据中国外商投资有关法律规定，中国境内设立的外商投资企业主要有三种企业形式，即外商独资经营企业、中外合资经营企业和中外合作经营企业。从法律规定层面，目前中国法律并未对外商投资房地产企业的组织形式作出强制性要求，但是，在实践操作层面，是否存在一些限制呢？根据我们在上海市多年从事房地产法律服务的经验，自2003年起，上海市即再未批准设立过中外合作形式的房地产开发企业。中外合资经营企业和中外合作经营企业的最主要区别存在于利润分配方式上：中外合资经营企业要求中外股东严格按照各自的出资比例分配利润，而中外合作经营企业的分配方式相对较为多样，通常可以由中外各方自行约定。若严格按照出资比例予以分配利润，许多境外房地产投资者尤其是海外基金公司将不能实现其快速收回投资回报的目的。虽然仍不乏实现该目的的操作途径，但上海市的当地政策无疑封杀了顺利实现该目的一条光明大道。考虑到当地实践可能有所限制，在并购案例中的并购项目正式启动之前，我们就向江苏省和W市的有关政府部门反复确认外商投资房地产企业组织形式的问题。庆幸的是，江苏省目前尚无类似上海市的限制性要求，T已按照我们的计划成功变更为一家中外合作房地产企业。我们认为，外资进入中国房地产市场之前，尤其是在房地产新政颁布后，境外投资者的注意力不应当仅仅停留在法律规定层面，还需要紧紧联系投资目标房地产所在省市的实践操作规程，这也要求境外投资者聘任的中国律师把好这前沿性的重要一关。2.房地产新政对外商投资房地产企业投资总额的特别规定中国外商投资有关法律规定对外商投资企业投资总额与注册资本的比例有着明确的规定，但房地产新政对该比例提出了更高标准的要求：“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行”，即，投资总额在300万美元以下（含）的，其注册资本至少应占投资总额的十分之七，投资总额超过300万美元的，其注册资本至少应占投资总额的50%，其中投资总额在420万美元以下的，注册资本不得低于210万美元。A认购增资后，T的投资总额和注册资本的比例符合房地产新政的规定。3.境外投资者认购房地产企业增资的操作A认购T的增资是整个并购过程中最重要的步骤，也是对于A而言风险系数最高的环节。如何控制时间节点并防范风险，成为境外投资者尤为关注的问题，也是律师首要任务之一。1)合同签署日至注资日期间的风险控制从交易合同的签署到A实际注入增资额，需要经历政府审批通过交易合同的过程。在这个时间段内，一方面，A还不是T的股东不能直接控制T的经营管理；另一方面，A已签署了全部交易合同，一旦审批通过即行生效，A就需要承担作为T的股东的相关义务。因此，控制T在交易合同签署日到增资额注资日期间的经营变化至关重要。为此，我们在有关交易合同中设计了以下方案：首先，我们通过尽职调查尽可能将T在签署日之前的各方面情况予以调查核实，A对我们的尽职调查内容的满意作为签署合同的前提；其次，B和T对与并购相关的一切事项作出详尽披露，并在有关交易合同中对其披露内容在签署日及注资日之前的真实性作出承诺与保证，作为A注资的先决条件之一；B和T共同向A 承诺，除了其在签署日之前已向A披露的事实或经A另行书面同意的情形之外，T不会发生任何变化，如分配利润、遣散员工、签署累计超过一定金额的合同或其他对T可能产生重大影响的不利情形，该承诺作为A注资的先决条件之一。在合理合法的基础上，我们通过精心搭建先决条件架构并巧妙运用措辞技巧，A和B对注资的先决条件达成了一致，有效地消除了A的顾虑。2)境外增资额的实际进入一旦注资条件满足，A即应当履行注资义务。但问题随之而来，在T办理增资变更登记之前，A依法应当缴付的最低新增注册资本额是多少？根据《关于外国投资者并购境内企业的规定》（以下简称“并购规定”）的有关规定，外国投资者认购境内公司增资，有限责任公司的股东应当在公司申请外商投资企业营业执照时缴付不低于20%的新增注册资本。但是，房地产新政要求境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业的，须以自有资金一次性支付全部转让金。结合两个规定的内容，我们在和A商讨注资计划时即指出应当在T变更登记为外商投资企业之前一次性注入全部认缴的新增注册资本。果然，在我们进一步向W市有关部门确认时，得到了肯定的答复。