选址的流程范文（精选9篇）
选址的流程 第1篇
选址标准流程
零售或餐饮门店不论规模大小，都离不开下图一的开店选址流程。首先就是城市市场分析，对企业的目标市场进行分析，然后将目标市场所在城市规划不同的商圈类型以作为商圈准入的标准，根据标准来实际考察商圈内的潜在店址。
对业主初步谈判租金，评估取得的可能性，如果达到一定的可能性则进入工程现场的条件评估（工程部分会在其它章节介绍），依各项评估指标生成立地报告书（如选址评估网的评估报表及财务试算表），仔细测算第一年和未来五年的预估营业额、损益平衡点（BEP）、回报年限等并综合考量是否能达到预期的赢利目标，如果 达到预期要求，则可进行合同签约。以下简述各流程重点及应注意事项。
图一：选址流程
1.城市市场分析
对城市进行市场分析，为开店提供详细的城市背景信息。市场分析可以帮助店铺开发人员以及营销人员对目标城市有总体了解，在安排城市走访计划时会带来一定的帮助。城市分析的主要内容包括： 1）目标城市的基本概况
地理信息：目标城市及周边城市的面积、密度等地理信息，查看目标城市及周边城市的地区地图。交通介绍：铁路、高速公路情况。
人口介绍：城市人口规模、人口分布、人均年收入与支出等。 产业情况：支柱产业介绍。商业和餐饮情况。
集客点地理位置、照片、简介（面积、开业时间、年销售额、进驻品牌介绍）。2）目标城市的主要经济指标
当年的国内生产总值，以及历年的数据。投资状况，是呈发展趋势还是衰退趋势。
当地城镇居民人均可支配收入，全市职工平均工资，提供餐饮消费的收入比重，作为餐厅定价的参考依据。
全市非农业人口统计数量，用来预测餐厅的客流量的大小及该地居民的消费水平和消费能力。居民受教育程度。
居民生活方式、饮食偏好习惯。3）产业环境
商业繁盛情况。商业化的趋势与潜力。
地方政府优惠、扶持政策，包括消防、治安、文化、工商、防疫等政策情况。从商圈类型的城市商业中心（每个城市最繁华的地段），看城市商业发展水平。
考察大型零售/餐饮品牌的经营情况。国际连锁包括家乐福，沃尔玛，麦德龙，肯德基，麦当劳，星巴克，85度C等，全国连锁包括万达、华润万家、大润发、永辉、真功夫，地区品牌如苏果超市、北京物美超市等。4）社会环境：
当地风俗习惯。历史文化。民族结构。
国际交往，主要食品原料生产流通。2.商圈规划与评估
1）在目标城市划分各项商圈类型，类型包括城市商业中心、社区商业街、交通枢纽、零售商圈和封闭商圈等。
2）实际考察各商圈类型，最好下载电子地图制作平面图，将集客设施的调查、人流量调查、可开店路段、可开店新址和竞争者调查的数据在地图上标示出来。比如商圈 内学校、各办公楼宇、医院、银行、宾馆、车站等集客点的信息，以及商圈内主要和次要的竞争餐厅品牌的位置，交通主干道，高架，天桥，河提等信息都要在平面 图标示出来。
3）然后以新址为中心勾画一个同心圆，半径500米也就是一公里面积的辐射覆盖范围，制作街道图以对500米半径的商圈进行分析。
4）商圈分析最重要的特点就是必须以事实为依据。零售店或餐厅是和人做生意，而人是流动变动的，需要调查包括人口数量、职业、年龄、收入、生活习惯等等资料。顾客就是商圈，调查商圈就是调查顾客特点，所以说了解顾客就是了解商圈。3.确定位置及考察店址
1）确定位置及考察店址关键就是对新址的店前主要人流进行测算。在测算人流量的同时需要注意人流的速度，如果顾客总是步履匆匆经过这里，是来办事或者是为某种 目的而来的，那么这些人不容易进入店，这样的人流量是要打折扣的。比如你评估的新址是在银行或药局的旁边，那么测算人流要注意会带来人流计算的误差。测算 人流是在较慢的速度路过，就比较容易进入店内，这样的人流质量才是我们要测算的目标人流。
2）不论什么业态，什么消费目标年龄层，都应当是测算店址一侧经过店址主入口正前方的人流。但在有些情况下，需要将店址对面人流按一定比例计入总人流量。下列依路宽的大小、步行街、MALL几种情况，来列举说明这些情况下，人流量的计算方法：
路宽大小的人流：如下图二，蓝色双向箭头表示路宽的大小，如路宽大于12米，只需要计算餐厅门店道路单侧，步行双向人流数量，如红色双向箭头表示（测算位置A）的红色双向步行的人流量，得出总人流量=A。图二：路宽大于12米
如 下图三，蓝色箭头显示路宽小于12米，道路中间没有障碍物或隔离栏，需要分别计算餐厅门店道路双侧，如红色双向箭头代表（测算位置A和测算位置B）双向步 行的人流量，这种情况下的人流量计算要将位于新址的对面（测算位置B）按50%比例计入总人流量的计算，得出总人流量=A+Bx50%。图三：路宽小于12米
步行街的人流：下图四为步行街举例，位于新址前方道路为步行街，中间没有障碍物或隔离栏，不再是测算餐厅门口，而是整个步行街的道路，如红色双向箭头表示（测算位置A），得出步行双向总人流量=A。
图四：步行街中间无障碍
下 图五与上图四的差别在于步行街的道路中间是否有障碍，当中间有障碍物或隔离栏的情况，需要分别计算整个步行道路障碍物的双侧，如红色双向箭头表示（测算位 置A和测算位置B），位于新址的对面（测算位置B）可按50%比例计入总人流量的计算，得出总人流量=A+Bx50%。图五：步行街中间有障碍
MALL商圈的人流：下图六适用于新址位于MALL或商圈类型为综合商业+固定居民区的环境，绿色长条代表商场入口，红色单箭头ABC代表顾客从3个入口方向进入商场，需要分别计算所有MALL的单向人流量。总人流量=A+B+C。图六：Mall的人流
4.租金初步谈判及评估
