《南京市商品房预售款监管办法》

《南京市商品房预售款监管办法》（精选8篇）

《南京市商品房预售款监管办法》 第1篇

商品房预售款监管办法

第一条为加强商品房预售款的监督管理，确保商品房预售款用于房地产开发项目，保障当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、等有关法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条市区经批准预售的商品房建设项目，其预售款监督管理适用本办法。

第三条商品房预售款监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、分类监管担保公司提供责任担保的方式实施的原则。

第四条本办法所称的商品房预售款，是指购房人按《商品房买卖合同》约定支付给房地产开发企业的全部房价款。

本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。本办法所称购房人，是指购买预售商品房的单位和个人。

第五条市住房保障和房产管理局、中国人民银行市中心支行、中国银行业监督管理委员会市监管分局共同制定市区商品房预售款监管政策，并建立监管工作联动机制。

第六条市住房保障和房产管理局是市区商品房预售款监管的主管部门（以下简称“监管部门”），负责市区商品房预售款监管工作的组织实施，对商品房预售款监管情况进行监督和指导，并会同人行对监管机构监管预售款和商业银行监管账户的设立与运营等情况进行检查，依法查处房地产开发企业违法使用商品房预售款的行为。

监管部门根据商品房预售款监管工作的需要，可委托相关机构 —1—

（以下简称“监管机构”）具体负责商品房预售款监管工作。监管机构提供责任担保，按国家有关规定收取担保费。担保费用可计入工程成本。

第七条设立商品房预售款监管专用账户的商业银行，应当根据本办法规定，认真履行监管协议，积极做好金融服务工作。

第八条商品房预售款监管期限自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房屋初始登记后终止。

第九条市区建立统一的商品房预售款监管系统（以下简称“监管系统”），通过监管系统对商品房预售款实施信息网络管理。

第十条房地产开发企业申请办理商品房预售许可证前，应当按照一个预售许可证对应一个账户的原则，选择商业银行开设商品房预售款监管专用账户（以下简称“监管账户”），并与监管机构、商业银行共同签订《商品房预售款监管协议》（以下简称“监管协议”），明确三方的权利、责任和义务，并报房产管理部门备案。监管协议内容和格式由监管部门会同人行统一制定。监管协议应包括以下主要内容：

（一）当事人的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落位置；

（三）监管账户名称、账号；

（四）监管项目范围；

（五）监管资金使用计划；

（六）新建商品房预售资金的收存、支出、使用方式；

（七）违约责任；

（八）争议解决方式。

监管协议一式四份，预售人、监管机构、监管银行各执一份，2报房产管理部门备案一份。

第十一条商品房预售款应全部存入监管账户。预售款监管分重点监管预售款和非重点监管预售款。用于保证监管项目取得房屋初始登记前所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等相关工程建设等费用为重点监管预售款。其他部分为非重点监管预售款。重点监管预售款设定标准为工程造价及相应配套费用的120%。工程造价及相关配套费用由监管机构依据市建设工程造价管理部门发布的建设工程单位综合造价和中标通知书综合评定。

第十二条房地产开发企业在申请办理商品房预售许可证时，应在商品房预售方案中注明监管账户，并提交监管协议。市住房保障和房产管理局在公示《商品房预售许可证》时,一并公布监管账户。未按规定实施预售款监管的，不予颁发《商品房预售许可证》。

第十三条房地产开发企业预售商品房时，应在《商品房买卖合同》中注明监管账户的开户银行、账号及缴款方式、时间、金额等信息，并告知购房人按合同约定将首付款、分期付款等房价款全部存入监管账户，预售人依据监管银行出具的交款凭证为购房人开具购房专用发票。购房人应将《商品房买卖合同》约定的房价款全部存入监管账户。房地产开发企业不得在监管账户外收存预售款。

第十四条房地产开发企业应以监管项目的工程进度为依据，按工程建设进度分期申请使用重点监管预售款。监管机构按照工程建设进度核拨一定比例的重点监管预售款。监管项目完成房屋初始登记前，监管账户内的资金余额不得低于重点监管预售款的10%。

