房产证抵押贷款流程

房产证抵押贷款流程（精选14篇）

房产证抵押贷款流程 第1篇

房产证抵押贷款条件利率及流程

房产证抵押贷款在一些创业贷款或者个人住房贷款中非常普遍，许多有资金需求又同时拥有符合条件可以用来作抵押的房产证的人会选择这种利息相对较低审批率较高的贷款方式。那么，房产证抵押贷款需要什么条件，利息和流程是怎样的?下面小编为大家解答。

一：房产证抵押贷款条件是什么?

贷款人所具备的条件：

首先，具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;其次，有条件市常住户口，有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力;第三，愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;第四，房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。

房产证抵押贷款需要具备的条件：

房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。

二：房产证抵押贷款标准流程：

1.向银行提出贷款申请，2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额;

3.签定借款合同等;

4.办理房地产抵押登记事宜;(到房屋管路局办理抵押登记，由房管部门出具一份他项权证)(需要的资料：房产抵押申请表、授权委托书、承诺书、银行的营业执照复印件、组织机构代码证复印件和银行法人身份证复印件等加盖银行公章的)

注：土地是划拨的，先要到土地局抵押土地，然后再到房管局抵押房产，一般7个工作日后办完，最短15天内可以放款;如果你的土地证是出让，时间会短一些。

5.银行放款

三：客户需要提供的调查资料：(审原件，留复印件)

1.借款人的有效身份证、户口簿;

2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);

3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;

4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);

5.房产的产权证;

6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)

四：房产证抵押贷款利率

一：额本金还款：每月还等额的本金和所对应的利息

二：额本息还款：每月还一样的钱只有1才是钱越还越少;而2已经把所有的利息都加上了，每月还一样的钱。

等额本息还款法。贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息。

房屋抵押贷款利率计算公式为： 每月偿还贷款本息金额=AI(l+I)T/[(1+I)T一1] 其中：A：贷款本金;I：贷款月利率;T：贷款期限，按月计算。等额本金还款法(利随本清法)。每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。计算公式为： 每月还款额=贷款本金/贷款期月数+(贷款本金—已归还本金累计额)×月利率。

房子抵押贷款利率，五年以上银行贷款基准利率为6.14%，房屋抵押贷款与购房按歇贷款银行利率不一样，房子抵押贷款利率都是

房产证抵押贷款流程 第2篇

深圳用房产证抵押贷款要什么流程？

用房产证抵押贷款是一种较为普遍的贷款抵押方式，但还是有许多人对房产抵押抱有疑问，能贷款与房产的比例、逾期不还款将如何处置房产等。房金所小编本文就为大家介绍一下用房产证抵押贷款的具体流程以及注意事项。

房产抵押贷款，实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房产抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。

另外，房产证房屋贷款客户的信用记录很重要，是反映客户的还款意愿的历史证据，如果信用不好，房产再足值，银行也不会受房屋理抵押贷款的，也就是说一分钱不借。（不过目前能够做房产抵押贷款的已经不局限于银行了，很多民间借贷机构都是可以操作的）

房产证抵押贷款所需资料：

房产证（房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵押的）

权利人及配偶的身份证

权利人及配偶的户口本

权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

收入证明（这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款成功情况以及，最高的额度有比较大的影响。）

房金所：专注房产抵押贷款

如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单为提高房子抵押贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证、银行理财、P2P理财证明等等)

深圳用房产证抵押贷款办理流程

1、备齐资料，包括夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、买房合同或发票个人账户最近半年的银行流水对账单

2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

贷款有风险，特别是用房产证抵押贷款，在贷款前一定要慎重考虑贷款抵押所带来的风险。在贷款时也请注意资料是否齐全，流程是否规范，找正规机构贷款，谨防上当受骗。

房金所：专注房产抵押贷款

房产抵押贷款法律风险的防范研究 第3篇

1.1 房地产抵押评估产生的风险

房地产的抵押评估指的是房地产评估机构以提供给金融机构的抵押房地产做为评估对象, 通过一定的估价程序和方法所进行的房地产价格评估, 在进行评估时根据房地产的实际情况可采取多种估价方法, 可以根据相似房地产的公允价值进行参照评估, 但是尽管是本着公正合理的原则进行估价的, 有时也会产生很多因为评估价格造成的纠纷。在进行房地产抵押评估时常遇到的风险有:

1.1.1 房地产所有权的风险

又称为权属风险, 主要表现在房产的实际面积是否与房产证的证载面积相符, 房产的位置是否与受益人的确认相符等, 这些方面如果情形不相符就会引起纠纷, 影响房产的市场价格。

1.1.2 评估时点的风险

房地产抵押评估是对一个基准点的市场价格的评估, 所以进行抵押评估的时点的价值与贷款到期日房地产的市场价值是绝对不一致的, 因为评估的时间价值差异就会产生风险。

1.1.3 没有履行告知义务

抵押人由于没有将房地产取得的来龙去脉告知金融机构, 造成金融机构无法获得相关的信息而产生风险, 如土地使用证取得了但还有没结清的出让金, 房产证取得了但是工程尚未竣工验收, 房产证和土地证上的所有权人不一致等。

1.1.4 抵押房地产的用途方面的违规操作

房屋的实际建设规划和法律的规定用途不符, 房屋受到外界的影响以后随意改变房屋的法定用途等这些违规操作, 会造成房地产价格的虚高。

1.1.5 附带租赁约定的房地产抵押风险

房屋所有权人与承租人签订了固定期限的租赁合同, 并取得抵押贷款, 延误了金融机构行使抵押权。

1.1.6 将还建房屋做为抵押房产

房屋的所有权人将提供给原来的土地使用人的房屋做为了抵押物, 实际上这套房产应该是土地开发费的一部分, 如果抵押人不能如期偿还债务, 就会延误抵押房产的变现。

1.2 评估人员的技术及职业道德产生的风险

现在的房地产评估人员的专业素质普遍不高, 采用的估价方法取得的抵押价值就会有失公允和专业性, 从而带来风险。如果评估人员专业水平较差, 有时就会套用不合理的技术参数进行评估, 再加上没有房地产生产经营的实际经验, 对房地产市场没有全面系统的了解, 房产的评估价值就会有所偏差。

