新版审核物业管理服务企业应关注的重点

新版审核物业管理服务企业应关注的重点（精选7篇）

新版审核物业管理服务企业应关注的重点 第1篇

审核物业管理服务企业应关注的重点

曺榆生 焦晓尘

本文章介绍了物业管理服务的特点、过程、管理服务和关键质量活动及审核要点。物业管理服务的特点：

1、公共性和综合性

物业管理服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。由于物业管理服务重点是物业的共用部位和共用设施设备。而物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所拥有，而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有，这就使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。

从物业管理服务合同的内容来看，物业管理服务企业与业主约定的物业管理服务事项具有综合性，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理服务区域内实施多功能全方位的统一管理（保安、保洁、维修、绿化和车辆管理），营造一个安全、优美

2、物业管理服务受益主体的广泛性和差异性

物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业管理服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。物业管理服务合同中服务内容、服务标准、服务提供标准、服务期限，双方当事人的权利和义务、违约责任等约定，必须是全体业主的合意。但对于业主群体来讲，很难实现所有业主认识完全一致，总会有部分业主或个别业主持有异议。

3、物业管理服务的即时性和无形性

物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，这就使得物业管理服务企业必须随时满足业主客观上存在的物业管理服务需求。

服务产品具有无形性特征源，物业管理服务也是无形性，使得作为物业管理服务消费者的业主，难以像有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在。

4、物业管理服务的持续性和长期性

与一般合同标的不同，物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程。

物业服务合同的期限一般较长，这对保持物业服务质量的稳定，改善客户关系较有利，同时也要求物业服务企业必须长时间接受客户的监管和考验。

物业管理服务的过程：

1、制定物业服务管理服务总体设计（可行性研究）、服务标准和服务提供标准设计、服务方案和服务计划设计；

2、签订物业服务合同；

3、对楼宇及设施验收接管；

4、办理入住手续（水、电、气、暖）和住户信息资料登记；

5、保安治安、保洁、绿化、维修、车辆、消防管理服务；

6、客户特定要求服务；

7、物业收费；

8、满意度调查及问题处理。

物业管理服务和关键质量活动及审核要点：

1、基础管理控制

1)楼宇设备验收资料、房产清单、平面图、市政设施管网（线）图、消防设备布置图、临建批准手续；查验收资料、清单、图、手续，是否齐全、完整、有效。

2)营业执照、物业资质证书、物业服务协议书（合同）、分包方法律许可手续和协议；查验收执照、证书、协议书、手续，是否齐全、完整、有效。

3)物业管理服务建立健全各项管理制度、各岗位工作标准、各级各类人员的岗位职责、工作程序、考核办法、考核记录及具体落实措施；现场抽查各项管理制度（房屋、设备维修、供水、供暖、电梯、消防、收费、保安、保洁、车辆管理、回访、档案）、各岗位工作标准、岗位职责、考核办法、考核记录，现场查看制度、标准、职责的有效性和落实情况。

4)物业管理岗位证书及各类专业人员的上岗证书（电梯工、电工、司机、会计、食堂）；抽查人员清册和现场持证上岗、岗位证书有效性，查现场人员是否佩戴胸牌（唯一性标识，可追溯）。

5)物业管理应使用计算机（计算机查询资料包括房屋、设备的基数、各户档案、物业费收支情况）、智能化设备（对讲、监控）等现代化管理手段提高物业管理服务效率；现场观察计算机和智能化设备使用情况，开机抽查有关资料。

6)

物业管理费收费标准，每半年公开一次收支情况，要求在明显位置公布；现场了解收费标准，查看公布栏。

7)物业管理资料齐全分类成册，包括住户档案、房屋设备清册、居住小区情况表、、物业费收支记录、设备检修、运行记录、值班记录；现场抽查各项记录。

8)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人保修、求助、建议；查值班表、值班记录、来电接待记录及处理记录。

9)回访制度，定期征求意见，及时处理业主和用户意见、投诉，满意度调查及达业主要求；查回访记录、征询意见收集记录、满意度调查及评价记录、整改记录。

2、关键质量活动保安控制 1)物业基本实行封闭式管理；现场观察是否实施封闭管理，各个入口是否有保安人员值守。

2)物业应设有专业保安队伍，实行24小时值班和巡逻制度，保安人员熟悉物业现场情况，文明执勤、训练有素、语言规范、坚持值守；查物业是否设有专业保安队伍，保安管理过程，是否包括执勤、站岗、巡逻、防火防盗、火灾及治安事件处理，现场查实行24小时值班记录，交班记录，保安人员名单，岗位分工、排班记录、巡逻路线图、巡逻频次、巡逻部位、巡逻人员及巡逻记录、保安人员培训和考核记录，查各种突发事件处理预案（火灾、治安、偷盗、抢劫、打架滋事）适用性、有效性。

3)消防控制中心24小时值班，消防监控报警系统完好有效运行；现场抽查消防控制室值班情况和记录，查排班表，是否按排班表值班。

4)消防设施设备设施齐全、完好无损，可随时启用，消防通道畅通无阻，并制定消防应急预案；现场查消防器材及标志是否完好有效，消防设备分布图及档案，消防设备维修保养记录，现场观察消防通道是否畅通，消防人员名单及培训记录、消防应急预案和消防演练记录，安全疏散通道、疏散标识或示意图是否在醒目位置明示。

5)结合物业特点制定安全防范措施；查现场安全防范措施是否针对设备、机房、停车场、各出入口等重点部位。

3、交通和车辆管理控制

1)进出各种车辆管理有序，无堵塞交通想象，不影响行人通行；现场查各类交通标识齐全、清晰、醒目、设置合理，观察有无堵塞交通现象。

2)停车场专人管理，管理有序、车辆排列整齐，车辆多时，专人疏导；现场观察车辆存放情况，车辆管理人员职责。

3)固定车辆管理严格（含室内停车场、地下停车场），有管理制度和人员，车辆登记和出入登记手续完善；查固定车辆出入证发放记录，固定车辆登记表，车辆出入记录，停车协议。

4)严格非机动车辆管理，有管理制度，集中停放场地，管理制度落实，非机动车辆停整齐有序，场地整洁；现场查非机动车辆管理是否符合要求。

4、保洁管理控制

1)环卫设施齐全完备适用，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾集中转站；现场查环卫设备是否齐全，垃圾是否分类收集，环卫设备是否及时清理，干净清洁无异味。

2)物业保洁（清洁卫生）实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁清洁；现场观察保洁质量是否达标，查保洁人员名单，保洁人员是否规定保洁区域并实行责任制，是否分工责任明确，查保洁提供标准、保洁验收标准，保洁时间安排，保洁区域安排，保洁检查巡查记录，保洁验收记录，保洁现场签到记录。

3)垃圾日产日清，定期卫生消毒灭杀；查现场垃圾是否按固定时间清运，是否制定消杀计划，是否定时灭杀蚊蝇和灭鼠，查有关记录，现场观察管理情况。

4)物业管理现场、公共部位、公共设施、小区道路、场地无纸屑、烟头、废弃物，无乱贴、乱画，无擅自堆放杂物，占用公共场地和部位，楼梯扶手、栏杆、天台、公共玻璃窗和外墙等干净整洁；现场查看管理情况是否达标。

5、房屋和设备管理控制

1)房屋标识明确清晰，主要道路设有标识；查现场小区或楼宇平面图，现场观察路口是否设有路标，楼宇是否标有楼栋号、楼门号、户门号，牌号齐全清晰。

2)房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料无脱落、损坏、污渍；现场观察外墙是否清洁、完好、有无脱落、损坏、污渍和张贴物。

3)物业设备维修建立24小时值班和报修制度，建立并落实维修承诺制度，零修急修及时率符合业主要求，返修率不高于业主要求，并有回访记录。

4)房屋装修必须符合规定，不准出现危及房屋结构安全及拆改管线的现象； 查装修协议，装修验收记录。

5)设施设备运行、使用、维护按规定要求有记录、无事故隐患、专业技术人员和维修人员严格遵守操作规范及保养规范；查值班人员在岗情况、考勤表、值班记录、定期保养记录、巡视记录、维修记录、运行记录、对操作情况检查记录、设备安全普查记录和设备维修保养计划。