紧接着，另一个现实问题摆在我们面前——T在A注资时仍系一家内资企业，没有外汇帐户，如何接纳A注入的外汇资金？房地产新政出台之前，根据国家外汇管理局《关于完善外商直接投资外汇管理工作有关问题的通知》及相关操作规程，在外商投资企业设立之前，可以境外投资者的名义开立临时性的专用外汇帐户，该帐户内的资金可以依法办理验资手续。但是，房地产新政要求外资进入中国房地产市场应遵循“商业存在”原则，即外商投资企业设立之前外资原则上不得进入房地产市场。随着房地产新政的出台，开立存放外商投资房地产企业前期资金的临时性专用外汇帐户在操作上存在很大困难。上海市目前已无法开立此类帐户，在W市也存在着同样的问题。我们立即赶赴W市，和当地外汇管理部门和外资审批部门共同商讨关于解决这个由于政策与实践脱节而产生的迫在眉睫的问题的方案。最终，当地政府同意T在取得有关外资审批部门的批复之后、领取外商投资企业营业执照之前即可开立外汇帐户。4.股权收购房地产企业审批环节的特别要求随着并购规定的出台，中国政府对中国境内并购项目的审批流程日趋完善与严格，并购当事人需要填写一份由商务部统一制定的需报送文件的目录清单，若存在清单中列明但未提交的文件，则当事人需要出具书面的说明。实践中，境外投资者以股权并购方式进入境内房地产市场的审批程序和外资并购普通行业企业的审批程序并无实质差别，我们以下重点介绍在办理并购案例过程中遇到的一些细节问题。1)关于评估股权价值的问题根据并购规定，并购当事人应以资产评估机构对拟转让的股权价值或拟出售资产的评估结果作为确定交易价格的依据。然而，就并购案例而言，T刚刚成立不久即按照其原有注册资本的相应比例增资，且A全部以货币形式认购新增的注册资本，我们认为并不存在需要评估的问题。我们就此向江苏省W市的有关审批部门进行解释，最终取得了该部门的认同，从而为并购案例的当事人省去了一笔金额不菲的评估费用。当然，此次成功系基于并购案例的特别情形，拟进行并购交易的当事人均应当事先向相关部门确认评估的必要性，以免耽误交易的进程。2)关于境外投资者资信证明的问题房地产新政明确指出对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行并购活动，因此，境外投资者资信证明也是并购审批中必须提交的材料之一。但是，在房地产新政出台后我们在上海办理的另一个外商投资房地产企业设立项目中，境外投资者被要求对其资信证明办理公证及认证。我们认为，首先，中国法律没有明确规定资信证明必须经公证认证；其次，资信证明是由银行对客户的实际存款情况作出的证明文件，从保密性上或从实际操作上，公证或认证机关都不可能对每笔存款的真实性或合法性予以核对；此外，境外公证机关和银行金融机构均属于同一级别的专业机构，任一机构都无权对另一机构出具的文件予以审查。面对这种难以完成的要求，我们向要求机关提出了书面说明，从法律层面和操作层面充分解释了我们的难处和国际操作惯例，最终说服了要求机关。当然，在并购案例中，A的资信证明并未被要求办理公证或认证。3)临时性批准证书和临时性营业执照房地产新政提出了临时性批准证书和临时性营业执照的新概念，即依法批准设立的外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关先颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，待付清土地使用权出让金后并取得《国有土地使用证》后再换发正式的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。并购案例中，由于T和土地管理部门签署的国有土地使用权出让合同项下包含了三块土地（分期交付）及其出让金（分期支付），增资并购时仅付清了部分出让金并取得了其中一块土地的国有土地使用证，因此，T变更为中外合作经营企业时仅取得一年期的批准证书和营业执照。股东****和对外担保的政策与实务T取得外商投资企业批准证书和营业执照之后，并购交易应当已经完成，但是，作为并购合作的条件之一，A有义务向T发放且T也有义务向A举借一笔近2亿人民币的等值美元****，以资助T的开发建设。1.房地产新政对房地产企业股东****的特别要求并购案例中，T从A取得****的行为，属于T作为外商投资企业举借外债的行为。