房地产的评估价值是会直接影响贷款额度的, 如果评估人员不秉承客观、独立、公正的原则, 丧失职业道德, 一味向委托方的利益妥协, 再加上评估态度不够严谨, 有的都不进行实地勘察, 简化评估流程, 就会增加评估价值的主观因素, 与房地产的公允价值不符, 金融机构的信贷人员由于是非房地产评估专业人员, 如果凭评估报告阐述的结果发放贷款, 就会产生一定的风险。

1.3 金融机构进行现场勘察和审批贷款额度产生的风险

信贷人员在发放贷款之前, 应该前往房地产的实地进行现场勘察, 对房屋的位置、结构、装饰情况、内部配备等情况与掌握的书面资料进行核对, 这样可以避免抵押人利用信贷人员对现场不熟悉的弊端提供虚假的资料, 从而误导产生虚假的抵押价格和错误的抵押判断, 对于很多房产证上未列明的事项, 如基础设施、环境污染等因素只有进行了实地勘察才能了解和掌握。

信贷人员要对贷款的重要影响因素, 如抵押比例、利率、还款方式、贷款期限等进行认真的审批, 要设立风险防范标准来保证贷款发放的安全性。一般是得到评估机构的评估价值以后, 金融机构再核实抵押人的信用情况、财务情况、变现能力等信息, 从而确定抵押利率和抵押比例, 但是房屋的变现能力是很预测的, 再加上市场波动较大的情况下房产的价值也会起伏, 这就造成了在审批环节的一定风险。

1.4 抵押贷款时产生的风险

抵押人取得贷款后如果房产的市场价格波动很大, 迫于压力会违反约定不再继续还款, 这就给金融机构的资金回笼带来了风险;如果抵押人无力偿还贷款, 金融机构只有进行房产拍卖, 但要保证其家庭成员的正常生活, 所以无法进行房产的强制处置, 金融机构就会蒙受损失;有的抵押人申请抵押贷款时是为了开发房产, 得到贷款后不专款专用, 以致于到期后房产不能按时完工而造成无力偿还, 贷款金额太大金融机构无法收回。

2 防范房地产抵押贷款风险的应对措施

2.1 完善金融风险防范制度

金融机构要对业务流程进行规范, 建立抵押贷款的风险监测和预测机制, 对贷款的审核、发放、回笼等活动进行有效的风险控制, 所以必须制定一系列的制度建设措施来防范风险。

2.1.1 加强按揭贷款的管理

要建立完善的内控流程和监督机制, 建立一套简单易操作的按揭贷款制度, 制度要保证一线的信贷人员易于掌握, 所有信贷人员都要严格按照制度的要求进行抵押业务的操作, 不能营私舞弊, 要本着公平、公正、独立的原则来进行抵押放贷业务。

2.1.2 加强内控管理

要对信贷操作流程进行规范, 放贷时要现场考察, 发放贷款以后要进行审查, 对客户所提供的资料和掌握的资料进行认真核对, 如果发现放贷后有影响贷款顺利收回的因素应该及时采取措施进行修正。

2.1.3 对违法违规行为进行通报处理

如果金融机构发现了违规的按揭行为, 要立即找出原因, 对相关责任人建立黑名单并发散到网络, 给违规人进行以后抵押按揭的种种限制, 实行有效的信贷惩罚。

2.2 进行现场勘察

金融机构不能光在办公室里整理资料, 而是要到抵押物的现场进行勘察, 确保房地产档案资料和实际勘察资料的相符性。发放贷款以后也要进行资料的复查, 查看土地用途是否发生变更, 如果发现变更应立即责令改正。房屋的面积应该先经过测绘以后再进行抵押登记, 只有这样才能保证房屋价值的准确性。如果是共有财产的抵押, 应该让所有的共有人签字确认同意。银行也应该要求抵押人将房产和土地一起抵押, 这样可以保证资产的变现。

2.3 开发新的抵押贷款品种和二级市场

金融机构如果想开发亲的抵押贷款品种可以降低抵押风险, 这是因为我国规定的还款方式现在比较单一, 按揭方式已经无法满足人们的需要, 可以尝试开发一些新的抵押贷款方式, 如级级偿还、循环抵押等。也可以对贷款利率进行调整, 我国现行的浮动利率制度会给抵押人带来一定的风险, 也不利于抵押人的不同风险需求。

由于我国的房地产市场和金融市场得到了迅速的发展, 相关的法律体系已经越来越完善, 我们可以尝试着进行房地产市场的证券化, 借鉴国外的一些先进经验, 如房地产证券化, 开发房地产的二级市场, 规范现有的市场操作流程, 保证贷款的资金回收质量, 采取措施来促进金融机构的改革, 对投资主体进行强化, 健全银行的评级体系和信息披露体系。

2.4 完善风险评估体系和保险机制

建立完善的风险评估体系是保证贷款资金安全收回的重要方面, 要严格进行抵押物的操作, 信贷人员要明确自己的职责所在, 避免人为进行抵押物价值确定的违规行为。要进行抵押物的动态管理, 不但要进行贷前的审批, 更要严格重视贷后的动态监控, 对一些中长期的贷款可以进行定期的重新估价。有效施行分期还款制度。

要建立房地产抵押贷款的保险机制, 要赋予抵押贷款保险人权利, 抵押人可以委托保险公司代理抵押贷款的保险事务, 保险公司获得保费的同时可以保证金融机构降低风险, 可以将人寿保险和住房贷款进行组合。

参考文献

[1]李群荣.房地产周期波动与商业银行抵押贷款风险研究.财经研究, 2008 (1) .