6)排水、排污管道畅通，无堵塞外溢现象；现场观察排水管道、雨水管道、化粪池是否畅通，是否定期清掏疏通，查清掏疏通记录。

7)供水设备运行正常，设备完好，无渗漏、无污染、二次生活供水系统有严格卫生保障措施，水质符合卫生标准，制定停水及事故应急预案；现场观察设备运行是否正常，设备是否完好（水箱无锈蚀、清洁无异味异物），保障措施严格（水箱封闭上锁）及落实情况（水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录），查水质符合标准合格证明，查供水紧急情况处理预案适用性、可操作性。

8)健全供电系统管理措施并严格执行，记录完整，供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好清洁；现场查供电管理措施、设备定期保养记录、设备维修记录、日常巡视记录，配电室有防、灭鼠及防火措施，现场查看是否防鼠挡板高60公分以上，是否放有灭鼠药。

9)建立健全电梯安全运行制度，电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无事故，桥厢、井道保持清洁，电梯机房通风、照明良好，制定电梯故障事故应急预案和处理方案；查电梯年检证明、电梯运行记录、电梯保养记录、安全事故处理记录，查电梯故障应急预案和处理方案，措施是否到位，现场查看电梯机房、轿厢电梯井是否清洁，轿厢照明是否良好，设备层是否配有灭火器。

10)建立健全供暖供气系统管理制度，锅炉供暖设备，煤气、燃气设备完好，运行有效；查设备检修记录（供暖前必须完成）、设备运行记录、值班记录（24小时值班）、投诉记录，查现场值班电话、保修点公布栏，管道、阀门是否跑冒滴漏及存在事故隐患，查现场巡视记录、保养记录、测温记录、人员操作是否符合规定。

6、绿化管理控制

1)建立健全绿化管理制度，绿化无改变使用用途，无破坏、践踏、占用现象；查绿化管理制度，查现场绿化是否符合绿地规划图，绿地内有无践踏痕迹，绿地内有无占用情况。

2)绿化的花草树木长势良好，修建整齐美观、无病虫害，无折损现象，无斑秃现象，定时浇水、修剪、施肥、杀虫；查绿化有关记录，现场查看花草树木长势是否良好，绿化人员操作情况。

7、结束语

为了更好地开展对物业管理服务企业的审核工作，现将有关物业管理服务体系审核中的特点、过程、管理服务和关键质量活动及审核要点撰拟成稿，供大家参考并给于指正，以便更好地开展对物业管理服务的体系审核工作。

新版审核物业管理服务企业应关注的重点 第2篇

（一）http://www.shenheyuan.net

2011-01-05 来源：国家注册审核员网

GB/T24001-2004标准的核心要素从4.1~4.6共18个。其中构成环境管理体系主体框架、实现4.2环境方针的关键性、专业性要素有以下7个，须由专业审核员审核。这７个要素包括：4.3.1环境因素，4.3.2法律法规和其他要求，4.3.3目标、指标和方案，4.4.6运行控制，4.4.7 应急准备和响应，4.5.1 监测和测量，4.5.2 合规性评价。

上述要素分两个阶段审核，第一阶段重点审核要素4.3.1、4.3.2和4.3.3，第二阶段要对上述要素进行全面审核。本文介绍了专业审核员在审核７个专业性要素中应关注的主要问题。

一、4.3.1 环境因素 1．识别的充分性

只有充分识别环境因素，才能正确评价和确定重要环境因素，明确体系控制的对象，为体系建立打好基础。审核组织环境因素识别是否充分，考虑以下内容: 1)三个对象：活动、产品和服务。活动包括组织的主过程和支持性系统及其设备的运行；产品和服务包括组织所使用的和组织提供的产品和服务。

2)两种管理权限：组织能控制的，能够施加影响的。3)两种类型：向环境排放污染物，从环境索取能源资源。4)三种时态 ：过去、现在和将来。

5)三种状态 ：正常、异常(包括关闭和启动)的运行条件，以及可合理预见的紧急情况。

6)对环境全部影响的八种情况：向大气排放，向水体排放，向土地排放，原材料和自然资源的使用，能源使用，能量释放(如热、辐射、振动等)，废物和副产品，物理属性（如大小、形状、颜色、外观等）。环境因素识别的充分性，在分两个阶段审核时，主要在第一阶段审核；第二阶段要在第一阶段的基础上，加强深度，重点是组织与环境有关的活动，产品和服务在各个环节上是否有遗漏，容易遗漏的环境因素，通常是产品和服务中的环境因素。

产品中的环境因素包括两个方面，一是产品使用中的环境影响，如能耗水平、物耗水平(汽车每公里耗油)，污染物排放水平(汽车尾气排放)等；二是产品废弃后的环境影响，如产品中可重复利用的材料的使用，产品中有害材料的回收管理等。

服务中的环境因素，例如，汽车运送货物有：噪声、尾气排放和油耗；建筑施工有噪声、扬尘、固废和水、电消耗 ；设备安装调试有噪声、固废、电耗等。

2． 重要环境因素的适宜性

重要环境因素的适宜性，是由评价方法的合理性、评价过程的符合性和评价结果的适宜性保证的。

1)评价方法的合理性

合理的评价方法不会遗漏重要环境因素，且针对同一组织，由不同评价人员实施，能得到相同的评价结果。目前，还没有普遍适用的评价方法，由组织自行选择并在程序文件中规定。审核组织选择和使用的评价方法，应综合考虑以下几个方面：法律法规和当地环保的特殊要求；环境影响的范围、规模、严重程度和发生的频次；内外部相关方关注的程度，包括对组织公众形象的影响；改变环境影响的技术难度及组织的经济承受能力。

2)评价过程的符合性

抽查各类环境因素的评价记录，评审实际评价过程按程序规定的评价方法实施的程度。

3)评价结果的适宜性

评价结果，应列出重要环境因素清单。审核评价结果的适宜性，就是确认该清单对组织的适宜性，可考虑以下三个方面：是否包含该行业可能产生的主要环境因素/影响 ；与组织应遵守的法律法规和其他要求证明文件中发现的主要问题的一致性；与组织现场环境管理情况和经验的符合性。

3． 更新的及时性

当出现有纳入计划的或新开发的项目，新的或修改的活动以及产品和服务所伴随的投入和产出（无论是期望的还是非期望的），应及时进行环境因素的识别和评价，更新环境因素清单和重要环境因素清单。

二、4.3.2法律法规和其他要求

1．识别的全面性 查是否包括了以下要求：

1)国家的法律法规和制度、标准。2)我国已签订的国际环境保护公约/条约。

3)行业政策、规章和标准，以污水排放为例，行业标准优先于国家标准。4)地方性法律法规和规章。

5)认证产品的技术标准、安全技术规范。

容易遗漏的一是地方标准，在强制性标准的执行方面，地方标准优先于国家标准 ；二是产品的技术性标准和安全技术规范，如《纺织品的安全技术标准》。

2． 要求的时效性

清单中每一项要求都应有开始实施日期，以免使用过期作废文本。3． 要求的获取

清单中每项要求都应有文本。4． 要求的应用

清单中每项要求应用于组织的什么环境因素，对定性的要求落实到条款号，对定量的要求要落实到时段（如果有）、类别和（或）级别。例如：

1)《危险化学品安全管理条例》，国务院颁布2002年3月15日实施，应用环境因素是危险化学品的使用，使用危险化学品适用法规条款号是第十五条到第二十五条，共十一条 ；2)GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》，1990年1月1日起实施，应用于组织的环境因素是厂界噪声，工厂处在工业区，适用标准III类。

5． 要求的更新

当组织的环境因素清单和重要环境因素更新后，应对变动部分及时按上述识别、获取和应用，更新法律法规和其他要求清单。

三、4.3.3 目标、指标和方案 1．查组织的目标和指标

1)是否考虑了适用的法律法规和其他要求，对达不到要求的是否制定了目标和指标。2)是否考虑了重要的环境因素，不要求所有重要环境因素都制定目标和指标，但对应通过技术措施、资金投入、配备硬件才能降低环境影响的，必须制定目标和指标。3)是否符合环境方针及三个承诺。