根据《境内机构借用国际商业****管理办法》、《外债管理暂行办法》及相关规定，A和T签署的股东****合同应当到有关外汇管理部门办理外债登记手续，经登记后合同方能生效。T举借****用于建设项目开发，根据其用途通常只能举借中长期外债，即****期限超过1年。此外，中国法律对外债额度有明确的规定，中长期外债累计发生额和短期外债余额之和应当在投资总额和注册资本之间的差额以内（以下简称“投注差”）。若外商投资企业的注册资本尚未全额实缴到位的，其投注差如何确定，法律未予明确规定。实践中存在这样一种做法，即该企业实际可以举借的外债额度，以其总投注差按照已缴注册资本和总注册资本的比例予以确定。但是，房地产新政对于外商投资房地产企业有着特别的规定：外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外****，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。2.对外担保的实务操作要求债务人或第三人为债权人提供担保，不失为保障债权回收安全性的最好措施之一。中国法律下，担保的形式主要有保证、抵押、质押（包括动产质押和权利质押）、留置和定金。在对外担保[2][2]的情形下，中国法律明确禁止采用留置和定金的形式，同时对于对外保证、对外抵押和对外质押也规定了一些附加条件。在并购案例中，A为了降低股东****的风险，要求T向其提供对外担保，并曾提出三种方案，分别是：1）B作为保证人向A作出保证；2）B以其在T的股权作为对股东****的质押担保；3）T将其拥有的国有土地使用权抵押给A作为担保。为了实现A的目的，我们从法律规定和实际操作上充分分析了三种方案的可行性，最终选择了采取对外抵押的方式进行操作。1)对外保证根据《境内机构对外担保管理办法》及其实施细则的有关规定，保证人为非金融企业法人的，其对外担保余额不得超过其净资产的50%，并不得超过其上年外汇收入，此外，内资企业只能为其直属子公司或者其参股企业中中方投资比例部分对外债务提供对外担保。也就是说，B作为一家内资企业只能按照其在T的出资比例为部分股东****提供对外担保，更何况B实际上并没有什么外汇收入。这样，B为股东****提供对外保证的方案，存在法律上的障碍。2)对外质押关于采用股权对外质押的方案，由于有关法律作出了和对外保证相同的规定，同样无法实现。3)对外抵押当我们因为法律限制而排除了对外保证和对外质押的可行性后，只剩下最后一个对外担保形式了——和房地产新政息息相关的土地使用权对外抵押。能够行得通吗？法律允许抵押人将其依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物办理对外抵押，但所担保的债权不得超出其抵押物的价值，此外，抵押人以自身财产为自身债务对外抵押，无需得到外汇局的事前批准，但须到外汇局办理对外担保登记手续并应当到相应部门办理抵押物登记。由此可见，将T拥有的国有土地使用权对外抵押不存在法律上的障碍，但我们担心的是，在房地产新政实施之后，W市的土地抵押管理部门是否允许办理土地对外抵押的登记手续。经过我们和当地政府的多次沟通，相互交流意见，对外抵押的方案终于得到批准，也成为在房地产新政出台之后W市受理的第一宗国有土地使用权对外抵押案件。结语房地产新政已经对包括并购方式在内的外资准入形式产生了实际影响，有关房地产管理部门、外资审批部门和外汇管理部门等均已相应地缩紧了操作口径。当然，房地产新政并未封锁外资进入中国房地产领域的大门，仍不乏准入的种种有效途径。并购案例的成功即说明在房地产新政下，符合条件的境外投资者仍然能够从事房地产投资活动，但必须时刻关注操作细节以保障交易的顺利。此外，我们也在房地产新政出台之后协助多家境外投资者以不同投资形式成功进入了中国房地产市场。诚然，房地产新政刚出台不久，其本身还存在需要通过实践予以验证进而得以改善的过程，必须得以有效并合理地予以执行方能显现其调节功能。在当前的实践中，各地对于房地产新政的理解与执行尺度不尽相同，也在一定程度上加大了外资准入可行性的不确定性。这无疑增加了投资者的投资风险和成本，但也同时要求我们作为法律服务者密切关注和准确把握法律动态以及实践操作，为广大投资者提供预测风险、防范风险和控制风险的专业法律服务。谨希望高素质律师服务团队提供的专业法律服务能够在房地产新政的大环境下，成为外资准入时境外投资者的一盏导航明灯。