五类房产抵押贷款受阻 第4篇

易贷中国提示，提前明晰抵押物条件是成功贷款的先决保障。并非所有房产均可以实现抵押，有一部分房产类型并不具备抵押贷款资质。在提交贷款申请之前，要提前核实房产属性，如果在房产具备抵押资质的基础上，借款人同时拥有良好的信用记录、还款能力，申请大额度消费贷款将变得轻而易举。

那么，到底哪些房产类型不适合进行抵押？

按揭中的房产“伤不起”

如果房产还处于按揭状态，其抵押他项权其实是在银行手中，等于将产权暂时移交。借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的抵押支配权。

抵押物按揭是最让借款人头疼的融资尴尬。由于各地房价一路走高，普通民众购房往往背负数十万元的银行贷款，而房产早已抵押给了银行，当再度融资时没有抵押物，还款能力也或将遭受质疑。如若面临较为紧急的消费融资需求，往往不能做到应对自如，从容贷款谈何容易？

老房子抵押资质“苟延残喘”

房龄太久、户型太小的二手房，往往不具备抵押贷款资质。大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平方米、房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难获得抵押贷款。甚至有个别银行明确提出，房龄＞15年的房产都不予发放抵押贷款，老房抵押资质弱势尽显。

当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。比如，就北京地区而言，部分银行还是较为乐意接受三环内的老房作为抵押物，因为这样的房子即便年迈，变现能力却往往较强。

经适房未满5年无法抵押

在经济适用房的规定章程里，主管单位明确指出，只有期满5年，经济适用房（或限价房）产权才能完全实现转移。若经适房房东在5年内出售房屋，将违背相关条例，无法实现产权交接，更不要提抵押贷款资质了。

有借款人或许会有疑问：明明是自己掏钱买来的房产，为何却不具备交易、抵押支配权？实则不然，由于经适房属于保障性住房，其建立的目的是解决城市中低收入职工家庭住房困难，为了抑制经适房成为投资投机者的短期获利工具，主管单位方才出台“5年大限”。

小产权房＝无产权房

名为小产权（或乡产权），实为无产权，这就是该类房产存在的尴尬。没有产权证明，仅有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认同。这类房屋如若遇到政策性规划等情况，就面临“灭绝”风险。

一度沸沸扬扬的小产权转正争论，在媒体间、业内人士间曾引起轩然大波。固然，商品房的价格高得过于离谱，相比之下这些错落于郊区的小产权房却显得价格公道。但由于其不具备房产产权证明，这类房产在法律上并不被认可。小产权项目的业主，也只能就这么过着没有房本的日子。

少数已购公房抵押“难产”

虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊，无法具备抵押贷款资质。例如，部分不能提供购房合同、协议的房产，以及不能提供央产房上市相关证明的央产房。由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，故出于信贷风险及变现能力考虑，无法抵押房产申请贷款。

融资支招

本想通过抵押房产方式获得消费贷款，却发现自己的房产属于上述五类，借款人心情难免“悲剧”感丛生。但即便没有房产资质，获得较大额度的消费贷款并非没有路径。

申请个人信用贷款如若贷款用途得当，借款人可适度申请银行个人信用贷款。普通职场人士往往申请额度在月收入的4～8倍，如果是公务员、教师、国企职员等优质行业人群，最多可获得月收入6～10倍的贷款金额。

利用其他财力证明提高贷款资质如若借款人持有稳定的国债、股票、基金，或在其他投资理财渠道有稳定收益，亦可出具相关证据证实自己的还款能力，增加银行的认可程度。

寻求贷款保证借款人可由符合贷款申请资质的第三方担保人为自己作保，或寻找正规担保机构，两种渠道都将有助于贷款更快实现。

房产证抵押贷款流程 第5篇

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邮政储蓄房产证抵押贷款流程有哪些呢？

在生活中，许多人都会遇到缺少资金周转的时候，并且需求量较大，许多人都会选择使用房产证抵押贷款来解决资金短缺的问题。那么问题来了，邮政储蓄房产证抵押贷款流程有哪些呢？你们了解吗？接下来，贷上我小编来给大家详细讲一讲。

通常情况下，邮政房产证抵押贷款流程有以下几点：

1、借款人应提前准备齐全的贷款资料；

2、银行会对相关的申请资料进行审核；

3、评估机构对抵押房屋进行综合评估；

4、审核合格之后，就可以办理房产抵押登记手续或者是公证手续；

6、银行拿到他项权利证之后，就可以给借款人进行放款了；

7、贷款结清之后，借款人要记得到银行办理解除抵押登记。

通常情况下，邮政房产证抵押贷款申请资料如下：

1、房产证；

2、借款人及配偶的身份证；

3、借款人及配偶的户口本；

4、借款人及配偶的结婚证（离婚者或者是单身者应提供未婚证明）；

5、借款人及配偶的收入证明。

由此可看，当申请人在申办贷款的时候，小编建议借款人应前往当地银行或者是贷款机构咨询了解下。

听了上述贷上我小编的详细解答后，相信大家对于邮政储蓄房产证抵押贷款流程有哪些呢也有了一定的了解了，大家可以针对以上事项做好相应的准备，这样才能更加顺利的办理到贷款，希望小编的介绍可以给有需要的人提供一些帮助。

