房屋转让合同协议书

2024-09-16

房屋转让合同协议书（精选6篇）

房屋转让合同协议书第1篇

出租方(以下简称甲方)：

住所地：

法定代表人：

承租方(以下简称乙方)：

住所地：

法定代表人：

根据中华人民共和国相关法律法规规定，甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商一致，就乙方向甲方租赁房屋事宜签订本房屋租赁合同。

甲乙双方在此不可撤销的声明：双方在充分沟通和谈判的基础上达成本合同所有条款，双方对于本合同的任一条款均已有充分的理解和认识，不存在误解。

第一条租赁物业及租赁期限、续租

1、甲方将其坐落于的房屋(以下简称“租赁物业”详见附件红线图)租赁给乙方经营连锁超市。

2、租赁期限自年月日起至年月日止，共计年个月，其中，年月日至年月日为乙方的免租期，即租赁物业自年月日开始计算租金，免租期内发生的水电费用由乙方自理。

3、租赁期满，乙方需要续租租赁物业的，应于期满之日前3个月向甲方提出书面续租请求，在同等条件下，乙方对租赁物业有优先承租权。

第二条租赁物业的交付及改造

1、甲方向乙方交付的租赁物业必须满足以下条件：

(1)所有权证明合法有效;

(2)租赁物业通过消防验收;

(3)本合同约定的设施设备齐全;

(4)租赁物业无权利瑕疵(包括但不限于产权争议、司法查封、违章建筑等)。因甲方向乙方交付的租赁物业不符合上述条件而导致乙方损失的，乙方有权要求甲方赔偿全部损失。双方确认，任何文件均不能替代一次消防验收合格证的效力。

2、租赁物业的交付时间为年月日，若甲方交付时间延后，则相应的免租期、租期也相应顺延，甲方交付时间延后一个月以上的，乙方有权解除本合同。租赁物业交付应当签订物业移交确认书。

3、租赁期间，乙方可根据经营需要对租赁物业进行装修改造，若乙方进行的装修或改造影响房屋主体结构的，应当经甲方书面同意。

第三条租金、费用及支付方式

1、甲乙双方商定，租赁期内该物业的年租赁费用标准为人民币元(大写：元整)。乙方向甲方支付的租赁费用已包括房屋租金、物业管理费、设备使用费、维修保养费以及房屋租赁关系中乙方应缴纳的.各项税费等。

2、租金每年支付一次，先付后用。乙方在每年的月日前将租金一次性交付到甲方下述指定的账户：

户名：

开户行：

账号：

甲方变更指定帐户的应在乙方付款日前一个月提前书面通知乙方，因甲方未及时通知乙方而造成的一切损失均由甲方承担。

3、乙方向甲方交纳租金，甲方应于乙方每年租金全额付款前5天提供符合国家税务部门认可的正式房屋租赁发票。因甲方提供的相关税票不符合法律法规的规定致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，则甲方应赔偿乙方因此而受到的全部实际损失，乙方有权从当期及今后应付甲方租金、费用中抵扣全部损失款项。若甲方未在约定时间提供租赁发票的，乙方有权暂缓支付租金，直至甲方提供约定的租赁发票为止。

4、合同期内，甲方承担因出租租赁物业而须缴纳的各项税、费。

5、电费：甲方同意在租赁期内向乙方提供KVA供电量。租赁期间，甲方同意将用电户名过户给乙方，电费由乙方自行向供电部门缴纳，租赁期满过户甲方。

6、水费：甲方同意在租赁期内向乙方提供生活和消防用水。甲方同意将用水户名过户给乙方，水费由乙方自行向供水部门缴纳，租赁期满过户甲方。

第四条甲方的权利义务

1、甲方保证对租赁物业及土地拥有完全的房屋所有权和土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件，作为本合同附件。

2、甲方知晓乙方租赁物业的用途为开办超市，甲方保证该房屋按照法律法规及行政管理的要求可以用作开办超市。甲方同意乙方可将租赁物业进行部分转租，整体转租须经甲方书面同意。

3、甲方应对房产及其提供的设施进行定期的维修保养，以保证租赁物业及设施的安全和正常使用。因甲方提供的租赁物业及设施出现故障时，甲方应在接到乙方通知后立即进行维修，费用由甲方承担。如甲方未在约定时间内进行维修或情况特殊、紧急的，乙方有权但无义务自行修复或委托他人进行修复，由此产生的一切费用由甲方承担。本款所述维修费用由甲方承担，乙方有权从下年度的租金中扣除。甲方对房产及设施的维修、保养应当事先通知乙方，并尽可能在乙方认为合适的时间安排进行，以保证乙方的正常营业不受影响。甲方在维护、修复租赁物业期间影响乙方营业的，应减免影响期间的租赁费用。

4、甲方须全力提供乙方经营、设计、装修或改建所需的或可能发生的规划、环保、水、电(包括水、电增容)、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申报手续，包括但不限于向甲方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等，甲方对此等业务，不另行收费，因报批产生的相关费用由乙方承担。