2． 是否在相关职能和层次建立了相应的目标和指标及其能否保证组织目标、指标的实现

1)目标、指标是否合理，是否可测量。2)组织制定的实现目标、指标的管理方案，包括技术措施和方法是否合理充分。3)方案是否规定各有关职能和层次的职责和完成的时间表。4)抽样、现场观察目标、指标和方案的执行情况。

四、4.4.6 运行控制

1．与重要环境因素有关的下述运行和缺少程序可能导致偏离方针、目标和指标的情况，是否制定了程序。

1）项目建设。2）设计和开发。3）制造过程。4）包装和运输。5）原材料的运输和贮存。6）危险化学品的管理。7）废弃物（废水、废气、废渣、噪声等）管理。8）设备维护和动力供应。9）节能降耗。

2．程序中规定的运行准则是否包括运作活动和运作结果的准则。运作结果如有法规或标准要求，是否列出限值作为对运作过程的输入。如上述执行GB12348-90工业企业厂界噪声标准III级的，限值为昼65，夜55dB（A）。

3． 对于组织使用的产品和服务中的重要环境因素，是否制定了程序，并审查通报供方和合同方的记录。

4． 抽样、现场观察审查程序的执行情况。对危险废物接受处理的外部组织，应提供其危险废物经营许可证，并保持危险废物交接记录。

五、4.4.7 应急准备和响应

1.查组织制定的程序是否包括标准使用指南A 4.7 a～m适用的内容。

2.查应急准备和响应设备清单及对设备的检验维护能否确保随时进入工作状态。3.查定期检验程序的情况或演习，如消防演习记录及对其结果的评审和发现问题的跟踪措施。

4.查定期评审程序和必要时的修订情况。

六、4.5.1 监测和测量

1.是否对重要环境因素的各岗位运行的关键特性进行监测，如污水处理站，在污水处理后对排出水的pH、SS和COD等的检测。

2.对重要环境因素控制结果的监测。如污染物的减排，节能降耗效果等。3.运行控制程序及规定的运行准则执行情况。4.环境方案执行情况对目标、指标的实现程度。5.环境监测设备的校准、验证、维护及其记录的保存。6.监测发现问题的纠正措施和预防措施及其跟踪。

七、4.5.2 合规性评价

1．评价人员是否具备适用法律法规和其他要求的知识，是否掌握了评价程序和技能，是否获得了有关要求执行的记录。

2． 评价方法是否对定性要求依据适用的法规条款查证据；对定量要求查过程控制效果，可用组织监测的结果；而查组织合规性评价，必须用环保部门监测报告；各种证据是否充分。

3． 评价内容是否覆盖了整个被审核的时期，及已识别出的所有适用的法律法规和其他要求。

新版审核物业管理服务企业应关注的重点 第3篇

1 工程量计算

工程量计算是井巷工程决算(结算)必须且首先进行的工作。工程量计算的依据是主管部门或单位发布的年度决算(结算)文件、现行的预算定额和指标、施工图纸、完整齐备的签证手续、近期实测的矿井涌水量资料等,在决算(结算)过程中,施工单位应严格按照主管部门或单位发布的决算(结算)文件要求,实事求是地编制好决算(结算)资料。审核单位应该详细了解煤矿建设的实际情况,掌握决算(结算)文件精神,认真审核每一份决算(结算)资料。煤矿井巷工程的巷道工程量一般都是按延米计算,如果不控制好工程量计算小数点的位数,对决算(结算)投资的影响是很大的,因此,在核对工程量时,对小数点的位数保留要严格按照定额的要求把关。

举例说明如下:某矿井二期工程巷道,长150 m,平巷,岩石硬度系数f=4～6,半圆拱断面,锚喷支护,支护厚度150 mm,巷道净宽3.2 m,墙高1.6 m,两边基础各深100 mm。

工程量计算:掘进体积=3.5×(0.39×3.5+1.6)=10.38 m3;喷墙体积=(1.6+0.1)×2×0.15=0.51 m3;喷拱体积=1.57×(3.2+0.15)×0.15=0.79 m3。定额直接费计算:掘进=10.38×69.73=723.80元;喷墙=0.51×559.76=285.48元;喷拱=0.79×641.49=506.78元;巷道定额直接费为(723.80+285.48+506.78)×150=227 409元。

如果不注意小数点位数的保留,可得出如下结果:

工程量计算:掘进体积=3.5×(0.39×3.5+1.6)=10.38 m3;喷墙体积=(1.6+0.1)×2×0.15=0.51 m3=1 m3;喷拱体积=1.57×(3.2+0.15)×0.15=0.79 m3=1 m3。

定额直接费计算:掘进=10.38×69.73=723.80元;喷墙=1×559.76=559.76元;喷拱=1×641.49=641.49元;巷道定额直接费为(723.80+559.76+641.49)×150=288 758元。

结果是仅定额直接费就相差了61 349元,误差率高达26.98%,考虑各种取费后,误差会更大。

2 套取定额,准确计算井巷工程辅助费补偿费

井巷工程量计算完成以后,接下来的工作就是套取定额。井巷工程直接定额费套取定额只要按照巷道断面、巷道及硐室支护的形式和厚度、巷道平斜状况、岩石硬度、锚杆的种类和长度等直接套取定额即可;井巷工程辅助费套取定额比较复杂,除了按照巷道总工程量的大小、井筒的提升深度、施工工期、矿井涌水量、巷道和硐室分类、瓦斯等级等内容套取并对定额进行相关调整外,井巷工程辅助费补偿费的准确套用和计算也是需要严格把关的方面。实际工作中,很多情况需要计算井巷工程辅助费补偿费,定额上也明确规定了计算补偿费的三个基本条件,但实际上补偿费的计算往往是比较复杂的,在结算工作过程中经常会遇见施工单位计算井巷工程补偿费,这就要求审核人员一定要认真地审核计算补偿费的基本条件,究竟哪些工程该计算补偿费,哪些工程不该计算补偿费,标准就是要严格按照辅助费定额计算补偿费的三个条件来认真核对,不要错误地认为只要停工或者影响工期就要计算辅助费补偿费。

某矿井冻结法施工的中央风井井筒,因冻结滞后,建设单位为了确保施工安全,要求施工单位缓建,使井筒掘砌工程每天两模改为两天三模,因此影响了施工单位施工进度,并造成一定程度的人员窝工。建设单位为此签证了255 h的影响时间。施工单位则根据影响时间,按井筒辅助费单价计算了井巷工程辅助费补偿费91 870元。在审核中,我们根据定额中关于计算辅助费补偿费的标准,认为该工程明显不符合计算辅助费补偿费的条件,其影响时间是每天累加而成,而且时间有长有短,因此以窝工费形式给予补偿比较贴切。经与建设单位、施工单位商量,由建设单位计算出窝工数量,审核人员根据实际算出的窝工数量计算窝工费为73 632元。两者费用误差18 238元,误差率高达24.77%。

3 隐蔽工程

井巷工程决算(结算)工作中常遇到大量的隐蔽工程,由于隐蔽工程没有施工图纸,工程量计算只能查看监理工程师和建设单位对隐蔽工程发生量的签证。所以完整齐备的签证是计算隐蔽工程工程量和投资不可缺少的必要条件。隐蔽工程的工程量计算,没有统一的计算规则,因此签证就出现了五花八门的形式。实际工作中,很多隐蔽工程的签证手续都不够完整和齐备,有些签证很随意,大部分没有工程量计算基础,只有一个总量。实际上隐蔽工程的签证工作很重要,绝对不能马虎对待。一般隐蔽工程的工程量计算有两种方法:1)按照现场拉尺测量计算需要增加的工程量和充填的材料量;2)按照隐蔽工程完工后实际发生的人工数和材料消耗量。这两个量看起来差不多,但实际是存在很大的差别的,特别是喷射混凝土充填量,受施工中回弹率的影响,需要的充填量和实际发生的工程量有很大差别,一般差别在60%～80%之间。根据隐蔽工程量发生的大小,按照定额的规定,有的需要计算井巷工程辅助费补偿费,有的不需要。