在初步选定新址后，还应对相关的情况做一定的分析评估，可以从以下三个方面进行评估： 1）未来5-10年内是否有拆违的可能，在租店面之前，一定要对店面的大背景情况作一番仔细的调查，包括政府规划与政策。
2）房东背景调查：通过附近的中介公司侧面打听真正的房东(即产权所有者)的背景情况，同时了解租户的历史情况以及租金方行情，以利于下一步的租金谈判。
3）房租价位谈判：先了解房东的出租意愿，向附近类似的门面打探一下，租金价位是否和历史信息基本一致，以及租期和可签约的日期的大概情况。5.工程现场的要点
以 餐饮业为例，餐饮业因不同业种、品牌和规模，对工程现场的营建标准也有所不同。例如：西式快餐业可以参考表一各工程项目的要求，包括A店面现况高度，B给 排水，C电力供应（面积的大小对电力的供应要求都不同），D空调工程，E排烟工程，F卫生工程，G招牌工程，H外立面工程，I结构体的要求。这些要求事先 都要在合同签约时与房东交涉，并得到房东的同意与配合。表一：工程条件评估标准
6.合同谈判
1）免租装修期：以下表二为例，一般情况下免租装修期45-60天，这是和房东谈判首要条件，这涉及到装修的周期，尽可能控制在免租期内开店。
2）租金及押金：在与房东砍价前，自己已经做过未来的营业额预测及损益试算，心里有谱，能够接受最高多少的租金才有利可图；事先权衡以讨价还价，尽可能取得合 理的价位。另外，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比例的利润。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期预付两个月租金。3）续租和租期：比较有规模公司一定事先考虑到续约条件，也就是租金递增频率，尽可能和房东谈判，每两年递增一次，每次递增调整在5%以下，一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的，一租就是五年十年。这些都是谈判的重点。表二：租金条件评估标准
7.立地报告
立 地报告是新门店筹备阶段完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结。如果觉得新址和曾经评估过的店址人 流量基本一致情况下，那可不做人流测算，通过对等店的方式，来预估新址的营业额，通常用在社区型商圈。瑞星选址管理软件的连锁定制版的立地报告包含16项 如下： 1）新店选址申请书 2）门店租赁要件调查表 3）门店工程配套条件表 4）开发基准表 5）商圈评估表 6）竞争对手分析 7）客流量分析 8）租金成本计算表 9）对等店应收预估表 10）新店装修工程费用预估表 11）门店损益分析表 12）未来五年预估损益表 13）商圈示意图 14）商圈图说明 15）商铺实景照片
16）门店平面图、效果图、店中店落位图 8.合同签约
相关部门依立地报告的评估，总结判断达成合同签约意向，接下来就涉及到合同法律问题了。订立商铺租赁合同须特别注意以下几点法律问题：
1）承租人的主体资格：商铺作为不动产，出租人必须是商铺的所有权或者使用权人，若是所有权人，应依法取得房地产权证；若是使用权人，应有合法租赁凭证及允许转租的书面证明。另外，房屋有共有人的，还须经过共有人书面同意。
2）租赁物的用途：租赁商铺必须确认房租赁物的用途。租赁房屋用途为商业用房。否则，无法办理营业执照，没有营业执照是开不了业的。
3）租赁期限：根据《合同法》214条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
4）转租：因商铺经营风险较大，故在经营状况不佳时，可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中予以明确。
5）租赁合同登记：在租赁合同成立后，合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同，但不具有对抗第三人的法律效力。
选址的流程 第2篇
（一）受理范围
在县域范围内以划拨的方式新建需要使用土地、原址扩建需要使用本单位以外土地和改建需要改变本单位土地使用性质的各类建设项目，都必须申请办理《建设项目选址意见书》。
（二）《建设项目选址意见书》审批时限及流程图
（三）应提供的文件、图纸、资料
1、建设单位的书面申请报告和内容填写齐全、完整的《建设项目选址意见书申请表》；
2、项目建议书或上级主管部门批准文件，县政府批准文件，技术改造批准文件，外商投资项目批准文件；
3、县有权机关批准的项目立项文件；
4、申请建设选址的现状带地形图的红线图及电子板；
5、不符合县城、镇规划区控规和规划区外的项目须提供规划调整和项目选址的相关批准文件；
（四）审批程序及时限（10个工作日）
1、符合县城、镇控规的项目办理流程及时限（1）窗口审核材料。对申报资料齐全、填写正确，制作收件通知单；对申报资料不齐全、填写不正确，窗口一次性告知，制作不予收件通知单（1个工作日）；
（2）用地科审查、现场踏勘（6个工作日）；（3）分管局长审核（1个工作日）；（4）局长签发（1个工作日）；（5）制证出件（1个工作日）；
2、不在县城、镇规划区内的项目选址办理前置程序及条件
（1）建设单位就项目拟选址向镇政府申请初审同意；
（2）向县规划局用地科提出项目拟选址申请报告；
（3）用地科派员现场踏勘，符合相关要求后报县分管 领导；
（4）县分管领导组织规划、国土、镇政府等相关人员现场踏勘，审查同意后上报县规委会；
（5）县规委会审议；
（6）审议同意后按前款手续申请办理项目选址意见书，重大项目选址按规定报省、市规划部门审查。