5、租赁期内如甲方要转让或抵押本合同项下房屋产权，应提前三个月书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。如乙方放弃优先购买权，则甲方应保证受让方或抵押权人充分了解乙方在本合同下的权利和义务，并保证受让方或抵押权人同意承担在本合同项下甲方的一切义务。

6、由于租赁物业或所在大楼(包括配套设施)本身的建筑质量问题而使乙方人员(包括乙方工作人员、进入乙方租赁物业的顾客或其它进入场所的人员)

或财产受到损失时，甲方应对乙方负有完全责任并赔偿乙方遭受的实际损失。

7、甲方与第三方的一切债权债务，由甲方自行负责解决，乙方概不负责。若因甲方未能妥善处理而造成乙方损失的，甲方应负赔偿责任。

8、因意外事件(如非典等传染疾病、门前主路修路、修挖地铁、甲方或第三人进行装修、维修等)影响乙方正常经营的，甲方应减免影响期间的租赁费用。

第五条乙方的权利及义务

1、未经甲方同意及有关政府部门批准，乙方不得将租赁物业用于本合同约定外的其他用途，乙方保证在租赁物业内的一切商业活动符合中国法律、法规及政府的有关规定。

2、乙方应按照本合同约定支付租金。

3、乙方应正常使用并爱护租赁物业及甲方提供的各项设施，防止不正常损坏(正常磨损除外)。

4、乙方除经营超市所需外不得在租赁物业内存放易燃易爆等危险物品，未经甲方同意不得将有毒有害或爆炸物带入租赁物业。

5、租赁期间，若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用租赁物业时产生闲臵面积，乙方有权选择下列做法：

(1)将租赁物业部分或全部转租予第三方，如甲乙双方提前终止房屋租赁合同关系，甲方应无条件承接乙方在转租合同中的权利义务，作为出租方继续履行与第三方的租赁合同;

(2)将租赁物业部分归还予甲方，甲方应从原租赁费用中扣减相应租赁费用。

6、租赁期间，乙方有权指定乙方相关公司(包括但不限于与乙方、乙方股东有持股关系的公司等)承接乙方在本合同中的全部权利义务，甲方应予认可和协助。

第六条合同的解除及违约责任

1、租赁期满，本合同自动终止。

2、在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止。

3、若发生市政、水灾、台风或甲乙双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件，致租赁物业损毁不能正常使用或商业环境发生重大变化的，本合同可提前终止，双方互不承担责任。

4、租赁期间如遇政府部门规划、让道，拆迁的原因，造成本合同无法履行时，双方互免违约责任，协议终止。因租赁物业被拆迁而获得的拆迁补偿或赔偿费用中，涉及乙方的投入、装修、搬迁、设备设施、员工安臵等补偿或赔偿的归乙方所有，其余归甲方。若地方政府未在在补偿或赔偿标准中列明明细的，甲乙双方应当协商确定乙方上述项目的补偿或赔偿费用。

5、甲方有下列情形之一的，视为甲方违约，乙方有权终止合同：

1)租赁物业因甲方原因有债权纠纷或债务纠纷，严重影响乙方的正常经营秩序的;

2)因甲方未及时办理土地、房屋性质变更手续等原因造成乙方无法开业的;

3)甲方发生其他违反合同约定的行为，经乙方书面催告7日后仍未改正的。

甲方违约，乙方根据上述情形终止合同时，应书面通知甲方，甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算;乙方亦可选择不予终止合同，要求甲方赔偿乙方所遭受的损失。

6、乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权终止合同：

1)乙方逾期支付租金连续达三个月以上的;

2)未经甲方同意乙方擅自对外整体转租的;

乙方违约，甲方根据上述情形终止合同时，应书面通知甲方，甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算;甲方亦可选择不予终止合同，要求乙方赔偿甲方所遭受的损失。

7、除本合同约定外，未经双方协商一致，甲乙双方任何一方提前终止合同的均视为违约行为，违约方应向守约方赔偿因提前终止合同带来的损失。

第七条租赁物业的归还

合同期满或提前终止时，乙方应当在合同终止日前将商品、设备、装修等的一部分或全部拆除或取回乙方(但乙方安装的消防设施、自来水管等镶嵌在房屋墙体内不可移动物品不得拆除)。甲方应按乙方当时租赁物业的实际状态收回租赁物业。甲方拒绝接收的，乙方可通过公证处公证或律师见证方式腾退房屋，甲方对此不持异议。自乙方腾退之日视为乙方已向甲方交还房屋，租赁房屋的风险和责任由甲方自行承担。

第八条争议解决

1、本合同未尽事宜，双方可根据国家有关法律、法规的规定，共同协商做出补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成时，任何乙方均可向本合同签约地人民法院起诉。

