小区关于增补业主委员会委员的公告

小区关于增补业主委员会委员的公告（精选13篇）

小区关于增补业主委员会委员的公告 第1篇

XXXX关于增补业主委员会委员的公告

XXXX全体业主;XXXX第一届业主委员会自2012年8月成立以来，努力履行业主大会议赋予的责任，由于部分委员因个人身体或工作原因先后提出辞职。为维护全体业主的利益，经业主委员会讨论决定开展增补新委员工作。

根据《物业管理条例》相关规定，结合目前XXXX业委会实际情况，决定对XXXX业委会成员进行增补，为体现公开、公平、公正的原则，现就有关事项公告如下：

一．本次增补委员人数拟定 4-5名。二．业主委员会委员应当符合下列条件：

1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主大会议事规则和管理规约，履行业主义务，未欠交物业服务费和其他相关费用；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5、具有一定组织能力；

6、具备必要的工作时间；

7、必须是本物业区域内的常住户。

三．增补业主委员会委员候选人在业主委员会及XX社区指导下由业主自荐或推荐产生，资格审核由业主委员会负责。

四．增补业主委员会委员由业主代表会议表决通过。五．自荐推荐报名时间：2015年2月1日——2月15日 六．自荐推荐报名地点：XX社区服务中心，联系电话：XXXXXXXX 特此公告

XX社区

XXXX第一届业主委员会

2015年1月26日

小区关于增补业主委员会委员的公告 第2篇

XX小区全体业主：

兹因本小区第一届业主委员会届期已满，按规定进行换届选举，根据《重庆市物业管理条例》和《重庆市业主大会和业主委员会活动规则》等规定，本次业委会换届选举工作是在XX街道办事处、区房管局主管部门、XX社区居委会的指导监督下，由小区本届业委会成员组成换届选举工作组并主持开展换届选举工作。

为保证换届工作的公开、公正和民主，并符合相关律法规定，由换届工作组根据相关规定拟出本次换届工作草案，并报经区房管局主管部门、XX街道备案同意后向全体业主进行公示。以便让全体业主知情，并同时监督和参与，以此确保业主的真实意愿能得到如实地反映。能选出大多数业主满意和拥护并能真正代表和维护全体业主合法权益的下一届业委会。

本次公示内容包含：

一、公告。

二、业主大会的形式和会议内容（含召开业主大会的时间、地点）。

三、业主代表的产生办法。

四、业委会成员任职条件。

五、换届工作组成员名单公示。

XX区XX小区业委会换届工作组

（业委会兼章）

小区关于增补业主委员会委员的公告 第3篇

一、业主委员会行使小区公共区域经营权的不合法性与不合理性

(一) 业主委员会没有取得经营资格

按照我国法律规定, 判断是否拥有合法的经营资格, 主要视其是否有工商管理部门核准, 取得营业执照, 并记载相应的经营范围。业主委员会作为小区业主大会的执行机构, 按照规定在选举产生之后只需向所在地房地产行政主管部门履行备案手续, 其主要职责是对小区物也管理进行监督, 并没有也没有必要向工商管理部门申请核准登记, 领取营业执照, 因此业主委员会没有取得经营资格。

(二) 业主委员会资金缺乏经营的“硬件”与“软件”

按照有关法规规定, 经营的“硬件”就是具备一定的场所、资金及其它资产和管理工作人员。在市场经济条件下, 经营的“软件”就是管理工作人员应该具有现代市场经营理念, 善于捕捉市场信息, 具有一定的经营能力。但是现实中绝大多数的业主委员会既没有资金及其资金来源, 也没有可供经营的工作场所。同时, 业主委员会的委员往往是兼职人员, 绝大多数不是经商的, 对经营之道一窍不通。由此可见, 业主委员会资金缺乏经营的“硬件”与“软件”。

(三) 业主委员会从事经营活动将与其性质背道而驰

成立业主委员会的目的是监督、配合物也服务公司的管理, 保护广大业主的共同利益。其性质明显带有公益性。在因为如此, 《物业管理条例》第16条规定, “业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。”可以想象, 如果业主委员会从事经营活动, 去追求盈利, 在没有任何监督情况下, 必然导致与业主委员会的公益性直接冲突。

(四) 业主委员会行使“经营权”, 将不利于物业服务公司履行职责

物业服务公司在的职责之一就是对物业小区内开展经营活动的经营者的不当行为进行监督、管理, 以维护业主物业小区的公共利益, 保证物业小区的正常秩序。如果业主委员会可以自己行使“经营权”或者业主委员会与其他经营者签订所谓的“经营协议”, 而且在该“经营协议”中没有体现物业服务公司对经营者具有监督、管理的权利, 那么, 物业服务公司对经营者的经营行为进行监督、管理, 将没有充分的依据, 甚至处在十分尴尬的局面, 进而直接影响到小区的管理秩序与业主公共利益的实现与保障。

二、依据现行制度, 由不同机构分别行使决定权、执行权与监督权, 保证小区公共区域的经营权的实现

(一) 我国有关小区公共区域的经营权现行规定

我国《物业管理条例》对小区公共区域的经营权问题有原则性规定:

1. 业主对公共区域的知情权和监督权。

第6条第8项规定:业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

2. 业主大会制定、修改规章制度权。

第11条第2项规定:制定和修改管理规约。

3. 业主委员会监督、协助物业服务公司。

第15条第3项规定:业主委员会及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

4. 利用公共区域经营, 应经过相关主体同意, 并办理相关手续。

第55条规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的, 应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后, 按照规定办理有关手续。

(二) 由业主大会、物业服务企业、业主委员会分别行使决定权、执行权和监督权, 保证小区公共区域的经营权的实现

1. 业主大会决定有关小区的公共区域经营问题。

如对小区的公共区域是否进行经营以及如何经营 (包括经营活动范围、场所、经营时间、利润分配与归属等) , 通过业主大会进行表决。

2. 由业主委员会与物业服务企业协商。

业主委员会根据业主大会的决定, 在授权范围内, 与物业服务企业就如何经营问题进行协商, 并把协商结果在小区进行公告。

3. 由物业服务企业或者其他经营者经营。

由物业服务企业对小区公共区域进行实际经营或者与其他经营者签订协议, 由其他经营者经营, 由物业服务企业负责管理。

4. 业主委员会对经营行为进行监督。

在物业服务企业或者其他经营者对物业小区的公共区域进行经营过程中, 业主委员会有权对经营者的行为进行监督, 以保护物业小区的公共利益。

通过以上制度的设置, 充分保证小区公共区域经营权的实现。因为:第一、由业主大会、物业服务企业、业主委员会分别行使决定权、执行权和监督权, 可以形成三方分工合作, 互相制约关系, 为小区的公共区域经营权的实现提供有效保障。第二、充分发挥物业服务企业作用, 有效保证业主利益的实现。作为物业服务企业, 既具有经营资格, 又具有相应的经营经验与能力, 在提供物业服务过程中, 能够把物业服务与经营行为有机结合起来, 从而更好保证小区业主利益的实现。第三、由业主大会行使决定权, 让业主投票表决通过经营决议, 可以充分保障业主的利益。第四、业主委员会可以对物业服务企业或者其他经营者进行监督, 可以有效保障业主利益的实现。