4 重复计算

井巷工程决算(结算)工作,一定要严格按照煤炭建设的基本建设程序的规定进行,从建造成本的经济性考虑,施工过程中的临时工程,建设初期就要有一个全面规划,不能想建就建,想拆就拆的重复发生。在井巷工程决算(结算)中,容易发生重复计算的地方很多,如:重复建设的大临设施,重复发生的措施费,经常发生一些不该发生的补偿费等。审核人员必须要有较好的业务素质,较高的技术水平,在决算(结算)中认真审核工程项目,特别是井巷工程辅助费补偿费的计算更要加倍地认真核对,是什么原因需要计算补偿费,是否符合定额计算补偿费的相关规定,如果发现有不需要和不符合定额规定的补偿费用,应予以扣除。

某施工单位2003年矿井井巷工程决算(结算)审计如下:1)排水设备折旧费230 000元(井巷工程辅助费已包含该费用,属于重复计算)。2)安全检查停工补偿费269 779元(安全检查是正常的工作,不存在计算补偿费用)。3)停产下道补偿费36 119元(下道属于正常的材料运输问题,不存在停产计算补偿费用)。4)南大巷铺轨影响补偿费87 129元(铺轨属于正常施工,不需要计算补偿费用)。5)下永久轨道费用81 371元(下永久轨道属于辅助运输费用,此费包含在井巷工程辅助费中)。6)箕斗装载硐室措施费402 357元(按正常程序施工该硐室不需要措施费)。7)地面翻矸系统改造233 731元(重复计算的临时工程)。8)大临拆除补偿费213 992元(不需计算补偿费用)。以上合计费用1 554 478元。

5 总承包矿井决算(结算)的审核

目前,煤矿井巷工程建设已经有很多实行了工程建设总承包。一般来说,煤矿井巷工程的建设和地面建筑工程的建设虽然有很多相同之处,但其本质上存有很大的差异,地面建筑工程项目可以把所有内容全部包死,但井巷工程很难做到。由于井下的地质条件比较复杂,存在着很多的不确定因素,施工现场在地下,具体的施工条件也存在着千变万化。所以,一般情况下井巷工程总承包不可能全部内容都包死。对待像这类属于总承包的煤矿井巷工程的决算(结算),审查的重点要放在承包合同中那些可以进行调整的投资上。一般合同上可以调整的投资主要分为三大类:

1)各种原因引起的工程设计变更。2)不可预见的停水停电。3)因地质变化等造成的隐蔽工程。

在审核这类工程项目投资的时候,最重要的一条就是要检查其签证手续的完整齐备性。

摘要：指出井巷工程投资在煤矿建设投资中占有很大比例,搞好井巷工程决算(结算)的审核直接关系到煤矿建设的经济效益,根据实践经验阐述了审核井巷工程决算应该重点关注的几个方面。

关键词：井巷工程,决算(结算),辅助费补偿费,隐蔽工程

参考文献

新版审核物业管理服务企业应关注的重点 第4篇

【关键词】 施工企业； 战略管理； 成本管理

战略成本管理是指企业在不同战略选择下如何组织成本管理工作，即将成本信息贯穿于战略管理过程之中，通过对企业成本结构、成本行为的全面了解、控制与改善，寻求长久的竞争优势。与国有施工企业现行成本管理方法相比，战略成本管理具有更加开阔的视野和超前的意识，更加注重普遍联系的观点，并能从根本上抓住企业经营中的主要矛盾，弥补现行成本管理的不足，更好地适应市场竞争的需要。国有施工企业引入战略成本管理，需重点关注以下几个层面的成本筹划和控制。

一、树立战略成本思维

理念决定行为，行为决定结果。目前情况下，应从以下方面树立降低成本的战略思维：

一是战略合作理念。战略成本管理的范围不仅包括生产领域的成本，而且还要延伸到研发设计、经营投标和售后服务等领域；不仅包括工程实体成本，还包括经营成本、工期成本、质量成本、环境成本、服务成本等非物质成本。施工企业要想从战略上降低成本，就必须把管理的触角向产业的上下游扩展，要注重与政府（投资人）、业主、材料和设备供应商等产业链上所有利益相关者进行战略合作，强强联合、优势互补、合作共赢。

二是低成本竞争理念。低成本竞争是通过了解并控制影响企业成本发生变化的各种因素，优化生产经营流程，使企业的全部成本低于竞争对手的成本，从而获得高于竞争对手的市场份额和平均利润，是企业赢得市场、战胜对手的法宝。实施低成本竞争，不仅要通过开展成本控制降低绝对成本，而且要通过提升客户价值相对降低成本；实施低成本竞争，不是追求短期性的成本降低，而是在同行业中与竞争对手相比具有长期的低成本优势。

三是依法合规理念。“没有规矩，不成方圆。”做人不守规矩，大则违法犯罪、锒铛入狱，小则受人鄙视、遭人唾弃；做企业不守规矩，有时虽然获得短期收益，但长远来看，不要说健康发展了，就是立足生存都很艰难。施工企业各级管理者和全体员工要“常怀敬畏之心”，认真学习研究法律法规和制度办法，加深对政策法规的理解，自觉规范企业行为和个人行为，自觉接受法律的约束，依法合规做企业，依法合规干事业。

四是全面预算管理理念。全面预算管理是企业战略管理的重要组成部分。全面预算管理水平直接决定企业的执行力和控制力，是企业核心竞争力的重要体现。国有施工企业要建立以业务流程为导向、以责任分工为基础、各相关职能部门相互配合、各管理层级密切联动的全面预算管理工作体系，形成分工明确、责任清晰、相互协同、高效配合的工作机制和责任机制。

二、规范“法人管项目”

项目是施工企业效益的源泉，也是成本控制的重点。战略成本管理在施工企业管理层面上的具体体现就是“法人管项目”。“法人管项目”的本质是通过加强企业法人对项目资源的集中控制，特别是“人、财、物”等要素的管控，实现“项目是成本中心、企业是利润中心”的管理目标，最大限度实现集约化管理。其核心是“两个主体、四个集中”。

两个主体，即法人和项目。法人是资源配置主体，主要负责项目管理所需资金、人员、材料、机械、设备等资源的配置及调动，包括合同签订及审批权、项目资金调配权、外部劳务选择权、材料物资采购权、机械设备采购和租赁权等；项目是全面履约主体，主要负责按合同和图纸进行施工，保证施工安全、工期和质量，全面履行合同承诺。

四个集中，即劳务队伍集中管理、材料物资（设备）集中采购（租赁）、项目资金集中管控和项目经费集中管控。

一是劳务队伍集中管理。外部劳务是项目施工的主要力量。外部劳务靠企业吃饭，企业靠外部劳务施工，双方是一种雇佣关系。外部劳务好比企业的员工，既要严管也要善待，还得把工程干好，否则就会侵蚀企业效益。这就需要施工企业在劳务的选择、价格的谈判、合同的签订等方面做文章。总体原则是：必须公开招标、杜绝暗箱操作；必须先签合同后上场，分包价格必须由法人决定并在合同中予以明确；必须足额收取抵押金或保证金。

二是材料物资集中采购。工程物资约占施工企业项目成本总额的50%～70%，是构成工程主体的关键要素，其质量的优劣、价格的高低直接决定着工程质量和项目成本，是项目质量管理和成本控制的重中之重。在进料阶段降低采购成本的策略主要有：甩掉中间代理商，直接与厂家合作，减少中间环节；实行集中采购，发挥规模效应，降低采购单价（采购单价必须是市场最低价），公开招标，阳光采购；管好采购员，消灭“采购黑洞”。对于地材的采购要在上场初期就有预案，选择优质供应商签订采购合同，关键要支付定金，避免在施工过程中涨价或断供。通过与政府或业主的良好合作关系，自建砂石料加工厂是比较好的选择。工程施工阶段降低材料成本的策略，一是实行适时制存货管理，最大限度减少库存，减少材料在储运环节的损耗，减少资金占用；二是严格现场点验，既要保质又要保量；三是定额发料，规范核算，节奖超罚，杜绝“以领代耗”。

