最新评估收费标准

2024-08-20

最新评估收费标准（精选6篇）

骨龄评估方法最新研究进展第3篇

1 国际和国内骨龄评价方法

目前骨龄评价方法主要有图谱法和记分法。针对中国青少年儿童的发育状况,我国于1992年颁布了骨龄评价标准———“中国人手腕骨发育标准CHN法”。CHN法是目前我国统一的骨龄评定标准。骨龄评价工作主要是通过骨龄专家人工读片与人工计算来完成。所谓人工读片就是通过人工方式,将手骨骨骼按CHN法的等级描述进行分类,但这种方法一般比较难操作,因为CHN法描述很抽象,难以把握。通常的方法是通过将手骨X射线片与一套已知骨龄的骨龄标准片进行比较来得到骨龄数据。这些方法处理起来费时费力,且不可必免地造成一些误差。主要缺点有:一是重复性差,即同一评价人对同一受试者的多次评价以及不同评价人对同一受试者的评价结果存在较大差别;二是难以普及应用,评价人需经过长期的培训与经验积累,才能正确掌握与使用。因此,如何找出新的评价方法,尤其是实现评价的自动化,使骨龄评定达到简单、快速、准确、可重复性强的要求,也就成为国内外众多研究机构的研究重点。

2 骨龄自动评估系统

2.1 国外研究概况

随着骨骼X线图像数字化处理技术和计算机硬件设备的发展,骨龄自动评估系统的研究近年有了迅猛发展,尤其是欧美国家开发出了大量的计算机辅助评估系统,但基本上都属于计算机辅助设计系统———人工标记出骨块区域,再进行训练和分类[6~9]。值得关注的是2007年Gertych[10]对于辅助系统的研究。该研究包括两个部分。一是建立数据库,该数据库收集了符合正态分布的1400个数字化左手X光照片,包括高加索、亚洲、非洲、美洲、西班牙的男性和女性,年龄范围从1岁~18岁;另一部分是基于数据库基础上的计算机辅助诊断模块(CAD)评测骨龄。骨骼特征提取主要来源于7个兴趣区域(ROIs)———腕骨区域和指骨的6个区域。在骨龄自动识别系统方面,2007年Hsieh[11]提出一种新型的骨龄自动识别系统,该系统是在指骨几何学特征和腕骨的模糊信息基础上建立的。这是因为9岁前采用腕骨特征能有效减少分类错误;同时,10岁儿童的腕骨特征对骨龄的影响变得更小。另一方面,10岁至成年阶段的指骨特征对骨成熟度评判是非常重要的一个参数。

2.2 国内研究概况

国内关于骨龄数字化处理技术的研究起源于20世纪90年代,且较多研究关注软件开发,而对硬件的研究相对较少。软件方面的开发研究主要集中在计算机辅助评测系统和自动评价系统。1998年,第四军医大学[12]研制出计算机辅助评价系统,通过高清晰度扫描仪将X线图片扫描到计算机里,然后将标准样片自动显示扫描X线片旁边,医生就能很方便将其与标准的X线样片进行比较,判断出发育等级,最后计算机根据医生评价的等级,自动查表给出总分。但是这些工作并没有完成自动评价,仅仅是提供了自动查表和计算的功能,避免了繁琐的翻阅手册的过程、因为疲劳而引起的计算错误以及计算查表的漫长时间,很难提高骨龄计算的速度和准确性。1999年,上海第二医科大学瑞金医院放射科谢吉等[13]把中国人手腕骨发育标准CHN骨龄评估法计算机化,并对39名2~17岁儿童的546块手腕骨X线片进行计算机辅助骨龄评估,发现不论是分级一致性,还是评估骨发育分级所需时间,计算机法明显优于人工评估法。2000年,第四军医大学在1998年罗家燕开发的辅助系统的基础上,进一步增强功能,先对某些不清晰的图像进行伪彩色增强,再对图像进行二值化,通过与知识库中的信息比较相似度得出骨块的发育等级。最后,根据采用CHN法计算得分,最终得到骨龄值;该系统的应用范围主要为7、8岁以下年龄的儿童。同年,武汉市公安局[14]也开发了“未成年人骨龄鉴定工具软件”,极大地推进了基层法医工作者的工作效率。值得一提的是,2006年广西壮族自治区人民医院刘裕恒等[15]依托上海惠诚咨询有限公司开发的智能化“中国儿童青少年骨龄测评系统”,该系统采纳了国内从事内分泌、儿童保健及放射科专家的意见,采用叶义言1994年出版的《儿童青少年骨龄的评分法图谱及应用》中的叶氏TW2骨龄评分法,随机抽取50份手腕骨龄X光照片,运用该软件与人工骨龄评估法进行骨发育分级一致性与所用时间进行比较。结果表明,该骨龄测评系统骨发育分级一致性明显高于人工法(P<0.001),测评速度快。但该系统仍然属于计算机辅助评判,未完全实现自动化,且参考标准为1994年所制定,因此导致软件开发相对滞后,有待更新。由此可以看出,计算机辅助骨龄评测系统是将待测儿童各骨指标发育分期及性别等代码输入计算机,由计算机自动查表给出总分及骨龄;同时增加图像显示板块,将X线片输入计算机与标准图谱同时显示,方便比较、判断发育等级。该系统虽然很好地提高了评测的速度和准确性,但骨发育分期仍需人工判定,未实现完全自动化。

骨龄自动评价系统主要是实现骨图像自动识别,通过对图像的预处理、骨块的分割、特征提取,最后将提取的特征与数据库进行比较分析,计算骨龄。通过建立各骨发育期图像的数字化标准,分析时按数字信息分为连续的分期,得出的分期结论更为精确。该系统设计复杂、技术难度大,目前还没有实现骨龄评测完全智能化。国内研究主要有:1995年,湖南大学张大方等[16]在TW2法基础上,探讨了一个基于模糊聚类分析法及句法结构识别法的骨龄自动识别系统,在提取手腕部骨图像时采用了数学形态校正法、区域凹向滤波法、非线性对比度补偿法,但发现其“模糊分类法”尚需改进。2001年,台湾国立清华大学[17]开发出了自动评价系统,但仅适合于7岁以下的儿童。2003年,北京工业大学王珂等[18]基于“中国人手腕骨发育标准CHN法”的骨龄自动评价方法,包括手腕骨x射线图像中骨骼边缘的自动提取和骨骼成熟度的自动分级,应用活动形状模型(ASM),改善了边缘检测的效果;通过考察一系列形状几何信息并结合灰度信息,将CHN标准中有关的文字描述转化为数字特征,采取多层次分步骤的方法用于最终的骨龄自动评价。实验表明骨龄评价的正确率和稳定性有了提高。对该方法进行分析,发现误差的来源主要是在某些手骨X射线图像上对个别骨骼的边缘检测不准确,这主要是因为图像的质量和噪音对搜索过程中标定点或目标点的灰度特征的干扰引起的。北京工业大学胡永利[19]等学者采用活动形状模型(ASM)检测骨骼边缘效果,采用多层次、分步骤的方法用于最终的骨龄自动评价。结果表明方法合理且简单实用,效果理想。此外,沈阳师范大学李忠海教授[20]在CHN法基础上,利用计算机技术重点解决了骨骼位置的标定和特征提取等问题,运用感光度修正,特征的模糊推理和图像处理的边缘检测等手段,实现了骨骼特征的提取和识别方法,设计出一种自动识别骨龄特征的骨龄计算方法。2004年,沈阳师范大学李孝诚等[21]提出了一种基于数学插值算法的新方法———“连续性骨龄算法”,首先采用插值法将中国人骨成熟度评价标准连续化,然后应用MATLAB语言实现算法。结果表明,该算法有利于提高骨龄的计算精度和速度,减少人为评价误差对骨成熟度评价结果的影响、对促进骨龄自动评价系统的实现具有很大的推动作用。河北工业大学孙飞[22]在导师何文杰教授的指导下提出了一种新的图像恢复的方法:利用傅立叶变换理论及光学系统理论,通过对数学、光学及数字图像处理等学科的结合,建立了新的图像恢复模型,使得x光片的数字化成像的清晰度大大提高,基本实现了x光片的无胶片化。2005年,昆明理工大学洪初阳[23]、汪虹[24]和李绍彬[25]等在导师李一民教授的指导下分别完成了硕士学位论文“骨龄识别系统中的定位问题与挠骨识别研究”、“骨龄识别系统中对手腕特征骨轮廓提取方法的研究”和“小波分析在骨龄评价系统中的应用”。在辅助骨龄评定的领域内作了有益的理论探讨和方法的研究,有很大的实用价值,为进一步完善系统奠定了稳固的基础。2006年汪浩[26]等研制开发了少儿运动员骨龄判定自动生成系统,解决了运动员骨龄判定及管理问题,但并没有开发运动员骨龄特征自动识别算法设计系统。

由前可知,骨龄数字化评判系统优点主要表现在:(1)提供骨龄判定中计算的方便,使判定周期大大缩短,节省大量时间;(2)将人工计算不可避免的误差降低到最小;(3)为参赛少儿运动员选择最佳注册时间提供更全面的参考依据;(4)可改善各省、市、县体育局及各级体校运动员管理中存在的问题,实现正规、高效地处理运动员骨龄管理中的各项事务。

3 总结

评估的标准第4篇

但是，对于像美国国家科学基金会(NSF)和美国国立卫生研究院(NIH)之类的联邦基金机构来说，投资于科学的最好的方法是什么呢?是为单个研究人员提供相对小规模的资助，鼓励他们最具突破性的想法，还是对大团队进行长期的资助?就此而言，对于偶尔的大突破或在认识方面持续增加的进步，是否就会达到目的?抑或是对于任何一般使用的规则来说，科学发现和技术创新的整个过程是否太过复杂?

这些问题在如今看来显得尤其紧迫。2009年，国会为科研拨了超过200亿美元的刺激基金，给予基金机构大量的决策权。但是如此大笔的资金注入不可能在短期内再次发生，而且2010财年总共大约有1480亿美元的联邦基金用于科研，这可能很快会引起激烈的政治争执。

因此，科研机构尽力获取从其预算中所能得到的所有价值是很有必要的。但直到现在，还没有人研究出科学家多产的原因。美国国家科学基金会科学与创新政策研究(science of Science and Innovation PoHcy)项目的负责人茱莉亚·莱恩(Julia Lane)说：“有很多的趣闻轶事，但没有研究科研基金的重要的经验基础。”

然而，在过去的十年中，许多与麻省理工学院有联系的经济学家们已经对科学家的工作方式进行了新的阐述。2001届博士、麻省理工学院斯隆商学院(sloan School of Management)副教授皮埃尔·阿奏雷(Pierre Azoulay)说：“这个话题在实际研究成果方面具有很高的自命不凡的意味。但是我们希望把科学的方法应用到科技型企业中。”近年来，美国国家科学基金会和美国国立卫生研究院为此目的都开始推进了项目，而在学术界，这一附属专业(指经济学家研究科学家)已发展到一定的规模：2009年，大约200名研究人员参加了国家经济研究局(National Bureau of Economic Research(NBER))举办的创新会议。

2003届博士、麻省理工学院培养的经济学家、西北大学凯洛格商学院(Northwestern。s KeHogg School of Management)副教授本·琼斯(Ben Jones)说：“对经济学家来说，这个问题非常重要，因为经济学家认为创新会推动经济增长和社会进步。”事实上，麻省理工学院的经济学家罗伯特·索洛(Robert Solow)进行的诺贝尔奖获奖人的研究已经表明，技术创新在经济增长中占据很大一部分。如今，一些经济学家用总体、宏观经济的方法继续研究创新和经济增长的关系。其他人，包括琼斯，详细研究实验室的状况，仔细观察科学家是如何合作的，以及什么样的激励会激发新发现和新技术。

已经对科学创新进行广泛研究的斯隆商学院的副教授菲奥娜·默里(Fiona Murray)说：“实际上，我们已经开始考虑，科学不能仅仅作为优秀的难管理的人才所进行的事业，你只需简单地给他们钱，希望他们离开并做一些更明智的事。科学家们清楚地知道他们具有自主权的价值，但这并不意味着你可以不把科学作为一种组织活动。”

研究科学的新方法

20世纪90年代，一些劳动经济学家(包括麻省理工学院的乔舒亚·安格里斯特(Joshua Angfist))发现了控制“自然实验”的新方法，研究模拟实验室类型的随机试验。他们开始使用历史数据来精确找出单个差异对两组其他条件都相同的研究小组的影响。与此同时，详细的互联网引文数据库开始突然出现，给予经济学家一个有关自然实验的确凿数据的来源，用于评估影响力和生产力，以及同等科学家组的团队合作。前麻省理工学院经济学家和科学分析的领军人物、凯洛格公司(KeHogg)的斯科特·斯特恩(scott stem)说，这些发展使得经济学家得以第一次近距离地研究科学家。

阿奏雷及其同事把这些新方法应用于研究：广泛持有的信念——与特定领域的高端人物合作——使得其他科学家更多产。该项目始于2002年，当时阿奏雷(一个健谈的法国人)做了有关生物技术行业的报告，并发现了一位同样关注这个问题的听众：乔舒亚·格拉夫·兹芬(Joshua Graft zivin)——加利福尼亚大学圣地亚哥分校(Univemity of California，San Diego)的经济学家。不久，两个人都开始研究“超级明星”科学家对其同事的影响。他们发现，与这些重要人物一起工作的科学家确实比其他科学家有更令人印象深刻的发表记录。

但在2004年，在向国家经济研究局提交一些研究结果之后，他们意识到还有一个尚未解决的问题。合作者更多产的原因是因为他们围绕着其领域内的名人工作吗?还是他们有机会与这些名人一起工作是因为他们本来就是更有能力的科学家?