内外资房地产企业所得税政策 第3篇

近些年来, 我国房地产领域利用外资的规模与范围越来越大。但同时, 也存在着很多房地产领域外资流入管理政策不足问题, 所以, 加强我国房地产领域外资流入的监督和管理, 并防范一些未然的风险, 成为了使我国房地产领域在市场中健康、顺利、和谐发展的必然要求。

当前, 我国房地产开发过程中的外资主要有四种投资方式, 分别为:外商的直接投资方式、非居民小机构和个人投资的方式、外资房地产基金的方式和外债的方式。这些资金根据不同的途径进入我国房地产领域的市场后, 由于她们与我国完全不同的运行方式, 因此对我国的房地产领域市场产生了很大的影响。这些影响主要包括三个方面。第一, 外资流入使我国的房地产事业得到了很大的发展, 规模也变得越来越大。第二, 外资的流入使我国的房地产事业受到了极大的冲击, 更加剧了房地产市场的竞争。第三, 大量的外资流入使我国房地产市场处于败落状态, 导致了房地产金融风险的出现。

本文通过对我国房地产领域外资的现状和影响的阐述, 深入地分析和研究了我国现阶段的有关外资的政策, 并根据国外房地产市场的外资管理经验, 从交易、融资等方面, 提出了一些应对外资流入的管理政策, 使我国房地产事业能够健康地发展。

二、我国房地产事业的发展阶段

第一个阶段, 从1985年到1992年, 是我国房地产事业的起步阶段。1980年初, 由于我国开始进行了居民住房制度的改革, 因此使得我国的房地产市场开始逐步地迈开了脚步。一些外资企业最先发现我国存在的巨大住房市场和非常有利的潜在商机, 主要存在的特点是投资的量小并且波动性很大。在此期间, 外商投资已经占我国总体房地产投资的20%到30%左右。

第二阶段, 从1993年到1996年, 为房地产领域外资流入的高潮阶段。从1993年开始, 外商房地产投资开始大幅度增长, 大概达到了1992年的2.5倍左右。到1994为止, 房地产外资的流入已经达到了前所未有的高度, 外资投资已经占据了当时我国房地产投资总资产的26.3%, 虽然1955年和1956年略有下降, 但仍然占据着很大的比例。

第三阶段, 从1997年到2003年, 为房地产领域外资流入止步不前阶段。从1997年开始, 因为我国实行了一些财政政策和货币政策, 外加上东南亚金融危机的影响, 使得我国在房地产市场商品销售行业上并不理想, 为了有效地将需求缩少, 许多外商房地产投资开始移出中国, 使得外资流入明显下降。1988年以后, 外资流入稍微有所回升, 而直到2005年开始, 外商投资已经基本稳定。

第四阶段, 从2003年以后开始, 为我国房地产事业的新发展阶段。自从2003年以后, 随着我国房地产事业政策的有所改善和发展, 使得一些外资开始又对我国的房地产事业充满了信心, 随着这些投资商信心的逐步上升, 投资的面额也在不断地增长。2005年后, 虽然数额有所下降, 但仍维持在较高的水平上。与此同时, 伴随着国家一系列对房地产改革政策的提出, 我国房地产事业的市场外资流入开始有了新的转机, 也增添了新的特点:

(1) 这些房地产的外商投资不仅仅开始投资房地产事业, 他们更把目光从住宅物业开始转到了对工业、商业等非住宅物业的投资上, 投资的对象有甲级办公楼、优质公寓、星级酒店、商业和工业等产业项目。

(2) 这些房地产投资商不单单只涉及房地产的开发投资问题他们不断地深入到了更核心的位置, 如:物业管理、中介服务以及金融投资等各方面业务。近些年来, 房地产外资投资商已经开始全面地进入了房地产的开发、设计、经营等方面。

(3) 房地产领域的外商投资已经成为了社会发展的主流, 并且在将来的国家和社会的发展与进步中占有越来越重要的地位。

(4) 随着这些外企投资商的不断涌入, 使得一线城市的外资市场已经接近了饱和程度, 然而二线城市的外资发展还拥有巨大的空间, 所以, 外商房地产投资市场的范围正不断地开始向二线城市蔓延。

三、我国房地产领域外资流入的渠道

1、外资直接投资中国房地产开发。

外资直接投资中国房地产开发的方式还可以分为两类, 即外资直接在我国设立独立的房地产开发企业和外资收购国内的房地产开发企业股份来介入中国房地产市场。随着外资投资商在中国建立房地产企业数量的不断增加, 使得我国房地产领域的外资流入也越来越迅速。随着人们生活水平的日益提高, 我国城市化的进程更加快速, 很多城市开始进行拆迁、重新建造, 这样就使得房地产投资变得越来越普遍, 也使得房地产规模不断地扩大, 房地产的外资总额保持着逐年递增的发展趋势。

2、非居民购房和个人投资。

非居民购房和个人投资房地产主要以自购和包销两种买入房产的方式。从2002年开始, 我国取消了一些房地产销售政策, 即内销房和外销房不再区别对待, 这样就对非居民购买楼房和个人购买楼房少了很多限制, 使非居民购买国内的房产变得更加方便。但2006年以后, 国家开始限制了非居民在国内购买房产的主要用途, 很多外资直接购买国内房地产并拥有多处国内房地产的行为被严格的禁止, 只有那些符合规定条件的非居民、境外机构和个人才能在国内有购买房产、处理房产的自由。