不在县城、镇规划区内的项目选址意见书审批办理前置条件
3、不符合县城、镇控规的项目选址审批办理前置条件（1）、控规组织编制机关组织控规调整、并报原审批机关审定；
选址的流程 第3篇
关键词：沥青砼拌和站,拆装,工艺流程
随着我国国民经济和交通事业的高速发展, 公路建设特别是高等级公路建设已经掀起高潮。在铺设沥青路面时, 沥青路面的质量尤为重要。而沥青拌和站的生产也是直接影响着沥青路面质量的重要因素之一, 所以就需要合理的选择、适当的布局沥青拌和设备, 来进行沥青拌和站的规划建设和施工生产。下面将结合实际与资料对沥青拌和站的建站、搬迁、调试和生产工艺控制等情况进行探究。
1 沥青拌和站的选址
沥青拌和站的选址既要考虑周边居民和环境的影响, 又要考虑经济的合理性, 同时还要考虑施工生产时的安全与便利。因此, 在选址时, 着重考虑如下几个方面:
1.1沥青拌和站在施工生产过程中, 工业噪音及粉尘的产生是难以避免的。所以在选址时, 必须要距离居民区和生态作物区有一定的距离, 将噪声、烟尘等对周边环境的影响降到最低, 避免引起不必要的环保投诉, 树立良好的施工形象和企业形象。
1.2沥青拌和站与沥青路面摊铺施工现场的距离要有一定的合理性, 尽量使沥青混合料平均运距最小, 最好建设在施工标段的中点段, 从而节省成品料的运输成本, 提高经济效益。同时也要考虑石料运输道路、运距、附近是否有大型工程争夺料源, 也要兼顾动力电架线距离及电压降、水源、地势高低等因素。
1.3场地的选择要能够满足拌和设备的摆放、能够给储料和行车运转提供足够的空间, 地质条件较好, 场地的平整, 最好是地势较周围稍高, 以便于排水。
2 沥青拌和设备的安装和调试
沥青拌和站的安装是一项较大的系统工程, 也是拌和站安装过程中最重要的环节, 不但涉及整个路面工程的进度和工程的整体经济利益, 而且是安装费用高低的最关键的要素, 安装前准备要充分, 组织的越有序安装进度就越快、费用就越低;相反不但进度慢而且费用高。因此我们一定要充分的做好安装前的准备工作, 有序的组织安装, 做到安装过程的快速、高效安全、有序。
2.1 设备基础的施工
设备基础在选定场地后根据地基承载能力及冬季冻层深度来设计。设备基础施工要特别注意轴线定位尺寸。宜选用地脚螺栓孔预留方式。在设备底座就位并找正后再进行二次灌浆。基础要在设备运到前一个月前完成。由设备员按照基础图纸复检, 每个主体设备的中心轴线和中心点要用明显稳固的标桩落地, 以便在安装设备时用以找正设备位置。同时要将基础上每一个地脚螺栓孔打上中心十字线, 便于安装时每个柱脚的找正。
2.2 设备的安装
设备的安装应从中心的结构最复杂的主拌和机开始, 每层安装后都要用铅锤检验立柱的垂直度和用水平尺检验横梁的水平度。采用挂钩式地脚螺栓在预紧后再复查一次方可进行浇灌, 然后安装与主拌和机相关尺寸要求较严格的热骨料提升机和干燥滚筒。要注意接口部位要求不是十分严格, 可以同时安装。如成品料仓与主拌和机用滑道料车连接;除尘器用烟道管与干燥滚筒连接;操作室用电缆与各个设备连接。与主拌和机用管道连接的沥青储罐、柴油储罐和重油储罐均采用无地脚螺栓基础可在管道安装时为保证对正接口而将设备做适当移动。
2.3 电缆安装
2.3.1 动力电源电缆的安装
动力电源电缆应采用走地下电缆沟的连接方式。为了方便在安装现场移动设备, 电缆沟要在设备主体安装结束后开挖。电缆沟应四面砌砖, 在引出地面的出口处安装尼龙套管, 并采取防雨水措施。在电缆穿过场区道路时, 应在路面下埋设钢管以保护电缆。电缆拆安应由专人负责以减少差错。安装后要由电气工程师和机械工程师按照图纸逐一核对。管路中的阀门特别是单向阀门要注意安装方向。
2.3.2 拌和楼其它电缆的安装
第一, 因拌和站产量高, 整机的耗电功率也随之增加, 动力电源线截面积较大, 加上控制元件, 控制线众多, 安装时必须采用电缆槽暗沟布线, 在布线前仔细检查电缆线有无破损, 避免短路或断路现象发生。进行大功率电机电缆安装时, 必须使用自粘性高压胶布缠牢接线端, 防止电机振动接线头磨穿胶布后搭铁短路, 避免烧毁电机的危险。
第二, 在控制系统电路中, 信号屏闭电缆线必须严格按要求接入, 减少外部电磁干扰对控制系统的影响。同时线路应注意隐蔽和防护, 做好安全保护警示标记, 电路走向应尽量远离油路和高温、潮湿区域, 减少电线的腐蚀和老化。在接线过程中, 如果遇到一些模棱两可看不清楚的线标, 千万不能大意, 接错线, 就有烧毁电器元件的可能。最好是先搁放下来, 在专业技术人员指导下仔细检查电路, 查漏补缺, 逐一完善。
第三, 所有电缆安装的主要人员必须持有电工证及发电机操作上岗证, 并要求掌握电和电力控制原理。
3 沥青拌和站的生产工艺流程