第十五条监管账户内预售款超过重点监管预售款标准后，房地产开发企业可按以下条款向监管机构申请使用重点监管预售款：

（一）取得预售许可证的，首次可使用资金额度不超过重点监 —3—

管预售款的30%。

（二）单位工程主体结构封顶的，累计使用资金额度不超过重点监管预售款的60%。

（三）单位工程竣工验收的，累计使用资金额度不超过重点监管预售款的80%。

（四）项目竣工验收备案的，累计使用资金额度不超过重点监管预售款的90%。

（五）监管项目完成房屋初始登记后，全额拨付剩余的重点监管预售款。

第十六条监管机构受理申请后，应审核预售人提交的申请材料并现场查看，应在3个工作日内完成审核。对符合条件的，出具同意拨付通知书；不符合条件的，出具不予拨付通知书。

（一）用于支付施工进度款的，应根据施工合同约定的工程造价和监理单位出具的施工进度计量单等证明核准用款。

（二）用于支付购买建筑材料、设备的，应根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款。

（三）用于支付其它款项的，应根据有关合同、通知等证明核准用款。

第十七条监管账户内资金超出重点应监管预售款额度后，房地产开发企业可以通过监管系统向监管机构申请使用非重点监管预售款，优先用于项目工程建设。监管机构应当在1个工作日内核准拨付。

第十八条 预售款的收存、申请使用、核准拨付以及相关权利和义务等监管事项应按照监管协议的有关条款执行。

第十九条 房地产开发企业与购房人解除购房合同的，房地产开

4发企业自行结算退款。

第二十条 监管项目完成房屋初始登记后，房地产开发企业持房屋初始登记证明等材料向监管机构申请撤销预售款监管。

第二十一条 房地产开发企业如有未按规定将商品房预售款存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避监管、出具虚假证明申请使用预售款等违规行为，监管部门必须立即责令限期整改。整改期间，暂停违规项目的商品房预售和预售款拨付，并将违规行为予以公示，并记入企业诚信档案和人民银行的征信系统。

第二十二条 商业银行必须将预售人监管账户资金日终归集至监管机构监管账户。如有未按监管协议约定及时入账、及时拨付、擅自拨付、挪用资金等违约行为，应承担相应的法律责任。

第二十三条 监管部门、监管机构的工作人员在商品房预售款监管工作中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，要依法、依纪予以处理。监管机构因为不履行监管责任或监管不力造成经济损失的，应当承担赔偿责任。

第二十四条 市住房保障和房产管理局可根据本办法制定实施细则。

第二十五条 本办法自年月日起施行。

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《南京市商品房预售款监管办法》 第2篇

一、申请商品房预售款专用账户：

设立商品房预售款专用账户（该项目不符合《厦门市商品房预售管理规定》第三十三条规定的免除监管的条件）。应提交的资料：

1、设立厦门市商品房预售款专用账户监管申请书；

2、厦门市商品房预售款专用账户监管协议书；

3、工程预算书；

4、工程总造价说明书；

5、设计合同；

6、监理合同；

7、施工合同。

二、增设商品房预售款专用账户应提供的资料：

1、增设厦门市商品房预售款专用账户监管申请书；

2、厦门市商品房预售款专用账户监管协议书；

3、原监管银行同意的证明或原监管银行收到书面告知书的证明。

三、变更商品房预售款专用账户应提供的资料：

1、变更厦门市商品房预售款专用账户监管申请书；

2、厦门市商品房预售款专用账户监管协议书；

3、原专用账户监管的终止协议；

4、原专用账户全部资金转入新专用帐户的证明。

四、撤销商品房预售款专用账户监管应提供的资料：

1、撤销厦门市商品房预售款专用账户监管申请书；

2、项目已验收合格的证明；

3、施工单位出具的未欠工程款的证明；

商品房预售款监管模式比较 第3篇

《城市商品房预售管理办法》规定:商品房预售款监管的具体办法, 由房地产管理部门制定。在《城市房地产管理法》上位法有原则性规定的情况下, 赋予了地方房地产主管部门制定具体操作规范的权力。早在1998年, 《广东省商品房预售管理条例》即以专章形式确立了商品房预售款的监督管理规则, 对预售款的概念、范围、监管形式、监管周期、监管主体、操作模式、监管收费等均作出了明确规定, 开创了国内开展商品房预售款监管工作的先河。

据不完全统计, 目前国内已有70余个大中城市出台了预售款监管的地方性规定。受经济发展水平和各地实践差异的影响, 预售款监管的制度模式、监管力度、特色等各有不同。笔者选取了颇具代表性的部分地方规定, 进行对比分析和归类总结。