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房产抵押贷款办理流程 第6篇

房产抵押贷款办理流程

提供材料：

1、企业：营业三证、开户许可证、章程、验资报告、购销合同、近6个月流水、去财务报表和近半财务报表、资产证明。

2、个人：房产证、土地证、身份证，结婚证、户口本、征信报告。

带客户到银行签字（身份证、户口本、结婚证、房产土地证、三章三证、开户许可证）原件

如果客户是单身或离异则需要提供单身证明和离婚证银行审批（本市范围内7—15个工作日）需要公司垫资的客户

去公证处做委托买卖公证（需带好身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证、原购房合同、房屋权属登记表）如果客户是单身则需要提供户口所在地民政局出示的无婚姻记录表，客户如果是离异的则需提供离婚证。

去银行还款（中行7—10个工作日办理、中信5个工作日办理、工行周二、周四拿权证和结清证明）需要提醒客户提前预约还款时间拿回旧他项权证和结清证明和他项权证注销表

格

去房管局办理新他项权证抵押，带好（身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证）原件及银行审批材料（评估报告、借款合同、抵押合同）客户是单身的则需提供单身证明，客户是离异则需提供离婚证和法院判决书，如果离异客户涉及到需要变更房产证的，要提前通知客户去变证。

他项权证办理时间（市区、新区、园区需要5个工作日。吴中区、相城区需要3个工作日。）

银行放款

房产抵押相关费用：房产评估费千分之

民间房产抵押贷款流程 第7篇

民间房产抵押贷款流程

民间房产抵押贷款一般分为个人与个人之间的借贷，以及个人与贷款公司之间的借贷（企业贷款）。在不同的情况下，民间房屋抵押贷款流程会有所不同。本文将为您提供民间房产抵押贷款流程详细介绍。

民间房产抵押贷款流程详细介绍

一、个人与个人之间的上海贷款民间房产抵押贷款流程

1、提出民间房产抵押贷款申请。借款人向金融机构提出贷款用途、金额及年限时间。如果民间房产抵押贷款申请符合此金融机构的贷款范畴，接着就需要准备相应的资料。

2、准备民间房产抵押贷款资料(会根据不同的银行有不同的材料提供)。总体来说，如果是个人房屋抵押贷款，需要提供本人及配偶身份证、户口薄、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋所有权证。如果是企业需要抵押房产，所需要提供的材料有：企业营业三证、开户许可证、企业章程、企业验资报告、购销合同，近六个月的流水、去年的财务报表和近半年的财务报表、资产证明。

这是民间房产抵押贷款流程中相当重要的一环，因为很多客户在进行贷款的时候都急需用钱，如果可以提前将这些材料准备好，将省去很大的麻烦。

3、看房评估。提交以上材料后，上海房产抵押贷款银行会根据所提交的材料要对抵押的房产进行实地勘察、评估。每个环节都是房产抵押贷款流程中重要的一环，此环节直接决定着你的房屋抵押贷款的额度，一般来说，这次评估和市场价格会有一定的出入，因为评估机构会考虑多重因素。

4、报批贷款。将所有审贷资料还有评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。此时

房金所：专注房产抵押贷款

贷款客户一定要注意，把所有的资料准备齐全，如果到时候有缺少的会影响贷款进度。

5、借款合同公证。借款人级抵押人填写借款合同及所有相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。

6、抵押登记手续。银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到查拳出办理抵押登记手续。

7、银行放款。由于各银行规定不同，其会将资金以现金、打卡或汇入合作商户账户等形式放款。

8、按期还款。此点是建立良好信用的重要环节，若按期足额还款，或对借款人日后再借款、找工作等方面产生积极性推动作用。

9、民间房产抵押贷款结清后办理注销手续。注意住房贷款结清后，到房产局办理房产抵押注销手续，以免造成日后不必要的麻烦。

二、个人与公司之间的民间房产抵押贷款流程

申请人提交资料——审核材料——评估房产——办理（借款、强制执行）公证（交纳公证费）——办理抵押登记手续（交纳所有费用）——放款——到期归还贷款本息及解押

因为个人与公司之间的民间买房抵押贷款流程与个人之间的有重合的部分，所以在这里我们就不赘述了。其实只要对比一下我们就能知道，个人之间的借贷，比个人和公司之间的少了提交资料和审核资料这两个步骤，所以说只要双方同意，其实个人之间的借贷对于个人征信是没有要求的。

房产证抵押贷款流程 第8篇

(一)抵押登记权的风险

一是“一物多押”的风险。借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。二是土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时,如果只是办理了房产抵押登记,而没有办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。另外,农村的集体土地如果用来办理抵押贷款,必须转化为国有土地。

(二)土地性质和用途变更引发的风险

我国目前的土地出让期限多为50~70年。银行办理房产抵押贷款时,如果不注意土地的使用年限,将给处置土地上的房产埋下隐患。出让土地根据用途不同有很多种,其价值是完全不同的。借款人在办理房产抵押贷款后,如果私自变更土地的用途,如将仓库用地变更为娱乐中心用地,根据我国有关法律的规定,国家可以无偿收回土地使用权,银行将无法处置抵押房产。

(三)抵押房产评估价格的风险

目前,评估机构管理不规范,在房产评估价格上有时不公正,往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时,评估费用由借款人支付,评估机构可能故意抬高房产的评估价格,让借款人能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时,评估机构又会故意降低房产的评估价格。另外,根据国家的有关规定,如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款,即使到期不还贷,法院、银行也无权处置抵押物。

二、防范房产抵押贷款风险的对策

(一)深入调查,防止“先租后抵”

银行办理房产抵押贷款前,要认真做好贷前调查工作,详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。对已出租的房产,银行不予办理抵押贷款,防止出现“先租后抵”问题。当然,如果出现“先抵后租”的情形,已登记的抵押权的效力优先于租赁权,银行可以办理房产抵押贷款。