三是项目资金集中管控。完善企业资金集中管理平台，认真做好银行账户归集和富余资金上存工作，做大企业“资金池”，增强企业总部资金调控能力。完善网银监控，统筹资金供给，全面推行资金支付网上银行审批制度，严控资金支出范围与流向，确保生产经营重点资金需求。加大清欠清收力度，对应收款项进行全面梳理，按债权类型、形成时间、欠款性质分类落实催收责任，加速资金周转。

四是项目经费集中管控。要进一步宣贯和培育节俭意识和节约文化，杜绝铺张浪费；加快企业信息化建设，推进信息系统集成，减少低效劳动，提高管理效率；加强经费预算控制，定期进行考核奖惩，节超情况要与职工收入相挂钩，严控编制定员、租房租车、车辆购置和经费开支标准。

三、高度关注税务成本

税务成本是企业成本的重要组成部分。随着国家税收立法、执法和司法的日益完善，以及税收征管力度和技术的加强，企业税务成本在企业成本中的地位越来越重要，而且由于税收法规的庞杂与繁琐以及与会计法的差异，也使企业面临的税务风险日益突出。企业必须高度注重税务成本的控制。

一是加强企业税务管理，合理规避税务风险。首先，要加强企业税务管理机构和专职、兼职税务人员的组织管理，成立专门机构、配备专职人员。其次，要加强沟通，重视纳税评估和风险识别，进一步健全内部税务控制制度，规避税务风险。

二是积极开展税收筹划，努力降低企业税负。要重视涉税交易合同的签订与审查，从合同签订阶段就要开始进行税收筹划，从价格入手降低税收成本；签订合同要分清含税价格与不含税价格，分清税法与合同法，当合同中有关税收的约定与税法相冲突时，要以税法为准。要认真研究财税政策法规，积极争取享受企业所得税、增值税、营业税、“四小税”、出口退税等优惠政策。要充分利用地方政府财政返还优惠政策，积极争取政府财政对企业各项财政补贴税收返还，有效降低企业整体税负。

四、完善激励约束机制

科学合理的激励约束机制是成本管理能否取得实效的根本保证。一是成本考核要严格遵循“鱼缸”法则和“热炉”法则。“鱼缸”法则是指考核政策的出台、考核的执行情况及对结果的处理要全程公开，像玻璃鱼缸一样，从任何角度看都是透明的。“热炉”法则是指考核制度的公平性、严肃性问题。热炉是碰不得的，不论是谁碰了，都会被烫伤。二是奖罚兑现要有力度。奖罚力度过小，无法起到应有的激励约束作用；奖罚力度过大，可能损害企业利益或造成职工心理失衡。这个度，一定要反复思量，周密调研，横向比较，纵向对比，既要考虑职工收入水平和承受能力，又要起到激励约束作用。

【主要参考文献】

[1] 乐艳芬.战略成本管理与企业竞争优势[M].复旦大学出版社，2006.

[2] 孙三友.施工企业现代成本管理模式[M].中国建筑工业出版社，2007.

[3] 万寿义.现代企业成本管理研究[M].东北财经大学出版社，2004.

企业债券审计应关注的重点 第5篇

企业债券审计应关注的重点

一、企业债券的基本概念及现状

1、企业债券的基本概念

企业债券是中国存在的一种特殊法律规定的债券形式。按照中国国务院1993年8月颁布实施的《企业债券管理条例》规定，“企业债券是指企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券”。从企业债券定义本身而言，与公司债券定义相比，除发行人有企业与公司的区别之外，其他都基本相同。公司债券的发行主体是股份公司，但也可以是非股份公司的企业发行债券。所以，一般归类时，将公司债券和企业发行的债券合在一起，泛指企业发行的债券，但由于中国一部分发债企业不是股份公司，一般把这类债券叫企业债，如下文所述的地方政府融资平台公司发行的城投债、中小企业私募债等。

2、企业债券的发展现状

据相关统计，2013年第一季度，地方政府旗下的投资公司发售了2830亿元债券，同比增长一倍多，估计2014年城投公司的到期债券将会超过600亿元，2016年将达到1300亿元，而2017年和2018年均将有近1400亿元到期。目前，中国的债券占GDP比重大约为40%左右，在包括日本、美国、意大利、法国等九个世界主要经济体中排名第八。从世界范围内的经验来看，债券所占GDP比重往往高于股票市场，但中国股票市场占GDP已达到60%左右，相对而言，中国未来的债券市场有较大的发展空间。

二、企业债券的审计内容

企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系，债券持有人是企业的债权人，债券持有人有权按期收回本息。债券发行者的账务状况，盈利能力、偿债能力、发展潜力等是发行债券审计的重点，具体而言，注册会计师因不同的发债品种而审计的内容会略有不同：

1、对于企业债券，注册会计师应审计发行人最近三个的资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及附注，并提交审计报告。

2、对于中小企业私募债券，注册会计师应审计发行人最近二个的资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及附注，并提交审计报告。

与IPO及相关上市公司审计不同的是，由会计师事务所出具的企业债券审计报告一般仅需要以为单位出具，并不存在中期财务报表的审计，相关债券发行的主管部门对中期[键入文字]

财务数据仅需发行人提供相关报表即可。

三、企业债券审计应关注的重点

企业债券审计风险与发行人本身的经营状况直接相关。如果企业发行债券后，经营状况不好，连续出现亏损，可能无力支付投资者本息，投资者就面临着受损失的风险，这样，出具企业债券审计报告的会计师事务所就有可能受到牵连。所以，注册会计师在企业发行债券审计时，应重点关注以下几点：

（一）风险评估阶段应关注的重点

1、发债企业所处地区经济总量及经济发展趋势

从目前我国现状来看，相对于诸多欧美国家而言，我国不一定有大量的经济和财务优质的民间企业，但有强有力的、经济和财务相对安全的政府，这是中国现实经济基本格局的一个重要特征。注册会计师在评估现实的债务审计风险，不能不考虑这一重要因素。所以，注册会计师对被审计单位所处地区经济总量及总体发展趋势必需有所了解，应对发债企业地方政府财政收入、融资平台公司直接收入、滚动发债等所带来的现金流等地方债务偿还的现金流来源进行调查。一般来说，在经济发达、快速增长和发展的地区政府偿债能力较强，发生债务违约的风险较小。在经济相对落后、地方政府财务收入较低、融资平台公司现金流较差地区发债企业的偿债能力较差。

2、发债企业所处的行业状况、法律环境及监管环境

由于企业债券发行的政策性较强，相关监管部门在处理推进改革、提高效率和防范风险的同时，会根据经济形势发展的需要，对发债申请企业的所处的行业状况有重点的进行分类管理，比如：

（1）上海证券交易所制定的《上海证券交易所中小企业私募债券业务试点办法》中小企业私募债券发行人限于符合《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）规定、且未在本所和深圳证券交易所上市的中小微型企业，暂不包括房地产企业和金融企业。

（2）根据国家发展与改革委员会发布的《国家发展改革委办公厅关于进一步改进企业债券发行审核工作的通知》（发改办财金[2013]957号），将企业发债申请分为“加快和简化审核类”、“从严审核类”、“适当控制规模和节奏类”三种情况进行分关管理，做到有保有控、[键入文字]

支持重点、防范风险。

注册会计师在承接企业债券业务时，应对发行人所处的行业状况、法律环境及监管环境进行了解，如不符合监管部门要求的债券发行则不宜进行业务承接。

（二）实质性测试阶段应关注的重点

根据《公司债券发行试点办法》、《证券法》的相关规定，发债企业在财务上应符合下列规定：

1、公司最近一期末经审计的净资产额应符合法律、行政法规和中国证监会的有关规定；

2、最近三个会计实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息；

3、本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的百分之四十；金融类公司的累计公司债券余额按金融企业的有关规定计算。中小企业私募债对财务指标没有做硬性规定，但在实务操作中基本也是按上述财务指标进行计算发债规模。