1. 从发文主体和文件效力来看

第一, 地方性法规规定有商品房预售款监管的内容, 效力层次最高, 辖区内各地方据此进一步制定操作规范。如《广东省商品房预售管理条例》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》都有针对商品房预售监管较为详尽的规定, 广州、汕头、珠海、重庆市房地产主管部门在此基础上制定了详尽的操作细则;《山东省商品房销售条例》也对该省商品房预售款监管事宜作出了原则性规定, 济南、青岛等地根据地方实际分别选取了不同的监管模式。

第二, 地方政府发布规章或规范性文件, 效力较高。如《郑州市商品房预售款监管办法》、《株州市商品房预售资金监管办法》、《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》、《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》、《天津市新建商品房预售资金监管办法》、《合肥市商品房预售款监督管理暂行办法》、《湘潭市城区商品房预售款监督管理办法》、《岳阳市商品房预售款监管暂行办法》都专门规定了商品房预售款监管的原则、操作流程等, 为房地产行政主管部门开展预售款监管工作提供了直接依据。

第三, 房地产主管部门与银行业主管部门联合发布规范性文件, 对参与监管的商业银行具有较强的约束力。如《北京市商品房预售资金监管暂行办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》、《南京市商品房预售款监管办法》均有商业银行参与监管, 其对银行的约束力比房地产主管部门单独发文更强。

第四, 房地产主管部门单独发布规范性文件, 约束力相对较弱。如《福建省商品房预售管理暂行办法》、《厦门市商品房预售款监督管理实施细则》、《成都市商品房预售款监管办法 (试行) 》及其实施细则, 是房地产主管部门单纯发布规范性文件的典型代表。

2. 从监管主体、监管模式和监管周期来看

第一, 由房地产主管部门或设立专门的主管机构集中监管。如厦门市由交易中心直接负责预售款监管, 青岛市国土房管局下设房地产交易资金监管机构直接负责新建商品房预售资金的具体监管工作, 广州市房地产中介服务管理所下设商品房预售款监督管理小组对广州市商品房预售款实行“全程全额”监督管理。

第二, 通过引入担保单位全程担保的形式, 进行重点监管。如“济南模式”, 济南市引入担保公司全程担保制度, 预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施, 以保证预购人的合法权益。

第三, 商业银行与项目监理单位联合监管模式, 各司其职。最为典型的是“重庆模式”, 重庆市以地方性法规创设了由工程监理机构和开设预售款专用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。

第四, 商业银行直接监管, 主管部门监督检查。如北京、南京、杭州、成都等地推行的由商业银行作为监管的直接参与主体, 监理单位负责进度需求监控, 主管部门监督、抽查、检验的模式。

3. 从措施保障、具体操作规范来看

第一, 监管金额的确定, 引入保证金制度或预留上浮比例。

第二, 与预售许可挂钩, 在预售许可阶段要求提交预售款监管资料或进行专门备案。

第三, 选取商业银行监管的, 要求独家监管或允许多家银行联合监管。

第四, 要求预售款实行直接入账, 禁止开发企业转存或截留。

第五, 在预售款拨付使用上, 与合同备案挂钩或由主管机构审核相关申请材料, 再决定是否准予用款。

第六, 对违反监管规定的市场主体设立处罚制度。

4. 从是否免于监管以及对违规行为的处罚力度来看

第一, 对所有开发企业、建设项目同等对待, 不允许免除监管;严格监管下的例外, 即允许特定情况下免于监管, 以其他措施保障监管目的实现。如厦门市规定具备特定条件或资格的开发企业可申请免于监管;济南市规定, 预售人向担保公司提供担保公司认可的全额反担保, 可以免除监管。

第二, 对开发企业违反监管规定的, 处罚手段通常为责令限期整改、暂停预售、处以罚款、计入信用档案并进行公示;对监管银行违反监管规定的, 取消其监管资格;对于监理单位违规的, 违规行为记入企业信用信息系统, 并依法对相关责任单位和责任人予以处理。

从表3中9个城市的监管模式来看, 成立专设预售款监督管理机构是最直接监管的模式, 监管力度最强;最具特色的莫过于济南模式和重庆模式, 监管力度也比较强;最普遍的即是商业银行监管模式, 监管力度较弱。虽然国内各地方关于预售款监管的模式可以归结为上述4种, 但在具体适用和操作上仍各具特色, 很难对哪种模式的优劣进行简单评判。只要适应地方实际, 达到预售款“专款专用”的目的, 即是好的制度设置。