第九条其他

1、双方同意未经另一方同意不向任何第三方透露本合同内容(特别是租金和含有乙方财务资料等条款)及因履行本合同而获知的对方的商业信息(如乙方超市的营业额等)。

2、本合同最终的签订地为。

3、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。

甲方：

乙方：

日期：

房屋转让合同协议书第2篇

卖方(以下简称甲方)：____________________________________

地址：_________________________联系电话：_________________

委托代理人：___________________

地址：_________________________联系电话：_________________

买方(以下简称乙方)：____________________________________

地址：_________________________联系电话：_________________

委托代理人：___________________

地址：_________________________联系电话：_________________

委托代理机构：____________________________________________

经办人：_______________________联系电话：_________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、诚实信用原则的基础上，同意就乙方向甲方购买房屋项达成如下协议：

第一条房屋基本情况

1、甲方房屋(以下简称该房屋)座落于杭州市__________________区________________________________，房屋结构为________________________，房屋用途为_____________________，经房地产产权登记机关测定的建筑面积为____________平方米。

2、该房屋所有权证号为_______________________(共有权证号为__________________)。土地使用权取得方式为___________________。

3、该房屋四至界限：东至_______________，南至_________________。

西至_______________，北至_________________。

4、随该房屋一并转让的附属设备、设施：_________________________________________________________。

5、该房屋租赁情况_____________________________________________________________________________。

第二条房屋转让价格

按建筑面积计算，该房屋转让价格为[人民币][ 币]每平方米__________元，总金额___________元，大写________亿_________千__________百________拾______万________千________百________拾________ 元整。(每平方米价格精确到小数点后两位)

第三条付款方式

双方约定按以下第_______项以(现金、支票、其他_____)方式支付房款：

1、一次性付款：

本合同签订之日起_____天内，乙方一次性将购房款支付给________________________________________。

2、分期付款：

___________________________________________________________________________________________。

3、其它方式：______________________________________________________________________________。

第四条交房方式：

甲乙双方约定采用下列第_____种方式交房：

(1)自本合同签订之日起____天内，甲方将房屋交付给乙方。

(2)其他方式________________________________________。

第五条乙方逾期付款的违约责任

乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按______计算。逾期付款超过______天，甲方有权按下述第_______种约定追究乙方的违约责任：

(1)乙方向甲方支付违约金共计______元整，合同限期继续履行。若乙方在______天内仍未继续履行合同，遵照下述第(2)条处理。

(2)乙方向甲方支付违约金共计_______元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

(3)_________________________________________________________。

第六条甲方逾期交房的违约责任

除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按_________计算。逾期交付超过_______天，乙方有权按下述第____种约定追究甲方的违约责任：

(1)甲方向乙方支付违约金共计_________元整，合同继续限期履行。若甲方在_____天内仍未继续履行合同，遵照下述第(2)条处理。

(2)甲方向乙方支付违约金共计________元整，合同终止。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

(3)_____________________________________________________。

第七条甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷和财务纠纷，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该房屋交接前即存在的`产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。

乙方对该房屋的各项基本情况均做了充分了解。该房屋转让后，如发生破漏、开裂等问题由乙方承担维修责任。

第八条关于产权登记的约定

自本合同生效之日起，乙方在三个月内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续。甲方给予协助。如因甲方过失造成乙方不能在____天内取得房地产权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起______天内将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金_______元整。

第九条该房屋转让交易发生的各项税费由甲、乙双方按照有关规定承担。

第十条房屋转让，该房屋所属土地使用权利、义务和责任依法随之转让。

第十一条其他约定事项________________________________________________________________________

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房屋转让合同协议书第3篇

一、从我国现有法律规定来看

我国现行法律对未办理产权证而进行买卖的房屋转让合同的效力无明确规定, 不同法律规定有在适用中有冲突之处。

《房地产管理法》第三十七条规定:“下列房地产, 不得转让: (六) 未依法登记领取权属证书的;”根据此, 未取得产权证的房屋不能转让。

《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同, 自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的, 依照其规定。”据此, 法律并没有明确规定未取得房屋产权证的房屋转让合同应当办理批准、登记等手续生效。所以未取得房屋产权证的房屋转让合同如果合同标的物不存在其他所有权争议且没有《合同法》五十二条规定的合同无效的情形和合同效力待定的情形就应依法为有效合同。

新《物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效;未办理物权登记的, 不影响合同效力”。该条将物权变动的合同效力与物权登记的结果进行了区分。但由于《房地产管理法》第三十七条的规定, 以及该条加了“除法律另有规定或者合同另有约定外”的规定, 所以仍无法解决现有法律对实践中存在的未办理产权证而进行买卖的房屋转让合同效力认定的矛盾问题, 因此我们只能运用民法理论通过法律解释方法来解决此问题。

二、从民法理论来看不动产变动的立法模式

从民法理论看, 未取得产权证房屋买卖合同的效力与不动产物权变动的模式有关。在大陆法系物权变动理论中, 不动产物权变动的有种基本模式:意思主义 (登记对抗主义) 模式和形式主义模式 (登记要件主义) , 而形式主义模式又可分为物权形式主义和债权形式主义两种。