阿奏雷和格拉夫·兹芬重新开始，通过调查有科学明星突然去世的实验室的工作情况找到了答案。在梳理了刊登在如《纽约时报》上的讣告之后，经济学家收集了161个这样的科学家名单，然后仔细检查8000多位与他们合著过论文的研究人员的记录。结果呢?在科学明星去世之后，合作者的产量降低了5％～8％。今年，他们和麻省理工学院的在读博士王佳岚(音译)一起将这一发现发表在《经济学季刊》(QuarteHy Journal of Economi~)上，量化了顶尖科学家对其领域带来新思路和研究课题的程度。

失败的自由

自然实验也允许经济学家研究不同类型的赞助是如何影响科学家的。比如，据阿奏雷、格拉夫·兹芬和斯隆商学院的副教授古斯塔沃·曼索(Gustavo Manso)在2009年11月的工作报告所说，事实证明，科学家的基金给予了他们在实验室内不同寻常的长期的自由，这更有可能产生突破性进展。

为了得到这个结论，他们比较了从1998年至2006年两组科学家的产量：马里兰霍华德休斯医学研究所(Howard Hughes Medical Institute，HHMI)的研究人员和得到美国国立卫生研究院资助的研究人员。政府鼓励霍华德休斯医学研究所的科学家们承担风险，并得到了5年的财政支持，并且在资金提供结束后有两年的宽限期。美国国立卫生研究院的资助标准，如大家熟知的R01基金，持续的时间为3～5年，受助者接受更详细地监督：如果没有重新申请资助，就会立刻停止基金发放。研究人员发现霍华德休斯医学研究所的科学家们所撰写的论文被更大量地引用，而且涉及更广的学科范围。那些科学家还会指导更多的想要继续赢得奖励的年轻

同事。

阿奏雷说：“如果你想要人们在新的方向进行探索，那么给他们规定一个长期的时间范围是非常重要的，要给他们足够的时间做实验和经历可能的失败。你能够促成创新，但细节很重要。你提供激励的目的是为了未来的工作业绩，而不是目前的工作表现。”

当然，霍华德休斯医学研究所乐于接受这些发现。该学院负责通信及公共事务的副院长艾维斯·米汉(Avice Meehan)说：“霍华德休斯医学研究所选出了具有高创新力的科学家，并给予他们足够的自由进行重要的医学研究，即使这需要他们花费数年的时间并意味着研究方向的改变。”(美国国立卫生研究院的发言人唐·拉尔博夫斯基(Don Ralbovsky)说，国立卫生研究院的志愿认为该研究非常“有意思”，但他在论文正式发表之前不会作过多的评论)。但这不是能成为霍华德休斯医学研究所吸引更优秀的科学家的开始么?这将是阿奏雷和格拉夫·兹芬在研究明星科学家的影响时会遇到的一个相同的问题。

这一次，研究人员从一开始就预料到了这种潜在的异议，并据此设计了他们的研究。他们选出了73个受人尊敬的霍华德休斯医学研究所的研究人员，并在国立卫生研究院的受奖者中找到了一组与之相同的抱有雄心大志的科学家：一组中有393个曾获得过学者新秀奖，另一组有92个得到了所谓的奖学基金，留作大量有前途的项目之用。就引文而言，相比于获得奖励并由国立卫生研究院支持的科学家，霍华德休斯医学研究所的研究人员发表的论文在他们前5％的领域内是其2倍，在前1％的领域内则是3倍、他们在前1％的领域发表的论文也比奖学基金获得者多50％。

因此，最好是把钱给科学家然后让他们进行自由的研究——至少现在我们对这个方法有一些经验支持。另一方面，正如阿奏雷所提到的，科学进展也许仍需要依靠与生俱来的洞察力和不断的进步这两者之间的结合。如果是这样的话，就不存在天生的比较好的资助类型，资助机构应该寻找最适宜的综合方法。

从实验室到市场

基本的实验室研究只是科学研究带动经济增长的连锁环中的一环，发现的事物必须转变成商品。这也是个丰富的研究领域。20世纪90年代，研究人员开始获得新分离基因的专利(这可能是由1980年的《拜一杜法案》(Bayh-Dole Act)带来的一次实践，《拜一杜法案》允许研究人员接受政府基金，以保持对其发明专利的控制)，接踵而至的争论提出了一个重要的问题：这么做是否能阻止其他科学家对这类相同基因所做的研究?

在生物科学方面的专利已经成为默里最喜欢的洞察来源，她在牛津大学学习化学并在哈佛大学获得了应用科学的博士学位，她自称为“堕落的化学家”。她说：“我是那种没有耐心让蛋糕一直在烤箱里烘焙直到烤完的人。如果你想成为一个化学家，这不是什么好优点。”相反，默里已经通过测试知识产权在科学研究中的影响打破了新经济学的基础。

在一系列的详细研究中，默里和几个合作者已经发现了，基因专利会——至少在初级阶段——减少后续研究。在2008年与新加坡管理大学(Singapore Management University)的肯尼斯·黄(Kenneth Huang)合著的论文中，她查阅了许多生物科学出版物并发现，公开揭露基因序列的研究在该基因获得专利后减少了5％。可是，她在即将出版的《美国社会学杂志》(American Journal of Sociology)上发表的论文坚决主张：“随着时间的推移，负面影响会消失。”

现如今，专利可以被看成是一种合作的邀请。默里的新论文调查了20世纪80年代杜邦公司(DuPont)在获得对哈佛大学培育的老鼠进行癌症研究的专利权前后的专题研究，她说：“人们过去认为如果我管理实验室并申请了很多的专利，那意味着我的科研水平的下降，我不再发表任何东西，因为我已经把它们出售以获得商业利益。”但在研究了像麻省理工学院的实验室研究人员、博大研究所(Broad Institute)的创始人以及人类基因组计划(Human Genome Project)的领导人埃里克-兰德(Eric Lander)这样的研究员之后，她不这么认为：“如果人们有一系列好的想法，现在他们就会同时发表和申请知识产权。这种做法的确很重要，因为它不但有助于我们长期的知识储备，而且也有潜在的应用价值。”

复兴人物的消逝

科学可以引领技术的创新，而创新也可以带来经济的增长，但近几十年来，美国科学和技术的基础建设已经快于经济的增长了。琼斯说：“如果你审视一下进行科技研发方面的人数，以及投入其中的资金，你会发现总体的成果水平都有明显的提高。但我们的增长率并没有提高。”他的推论是：“个人(对于经济增长)的贡献随着时间的推移似乎减少了。”

这是为什么呢?琼斯认为在科学领域不断增强的专业化是一个主要因素。他表示：“因为会有越来越多的学科，对于任何个人来说，要想获取这些知识变得越来越困难了。”

琼斯与西北大学的同事斯蒂芬·伍池提(stefan Wuchty)和布莱恩·乌西(Bdan Uzzi)已经量化了这种变化。在2007年《科学》(sclence)上发表的论文中，他们查阅了1955年以来的1990万篇论文和210万个专利，并发现每篇论文的平均作者数量几乎翻倍了，从1.9人增加到3.5人，每项专利的发明者数量从1.7人增加到2.3人。

琼斯说：“作为一个单独的作者，要想独自完成一篇论文的可能性已经急剧下降了。”也许很令人惊讶，在社会科学中也出现了相同的变化趋势，在社会科学领域有52％的论文是合作完成的，而1955年只有18％。琼斯补充到：“我们几乎可以到处看到相同的模式，这表明人力资本是最重要的。”没有什么比知识的增长更有价值，只不过现在需要更多的人去创造它。

在获得完全的专业地位之前，科学家也需要花更多的时间来获取他们所需的知识。在一篇2008年的论文《知识的负担和“复兴人物的消逝”》中，琼斯注意到，从20世纪60年代后期开始，所有主要领域的科学家获得博士学位的年龄都增加了。自20世纪60年代以来，博士课程在科学家们的科学生涯中所占的时间也延长了。如今的诺贝尔奖获得者得到他们的博士学位的年龄也大大晚于20世纪初的获奖者。

这也许是因为学生在成为博士之前需要满足太多的要求，防止有天赋的年轻研究人员有突破或者为他们自己的实验室制定研究议程。琼斯说：“在医学研究中有一个明显的现象，在获得研究机会之前人们都被耽误了。”确实，美国国立卫生研究院2002年～2008年的负责人伊莱亚斯·泽豪尼(Elias zerhouni)把这个称之为联邦基金机构所面临的最重要的挑战。

一个不切实际的追求?