二、成都市预售资金监管制度的突破和创新

2010年11月1日, 成都市发布《预售款监管办法 (试行) 》及《成都市商品房预售款监管实施细则 (试行) 》 (以下简称《办法》、《细则》) , 正式启动预售款监管工作。在比较国内几种监管模式后, 成都选取了相对宽松的“商业银行监管模式”, 对于预售资金的监管, 结合成都市市场情况进行了创新, 采取了较为灵活的监管方式, 严格监管的同时, 也要考虑保持市场本身的活力, 让资金发挥最大的效益。

1. 期前拨付

成都允许期前付款并准予调用超额预售款在全国属于创新。《办法》中明确规定, 预售款采用建设期前拨付:开发企业在取得预售许可开始销售后, 可以根据项目预算清册和资金使用计划申请提前调用相应周期的预售款, 相对于以自有资金或开发贷款垫付完成相应建设周期后再提取预售款的“后期支付”, 更具灵活性;同时, 为避免开发企业以整个楼栋作为一个建设周期, 一次性提前支取全部预售款继而“携款潜逃”。《细则》进一步规定了工程形象进度的编制。同时在严格按照工程进度提取预售款的同时, 也允许开发商调用超额部分的预售款。在保证建设工程资金使用的条件下, 预售款专用账户中的商品房预售款超出该监管项目工程预算清册的总额时, 可允许开发企业以其超出部分用于还贷或调用。

2. 允许折抵

预售款监管能迫降房价吗 第4篇

预售资金监管收紧

近日，有一则来自北京的消息无疑在房地产市场掀起了不小的波澜。据称，北京市相关监管部门正在讨论商品房预售资金管理办法，但还未正式发文。据了解，这一办法由北京市住建委牵头，央行营业管理部与北京银监局等相关部门联合拟定。

商品房预售款，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给购房人，承购人按照商品房买卖合同约定支付给房地产开发企业的购房款(包括定金、首付款、后续付款、按揭付款)。据了解，北京正在制定中的办法，将明确预售资金由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存。而用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25％，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

种种迹象表明，继国土资源部清查囤地之后，近期商品房预售监管措施也终于被提上日程，而除了北京之外，西安、苏州等地的房管部门也在酝酿类似措施。据了解早在今年年初，包括云南、河北石家庄、广西南宁等地曾相继出台地方性政策，强化预售制度和预售资金管理。而涉及商品房预售款相关要求的《深圳房地产市场监管办法》也将于9月1日起开始正式实施，该文件规定，在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款(含工资及社会保险)及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。

对此中原地产分析认为，城市启动商品房预售款监管，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。预售款专款专用，指某商品房预售款只能用于该项目建设，不得随意挪作他用如购置土地、开发其他项目等用途。此监管措施旨在保障项目建设的资金需求，防止资金被挪作他用从而造成项目的烂尾。进一步来看，对于可自由使用预售款的企业而言，一旦此举严格执行，将大大降低开发商的现金周转率，资金腾挪空间受限。

并非新鲜话题

随着一系列消息的出台，在房地产市场上引发了不小的波澜，人们对此也是议论纷纷。有不少观点认为，这是宏观调控推出的一项新措施，是政策风暴的又一个高潮。然而记者通过分析发现，预售资金的监管是市场上的一个老话题，并非是什么新鲜事。

其实，预售并非我们内地独有的事儿，在海外很多国家和地区，房地产市场上都存在着预售这样的方式。有专家认为它们的差异主要体现在两个方面：一是交易许可；二是资金管理。在交易许可方面，除日本、俄罗斯外，多数国家(地区)允许预售，但监管方法和力度略有差异。在资金管理方面，美国预售只收定金，且由律师托管；中国香港地区预售收取全部房价款，但由律师托管，建筑师监督，能做到专款专用；而内地预售一般都收取全部房价款，但由于缺乏必要的制度安排，无法确保“用于有关的工程建设”，预售演变为开发企业的融资手段，商品房预售附着融资功能，这是内地商品房预售区别于其他国家(地区)做法的、独一无二的显著特征。

中原地产进一步认为，预售款资金监管从来备受关注，只是在2010年之前，商品房预售款资金监控工作的推进比较迟缓。一线城市中，仅有广州、深圳在2006年颁布的房地产细则中有所涉及，天津和青岛在2009年底及2010年初也先后颁布相关政策要求预售资金监管。而2010年4月住建部的颁布通知要求，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。此后，石家庄、武汉等二线城市陆续颁布了这方面的监管细则(见表1)。