综上所述, 业主委员会行使小区公共区域经营权不具有合法性与合理性, 在现行制度下小区公共区域经营权, 应该由不同机构分别行使决定权、执行权与监督权, 彼此相互分工、相互制约。只有这样, 才能保证小区公共区域经营权的实现。

摘要：我国现行立法对业主委员会行使小区公共区域“经营权”问题缺乏明确具体规定, 引发法学界和实务界各种争论, 莫衷一是, 也给物业管理实践带来混乱。因此, 我们对业主委员会经营权问题进行探讨具有重要的理论价值和实践意义。

关键词：业主委员会,公共区域,经营权

参考文献

小区关于增补业主委员会委员的公告 第4篇

关键词：国有企业；职工住宅；业主委员会；物业管理服务

一、国有企业职工住宅小区业委会管理物业制度问题的提出

国有企业长期承担与主业发展方向不符的公共服务职能在工资福利外对职工家属区供电、供水、供热和物业管理进行补贴。不仅企业负担繁重，严重制约了企业的发展；而且往往由企业自主进行管理，服务不专业，与业主之间矛盾突出。2016年6月11日，国务院办公厅发布《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指引》（国办发（2016）45号），计划从2016年开始，在全国全面推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作、进行市场化改革，至2019年起国有企业不再以任何方式为职工小区“三供一业”承担相关费用。

在“三供一业”分离移交过渡期，笔者发现一些国有企业职工住宅区的物业管理并没有聘请专业的物业管理服务公司，而是将国有企业的专项补贴资金拨付给业主委员会，由业主委员会代为进行物业管理。据相关人员介绍，采取此种模式的原因一方面是该国有企业职工小区业主基本上都是该企业的原有职工，在此之前物业管理一直由企业的后勤部门管理，业主不需要承担任何物业费用。而在政策出台后的过渡期，仅仅依靠国有企业的补贴不够聘请物业服务管理公司，业主需要承担一部分费用，而他们不愿意支付。另一方面，他们也担心外部物业管理服务公司的服务质量不令人满意，遂决定交由业主委员会自行管理。

由业委会管理物业虽然能够降低成本，但在实践中，由于业主委员会法律地位不明确、物业服务不规范、物业服务监督不到位易导致业主与业主委员会之间的矛盾重重，所以笔者通过对上述缺陷进行分析，并找出相应的完善对策。

二、业主委员会自行管理物业存在的弊端

（一）业主委员会的法律地位不明确，有待于法律作出规定

在学术界和实务界对业主委员会的法律性质的观点目前主要有三种：第一种观点认为业主委员会是社团法人，满足依法成立、有必要的财产和经费、有自己的名称、能够独立承担责任这四个条件；第二种观点认为业主委员会是“其他组织”，如2003年，最高人民法院针对安徽省高级人民法院《关于金湖金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示一案的复函》认为金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，即合法成立、有一定的组织机构和财产，具有诉讼主体资格，最高院认同业主委员会有“原告”主体资格。[1]第三种观点认为业主委员会不具有法人资格，不能独立承担民事责任。根据我国现行《物权法》和《物业管理法》的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构。“业主委员会代表全体区分所有权人做出的决议，维护全体小区所有权人的利益，是全体区分所有权人实现共有物业管理权的自治管理组织的核心机构。”[2]业主委员会只是按照业主大会的授权行使权利，不具备法人的地位。

由于国有企业职工住宅小区不同于商业小区，许多国有企业职工住宅小区到目前为止很大部分共有面积仍然属于国有企业，即国有企业和业主共同拥有小区的所有权。这种由业主委员会进行物业管理的模式主体进一步增多，业主委员会、国有企业、业主、雇员等。业主委员会的法律地位不明确，导致最终责任承担者模糊，产生新的纠纷的可能性进一步增大。

（二）业主委员会自行管理物业欠缺专业性、规范性

当前，由于业主委员会并非专业的物业服务机构，本身不具有物业管理的资质，在物业服务过程中往往因服务不规范而与业主产生纠纷。

1.缺乏资质，服务水平差

实践中，业主委员会聘请物业服务人员时缺乏相应的专业培训，选拔标准，服务人员的专业性无法保证，容易造成服务与收费标准之间的差距。同时由于聘请的服务人员往往具有临时性，导致只向业主提供某几项服务，如保洁、安保服务，而对绿化、公共设施维修等服务一般是采取出现问题后再聘用临时员工进行服务，无法保障小区的服务质量。

2.收费依据不明确

一方面，由于业主委员会在进行物业服务的过程中缺乏相应的管理体系、制度和标准，收费依据不清不楚；另一方面，业主委员会目前的法律性质不明确，一些业主委员会无法提供合法、有效的专用发票，如2015年，怀柔法院审理的一宗小区自主物业管理纠纷案，“有发票，我就给钱，没发票，就不给。不能说你随便给我开个收条，我就给钱吧？”[3]因此业主与业主委员会之间易产生纠纷。

3.人员管理不规范

一是根据现行法律，业主委员会不属于劳动法上的用人单位。业主委员会不能与雇佣者签订劳动合同、不能为雇佣者办理社会保险，缺乏相应的利益保障，雇佣者不能受劳动法上的保护，业主委员会与雇佣者之间易产生纠纷。二是业主委员会缺乏规范的管理架构进行员工管理，如缺乏员工考核机制、薪酬机制等，导致雇佣人员工作积极性不高，人员管理比较懒散。而且员工的流动性也非常大，多为短期、临时性的，难以保持工作的连续性，因此人员管理易混乱。

（三）业主委员会自行管理物业欠缺有效的监督

首先，角色错位导致监督不到位。业主委员会扮演的原本是替全体业主维护权利并监督物业管理工作的角色，但是，业主委员会在实行物业自管后却又成为物业管理的主体。自己没有办法监督自己，从而导致监督不到位。

其次，业主大会难以形成有效表决导致监督不到位。一是各地政府基本上遵循的是“业主的表决权属于物业所有人，每一个业主票数的权重是由每个业主所拥有的物业份额来决定”的原则。表决权按照面积计算，由此易出现少数或部分产权人控制或操纵业主大会的局面。二是法律对于法定表决数的规定，实际上是比较难以达到的。《物权法》规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主有自己的工作和活动空间，自由度较高，对表决事项的意见多数是较为懒散，集体讨论很难做到，缺乏固定的会议机制，对于大型居住小区来说更是如此。

最后，国有企业监督机制缺乏导致监督不到位。一方面，国有企业没有相应的对业主委员会进行物业管理监督的配套机制，不能对业主委员会的工作进行全面、有效的监督；另一方面，一些下级执行部门后续监督意识薄弱，抱着只需将专项补贴资金发放，不论后续物业服务质量到底如何的心态展开工作。从而导致业主委员会管理物业的工作中缺乏有效监督的弊端。

三、完善国有企业职工住宅小区业主委员会管理物业制度的建议

（一）明确业主委员会的法律地位，确定归责主体

依据上述的关于业主委员会的法律地位的观点，笔者比较赞同第三种意见，即业主委员会不具有法人资格。虽然业主委员会也需要物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，但业主委员会不以行政登记为成立要件；而且业主委员会对外进行民事活动，是代表广大业主的利益，无独立的意思表示；发生纠纷时，如果业主委员会的行为侵犯了他人的权利，业主委员会无能力也无财力独立承担责任，一旦赋予业主委员会民事主体资格，其无财产可供执行，将导致执行不能的尴尬后果。实践中，如果赋予业主委员会民事主体资格，目前还无法操作，因此其不宜为民事主体。