尽管他们已经在建立新的研究领域方面取得了进展，研究科学事业的经济学家们越来越多地发现自己专注于一个新

问题：使经济学界外的人以及科学界内的人考虑他们的发现，并遵照他们的发现采取行动。美国国立卫生研究院和美国国家科学基金会的领导通常乐于接纳经济学研究。但是，就像阿奏雷指出的那样，活跃的科学家往往过于关注自己的研究，以至于不能接受社会科学知识。他表示“如果我们的工作做得好，我们会说服科学家和科研领导人在他们的项目中创建此类评估。但我们现在还没达到那个程度。”

琼斯表示赞同。他说：“这些机构其实很愿意接受证据。但科学界还没有完全关注这些发现。”默里说，这是“一场说服人们研究科学和科学家的艰苦的斗争，这是一次有效的活动并且社会科学界可以表达一些有用的看法。”

美国国家科学基金会在2005年开始了科学与创新政策研究项目，莱恩说，部分原因是时任美国总统乔治·布什的科学顾问约翰·马伯格(John Marburger)坚持认为，关于消费模式的更详细的文件在今后几年是必须的，以证明联邦政府对其的支持。美国国立卫生研究院科学管理研究单位在2008年10月举行了关于这一主题的第一次重要会议。除其他目标，这些机构希望在各机构补助金的结果方面创建共同的报告，以便更方便地收集有关基金效果的信息进行提练。美国国家科学基金会的莱恩说：“我们要与大学一起建立共同的经验性的基础设施。这是一个很困难的问题，但从没有让科学家在前一天晚上尖叫。”

在这个过程中，经济学家将不得不说服科学界的领导人，比如，引用确实能衡量一篇论文的价值，但不要对那些争议性内容比真实内容更多的论文估计过高。特拉维夫大学(Tel Aviv University)的经济学家曼纽尔-泰森博格(Manuel Trajtenberg)的多项研究表明，一项专利被引用的次数与其创新价值相对应，但很难评判论文引用的意义。

科学家可能也不愿意让经济学家来定义是什么构成了研究进展。以阿奏雷、曼索和格拉夫·兹芬比较美国国立卫生研究院和霍华德休斯医学研究所的研究员的论文为例。在过去他们用关键字来描述自身工作方面，霍华德休斯医学研究所的研究人员大约产生了10％以上的变化，研究人员在其科学生涯中通常使用该统计数据作为“创造性”的代名词。然而，阿奏雷也承认：“我们并没有一个对科学创造性进行衡量的秘密指标。这是一个有点不切实际的追求。”

关于科学家的统计数据有可能会提及政治争论的背景，这总是具有危险性的。阿奏雷说，可以假设，在所有发表的论文中有10％代表了学科的重大进步。政客们试图把科研经费削减到较低的数目。他说：“在政治上，这样的发现可能会是一场灾难。但实际上，10篇文章中有1篇重要的论文就是非常好的平均成功率了。”

因为研究科学和创新是一项复杂的任务，经济学家和科学管理人员都说，他们接下来的一大步是使科学家参与其中。莱恩说；“我们必须让科学家参与。这太重要了不能将其搞乱，所以这是一项需要协作的活动。”科学家需要共同努力研发能客观衡量自身工作的影响力的新方法。然后，科学家就需要使用它们。

资产评估学教案(最新版) 第6篇

课程编号：

一、课程说明

1.课程代码

2.课程类别选修

3.适应专业及课程性质财务管理专业

专业课

4.课程目的（1）通过学习本课程，学生将重点掌握成本法、市场法、收益法等基本评估方法的思路和应用程序，能灵活运用基本的评估方法对房地产、机器设备、无形资产、企业价值等进行评估。

（2）通过本课程的教学和学习，使学生对资产评估的基本理论，评估业务实践有较全面的认识和理解；

（3）通过本课程的教学和学习，使学生能从事资产评估业务，运用资产评估活动分析、评价经济运行中的相关经济行为。

5.学时与学分

学时为36，学分为2.6.建议先修课程

《中级财务会计》、《财务管理》

二、课程教案

第一章

总论

计划学时：2学时教学目标与要求：

（1）掌握资产评估的涵义及特点，资产评估的假设和原则；

（2）熟悉资产评估的价值类型；了解资产评估的主体与客体，资产评估的分类。

（3）了解资产评估的基本程序。教学重点及难点：

（1）资产评估的假设和原则（2）资产评估的基本程序教学基本内容：

第一节资产评估的基本概念

一、资产的基本概念

（一）会计学中的资产概念

会计学中的资产定义是：资产是指从企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。

这个定义具有以下几个特点：

1.资产是由过去的交易或者事项形成的。2.资产是由企业拥有或者控制的资源。3.资产预期会给企业带来经济利益。

（二）评估学中的资产概念 1.与资产相关的名词概念

（1）财产。财产的一般意义是指金钱、财物及民事权利义务的总和。财产既是一个经济概念，又是一个法律概念。

（2）财富。财富的一般意义是指具有价值的东西，与财产相比，财富的涵义更抽象一些，即可指有形的实物，也可指无形的权利；即可指物质的领域，也可指精神的领域。

（3）资源。资源有多种解释，一般来讲，可以从广义和狭义两个方面去理解。广义的资源包括自然资源、经济资源和人文社会资源等；狭义的资源，则仅指自然资源。一般来说，资源都会给人类带来预期经济利益，从这点来看，资源与资产的涵义相同。但如果有的资源的使用价值尚未被发现，或发现后尚不能被当时的科学技术所开发利用，那么，这些资源便不能被称为资产，因为它们还不能被确定可以在较短的未来时期内给人类带来经济利益。

2.评估学中的资产概念（1）评估学中广义的资产定义

资产是具有一定稀释性、目前能够被开发利用的资源以及相关的权利。该定义具有以下几个特点：

第一，具有一定的稀缺性。第二，目前能够被开发利用。第三，相关的权利。

（2）评估学中狭义的资产定义是：资产是实体或个人所拥有或控制的、能以货币计量的、能够带来预期经济利益的资源。该定义具有以下几个特点：

第一，采用了“实体”的概念。第二，采用了“个人”的概念第三，能以货币计量。

从以上可见，评估学中资产概念的含义比会计学中资产概念的含义要广得多，会计学中的资产概念目前仅限于经济实体中企业组织所拥有的资源。

二、资产评估的基本概念

（一）资产评估的定义

基本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。该定义包括以下几个方面的内容：

第一，评估主体。

第二，相关法律、法规和资产评估准则。第三，对评估对象价值进行分析和估算。第四，发表专业意见。

（二）资产评估的基本要素

主要包括：评估主体、评估对象、评估目的、评估价值类型、评估原则、评估依据、评估程序和评估方法等。

（三）资产评估的特点 1．市场性

市场性是指资产评估工作是以市场竞争活动为假设前提进行的。可从两个方面加以理解：（1）资产评估时市场经济的产物。（2）资产评估以市场信息为依据。

2．公正性公正性是资产评估工作赖以存在的最重要的前提条件之一。3．专业性 4．咨询性

第二节资产评估主体和对象

一、资产评估主体

资产评估主体是指从事资产评估工作的机构和注册资产评估师。

（一）资产评估机构

资产评估机构是指具备一定条件、经过申报和主管部门批准、依法取得资产评估资格证书的中介机构。

（二）注册资产评估师

注册资产评估师是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格并依法注册的资产评估专业人员。

二、资产评估对象

（一）资产评估对象的基本概念

资产评估对象又称为资产评估客体，它是指被评估的资产。

（二）资产评估对象的种类

1.按资产存在的形态划分有形资产和无形资产。

2.按与生产经营过程的关系划分为经营性资产和非经营性资产。3.按资产是否具有综合获利能力划分可分为单项资产和整体资产。

4.按资产能否独立存在可以划分为可确指资产和不可确指资产。

第三节资产评估目的

一、资产评估目的的概念

资产评估目的是指评估委托人要求对评估对象的价值进行评估后所要从事的行为。评估目的要解决的是为什么要进行资产评估，这时资产评估工作进入实质性阶段后首先要考虑的重要因素。

二、资产评估目的的类型

（一）资产评估的一般目的

资产评估的一般目的是取得资产在评估基准日的公允价值。这个价值既符合评估当事人的利益，也不会损害其他人的利益。

（二）资产评估的具体目的 1.资产交易 1）资产转让 2）资产置换 2.股权变动 1）公司合并 2）股权变更 3）股份经营 4）其他股权投资 5）债务重组 3.企业清算 4.融资服务 1）抵押 2）租赁 3）典当 5.纳税服务 6.咨询服务 1）业绩评价

2）以财务报告为目的的评估 3）诉讼

4）取得资产的现实价值

三、确定资产评估目的的作用

在对被评估资产进行评估时，首先要明确被评估资产的目的。目的不同，用途也就不同，资产在使用时所需要具备的条件也就不相同，其产生的预期收益也将会不同，上述这些不同，就会影响到评估方法的运用。评估方法不同，评估结果也就不同了。因而，从这个角度讲，不同的资产评估目的，会导致不同的资产评估结果。不同的资产评估结果，会对评估事项当事人的经济利益产生影响。这就是确定资产评估目的的重要性。

第四节资产评估假设和原则

一、资产评估假设

（一）资产评估假设的类型 1.公开市场假设

公开市场是指一个自由竞争的市场，在这个市场中，交易双方进行交易的目的都是最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充分的时间考虑，对交易对象具有必要的专业知识，交易双方的交易行为都是自愿的，交易条件公开并不受限制。

2.继续使用假设

单项资产的继续使用一般可分为在用续用，转用续用和移用续用。3．清算假设清算假设是资产评估中的一种特殊假设。由于被评估资产需要强制出售或快速变现，因此，在评估时不能再采用继续使用假设。又由于在这种状态下交易双方的地位不平等，因此又不能再采用公开市场假设。由此可见，清算假设是一种特殊情况下的特殊假设。

（二）资产评估假设的作用

1.资产评估假设将被评估资产置于一个特定的环境。2.资产评估假设是实现资产评估特定目的的必要条件。3.资产评估假设是确定评估方法的前提条件。

二、资产评估原则

（一）资产评估工作原则

资产评估工作原则是指资产评估工作的行为规范。主要包括：

1．客观性原则。包括三层涵义：①评估对象客观存在；②评估中采用数据和指标等式客观的，即有一定的依据和来源；③评估结论经得起检验。

2．公正性原则。

3．科学性原则。

4．可行性原则。资产评估的可行性是指在不违背执业标准的前提下，结合考虑资产评估的技术和经济等方面因素，采用适当的、可行的评估方法进行评估。

（二）资产评估的技术原则 1．预测原则。

预测是指对资产的未来收益进行预测。2．替代原则。

替代是指在资产评估中选择替代物的行为。3．贡献原则。

资产评估中的贡献是指某一资产在整体资产中的重要性。4．评估基准日原则。

评估基准日是指为评估资产的价值而确定的一个时点。

第五节资产评估价值类型

一、资产评估中的价值的基本含义

（一）资产评估中的价值不是凝结在商品中的一般无差别的人类劳动。

（二）资产评估中的价值不完全是市场价格。

（三）资产评估中的价值反映的是一种公允价值。

二、资产评估价值类型的基本概念及类别

（一）资产评估价值类型的基本概念资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性，也就是被评估资产价值的性质。

（二）资产评估价值类型的类别 1．市场价值

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

2．市场价值以外的价值类型

（1）投资价值。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。

（2）在用价值。在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产，按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。

（3）清算价值。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。

（4）残余价值。残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。

（三）价值类型运用中的一些特殊考虑 1.以抵（质）押为目的的评估业务 2.以税收为目的的评估业务 3.以保险为目的的评估业务

4.以财务报告为目的的评估业务

三、明确资产评估价值类型的意义

（一）价值类型表明了被评估资产价值的性质

（二）明确价值类型有利于评估结果的正确利用

第六节资产评估依据和程序

一、资产评估的依据

（一）行为依据

行为依据是指评估委托人和评估人员据以从事资产评估活动的依据。

（二）法规依据

（三）产权依据

（四）取价依据

取价依据是指评估人员确定被评估资产价值的依据，这类依据包括两部分：一部分是由评估委托人提供的相关资料；另一部分是由评估人员搜集的市场价格资料、统计资料、技术标准资料以及其他参数资料等。

二、资产评估的程序

（一）明确评估业务基本事项

这一程序包括：明确评估业务的委托方和资产占有方及其相互关系、明确评估目的、确定评估范围和对象、明确评估基准日、了解评估委托方有关资产评估的决议、评估人员对评估事项进行风险评价等。

（二）签订业务约定书

资产评估中所指的业务约定书，是指评估机构与委托方签订的，明确评估业务基本事项，约定评估机构和委托方权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。

（三）编制评估计划

评估计划的具体内容通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。

（四）现场调查

现场调查是指对被评估资产进行现场查勘，注册资产评估师应该通过询问、函证、核对、勘查、检查等方式进行调查。

（五）搜集评估资料

（六）评定估算

注册资产评估师根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论；然后对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。

（七）编制和提交评估报告

（八）工作底稿归档

第七节资产评估行业及其发展

资产评估起始于19世纪中后期；20世纪80年代以来，世界各国的资产评估活动开始趋于规范化和国际化。

在我国资产评估的发展如下：

（1）20世纪80年代末期，出现了资产评估活动，这时资产评估对象主要是国有资产；

（2）1989年，颁发《关于国有资产产权变动时必须进行资产评估的若干暂行规定》，标志着我国资产评估被正式确认为合法的社会中介服务活动；

（3）1990年，国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资产评估工作；

（4）1991年11月，颁布了《国有资产评估管理办法》，该法规是我国国有资产评估制度基本形成的重要标志；

（5）1993年12月，中国资产评估协会正式成立；（6）1995年3月，中国资产评估协会加入了国际评估准则委员会；（7）1999年10月，中国成为国际评估准则委员会常务理事国；（8）2001年，颁发了《资产评估准则——无形资产》；