所谓意思主义, 即不动产物权的设立、变更、转移和消灭, 仅以当事人的法律行为作为生效的充要条件, 登记与否并不对物权变动合同之效力产生影响。然而不登记之物权不得对抗第三人, 其以法国民法为代表。在这种立法例之下, 没有物权行为的概念, 发生债权的意思表示就是引起物权变动的意思表示, 两者合一, 一个法律行为可以引起债权发生及物权变动的双重效果。物权变动是债权合同的当然效果, 只要当事人主体适格、意思表示真实、标的物合法并能确定, 则物权变动便产生有效之效果。不动产物权登记只发挥简单的公示作用, 不产生实体权利之决定作用。

所谓物权形式主义, 指不动产物权的变动除了买卖合同外, 还需要加上当事人就转移物权所达成的物权合同和物权变动登记才能完成。也就是说, 在不动产上发生的一切变动都必须经过登记, 否则不生效, 这以德国民法为典型。在物权形式主义模式下, 房屋转让合同和房屋所有权的移转是两个独立的法律行为, 房屋所有权移转的物权行为无效, 并不导致房屋转让合同无效。当事人订立房屋转让合同并不以具有处分权限为条件, 只要其具有完全行为能力, 就可以签订合同。只有在合同约定的给付客观不能时, 合同才会无效。我国台湾地区的法律也采此模式。

所谓债权形式主义, 又称折衷主义。其物权变动只需债权的意思表示之外加上登记即可, 无需另有物权的合意, 故无物权行为的独立性, 不存在物权行为无因性。即不动产物权变动以债权行为有效为前提, 登记是不动产无权变动的生效要件。这种立法模式以奥地利、韩国等国家民法为代表。

立法模式的选择, 会直接对交易合同的效果产生影响, 进而对未登记之不动产交易纠纷的处理, 也产生截然不同的效果。如果形式主义, 则转让行为 (债权行为) 和所有权转移 (物权行为) 相区分;如果选择意思主义, 则转让行为 (债权行为) 和所有权转移 (物权行为) 同时完成。

在我国, 关于物权变动是否应当采取物权行为主义规则, 理论上有争议, 对于登记, 究竟为物权变动之生效要件还是对抗要件, 一度成为民法理论界和实务界的热门话题。但对于不动产登记可产生公示效果的观点已经趋于一致, 不经登记的不动产物权变动, 对交易双方均存在极大的风险, 也易对交易安全与秩序造成妨碍。

笔者认为, 我国目前立法承认物权行为的客观存在, 并将其与债权行为严格区分, 但并没有承认德国法中的物权行为无因型。对不动产所有权变动原则上采用债权形式主义模式, 而不是物权形式主义。这在现行法律中都有明确规定:

《合同法》第一百三十九条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移, 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 (一) 》第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定, 法律、行政法规规定合同应当办理批准手续, 或者办理批准、登记等手续才生效, 在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的, 或者仍未办理批准、登记等手续的, 人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续, 但未规定登记后生效的, 当事人未办理登记手续不影响合同的效力, 合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

新《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 应当登记;未经登记, 不发生物权效力, 但法律另有规定的除外。”《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者当事人另有约定外, 自合同成立时生效;未办理物权登记的, 不影响合同效力。”

从《合同法》及其有关司法解释的规定和新《物权法》的立法看, 笔者认为, 在目前的审判实务中, 以债权形式主义模式确定不动产登记的效力, 从逻辑上来说更为顺畅, 也符合物权立法的发展趋势。所以我国不动产物权的变动采取的是债权合同+登记的原则。在此模式下, 对于未取得房屋产权证的房屋转让合同, 当事人双方就某项财产的转让达成协议依法订立转让合同后, 如果不能进行权属变更登记, 房屋产权不能依法发生转让, 只是不发生物权变动的效力, 但不影响转让合同的有效成立, 故房屋产权变动 (物权行为) 与转让合同 (债权行为) 是相互独立的两个行为。

三、《房地产管理法》第三十七条“转让”的法律解释

《城市房地产管理法》规定了未办理产权登记的房屋禁止转让。通过对我国不动产无权变动进行了分析, 明确了房屋买卖合同和房屋产权转移登记是两个相互独立的行为后, 我们应分析《城市房地产管理法》第三十七条规定的“转让”的法律性质。

在房屋转让中, 房屋所有权从一方移转到另一方即为不动产物权的变动, 而当事人之间订立的房屋转让合同即为原因行为。对于该条规定的“转让”的法律性质, 目前理论界和实务界存在两种基本观点:一种是把“转让”理解为房地产转让合同, 即理解为原因行为;另一种是认为“转让”是指房屋所有权或土地使用权的移转, 即不动产物权的变动。如果《城市房地产管理法》第三十七条规定的“转让”解释为指房屋转让合同这一原因行为, 那么未取得房屋产权证的房屋转让合同属于该条规定的“不得转让”的情形。根据《合同法》第五十二条第五项的规定, 违反法律、行政法规的强行性规定的合同无效。第三十七条规定的“不得转让”显然属于强行性规范, 因此, 此类房屋转让合同无效。