3、中国房地产企业借入外债。

在2007年以前, 我国并没有限制房地产外资企业借用外债的政策, 借入外债成为了外资流入国内房地产领域的重要途径, 但从2007开始, 由于我国颁布了新的房地产外债政策后, 这种通过外债使得外资流入我国房地产领域的现象也变得越来越少。

四、我国房地产外资流入的管理政策

1、加强相关部门对房地产领域外资流入的监管力度。

相关部门一定要加强外资流入房地产领域的监管力度, 可以从以下几方面着手。首先, 通过对外商投资房地产企业的经营、管理范围进行统一的规定, 以解决相关部门对外商投资房地产开发的领域和经营范围把握不准的问题。其次, 一定要加强对房地产有关联的行业的设立和资金结汇的监管。要严禁房地产行业和其它相关企业之间进行借贷行为的出现。最后, 在先前的基础上要健全外资流入我国房地产领域市场以及一级、二级交易领域市场的全面统计和监管系统。

2、寻求我国房地产领域外资流入的规模管理政策。

相关部门要适当、合理地设置我国房地产领域外资流入的指标, 要对通过外资直接投资、非居民购房和外资等各种渠道进入我国房地产市场的行为进行分析, 掌握房地产领域外资流入的综合水平, 超过指标就要按照规模管理模式进行执行。相关的监管部门要合理地调整房地产外资投入的总规模, 来减小我国房地产领域外资流入的风险。

3、对具有风险的外资流入国内房地产市场进行控制。

相关部门要根据经营的种类和范围, 对房地产领域的外资流入进行划分, 可以建立一些咨询辅导中心, 开展市场评估活动, 并对各种房地产领域外资流入的违规或违法行为进行严格的监管和打击。

4、对外资流入我国房地产市场进行结构的管理和优化。

我国要调整外资流入的利用思路, 最终还是要把最主要的目光放在如何快速、有效地提高经济发展的问题上来, 通过提高外资的质量和利用来促进经济的发展。相关部门要不断地加大宣传和指导的力度, 对各种外商投资的高科技产业、先进的制造业、环保产业、全自动产业等进行支持和鼓励, 使我国房地产领域外资流入在我国的技术创新、教育改革、经济发展等有利的方面发挥出积极、巨大的作用。另外, 还要建立外资流入的质量评测系统, 根据各种质量评测系统中的规范、标准对我国房地产领域的外资流入进行严格的监察、分析、评测。

五、结束语

自从我国加入WTO开始, 我国的经济得到了迅速的发展, 并逐渐地开始与国际进行接轨已是大势所趋, 我国的房地产业和越来越多的其他产业也将变得更加市场化和全球化。因为我国的改革开放刚刚进入正轨, 在市场经济体制方面还不够健全, 在未来的房地产市场的管理体制方面还有待提高, 这就要求我们国家要针对各种出现的问题, 并借鉴国外先进的管理政策, 把眼光放在长期、可持续的发展上, 制定出更多符合我国国情的相关政策和制度来促进我国房地产事业的快速发展, 最终推动整个国民经济的更快、更好的发展。

参考文献

[1]李瑞.我国房地产领域外资流入管理政策问题探析[J].金融发展研究, 2011, 7 (12) :65-67.

[2]刘方舟, 彭迪云.人民币汇率和房地产价格的关联效应初探[J].科技广场, 2012, 1 (6) :39-41.

[3]郑军.外资流入与我国房地产价格关系的实证研究[J].现代经济 (现代物业中旬刊) , 2009, 15 (6) :182-184.

国内外房地产企业融资现状分析 第4篇

摘要:近年来,房地产企业融资难的矛盾凸现,也显露出由于国内房地产融资渠道发展缓慢,房地产行业快速扩张与资金有效持续供给的矛盾在紧缩的大背景下限制了绝大多数房地产企业的发展甚至生存空间。

关键词:融资渠道;融资结构;政策环境;改革走向

改革开放以来,房地产行业的蓬勃发展,成为了中国经济增长的重要推动力,而中国房地产目前最为紧要的议题,主要集中在如何拓宽房地产融资渠道,创新房地产融资方式,总结我国实际操作中的融资渠道分为以下几类。

一、银行贷款

目前,银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。

二、上市融资

据统计,目前中国拥有5万多家房地产企业,这其中有100余家在A股市场上市。截至2007年底,沪深房地产上市公司总资产均值已由2005年的26.40亿元上升至58.21亿元,内地在港上市公司总资产均值达236.37亿元。在境外上市房地产企业总体规模较小,2007年总资产均值为35.87亿元