注册会计师在实质性测试中除了对上述财务指标进行关注外，还应重点关注以下事项：

1、关于发债企业的资产注入

（1）地方政府设立的融资平台公司，应关注是否足额注入资本金，学校、医院、公园等公益性资产不得作为资本注入融资平台公司。已将公益性资产注入融资平台公司的，在计算发债规模时，必须从净资产规模中予以扣除。（公益性资产是指学校、医院、公园、广场、党政机关及经费补助事业单位办公楼等，以及市政道路、水利设施、非收费管网设施等不能带来经营性收入的基础设施等）。

（2）注入资产是否经具有证券从业资格的资产评估机构评估，并由有关主管部门办理相关权属转移登记及变更工商登记。同时，作为企业注册资本注入的土地资产除经评估外，还应检查是否取得土地使用权证，属于划拨、变更土地使用权人的，还应证明原土地使用证已经注销。

（3）关注是否执行《土地管理法》等有关规定，地方政府将土地注入融资平台公司是否经过法定的出让或划拨程序。以出让方式注入土地的，融资平台公司应及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；以划拨方式注入土地的，应经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款。地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。[键入文字]

2、关于发债企业的利润构成

（1）对承担有稳定经营性收入的公益性项目融资任务并主要依靠自身收益偿还债务的融资平台公司，以及承担非公益性项目融资任务的融资平台公司，关注其偿债资金70%以上（含70%）是否来源于公司自身收益。这里的自身收益除项目本身经营性收益外，还包括已注入融资平台公司的土地出让金收入和车辆通行费等其他经营性收入。“公益性项目”是指为社会公共利益服务、不以盈利为目的，且不能或不宜通过市场化方式运作的政府投资项目，如市政道路、公共交通等基础设施项目，以及公共卫生、基础科研、义务教育、保障性安居工程等基本建设项目。

（2）关注补贴收入的真实性及税收减免的合理性

地方政府设立的融资平台公司的补贴收入较多，注册会计师应关注发债企业取得补贴收入的文件是否齐全，是否符合《企业会计准则》的相关规定。

地方政府往往对设立的融资平台公司有大额的税收减免等优惠政策，注册会计师应重点关注相关税收减免是否有相关的政府批文，是否违反国家税收法律法规的相关规定。

3、关于发债企业的担保

根据国家发展与改革委员会发布的《国家发展改革委办公厅关于进一步强化企业债券风险防范管理有关问题的通知》（发改办财金[2012]3451号），注册会计师还应关注以下担保行为：

（1）对发债企业为其他企业发债提供担保的，在计算资产负债率指标时是否按担保额一半计入本企业负债额。

（2）政府投融资平台公司为其他企业发行债券提供担保的，是否已按担保额的三分之一计入该平台公司已发债余额。

肉种鸡管理中应关注的重点 第6篇

一、每日现场观察

白天注意观察鸡只采食、饮水有无突然增加或减少，精神状态、粪便情况有无变化等，晚上静听有无呼吸道疾病的异常声音等。对鸡群的变化要做到发现及时，处理得当。

1. 鸡群状态

健康的鸡羽毛光滑整齐、活泼好动、反应灵敏、两眼有神、采食正常；发生疾病时会出现不同的神态变化，如精神萎靡、缩头闭目、羽毛松乱、两翅下垂、卧地不动、站立发呆以及采食量下降等。从远处观察，如发现鸡群缩颈、弓腰、尾巴下垂应加以注意，如其眼睛半睁半闭，一般说明有问题；从近处观察，如发现鸡冠颜色发绀、表面呈霜雪样，两侧羽毛倒立，鸡只眼睛不明亮、变成三角眼、流泪等，鼻孔流鼻液或被干酪样物阻塞，脖颈上的羽毛倒立，有呼吸音等，一般说明有问题。健康的鸡冠大而红润、组织柔软光滑，左右肉髯大小均等、丰满红润。如鸡冠苍白常见于内脏器官出血、寄生虫病、营养缺乏或慢性病的后期；鸡冠发紫发黑应考虑新城疫、鸡霍乱、盲肠肝炎、中毒；肉髯水肿应考虑慢性鸡霍乱或传染性鼻炎。

2. 育成期遮黑

育成期遮黑要严密，进风口、出风口、通风小窗和气眼等不能漏光（见图1、图2），发现问题要及时纠正。

3. 死亡

正常情况下，不同年龄阶段的日死亡率不应超过以下数据：雏鸡0.05%、育成鸡0.01%、产蛋鸡0.03%。产蛋期日死亡率超过0.03%、产蛋率下降超过1%应及时剖检死鸡或送检，以找出死亡原因，提出解决方案。

4. 采食

喂料时间主管如能亲临现场，可发现大部分问题。每日细心观察鸡群的采食情况，注意料位（见图3、图4、图5和图6）和水位是否充足有效，料盘或料槽之间的间距是否合理（见图7、图8、图9和图10），便于不断改进提高；还要关注喂料量、送料量和喂料的均匀性，注意及时匀料。此外，记录种鸡每天的采食量，因为采食量是反映健康状况的重要标志之一。如当天的采食量比前一天略有增加，说明情况正常，如有减少或连续几天不增加，则表明存在疾病、饲料成分不佳或适口性太差等问题。

5. 饮水量

饮水量的变化是第一警兆。饮水位置应足够，乳头饮水系统应保证所有乳头都出水，不漏水，高度适宜；舍内应安装水表并每日进行精确记录，饮水量突然变化预示着出现饲料盐分太高、高温或疫病等问题。如采食量减少、饮水量剧增可能是热性病或球虫病的早期；采食量和饮水量均减少可能是舍温太低或鸡群处于濒死期；其他因素如温度过高、长时间供水不足也易引起采食和饮水问题。

6. 吃料时间

观察并记录每天的吃料时间，吃料时间的明显变化直接反映出料量是否过多或不足，是测量鸡群是否得到足够能量的最好方法。一般情况下，种鸡的吃料时间20～28周龄为1～2小时，29～32周龄为2～3小时，33～66周龄为2～5小时。产蛋高峰时常规采食时间，颗粒料为1～2小时，颗粒破碎料为2～3小时，粉料为3～4小时。

7. 产蛋量

正常的产蛋鸡群每天上午应产出全天产蛋量的80%以上，上午产蛋越早越多说明鸡群越健康。如上午产蛋时间往后推迟，总产蛋量没有变化，应引起高度关注，这是因为鸡群受到外界的刺激，肝肾功能失调，机体系统功能紊乱造成蛋生成变慢。

8. 蛋壳颜色

正常蛋壳颜色为深褐色，如野毒侵入或抗体水平低下，发病前蛋壳的病理变化有一个过程，先从深褐色逐渐变淡到淡粉色，而后到浅白色或出现畸形等。蛋壳颜色发白、畸形蛋比例升高应分析查找营养特别是维生素、高温、应激、疫病等原因。

9. 蛋重和产蛋值

除非环境温度超过30℃、蛋重比标准小3克，需要检查蛋氨酸、亚麻油酸的含量，黄曲霉菌毒素感染，药物使用不当等因素。不同品系的母鸡对待临界能量需求的方式不同，能量供给略有不足时，一些品系首先会减少其蛋重以维持其产蛋数量（产蛋率），而另一些品系首先会减少产蛋数量以维持其蛋重。而作为生产者，不仅希望鸡群最大可能地多产蛋，而且还能产大蛋，因此，在实际生产中仅监测平均蛋重指标还不足以反映鸡群对能量的真实需求，必须将蛋重指标和产蛋率指标结合起来考虑，通过对产蛋值的监测来了解鸡群对能量的真实需求。正常情况下最大产蛋值为52.3克，一般出现在产蛋高峰后两周并持续几周。