（9）2004年2月25日，财政部发布了《资产评估准则——基本准则》和《资产评估执业道德准则——基本准则》；

（10）2007年11月28日，发布了《资产评估准则——评估报告》，《资产评估准则——评估程序》，《资产评估准则——业务约定书》等。

第八节中国资产评估行业的法律规范体系

一、资产评估的专门法律与相关法律

（一）资产评估的专门法律

目前我国尚未制定和颁布资产评估行业的专门法律。

（二）资产评估的相关法律

《公司法》、《证劵法》、《合伙企业法》、《拍卖法》和刑法等。

二、资产评估的行政法规

国务院于1991年11月16日发布了《国有资产评估管理办法》，这是我国第一部关于资产评估的行政法规，它标志着中国的资产评估工作正式被纳为法制化的轨道，也标志着中国资产评估制度的初步形成。

三、资产评估的部门规章

资产评估的部门规章包括综合管理、资格考试、注册管理、机构管理、后续教育、执业规范、评估收费等方面的内容。主要的部门规章有：

（1）1992年7月18日下达的关于印发的《国有资产评估管理办法施行细则》的通知；

（2）1995年5月10日颁发的《国有资产评估管理办法施行细则》；（3）1996年5月7日下达的关于转发《资产评估操作规范意见（试行）的通知》；

（4）1999年3月2日颁发的《关于印发<资产评估报告基本内容与格式的暂行规定>的通知》；

（5）2001年12月31日颁发的《国有资产评估管理若干问题的规定》以及相应制定发布的《国有资产评估项目核准管理办法》、《国有资产评估项目备案管理办法》。

第九节中国资产评估准则体系

一、中国资产评估准则体系的基本框架

中国资产评估准则制定的启动工作始于20世纪90年代中期。中国资产评估准则体系包括职业道德准则和业务准则两部分。职业道德准则分为基本准则和具体准则两个部分。业务准则分为基本准则、具体准则、评估指南、指导意见四个层次。

二、资产评估准则体系的具体内容

从2000年以来，财政部和中国资产评估协会已先后制定并发布了15项评估准则：

（一）由财政部发布的准则

（1）《资产评估准则——基本准则》（2004）

（2）《资产评估职业道德准则——基本准则》（2004）（3）《资产评估准则——无形资产》（2001）

（二）由中国资产评估协会发布的准则

1．属具体准则层次的程序性准则（1）《资产评估准则——评估报告》（2007）（2）《资产评估准则——评估程序》（2007）（3）《资产评估准则——业务约定书》（2007）（4）《资产评估准则——工作底稿》（2007）2．属具体准则层次的实体性准则

（1）《资产评估准则——机器设备》（2007）（2）《资产评估准则——不动产》（2007）3．评估指南

《财务报告为目的的评估指南（试行）》（2007）4．指导意见

（1）《注册资产评估时关注评估对象法律权属指导意见》（2003）（2）《珠宝首饰评估指导意见》（2003）

（3）《企业价值评估指导意见（试行）》（2004）（4）《金融不良资产评估指导意见（试行）》（2005）（5）《资产评估价值类型指导意见》（2007）

第十节注册资产评估师职业道德规范

一、注册资产评估师职业道德的基本概念

注册资产评估师职业道德是指注册资产评估师从事资产评估工作应当遵守的职业品德、执业纪律、专业胜任能力等的职业行为规范。

二、注册资产评估师职业道德的基本内容

（一）基本职业道德规范

注册资产评估师基本职业道德规范是指注册资产评估师应当遵循的贯穿于整个资产评估业务全过程的基本行为规范。具体包括以下内容：注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则。

注册资产评估师应当诚实正直、勤勉尽责、恪守独立、客观、公正的原则。注册资产评估师应当经过专门教育和培训，具备相应的专业知识和经验，能够胜任所执行的评估业务。

（二）具体职业道德规范

1.注册资产评估师在承接业务过程中的具体职业道德规范

（1）注册资产评估师应当在评估机构执业，不得以个人名义执业，也不得同时在两家或两家以上评估机构执业。

（2）注册资产评估师不得采用欺诈、利诱、强迫等不正当手段招揽业务。（3）注册资产评估师不得以恶意降低服务费等不正当的手段与其他注册资产评估师争揽业务。

（4）注册资产评估师应当如实申明其具有的专业胜任能力和执业经验，不得对其专业胜任能力和执业经验进行夸张、虚假和误导性宣传。

（5）注册资产评估师与委托方或相关当事方之间存在可能影响注册资产评估师公正执业的利害关系时，应当予以回避。

2.注册资产评估师在评定价值过程中的具体职业道德规范

（1）注册资产评估师执行资产评估业务，应当独立进行分析、估算并形成专业意见，不受委托方或相关当事方的影响，不得以预先设定的价值作为评估结论。

（2）注册资产评估师执行资产评估业务，应当合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。

3．执行资产评估业务在出具报告方面的具体职业道德

（1）执行资产评估师不得出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告。

（2）执行资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。

（3）执行资产评估师不得签署本人未参与项目的评估报告，也不得允许他人以本人名义签署评估报告。

4．执行资产评估业务在公共关系方面的具体职业道德

（1）注册资产评估师执行资产评估业务，不得对委托方和相关当事方进行误导和欺诈。

（2）注册资产评估师应当履行业务约定书中规定的义务，竭诚为委托方服务。（3）注册资产评估师应当遵守保密原则，除法律、法规另有规定外，未经委托方书面许可，不得对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料。

（4）注册资产评估师不得向委托方或相关当事方索取约定服务费之外的不正当利益。

（5）注册资产评估师应当与委托方进行必要沟通，提示评估报告使用者合理理解并恰当使用评估报告，并声明不承担相关当事人决策的责任。

（6）注册资产评估师在执行资产评估业务过程中，应当与其他注册资产评估师保持良好的工作关系。

（7）注册资产评估师不得贬损或诋毁其他注册资产评估师。思考题：

（1）什么是资产评估？它有哪些特点？

（2）资产评估应遵循哪些工作原则和技术经济原则？（3）资产评估的假设有哪些？

第二章

资产评估的基本方法

计划学时：6学时教学目标与要求：

（1）掌握收益法的基本公式与相关参数的确定，收益法评估资产的程序；（2）理解市场法的基本含义与基本公式，市场法的评估程序；（3）熟悉清算价格的评估方法，重置成本法的含义与基本公式；（4）了解各种资产评估方法的前提条件和适用范围。教学重点及难点：

（1）成本法的基本原理、计算公式（2）市场法的基本原理、计算公式

教学基本内容：

第一节市场法

一、市场的基本含义

市场的一般含义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。

二、市场法的基本含义

市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。

三、市场法应用的前提

（一）市场上存在参照物：参照物是指与被评估资产相同或类似的资产。

（二）参照物的交易是在公开市场条件下进行的

公开市场意味着交易双方是在平等条件下进行交易的，交易价格具有合理性，能够作为被估算资产价值的依据。交易价格是指在公开市场上参照物的成交价或标价。成交价是市场上与评估基准日最为接近的时间的参照物的已经实现的价格。这个价格是最合理的参照物价格。标价是指在公开市场上标出的参照物的售价，或者可以说是商品的出售方或劳务的提供方单方面所划定的交易价格，这个价格并未得到商品或劳务的受让方的认同。

（三）价格影响因素明确，并且可以量化

这里的价格是指参照物的价格。价格影响因素包括功能差异、时间差异和地域差异等。功能差异是指参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。时间差异是指参照物的成交时间与被评估基准日之间的时间间隔差异。地域差异是指参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。就动产而言，如果参照物的成交地域在异地，则会与被评估资产存在运输费、途中保险费及其他费用等之间的差异；就不动产而言，不同地域或地段的资产的价格是大不相同的，因此，就更需要对参照物价格进行地域性差异的调整。

四、市场法应用的基本程序

（一）选择参照物；选择参照物要注意以下几点：

1、具有可比性：可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。

2、数量方面的要求：参照物应选择三个以上，这是因为参照物的交易价格受多种因素的影响，为了避免评估人员收到偶然因素的影响，在选择参照物时，应尽可能选择多个参照物，并对多个交易价格进行分析，从中确定一个较为理想的参照物及其所代表的价格。

（二）差异调整

一般来讲，要在市场上找到与被评估资产在成交时间、成交地域、功能、使用条件等方面都完全相同的参照物，是十分困难的。因此，客观上参照物与被评估资产存在差异。运用市场法时，需要对这些差异进行分析，加以量化，确定出一个差异调整系数。

（三）确定评估价值

根据选定的参照物的价格和已经计算出的差异调整系数，确定被评估资产的价值。

五、市场法应用的具体模式

（一）直接比较法

直接比较法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同的情况下所采用的一种评估方法。

这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等），一般不适用于不动产（如房地产、构筑物等）。因为不动产具有不可移动性，因此，不会存在两个条件完全相同的不动产。

直接比较法可运用于两种情况：

1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完全相同；

例如，被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一A型汽车参照物，成新率也为70%，则参照物的成交价格可以直接作为被评估的A型汽车的评估值（交易税、费等视评估目的另行考虑）。

在这种情况下的评估计算公司为：被评估资产评估价值=参照物交易价格

2、被评估的旧资产与市场上全新资产（参照物）完全相同被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率

（二）类比调整法

类比调整法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况所采用的一种评估方法。这种评估方法是用于所有资产（包括动产和不动产）的评估。

类比调整法可以运用于两种情况：

1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）类似：

此处所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件等方面进行类似，而且成新度也类似。在这种情况下，进行以下几个步骤：

1）取得参照物价格。

2）将被评估资产与参照物在功能、外观、用途、使用条件等方面进行对比，取得综合调整系数。

3）根据被评估资产与参照物各自的成新度，计算出成新度调整系数。4）根据参照物的价格、综合调整系数以及成新度调整系数，估算被评估资产的价值。

这种情况下的评估计算公式为：被评估资产价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×（1±成新度调整系数）

2、被评估资产与市场上的全新资产（参照物）类似这种情况下与上一种情况的区别仅在于参照物为全新资产。

这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×被评估资产成新率

【例1】被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一B型汽车参照物，交易价格为30万元。经分析，B型汽车在功能、外观、使用条件等方面由于A型汽车。经测算，综合调整系数取为10%，则：A型汽车评估值=B型汽车交易价格×（1±综合调整系数）×成新率=30万元×（1-10%）×70%=18.9（注：交易税、费等因素视评估目的另行考虑）

六、对市场法适用范围的评价

市场法的优点是直观、简单、合理，采用市场法评估的数据直接从市场获取，以市场交易价格作为估算对象价值的基础，是评估价值具有客观性和公允性，评估结果易于被评估当事各方理解和接受。因此，在评估实践中，凡是能运用市场法评估的，都尽量运用市场法。

但市场法的运用范围也受到一定限制。市场法不适用于以下几种情况：（1）找不到或难以找到可比参照物的资产。如某些构筑物、自制设备、某些专门定制的设备和绝大部分无形资产等，这些资产在市场上找不到或很难找到可比参照物。

（2）没有市价的资产。如在某些产品、构筑物、自制设备、管网等，对这些资产，就不能采用市场法评估，而要采用其他评估方法加以评估。

第二节成本法

一、成本概述

（一）成本的基本含义

成本这个概念，在不同的学科或不同学科的不同分支中，有着不同的理解。

（1）在经济学中，成本是指商品价值中已经耗费的需要在产品销售收入中获得补偿的那部分价值，即已经消耗的生产资料的转移价值和活劳动价值。经济学中强调的成本是指产品的成本。