沥青拌和设备是一种综合作业式生产设备。沥青混合料拌和机辅以辅助机械能够完成沥青拌和料从原材料到成品材料到成品料的生产过程, 其性质相当于一个小型工厂。当拌和机在工作时, 要求安排周密严谨。由于生产过程连续, 各部门配合必须井然有序, 每一生产工人的操作、每一台主导或辅助设备的运转都会影响拌和机生产的效率和成品的质量。该设备对砂石集料的供给、烘干加热是连续进行的。热骨料的称重、矿粉填料的称重、沥青的称重、混合料的拌和及成品出料则是按周期进行。其生产工艺过程是湿的骨料经过冷料仓的调速皮带机初步级配后由皮带输送机连续不断地供入到干燥滚筒内。被烘干的热砂石料由热骨料提升机送到振动筛分机内, 筛分成四种 (或更多种) 规格的热砂石料, 分部储存在热料仓的四 (或更多) 个斗内。四种 (或更多种) 料规格将根据级配要求及所配备筛子孔径而异。矿粉经螺旋送器送到矿粉料斗内。按照预先设定的重量称好每一份骨料后再依次卸入拌和锅内。与此同时, 矿粉进入矿粉称重斗内按设定重量称重, 热沥青由沥青输送泵送至沥青称重箱内, 按设定的重量称重。当最后一种热骨料全部投入拌和锅后, 即开始矿粉进锅, 最后向拌和锅喷射沥青。上述各种混合料在拌和锅内搅拌到预先设定的时间后再卸到运输车内或成品料斗车内, 经成品料斗车沿滑道将沥青混合料运送到成品仓里储存, 连续储存一定数量开始装车。当热料仓内某种规格的骨料积存过量时, 其多余部分将作为溢料排出。当热料仓内某种规格骨料供应不足时, 称重料斗会处于待料状态而自动延长拌和周期, 因此精确地调整冷料仓的初步级配, 加强进料规格控制, 可以减少溢料并提高产量。从第一种骨料称重开始至混合料搅拌结束将成品料放到运输车内或成品小车内为一个拌和周期。在这个周期内骨料的称重在正常时应为20秒。而每锅搅拌时间是可以预先设定的, 一般要按施工规范要求设定。在实际工作时, 往往会出现某种规格骨料待料现象, 或者在骨料温度过低是就会因搅拌时间过短而出现花料现象。因此在初步级配尚未调到标准状态时或在骨料湿度大而使骨料温度偏低时应适当延长搅拌时间, 以确保混合料的成品质量。
选址的流程 第4篇
作者：（比）马塞尔·德·迈尔利尔
出版时间：2013.8
出版社：机械工业出版社
这是一本关于商业选址决策的秘籍，简明扼要、字字珠玑。书名重复三遍“选址”，旨在强调选址决策在管理过程中的重要性。
此书作者是世界顶尖的选址顾问，他用自己长达半个世纪的专业实践，深思熟虑，为读者精心准备了一场知识的盛宴。《选址！选址！选址！》深度剖析了商业选址的一般原则，选址要求、关键要素、项目成本、无形要素，以及社区与场地分析，要素权衡，可行性分析，招商引资地区可用的策略等。
在选址决策中涉及的人有谁？这是一个难以回答的问题。原因在于，公司之间的情况差别巨大。董事会、副董事长、工厂采购员或者任何咨询人员都有可能做出选址决策。但我们常常可以看到一些成功的案例。这些案例表明，在其他因素相同的情况下，结果往往取决于三点：选址，选址，还是选址。
从制造业企业提出选址构想到一家新工厂的实际投产，往往需要3～5年的时间。在这个周期结束之时，如果发现当初决策明显失误，从而蒙受巨大的损失和生产环节严重的浪费，那么应由谁来承担责任呢？因为当初错误的决策，谁的位置又将被人取代呢？
如果公司会计账目违规或年度报告一塌糊涂，财务经理定必会被炒。公司在法庭上败诉，辩护律师职位不保。产品质量低下，生产经理立即下台。新产品卖不出去，销售经理或宣传经理可能要另谋出路。然而，当建厂新址被证明是错误时，又应由谁来承受谴责呢？公司董事长或全体董事会成员会为此负责，但他们当中谁也不会因此而被革职。
对于在选址方面可能出现的种种错误警告，管理层如果置之不理，后果会很严重，这些后果他们难以承担。如果忽视这些警告，过去犯下的错误，未来还会再犯。此书的目标是，把正确的一部分经验传授给正在进行选址决策的公司。或许我们应该提前表示歉意，此书有些侧重理论的案例与将要呈现在书中的实际案例相比可能略显无趣，但所有这些理论案例蕴藏着非常有益的信息和有价值的原则。
选址问题如双行道一样，是一种互谅互让的关系，始终涉及供求双方：供给方是当地的、国家的、区域性的和国际间的权威部门，而需求方则是那些投资者。从广义的角度讲，双方的谈判最终会达成一致。如果弄清以下问题，谈判的双方都会从中受益：对方能够提供什么？对方应提供什么，或者对方想要接受什么？
选址决策的准备工作极其复杂，需要在众多不同项目、公司管理方式、公司政策、瞬息万变的投资环境、迅速发展的经济现实，以及不同国家和地区的做事风格等方面拥有丰富的经验。
但选址决策知识的获得，只能来源于如下三个渠道：经验，经验，还是经验！
选址的流程 第5篇
《建设项目选址意见及附图》
一、办理流程
建设单位申请（取得项目建议书后）---市国土规划局窗口受理---交通市政处处经办人审查---交通市政处处长审核---分管局长签发---交通市政处经办人办结归档---窗口出件并向建设单位提供下步办理告知单。
二、申报条件
1、符合城市规划和土地规划；
2、符合划拨供地方式；
3、具备立项文件。
三、所需材料
1、建设项目选址意见书申请表和申请报告（原件）；
2、企业法人工商执照或组织机构代码证和法定代表人身份证明（委托他人申报手续的还应提供由法定代表人出具的委托书和被委托人身份证明）（复印件）；
3、投资主管部门项目建议书批复、城建计划或其他启动前期工作的支持性文件（原件）；
4、标注项目申请用地范围的1/2000地形图及规划路网（纸质及电子文件）；
5、初步规划设计方案和规划咨询报告等技术性文件（原件，根据需要提供）。
四、收费标准
不收取费用
五、后续事宜
1、可向投资主管部门申请办理可行性研究报告的审批。
2、可委托设计机构编制规划设计方案；开展项目规划方案设计、报审工作。
3、涉及农用地转用和土地征收或国有建设用地上房屋征收的，可委托开展土地权属现状调查确认、勘测定界等工作。
4、涉及国有建设用地上房屋征收的，向项目所有区政府及房屋征收部门提出征收申请，提前开展房屋征收前期工作。
建设项目规划许可(交通市政项目)
《建设用地规划许可证》（附规划设计条件及用地范围线）
一、办理流程
窗口受理并建档---交通市政处经办人审查---提交综合业务例会研究（未标准化的）---交通市政处经办人办理---交通市政处处长审核---分管局长签发---交通市政处经办人办结归档----窗口出件并提供下步办理告知单。