(二)认真办理抵押登记

银行办理房产抵押登记前,要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”。办理抵押贷款时,银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押,便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长,银行应有充足的时间来处置抵押房产。

(三)注意土地的性质和使用期限

银行办理抵押贷款前,要调查清楚房产所占用土地的性质,对于出让的土地要分清是属于住宅类还是工业类。根据土地的性质,查看土地使用期限是否到期,对即将到期或已到期的土地,其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地,银行应与借款人签订合同,要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

(四)加强贷后检查,防止土地用途变更

银行办理房产抵押贷款前,应查看土地使用证的土地用途与借款人的实际使用用途是否一致。银行应在贷款发放后进行贷后检查,查看借款人的土地的实际用途是否变更,并根据检查情况及时采取措施。

(五)银行应培养自己的房产评估师

为准确获得抵押房产的评估价格,银行应主动培养自己的房产评估师,对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然银行无权决定评估机构对抵押房产的估价,但可根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度,并按照一定的比例确定实际发放贷款的金额,以掌握贷款发放的主动权。

(六)重视借款人第一还款来源

银行发放房产抵押贷款时,要重视第一还款来源。不仅要对借款人进行担保分析,而且要对借款人进行财务、现金流量和非财务的分析,对借款人经常开展贷后检查,动态反映贷款形态,有效防范房产抵押贷款风险。

房产抵押消费贷款添新军 第9篇

近期，中信银行正式推出了“房抵贷”房产抵押综合消费贷款业务，加入到了这一行列中。据悉，在中信银行战略转型中，消费金融被列为重点领域。2013年上半年，中信银行成立了总行消费金融部，统筹负责全行消费金融业务。2013年上半年，中信银行消费金融贷款余额逾2452亿元，增幅12%。仅上半年，中信银行新发放消费金融贷款就高达540亿元，规模持续增长。

中信推出一站式“房抵贷”业务

9月，中信银行正式推出全新家庭消费融资产品“房产抵押综合消费贷款”业务，这一产品的特点是：一次授信、多次循环使用，满足消费者按揭买房、购车、装修、教育、医疗、旅游等家庭生活用途，打造出一站式“消费金融服务”。

据介绍，作为中信银行布局消费金融市场的一款重要创新产品，中信对客户群、申请流程、使用方式等方面进行了创新。

总体上说，“中信房抵贷”具有申请便捷、使用灵活、提供附加贷款及使用范围广泛等特点。申请流程方面，申请客户一次提交审批所需的全部材料，单笔贷款无需逐笔审批，大大提高了贷款的办理效率；在贷款的使用时，30万元以下能够选择刷卡自助支付，还款后贷款可用额度即可自动恢复。此外，“中信房抵贷”还提供一定额度的附加贷款，更多满足客户资金需求。

这一贷款适用的范围是，在中信办理房屋按揭的客户及房产抵押客户、全款购买期房的客户、无贷款现房客户均可申请这项产品。由于授信额度较高，能够全面满足客户从按揭买房到购车、装修、教育、医疗、旅游等消费需求，贷款期限最长则可以达到30年。

另外，这一产品也可与中信其他的金融服务“打通”。如对于出国留学的家庭，在其赴美签证材料中仅需增加留学人父母身份材料，即可进行贷款申请，还可享受出国金融VIP专属服务。

其实，市场上基于房产抵押的消费贷款产品也有多种，但在审核条件、使用上各有一些差异。

“消贷易”和“消费易”

“消贷易”由浦发银行推出，“消费易”是招商银行的产品。两款产品都将房产抵押与借记卡进行了结合。

对于“消贷易”来说，适用的范围是如果你的名下拥有房产，可以将房产进行抵押，获得“消贷易”的贷款额度。

根据房产的抵押情况，额度的确定也有不同的方法。假如房产无贷款，那么浦发将根据房产的状况进行估值，并按照一定的成数确定“消贷易”的额度，最高可达房产评估价值的七成，但总额不得超过100万元。

假如你的房产还处于房贷还款中，确定授信额度的方式是已经偿还的贷款部分。举个例子来说，贷款人在购房时申请了100万元的住房贷款，这几年已经偿还了30万元本金，那么这部分已偿还部分就可以作为“消贷易”的授信额度。

作为消费贷款，“消贷易”的最高额度为100万元，同时银行还会根据贷款人的实际收入状况、债务情况等确定贷款人的偿还能力，最终给出“消贷易”的额度，贷款人可以通过专门的“消贷易”借记卡来使用这一额度。作为限定用途的贷款，“消贷易”借记卡可以用于买车、旅游、教育或是一般商品的消费，但不可用于买房或是投资，这一点将从借记卡的使用上得到限制。

招行的“消费易”的核心也是以房产作为抵押物，按照招行的规定，无贷款房和有贷款房都可以作为抵押物。其中，无贷款房的抵押额度由房屋的评估价值来确定，理论上最高可以达到评估价值的七成，但最终额度的确定还要取决于房屋的具体情况，如所处的位置、房龄等是较为关键的因素。有贷款房的可授信额度确定方法是一样的，即最高为银行贷款已还的部分。但“消费易”的授信额度最高为100万元，银行还会通过收入情况、其他贷款等确立贷款人的还款能力。授信额度将会绑定在指定的一卡通上，只能用于POS机刷卡及网上支付。

招行的“消费易”与浦发的“消贷易”最大的不同之处在于，还可提供最长为50天的免息期，在免息期结束后如果贷款人没有进行还贷，可直接转化为消费贷款，按照事先签订的合同计息和还款。