三、债券融资

房地产债券融资就是房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。目前有两种概念,一种是资产负债表内的企业债券,另一种是资产负债表外的房地产项目债券。我国房地产债券融资额十分有限。根据我国《公司法》和《企业债券管理条例》,对发行债券公司的条件、额度和审批等方面都有严格的规定。因此我国能发行债券的房地产企业屈指可数。

四、房地产投资信托——REITs

房地产投资信托基金(以下简称REITs,是Real Estate Investment Trusts的缩写)是指通过发行基金受益凭证募集资金,交由专业投资管理机构运作,基金资产专门投资于房地产产业或项目,以获取投资收益和实现资本增值的一种基金形态。

自2003年,我国第一个准REITs——欧尚信托诞生后,REITs在我国发展速度较快。目前,我国的REITs主要有三种形式:一是通过信托公司推出REITs的雏形产品。二是产权回报式投资合同。三是通过海外基金发放REITs。

五、海外房产基金

近年来海外房地产投资基金进入中国市场比较著名的案例有:新加坡政府投资公司(GIC Real Estate)与首创置业合作,成为首创置业第二大股东;摩根斯坦利(Morgan Stanley)房地产基金与上海复地合作;荷兰的ING与首创合作;2005年8月26日,软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议,软银亚洲和凯雷分别投资了3500万美元和1000万美元,分别占有顺驰(中国)不动产网络集团15%和7.5%的股份。

除上述主要融资渠道外,其它还包括开发商贴息委托贷款、租赁融资、房地产典当融资等方式。

1.国内房地产企业融资结构

在房地产资金来源方面,贷款、债券、外资、自筹资金和其他资金共同构成了目前我国房地产企业的融资来源。目前来源于银行的资金往往占到房地产资金的70%以上,有些企业甚至达到90%,很多中小房地产企业运作的自有资金往往仅占到总资金比重的10%,有的甚至只有5%。

2008年2月房地产资金来源5653.14亿元。其中,国内贷款1536.39亿元,占总资金来源的27.18%,国内贷款同比增长36.9%,与07年同期相比增加1个百分点。利用外资46.04亿元,占总量的0.81%,同比下降41.2%,与07年同期相比下降1个百分点,自2007年开始房地产利用外资一直呈下降态势。

在资金紧缩的情况下,将迫使房地产企业的融资渠道创新,同时银行也会在资金运作方面有所改变。

2.国内房地产企业融资面临的政策环境

2007年国家针对房地产行业出台的主要法律法规达十多项。一般地,行政方面的政策见效快;经济方面的政策作用大,但需要时间才能完全显效;而法律方面的政策则需要立法程序的配合。

随着房地产行业的迅速发展,房地产金融政策也在不断调整之中。作为资金密集型的政策敏感性行业,房地产金融政策的调整对房地产企业的发展具有重要影响。为了分散银行风险及抑制房价的过快增长,政府采取了多种金融手段。主要分为三个方面:第一是加强房地产贷款的风险管理,提高贷款门槛;第二是控制房地产信贷规模;第三是提高个人住房按揭贷款门槛。

3.国内房地产企业融资渠道改革走向

海外投资者出于对我国人民币升值的预期和对中国前景的乐观态度,促使了海外REITs大举挺进中国。目前,中国房地产市场是全球REITs最为关注的市场,也是竞争最厉害的市场,仅2005年1-4月,海外REITs在北京的投资总额就高达5.1亿美元。大量海外基金与中国房地产企业合作发行REITs,将有助于我国本土企业熟悉REITs相关的流程,提高专业的经营管理水平。

我国融资渠道单一,融资机构较少,主要靠商业银行进行融资。但目前,我国还无法通过扩展金融机构来扩大融资渠道,其主要原因是:我国目前的金融监管体系还存在着若干缺陷,金融方面的高级管理人才还比较稀缺。另外,我国保险机构的经营管理水平还十分有限,政府为了防范可能出现的金融危险和社会动荡,出于对广大人民负责的谨慎态度,在法律上禁止保险基金参与股票投资等投资活动。通过以上的分析可以得出通过扩大融资机构来实现融资渠道的多样化的方式对我国目前的国情来说是不现实的,因此,我们只有从金融工具的创新来实现融资渠道多样化。

参考文献:

[1]戴中伟:房地产行业现行管理制度概述[J].管理观察,2008,(06).

[2]冯套柱 孟亚宁:房地产投资风险评价研究[J]. 沈阳工业学院学报, 2005,(01).