二、申报条件
1、符合城市规划和土地规划；
2、土地性质及权属无争议；
3、划拨供地方式的项目取得选址意见书。
三、所需材料
1、建设单位建设用地规划许可申请表和申请报告（原件，详见附表及样本）；
2、企业法人工商执照或组织机构代码证和法定代表人身份证明（委托他人申报手续的还应提供由法定代表人出具的委托书和被委托人身份证明）（复印件，如在选址申报已提供的，可不重复提供）；
3、土地权属证明文件。使用国有建设用地上自用地的，提供国有土地使用权证；使用国有建设用地上的其他单位用地（不涉及国有土地上房屋征收的），需提供土地转让（补偿）协议及原土地使用单位的国有土地使用权证；使用国有建设用地涉及房屋征收的，提供征收完毕确认书；使用新增建设用地的，提供建设用地批准书；
4、标注申请项目用地范围的1/2000地形图及规划路网（纸质及电子文件）；
5、初步规划设计方案和规划咨询报告等技术性文件（原件，根据需要提供）。
四、收费标准
不收取费用
五、后续事宜
1、下一步可向国土规划局申请办理土地划拨及土地登记手续；
产业选址的一般原则 第6篇
自从1989年工厂选址国际研究部(PLI)被普华永道收购后,选址研究的顾问们所使用的方法论和工具都发生了很大的变化。
方法论
人事部门
效率、培训、雇佣及解雇的做法现在已经成为研究人力资源的材料。
货运
入境的、出境的和厂际的货运全都统称为一个新的概念“物流”。“物流”也包括存入仓库和搬货。
区位要素
无论有形的、无形的,还是可以计算的、不可以计算的,评估中的地点因素统称为标杆管理。
咨询顾问
作为一家咨询公司,之前我们大概囊括了在美国和日本四分之三的投资公司的选址咨询,并且在1960～1989年间,我们开始进入西欧市场。四年以后,也就是在1993年,通过和重要客户的面谈,我们了解到一些公司尤其是大公司已经回到之前的自身研究或由他们自己的工程,设施(房地产)组,或者是财务部进行评估的阶段。
虽然工厂选址国际研究部在选址工作上已经是众所周知的了,但是大的咨询公司之间在会计工作和税收工作以及向综合管理提意见方面也是存在差异性的。而且在下列不同标题下向一些房地产或区位建议上也是具有差异性的:
安永会计师事务所提供的国际选址咨询服务(ILAS);
安达信会计师事务所提供的商业选址服务(BLS),该项服务随着安达信会计师事务所的倒下而瓦解;
毕马威会计事务所的全球选址和扩展服务(GLES);
普华永道会计师事务所的国际投资集团,从IBM购进;
普华永道会计师事务所的工厂选址国际研究部,出售给了IBM,但在后来的2005年3月又买了回来。
雷内·巴克和他的公司(巴克国际咨询公司),代表了我们所提出的基本方法得到了延续,从公司成立之初,巴克就将这种基本方法应用到公司的活动当中,他的研究和工厂选址国际研究部的实践基本是一致的。
困惑
大公司不愿意选择专门从事“选址”的咨询公司的其中一个理由就是一些公司对咨询公司是否能够考虑需方(投资者)以及供方(有关当局)的利益所产生的困惑。
有些地区通过提供大量的“甜头”诱惑顾问,即能够保证成功(主要指投资方面的成功)。这是单方面的。事实上,提供这样做法的咨询公司不仅是不道德的行为,而且会使投资者失去信心。人与人之间应该坦诚相见。将框架(相似)研究卖给欧洲或其他地方的地区的咨询公司注定会失去信誉。
在不提及名字、联系人或者潜在投资者的秘密计划的前提下,是完全可以公正地评价一个区域投资的潜能的。进一步而言,赚钱佣金的顾问应该专业从事不动产业务,应该从选址研究中抽身而退。
历史性事件
1989年,当普华永道接管工厂选址国际研究部的时候,发生了一些历史事件,而且每一个历史事件都对欧洲的投资气候还有决策都有一定的影响。
德国的统一
普华永道接管工厂选址国际研究部的几个月之后,把东德西德隔开的柏林墙倒塌了。突然,德国变成欧洲最大也是最有实力的国家。这一历史事件也对欧洲统一有着深远的影响。德国总理科尔的时代到来引起了一系列变化,这些变化对中欧的投资进程也有很大的影响。
中欧经济的发展
匈牙利、波兰、捷克共和国、斯洛伐克以及波罗的海的一些国家走向了民主化并向西欧寻找经济支持和投资。这些国家中的大部分国家都申请加入欧盟。事实上,2004年5月1日,它们加入欧盟,并使欧盟的成员国由之前的15个增加到25个。北大西洋公约组织影响范围逐渐扩展到俄罗斯。二战后五十年的和平以及东西方冷战的结束都开启了欧洲经济扩张的新篇章。
俄罗斯
苏联解体以及各个加盟国成为独立的主权国家。20世纪初俄罗斯的情况就如沙皇统治时期那样,历史倒退了。
欧洲联盟
欧洲共同市场的出现,申根协定的签订还有阿姆斯特丹和马斯特里赫特条约的签订促使了欧洲联盟发展的开始。这些发展也促使了场地位置的景观改变。
欧洲议会
欧洲议会的总部在布鲁塞尔(比利时首都),运转地点却设在法国的斯特拉斯堡运营,这是欧洲机构发展的一系列的里程碑之一,在欧洲经济历史上引起了空前未有的变化。受欧洲议会管辖的欧盟委员会,欧洲议会的选举,欧洲货币联盟的过渡,以及欧元的诞生(欧元是欧盟的统一货币欧盟15个成员国中有11个成员国接受欧元为流通货币),这些都改变了欧洲的经济版图。所有这些历史性事件都从根本上改变了选择决策。
尽管有所有这些变化,在场地位置的选择上有一个不变的原则:21世纪的选址是非常重要的。
选址的流程 第7篇