工行“卡贷通”需两套房

工行的房产抵押消费贷款“卡贷通”，实质上是把房产抵押贷款额度化，也就是通过房产抵押获得一定的授信额度，授信的资金用途包括消费类贷款和经营类贷款两种。这一产品在抵押物上更加多样化，如对于消费用途，个人名下的住房、商用房、办公楼、厂房都可以作为抵押物；对于经营类贷款，抵押物可分为个人或公司名下的住房、商用房、办公房、厂房以及土地使用权。

但是与浦发和招行的产品所不一样的是，作为贷款人，需要拥有两套或以上的住房，也就是说，在抵押房产外，至少要拥有一套备用房产，这也是银行出于房产处置的需要而设立的门槛。对于抵押房产，工行将指定评估公司进行评估价认定。抵押物价值必须在100万元以上。授信的额度主要有抵押物的评估价值来确定，其中住房和商用房最高七成，其余的抵押物最高可授信额度为评估价值的六成。

而对于贷款的资金，同样只能通过POS机支付或是网上支付来使用，如消费用途可用于大宗商品购买、旅游、购车等等，经营用途可使用在采购原材料、设备时进行支付。

办房产抵押贷款的流程 第10篇

根据用途不同选择不同的申请方式：

1、用于经营，拿着营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、公司章程、验资报告、财务报表等，以及你本人及配偶的身份证、结婚证、抵押人的房本、抵押人及其配偶的身份证和结婚证就可以到银行申请了。

2、用于消费，带着本人及其配偶身份证、结婚证、用途证明、工资收入证明、押人的房本、抵押人及其配偶的身份证和结婚证到银行申请。

银行受理你的申请后，经过审批，审批通过后签署合同，办理房款手续

现在基本上办理贷款都通过担保公司，1.找到担保公司进行，简单淘通（担保公司了解基本情况，房子是否全款房？双证是否齐全？建筑年代，多层还是电梯？位置大概的市价，由此推算出大概能贷的金额一般按房子市值的6.5成计算得出）

2.确定贷款年限现在的基本情况是做1年属于先息后本（比较灵活，还款压力不大），另外1年以上，最高10年属等额本息（还是比较灵活，满一年后可提前还款，无须违约金）还可20年具体条件可咨询我，每个人都应按自己的具体条件来选择，3.交资料给担保公司，公司为其整理资料（客户须提供简单的，身份证，结婚证，户口本，房产证，收入证明等）具体可咨询我，再然后就是银行审核，最后签合同、办抵押、放款。如果有需要话，可以百度搜一下成都融易贷投资管理公司。或者百度HI我用户名。

现在基本上办理贷款都通过担保公司，1.找到担保公司进行，简单淘通（担保公司了解基本情况，房子是否全款房？双证是否齐全？建筑年代，多层还是电梯？位置大概的市价，由此推算出大概能贷的金额一般按房子市值的6.5成计算得出）

房产抵押贷款流程有哪些 第11篇

房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。

借款人贷前咨询：填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

(3)借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

(4)借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

(5)贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

重庆个人房产抵押贷款流程 第12篇

重庆个人房屋抵押贷款标准流程

一、客户需要提供的调查资料：（审原件，留复印件）

1、出资客户的身份证复印件

2、出资客户的银行帐户复印件

3、融资客户夫妻双方的身份证复印件、户口本首页及所在页 的复印件、结婚证复印件，如离婚提供离婚证及财产分割 证明（法院判决书或离婚协议），如单身出具单身证明

4、公证书（一式五份）

5、房屋价值评估报告

6、还款计划书（一式叁份）

7、借据、收据（融资客户签，出资客户和公司各一份）

8、担保函

9、首次利息收条、担保费收条

10、其他票据（如汇款单、临时收据等）

11、融资客户资金用途证明材料

12、融资客户收入证明或个体营业执照及银行流水帐

13、保证人身份证复印件、保证人收入证明、其他资料

14、房产证、土地证

15、第二套房产证明（复印件写上供融资客户租用）

16、合同书（一式五份）

二、转交风控部审核

重庆抵押贷款http://

1、融资客户基本情况调查表

2、融资客户抵押房屋基本情况调查表

3、保证人基本情况调查表

4、贷款担保审批表

5、实地考察。在审查完客户所提交的资料后，认为符合放贷条件时

可对企业进行下一步实质考查时按贷款的 1%预收立项审查费。上 述费用：（1）如客户提交虚假资料或非公司原因而客户中途违约时，作为罚金不予退还。（2）因公司原因致使该笔业务中途夭折，所收 费用全额予以退还。（3）如该笔业务顺利操作完成，所 收取费用冲 抵其它费用。

委员会通过。

6、联合会签： 经手人签字、风控部经理签字、总经理签字、审贷

7、交清各项费用签订合同：

1）所需费用：

A：担保费：3%≤6 个月、5% 7 －12 个月（按贷款额度）

B：评估费：4‰（评估总额）

C：公证费：3‰

D：抵押登记费：1‰+80 元

E：印花税：万分之一

F：还款履约保证金：贷款额的 2%

2）注意事项： A：签订的日期要统一规范与主合同一致

（收据除外）B：金额按财务规则书写，以大写为准

不允许涂改。

C：内容涂改的要加盖公章； D：如本人无法亲自签字要出具委托书或授权书 E ：一般情况下，拿到他项权证再放款（尤其 是外地的），而备

案只是受理，房产局的受理人员可以撤销，他项权证如果房 产公司向房产局加费当天可以拿到。

F：为了减轻融资客户的负担，在和出资人洽谈付息方式时最好

是月付（付息方式有月付和季付两种）

G：出资人的汇款手续要留存 H：签

订合同后要先收担保费再放款

三、档案管理

1、资料备份： 1）合同书：（一式五份）2）公证书（一式五份）

3）担保函 4）调查表：融资客户情况、抵押房屋情况、保证人情况 5）贷款审批表 6）借据、收据

7）委托书或授权书 8）还款计划书（一式叁份）9）理财客户登记表 1）“一”中的所有资料 2）联系方式：手机之外最好有固定电话如办公电话、详细住址 1）合同书 2）担保函 3）借款人的基础资料