作用非常有限

一位业内人士曾向记者透露，不少的房地产开发企业目前已形成了这样的“资金路线”：“先以自有资金或流动资金贷款，缴纳土地出让金等，取得土地使用权，然后抵押贷款，拿到建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等。项目开工后，建筑单位垫资修建。接着就开始着手预售期房，启动银行按揭贷款程序，售楼资金回笼，资金链条由此相连。”

那么，现在最为关键的是，预售资金监管究竟会对房价产生怎样的影响，开发商会不会因为资金链条紧张而大幅降价呢?记者认为，这一措施带来的影响非常有限，市场并不会因此出现大范围的降价。

当然不能否认，预售资金监管的推出会对规范市场起到一定的作用，据中原地产对房地产开发资金来源监测数据显示，2006～2009年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。2010年房地产预售款额度也快速增加，国家统计局数据显示，2010年1～6月，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，是同期国内贷款的2倍。

大田商品房预售款专用帐户监管 第5篇

协

议

书

甲方：大田县房地产管理所

乙方：

（监控银行）丙方：

（预售人）

为加强商品房预售管理，规范商品房预售款使用行为。根据《城市商品房预售管理办法》的规定，经甲、乙、丙三方协商，就位于

，项目名称为

.楼盘的预售款收存和使用订立如下协议，共同遵守。

一、丙方在乙方开设预售商品房售房款专用帐户，其帐号为

。乙、丙方同意由甲方依据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第13号）、《福建省商品房预售管理暂行办法》（闽建房函〔2005〕88号）等有关规定对该项目商品房预售款的收存和使用进行监管。

二、乙方应按银行业务的有关规定，做好金融服务工作，方便当事人办理商品房预售款存取业务。

三、丙方应要求预购人按商品房买卖合同约定的付款时间，将预售房款直接缴入预售房款专用帐户。

四、丙方应将该项目全部的预售款（含定金）及银行提

息的，提供与银行的信贷合同；用于支付销售代理费用，提供与营销机构的营销代理合同；用于支付广告费用的，提供广告代理合同。

（四）监管帐户的资金余额凭证以及上一次核准款项的拨款对帐单。

九、丙方除上述用款外，可向甲方申请一定额度的资金作为备用金。项目备用金控制在商品房预售款总额的20%以内，用于支付管理等费用。

十、若工程总造价变更，丙方须及时将变更情况报甲方，并提供有效的证明材料。

十一、乙方为丙方办理预售房款拨付时，应凭丙方出具的甲方书面核准意见办理拨付手续。拨付金额以甲方核准支付数额为准，未经甲方同意，乙方不得拨付。

十二、甲方应在收到丙方使用预售房款申请之日起3个工作日内作出答复。对不同意使用的，应书面说明理由。

十三、乙方不得开通网银等非柜台渠道业务。同时每月提供一式两份的专用帐户对帐单给丙方，丙方须于下月10日之前将其中一份提供给甲方。

十四、监管项目办理项目产权初始预登记后，丙方凭监管项目房屋所有权初始登记证明向甲方申请解除撤销预售款专用账户监管。

代表：

商品房预售款监管协议书 第6篇

编号：（年 号）

甲方：龙达汽配城房地产开发有限公司

为加强龙达汽配城A、B栋综合楼商品房预售款管理，保证商品房项目顺利竣工交付。经甲、乙、双方协商一致，就甲方开发建设的商品房项目预售款收存和使用订立如下协议。

一、监管范围

甲方开发建设的龙达汽配城A、B栋综合楼商品房项目所收取的预售款（含各种形式的定金、预交款，首付款，按揭贷款）。

二、监管账户

甲方和乙方及其共同开设的银行商品房预售款监管专用帐户。其账户名称为

，开户银行名称为，账号为。

三、监管方式

采用“预售款监管信息化办公系统”（下称监管系统），实行商品房预售款网络化监管。甲、乙双方均需建立监管系统，并确定专人负责，及时录入相关信息资料，确保系统正常使用。

四、监管账户资金使用范围

监管账户资金只能用于龙达汽配城A、B栋乙方所施工范围内的工程款支付。不得挪作他用。

五、权利和义务

1、甲方依法组织实施《

2、甲方在收到丙方使用预售款申请之日起12个工作日内作出审查决定。

3、乙方依照淮安市商品房预售款监管的有关规定，明确职能部门，确定专人行使对商品房预售款监管账户的收存和使用进行监管的权力，对下属银行监管责任的履行情况进行管理。对照监管系统流程办理监管账户资金划转，及时向甲方反馈监管账户收支余等情况。