（2）在会计学中，成本则是指企业为了取得某项资产所遭致的价值牺牲。会计学中的成本可能是以牺牲另一项资产而产生（如以现金购买机器设备），也可能因产生某项负债而导致将来的价值牺牲而产生（如以赊购方式购入机器设备）。无论哪种情况，会计学的成本概念都是一个资产的价值的概念。

（3）在成本会计中，成本是指对企业生产经营过程中各种经济资源价值牺牲进行对象化计算的数额。成本会计中强调的成本是铲平的成本，尤其是产品的单位成本。

资产评估中的成本概念与会计学中的成本概念相似，强调的是资产的价值，而不是强调产品的成本。

（二）成本的类型

成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。

1.历史成本

历史成本是指过去发生的成本，它又分成两种类型：

（1）原始成本。原始成本是指资产取得时实际所发生的成本，这部分资料可以从会计核算资料中取得。

（2）国家统一清产核资时的评估成本。由于物价变动等原因，为了真实地反映企业资产的价值，国家会根据情况，统一组织全国性的清产核资工作，规定企业对某些资产（主要是固定资产和土地使用权等）的账面价值按一定的比例进行调整。这对资产的一种特殊的价值评估，故本书称为评估成本。评估成本的特点是在原始成本的基础上经过调整的成本。

2.重置成本

重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。与历史成本不同的是，重置成本不是已经发生的成本，而是未来可能发生的成本。因此，重置成本与会计核算没有多大关系，但在资产评估中这个概念却非常重要。

二、成本法的基本涵义

成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

该评估思路可以通过以下两个计算式加以概括：

第一个计算式：资产评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

该计算式有以下几个特点：

1.计算式的表达方式与成本法定义的表达方式基本一致。2.公式中的各个因素都以金额反映，即只有绝对数，没有相对数。3.计算式是成本法评估思路的基本表达。第二个计算式：资产评估价值=重置成本×成新率该计算式有以下几个特点：

1.被评估资产的各种贬值因素是通过成新率来反映的。

第二个计算式可以改写成：资产评估价值=重置成本×（1-各种贬值率之和）2.以成新率这样的相对数来估测资产的价值，在评估实践中比较方便，具有可操作性，也易为理解。

三、成本法的应用前提

（一）被评估资产能够继续使用

（二）某些情况下需要借助于历史成本资料

四、成本法应用的基本程序

1.搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料； 2.确定被评估资产的重置成本； 3.估算被评估资产的各种贬值； 4.确定被评估资产的成新率； 5.确定被评估资产的价值。

五、成本法中各项指标的估算

（一）重置成本的估算重置成本的一般涵义是指在现行市场条件下重新购置和建造与被评估资产相同的资产所需的全部货币总额。

1.重置成本的类型

（1）复原重置成本。复原重置成本是指运用与被评估资产相同的材料、技术标准等在现行市场条件下重新购建该项全新资产所需发生的支出。

（2）更新重置成本。更新重置成本是指在采用新型材料、现行技术标准和现行市场价格的条件下，重新购建具有与被评估资产相同功能的资产所需发生的支出。

2.重置成本的估算方法（1）重置核算法

重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新构建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。

重置核算法一般适用于对建筑物、大中型机器设备的评估。（2）物价指数法

物价指数法。物价指数法是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。根据物价指数估算资产重置成本的具体评估方法称为物价指数法。物价指数法的一般计算公式为：

重置成本=被评估资产的账面原值×使用的物价变动指数物价变动指数包括定基物价指数和环比物价指数。（3）功能成本法

功能成本法是指寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。

这种评估方法假定资产的功能表现为生产能力。资产的生产能力与构建成本存在一种比例关系，即资产具有的功能越大，其构建成本也越大。确定重置成本的目的并不一定是重置外观相同或类似的资产的成本，二是要重置功能相同的或相似的资产的成本，因此，其基本思路不是重置资产，而是重置功能。

假设资产的功能与成本成线性关系。在这种情况下其计算公式为：

被评估资产重置成本参照物重置成本被评估资产年产量

参照物年产量假设资产的功能与成本与成本成非线性关系。在这种情况下其计算公式为：

被评估资产年产量被评估资产重置成本参照物重置成本参照物年产量x 上式，X是规模经济效益指数。

（二）实体性贬值的估算 1.实体性编制的基本概念

资产的实体性贬值又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致的价值损失。实体性贬值可以用绝对数即实体性贬值和相对数即实体性贬值率两种方式加以表示。

2.实体性编制的估算方法（1）观察法

（2）使用年限法。使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为：

实体性贬值额重置成本已使用年限

总使用年限

（三）功能性贬值的估算 1.功能性贬值的基本概念：

功能性贬值是指由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。它是由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗，是一种无形损耗。在科学技术不断发展的今天，资产的功能性贬值日益突出。

2、功能性贬值的估算方法

功能性贬值可以用功能性贬值额和功能性贬值率两种方式加以表示。1）功能性贬值额的计算。资产的功能性贬值额可以通过测算超额运营成本和超额投资成本等几种形式来加以测算。

（1）超额运行成本法

被评估资产功能性贬值额被评估资产超额运营成本折现系数（2）超额投资成本法

超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本而形成的原有资产的价值贬值额。

由此可见，超额投资成本实质上是复原重置成本与更新重置成本之间的差额。

2）功能性贬值率的计算

功能性贬值率功能性贬值额

重置成本

（四）经济性贬值的估算 1.经济性贬值的基本概念经济性贬值是指由于客观环境的变化的影响而造成的资产的贬值。客观环境的变化较多，例如，宏观政策及市场的变化、新的法律法规的出台以及其他社会经济因素等。这些因素的变化，都可能造成产品销售困难、资产利用率下降、资产闲置、资产的运营收益减少等，从而导致资产的贬值。

2.经济性贬值的估算方法 1）经济性贬值率

资产在评估时点的生产能力x经济性贬值率1（）100%

资产的设计生产能力式中，X 为生产规模效益指数。当存在经济性贬值时，其指数应小于1，具体取值视情况而定。

2）经济性贬值额

经济性贬值额=重置成本*经济性贬值率或：

经济性贬值额被评估资产年收益损失额（1-所得税率）折现系数

（五）成新率的估算 1.成新率的基本概念

成新率是反映评估对象的现行价值与其全新状态下重置成本之间的关系的比率。它是综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以后的比率。其计算公式为：

成新率资产的现行价值

重置成本或：

成新率=1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率 2.成新率的估算方法（1）观察法

观察法是指由评估人员对被评估资产进行现场察看，按照有关规定或标准，综合考虑各种贬值因素，从而判定被评估资产成新率的一种评估方法。

（2）使用年限法

使用年限法是根据资产与使用年限有关的指标来确定成新率的一种评估方法。其计算公式为：

成新率预计尚可使用年限

预计尚可使用年限已使用年限（3）修复费用法修复费用法是指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。其计算公式为：

修复费用成新率1-100% 重置成本

六、对成本法适用范围的评价

成本法是在某项资产既不能采用市场法又不能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法。从这个意义上看，成本法实际上是弥补了市场法和收益法的不足。

成本法的不足之处在于不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。

第三节收益法

一、收益的基本概念

收益的基本涵义是一定期间内收入超过费用的部分。但在理解资产评估中的收益涵义时，要注意以下几点：

（1）从资产种类上去认识。（2）从时间上去认识。（3）从主、客观去认识。

（4）从继续使用假设去认识。

二、收益法的基本含义

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

三、收益法的应用前提

运用收益法需要具备以下前提条件：

（1）被评估资产能够继续使用。资产只有在继续使用过程中才能带来预期收益。

（2）资产的未来收益可以测算。

（3）资产的预期获利年限是可以预测的。

（4）资产拥有者获得预期收益所承担的风险是可以预测的。

四、收益法应用的基本程序（1）收益预测。

（2）确定折现率或本金化率。

（3）将被评估资产的未来收益通过折现率或本金化率折算成现值，该现值即为被评估资产的评估价值。

（4）确定评估结果，并对评估结果加以分析说明。

五、收益法应用的基本形式

（一）每年收益相同，未来年期无限

被评估资产评估价值每年收益额

本金化率即：

AP

（二）每年收益相同，未来年期有限资产评估价值=每年收益额×年金折现系数

（三）每年收益不同，未来年期无限

在假设未来年期无限的情况下，测算每年不同的收益额，实际上是做不到的。因此，通常采用一种变通的方法——分段法，来对未来收益进行预测。所谓分段，是指先对未来若干有限年内的各年收益额进行预测，然后假设从该有限年期的最后一年起，以后各年的预期收益额均相同，对着两部分收益额分别进行折现。基本计算公式为：

资产评估价值以后每年收益额/本金化率前若干年最后一年折现系数前若干年各年收益额各年折现系数

（四）每年收益不同，未来年期有限资产评估价值=∑每年收益额×折现系数

六、对收益法适用范围的评价

收益法的优点是通过预测资产的未来收益，来折算资产的价值，其思路是清晰的，方法是可行的，评估结果是合理的，易于被评估结果使用者理解和接受。

但在采用收益法时，需要注意以下两个问题：

（1）在评估数据的采用方面，主观分析判断的比重较大。

（2）对于一些不能较为准备地估算其收益的资产，不能采用收益法。

第四节应用资产评估方法需注意的问题

一、资产评估方法的选择

选择资产评估方法要考虑以下一些因素：

（一）资产评估目的

（二）资产评估假设

（三）资产评估对象

二、资产评估方法之间的关系

资产评估方法之间的关系是指资产评估方法之间的替代性问题，也就是说，对某项评估对象，能否采用两种以上的方法同时进行评估。由于资产评估方法受到评估目的、评估假设、评估对象等的制约。因此，当评估目的、评估假设、评估对象一经确定后，选择评估方法的思路也就基本确定了。即使有多种评估方法可供选择，但只有一种是相对最合理的评估方法。通过这种评估方法评估出来的结果，理论上市最为合理的评估结果。但由于每种评估方法都有其局限性，因此，不排除可以运用其他的评估方法加以评估，这样，就会出现两个或两个以上的评估结果。评估人员也可以根据情况，通过对这些评估结果进行分析，最后确定一个相对合理的评估结果。

思考题：

（1）分析三种评估方法的联系和区别？

（2）分别说明收益法、成本法和市场法的基本含义和使用条件？

第三章

机器设备评估

计划学时：6学时教学目的与要求：

（1）要求熟悉机器设备的概念、分类及其评估特点，了解其评估程序。（2）掌握重置成本法、市场法在机器设备评估中的相关应用。教学重点及难点：

（1）成本法在机器设备评估中的运用（2）市场法在机器设备评估中的运用

教学基本内容：

第一节机器设备概述

一、机器设备的定义

机器设备的定义可以从技术、会计、资产评估三方面加以认识：

技术上，机器设备是指利用机械原理以及其他科学原理制造的装置，并由零件、部件组成的独立或成套装置。

会计上，机器设备是指符合固定资产条件的机器、设备、装置、仪器、工具或器皿等。（使用年限超过一年，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持原有物质形态）。

资产评估上，机器设备室指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的、被特定主体拥有或者控制的有形资产，包括机器、仪器、器械、装置附属的特殊建筑物等。

二、机器设备评估的特点

（一）机器设备的特点（1）计量单位的多样性。（2）移动后使用方面的复杂性。（3）有形资产和无形资产的混杂性。

（二）机器设备评估的特点

1.某些因素较难确定（尚可使用年限、成新率以及市场价值等）。2.评估时要综合考虑机器设备与无形资产之间的关系。3.需采用多种估价标准，评估结果差异较大。4.必须通过现场鉴定来确定机器设备的损耗程度。5.机器设备的价值受多因素的影响。

三、机器设备的分类

（一）按固定资产分类标准划分

分为通用设备、专用设备、交通运输设备、电气设备、电子及通信设备、仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器。