4）房产合同、土地证

2、公司留存资料

3、出资人留存资料

5）还款计划书 6）借据、收据（由融资客户出具盖章）7）公证书（一式五份）8）其他应有资料 1）合同书 2）还款计划书（一式叁份）

4、借款人留存资料）公证书

四、贷后管理

1、跟踪：定期了解贷款使用情况和融资客户经营情况。

2、提示：付息前一周，还本前一个月，预先提示，以便融

资人提早作好还贷准备，保证融资人资金流的正常运转。

3、解除：到期后凭融资人的银行还款单，解除抵押登记，加盖结清

章，解除与融资人的担保关系，并要求双方退

回所有手续。对非正常件要加催直至依法强制执行。

4、执行：对非正常件要加催直至依法强制执行。

5、记录：记录本次担保的信用情况，分为正常、不正常、逾 期、坏帐四个档次，为后续担保提供信用记录

6、归档：将与双方签定的各种协议以及还贷后的凭证、解 除

房产证抵押贷款流程 第13篇

徐某是一个煤炭批发、零售的经销商, 为打开市场进行铺地销售, 他找到朋友王某, 向他借100万元人民币。因为借款金额比较大, 王某踌躇再三后提出要求徐某提供房产抵押担保。

但是徐某自己的房子早已经抵押给了银行, 无奈之下, 徐某找到另一个朋友小金, 希望小金能够帮提供房产抵押担保。借款当天, 徐某与小金一同亲笔出具借条一份, 其中后半部分由小金书写, 写明“本人同意以本人所有的位于XX街道XX路XX号XX室的房屋作抵押担保”。

然而, 借款交付后, 三个人并没有到房屋所在地的登记机构办理房产抵押登记。一年以后, 当王某因自己生意上周转不过来, 向徐某催讨时, 却被徐某以各种理由拒绝了。于此同时王某发现徐某经营煤炭亏损巨大, 已无力偿还借款。情急之下, 王某找到金某, 但是小金却以房产抵押未办理登记为由拒绝承担还款责任。无奈, 王某将徐某、小金诉至法院。

那么王某是否能够追回借款, 法院会如何判决呢?

法院经审理后认为, 借条中抵押担保部分的约定, 依法成立并生效。但是因为没有办理房产抵押登记手续, 故依法并未产生相应的物权效力。虽然抵押权并未产生效力, 但是根据抵押担保约定并不妨碍金某承担相应的责任。法院最终判决金某应以其所有并提供抵押的房产的价值承担抵押担保责任。

律师点评

针对上述案例, 根据我国于2007年10月1日起施行的《物权法》第十五条之规定, 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效;为办理物权登记的, 不影响合同效力。

抵押合同属于原因行为, 该行为是否生效, 应依据《物权法》第一百八十四条以及《合同法》的相关规定来评判, 而不能以抵押权是否设定登记为标准来进行判断。因此, 王某与金某之间就房产抵押担保的约定依法成立并生效。

同时根据《物权法》第一百八十七条之规定, 以建筑物和其他土地附着物等不动产抵押的, 应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。该条款是关于不动产和不动产物权抵押登记及其效力的规定。

通常而言, 物权的公示方式分为占有与登记两种, 动产物权公示方法为占有, 不动产则为登记。抵押登记是公示抵押权的必要途径。对于建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、土地承包经营权和正在建造的建筑物等不动产和不动产物权设定抵押的, 必须以登记为必要条件, 否则不能产生物权变动之效果。

上述案例中, 王某与金某在达成房产抵押担保约定后并未办理房产抵押登记, 以致于抵押权未生效。王某不能对金某提供的抵押房产享有担保物权意义上的优先受偿权利。

房产证抵押贷款流程 第14篇

一是以授信额度的概念代替了单笔消费贷款，这与信用卡的信用额度非常类似，和企业贷款中的授信额度概念相当。与单笔大宗消费就需要递交相关材料、通过审核流程相比，这种一次审批获得的额度最长可以在10年使用。单笔贷款占用一部分额度，并生成对应的还款计划，贷款偿还的这部分，额度随即恢复，并可支持再次贷出。

二是通过与银行借记卡产品进行结合，消费贷款仅可以在开通的POS终端上进行使用，银行从使用终端上保证了贷款资金的使用用途在消费贷款所限定的范围之内，你可以刷卡进行买车、大件商品、旅游、教育等等，但不能进行买房、投资等消费贷款所不允许使用的范围。

与其他类型的消费贷款相比，以房产作为抵押物获得的消费贷款（额度）较高，最高可以达到100万元，可为购车、教育进修、旅游、大件商品采购等提供充足的资金支持。而贷款的价格，也就 是利率并不高，通常是在基准贷款利率的基础上上浮10%～30%。

不过，这种类型贷款的门槛主要体现在作为抵押物的房产上，如果需要申请这一贷款，最根本的前提是：你的名下需要拥有房产，一些银行要求在自住房产外拥有另外一套房产。值得一提的是，即使你的房产已经进行抵押，申请了银行的住房按揭贷款，但是已经偿还了一部分贷款，那么已偿还的这部分额度依然能够通过消费贷款的方式贷出来。由于住房按揭贷款几乎已经成为现代人生活的一部分，这种消费贷款的特性更具有实用性。

代表产品1：浦发银行“消贷易”

