成立业主委员会申请书

成立业主委员会申请书（精选9篇）

成立业主委员会申请书 第1篇

成立业主委员会申请书

栖贤居委会：

根据《物权法》、《物业管理条理》等法律、法规的规定，本小区（滨湖华城）业主有权利组织成立业主大会和选举业委会。

根据XX省XX市XX县的有关规定，本小区房屋交付比例已经超过规定。且我们愿意作为发起人的身份依法定程序发起成立业主大会的工作。

根据有关法律、法规和政策的规定，社区居委会有对业主成立业主大会选举业委会等工作有监督指导的职责和义务，故我们恳请有关单位，尽快安排对本小区业主大会成立及业委会选举工作进行指导和监督。

我们将团结全体业主，在有关方面的监督指导下，共同完成成立业主大会和选举业委会的工作，为构建和谐社区而努力。多谢合作！

XXX小区业主签名：

****年**月**日

成立业主委员会申请书 第2篇

委员会申请书

蚌埠市淮上区明珠社区：

上河时代北区（外滩花园）位于永康街35号，由蚌埠怡康房地产开发公司开发建设，并由开发商委托蚌埠怡康物业管理有限公司管理至今。本小区2013年5月起相继相继交付业主使用，入住使用时间已达两年多，小区共有住户2363户，已全部交付使用，入住率100%。本小区已具备成立业主委员会成立的条件。根据《中华人民共和国物权法》，国务院《物业管理条例》的相关规定，及《城市住宅小区物业管理办法》住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设售房单位应在物业管理行政主管部门的指导下，及时组织召开业主大会或业主代表大会，业主大会由住宅小区内的全体业主或其委托的使用人组成，业主较多的可以按照一定的比例推选代表，组成成业主代表大会的规定，特请接受本小区业主委员会的申请，希望能在明珠社区及相关部门的指导下，完成本小区业主委员会的筹备工作。

此致 敬礼

申请人：

成立业主委员会申请书 第3篇

一、首次业主委员会成立的困境

根据《物业管理条例》规定, 同一住宅区域内的业主应当成立业主大会, 并选举产生业主委员会。但实际情况是由谁召集业主大会、召集业主大会的程序规则等不明确, 使得全国80%以上的新建已建小区业主委员会难以成立。

1. 首次业主大会召集义务人难以确定。

《物业管理条例》规定业主大会由全体业主在行政主管部门的指导下成立, 依地方性法规规定, 主要由政府、开发商、物业服务企业作为召集义务人。如由三者单独作为召集义务人, 存在很多困境。

(1) 政府难以成为召集义务人。政府行使社会管理职责, 召集业主大会, 需要投入大量时间和精力, 还需要开发商提供业主姓名、地址、联系方式、物业建筑面积、物业出售及交付时间等信息, 开发商漠视业主权益不提供业主信息, 政府不积极主动地推动业主大会的成立和业主委员会的选举。

(2) 开发商不愿召集业主大会。房产开发商在建设房屋过程中, 不可避免地存在一些住房质量问题, 开发商尽量与单个业主交涉处理房产质量纠纷, 使单个业主权益补偿最小化, 也有些开发商未能按售房承诺建造学校、道路交通等设施, 造成业主生活不便, 开发商极力推卸责任, 不愿意建立业主委员会以免惹来麻烦。还有许多新建小区的前期物业服务企业是由房产开发商聘请的关联企业, 甚至是下属企业, 前期物业公司所管理的物业设施是优质资产, 无资产折旧大量维修的负担, 房产开发商不希望成立业主委员会, 一方面规避前期物业被解聘的风险, 另一方面也可依托前期物业获得更多经济利益。及至数年后, 房产商不承担房屋质量责任, 物业设施损坏需更多地维修更新, 房产商置身事外不阻挠成立业主委员会和再聘物业服务企业了。

(3) 物业服务企业拒绝成为召集义务人。物业公司相较于政府和房产开发商, 在召集费用、场地、对小区和业主的了解方面有很大优势, 然而物业服务企业与业主之间是有偿服务合同的关系, 二者存在着利益此消彼长的矛盾, 物业服务企业有收取物业费的权利, 也有为广大业主提供优质服务的义务, 前期物业服务公司利用先占优势, 谋取利益最大化和提供服务低质化, 为了自身利益阻挠成立业委会。及至前期物业被业主解聘, 物业管理中的设施损毁折旧, 维修成本大增, 后聘物业公司也不愿召集成立业主委员会, 避免自己承担大量前期物业遗留下的物业设施折旧维修等责任。