虽然业主委员会不宜为民事主体，但并不意味着其丧失诉讼主体资格问题。实务中，最高院的一些批复赋予了业主委员会诉讼主体资格。在《物权法》起草过程中，许多立法专家认为，暂不对业主委员会的诉讼主体地位规定，对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。[4]有关业主委员会的诉讼地位，既涉及到区分所有权人共同体外的第三人，也包括业主委员会与单个或部分所有权人，[5]还包括业主委员会中负有责任的个体的诉讼。

1.业主委员会与区分所有权共同体外的第三人的纠纷

由于程序上，业主委员会系依照法定程序由业主大会选举产生，并且在房地产主管部门做了登记；目的上，业主委员会代表和维护全体业主的利益，因此由全体业主承担责任。但是必须满足一定的程序和条件：一是必须经过业主大会的特别授权或是满足法律规定数额业主的书面同意。二是在由全体业主承担法律责任的纠纷类型上，须是涉及全体业主的切身利益。

2.业主委员会与单个或部分所有权人之间的矛盾纠纷

由业主委员会自行管理物业的模式常常涉及此种纠纷，我国《物权法》第78条第2款规定“业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主可以通过撤销业主委员会的决定来保护自己的权益。因此，在采用由业主委员会管理国有企业住宅小区物业时，不仅需要拥有部分公共建筑面积所有权的国有企业的同意，也需要小区内业主的授权或经过业主大会的决议，否则在实践中，极易因业主委员会无授权而发生物业管理纠纷。

3.实践中，业主委员会在未经业主大会的授权、未经广大的业主同意的情况下，擅自开展物业服务活动，并将相应收益归入个人包囊

在此类以业主委员会为当事人的纠纷中，业主委员会在没有授权或超越授权的情形下，进行具体的民事行为，若相应的后果由业主委员会承担并进而由业主所有的财产来承担，那么就有失法律权、责相衡的公平原则。在此种情形下，应突破业主委员会的“面纱”，由业主委员会中负有责任的个人以其自有财产来承担相应的法律责任。

（二）提高业主委员会物业管理服务的专业性、规范性

一是对物业服务进行分类管理。通过对物业服务进行分类，大致分为普通物业管理服务和专业物业管理服务，一些不需要专门技能、易操作的物业服务工作即可由业主委员会人员或雇人从事，例如，代收水电费、清洁卫生工作、安保工作等；而需要专门技能、难度较高的物业服务工作则可以发包给专业的物业服务企业，比如水电维修、水沟清洗等工作。采取该种综合模式，一方面可减少开支、另一方面也可提升服务质量。

二是制定物业管理服务规章制度。业主委员会在进行物业管理服务过程中，应当依据法律法规、业主大会的决议制定相应的物业服务规章制度，明确物业费用、物业服务内容、物业服务人员等方面的标准和运作程序。定期在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据等进行公示。

（三）完善对业主委员会自行管理物业的监督

国有企业在该过渡阶段需发挥好监督作用。制定有效地考核机制，通过定期对业主委员会的物业管理服务质量进行考核确定补贴额；制定有效地财务监督机制，如通过定期对业主委员会的物业管理财务进行考核，确保专款专用，对于单笔支出超过一定额度的物业费用，需要经过该国有企业的批准等措施。业主大会也应该发挥其监督作用，每一个业主都需要为维护自身的权利而积极地参与到其中。

四、结语

由于业主委员会法律地位不明确、物业服务专业性差、物业服务监督不到位导致业主委员会管理物业模式中业主与业主委员会之间的矛盾重重。在“三供一业”过渡期，针对此种情况，我们呼吁应当尽快规范业主委员会的法律地位，明确规则主体；同时对业主委员会物业管理服务进行分类管理、制定相应的规章制度，提高物业服务的规范性；发挥好国有企业和业主大会的监督作用，这样才有助于减少物业服务纠纷，促进国有企业职工住宅小区物业管理市场化改革。

参考文献：

[1]王磊.解析两则最高人民法院关于业主委员会的复函与裁定[J].司法天地，2007：（9）

[2]陈鑫.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2007.

[3]小区自主管理引发新纠纷业委会为何跟业主打官司？http：//news.youth.cn/sh/201508/t20150820_7029428.htm2015-8-20

[4]柏玲.论业主委员会的诉讼主体资格[D].厦门大学.2009年硕士论文。

[5]王忠锋.论我国业主委员会的法律地位[J].东南大学学报，2011（13）

作者简介：

小区关于增补业主委员会委员的公告 第5篇

XX业主委员会第一届业主委员会于 年任期届满，根据《四川省物业管理条例》的相关规定，经县房地局和东河镇街道办事处备案同意，拟组XX小区业主委员会换届选举筹备组。负责本次换届选举筹备工作将由 人组成，组员有居委会代表1名、上一届业委会成员 名及业主代表 名。现将有关事宜通知如下：

一、筹备组主要职责： A.拟定业主大会筹备方案；

B.修订XX小区《业主大会议事规则》、《管理规约》 C.确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

D.确认业主大会召开会议的时间，地点，形式和内容； E.确定业主委员会委员候选人的产生办法及名单； F.做好召开换届业主大会会议的其他筹备工作

二、筹备组及业主代表应具备的条件：

1.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主（房产证上的产权人）

2.遵守国家有关法律、法规,并了解物业相关法律法规； 3.遵守《管理规约》，模范履行业主义务； 4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁； 5.具有一定组织能力； 6.具备必要的工作时间。

筹备组中业主代表由业主自荐，符合以上条件并愿参加业主大会筹备组的业主，请于

年 月 日前到服务中心报名登记。

xx小区业主大会业主委员会

小区关于增补业主委员会委员的公告 第6篇

根据国务院《物业管理条例》、《深圳市物业管理条例》、《深圳市业主大会活动规则》等相关规定及本建筑区划业主大会议事规则，经本建筑区划业主委员会换届筹备组讨论决定，确定于 年 月 日至 年 月 日在（会议地点），以 形式召开业主大会会议；其中，年 月 日 时至 年 月 日 时，投票表决《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》等三个基础性公约；三个基础性公约经表决通过后，于 年 月 日 时至 年 月 日 时，选举产生业主委员会委员。表决三个基础性公约投票的截止时间为： 年 月 日 时前；并于 年 月 日 时在（会议地点）开箱唱票,宣布表决结果, 于 年 月 日 时在（会议地点）宣布选举结果。表决业主委员会委员会投票的截止时间为： 年 月 日 时前；并于 年 月 日 时在（会议地点）开箱唱票,宣布表决结果, 于 年 月 日 时在（会议地点）宣布选举结果。

请全体业主踊跃参加（由业主代表参加业主大会会议的，业主代表应收取所代表业主的赞同票、反对票或弃权票准时出席）。

业主委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当持业主书面委托授权书、业主身份证复印件以及本人身份证参会，并根据委托和授权内容进行投票表决。

《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》的书面材料已通过 方式告知全体业主，并已在本建筑区划的显著位置（具体地点）公布。