“消贷易”是浦发银行所推出的一款房产抵押与借记卡相结合的消费贷款产品。主要的特点在于可贷额度高，贷款期限长，且贷款利率具有较大的优势。

什么样的贷款人适合申请这一贷款？浦发银行的工作人员介绍说，如果你的名下拥有房产，可以将房产进行抵押，获得“消贷易”的贷款额度。根据房产的抵押情况，额度的确定也有不同的方法。

假如房产无贷款，那么浦发将根据房产的状况进行估值，并按照一定的成数确定“消贷易”的额度，最高可达房产评估价值的七成，但总额不得超过100万元。

假如你的房产还处于房贷还款中，确定授信额度的方式是已经偿还的贷款部分。举个例子来说，贷款人在购房时申请了100万元的住房贷款，这几年已经偿还了30万元本金，那么这部分已偿还部分就可以作为“消贷易”的授信额度。

当然，作为消费贷款，“消贷易”的最高额度为100万元，同时银行还会根据贷款人的实际收入状况、债务情况等确定贷款人的偿还能力，最终给出“消贷易”的额度，贷款人可以通过专门的“消贷易”借记卡来使用这一额度。作为限定用途的贷款，“消贷易”借记卡可以用于买车、旅游、教育或是一般商品的消费，但不可用于买房或是投资，这一点将从借记卡的使用上得到限制。

那么贷款人如何来进行消费贷款的偿还呢？在进行额度的审批时，贷款人就可以选择适合的贷款期限和还款方式，其中贷款期限覆盖6个月～10年，还款方式则包括等额本息、等额本金或是等额本金递增、等额本金递减等。也就是说，当使用“消贷易”进行消费，动用你的额度时，银行就会根据事先所选择的贷款期限和还款方式生成一份还款计划，并通知到贷款人，你只需要按照还款计划按期进行偿还就可以了。此外，“消贷易”可支持提前还款，提前还款后额度将自动恢复。

与同类产品相比较，“消贷易”的贷款利率也具有一定的优势，浦发对于这一产品的定价是在对应期限的基准贷款利率基础上上浮10%～15%。在贷款利率之外，房产评估还会产生一定的费用。

代表产品2：招行“消费易”

“消费易”是招行前几年就推出的消费贷款产品，与浦发“消贷易”最大的不同之处在于，其还可提供最长为50天的免息期，在免息期结束后如果贷款人没有进行还贷，可直接转化为消费贷款，按照事先签订的合同计息、还款。

“消费易”的核心还是以房产作为抵押物，按照招行的规定，无贷款房和有贷款房都可以作为抵押物。其中，无贷款房的抵押额度由房屋的评估价值来确定，理论上最高可以达到评估价值的七成，但最终额度的确定还要取决于房屋的具体情况，如所处的位置、房龄等是较为关键的因素。有贷款房的可授信额度确定方法是一样的，即最高为银行贷款已还的部分。

有未偿贷款的申请人可能会有疑问，前几年购置的房产，评估价值已经大幅上升，在办理授信时能否突破“已偿还部分”的限定呢？答案是否定的，因为银监会对于通过房产价值提高而增加贷款额度的行为认定为“加按揭”，出于贷款风险的考虑，这种贷款是严格禁止的。

当然，“消费易”的授信额度最高也不得突破上限100万元，银行还会通过收入情况、其他贷款等确立贷款人的还款能力。授信额度将会绑定在指定的一卡通上，只能用于POS机刷卡及网上支付。同时，对于刷卡或是网上支付的资金，“消费易”设置有免息期，这个概念和信用卡的免息期是一样的，在免息期内还款，这笔资金不会计息，如果到免息期结束时没有进行还款，将转作分期偿付的消费贷款，按月来进行偿还。“消费易”的贷款期限为1～10年，贷款期限与还款方式都在合同中进行约定，期限内使用的资金将自动进行计息，贷款人需要按期进行偿还。

目前“消费易”的贷款利率按照同期贷款利率上浮10%～20%。

代表产品3：工行“卡贷通”

工行的“卡贷通”其实是将房产抵押贷款额度化，也就是通过房产抵押获得一定的授信额度，授信的资金用途包括消费类贷款和经营类贷款两种。这一产品在抵押物上更加多样化，如对于消费用途，个人名下的住房、商用房、办公楼、厂房都可以作为抵押物；对于经营类贷款，抵押物可分为个人或公司名下的住房、商用房、办公房、厂房以及土地使用权。

但是与浦发和招行的产品不一样的是，作为贷款人，需要拥有两套或以上的住房，也就是说，在抵押房产外，至少要拥有一套备用房产，这也是银行出于房产处置的需要而设立的门槛。对于抵押房产，工行将指定评估公司进行评估价认定。抵押物价值必须在100万元以上。授信的额度主要由抵押物的评估价值来确定，其中住房和商用房最高七成，其余的抵押物最高可授信额度为评估价值的六成。

对于工行的贵宾客户，“卡贷通”在抵押物上可以略微宽松。据介绍，如贷款人为工行的贵宾客户以上的，抵押物价值200万元以上且抵押成数低于五成的，可免于提供备用房。

而对于贷款的资金，同样只能通过POS机支付或是网上支付来使用，如消费用途可用于大宗商品购买、旅游、购车等等，经营用途可使用在采购原材料、设备时进行支付。

不过，“卡贷通”的贷款期限设定有一些差异。经营性用途的资金贷款期限为5～10年，消费性贷款用途则统一为10年，贷款人在进行贷款申请时需作出选择。

不过，贷款人在还款时，在按期还款的同时，也可以通过贷款经办行或网上银行申请提前还款，还款次数和还款金额均不受限制。此外，工行还可提供指定日期还款方式，允许客户根据自身需要，设定未来某一时点进行还款，客户可在这一指定时点将每笔贷款的还款进行合并偿还，这也提高了还款的自由度。