（二）按有关会计制度分类

分为生产经营用、非生产经营用、租出、未使用、不需用和融资租入机器设备六种类型。

（三）按机器设备的取得方式和渠道划分

分为外购机器设备和自制机器设备两种，外购设备中又有国内购置和国外进口之分。

（四）按评估对象分类

根据《资产评估准则--机器设备》，按机器设备的评估对象分为单台机器设备和机器设备组合。

此外，根据《企业国有资产评估报告指南》，将作为固定资产组成部分的设备类资产分为机器设备、运输车辆及电子设备等。

四、机器设备评估的程序

（一）评估准备

（二）现场评估

（三）评定估算

（四）撰写评估说明及评估报告

（五）评估报告的审核和报出

第二节成本法在机器设备评估中的应用

机器设备评估的成本法是根据被评估机器设备全新状态下的重置成本，扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，将所得差额最为机器设备评估值的一种方法。其基本公式是：

机器设备评估价值=重置成本－实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

一、重置成本的确定

（一）由各种费用组成重置成本

这里指分别估算机器设备各部分价值并加和后得到重置成本的方法。下面分别按不同情况说明其应用。

1.外购单台不需安装的国内设备重置成本

对不需安装的一般设备，若为小型、单价不高的设备，可按评估基准日有效的市场购置价作为其重置成本，若为体积大的设备，则应考虑运杂费。其计算公式为：

重置成本=全新设备基准日有效的公开市场价格+运杂费

或：

重置成本=全新设备基准日有效的公开市场价格×（1+运杂费率）2.外购单台需安装的国内设备重置成本

对于需要安装的一般设备，应在购置价的基础上，再加上运杂费和安装调试费确定重置成本。其计算公式为：

重置成本=全新设备基准日有效地公开市场价格+运杂费+安装调试费或：

重置成本=全新设备基准日有效地公开市场价格×（1+运杂费率+安装调试费率）

3.外购单台需安装的进口设备重置成本

重置成本=（FOB价格+国外运杂费+途中保险费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+海关监管手续费+银行及外贸手续费+国内运杂费+安装调试费+资金成本

或：

重置成本=CIF价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+海关监管手续费+银行及外贸手续费+国内运杂费+安装调试费+资金成本

4.外购成套需安装设备重置成本

外购成套设备是指由多台设备组成的、具有相对独立的生产能力和一定收益能力的生产装置。对于这种成套设备，重置成本可采用一般单台设备重置成本的估算方法，即先评估各单台设备的重置成本，再计算求和。也可将其作为一个完整的生产系统，以整体方式估算成套设备的重置成本。其计算公式为：

重置成本=成套设备购置价+运杂费+安装调试费+资金成本+其他费用 5.车辆重置成本

车辆重置成本的确定，主要是根据市场上同类型车辆的现行价格，在此基础上，加上车辆的购置附加税及牌照费等费用组成，计算公式为：

车辆重置成本=车辆市场价格+购置附加税+牌照费及其他费用 6.自制通用设备重置成本

参考专业生产厂家的通用设备价格。7.非标准设备重置成本

非标准设备是指设备中不定型、不成系列、需先进行设计再进行单台或小批量制造的设备。

（1）非标准设备的重置成本构成。

①直接材料，②燃料和动力，③直接人工，④制造费用，⑤期间费用的分摊，⑥利润和税金，⑦非标准设备设计费，⑧对制造、安装调试周期较长的，需考虑占用资金的资金成本。

（2）非标准设备重置成本计算方法。其计算公式为： P=(Cml÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd÷n)式中：P——非标准设备重置成本

Cml——主要材料费（不含主要外购件费）

Km——不含主要外购件费的成本主要材料费率

Cm2——主要外购件费

Kp——成本利润率

Kt——流转税率

Kd——非标准设备设计费率

n——非标准设备产量 8.大型复杂的自制设备

对大型复杂的自建工程项目的设备，可通过收集项目的决算资料，根据行业机械设备工程定额和各地取费标准，采用概算方法估算重置成本。

（二）由物价指数推算重置成本

由物价指数推算重置成本就是以设备的原始购买价格为基础，根据同类设备的价格涨跌指数来确定机器设备的重置成本。

1.采用定基物价指数和环比物价指数确定重置成本的计算公式

设备重置成本=设备账面原值×（评估基准日定基物价指数÷设备购建时定基物价指数）

设备重置成本=设备账面原值×

t2t1t1环比物价指数

式中：t1——资产购置年，t2——资产评估年 2.应注意的问题

用物价指数计算重置成本，是机器设备评估中经常采用的方法，特别是对于一些难以获得市场价格的机器设备。使用时，应注意以下问题：

①物价指数的选取。②历史成本的确定。

③通过物价指数确定的重置成本是复原重置成本，而不是更新重置成本，也不能成为衡量复原重置成本和更新重置成本差异的手段。

④对于购买时间较长以及在高通货膨胀时期购置的设备采用物价指数法评估时，应尽可能采用其他方法加以验证。

⑤用物价指数法计算进口设备的重置成本时，应使用设备生产国的分类物价指数。

（三）通过规模经济效益指数计算重置成本

某些特定的设备，同一系列不同生产能力设备的价格变化与生产能力变化呈某种指数关系，这种指数叫做规模经济效益指数。

P1/P2=（A1/A2）X 式中：A1，A2——不同设备的生产能力

P1，P2——相应设备的价格

X——规模经济效益指数

二、实体性贬值的估算

（一）观察法 1.专家判断法 2.德尔菲法

（二）比率法 1.工作量比率法

公式为：实体性贬值率=已完成工作量÷可完成工作总量

或：实体性贬值率=已完成工作量÷（已完成工作量+尚可完成工作量）2.年限法

采用年限法评估机器设备的贬值率，是建立在假设机器设备在整个寿命期内，实体性损耗是随时间线性递增的，设备价值的降低与其损耗大小成正比。其数学公式为：

实体性贬值率=已使用年限÷（已完成工作量+尚可完成工作量）或：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）

（三）修复费用法

机器设备的实体性损耗可分为可修复和不可修复两种。对可修复的实体性损耗，以修复费用直接作为实体性贬值；对不可修复实体性损耗，采用前述方法确定实体性贬值，这两部分之和就是被评估设备的全部实体性贬值。计算公式如下：

实体性贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修复部分实体贬值）/设备复原重置成本

三、功能性贬值的估算

（一）超额投资成本形成的功能性贬值的估算

超额投资成本的确定一般是以设备的复原重置成本与更新重置成本之间的差额估算。即：

设备超额投资成本=设备复原重置成本—设备更新重置成本在基本功能相同的情况下，由于技术进步，设备的更新重置成本应该小于其复原重置成本。对于大部分设备，重置成本一般根据现行市场价格确定，这个价格中包括了超额投资成本造成的功能性贬值。

（二）超额运营成本形成的功能性贬值的估算

一般情况下，超额运营性功能性贬值就是设备在未来使用过程中超额运营成本的现值。

（三）功能性贬值估算中应注意的几点因素

在机器设备评估中，估算功能性贬值主要是在成本法中应用，因为在市场法与收益法中，功能性贬值因素已被综合考虑了。但是，在使用成本法时，功能性贬值的估算也应注意以下几点：

1）如果在评估时采用的是复原重置成本，一般应考虑功能性贬值。2）对采用了更新重置成本的设备，有时也要考虑其运营性的功能性贬值。3）功能性贬值的扣除问题。

4）在评估实务中，被评估的设备可能已经停止生产，评估时只能参照其替代设备，而这些替代设备的特性和功能通常要比被评估设备更先进，其价格通常也会高于被评估设备的复原重置成本。

四、经济性贬值及其估算

1.因设备利用率下降造成的经济性贬值的估算

当机器设备因外部因素影响出现开工不足、设备相对闲置，即实际生产能力显著低于其额定生产能力，从而使最终收益减少时，便会导致经济性贬值。其计算公式如下：

经济性贬值率=[1—（实际使用生产能力/额定生产能力）X] ×100% 式中：X为规模效益指数，实践中多为经验数据。对机器设备，X一般取0.6~0.7之间。

经济性贬值额=（重置成本—实体性贬值—功能性贬值）×经济性贬值率 2.因收益减少造成的经济性贬值的估算其计算公式为：

经济性贬值额=设备年收益损失额×（1—所得税税率）×（P/A,r,n）3.因使用寿命缩短造成的经济性贬值的估算

第三节市场法在机器设备评估中的应用

一、市场法的评估步骤

（一）鉴定被评估对象

（二）选择参照物

（三）对评估设备和参照物之间的差异进行比较和调整（1）销售时间差异的比较和调整。（2）结构、性能、品牌差异的比较和调整。（3）新旧程度差异的比较和调整。

（4）销售数量、结算方式差异的比较和调整。

（四）汇总各因素差异调整值，计算出评估值

二、市场法评估机器设备的具体方法

（一）直接比较法

直接比较法是根据与评估对象相同的市场参照物，按照参照物的市场价格来直接确定评估对象的价值。直接比较法比较简单，对市场的反映较为客观，能较为准确地反映设备的市场价值。

大多数情况下，要找到完全相同的两台设备是很困难的，这就需要对评估对象与参照物之间的细微差异做出调整。需要注意的是，评估对象与参照物之间的差异必须是很小的，价值量的调整应该很小且容易直接确定，否则不能使用直接比较法。

（二）相似比较法

相似比较法是以相似参照物的市场销售价格为基础，通过对效用、能力、质量、新旧程度等方面的比较，按一定的方法对其差异做出调整，从而确定评估对象的价值的一种方法。

公式：评估价值=参照物价格±被评估设备与参照物差异的量化合计金额调整的因素和方法如下：

（1）制造商因素。可以根据新设备的价格差异率作为旧设备的调整比率。（2）生产能力。调整方法一般为两种：一是按新设备的价格差异率调整，二是用规模经济效益指数法调整。

（3）出厂日期和服役年龄调整。通过二手设备交易市场的成交价资料统计，设备的出厂日期是影响设备价格的主要因素。

（4）销售时间。调整额=参照物的售价×价格变动率

（5）地理位置。地理位置差异可能影响价格，因为评估对象需要发生部分拆卸和移动成本。

（6）安装方式。安装方式是影响价格的另一因素。如果参照物的价格是已拆卸完毕并在交易市场提货的价格，而评估对象是安装在原使用者所在的地点未进行拆卸的，则需要考虑该因素的影响，从参照物的价格中扣减拆卸设备所要发生的费用。

（7）附件。一些老设备的附件以及易损备件等也是要考虑的重要因素，因为这些备件可能在市场是难以买到，如果出售方没有足够的备件，设备的价格会大大的降低。（8）实体状态。由于设备的使用环境、使用条件各不相同，因此，实体状态一般都有差异，需要对评估对象和市场参照物进行比较调整。

（9）交易背景。（10）交易方式。（11）市场。

第四节收益法在机器设备评估中的应用

收益法是根据资产的获利能力来确定资产价值的一种方法。在机器设备评估中，使用收益法的前提条件是：

①机器设备必须具备独立获利能力并可以量化； ②能确定合理的折现率。

第五节机器设备评估的特殊问题研究

一、关于水轮机的评估

水轮机是水电站的主要设备，是针对不同河流、不同地理位置、不同水流量设计制造的专用设备。在对水轮机进行评估时，不能能简单按出厂价加各种费用的方法确定其重置成本，而应根据技术参数和运行状态（如：立轴还是卧轴，卧流还是混流，设计水头，额定转速等），按工程量以及对应的各种费用计算评估值。

二、关于有线网络资产的评估

有线网络资产主要是指动力输电网、通信和有线电视网络等通过埋设和架空电缆、光缆所形成的固定资产。有线网络资产在评估方面的特殊性表现在其与通常的机器设备不一样，是一种对电力或信息进行传输的线路或装置，这类资产主要分布在野外，有的建设在山上，有的埋设在地下，并且覆盖范围广，给核实清查带来很大难度；在评估时，常常是根据网络资产实际竣工的工程量等有关资料，依据现行的定额标准，结合评估基准日人工价格及材料价格等确定这类资产的价值。