相应的表决票由筹备组分发至各业主（由业主代表参加业主大会会议的，表决票由代表分发至所代表区域的业主并负责收取）。对于不住在本建筑区划的业主，相应的表决票由筹备组按照业主提供的联系地址、通讯方式邮寄或按照业主提供的网络联系方式发送电子邮件。

本次会务常设联系人姓名： 联系电话：

附：参加业主大会会议的授权委托书、业主大会会议表决票示范文本

特此公告。

小区关于增补业主委员会委员的公告 第7篇

在居民小区组建业主委员会（后简称业委会），对于创建文明社区，稳定社会秩序，构建和谐武陵，将发挥积极作用。据调查，目前，我区业委会建设与管理面临以下困难和问题。

1、业委会成立数量少，不规范。目前，全区536个纯居民小区，只有126个小区成立了业委会，仅占小区总数的23.5％。已成立的业委会中，有房管部门指导成立的仅7个，社区参与指导成立的也不到50个，有些小区往往几个人牵头组织一部分业主，炒掉物业，聘请几个人看门和搞卫生，这样的业委会根本不能代表全体业主的意愿。

2、业委会业务不熟，维权艰难。很多业委会成员只关注小区保洁和治安，对业主共有财产的经营及其收益分配使用的责权不清楚，对代表广大业主维权没经验。业委会维权，不外乎三个因素，房屋质量问题、财产安全问题以及其它业主侵犯公共利益问题。这些问题往往指向物业公司与开发商，但他们面对业委会，明显占有组织、资金、智力支持等优势，业委会很容易屡屡受挫。维权受挫后常用拒交物业费来表示不满，然后造成物业公司与业主的对立，导致恶性循环，两败俱伤。

3、业委会筹建经费无来源，筹备程序繁琐。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》明确了政府职能部门和街道、社区有牵头组建业委会的义务，但是，业委会筹建经费怎么解决，没有明确。新东街社区历时3个月，协助部粮机小区成立了业委会，实现了小区自治。但是2万元业委会筹建经费至今无法解决，有的费用欠着，有的费用已由社区干部垫支。按照《业主大会和业主委员会指导规则 》，业委会的筹备工作程序有8个环节，过程相当繁杂，工作量非常大，且政策性、专业性很强。目前我市没有规范性的指导文件，筹备人员在筹备工作初期往往是一头雾水，无从下手。完成全部程序，一般要花几个月甚至半年时间。

4、业委会工作费用难以解决。业主大会往往由少数业主自发筹备。由于缺少经济实体组织的参与，筹备工作中发生的交通费、印务费、组织活动费等，只好由筹备组成员自行承担，这既增加了这些热心小区建设和公益事业业主的负担，长此以往，也容易挫伤他们工作的积极性。

为了促进业委会健康发展，我们建议：

一、加大对业委会指导力度。要积极向上级部门反映，完善制定 《业主公约》、《业主大会议事规则》, 《业主委员会成立程序》等示范性文本，使业主大会召开和业委会的成立有章可循；制定既符合法规规定又相对简化的筹备工作程序，来减轻筹备工作难度，减少筹备费用，从而加快业主大会、业主委员会的组建步伐；定期对相关社区工作人员、业委会委员、物业公司从业人员进行物业知识培训，定期召开业委会委员经验交流会，提高业委会成员的思想、政治素质和专业水平。

二、积极扶持，为业委会顺利运行营造良好的环境。建设

部门要对规定内的物业用房、公共设施以及房屋质量等按国家规定严格验收，推广物业参与楼盘建设的制度，对房屋质量予以监督，从源头上减少物业纠纷，为业委会运行奠定良好的基础。对于敞开式小区和破产企业小区，政府要加快水、电、路、绿化以及安全监控等基础设施建设，帮助小区成立业委会，引进并扶持物业公司进驻和发展，逐步实现业主自治。

小区关于增补业主委员会委员的公告 第8篇

广东省佛山市南海区现有239个物业管理小区中, 212个具备了成立业主委员会的条件。但因部分小区仍处于开发阶段, 或者入住率较低, 未达到入住人口过半的条件, 故目前这212个小区中, 已成立业委会的仅有71个, 成立率为33%。

为此, 2013年下半年, 九三学社南海基层委员会调研组进行《关于小区业委会公益事业开展困难及解决对策》专题调研。该专题调研的研究对象, 主要是南海区桂城街道镇存在业委会的小区, 重点是分析、解剖了桂城花苑广场小区业委会开展公益性事业所遇到的一系列问题。该小区共有3539户业主, 建筑面积有31万平方米, 2011年4月成立第一届业主委员会, 成立后开展了大量的公益性事业, 如:业主委员会克服小区商铺业主阻力, 组织全体业主自筹资金进行智能封闭小区建设、通过公益诉讼推动“僵尸地铁”工程的起运、通过召开业主大会选聘新的一级资质物业公司接管小区物业服务工作, 佛山新闻媒体也对近两年来花苑广场业主委员会所开展的公益性事业进行了广泛的宣传报道。

一、业主委员会的现状及原因分析

(一) 业主委员会的现状

1.

业委会成员是由全体业主公推公选出来的, 是居民自治组织, 属于非法人的组织形式, 他们是没有任何报酬的, 在业主强烈要求物业管理的背景下, 凭满腔热情走到业委会成员位置上的业主, 在遇到业主们合理、不合理的要求时, 遇到小区繁杂事务时, 遇到业主不理解时的风言风语时, 热情会消退, 热情消退后的业委会面临着瘫痪、解散的危险。

一旦业委会瘫痪或解散, 小区又会陷入一盘散沙的状态, 由于他们的公益性质, 如果对这些业委员会成员无法要求太多, 则显得太苛刻, 也容易打击他们的积极性。这种情形虽然堪忧, 但还不是最坏的, 最坏的一种情况是业委会成员会因私心而牺牲广大业主的利益, 给业主造成损害。

2. 业主委员会管理行为与物业管理企业服务行为、居委会社区管理行为的冲突。

三者的权利界限不明朗, 经常出现互相争夺或推卸责任的局面, 有些居民委员会将本应由自身完成的工作交给业主委员会承担;有些业主委员会委员本身为物业管理企业人员, 监督权名存实亡;有些业主委员会任意干预物业管理企业开展工作;有些业主委员会维权方式不当, 如在物业服务微小瑕疵的情形下即鼓动业主拒交全部物业管理费。

3. 业委会的合法身份模糊。

业委会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织, 离开了业主委员会, 物业管理是难以实现的。

但目前由于业委会的权利和职责尚不明确, 在法律上又没有给业主委员会应有的地位。致使业委会在运行过程中出现了三种偏差:一是业委会的合法身份尚未得到确认, 工作没有权威。业委会一旦成立, 便标志了业主在物业中的核心和主体地位作用。但目前一些业委会虽然大部分都已成立, 但有的仅仅是一种组织形式, 既不能独立行使民事权利和承担民事责任, 又不具备法人地位;既没有固定的办公场所, 又无一定的活动经费, 而且没有自己的主管部门, 挂靠在物业管理协会或政府物业部门名下, 名不正、言不顺, 关系也不清, 给日常工作带来极大困难。