风水的概念在商业模式不断更新的今天，被赋予了更多经济、营销和精神层面的含义。在崇尚不能跌倒在起跑线的今天，企业的根基在哪里？企业之根本是产品核心竞争力还是管理团队的凝聚力？如果将这些问题引入风水，也许有朋友会质疑其科学性。需要表明的态度是，不是所有问题都可以与风水扯上关系，但风水的本质确实与我们生活的环境和空间有着千丝万缕的联系。风水界有一句话：分金差一线，富贵不相见。其中蕴含的意思就是，建筑物的立向是否在“龙脉”的脉线上。
同学聚会谈起了接收快递的事情。如今快递业已经颠覆了传统意义上的运输业，每个人心里对某个快递企业都有着自己的专属判断。我向来对快递公司的态度是随缘，赶上哪个公司就选择哪个。有趣的是，经过我的调查研究后发现，生活中最熟悉的快递企业有三家的总部都在一个地方，三家企业建立时间都不算短，大家对他们的态度惊奇地相似。这就是有趣的地方，也是富有玄机的地方。
随着市场规律日趋完善，服务的价格与客户的体验决定着消费者的喜好。简单点说就是，价格最好不要太高，服务一定要相对较好，这样的企业更容易获得消费者的青睐。可是，有的快递企业价格并不低，却在市场竞争中逆流而上，这些在企业的总部风水格局里是否有所呈现呢？
企业的选址并非儿戏，往期的文章中已经不止一次提及选择好位置的重要性。很多经济开发区的待遇不错，不少企业贪图项目无息贷款或是地皮价格而忽略地块的风水格局问题。商业风水的选址牵扯很多风水学的知识，图1中的企业，根据卫星图可以清晰地反映整体的布局。经济开发区多为平原地带，没有太多的山山水水。企业选址的线索是什么呢？莫到高山方知龙，却来平地真失踪。这里“寻龙”就需要更多“平洋龙”的知识。“平洋寻龙莫问踪，只观水绕是真龙”企业环境有没有水环绕，有没有得水才是判定可持续发展的本质。龙随水走，水是龙的血液，但不是所有的水都具有“真龙之气”，风水中经常提及的流水无情，曲缓有情就是这个意思。如果直接倾泻而下，龙气也会随之消耗，那样就不会聚集旺气了。都市林立的高楼可以看成是高山，楼宇的形状可以按照九星分类，这样转化就方便了都市考察格局。
图1中的企业的环境中多为虚水（风水学中把马路、街道、桥梁不是真水的地方看做虚水，能量不如真水强大），企业的大门前是笔直的街道，財水是否有情，相信大家也都能看明白。虽然来水方大于去水方，不过仔细观察并没有明显的突出，因此说明A企业面临收入与支出几乎持平的境况。所以说，A企业选址没能够很好地利用周围的环境，可以理解为企业在竞争中不善于借力、变通和发现规则。
通过卫星图还能发现，图1中的企业的后靠方有一条小路斜插进来，后靠方代表贵人、人力资源、稳定等多方面意象，斜路从后靠方插入，会导致这几个方面出现问题。该企业选择用围墙化解，这本身没错，可是，这种影响并不是用围墙就可以完全根治的。企业在“人”方面出现问题，引申可以理解为会在客户的售后方面存在隐患。企业的发展需要靠稳定的团队以及与消费者良好的关系来推动，这种不好的影响需要后天的布局进行详细的策划。
登山寻龙重视来龙。入首来确定整体的格局态度，再进行格龙，后面的寻龙流程就会相对精确一些，再以“高一寸为砂，低一寸为水”的理论转化城市格局。图2中的企业整体态势似乎平平常常毫无特点。“高山即认星峰起，平地两旁寻水势。两水夹处是真龙，枝叶周回踪者是。”图2中的企业在上游的两条水路中间所夹的一块陆地，也算是可以发展的一块陆地，先天条件比较优厚。
杨公古风水七十二挨星依据河洛之原理分成正五行四大水口局。三叉水口的三路真水相聚的能量非常巨大。这样一来图2中的企业的风水布局如何最有效就有了明确的方向。此时，立向数据就显得非常重要，向是否能合局代表是否能利用外部环境的关键。这里还存在一个最容易被提及的问题：虚水近己身，真水远在外该如何取舍呢？依据不同的外局环境进行风水布局，对企业的影响产生的结果也是不同的。这里的虚水顺水过堂，三叉水口逆行外行，同样的地点形成既是“来水口”又是“去水口”的情况。
如果以顺水定局，会形成“收入”小于“支出”的态势，明显是不划算的。但是如果用“去水口”定局会旺气流失吗？当然不需要这样担心，风水上的发达之地多为逆水收财，流失一些也无所谓，就当是优惠大酬宾了。企业之间的博弈，企业与消费者之间的博弈由“零和博弈”发展成为“双赢”的趋势。需要注意的是该企业总部对面的建筑物的布局容易产生风水层面上的煞气，恰巧又是正对企业的大门，煞气的激发时间根据天干地支可以推测。虽然图2中的企业环境优于图1中的企业，但需要说明的是，从2013年开始他们的业务需要谨慎前行。
通过对前两家企业总部的风水分析，我相信大家对图3中的企业的外部环境有了初步的认识。根据水流的流向判别来水方是逆水形势，先天就具有风水学中旺财的优势。再观察去水方的水口的形势。从卫星图来看，来水方粗犷而有力，过堂水注入明堂聚气会很好，去水方狭小又紧锁是天然而成，算是不错的地方。如果是民居地域的话，还会在去水口处建立一座桥用来聚福聚财，这样的设计在江南地区比较多见。行龙结穴自然天成，该企业的位置很可能在龙脉的脉线上，外峦的形势又对运输业有助力，这样的优势足以解释为何价格高于前两家企业，在市场占有率和消费者的口碑方面都有不错成绩的原因。这样高效的外局风水的能量足够大，就算是企业的建筑规划弱一点，还是可以享受到龙气的荫庇。
旅游地产的选址研究 第8篇
按照旅游地产的性质,可以把旅游地产分为4类:1)旅游景点地产,主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产;2)旅游商务地产,主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间;3)旅游度假地产,主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产,如度假村、产权酒店等;4)旅游住宅地产,主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。