如果将“转让”理解为房地产权的移转, 根据前面对不动产登记的立法模式的分析, 则此类房屋转让合同有效。不动产物权变动以登记作为公示方法, 法律赋予登记以一定的法律效力, 旨在使社会公众通过登记知晓不动产之享有与变动情况。应当将登记与合同相区别开来, 登记不是针对合同行为, 而是针对物权变动所采取的一种公示方式。在登记之前, 便已有了有效的房屋转让协议存在。也就是说, 即使没有登记, 房屋转让协议本身仍为有效。所谓登记生效要件, 应当理解为对物权的登记生效, 而非对合同的登记生效。若为合同的登记生效, 则需有法律另有规定之情形。所以, 房屋买卖最直观的流程应是:当事人达成协议———买卖合同生效———转移标的物之占有———登记———取得权利凭证。基于此, 我们完全可以得出结论, 房屋买卖合同的成立并生效为对转让房屋进行登记的先决条件, 是否取得房产证并不影响转让合同的效力。

而解释法律的方法主要有:语义学解释, 发生学解释, 历史解释, 比较解释, 体系解释和目的论解释。

从语义学角度看, 在我国法律界, “转让”既可以理解为转让合同, 也可以理解为房地产权移转。从体系解释看, 将“转让”理解为房地产权移转与我国现行物权法立法和民法界通论形式主义的物权变动体系是相符合的。从目的论的角度看, 《城市房地产管理法》制定当时可能对于规范房地产市场、管理房地产交易确实起到了积极作用, 但是时至今日, 这十多年来房地产业的发展和社会经济现实的变化早已超越了该法制定时的历史环境, 如果再将此条的“转让”理解为“转让合同”, 则会对房地产交易设置限制, 无法适应和满足诚信交易、降低交易成本的要求。而从市场经济和民法秩序所追求的价值看, 将“转让”理解为房地产权的移转, 从把它与其原因行为即转让合同区分开, 一方面有利于维护交易安全, 保护善意第三人, 防止由于各地房地产的市场价格普遍上涨和利益驱动, 买卖双方在签订房屋买卖合同之后利用《房地产管理法》第三十七条未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定来规避法律, 要求确认合同无效来欺诈善意的受让人、一房二卖, 逃避合同义务;另一方面也有利于督促出让人遵守城实信用原则, 努力履行合同义务, 保障交易的严肃性。

所以, 笔者认为, 从目的解释、我国现行物权变动模式和物权法、合同法的立法体系以及我国社会经济现实看, 在目前司法实践中, 将《城市房地产管理法》第三十七条条语义上的“转让”解释为房地产物权的转移更合适。

综上, 新《物权法》要求不动产物权的变更、转让应当进行登记, 未经登记的不发生物权效力, 但却不影响合同效力, 物权行为和合同行为是两个相互独立的行为;而根据法律解释原则在我国目前社会环境下应将《房地产管理法》第三十七条的“转让”缩小解释为房地产物权的转移。所以在笔者认为无其他所有权争议的情况下, 未取得产权证的二手房屋转让合同是有效的, 如果在合同订立后取得房产证的应该依法履行合同, 办理房屋产权转让登记, 而不应判定合同无效。

摘要：在我国二手房交易中, 一方在尚未取得房屋产权证时即与他人订立转让合同转让房屋的案件屡见不鲜, 而法律界对于未取得产权证的二手房屋转让合同的效力认定存在争议。本文试图通过民法理论分析和法律解释, 明确如何将《房地产管理法》、《合同法》及新《物权法》的规定协调适用, 合法合理地认定房屋转让合同的效力, 以期促进房地产交易法律体系内部的有效整合, 统一房地产类似案件的审判标准。

关键词：房屋产权证,转让,物权变动模式,物权行为主义

参考文献

[1]谢怀栻．大陆法国家民法典研究．中国法制出版社，2004.

[2]孔祥俊.法律解释方法与判解研究.人民法院出版社, 2004.

[3]王利明.物权法研究.中国人民大学出版社, 2005.

房屋转让合同协议书第4篇

2004年5月，郭某与我签订商品房转让合同一份，约定由我向其转让商品房一套，合同还按市价约定了转让价格和付款时间。该合同签订后，郭某一直没有付款给我，房屋也一直由我自己居住使用。多年以来，我们双方一直没有再谈该房屋的转让问题，但前几天郭某突然找到我表示会按当年的约定支付房款，要我和他办理房屋过户手续。请问：多年一直未履行的房屋转让合同，是否自然失效？