思考题：

（1）机器设备评估中应用成本法，其思路和基本步骤是什么？（2）如何理解和测算机器设备的功能性贬值？

（3）用收益法评估机器设备时，应如何考虑收益额的确定？

第四章

房地产评估

计划学时：4学时+2学时教学目的与要求：

（1）了解房地产及其市场特征

（2）理解房地产的评估程序，重点掌握房地产价格评估的市场法、收益现值法、成本法、剩余法。

教学重点及难点：

（1）房地产评估中收益法的运用（2）房地产评估中市场法的运用教学基本内容：

第一节土地使用权评估

一、土地概述

（一）土地的概念

广义的土地是一个垂直剖面的概念，即土地是一个应当包括以地球表面为基点，上至大气层、下至地心的广阔领域。

狭义的土地则是一个平面区域概念，即土地仅指地球表面构成陆地部分的土壤层。

本书所讲的土地概念是狭义的土地概念。

（二）土地的特性 1.土地的自然特性（1）位置的不可移动性。

（2）数量的固定性。从总量来讲，土地的供给是不具有弹性的。

（3）效用的持久性。在没有特别限制的条件下，土地可产生持久不断的使用效应。

2.土地的社会经济特性

（1）用途的多样性。在市场经济中，土地的用途直接影响其市场价格。（2）经济地理环境的可变性。经济地理环境取决于土地的周边环境、距离商业服务中心的远近、交通条件等。土地的经济地理环境的变化对土地的价值影响极大。

（3）可垄断性。通过一定法律关系，特定主体可将土地的所有权垄断，以形成特定的土地制度。土地所有权的可垄断性构成了土地使用权的市场价格的基础。

（三）土地的分类

（1）以土地的经济地理位置为标准：市中心区土地；一般市区土地；市区边沿区土地；近郊区土地；远郊区土地；边远区土地。

（2）以土地的社会经济作用为标准：工业用地；商业用地；住宅用地；交通用地；公用事业用地。

（3）以土地开发程度为标准：熟地（已开发土地）；生地（未开发土地）；毛地（已部分开发土地）；列入城镇开发规划的土地。

（4）以所有权归属为标准：国家所有土地；集体所有土地。

二、土地使用权概述

（一）土地使用权的概念

土地使用权是从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离，依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制的物权，可以通过出让、划拨、转让、租赁等方式获得。

（二）与土地使用权相关的法律规定 1.国有土地使用权

可以通过划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式获得。由于依法取得的国有土地使用权可以依法转让，针对国有土地使用者而言，也可通过转让获得国有土地使用权。

2.集体所有土地的承包经营权

单位或个人可通过土地承包经营方式取得集体所有土地的使用权。

（三）土地使用权的特性 1.对土地使用权本身的限制

任何单位或个人均可依法取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营，但取得的土地使用权不包含该土地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设备。

2.土地使用的管制

对城市国有土地使用权而言，其使用管制主要指针对它的城市规划限制条件等。

（四）土地的权属分类 1.土地所有权

指土地使用者在法律规定的范围内占有、使用和处分其土地，并从土地上获得合法收益的权利。

2.土地使用权

指土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利。在我国，按土地使用权性质，可分为划拨土地使用权、出让土地使用权、租赁土地使用权三类。

（五）土地使用权的价格类型 1.基准地价

按土地用途、级别或区段、用地条件相同或相近为依据估测出的一定时期的区域性土地使用权评价单价。基准地价由政府以公告形式发布。

2.标定地价

在一定时期和条件下，能够代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

3.出让底价、出让价格

出让底价通常是由政府出让土地确定的最低价格；出让价格是由政府将土地出让给土地使用者的成交价格。

4.转让价格

土地使用者将已取得的土地使用权再转让给第三者的交易价格，具体包括：买卖价格、租赁价格、征用价格。

5.其他价格

其他价格主要包括抵押价格和课税价格。

（六）影响土地使用权价格的因素 1.一般因素

（1）人口因素：主要有人口密度、人口素质和家庭人口规模等。

（2）行政因素：主要有土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

（3）经济因素：主要有经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价变动等。

（4）社会因素：主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化程度四个方面。

（5）心理因素：主要有买卖的心态、个人偏好、时尚风气、接近名家住宅心理、吉祥号码等。

（6）国际因素：主要有世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况等。2.区域因素

指影响城镇（市）内部区域之间地价水平的商业繁华程度及该区域在城镇（市）中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。针对不同用途的土地，影响它们价格的区域因素也会有所差别。

3.个别因素指该宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长宽、面积、宗地使用限制和宗地临街条件等。针对不同用途的土地，影响其价格的个别因素也存在差别。

三、土地使用权评估的原则

（一）土地使用权评估的基本原则 1.供需原则 2.替代原则 3.最有效利用原则 4.预期原则

（二）土地使用权价格评估的相关应用原则

1.与供求原则相关的应用原则有竞争原则，或叫竞争与超额利润原则。2.与预期原则相关的应用原则有预期收益原则、变化原则、变动原则、评估基准日原则等。

3.与最有效利用原则相关的应用原则有贡献原则、报酬递增递减原则、均衡原则等。

（三）土地使用权评估的基本原则、相关应用原则间的关系

基本原则供求原则供求原则最有效利用原则（最高最佳利用原则）

四、土地使用权价格评估方法及其应用

（一）土地使用权价格评估方法

土地评估方法分为基本评估方法和应用评估方法。

通常认为，市场法、收益法、成本法为三大基本评估方法，剩余法、基准地价系数修正法、路线价评估法等为应用评估方法。基本评估法可相对独立使用，而应用评估法在基本评估法下进行评估实践时组合使用。

（二）土地使用权价格定义

主要依据的经济学

原理

供求原理、稀缺原理

预期原理生产费用价值理论、边际效益递增递减原理

相关应用原则竞争原则、竞争与超额利润

原则

预期收益原则、变化原则、变动原则、评估基准日原则贡献原则、报酬递增递减原则、收益分配原则、均衡原则指土地使用权评估结果的内涵，即按评估基准日、现状利用或规划利用条件下设定的开发程度与用途，法定最高年限内一定年期的土地使用权（包括其他内容）价格。

（三）成本法在土地使用权价格评估中的应用 1.基本概念

又称为成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

2.基本公式

VEaEdTR1R2R3KnKVER3K

V--土地价格；Ea土地取得费；Ed土地开发费；T税费；其中：R1利息； R2利润；R3土地增值收益；VE土地成本价格；K个别因素修正系数；K3.适用范围

n使用年期修正系数。一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区或区域的土地评估。

4.评估程序

（1）判断待估土地是否适用成本法；

（2）收集与估价相关的成本费用、利息、利润及土地增值收益等资料；（3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；

（4）确定土地开发后较开发前的价值增加额（土地增值收益）；（5）按公式求取待估土地的价格；

（6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。5.操作步骤

（1）确定土地取得费；（2）确定土地开发费；（3）确定各种税费；

（4）确定土地开发利息；

（5）确定土地开发利润；（6）确定土地增值收益。6.价格修正与确定（1）个别因素修正；（2）年期修正：

式中，Kn—年期修正系数；r—土地还原利率；n—土地使用年期

（四）市场法在土地使用权价格评估中的应用 1.基本概念

又称市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。

2.基本公式 Kn11/1rnVVBABDEA待估宗地情况指数（/比较实例宗地情况指数（EE）Ep）正常情况指数/比较实例宗地情况指数B待估宗地评估基准日地价指数（Q）/比较实例宗地交易日期地价指数（Q）OD待估宗地区域因素条件指数（DP）/比较实例宗地区域因素条件指数（DE）E待估宗地个别因素条件指数（SP）/比较实例宗地个别因素条件指数（SE）式中，V待估宗地比准价格；VB比较实例价格；A交易情况修正系数；B评估基准日修正系数；D区域修正系数；E个别因素修正系数。

3.评估程序

（1）收集宗地交易实例；（2）确定比较实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行评估基准日修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）进行使用年期等修正；（9）求出比准价格；（10）决定土地评估结论。4.适用范围

主要适用于地产市场发达，有充足的可替代性的土地交易实例的地区。市场法除直接用于评估价值外，还可用于其它评估方法中有关参数的求取。

5.操作步骤

（1）收集宗地交易实例；（2）确定比较实例；（3）建立价格可比基础；（4）交易情况修正；（5）评估基准日修正；（6）区域因素修正；（7）个别因素修正；（8）土地使用年期修正；（9）比准价格确定。

（五）收益法在土地使用权价格评估中的应用 1.基本概念

又称收益还原法，是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。

2.基本公式

（1）土地收益为无限年期时。

Va/r 式中，V土地价格；a土地纯收益；r土地还原利率。（2）土地收益为有限年期时。

nVa/r11/1r

式中，V、a、r含义同上；n土地剩余年期。3.评估程序

（1）收集相关资料；（2）测算年土地总收益；（3）确定年土地总费用；（4）确定土地年纯收益；（5）确定土地还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）计算土地收益价格；（8）确定待估宗地地价。4.适用范围

适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产的评估。5.操作步骤

（1）收集相关资料；（2）估算年土地总收益；（3）确定年土地总费用；（4）确定土地纯收益；（5）确定土地还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）计算土地收益价格。

（六）剩余法在土地使用权评估中的应用 1.基本概念

又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

2.计算公式

VABC式中，V待估土地价格；A开发完成后的土地总价值或房地产总价值；B整个项目的开发成本；C开发商合理利润。

3.评估程序

（1）调查待估宗地的基本情况；（2）确定待估宗地的最高最佳利用方式；（3）估计开发周期和投资进度安排；

（4）估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；（5）估算开发成本和开发商合理利润；（6）确定待估宗地的土地价格。4.适用范围

适用于具有投资开发或再开发潜力的土地评估。常见于以下情形：待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地评估；仅将生地或毛地整理成可供可供直接利用的土地评估；现有房地产中土地价格的单独评估。

5.操作步骤

（1）估算开发完成后的土地或房产总价值；（2）确定开发周期和投资进度安排；（3）确定开发成本；（4）计算利息；（5）计算利润；

（6）现有房地产项目的土地评估。

（七）基准地价系数修正法 1.基本概念

利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。

2.基本公式

VV1b1kikj 式中，V土地价格；ki宗地地价修正系数；V1b基准地价；土地使用年期等其他修正系数。kj评估基准日、容积率、3.评估程序与操作步骤（1）收集有关基准地价资料；

（2）确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途土地的基准地价；（3）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；

（4）依据宗地地价影响因素指标说明和基准地价系数修正表，确定待估宗地地价修正系数；

（5）进行评估基准日、容积率、土地使用年期等其他修正；（6）求出待估宗地地价。4.适用范围

适用于已制定和公布了基准地价的区域范围内的土地的价格评估。

（八）路线价评估法 1.基本概念

即在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等因素修正来求取宗地地价的方法。路线价指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。

2.基本公式

Vudvk1k2...ki...kn式中，V待估宗地低价；u路线价；dv深度修正率； i1n）。k差异因素修正系数（i3.评估程序

（1）收集有关路线价资料；

（2）确定待估宗地所在街道的路线价；

（3）收集待估宗地深度、形状、宽度、宽深比率、容积率等参数；（4）对照路价资料进行宗地深度、形状、宽度、宽深比率、容积率等修正；（5）求取待估宗地价格。4.操作步骤（1）划分路线价区段（2）设定标准临界深度（3）选取标准临界宗地（4）调查评估路线价（5）制作价格修正率表（6）计算临街土地的价值 5.适用范围

适用于已建立路线价的区域范围内的土地价格评估，是评估大量土地的一种常用方法，特别适用于土地课税、征地拆迁等需要在大范围内对多宗土地进行评估的场合。

第二节建筑物评估

一、建筑物

（一）建筑物的概念

物质形态的建筑物是指附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括房屋和构筑物两大类。权益形态的建筑物是指建筑物所有人在法律范围内对建筑物拥有的占有、使用、收益和处分的权益。

（二）建筑物的分类 1.按经济用途分类

可分为商业用房、民用建筑、工业建筑、公共建筑、公用设施。建筑物的经济用途不同，影响其价值的因素就有差异，获利能力也就有所差异，导致采用的评估方法也可能有所不同。

2.按结构件材质分类

可分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构等。不同结构的建筑物的经济耐用年限与残值率是不相同的，且其所处的使用环境也直接影响其经济耐用年限，这是评估中要考虑的问题。