(二) 产生问题的主要原因

第一, 业主委员会运作制度不成熟。业主委员会是自治机构, 法律不会更多地进行干涉, 主要依赖于业主大会的授权及业主大会制定的各项议事规则及运作规则等, 但是由于专业性水平不高等原因, 业主委员会的运作缺乏一整套的机制。在目前的状况下, 业主委员会权力的运作和责任的承担不对等。

第二, 缺乏监督机制。根据物业管理条例的规定, 业主在物业管理活动中, 可依法监督业主委员会的工作, 但这是非常空泛的。有很多业主由于公共权利意识的淡漠, 只要事不关己, 往往就是漠不关心的态度。

二、业委会公益事业开展的对策

(一) 提高业委会的自治和自律能力

要营造一个良好的居住环境的重要因素在于业主与业委会的自律程度, 既要维护自己的合法权益, 又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。一是要有一定的物业管理观念, 增强自律意识。

小区的日常管理, 一方面需物业公司统一管理服务, 另一方面, 更有赖于全体业主及物业使用人的支持和配合, 作为“主人”, 应以身作则, 严于律己, 对损害小区物业和安居乐业氛围的行为进行抵制。

(二) 加强业主委员会成员自身建设

业委会作为一个自治自律的组织是业主与业主、业主与政府、业主与物业公司间的一座桥梁, 追求的是社会效益, 因此, 其成员必须是热心公益事业的人, 而绝不能让那些寻求个人利益试图从中捞取好处的人获取这个职务。

(三) 理顺业委会同物业管理企业的关系

业委会同物业管理企业是矛盾统一两个方面, 双方都为自己的利益所需在努力争取对方合作, 一方的权利往往正是另一方的义务。一方要求付钱少, 管理服务要到位;一方要你付多少钱, 我提供多少服务, “花钱买舒服”。各自都希望投入量少, 而从对方获取最大利益, 往往围绕着投入与回报这个焦点进行反复“较量”, 这也是市场经济中的一种正常反映。作为一个企业, 尤其是物业管理企业, 绝不能暴利, 但为了生存, 为了更好地为业主服务, 必须要有利, 哪怕微利也行, 不赚钱、长期亏本的企业是要倒闭的。作为小区业委会既要维护自己的合法权益, 又要履行有关法律、公约和合同规定的义务。现在物业管理工作中诸多矛盾的产生是因为过分强调了业主个人利益, 忽视了业主的整体利益与应尽的义务。所以, 小区业委会和物业公司双方在矛盾的作用下, 应不断规范自己的行为, 特别在物业管理培育的阶段上, 业委会更应该同物业公司在平等的基础上保持良好的沟通, 更加有力地教育业主理解并支持物业公司开展工作, 真正发挥广大业主的主导作用。物业公司也应不断规范自己的行为, 提供更丰富的质优价廉的劳务商品, 让业主放心, 使住户满意。

(四) 加大相关部门的扶持与指导力度

政府职能部门须担当起社会管理的责任, 加强对社会管理的财力、精力投入。建议政府把成立、指导和监督业主委员会纳入政府相关部门考核体系, 由专门机构负责筹备组建业主委员会指导业主委员会。建议在有关部门设置“小区文明建设管理指导科”或“小区文明建设管理指导办公室”, 负责小区建成后日常事务管理指导工作, 明确相关部门的责任, 落实考核。这样可以增强部门指导、监督、业主委员会工作的主动性, 从而加快业主委员会的组建和作用的发挥。

建议要在城市社区居委会中设置物业管理专职工作人员, 或由社工委派出专职执行秘书协助开展业委会管理和运作。或者考虑采取社会服务购买的形式引入小区和社区的社工服务。

(五) 完善业主委员会工作机制

业主委员会工作要贯彻民主集中制原则, 业主委员会要通过民主选举产生, 针对业主大会召开难的情况, 建议试行业主代表大会制度, 可按单元产生业主代表、按楼栋产生代表组长、按代表大会制度定期召开会议, 采取少数服从多数的议事制度, 选举、更换、罢免业主委员会成员, 审议通过小区的各种规约和制度, 重要事件做出决定必须通过业主代表大会表决。建议推广深圳市的“业主表决电子投票系统”, 解决业主大会、业主委员会召开、表决问题, 方便业主参与物业管理公共事务决策, 保护自身合法权益。

(六) 实行民主监督制度

实行民主监督, 在小区业主范围内选聘相关人士、社会精英担任义务监督员, 对业委会事务进行监督, 定期对业委会财务、对小区公共部位收入、使用情况进行审计和公示, 对违规、违纪、违法现象向政府主管部门报告, 定期和不定期召开各类业主代表的座谈会、评议会和专题会, 创造广泛交流沟通的平台, 充分听取业主的建议、批评和意见, 逐步克服管理、服务工作中的不足。这样有利于业主和业委会彼此间意的沟通, 有利于减少矛盾, 增强业主的认同感。

(七) 改善业主委员会的办公条件、完善激励考核机制

对业主委员会工作地点办公经费给予必要的保证, 对日常上班人员明确适当报酬、给予业主委员会成员适当的劳务、通讯等方面的补贴。经费来源可以考虑从公共维修基金增加值部分、公共部位经营收入部分、和物业公司费用部分解决。每年由业主代表对业主委员会成员进行考评, 称职的给予奖励, 不称职的予以罢免, 不适合的予以请辞。

三、结语

小区的管理是惠民工程、安居工程, 政府重视是前提, 完善自治是关键, 自治是政府领导下的自治, 政策指导下的自治, 行业规范下的自治, 业主广泛参与自治。安居才能乐业, 小区的管理是中国特色社会主义社会管理的一个重要内容, 有和谐小区才能有和谐社会。小区的管理应该是政府部门监督指导, 社区组织全面介入, 物业公司规范经营, 业主自治管理, 才能化解矛盾、解决问题、建设美好家园, 实行业主自治管理建设好业主委员会, 是创新社会管理的一个内容。

参考文献

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[5]侯水平, 黄果天等.物权法争点详析[M].法律出版社, 2007, 7.

业主委员会的民主实验 第9篇

小区的业主委员会筹备已有一段时间了，候选委员多由业主自荐或推荐，九个候选人，有律师、教授、工程师等。物业公司先将候选人公示，然后挨家挨户派发选票，每户按面积大小分到一张或两张选票。程序是，九個候选人选七个，可以全部在候选人中选，也可以另行推荐不超过两人作为备选，选票最多的七个候选人当选。

我所在的小区不大，12栋公寓楼，业主总数400多户。我和夫人都按程序投了票。我们之所以乐意投票，不仅仅为了行使业主的权利，更是基于以下三个理由：其一，尽管目前物业公司的管理相当规范，治安、卫生、园林、交通井然有序，业主基本满意，但保不准什么时候物业公司换了人、变坏了，或者干脆转手其他物业公司管理了，我们还蒙在鼓里，而这样的事情太常见了；其二，业主委员会候选人跟我住在同一个小区，有着共同的利益，应该可以代表我们维护和争取合法权益；其三，如果业主委员会的委员没有尽责，我们还可以进行改选。