4、乙方每月5日前，将预售款监管账户进帐情况、使用情况和账户余额情况通过监管系统反馈给甲方，甲方应及时分析比对，以便进行有效的监控。

5、丙方有权在符合预售款监管规定的范围内使用监管账户资金。

6、丙方须遵守淮安市商品房预售款监管的有关规定，将所收取的商品房预售款（乙方以外商业银行发放的按揭贷款除外）全部存入本协议规定的商品房预售款监管账户。按照监管系统流程编制清册、申报工程进度、办理资金划转。

7、丙方每月5日前，通过监管系统向甲方填报商品房销售情况、监管账户收入和使用情况。

8、丙方应要求预购人按照购房合同的付款时间，将预售款直接存入预售款监管专用账户，并凭乙方出具的存款凭证，为购房人换取交款收据，同时应与购房人签订《商品房预售合同》。

9、丁方分别依照淮安市商品房预售款监管的有关规定，履行担保责任。丙方确因超前采购工程材料、设备等方面的需要，可以申请超过形象进度付款，超过部分由丙方委托丁方向甲方提供监管责任担保。丙方可持《商品房预售款监管责任担保书》到乙方直接办理划款手续，乙方应将《商品房预售款监管责任担保书》作为附件留存备查。

在担保期间，丁方有权对丙方使用被担保的商品房预售款进行监督、要求甲方和乙方配合监管。担保期内，如出现丙方未按规定使用预售款，而造成预售商品房工程在合理的工期内没有达到规定进度的，先由丁方垫资进行施工，确保工程进度，然后再向丙方追偿。造成其他损失的，丁方应先行赔偿，赔偿后再向丙方追偿。

六、按揭贷款的管理

丙方可在乙方以外的商业银行设立商品房按揭贷款账户，用于收存按揭贷款。该账户资金除偿还欠相关商业银行贷款和利息外，只能转入本协议约定的商品房预售款监管专用账户，不得挪作他用。每月5日前向甲方提供按揭账户开设及账户收支余情况 乙方为丙方以外的其他商品房开发企业设立按揭贷款账户的，该账户只能用于按揭贷款收存，资金除偿还相关企业欠乙方贷款和利息外，只能转入相关开发企业的商品房预售款监管专用账户，不得挪作他用。每月5日前向甲方反馈相关按揭账户的设立和资金变动情况。

七、违约责任

１、乙方擅自为企业办理商品房预售款专用帐户资金划转或挪作他用、超形象进度付款以及超过担保公司担保金额付款的，造成的损失由乙方承担赔偿责任。

２、乙方下级行发生下列情况之一的，甲方有权取消其设立监管账户的资格。

（1）擅自批准乙方使用商品房预售款专用账户资金或挪作他用；（2）未经甲方同意，违规为开发企业办理按揭账户资金划转手续；（3）超过《商品房预售款用款清册》载明的形象进度付款；（4）未按规定提供监管账户资金收支变化；（5）其他不符合预售款监管规定的行为。

3、丙方发生下列情况之一的，甲方有权责令限期改正，并视情况采取暂停使用账户资金、暂停预售在售房屋、暂停办理新楼盘的预售许可、暂停办理资质升级及年检等措施限期整改，情节严重的处以3万元以下罚款。

（1）预售款未全部存入监管账户；

（2）未按规定使用监管账户和按揭账户资金；（3）采取隐瞒事实骗用监管账户资金；

（4）未按规定将房屋销售、预售款收入等情况上传到监管系统；（5）其他不符合预收款监管规定的行为。

八、其它

1、丙方需要丁方提供担保的，须另外订立担保合同，并作为本协议的附件，与本协议具有同等效力。

2、未尽事宜，各方协商解决。

3、本协议自签订之日起生效，一式四份，甲、乙、丙、丁方各执一份。

甲方（公章）： 乙方（公章）： 法定代表人 法定代表人（或授权代理人）：（或授权代理人）：

丙方（公章）： 丁方（公章）： 法定代表人（或授权代理人）：

法定代表人（或授权代理人）：年 月 4

连云港商品房预售款专用账户监管 第7篇

港 市 商 品 房 预 售 款 专 用 账 户 监 管

终 止 协 议 书

编号： 甲方：（预售人）

乙方：（监管中心）连云港市商品房预售资金监管中心 丙方：（监管银行）

根据《连云港市商品房预售款监管暂行办法》（以下简称“《办法》”）的规定，经甲、乙、丙三方同意，就位于连云港市 区 路（街）地段，项目名称为 楼盘 号楼的预售款专用账户终止监管订立如下协议。