读者洪国忠

洪国忠读者：

我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”如无特别约定，你和郭某签订的商品房转让合同自你们双方在合同上签字或盖章之日起成立并生效，依法受法律保护，对你们双方均具有约束力，郭某有权要求你继续履行，你也可以要求郭某承担继续履行、赔偿损失的违约责任。因此，从这一意义而言，该合同是不存在自然失效的问题。但《合同法》第四十五条、第四十六条分别规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……”、“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”因此，如果你和郭某在合同中把一定的付款金额或付款时间作为了合同生效的条件，则由于郭某一直未付款导致该合同自始未生效，此种情形下不存在合同失效的问题；另一方面，你和郭某即使对该合同的生效问题没有附条件或附期限，但把一定的付款金额或付款时间约定为合同失效的条件，则自郭某没有履行约定的一定的付款金额届满之日起，该合同失效。当然，如果该转让合同既未附条件，也未附期限，则你可以根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，向郭某发出书面通知主张解除合同，合同自通知到达郭某时解除，从而终止房屋转让合同的法律效力。

江西省兴国县人民法院法官谢兼明

出租车司机伤人，出租车公司应担赔偿责任吗？

编辑同志：

一家出租车公司曾与钟某签订一份《出租汽车经营合同》，约定由出租车公司将其一部小车承包给钟某经营。半年前，我在搭乘该出租车时与钟某发生口角，钟某将我基打之后还猛力将我推倒在地，导致我虽经住院治疗89天、花去4W余元医疗费用，却因骨盆骨折后遗产道狭窄而落下七级伤残。因钟某已畏罪潜逃，我曾多次要求出租车公司赔偿，但均被一概拒绝。理由是其与钟某只是承包关系，且已明确约定，钟某驾驶租车期间发生的盗窃、走私、贩毒、吸毒、赌博、嫖娼、斗殴、肇事逃跑，参加非法集会、游行、闹事等违反国家政策、法令，扰乱社会治安的犯罪活动和行为，一律后果自负。请问：出租车公司的理由成立吗？

读者宫琳

宫琳读者：

出租车公司的理由不能成立，其必须承担赔偿责任。

一方面，出租车公司对钟某具有监管职责。出租车公司将出租车承包给钟某经营，双方即形成了发、承包关系，共同享有发包出租车带来的实际经济收益。鉴于钟某对外是以出租车公司的名义进行营运经营，包括你在内的众多乘客并不知晓钟某只是承包者，决定了出租车公司与钟某虽是承包关系，但对外存在隶属关系，出租车公司对钟某仍然负有教育、管理、监督的义务。虽然出租车公司对钟某在营运过程中违法打人的行为无法预见、无法及时防止，但这并不等于钟某驾驶出租车不属履行职务，也不等于出租车公司已经尽到教育、管理、监督义务。另一方面，公司应当承担赔偿责任。《民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”《侵权责任法》第三十四条第一款同样规定：“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。”《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第八条也指出：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人以及工作人员，在执行职务中致人损害的，依照民法通则第一百二十一条的规定，由该法人或者其他组织承担民事责任。”即出租车公司难辞其咎。虽然出租车公司与钟某曾经有过免责约定，但从保护你作为受害人的权益出发，这一约定并不能否定其法定义务，而只能在承担赔偿责任之后，再基于本案承包合同，向钟某追偿。

江西省兴国县人民法院法官颜东岳

公司能擅自给员工降薪吗？

编辑同志：

去年我应聘到一家公司的技术部工作，月薪为4300％，并签订了3年的劳动合同，同时，公司还专门L4#5000元为我提供了专业培训。但在今年6月份，我被调往公司的另外一个部门工作，工资被降为3800元。当时我提出，调整工作岗位我可以接受，但工资应按合同约定履行，被公司拒绝，告知我这是公司研究决定的，是不能更改的。于是，我提前一周向公司提交了辞职书。一周过后，在公司未同意的情形下，我毅然离开了公司。

日前，公司通知我，由于我的离职给公司造成了一定的损失，在未经公司同意的情形下离职，属于违约行为，并要我承担相应的损失及培训费。

请问：公司可以因调整工作岗位而擅自给我降薪吗？在这种情况下我的离职是否属于违约行为？

读者

辛鑫

辛鑫读者：

你的询问中属于一件事情的两个问题，我们分别给予答复。

第一，在双方未达成协议的情况下，公司无权擅自给员工降薪。

我们知道，一般情况下，公司有权根据生产经营的需要，决定调整员工的工作岗位，但前提是该工作岗位与薪酬数额未写入劳动合同之中。我国《劳动合同法》第三条规定：“订立劳动合同，应当遵循合法、公平、平等自愿、协商一致、诚实信用的原则。依法订立的劳动合同具有约束力，用人单位与劳动者应当履行劳动合同约定的义务。”也就是说，如果未经劳动者同意，公司擅自变更劳动者岗位及薪酬数额，属于变更劳动合同内容的一种违约行为，是法律不予支持的。从中可以看出，用人单位与劳动者一旦签订了劳动合同，明确了薪酬，用人单位是无权擅自给员工降薪的。