为什么需要业主委员会

业主委员会产生的法理依据是：小区内的道路、园林、公共绿地、一部分户外公共设施属于全体业主所有；除非产权明晰，否则小区内的停车场、运动场等也属于全体业主所有。业主在成为业主的同时，也拥有了对这些小区公共财产的所有权和支配权。业主的权利通过业主委员会行使和实现。为了维护业主的权利、管理业主的公共财产，委员会可以成立机构自治，也可以聘请专业公司管理。目前一般的做法是聘请物业公司管理，业主以交管理费换取相应的服务，业主委员会则从维护业主权益出发行使监督权。

在法律的框架内，业主委员会是小区的最高权力机构。业主选出业主委员会，业主委员会聘请物业管理公司，授权物业管理公司管理和经营小区内的公共事务，业主以交管理费换取小区内的公共服务。这正是业主委员会民主实验的意义所在：我们隐隐然已看见民主与宪政的雏型。

不过，如果我们以为由此可以发育出成熟的宪政民主，无异于画饼充饥。首先是《物权法》千呼万唤难出来，《物权法》出不来，业主的权利就多半只是自购的房子室内范围的权利。小区公共部分的产权不明晰，就必然归于强势的开发商，而不是弱势的业主。开发商之所以愿意提供一定的公共服务（如保安、卫生、交通等），不是他们发了善心，而是出于商业的目的。

事实上，最近一段时间，由于《物权法》将很快颁布实施，开发商已加快谋取利益的步伐，如出售车位、变公用设施为商业用途等。物业管理公司也表现出对成立业主委员会前所未有的热心，因为只有业主委员会有权管理小区内的公共事务，如不尽快与业主委员会取得共识，物业公司可能就要走人了。而在先前，物业公司与开发商完全是“穿一条裤子”的。

“业主”与“居民”的不等式论证

业主委员会让人联想到居民委员会，所谓“业主”不就是“居民”吗？但是且慢。居民委员会是城市基层政权组织——街道办事处的派出机构，它仍是政府组织的一部分，不是选举产生的。作为政府组织的一部分，它负责所辖片区居民的一部分公共管理事务。由于大量楼盘、小区的出现和实行封闭管理，本应属于居民委员会或其他政府组织管理的一部分公共事务，由于种种原因缺位，“很自然地”（也可能是不得不）由开发商或物业公司所取代。这才有了业主委员会产生的可能、存在的必要。换个角度说，在中国，“业主”（owner）是有产者，“居民”（citizen）是无产者，居民委员会是计划经济时代的产物，业主委员会是市场经济时代的产物。区别在于财产权是否确立，而财产权正是宪政民主制度生长与发育的酵母。

业主委员会与居民委员会同时存在，正是转型期中国特色社会主义市场经济的真实反映。居民委员会会否深入封闭管理的小区和楼盘？业主委员会有无可能在非封闭的小区或者传统社区产生？如果同一个小区或社区里，居民委员会与业主委员会同时存在，又会是怎样的一个格局？这一切，我们还看不到答案。任何歧路，都可能影响业主委员会的民主实验。

目前，由于大量小区和楼盘实行封闭管理，才有了业主委员会的成长空间。然而，政府有关部门对小区和楼盘内道路、交通、治安、卫生及其他公共事务的管理缺位并非理应如此，只是暂时滞后。相反，业主依法纳税，理应享受这些公共服务。以交管理费方式换取小区内的公共服务，与政府的公共管理有相似性，但小区内的公共服务如果不能建立在明晰的财产权的基础上，那么，由谁来提供这样的公共服务，是大有疑问的。进一步说，一旦政府有关部门介入管理，业主委员会还有产生的可能和存在的必要吗？一旦“业主”还原为“居民”，业主委员会是否应归位于居民委员会呢？如果封闭的小区必然成为公共的社区，业主委员会的民主实验还能进行下去吗？

村委会和“洋业主委员会”的启示

在仍然看不到答案的现实状况下，我们不妨延伸视野，把目光由城市转向农村：在中国广大农村进行了一段时间的村民委员会的民主实验，尽管有强烈的政府推动色彩，但其具体操作与业主委员会的民主实验有明显的相似性。上述一系列问题的答案，也许可从村民委员会的民主实验中寻找端倪。而过往的经验表明，农村改革始终是要向城市逐步推进的。

再往远处看，一个发生在“洋业主委员会”的故事或许能让我们得到启发。加拿大的温哥华多次被权威机构评为全球最适宜人居的城市。背山面海的北温市（温哥华由若干个“市”组成，“市”相当于我国大城市的“区”级地理区域及行政单元）又是温哥华环境最好的居住区。美中不足的是，偌大的北温市只有一座建于上世纪30年代的狮门桥（双向三车道），与隔海相望的温哥华其他城区相连，因此常常塞车。北温市政府几次动议新建大桥以缓解交通，每次都被市议会否决。一经市议会否决，市政府便不能开工。议会的理由是，新建大桥其实不能缓解交通，却会改变北温市的整个居住格局，因为那样一来，环境优美的北温市必然涌进大量人口，开发商又会开发大量房地产满足他们的居住需求（这正是市政府动议新建大桥的经济动机），或许又得再建新桥缓解交通，如此恶性循环，问题会越发严重。市议会的理由体现了北温市的民意，因为议员来自各个社区，他们是社区业主的左邻右舍，最重要的是，议员们是由社区业主选出来的。

小区关于增补业主委员会委员的公告 第10篇

一 调查过程

（一）调查的目的与意义

1．调查目的（1）通过这次社会调查，了解小区业主委员会的法律地位，明确小区业主委员会的职责和义务，并掌握小区业主委员会的实际生存状况；

（2）锻炼社会实践能力，积累社会工作经验；

（3）交友，扩展人脉。

2.调查意义

业主委员会是一种居民自治组织，它存在于居委会、物业管理公司之间，三者息息相关。通过对这种居民自治组织的调查，有助于今后政策的制定和业委会自身的发展，也是对社区的管理理念的进一步提升。

（二）调查对象情况

1．调查对象全称

美丽家园

2．调查对象地址

莘西南路128号

3．调查证明人

叶增光

（三）调查时间

2010年9月下旬至10上旬

（四）调查方式

采用问卷调查的方式，共发放问卷100份。问卷基本上是围绕居民的基本信息，居民对居委会，物业公司，业主委员会的认知程度两方面的内容。重点调查居民对业主委员会的态度。

查阅部分法律文献，明确业主委员会的法律地位，及其与居委会、物业公司的关系

（1）资料名称：《物业管理条例》

（2）资料名称：《物权法》中相关规定

（五）小组成员及分工

二 调查对象现状

（一）基本情况

1.小区的规模

我们调查的小区,户数有530户。应当讲,与目前经过调整后的社区居委会管辖的辖区比较,规模上要稍小些。

2.业主构成的特点

(1)业主的年龄和家庭人口。

我们调查的对象基本上是家庭的户主、家长或者他们的配偶。根据调查结果,业主年龄最大的是86岁,最小的是21岁,平均为45.5岁。说明能够购买商品房的人多是工作多年,事业有成也有一定积蓄的居民,那些参加工作时间不长的青年人不多。

(2)业主的经济收入。

对于收入的调查,设计了两道题,一是问家庭最近三年的收入,另一个是问个人最近三个月的收入。根据调查结果,业主家庭最近三年的年平均收入为14·4万元;业主个人最近三个月的平均收入为7613元。对比国家统计局的调查数据,无论是家庭的收入还是个人的收入,业主的收入都应当属于20%的高收入家庭组,他们一个月的个人收入要高于上海市居民半年的人均收入。