1 旅游地产的特征
1.1 项目以旅游资源为依托
旅游地产项目一般位于自然景观、人造景观及人文景观比较丰富的地区,例如海南、黄山和武夷山等。特定的稀缺性旅游资源是旅游地产发展的基础。开发商通过开发营造丰富的景观资源,吸引消费者进行旅游观光及休闲度假甚至居住等消费行为,从而为房地产开发打下坚实的基础。
1.2 消费群体都为中高收入阶层
旅游地产是经济发展到一定阶段的产物。无论从消费行为还是生活方式来看,旅游地产要求消费者具有较高的收入。旅游地产的形态不一样,消费行为特征也不一致,定位的目标消费群体也有所差异。产权酒店一般是以投资为目的兼带消费行为的中产阶层为目标市场。度假村及度假别墅则主要是以强烈度假需求的高收入群体为目标市场。
1.3 业主置业都以多次、异地置业为主
旅游地产具有明显的异地置业特征,大多表现为二次置业,三次置业。旅游地产是以稀缺性的旅游资源为依托的,直接表现为满足人们的旅游休闲度假等方面的消费需求。所以,旅游地产对于异地置业者而言,主要是为了满足消费者旅游度假及投资方面的需求。其中,投资价值在旅游地产中占有较重的地位。
2 旅游地产选址
2.1 宏观因素
2.1.1 区域经济
区域经济的发展对旅游地产的发展至关重要,从旅游地产的特性可以看到,购买旅游地产的大多表现为二次置业,三次置业。它是以稀缺性的旅游资源为依托的,直接表现为满足人们的旅游、休闲、度假等方面的消费需求。所以只有区域经济发展到一定程度,人民生活水平提高了,才可能发展旅游地产。从我国的实际也可以看出,二十世纪八九十年代由于我国经济水平不高,没有旅游地产的概念,直到最近几年才有了旅游地产。
但是对位于著名旅游胜地的旅游地产项目,就具体项目所在的小地区来说,并不一定要经济很发达。比如说中坤投资集团投资新疆阿克苏的旅游地产项目,当地经济水平并不高。这是由于旅游地产的消费者主要是区外消费者,起主要作用的是地区所在国家甚至是全球的区域发展水平。也有一些项目是位于大城市的主题公园,例如深圳华侨城开发的世界之窗、欢乐谷。这些项目的特点大部分都是人造景观,能够在各个城市间复制。这些项目对当地的区域经济发展水平就有一定的要求,因为这些旅游地产的消费者大都是附近的居民。由于这些项目也不象位于名山大川的旅游地产那样具有全国甚至全世界的名声,所以很难吸引区外的消费者。所以看到深圳华侨城集团近年来开发的北京华侨城、上海华侨城,都是位于大都市。
2.1.2 旅游资源
旅游地产的选址自然需要良好的旅游资源。风景名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度决定了房地产开发规模和利用程度。但也是由于位于风景名胜区,往往面临很多限制性条件,如政策限制、规划制约、环保要求等。所以在规划、建设时,应考虑与当地的生态环境融合,选址应巧借山、水、景,注意保护自然生态,注重对旅游景观资源的占据与融合,不但要求观景,更要求融入风景、享受风景。杜绝破坏景区的房地产开发,如近年来,香山、华山、庐山、泰山和白云山等绝大部分风景名胜地,都兴建了不少住宅项目,严重破坏了当地的自然景观。所以当地政府要做好规划,严禁在风景区乱建住宅项目。
另外象主题公园类的旅游地产项目往往对旅游资源要求并不是很高,因为这类旅游地产的旅游资源主要是人工环境,主要是通过开发商的设计、建设而使项目形成独特的旅游资源。这对开发商的能力往往要求比较高。深圳华侨城的世界之窗、欢乐谷就属此类。
2.2 微观因素
2.2.1 局地自然资源
自然资源包括水文、地形、气候、地貌、植被、土壤等因素。丰富的水资源不仅可以满足游客们的生活需要,而且因为有水,景区也会充满灵气,如山中的溪、山间的河等。地形地貌条件则决定了土地所能承受的项目开发能力,项目所在地的岩性以及该地是否是多地震带、泥石流出现区等,这些都对旅游地产项目开发有影响。气候因素也是必须考虑的条件之一,旅游地的气候条件影响旅游者的可进入性。春城昆明能吸引大量的游客涌入,除了有丰富而独特的旅游资源以外,其四季如春的气候也是重要的原因。
旅游地产选址确定以后,最好不要破坏原有格局,有道是“取法顺其自然”,特别是对周边生态环境的保护、水系的保护和水质的保护。许多开发商通常先用推土机把一块地铲平了,然后再造风景、水系。其实这种做法不可取,一来破坏了原来的水系、地形,项目失去了自然原味,人们回归自然的愿望就失去了几分;二来导致项目与其他项目没有分别,不符合人们标新立异的心态。
2.2.2基础设施
旅游地产由于面积较大,大都位于远离城市的郊区或风景名胜区,所以基础设施都不是很好。而旅游地产带给消费者的正是度假、休闲、娱乐,如果因为基础设施不齐全,而处处不便,那么必然导致项目的失败。若是单纯的地产项目,政府是不会参与市政配套的。可是大多旅游地产项目由于土地面积大,涉及人口多,而且事关当地经济的发展,一般当地政府都会积极的支持,主动承担一部分市政建设。基础设施中交通系统是最主要的,由于旅游地产的消费者都是些高收入者,对于他们来说时间比较宝贵,所以附近最好有高速公路、机场。
旅游地产的选址是一个综合决策的过程,要综合考虑一系列因素,开发商必须做好充分的市场调研。只有空间和感观上的赏心悦目,真正实现消费者度假、休闲与娱乐为目的的旅游地产才会取得成功。
参考文献
[1]程彩虹,王建成.浅析中国旅游地产的市场开发[J].时代经贸(理论版),2006(3):38-40.