本协议的甲方为开发该项目商品房的房地产开发企业，乙方为该项目的预售款监管的担保公司，丙方为该项目商品房预售款监管专用账户的开户银行。

一、甲方在丙方开设的商品房预售款专用账户，名称：，开户银行名称：，账号：。甲、丙两方在完全遵守《办法》的规定，履行《连云港市商品房预售款专用账户监管协议书》以下简称“《监管协议》”中各自的职责后，均同意由乙方终止对该项目的专用账户监管工作。

二、丙方应按《监管协议》的有关规定配合乙方，对符合撤销商品房预售款监管条件的甲方，丙方应提供相关证明手续。

三、甲方根据《办法》及《监管协议》的规定，应将预售款全部存入监管专用账户，预售款全部用于该项目建设上，严格按有关手续使用预售款，并且监管期间没有违反相关规定。

四、甲方递交撤销商品房预售款专用账户监管的书面申请，同时提交项目竣工验收备案证，连云港市房地产市场管理处出具的初始登记凭证等材料。

五、乙方在收到甲方撤销专用账户监管申请和全部资料后进行审核，在5个工作日内做出答复，对不符合条件的申请单位乙方应书面说明理由。

六、甲、乙、丙三方任何一方有不同意见，均应书面说明理由。

七、其他约定

九、本协议一式肆份，甲、乙、丙方各执壹份，报连云港市住房保障和房产管理局备案壹份。

十、本协议自签订之日起生效。

甲方：（公章）法人代表：

授权代理人;年 月 日

乙方：（公章）法人代表： 授权代理人：

丙方：（公章）

法人代表： 年 月 日

商品房预售款监管主体探究 第8篇

商品房预售来源于香港又有别于香港。在香港, 开发商在楼盘开建时开始出售商品房, 买受人在双方签订预售合同时先支付10% 的购房款, 待房屋建到一半时再支付10% , 剩下的部分在房屋交付时一次付清。

但在内地的实践中, 买受人在与开发商签订预售合同时通常就已经支付完首付或全部款项, 即使是在支付首付的情况下, 买受人也都在银行办理了按揭贷款, 由银行一次性将购房尾款付给开发商。所以, 在签订预售合同时, 开发商已经拿到了全部购房款, 买受人却没有取得房屋所有权, 而只享有将来取得房屋所有权的权利, 这种权利又被称为期待权。期待权本质上属于债权, 也就是购房人支付了取得房屋所有权的全部价款之后仅仅取得了一项债权。

从以上分析可以看出, 房屋预售制度对买受人是极其不利的。首先, 开发商与买受人地位不平等, 这种不平等主要体现在经济实力不对等和信息不对称。其次, 房屋预售实际上相当于一种远期交易, 但与金融市场远期交易中交易双方都承担风险不同的是, 房屋预售中买受人 ( 包括银行一方) 几乎承担了全部风险, 而开发商却以零风险拿到了一笔建房款。买受人承担的风险主要包括市场风险和信用风险两大类, 市场风险人为不可控, 也就不多说, 主要谈谈信用风险。信用风险又被称为违约风险, 是开发商到期不履行交房义务的风险, 信用风险在实践中主要有两种表现, 一是一屋二卖, 二是烂尾楼。

买受人的弱者地位决定了法律的倾斜保护。预售许可制度可以在一定程度上弥补信息不对称, 预告登记制度的顺位保持效力和保全效力可以很好地控制一屋二卖的信用风险, 而对于烂尾楼问题, 立法则主要采用对商品房预售款进行监管的手段。

现行立法对预收款的监管问题有所涉及, 但并未提出有效可行的方案。1995 年施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第44 条第3 款规定: “商品房预售所得款项, 必须用于有关的工程建设。”建设部发布的《城市商品房预售管理办法》基本上延续了这种总则性立法方式, 在之后相关法规的修改中, 也都保持不变。但住房和城乡建设部在2010 年发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》弥补了这一不足, 该通知规定: “各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方, 要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户, 由监管机构负责监管, 确保预售资金用于商品住房项目工程建设; 预售资金可按建设进度进行核拨, 但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”其实在此之前, 有些地方的地方性法规已经对预收款的监管作出了具体的规定。