(3)业主的教育程度。

从调查的统计结果看,高中文化程度及以下的占27·7%,大专程度的占22·3%,大学程度的占37·4%,研究生教育水平的占12·6%。

（二)业主对小区管理的看法

根据调查,69·1%的业主认为居委会是政府组织,只有30·9%的人认为是居民自治组织。不过,当问到对业主委员会的看法时,95·4%的被调查者认为是居民自治组织。

由于业主们认为业主委员会是业主自己的居民自治组织,所以他们更愿意依靠它来解决问题。那么,谁应当是小区管理的主体呢?同意业主是管理主体或者主人的为75·1%,比较同意的为18·1%,合计为93·2%;无所谓的为1·6%,不太同意的和不同意的为5·2%。之所以业主应当是小区管理的主人,一方面因为业主是小区的居民,根据人民当家作主的原则,社区中的居民当然是社区的主人。另一方面,更重要的是,商品房小区的房屋及其公共面积,都是小区内的业主所有,他们不仅购买了所有权,而且每个月还要支付物业管理费。作为小区物业的所有权者,理所当然地应当是管理的主人。但是,业主作为小区管理的主体或者主人,其管理的实施是通过业主大会选举的业主委员会进行。所以,业主大会是小区内的最高权力机构,这方面85·5%的被调查者都同意。

(三)目前业主委员会的成立

从调查中可以发现,虽然有一些业委会是由业主要求和主持的,占18·4%;但是,大部分的业委会是由开发商、物业公司和业主共同组成的筹备组提名和成立的,占68·4%;甚至有一部分仍然是由开发商和物业公司主持产生的,占13·2%。真正由小区管理主体的业主筹备和主持的业委会还是很少的。

实际上,在成立业主委员会的事情上,开发商和物业公司是没有权利过问的,更不要讲插手和介入了。开发商与业主的关系只是市场上卖主与买主的关系,作为卖主,不可能将东西卖给对方,还要去管理已经卖给对方的东西。而物业公司应当是业主在服务市场上找来的提供服务的企业,如同业主在劳务市场上找的保姆,怎么可能设想,保姆参与其主人家管理的运行和决策。

作为居民自治组织的业委会,其组成的成员是如何产生的呢?根据调查,业主提名和自荐做候选人的占96·5%,只有3·5%的候选人是指定产生的。这些数据说明了,业委会候选人的产生实现了民主选举的原则。再者,选举是否实行差额选举,也是民主选举的原则之一,有83·9%的被调查者给予肯定的回答。选举投票的形式,举手表决的为42·1%,秘密划票的为57·9%。当问到,“您认为选举是否公正”时,认为很公正的占36·1%,比较公正的占46·3%,不太公正的占9·2%,不公正的占2·4%,不知道的占6·1%。看起来,大部分被调查者(82·4%)还是认可目前的业委会选举。

三 调查的简要结论

（一）业主委员会的法律地位决定了业主委员会的实际生存现状，处于相对尴尬的位置。

业主委员会既非法人 ,也非独立的其他组织 ,而仅是特定的民事主体。明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理专业化相结合的管理体制的基础，也是规范物业管理的前提和必然要求。

业主委员会作为市场经济发展到一定阶段的产物，反映了社会现实生活的需求。尽管业主委员会在实践中发挥着重大作用，参加着民事关系，并在其中享有民事权利、承担民事义务。然而我国法律并未赋予其确切的法律地位，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势法律地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的重要因素。业主委员的法律地位如何，关系到其行为

后果的归属以及法律责任的承担问题。对业主委员会地位不同回答，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果，在实践中有着非常重要的意义。

（二）业主委员会成员的构成决定了业主委员会的实际生存现状，处于相对尴尬的位置。

首先，居委会是政府的派出机构，有法定办公场所，办事人员由政府委派并享有薪水。政府可以透过居委会主导、领导社区/小区工作，同时居委会与派出所等官方机构以及物业公司分享居民登记信息。其次，物业公司（无论是前期物业还是后来竞标获得签约的物业）掌握着每一位业主的大量隐私，掌控着物业费的征收权、使用权，掌握着小区内的公共资源和空间，可以非常方便地侵占/出卖业主的共同利益。最后，业主委员会，在制度上没有办公场所、没有带薪人员，也无从合法取得业主大会成员的全套信息，所以实质上常常是是徒有其名、名存实亡，因而业主大会也就无法透过塔采取任何有效的维权行动。

因此，三者间的构造理解为：业主/居民首先要通过纳税来事实上间接地供养居委会，同时要通过缴纳物业费来直接供养物业公司，而自己只得到一个名存实亡或软弱无力形同虚设的业委会来实施——繁琐的程序控制之下几乎难以形成的业主大会的共同意志和决定。

（三）解决业主委员会现状的一些想法。

小区关于增补业主委员会委员的公告 第11篇

XX 房管局：

XX小区位于XXX，由XX和XX两家房地产公司共同开发，完工住宅450套，于2006年一期入住400套，二期入住50套，现由XX物业管理公司进行前期物业管理，因6#楼，7#楼前油路尚未修成，两家开发公司所建住宅暂时共用一个大门。XX小区围墙北为XX住宅楼，因XX公司所筑围墙堵塞一中业主出路，校方代表多次与XX物业公司接洽，有将中学家属楼交由XX物业公司进行物业管理的意愿，鉴此，三方统一成形一个完整小区的意愿非常强烈。

依照物业管理法规、政策的相关规定，结合XX小区的实际情况，现向你局请求由XX物业公司牵头召集XX小区第一次业主大会，并依据合法程序成立业主委员会，以有效协商解决小区现存问题及矛盾，并依法进行物业管理工作，促进XX小区更加和谐有序的发展。

本公司在12月3日开始派发《XX小区业主意向调查表》，经核准统计，共有85%的业主同意成立业主委员会，6%的业主不同意，9%的业主弃权，符合法定同意人数，为此本物业公司特向你局申请准予XX小区成立业主委员会，望得到你局及政府相关主管部门的支持和批准！

所需筹备工作及相关会程安排，所需经费，均由本物业公司依据法律规范开展和筹备，开会时间及具体会程安排将另发邀请函详告。

此致

申请单位：XX物业管理公司

小区关于增补业主委员会委员的公告 第12篇

息烽县永靖镇南大街27号楼小区业主委员会筹委会

二〇一一年四月二十日

需打印的：

1． 业主委员会成员简历。一式四份（公示1上报2存档1）

2． 笫一次业主大会会议记要四份（同上）

3． 《业主委员会组建程序及备案》二份（公示、存档）

4． 《南大街27号楼小区业主大会议事规则》四份（公示1上报2存

档1）

5． 《业主公约》四份（同上）

业主委员会成员电话：

1-702室杨智宇 手机***

1-302室杨德刚 手机***

1-602室周双文 手机*** 座机7724246

2-701室刘发江 手机*** 座机7723512

2-602室黎霓手机*** 座机7725123

2-204室梅中权 手机***

2-404室黎真华 手机***

息烽县南大街27号楼业主委员会成员电话：

2-701室刘发江 手机***座机7723512

1-702室

1-302室

2-602室

2-404室

2-204室

1-602室

浅析业主委员会的民事主体资格 第13篇

【关键词】业主委员会；业主大会；民事主体

近些年来，随着房地产业的发展，居民住宅逐渐呈现公寓化的趋势，业主委员会作为一个化解业主间纠纷、维持业主间和谐共处状态的组织应运而生。然而，我国一直没有对业主委员会的法律地位进行明确的规定，其是否具有民事主体资格，仍然是一个存在争议的问题。本文将从民法总论的角度出发，对业主委员会的概念、特征等进行阐述，从而分析其是否符合民事主体所应具备的各项条件，最后得出结论。