（三）建筑物的特性 1.不能脱离土地而单独存在； 2.建筑物的使用期限是有限的； 3.建筑物属于可再生社会资源；

4.建筑物所有权受其占用范围内的土地使用权性质与年限限制。

（四）影响建筑物价值的个别因素 1.面积 2.建筑结构 3.建筑高度 4.附属设施 5.建造质量

6.建成及投入使用时间 7.平面布局 8.外观 9.产权 10.其他

二、建筑物评估的特点

（一）建筑物评估应在合法的前提下进行

（二）建筑物评估应考虑其所有权受土地使用权使用年限限制的特性

（三）房地分估

三、建筑物评估中的成本法

估算待估建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素所造长的贬值，从而求得建筑物价值的评估方法。基本公式：评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值。

（一）建筑物重置成本的构成

重置成本=建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

（二）建筑物重置成本的测算方法 1.重编预算法

借助编制工程预算的思路，对待估建筑物的重置成本构成项目按重新编制预算的方法进行分别估算，加总求取重置成本。

建筑物重置成本=建安工程投资+∑按评估基准日标准估算的其他重置成本构成项目价值

特点：评估思路及所用经济技术参数符合估算更新重置成本的要求；估算重置成本的准确性较高；估算的工作量大。

2.预决算调整法

指以待估建筑物的工程决算工程量为基础，按评估基准日的工料价格、适用定额及费用率标准估算出建安工程成本，再按评估基准日的标准估算出建筑物重置成本的其他构成项目，加总求取重置成本的方法。相对重编预算法，这种方法更高效，但要求能取得待估建筑物比较完整的建筑工程预决算资料。

3.价格指数调整法

指根据待估建筑物的历史成本，运用相关价格指数求取建筑物重置成本的方法。待估建筑物历史成本不清、不准、不实的不宜采用此法；不具备收集建立相应价格指数条件的也不能使用这种方法。4.单位比较法

指将与待估建筑物类似的建筑物的单位（通常指建筑面积）重置成本经过与待估建筑物的比较、修正，求得待估建筑物的单位重置成本，再乘以数量来求取重置成本的测算方法。

（三）建筑物实体性贬值的测算

实体性贬值是指建筑物在使用过程中由物理、化学因素引起的，因人工使用或自然力影响而形成的价值损失。估计实体性贬值的方法主要有年限法和观察打分法两种。

1.年限法

建筑物实体性贬值率=已使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100% 运用此法的关键在于测定建筑物的尚可使用年限。通常是以正常情况下同类建筑物的经济寿命年限为参考，结合对待估建筑物的现状勘察和其维护保养情况、使用环境、使用强度等因素，综合判断确定。

2.实体性贬值率=1－实体性成新率

实体性成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 其中：G——结构部分的评分修正系数

S——装修部分的评分修正系数

B——设备部分的评分修正系数

G+S+B=100%

（四）建筑物功能性贬值的测算 1.建筑物功能性贬值的概念

功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理因素造成建筑物功能缺陷或浪费而导致的价值损失。

2.建筑物功能性贬值的常见情形

（1）建筑物用途与使用强度不合理形成的功能性贬值

（2）建筑物的设计及结构上的缺陷形成的功能性贬值

（3）建筑物的装修及其配套设备与其总体功能不协调形成的功能性贬值

（五）建筑物经济性贬值的测算

经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，从而导致的价值损失。建筑物出现经济性贬值一般都伴随着利用率下降，最终都会导致建筑物的收益下降。经济性贬值Rii1n1ri式中，额；Ri第i年的建筑物年收益损失

四、建筑物评估中的残余法

r折现率；n预计建筑物经济性贬值的年限。残余法（又称剩余法），是指先计算建筑物与其占用的土地的共同收益，然后采用收益法以外的方法估算出土地价格，再从共同收益中扣除属于土地的收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，通过建筑物的折现率还原，从而取得建筑物价值的评估方法。

aLr1Ba2r2dr2d式中，B建筑物价值；a房地总收益；L土地价格；a建筑物收益；r土地还原利率；r建筑物还原利率；d建筑物的折旧率。122

第三节房地产评估

一、房地产概述

（一）房地产的概念 1.从物质形态角度去认识

房地产是指物质形态的土地和附着于地上或（和）地下的人工建造的建筑物及其他定着物。其他定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离或分离后其经济价值会受影响，或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或使土地、建筑物的价值明显受到损害的物体。如埋在地下的管线，在地上建成的庭院。

2.从财产权益角度去认识

房地产是指一切与房地产所有权相关的权益的载体。

权益包括权利、利益和收益、如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。典权是指通过支付典价而占有他人房地产加以使用和取得收益的权利。地役权是指土地所有人或土地使用权人为便于使用土地与获得利益而利用他人土地的权利，最典型的地役权是在他人土地上通行的权利。

（二）房地产的特性 1.房地产位置的固定性； 2.房地产效用的长久性；

3.房地产价值影响因素的多样性； 4.房地产投资数额的巨大性； 5.房地产的保值增值性。

（三）房地产的分类

1.按经济用途分类可划分为居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产。

2.按是否产生收益划分为收益性房地产与非收益性房地产。

3.按经营使用方式划分为出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产。

（四）房地产价格 1.房地产价格的基本概念

房地产价格是指合法获得他人的房地产所必须付出的代价。由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者结合而产生的。

2.房地产价格的基本特征

（1）实质上是房地产权益的交易价格，其物质实体并不转移。（2）已有交换代价的价格，也有使用代价的租金。

（3）价格通常是个别形成，易受买卖双方的个别因素（如偏好、讨价还价能力、感情冲动等）的影响。

3.房地产价格的分类（1）房地产转让价格（2）房地产抵押价格（3）房地产租赁价格

（五）影响房地产价格的因素与前述土地使用权、建筑物类似。

二、房地产评估原则

（一）合法原则

（1）评估对象的产权合法

无法确认评估对象产权的合法性情况下，必须在评估报告中加以披露，明示评估报告使用人对此充分注意。

（2）评估对象的用途合法（3）交易或处分方式合法

（二）最高最佳使用原则

（三）替代原则

（四）估价时点原则

强调的是评估结论具有很强的时间性和时效性。

（五）供求原则

（六）预期原则

三、房地产价格评估方法

房地产价格评估方法主要有市场法、收益法、成本法、剩余法（假设开发法）。

四、房地产价格评估方法的应用

（一）市场法 1.收集交易实例 2.可比实例的选取标准

（1）与评估对象所处地区相同或相似（2）与评估对象用途相同（3）与评估对象建筑结构相同（4）与评估对象规模相当

（5）与评估对象权利性质相同，或可修正为一致（6）可比实例的交易类型与评估目的吻合（7）可比实例的交易日期与评估基准日接近（8）为正常交易价格，或可修正为正常交易价格 3.因素修正方法

可采用百分率法、差额法或者回归分析法等进行修正。4.修正幅度

对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素进行修正，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

（二）成本法

1.适用于单纯土地评估的成本法公式

评估价值=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×个别因素修正系数×土地使用年期修正系数

2.适用于房地合一评估的成本法公式

评估价值=土地评估价值+地上建筑物评估价值

建筑物评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

（三）收益法 1.基本公式

（1）房地收益为无限年期

a r式中，P评估价格；a房地产净收益；r折现率。P（2）房地收益为有限年期

Vi1n1rai

式中，n收益年期。2.净收益测算的基本原理

（1）基于租赁收入测算净收益的基本原理

净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用

=有效毛收入－运营费用

潜在毛租金收入=可出租面积×最可能的租金水平；（2）基于营业收入测算净收益的基本原理

潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，要扣除归属于其他资本或经营的收益。

3.不同收益类型房地产收益的估算（1）出租型房地产的净收益估算（2）直接经营型房地产的净收益估算

五、不同评估目的下的房地产估价

（一）土地使用权出让价格评估

土地使用权出让的估价结果不得低于国家规定所确定的最低价，通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度所对应的正常成本价格。协议出让的土地使用权评估，应采用公开市场价值标准；拍卖方式出让的，应在公开市场价值标准确定的客观合理价格的基础上再考虑快速变现、竞价得地等因素对拍卖底价的影响。

（二）房地产转让价格评估

价值类型应采用公开市场价值标准。评估方法一般采用市场法和收益法，也可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用剩余法。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，需得到政府批准，在设定土地为出让方式而得出的房地产评估价格中，应再扣除需补交的土地使用权出让金。不能确定出让金标准的，应在评估报告中特别说明。

（三）房地产租赁价格评估

价值类型应采用公开市场价值标准。评估方法宜采用收益法或市场法，出租划拨土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中应包含的土地收益值（即出让金），同时在评估报告中予以说明。

（四）房地产抵押价值评估

（1）实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。（2）价值类型应采用公开市场价值标准。

（3）应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。

（4）以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。

（5）以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时，土地使用权的声誉使用年限过短对抵押价值的影响。

（6）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，应考虑相关政策规定对其转让价值的影响，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。

（7）以按份额共有的房地产的部分份额抵押的，其抵押价值为抵押所享有的份额部分的价值。

（8）以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值，但抵押应经共同共有人用意。

（五）房地产保险价值评估

房地产投保时的保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。

保险事故发生后的损失价值或损失程度应把握保险标的在保险事故发生前后的状态，对于可修复部分，宜估算其修复所需费用作为其损失价值。

（六）房地产课税评估

（1）对核征营业税而进行的房地产评估

按纳税人当月销售或近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加利润，核定其营业额。

（2）对核征城镇土地使用税而进行的房地产课税评估

按土地等级、土地面积、单位土地面积进行征税额评估。（3）对核征土地增值税而进行的房地产评估土地增值税的计税依据是土地增值额；

土地增值额=转让房地产取得的收入－扣除项目金额。（4）对核征房产税而进行的房地产课税评估（5）对核征契税而进行的房地产课税评估

（七）征地和房屋拆迁补偿评估

评估应采用公开市场价值标准。拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿，其评估价值为零。拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿，通常依据其重置成本与剩余期限占批准期限的比例之积确定。

（八）房地产分割、合并评估分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之差或之和。分割评估应对分割后的各部分房地产分别评估，合并评估应对合并后的整体房地产进行评估。

（九）房地产拍卖底价评估

首先应采用公开市场价值标准，其次再考虑短期强制处分、竞价得标等因素的影响，分析市场状况后确定拍卖标的的评估价值。

（十）企业各种经济活动中涉及的房地产评估

包括企业合资、合作、联营、股份制改造、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债、财务报告等经济行为中的房地产评估。评估时首先了解房地产权是否发生转移，若产权发生转移，应按房地产转让行为进行评估；其次应了解是否改变用途以及这种改变是否合法，根据用途是否改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”评估。

对企业整体资产采用收益法、市场法等进行整体评估的，房地产则不进行单独评估。

第四节在建工程评估

一、在建工程的概念及特点

（一）在建工程的概念

在建工程是指在评估基准日尚未完工的建设项目形成的资产，或者虽然已经完工但尚未交付使用的建设项目形成的资产，以及建设项目需用的材料、物资等。

（二）在建工程的特点

1.在建工程种类多，情况复杂；

2.在建工程的形象进度以及资产功能差别很大；

3.在建工程的会计核算投资金额与在建工程实际完成投资金额较难一致； 4.在建工程建设周期的长短差别大。

（三）在建工程评估的特点

（1）对于建设周期较短，会计核算在建工程投资构成项目与在建工程实际完成进度基本一致，且账列在建工程投资构成项目与重置成本构成项目一致的，评估时可考虑以在建工程账面价值作为评估价值。若账列在建工程投资构成项目与重置成本构成项目不一致的，应将在建工程账面价值进行相应调整后确定评估价值。

（2）若在建工程完工或接近完工交付使用，可按完工后形成的建筑物或其他固定资产的评估思路进行评估。