10. 舍内小环境

随时监控舍内温度、湿度、垫料、风速、空气质量、光照时间和强度，针对不同的情况采取相应的措施。必要时使用仪器监测，发现问题及时纠正。如当舍温28℃、相对湿度为70%，风速为2米/秒时，鸡的体感温度为22～23℃；风速为1.5米/秒时，鸡的体感温度为24～25℃；风速为1米/秒，鸡的体感温度为25.5～26℃。

11. 粪便

除盲肠排出的粪便外，正常的粪便呈灰色或灰褐色，多为圆柱形或条形、干燥且表面有一薄层白色尿酸盐。粪便的颜色随鸡群所吃饲料有所不同，如粪便过于干硬，表明饮水不足或饲料不当；若粪便过稀，可能是饮水过多或消化不良。若因舍内潮湿或空气污浊，空气中细菌含量过高产生厌氧菌或肠道寄生虫感染，使肠道内容物发酵会引起泡沫状粪便；小肠球虫、盲肠肝炎、坏死性肠炎前期会排硫黄样稀粪；包涵体肝炎、传染性法氏囊会排淡黄色水样稀粪；饲喂腐烂鱼粉、霉变玉米或继发梭菌感染会引起胃肠糜烂，造成有益菌大量流失、肠黏膜脱落而排黑色稀粪；鸡在育成前期若排出深红色血便，则是球虫病的特征；绿色下痢多见于重病末期或肝脏病变。发现粪便不正常时应及时报告，必要时送检进一步化验分析，以便尽快采取有效的防治措施。

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12. 声音

晚上到鸡舍细听有无不正常的呼吸音，包括甩鼻、打喷嚏、呼噜响的喉音等。如有这些情况，表明鸡群中已有病情发生，要做一步的详细检查。鼻腔流出少量黏性或脓性分泌物可能是传染性鼻炎、慢性呼吸道病、鸡霍乱和传染性支气管炎；张口伸颈呼吸困难、有喘鸣音可能是新城疫、传染性喉气管炎、禽流感、黏膜型鸡痘、传染性支气管炎、传染性鼻炎和曲霉菌病等。

13. 气味

进鸡舍感觉是否有刺鼻气味、氨气味以及是否闷气等，如有则说明通风不足。

14. 异食癖

观察鸡群中有无啄肛、啄翅、啄趾和啄羽等恶癖发生，一旦发现必须立即挑出受伤鸡分开饲养，并采取有效措施防止蔓廷。

15. 翻肛查看

通过翻肛可发现鸡群是否出现问题，如翻开肛门就流出白、黄或绿色稀粪，说明鸡群健康出了问题；如翻肛看到泄殖腔出血或输卵管口水肿、出血，可能感染了疾病。

二、常规管理

1. 执行操作规程

检查饲养人员是否严格按操作规程做好每一项工作。

2. 免疫

监督检查免疫质量，认真填写防疫记录表。防疫前一天准备好塑料筐、小板凳、电源线、木板等，防疫前一天、当天和后一天不消毒且在饮用水中添加多维以抗应激。育雏期防疫要标明每个人的具体工作，如笼养应标明每个人免疫的具体位置以备查。使用疫苗要做到进库前、出库前、使用前三核对。根据养殖场的实际及周边情况制定合理的免疫程序，不照搬套用。接种疫苗要做到不空免、漏免，剂量准确、部位正确。滴眼、滴鼻时，滴瓶要垂直，离所滴部位0.5～1厘米，并排尽瓶内空气，用拇指与食指控制滴瓶，在1小时内滴完。颈部注射时，抓起皮肤形成较大的注射腔，防止疫苗外溢，防止压迫鸡嗉囊造成窒息死亡。肌内注射时，用医用胶布包裹注射针头基部，控制注射深度。全场新城疫、传染性支气管炎等活苗尽量在同一天免疫，以免交叉感染。进行必要的免疫监测，随时掌握鸡群的抗体水平，免疫监测时间一般为免疫前5天和免疫后15天。

3. 用药

当鸡群需投药时，每天从药库领取当天的药量，并监督饲养员确实把药喂下去。药物应统一管理，实行领用手续，写明领用人、所用舍、批准人。药物必须保存在通风避光的房内，药物未用完必须加封，以免氧化而失效。正确诊断疾病，疾病未经确诊不能乱用药，以免掩盖病情造成更大损失。不同种类的药物不能混用，以免影响疗效。根据正常的饮水量和饲料量，正确使用药物，不能随意加大用药剂量。用药后做好详细记录，写明所用药物的批号、厂家、主要成分、鸡数、用量、初步诊断的疾病名称及使用后的效果。

4. 卫生消毒

检查饲养人员是否按制定的消毒程序严格执行，浓度和用量是否足够。

5. 称重

认真做好称重并记录在鸡群体重及喂料量记录表中。抽样点应具有代表性、随机性和可重复性，称重应空腹，最好在同一天的同一时间、同一地点进行。称重比例育成期不少于全群的5%～10%，产蛋鸡不少于全群的5%。

6. 体况

整个生产周期应定期评估种鸡的体况，每周抽样称重时是对种公、母鸡进行体况评估的最好时机；在舍内巡视时，随机抓起一些鸡只进行体况评估也是非常好的管理方法。

7. 淘汰鸡只

及时淘汰病弱残次鸡，一般育雏育成期至少每周集中淘汰1次，产蛋期至少每两周集中淘汰1次，确保采食、免疫的一致性，切断传染源，确保鸡群健康。淘汰鸡只后要及时减料，避免过度饲喂。根据死淘鸡数量和状态，综合评定鸡群的状况，分析可能发生的情况，有针对性地加以预防，必要时及时上报。

三、重要时间段管理

重要时间段如接雏、分栏、过渡饲养器具、放置产蛋箱、转群、公母混群、限饲方法更换、称重及均匀度调整、换料、加光、公母鸡性成熟的调整等应密切关注，主管应亲自到场，随时解决可能发生的问题。

四、其他管理

1. 转群

转群前一天准备好转鸡笼、推车、木板等；转群前一天、当天和后一天在饮用水中添加多维以抗应激；转鸡当天最好不喂料，转到新舍后再喂料。转群时做好大、小鸡的分群。

2. 填写生产报表

日常记录是调查鸡群问题、提供客观数据的重要方法。肉种鸡群的日常记录主要包括饮水量、采食量、吃料时间、体重、周增重、均匀度、产蛋率、双黄蛋比例、蛋重、受精率、孵化率、免疫接种、疫苗批号及有效期、药物治疗时间及剂量、抗体监测等。报表包括主要工作流程表、日报、周报、月报、称重报表、用料指令报表等。主要工作流程表是指在进雏前将1～66周的工作，包括免疫、预防用药、控料、称重、饮水、通风管理及光照控制等具体落实到某一天，正确指导全程饲养管理工作，以免疏漏。日报、周报中设定累积蛋白和能量，均匀控制鸡群的生长发育，最大限度地发挥品种的遗传性能。报表应做到层层上报。主管应分析舍料耗、累积蛋白和能量、每周体重、周增重、均匀度、平均蛋重、受精率、产蛋率及死淘情况，对生产中出现的问题及时纠正，并指令性提出下一周或下个月的工作要点。注重报表的真实可行性，尤其是周末称重，不要浮于表面，力求不定时层层抽查和核实。

3. 绘制生产曲线，规范生产管理

绘制标准及实际生长、产蛋、蛋重、孵化率、死淘率、均匀度、毛蛋率和受精率等曲线，利用看板管理随时观察曲线走向及动态，及时调整饲养计划，曲线变化较大时，及时查找原因。如毛蛋率偏高，必须从种鸡生产及孵化中寻找原因。主管应分析生长发育曲线是否符合预定目标，对不同生长曲线鸡群分别记录和汇总其产蛋率、平均蛋重、总孵化效果并进行综合评估，指导今后的生产。预定目标是指1～4周体重达标或略超标准20～40克，10周前尽量沿标准曲线走，14周前比标准略低，15周起必须确保周增重达标，25～30周周增重尽量符合标准。分析不同生长曲线鸡群的生产水平，寻找最佳饲养方案。此外，应分析育雏、育成期死淘曲线，对死淘率较高阶段的各项管理加以研究和调查，寻求突破口；对公鸡的不同体重相同配比或相近体重不同配比的全程受精率也应进行综合分析，得出公鸡的最佳体重范围及最佳配比。