目前商品房预售款的监管制度已在二十来个城市得到实施, 各地的监管政策各异, 差异主要体现在预收款领取程序的不同和监管机构的差异。各地的监管机构大体上可分为政府主管部门、商业银行和其他机构监管三大类。前两种情况较为普遍, 没什么创新点, 问题也较明显, 即前两种机构无法承担监管失误造成的损失, 尤其是经济损失。其他机构作为监管机构的, 创新空间很大, 衍生出的监管种类很多, 运行情况也比较好, 接下来选取几个典型的稍作分析。

由房产交易中心负责监管, 以广东、天津为代表。《广东省商品房预售管理条例》规定: “预售的商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。预售人使用商品房预售款时, 银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。”天津市2008年发布的《天津市新建商品房预售资金监管办法》的相关规定与此类似。这些规定的明显缺陷就是没有规定监管失误后的责任承担问题。

由项目监理机构实施监管, 这种模式以重庆为代表。2002 年6 月发布的《重庆市城镇房地产交易管理条例》第20 条规定: “预售款应当专款专用, 由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度, 书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知, 代收预售款的银行不得直接向预售人划款。”该条款在明确了监管机构职责的同时, 明确规定了监管不当时的责任承担问题, 使纠纷可以得到有效解决。2007 年1 月, 重庆发生了首例商品房预售资金监管不力案, 因未能按时交房, 业主们将开发商告上法庭, 最终双方达成调解协议, 由开发商赔偿违约金, 但执行又受阻, 开发商跑路。为了稳定情绪, 政府接手清理烂尾楼。同年9月, 房屋建设完毕, 业主得以入住。12 月, 150 多名业主起诉监管银行和工程监理机构, 要求其对延期交房承担连带赔偿责任。最终三方达成和解协议, 由监管银行赔偿违约金。这个案例很好地验证了该项规定的可操作性, 值得借鉴。

由预售人、银行与工程监理机构三方签订统一格式的《商品房预收款监管协议书》监管, 这种模式其实是由项目监理机构监管模式演变而来的, 以南宁和潍坊为代表。三方协议明确了三方的权利义务, 同时报房产管理局备案。值得注意的是, 重庆在2011 年修订《重庆市城镇房地产交易管理条例》时, 将原有20 条的相关规定修订为现如今的第21 条, 及预售款由工程监理机构、预售资金监管银行和预售人共同监管, 三方签订监管协议, 协议为格式合同, 范本由房地产行政主管部门提供。可见, 订立三方协议已成为一种趋势, 多地将其纳入地方立法。

由担保公司监管, 这种模式以济南为代表。济南市于2005 年9 月出台了《济南市商品房预售款监管实施细则》, 引入了担保机制。细则规定, 商品房预售款监管采用由房地产开发企业委托的担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式, 房地产开发企业在商业银行开设商品房预售款专用账户, 开发企业、担保公司、开户银行三方共同签订“商品房预售款监管协议书”, 并报市建委备案, 由建委监督实施。开发商不按规定使用预售款将被暂停房屋预售。一旦发生房产商挪用预售款或卷款潜逃等意外情形, 给购房者造成损失, 担保公司将承担全部经济赔偿责任。①这种模式的好处在于担保公司的介入能够对预售款进行市场化、商业化的高效监管, 防范预售款被挪用的风险, 同时在风险发生时, 担保公司能够以其雄厚的财力保证购房者的合法权益得以维护。同时, 在这种模式中, 政府处于监督三方协议的地位, 只承担行政责任, 不承担民事责任, 比直接监管更符合政府的职责要求。“济南模式”自施行以来效果良好且收获广泛好评, 被认为可以在全国推广。

综合以上分析, 多机构联合对预售款进行监管比较合适, 多方中包括政府、银行和工程监理机构, 还可以根据需要让担保公司介入。在这种组合下, 各方相互制衡, 发挥各自的优势, 监管更高效。值得注意的是, 政府并不直接监管, 而是间接监管, 协调各监管机构, 确保监管的公正性和效率。工程监理机构由于具有建筑方面的专业能力, 可以对建筑工程进展情况作出较为准确的评估, 为预售资金的拨付提供有力的凭证, 重在资金拨付过程中对建筑工程进度、质量、安全等的监督。②银行和担保公司则可以更好地管理预售款, 同时以较强的经济实力对产生的风险承担经济责任。

北京此次的管理通知主要改动了预售款的取用节点和限制, 旨在缓解开发商的资金压力, 促进楼市回暖, 机遇与风险并存, 有利也有弊。本文认为其在监管主体方面也可有所改进, 向多方监管发展, 如此能提高监管效率。

注释

11高富平, 黄武双.房地产法学[M].北京:高等教育出版社, 2009:189.