第二，分析这件事情的前因后果，你的离职不属于违约行为。

我国《劳动法》第三十二条规定：“有下列情形之一的，劳动者可以随时通知用人单位解除劳动合同：（一）在试用期内的；（二）用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的；（三）用人单位未按照劳动合同约定支付劳动报酬或者提供劳动条件的。”公司未与你协商，单方变更劳动合同内容，即是一种合同违约行为。在公司违约在先的情形下，你的离职正符合《劳动法》第三十二条第（三）款的内容，可以随时通知用人单位解除劳动合同，不属于违约行为。

至于你离职是否要承担培训费用问题，如果你在公司提供专项培训时，并未与其订立协议，约定服务期，则不存在承担培训费的问题。

吉林省通化市新岭路17号律师所律师程文华

婚前约定给我的钱，属于“私房钱”吗？

编辑同志：

我丈夫经济条件挺好，恋爱时，他每个月给我一笔零花钱，结婚以后也一样按月转到我的银行账户上，，如今我们结婚5年，感情破裂，只得离婚。目前我们正在协商离婚协议，丈夫表示，他给我的那些生活费应算作夫妻共同财产，可我觉得那是他赠与给我的，怎么还能要回去？请问，丈夫婚前约定给我的钱，到底算不算我的“私房钱”？

读者刘晓红

刘晓红同志：

结婚前，他每月给你一笔零花钱，这毫无疑问属于赠与，你没有零花，存到银行里，这钱便是你的婚前个人财产。结婚后，他每月仍给你一笔零花钱，这也仍可认定为赠与。只是，婚后接受赠与，与婚前不同，婚后接受赠与，没有特别约定的话，受赠所得财产属于夫妻共同财产。结婚后，丈夫对妻子赠与，可否视为进行了特别约定呢？

婚姻法司法解释（三）规定：夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。既然夫妻之间可以互为债权人债务人，那么，丈夫给妻子的零花钱，自然可视为对赠与的归属作了特别约定，即零花钱专供妻子使用，专归妻子所有。否则，丈夫婚后的收入为夫妻共同财产，丈夫把夫妻共同财产赠与给妻子，妻子受赠所得仍然是夫妻共同财产，丈夫空有赠与之名，而无赠与之实，显然与赠与本意不符。

湖南省长沙市望城区法院法官罗新祥

老人去世后，银行存款如何支取？

编辑同志：

上个月，我母亲去世，在整理遗物时发现，我们平时给她的钱，她都存在了银行，合计有一万多元。请问，我们现在该如何支取这些存款？

读者

周立周立读者：

根据中国人民银行、最高人民检察院、最高人民法院、司法部联合发布的《关于查询、停止支付和没收个人在银行存款及存款人死亡后的存款过户或支付手续的联合通知》规定，存款人死亡后，继承人要支取其存款，必须向银行出具自己享有继承权的有效证明，主要是指《继承证明书》。

《继承证明书》必须通过公证机关或者法院办理。即如果几位合法继承人对死者的存款分割没有争议或者只有一个继承人，则继承人应当持存单、身份证明和存款人死亡证明等材料，到当地公证处（尚未设立公证处的地方向县、市人民法院）申请办理《继承证明书》。公证处或者法院受理后，经调查审核认为符合出证条件的，即出具《继承证明书》。银行凭《继承证明书》办理存款支付或过户手续。

如果几个合法继承人对存款继承权发生争执，则不能申办《继承证明书》而只能向人民法院起诉，由法院对死者存款的继承权归属以及个人应得分额问题作出划决，判决生效后，继承人可以持法院的判决文书到银行办理存款支取或过户手续。

宁夏自治区银川市律师协会李文成

让违纪员工喝脏水吃狗粮，是否构成侮辱罪？

编辑同志：

一周前，我所在公司经理李某得知我上班期间未经请假即外出购买零食后，为杀鸡儆猴，让其他员工不敢再犯类似的错误，遂以我违反公司规章制度为由，先是对我一顿臭骂，接着召集员工，要我当着大家的面喝洗过杯具的脏水，并吞食守卫公司狼狗吃剩的狗粮。如我不从，便当即辞退，迫于无奈，我只好含泪接受。事后，由于自己的名誉受到严重伤害，精神也被严重折磨，我曾要求有关部门追究李某的刑事责任，却被告知李某对我的处罚，是一种教育、管理行为，只不过存在过激之处，其应当向我赔礼道歉乃至赔偿精神损失，但并不构成犯罪。对吗？