[3]国家统计局:中国统计年鉴(2003-2005年)[M].北京:中国统计出版社,2005.

[4]韩振芳 刘 源:房地产投资风险的概率度量与分析[J]. 商场现代化, 2006,(29).

内外资房地产企业所得税政策 第5篇

索引号：***-2011-04-0076

产生日期：2011-12-30 来源：

纳税指南宣传专刊

第12期（总第30期）

杭州市国家税务局纳税指南编委会编

2011年6月13日

编者按：国税机关对房地产企业开展的纳税评估中，发现不少房地产企业由于不熟悉企业所得税政策业务，税收遵从上出现了这样那样的问题，本期特选取较有代表性的问题进行解答。

房地产企业所得税政策业务问题解答

问：根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）的规定，房地产开发产品交付使用即认定为完工产品，就要确认收入，结转成本，进行所得税的清缴。有的企业只有部分开发产品交付使用，并且小区配套工程、绿化工程等还没有开工建设，这种状况是否可以暂缓结算？

答：不可以。《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当应纳税所得额。

该规定与《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定的关于完工产品确认的三个条件：“

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案

（二）开发产品已开始投入使用

（三）开发产品已取得了初始产权证明”并不矛盾。开发产品只要办理入住手续，不管是否实际竣工备案，即只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工）应纳税所得额。

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

因此，产品已经交付入住就说明开发产品已经完工，具备结算计税成本的条件，应当根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定调整完工产品的应纳税所得额。

问：房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，如何预缴季度企业所得税？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

3、开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

问：在实务操作中，经常有房地产开发企业利用地下基础设施形成的地下车库，销售许可证上为不可售面积，无产权成本，是否可以分摊到可售面积中？在企业所得税方面是如何处理的？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，从事房地产开发经营业务的企业利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，项目营销设施建造费属于开发间接费。应按成本对象，区分开发产品是否已完工，对上述所发生费用进行归集分配，按可售面积计算单位工程成本并据此结转扣除已销开发产品的计税成本。

问：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，在计算出预计毛利额、计入当期应纳税所得额时，能否扣除企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税？若能扣除，在哪个环节扣除？是在计算毛利额前，还是直接扣减当期应纳税所得额？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额，计入当期应该纳税所得额。同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可以扣除当期发生的期间费用、营业税、土地增值税等。

问：房地产开发企业将所开发产品用做抵偿债务，企业所得税应如何处理？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

问：有些开发产品未出售而是由房地产企业直接出租，是否要作视同销售？

答：房地产企业的开发产品尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前直接出租的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入实现，出售时再按销售开发产品确认销售收入实现。

问：在房地产产品未售罄的情况下，怎样分摊计税成本？

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

调控政策加速房地产企业并购重组 第6篇

作者: 程彩清 日期： 2011-07-28

2011年，房地产调控再次“亮剑”。先是加息重压袭来，进一步收紧银根。再是“限购令”重靴落地，“新国八条”在房价上涨过快的大中城市细则出台。还有房产税“敲山震虎”，已经箭在弦上，牵动着地产市场的神经。多从政策挤压之下，不少势单力薄的中小房地产企业出现了“钱荒”，不得不等人并购或贱卖资产。

房企抱团取暖5个月并购案超50宗

2010年9月29日，多部委出台巩固房地产市场调控成果措施，规定暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010年11月3月，住建部等部门下发通知，规定公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%.禁用公积金贷款投机性购房。2011年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%.之后，央行2011年内连续6次上调存款准备金率，3次加息，信贷市场连续收紧。

新国八条及后续政策犹如肃杀的秋风，让房企资金链开始变黄，为了过冬，房企纷纷抱团取暖，统计显示，2011年前5个月出现超50宗房企并购案，项目和土地是并购主要风向。专家说，如果调控继续严厉，销售不畅，今年年底房企并购将“滚滚来”。

据南方都市报的不完全统计，4月和5月两个月，房企之间土地、项目及股权转让等拟并购和收购案例超过20宗，涉及万科地产、恒大地产、SO H O中国、奥园地产、嘉德置地、渝开发等房企。实际上，房企并购数据在今年第一季度就已经相当惹眼。根据清科研究中心的数据，2011年第一季度，房地产行业并购居首位，共完成32起并购案例，占比14.1%，超过2009年全年的并购案例数。也就是说，今年5个月就出现了超50宗并购案例。