茶馆的选址 第9篇
经营一家茶馆，在具备了明亮整洁、清静优雅等基本条件外，还要具有资金充足、交通便利、水电供应正常、客流量大等条件，以保证茶室的营运。喝茶的本性是安逸的、幽雅的，茶馆的气氛自然要倾向和平、雅致、豁达的风格，所以茶馆必须是精致而典雅的场所。这样的场所符合休闲的心情，也极其符合冷静平和的商业洽谈的需要。
开设茶馆属于商业经营，而商业经营最重要的是“地气”、“人气”，这并非迷信。“地气”主要是看这个地方有没有商业氛围，这种商业氛围对我们经营的商品合不合适；“人气”主要是指我们经营的地方有没有顾客流，这些顾客是否具有消费我们商品的心理动机，所以茶馆的选址是否合理是至关重要的。从古至今来看，开设茶馆选址一般有以下几类：
一、风景区
选在风景名胜区，山水俱佳，为品茗增色。自古以来，文人墨客特别喜爱在山涧、泉边、林间、石旁等处品茗赏景，而且留下了很多名句名画，成为千古流传的珍品。唐代诗人白居易《睡后茶兴忆杨同州》一诗云：“信脚绕池行，偶然得幽致。婆娑绿阴树，斑驳青苔地。此处置绳床，傍边洗茶器。”元代画家赵原作《陆羽烹茶图》，其上题诗一首云：“山中茅房是谁家，兀坐闲吟到日斜。俗客不来山鸟散，呼童汲水煮新茶。”诗人与画家各具妙笔，道尽了对佳景、品香茗的闲情幽趣。
在现代，几乎全国各个风景名胜区皆设有茶室，风格各异，游客在饱览大好风光之余，可以在绿荫掩映的茶室中小坐片刻，泡一壶当地出产的名茶，慢慢品饮，涤除旅途中的疲惫。凭窗而坐，远远望去，湖光山色尽收眼底，近看则佳木扶疏、鸟语花香。杭州西湖以秀丽名扬天下，茶室成为点缀其间的小景，幽趣盎然。如在龙井、虎跑、云栖等茶室中，品饮虎跑水所泡的龙井茶，举目四望，林壑优美，令人俗念全消。
二、城市中心
选在城市中心、地铁枢纽等交通集散之地。因为此地是人来客往之地，在此处设立茶室可以使人们在忙于生计之间得以休闲片刻，或为商务人士洽谈生意提供一个好去处，同时由于市中心商业繁盛，交通便利，因此也适合从事各种社交活动。
在古时候，茶坊设在闹市的比风景区的要多。宋代画家张择端所作《清明上河图》中，描绘了汴京城里的繁华景致，但见人来人往，好不热闹，茶楼茶坊比比皆是，人们有的独坐喝茶，有的逗鸟闲聊，有的围聚听书，点评古事，茶博士点茶，老板立在房檐下招呼客人，无一不栩栩如生。明清时代流传下来的大量话本小说，写到市井茶坊的更是不计其数，插图中亦多对茶坊的描绘。
在现代，开茶馆最佳选址就在繁华的商业中心，这些地区商业氛围浓，客流量大，购物层次复杂，购买频率高，消费者大多有较强的求质、求好、求美的特点，但房价或租金的费用比较高，竞争尤为激烈，所以进入前需仔细考虑，分析自己的人力、财力、物力是否具备，如若有条件，进军商业区当然正确，所谓抢占“制高点”！但实力不具备，千万不能贸然行事，这些地方要求茶馆的品位高一些，要注意茶馆的装修、服务质量、茶叶质量等，与茶有关的书籍、紫砂壶、瓷器要配套齐全。
宾馆饭店附近开茶馆次之，宾馆饭店是商旅居住的地方。他们大多是来洽谈生意的，找间安静的茶馆是谈事的最佳选择，所以在商务功能上来看，在这里开茶馆，比较合适，房价不宜过高，也可租用宾馆饭店的大厅，从而提高格调并与茶艺结合起来。
在交通大道旁开家茶馆也是有一定的优势，这些地方人口流动量大，主要是能吸引顾客，所以这些地方注重茶馆的外部吸引力，门头装修一定要新颖，茶馆要有文化特色，价格要优惠。
三、居民区
选在居民区。茶馆开在居民区，性质就有所变化，不同于以上的商务功能，茶馆开在这里更多的是体现休闲功能。同时可以经营茶叶的销售，因为茶叶是居民消费的必需品，所以，选择居民区一般风险较小，但同时针对不同的居民层次，茶馆经营风格也不尽相同。
老区，这些居民区带有古朴的中国特色，有勤劳简朴的美德，茶馆定位不能过于高档，偏向于中低档，追求利润要低，营业员要灵活，注重人缘，茶叶质量一定要稳定，信誉要好。
新区，这类居民的消费较朝前，且物质财富和精神文明相对提高，要求茶馆的档次略微偏高一些，最好是有包间的，而且茶叶一定要品种丰富一些，新品种要多上，跟上茶叶品种的新潮流。
高档物业区，这类人群是改革开放先富起来的人，他们生活水平高、节奏快，这个地段开茶馆，品位应该偏高一些，价格也应高一些，要求营业员的素质更佳，茶馆内的功能更多一些，茶艺结合，同时可多上一些高档礼品、高档茶具，营业时间长一些。
行业住区，现在有些城市里，形成一些行业区，如离退休老干部区、教师区、明星区。茶馆经营者要根据不同的人群特性，采取不同的经营风格。