读者肖蓉

肖蓉读者：

李某的行为已经涉嫌侮辱罪，必须受到刑事处罚。

《劳动合同法》第八十八条第（三）项规定，对用人单位侮辱劳动者，构成犯罪的，应依法追究刑事责任。也就是说，尽管劳动者与用人单位之间存在隶属关系，尽管用人单位对劳动者负有教育、管理职责，但这并不意味着劳动者便没有独立的人格，也不意味着用人单位便可以为所欲为、能够随意地损害劳动者的人格尊严，即使劳动者有违纪行为的存在，也必须通过合情、合理的正当手段处理，如果因之触犯刑律，同样必须受到制裁。故只要李某的行为具备侮辱罪的构成要件，照样难辞其咎。侮辱罪是指使用暴力或者以其他方法，公然贬损他人人格，破坏他人名誉，情节严重的行为。李某行为已与之吻合：一方面，李某已实施侮辱行为。虽然李某没有使用暴力，但其利用自己作为经理的特殊身份，掌握着员工的人事大权，以不服从便当即辞退相威胁，使你迫于压力而不敢反抗，实质上就是一种精神强制，即属于“以其他方法”；另一方面，李某的侮辱行为是在“公然”状态下进行。公然侮辱是指当着第三者甚至众人的面，或者利用可以使不特定人或多数人听到、看到的方式，对他人进行侮辱。而李某召集员工到场观看，无疑当属其列。再一方面，你的人格尊严与名誉已被贬损和破坏。众所周知，当众喝洗过杯具的脏水、食狼狗吃剩的狗粮，无疑会影响人们对你人格价值和社会价值的认识和尊重，影响对你品德、才干、声誉、名望等的社会评价，且事实上你的名誉也已因之受到伤害，精神也遭到折磨，并表现为“严重”。而李某明知让你当众出丑，会对你的人格、名誉导致侮辱、丑化，却为一己之私而置之不顾，主观恶意十分明显。

江西省兴国县人民法院法官袁梅

推土机工地伤人，保险公司为何不予理赔？

编辑同志：

2011年1月5日，我到桌保险公司为自己所购置的推土机投保了机动车“强险”。2012年4月14日，我雇用的司机汪某在外地一处建筑工地施工时，将工地上的一根支架木杆撞倒，砸伤工地干活的周某。周某接受治疗中共花费医疗费43000余元。经公安机关认定，司机汪某负全责。我对受害者赔偿后，找到所投保的保险公司，要求按所投保的机动车“强险”进行理赔，保险公司以此事故并非交通事故为由予以拒绝。我起诉后，被人民法院判决驳回诉讼请求。请问，这是内什么？

读者张和正

张和正读者：

《机动车交通事故责任强制保险条例》第三条规定：本条例所称机动车交通事故责任强制保险，是指由保险公司对被保险机动车发生道路交通事故造成本车人员、被保险人以外的受害人的人身伤亡、财产损失，在责任限额内予以赔偿的强制性责任保险。

可见，交强险的保险责任一个重要前提是“因道路交通事故造成的第三人人身伤亡和财产损失”。《道路交通安全法》第一百一十九条（五）项规定，“交通事故”是指车辆在道路上因过错或者意外造成的人身伤亡或者财产损失的事件。本案中，被保险的推土机是在建筑工地上作业时发生意外事故，并非是在道路上，故不属于交通事故，其造成的损失不属于交强险的保险责任范围，所以，也当然不符合机动车交通事故责任强制保险的赔偿范围。故你的诉讼请求不具有法律依据，人民法院不予支持是有法律依据的。

本案，你若在保险公司办理了“机动车第三者责任险”，可要求其承担赔偿责任。

锦州市人民检察院检察官杨学友

外出农民工离婚能否在打工地办理？

编辑同志：

我和刘某是一对外出打工的夫妇，我们离开农村已经五年，在打工的城市一直租房住，居所地也已先后换了四五次，、我在一小旅馆当服务员，他在附近一小饭店作厨师。他认为我和旅店的老板有染，我认为他和饭店的服务员不清楚。，相互的猜疑、争吵、对骂、暴力已使我们无法共同生活在一起。，我们准备就近去打工地的婚姻登记机关登记离婚，可双方身份证的住址都没有变更，居所地都在农村老家。住所没变更身份证是否有效，外地打工者协议离婚，能否就近在打工地的婚姻登记机关办理？如办理不了去法院，法院能受理吗？

读者腾云

腾云读者：

身份证上的住址没有更新，不影响身份证的效力。户口管理分常住人口和流动人口，常住户口所在地指户籍登记地。以《婚姻法》第三十一条、第三十二条以及《婚姻登记条例》第十条、第十一条和民诉法第二十二条以及《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第9条等规定：“男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证”。“男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚”。“内地居民自愿离婚的，男女双方应当共同到一方当事人常住户口所在地的婚姻登记机关办理离婚登记”。“办理离婚登记的内地居民应当出具下列证件和证明材料：（一）本人的户口簿、身份证；（二）本人的结婚证；（三）双方当事人共同签署的离婚协议书。离婚协议书应当载明双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见”。“对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖”。“公民离开住所地最后连续居住一年以上的地方，为经常居住地”。你们双方自愿离婚，并就有关问题达成了协议，你们可以去婚姻登记机关办理离婚登记。如果因常住户口等问题，你们所在打工地的婚姻登记机关不受理你们的离婚登记。打工地为经常居住地，你们到法院起诉离婚，经常居住地所在的基层人民法院应管辖你们的案件。

黑龙江省大庆市林甸法院法官王景龙晓翠胜秋