2. 首次业主大会召集条件困境。

召开首次业主大会需要成熟的时机, 选择入住比例和时间是基本要件, 然而《物业管理条例》没有对此作出明确规定。目前地方性法规的规定主要针对在新建物业已交付使用且住户入住30%至50%, 而物业费用已交付一年至二年等几个首次业主大会召集条件, 如《重庆市物业管理条例》中规定:物业已出售的建筑面积达到50%以上或者物业自首次出售之日起满2年的, 或者1/10以上业主联合, 可在有关行政部门的指导下召开首次业主大会, 选举产生业主委员会。然而许多地方性法规要么对条件考虑不全不能符合召集业主委员会现实, 要么条件过于繁杂造成成立业主委员会的障碍, 现实中执行情况并不好。

3. 首次业主委员会委员选举和任用存在的困境。

依据《物业管理条例》业委会由业主大会选举产生, 业委会成员应当由业主担任。而业主能否大量及时地参加业主大会, 能否选举出合格尽责的业主委员, 是需要思考的问题。

(1) 业主参与业主大会和选举业委会委员的意愿不足, 出席率不高。业主委员会制度是新时期出现的协调业主、业主委员会和物业服务企业之间关系的制度, 是以集体的力量来维护全体业主的权益, 监督物业服务企业管理好小区的自治组织。业主作为区分所有权物业的拥有者, 个人财产利益最大化的追求易于使业主不愿对公共资源付出过多精力, 隐瞒自己对物业服务的需求水平, 不付成本或少付成本而享受更多公共服务和公共产品, 甚至不惜以损害其他个体利益的手段满足私欲。“凡是属于最多数人的公共事物常常是最少受人照顾的事物。人们关怀着自己的所有, 而忽视公共的事物;对于公共的一切, 他至多只留心到其中对他人多少有些相关的事物。”业主常从已有的经验出发, 质疑业主委员会制度设计的合理性和合法性, 怀疑业委会是否真心为业主服务, 甚至认为委员是为私利而参与管理活动, 业主缺乏参与业委会工作的积极性, 在业主大会召开和业委会选举时缺席率较高。

(2) 业主对业委会委员工作可能出现低酬自愿服务与自利寻租的双重矛盾的担忧, 对委员的推选造成消极影响。业委会作为自治性组织, 需要设立常设性机构和一些固定人员, 自然需要一定的经费。然而业委会制度上没有就费用作出明确规定, 这就造成业委会缺乏正常工作的经费和报酬来源, 更不要说给予委员工作成果的激励。业委会委员以良好道德素养和服务意识履行职责, 自愿而不计报酬地为广大业主服务, 业主希望监督委员尽职尽责, 业委会平常工作努力水平的无形性、非标准性和差异性, 无法准确评价委员工作的努力程度, 工作结果好无奖励, 工作结果差又无惩罚, 致使缺乏奖罚约束的监督失灵。委员们有的不作为, 也有的滥用职权, 与物业服务公司相互利用寻租, 力争少交或不交物业费, 甚至从小区公共物业出租使用中获利, 损害广大业主的利益。这些因素使得业主难以推选合格的委员, 一些业主也不愿成为业主服务的委员。

二、尽快组织成立首次业主委员会的对策

1. 发挥政府在政策制定和制度供给中的核心作用。

党的十七大确立我国要加强居民民主自治制度建设, 居民往往又兼有业主身份, 政府可以在政府、居民委员会和业主三方互动中, 确立完善的业主委员会制度, 承担制度供给者的维护者的职责。政府在制定业主委员会政策时应更多采用社会治理的方式, 形成政府与居民委员会、业主委员会、业主多方互动, 主要通过合作、协商、伙伴关系, 制定和实施政策。政府以民主管理的理念协调首次业委会成立, 依托公正的地位运用强制性权力追求业主的公共利益, 它就不会把业主看作是对抗政府和物业服务企业的不稳定因素, 处理好政府管理公权力与业主自治私权力的关系。

首次业主委员会难以成立, 往往不是业主自治热情不高、自治能力不强的问题, 更多地是政府、开发商和物业服务企业不作为问题。政府既然制定了《物业管理条例》和《物权法》等十多部相关法规, 就应该完善法律制度, 改变法规原则性强、可操作性差的状况, 更进一步宣传物业法规, 教育业主行使自治权, 承担起依法指导业主自治的职责。政府在首次业主大会和业主委员会成立过程中, 应当主动负责召集房产开发商、物业服务企业和业主代表, 协商成立事宜, 对不予配合的开发商、物业服务企业予以惩处。