总之，饲养肉种鸡过程中应用心感受、动脑分析，经常总结分析并做出正确的判断，以取得理想的生产成绩。

（作者联系地址：江苏省海门市三厂镇望江北路京海集团销售部 邮编：226121）

新版审核物业管理服务企业应关注的重点 第7篇

【关键词】企业合并；私募

一、IPO进程中企业合并应关注的问题

1.企业合并定义和方式。企业合并是现代公司开展资产重组，调整资产、股本、负债、组织结构，提高公司盈利的一种重要战略措施。合并有两种方式：吸收合并和新设合并。《公司法》规定：“一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散”，“两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继”。

2.IPO进程中不同的企业合并方式应关注的问题。如果要首次公开发行，那么应自发行人的股份公司设立以来，持续经营时间应当在三年以上，但经国务院批准的除外。另外还要求发行人在最近三年内主营业务和董事、高级管理人员没有发生重大变化，实际控制人没有发生变更。由此可见，新设合并和吸收合并可能会构成不符合上述首次公开发行的条件。（1）新设合并对业绩连续计算或导致主营业务变化的影响。新设合并是指参与合并的各方在合并后法人资格均被注销，重新注册成立一家新的企业，由新注册成立的企业持有参与合并各企业的资产、负债后，在新的基础上经营。因此，不管是否属于同一控制下或非同一控制下的新设合并，设立的新公司都是作为运营主体，其资产、组织架构及会计记账的基础都发生了重大变化，即参与合并各方的经营业绩都不应连续计算，应按新设公司并在该新设公司运营三个会计年度后方能上市。（2）吸收合并对业绩连续计算或导致主营业务变化的影响。从会计角度而言，吸收合并是指合并方在企业合并中取得被合并方的全部净资产，并将有关资产、负债并入合并方自身的账簿和报表进行核算。企业合并后，注销被合并方的法人资格，由合并方持有合并中取得的被合并方的资产、负债，在新的基础上继续经营。对于采取吸收合并的合并方来说，被合并方是否属于同一控制下的吸收合并至关重要。首先，同一控制下的吸收合并。根据会计准则的规定，合并方在企业合并中取得的资产和负债，应当按照合并日被合并方的账面价值计量。因此，如果被合并方的会计政策和合并方一致，业绩可以连续计算。判断最近三年逐年业务是否发生变化时，按照证监会2008年的22号公告的规定，如果被合并方重组前一会计年度的资产总额或营业收入或利润总额超过合并方相应项目的100%，运营一个会计年度后方可申请发行上市；若超过50%，不到100%，保荐机构和发行人律师应将被合并方纳入尽职调查范围并发表明确意见；若不超过50%，保荐机构和发行人律师亦应对被合并方进行尽职调查；若超过20%，申报财务报表至少须包含重组完成后的最近一期资产负债表。其次，非同一控制下的企业合并。根据会计准则的规定，购买方在企业合并中取得的资产和负债，如果带来的经济利益很可能流入企业或者承担的义务很可能导致经济利益流出企业，且公允价值能够可靠的计量的，应当单独予以确认。在判断最近三年主营业务是否发生变化时，分成被收购方业务和购买方业务相关和不相关两种情形：第一，业务相关：被购买方重组前一会计年度的资产总额、营业收入或利润总额超过购买方相应项目的100%的，重组完成后至少须运营36个月后方可申请发行上市；若超过50%，但不超过100%，运营24个月后方可申请发行上市；若超过20%，但不超过50%，重组完成后要运行一个会计年度方可申请发行上市，以上均需要保荐机构和发行人律师对被吸并方进行尽职调查。第二，业务不相关：被购买方重组前一会计年度的资产总额、营业收入或利润总额超过购买方相应项目的50%的，重组完成后至少须运营36个月后方可申请发行上市。

二、IPO进程中私募应关注的问题

1.企业私募的利弊分析。（1）企业私募对企业IPO的积极因素。一是如果通过增资的方式引入新的股东，公司可以迅速获得用于扩张的资金，提升企业发展速度，做大规模，增强企业的实力，增高盈利水平，从而提高上市估值水平，为企业进一步发展奠定良好的基础。二是如果引入的股东为知名大型企业或知名投资基金，在资本市场上对公众投资者具有明显的号召力，有利于提升公司整体形象，提高上市时股票发行价格和融资效果。三是引入公司上下游的供应商、经销商，可稳固公司与供应商和经销商的合作关系，从而保证公司原材料的优先供应和销售渠道的畅通。四是可以引入私募投资者带来的先进管理经验，改善公司的治理机构、内部控制制度和生产经营管理水平。（2）企业私募对企业IPO的弊端。一是引入私募会减少原有股东对于公司的持股比例，如果引入私募股权比例过高，会影响原有控股股东对于企业的控制能力。二是各类投资公司或基金鱼龙混杂，其中可能存在运作不规范的情况，不规范的私募投资者可能会影响企业上市进程。三是私募投资者大多为短期投资者，在发行人上市之后会择机退出，对上市之后的股价造成一定的不确定性。四是部分私募投资者可能会根据上市进程或者业绩标准等要求某种补偿或退出机制，由于这些补偿条款不适用于公开发行而新进入的股东，存在潜在不公平的情形，且使其股权结构、管理团队、实际控制人等存在某种程度的“不确定性”，这将给上市审核带来障碍。（3）企业进行私募融资时的几点建议。企业进行私募融资必须权衡各方面利弊，以最终决定是否应该以及如何进行私募融资。有以下几点建议：一是如果所引进的产业投资者是公司的上下游企业，且与公司有交易行为，则应控制其入股比例，一般应控制住5%以下，避免新增关联交易和同业竞争；二是为了防止私募股权投资者对于企业家股权的稀释，企业可以考虑适当采取分阶段融资的方式；三是如果引入私募投资者，企业应对自身有合理定位与估值，且避免签署对赌协议，已经签署对赌协议的要在上市前进行清理。四是对拟引进的外部股东要做合理审慎的调查。

2.企业引入私募时点不同给企业带来的不同影响。企业引入私募投资者的时机也要慎重选择，可以在改制前，也可以在改制后，其差异分析如下：（1）入股方式的差异。改制前引进私募：可以采用股权转让或者增资扩股的方式，如果采用股权转让，那么股东就可以收回一部分现金；如果是增资扩股，上市公司可以在近期及时获得发展资金。改制后引进私募：由于发起人股权一年内不能转让，则只能采用增资扩股的方式。（2）入股价格的差异。改制前引进私募：由于此时股份公司尚未设立，公司上市预期并不明朗，业绩尚未释放完全，无法完全体现公司的实际价值，因此股权作价可能偏低。（3）锁定期要求的不同。第一，主板中小板：若是刊登招股意向书之日前12个月内增资扩股引入的股东，该等增资部分的股份应锁定36个月。应自完成增资工商变更登记之日起计算；若是刊登招股意向书之前12个月增资扩股引入的股东，不受前述36个月锁定期限制。第二，创业板：申报材料前6个月增资扩股引入的，股份应锁定36个月，自增资工商变更完成志气其计算；若是申报材料前6个月引入的，则不受锁定期限制。（4）影响企业的上市进程。第一，改制前引入：与私募投资者谈判不确定性较大，且若涉及审批环节较多，可能会拖延股份公司成立时间，并相应推迟辅导申报时间。第二，改制后引入：不影响股份公司的设立和辅导备案工作的正常进行。（5）信息披露要求。第一，改制前引入：作为上市公司的发起人，需要披露的信息较多，对发起人的核查如资金来源和股东背景等较为严格。第二，改制后引入：如果是证监会受理前6个月入股的，披露要求更高。

参考文献

[1]马天骄.浅析私募股权投资在我国资源型企业改制上市中的作用[J].资源与产业.2010（S1）