一、业主委员会概述

根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国物业管理条例》的相关规定，业主委员会作为执行业主大会决定事项的一个组织，是指依据法律规定或者业主间共同约定而产生的，以责任心强且具备一定组织能力的业主为其组成人员并代表全体业主对物业进行管理的民间性组织，具有产生方式的特定性、组成人员的专属性、职责范围的限定性、组织管理的自治性、运行目的的非营利性（进行日常管理所产生的必要费用由全体业主分摊）五个基本特征。

业主委员会的成立，根据《物权法》第75条和《物业管理条例》第10条、第16条的规定，必须符合三个条件：第一，业主委员会的人员组成由全体业主共同决定；第二，业主委员会由责任心强、对公益事业热心、具有一定的组织能力且具备业主身份的人员组成；第三，业主人数为较少数人时，经全体业主意见一致可由业主共同履行业主委员会的职责，业主人数为多数人时，业主委员会的成立应由属于同一个物业管理范围内的业主共同选举产生并在位于物业所在地的有关主管部门的指导下成立。

同时，其成立程序根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的有关规定，主要包括五个步骤：

首先，由符合条件的业主向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门等提出书面申请，并填写相关申请表；

其次，前述行政主管部门在收到业主的书面申请后，以书面批复的形式指导业主委员会筹备小组的成立；

再者，业主委员会筹备小组在经前述行政主管部门批复成立后，按法定流程开展筹备工作，并进行相应的公示；

之后，业主委员会筹备小组在完成筹备工作后，将相关材料送达主管部门，并按法定流程召开业主委员会的成立大会，选举产生业主委员会的组成人员；

最后，根据《物业管理条例》第16条的规定，在法定期限内到前述行政主管部门进行备案。①

二、业主委员会的民事主体资格分析

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等的规定，我国的民事主体主要包括公民、法人和非法人组织。关于业主委员会是否具有民事主体资格，学术界虽是众说纷纭，但总体而言学者们的观点可分为三类：属于法人、属于非法人组织和不具有民事主体资格。因此，笔者将从以下三个方面对业主委员会的民事主体资格进行分析：

（一）是否具有法人资格

根据《民法通则》第37条的规定，成为法人必须同时满足依法成立、拥有必要的财产或经费、有自己的名称与组织机构及场所、能够独立承担民事责任四个条件。

前文述及《物权法》和《物业管理条例》对业主委员会的成立、组成及职责进行了规定，可见业主委员会的成立是有法律依据的，符合第一个条件。其次，业主委员会的产生和运行不以营利为目的，其在从事与物业管理有关的活动的过程中所产生的必要费用由全体业主共同分摊，据此笔者认为其并不拥有必要的财产或经费，故不符合第二个条件。再者，业主委员会是执行业主大会议定事项的一个组织，所代表的是全体业主的合法权益，且其与物业服务企业签订物业服务合同时代表的是全体业主，据此笔者认为其并不具有自己的名称，故不符合第三个条件。最后，因业主委员会进行日常管理工作的必要费用系由全体业主共同分摊，其并不拥有独立的财产或经费，且根据《物业管理条例》第18条的规定，业主委员会的人员组成、任期等事项由业主大会议事规则进行决定，这体现了业主委员会缺乏一定的独立性，据此笔者认为业主委员会缺少独立承担民事责任的能力，故不符合第四个条件。

因此，笔者认为业主委员会不具有法人资格。

（二）是否具有非法人组织资格

在我国，非法人组织是指不具有法人资格但可以自己的名义从事活动的组织②，其成立须符合系由多数人组成的人合性组织、有自己的财产或经费并享有一定的处分权、设有代表人或管理人、以自己的名义对外作出法律行为四个要件。

如前文所述，当业主人数为较少数人时，经全体业主一致同意可由业主共同履行业主委员会的职责，即业主委员会并非严格的由多数人组成的人合性组织，不符合第一个要件。其次，业主委员会没有自己独立的财产或经费，其进行日常物业管理活动所产生的必要费用系由全体业主共同分摊，业主委员会对此不享有处分权，故不符合第二个要件。再者，根据《物业管理条例》第16条第3款的规定，业主委员会设有主任和副主任（从其组成人员中以推选方式产生），据此笔者认为业主委员会符合第三个要件。最后，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同时系全体业主的代表，其进行日常物业管理活动时所代表和维护的也是全体业主的合法权益，且其执行的是业主大会的议定事项，不能认为业主委员会享有以自己的名义对外作出法律行为的权利，故不符合第四个要件。

因此，笔者认为业主委员会不具有非法人组织的资格。

（三）是否不具有民事主体资格

基于前述业主委员会既不具有法人资格，也不具有非法人组织资格，因此笔者认为其不具有民事主体资格。

原因在于，综合《物业管理条例》第11条至第20条的规定，业主委员会作为物业管理行业蓬勃发展下所催生的产物，其实际上是一个代表和维护全体业主合法权益，执行业主大会议定事项的组织，并不具有独立承担民事责任的能力。笔者认为，根据其职责范围的限定性和产生方式的特定性，业主委员会在性质上更接近于业主大会的执行机构。并且，由于业主委员会在进行日常管理活动时所产生的必要费用系由全体业主共同分摊，若承认其具有民事主体资格，则当发生《物业管理条例》第19条第2款所规定的情形时——业主委员会作出了违反相关法律法规的决定被有关主管部门责令改正或撤销，如果该决定同时侵犯了业主的合法权益，那么责令改正或撤销所带来的损失仍须由全体业主共同分摊，这对业主而言是不公平的。同时，与物业服务企业签订物业服务合同的是业主委员会，如果承认其民事主体资格，那么当业主委员会不履行合同约定的义务时，按照规定应由其承担相应的责任，但因其没有独立的财产或经费，因而实际承担责任者仍为全体业主，这显然违背了业主委员会系全体业主合法权益维护者的初衷。另外，若承认业主委员会的民事主体资格，那么当其侵犯了业主以外的第三方的合法权益时，由于业主委员会具有非营利性，其进行日常管理活动所产生的必要费用系由全体业主共同分摊的，即业主委员会缺乏承担民事责任的能力，这将导致第三方所受损害不能得到合理适当的弥补，对第三方而言是不公平的，同时也违背了立法的初衷。

三、结语

综上所述，由于业主委员会的职责范围具有限定性，其从事日常管理活动所产生的必要费用系由全体业主共同分摊，且其对外所代表和维护的是全体业主的合法权益。因此，笔者认为业主委员会不具有民事主体资格。

注释

①邹岩.业主委员会的法律性质和地位[D].北京：对外经济贸易大学，2007：5-6.

②梁慧星.民法总论（第四版）[M].北京：法律出版社，2011：143.

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