2. 成立联系政府与业委会的中介组织。

成立首次业主大会对于众多业主是一个新事物, 业主们无法在短期内拟就《业主公约》、《业主委员会章程》和条件, 确定业主大会议程, 政府指导成立业主委员会又面临着大量现实困难, 房产开发商和前期物业服务企业又与将成立的业委会利益相冲突, 要真正发挥政府在业主委员会成立和管理中的作用, 笔者认为可以设立业委会中介组织, 使政府监管和引导的对象减少为一个中介组织, 提高工作效率和传达政府意志。政府制定业委会中介政策, 甚至逐步立法授予中介组织业内管理权, 控制和检查他属下的业委会成员, 允许中介使用自己的资源与权利, 在政府难以达到的地方进行管理, 以作为政府管理社会的有益补充。

中介组织可以根据业委会法规制定一套业主大会相关的示范样本, 再由各小区业主大会根据不同情况, 参照该示范样本制定本小区业主大会规章。中介组织召集业主代表拟定业主委员会选举办法, 对业委会委员候选人进行初步筛选, 再交由业主大会最终选出适格的委员, 帮助各小区组建起一支高素质、有权威、有信誉, 能有效发挥作用并接受中介组织和业主监督的业主委员会队伍。中介组织与业委会联合可以形成强大的力量, 以更强的优势和经验与政府、开发商、物业服务企业等强势主体进行谈判, 破除三者的利益羁绊, 以其专业知识为业委会提供咨询服务, 维护业主利益。中介组织帮助业主大会建立物业费等收支银行账户, 使业主大会财务收支与物业服务企业财务收支内在关联起来, 监督物业服务企业和业委会财务收支。

3. 培育有助于业主委员会成立和工作的业主社群精神。

业主大会和业委会的成立是为了集合全体业主的意志, 维护业主群体的共同利益, 业主自治在很大程度上是基于对其专有部分以外的共有部分的共有和共同管理, 必须处理好专有利益和共有利益的关系。业委会委员经常存在的低酬自愿服务或自利寻租很大原因是维护专有利益的先决性, 危害了业主共有利益, 进而造成业主效仿, 失去对业委会信任, 破坏了业委会的稳定性和有效性。要改变业委会成立和工作中的难题, 有必要培养业主成员在共有利益一致基础上积极参与小区管理的社群精神, 以强大的团体性和强烈的参与意识, 避免业委会侵害全体业主自治权利。“一个社群对发展意义的共识是他们可能成功的关键因素。因为所有的制度都是基于共同理解的, 是社会的产物。个体组成的社群如果不抱有某些共同的信仰、规范和概念, 则是无法自主治理。”理想的业主社群应该是一个建立在业主友谊和利益认同基础上的和谐社区, 业主社群既具有参与公共生活、公共事务的意识、态度, 同时也具有这方面的行动能力, 能够切实地在改善公共生活过程中提升社群的生活质量。培育社群精神可以消除个体财产利益最大化的倾向, 抑制业主和业委会委员过度满足自我私欲, 增大公共利益空间, 为公共资源付出较大精力, 实现建立业委会捍卫业主共同利益的宗旨。

总之, 业主委员会的成立是化解物业管理中出现的大量问题的基础, 必须业主积极参与业主委员会的成立, 但也需要政府制定明确的法规政策和担当起召集义务人职责, 所以政府的简政放权不应该过度推卸责任, 而应推动业主自治社团的成立以加强社会治理, 从而更好地达到“善治”的目标。

摘要：首次业主大会由于缺乏有力的召集义务人、不健全的成立条件及业主不积极热心参与等, 大量无法成立。为此, 文章认为应当明确政府在推动首次业主委员会成立中的制度供给与宣传组织职责, 也可尝试引入中介组织和培育业主社群精神, 促成首次业主委员会尽早建立, 化解围绕业主委员会成立的多重困境。

关键词：业主委员会,召集义务人,中介组织

参考文献

[1].亚里斯多德.吴寿彭译.政治学[M].北京:商务印书馆, 1983

如何化解业主委员会成立难 第4篇

据了解，目前全国拥有业主委员会的社区占比仅为10%左右，公开数据中产生过业主委员会的小区为30%-35%。小区成立业主委员会，到底难在哪里？

一难：邻里间联络少，牵头者难处多

很多小区首先面临的是谁来领头筹备的问题。年轻业主们平时比较忙，没有太多时间，只能寄希望于退休后有时间的老年人。但很多老年人存在业主身份认定等问题，因为大多是以儿女名义买的房，不是房产证上的“业主”。