在货币和市场环境不断从紧的背景下，近期房地产开发企业间的土地、项目以及股权转让案例频繁发生，尤其是对中小房企的兼并收购呈现出加剧的趋势。但业内人士也认为，目前形势并没有危及到开发本身，因而房企整体的并购还未开启大幕。现在以项目和地块收购为主的并购模式属于正常范围内的交易，卖项目或土地的公司寻求套现，而接手方收购项目作为储备。当资金状况更为紧张，房企的整体并购就会出现，资金越紧持续越长，并购出现越多，数量越大。如果成交量持续下降，今年年底可能会出现并购潮。

地产大鳄趁机吞下缺钱的中小企业

房企资金来源主要有股东原始资本金投入、银行贷款、卖房销售收入、IPO或股票增发、信托贷款、发债、私募股权投资基金等。目前这些融资途径已经被一一封堵。在“真差钱”的大环境下，资金实力薄弱、融资无门的中小房企濒临被吞并的危险境地，而像万科这样的已在全国广泛布局、现金流和土地储备充裕的“财大气粗”的大型房地产公司则择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，将境遇拮据的小企业卷入麾下。

数据显示，2010年中国房地产市场并购案例共发生近90起，其中万科一年内收购24家公司，平均每半个月收购一家，金地也收购了13家公司，收购金额达4.73亿元。进入2011年后，并购案例进一步增多。

据业内人士的透露，对房地产行业的开发贷款，所有商业银行都已经收紧，但是在银行内部对不同的企业有所区别，对优质企业的融资需求会相对宽松，部分央企和国企均在优质企业行列。

除了央企和国企，部分的民营企业资金状况也相对乐观，其中，以开发商业地产见长的SOHO中国最为典型。截至6月，SOHO中国的现金超过了180亿元。6月23日，SOHO中国与汇丰、渣打等十家银行签署了最多相当于6.05亿美元的3年期可转让贷款融资。在整体行业负债率超过60%的背景下，SOHO中国充裕的现金，无疑成为市场焦点。

据SOHO中国的董事长潘石屹介绍，今年SOHO中国计划用于收购的资金达150亿元。从今年4月以来，SOHO中国已经斥资88.04亿元在上海相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块等四个项目。虽然在CBD土地争夺战中，SOHO中国败北，但潘石屹表示，这并不影响SOHO中国在下半年的收购计划。

除了万科等龙头房企今年有进一步的并购意向外，海尔地产集团近日也表示，海尔地产也正在全国范围内寻找适合收购的优质项目。他透露，目前海尔正在洽谈的北京几个地产项目，分别位于海淀区、房山区和通州区，预计收购金额在10亿元左右，产品涉及住宅和写字楼等多种业态。

上半年房地产市场呈现六大特点

7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施（下称“新国五条”），着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。世联地产研究认为，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。

2011年上半年我国房地产市场呈现六大特点。

第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。

第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。2011年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。从开发商销售业绩来看，由于今年上半年推盘策略不同，导致其全年目标完成率有较大差异。在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、恒大、绿城、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利香港等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。

第三，房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市（即二线城市）销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点。地级城市（即三线城市）销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。

第四，房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。世联地产调查数据显示，今年2季度表示限贷和限购政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，比1季度分别略微下降0.5和0.8个百分点。受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。“新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。世联地产调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。我们认为保障房开工不足是导致2季度购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考GDP或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认

为该政策能够起到平抑房价的作用。因而，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。

第五，房地产开发企业市场集中度明显提升。数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2010年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、中海、恒大、保利、碧桂园、雅居乐、华润、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。

第六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年CPI维持高位且GDP明显回落（即滞胀现象）的疑虑已基本消除。目前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模（1129亿元人民币）、海外发债融资（561亿元人民币）均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年时的水平。

下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。

专业测评认为内地房地产市场并购加剧

由中国房地产研究会、中国房地产协会与中国房地产测评中心联合发布的《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》（下称《报告》）显示，在2009年房企IPO融资总额为302亿，但进入2010年，这一数字却为零，融资紧张程度可见一斑，加之2011年的调控大环境，整个房地产行业的市场集中度会进一步提高，2011年市场优胜劣汰的淘汰机制将加速运行。

由于房地产市场整体客户量减少，《报告》认为2011年将出现全国六万余家房地产企业竞相追逐有限客户的局面，这也造成了竞争白热化，使得部分房企面临严峻考验。而“融资能力”将是这一次市场进行的“压力测试”之关键指标。

经《报告》统计，2010年百强房企实现股权融资112亿，较2009年的463亿大幅缩减，而债券融资额为618亿，较2009年的373亿明显增加。2010年信托融资大幅增长，从不到50亿增长到194亿，其中百强企业占据了130亿。

之所以出现这种情况，是因为2010年4月下发的“国十条”明确规定对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。