另外，小区业主之间平常联系较少，互相之间不太了解，没有人愿意主动牵头带动大家，很多业主随大流、搭便车，集体利益的事情漠不关心，对成立业主委员会不了解、不支持。还有一个原因就是业主们不知道如何成立业主委员会。因此，响应成立业主委员会的人并不多，大部分业主处于观望状态。

筹备成立业主委员会，是小区全体业主的大事，离不开业主的广泛支持和参与。靠一个人、一小部分人是做不起来的，而且短时间内要得到全体业主的拥护更是不易。因此，如何激发、调动广大业主积极主动参与业主委员会的成立才是头等大事。

可以在小区建设熟人社会，利用互联网织起联系网，在此基础上以邻里之间的活动为载体，组织开展各种老少皆宜的活动，营造一个快乐、和谐、文明、欢愉的氛围，拉近业主之间的距离，搭建一个促进业主之间互相认识、互相交流的平台。通过活动把小区的业主凝聚起来，从中发现一些积极分子，组成核心团队，再发展楼层义工，幅射到每个楼栋、层、户。

在这期间，领头人要组织核心团队认真学习《物权法》等有关法律法规，熟悉筹备成立业主委员会的程序和业主的权利、权益、义务，广泛宣传，充分激发调动广大业主参与的积极性和热情。

二难：程序不熟成立难

1.如何选取筹备组成员

业主委员会筹备工作多而杂，需要组建一个专门的筹备组。筹备组成员应为单数，以5-7人为宜，大多数成员应为小区业主。

筹备组成员要热心公益事业，具有组织能力且拥有一定的空闲时间。筹备组中要有一个牵头的人，这个人要有领导能力，能服众。怎样选取具备这些能力的人呢？可以通过小区业主QQ群等交流平台，由业主推荐或自荐。也可以由社区居委会推荐，因为社区居委会比较熟悉各小区的实际情况。

筹备组成员名单以书面形式在小区显眼位置公示。业主对其中成员有异议的，由社区居委会和主管部门出面协调解决。

完成组建后，筹备组要展开小区业主资料搜集、首次业主大会会议召开时间和地点确定、管理规约和业主大会议事规则的拟定、业主委员会成员候选人名单制定等工作。

2.如何搜集业主信息

现在小区少则几百户，多则几千上万户。如何搜集业主信息，确定入住的情况呢？比较简单的方式是直接找物业公司拿资料，但此种方式通常会吃“闭门羹”。另一种办法就是“扫楼”，即挨家挨户的登记业主信息。可以在小区QQ群内动员每栋楼里的热心业主出任楼栋长，参与到业主信息搜集中来。

在“扫楼”过程中，楼栋长可以向业主传递业主委员会筹备的动态，发布首次业主大会会议召开的时间和地点，要他们密切关注筹备组近期发布的信息，积极参与到业主委员会的筹建中来。

3.如何组织业主投票

根据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会成员确定、管理规约等规章议程的表决，都需要在首次业主大会会议上，由小区半数以上业主票选。因此，组织召开首次业主大会会议必不可少。

值得注意的是，在首次业主大会会议召开前，筹备组要将大会议程、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会成员候选人等在小区内公布超过15天，同时要制定好投票箱、业主委员会成员选票等。

会议召开可以采用书面征求意见的形式，也可以采用现场大会的形式。组织小区半数以上业主同一时间在同一地点开会的难度比较大，因此，书面征求意见的会议形式成了不少业主委员会筹备组的首选。这种形式方便、有效。在会议当天，发放组先将选票、表决票发送每户业主手中，然后由收票组在固定地点收票，或是挨家挨户收票。投票结束后，要在社区居委会、房产局物业公司科的指导监督下公开唱票、验票。

三难：开发商和物业公司配合难

小区成立业主委员会，还面临着来自开发商及物业公司的阻力。物业公司作为一个企业，追求的是利益最大化，成立业主委员会去监督它、制约它，物业公司当然不愿意。因此，必须要物业公司明白，业主委员会是双方沟通对话的桥梁，既可以监督物业公司服务，还可以替物业公司化解与业主之间的矛盾。有些事情物业公司不方便做业主工作，业主委员会可以做，业主对物业公司不满意可以先通过业主委员会反映。成立了业主委员会的小区，管理都会有很大的改进，物业公司和业主的相处也会变得融洽，使小区更加和谐。

四难：参会“过半”难

《物业管理条例》规定，同一个物业公司管理区域内的业主，应当在物业公司所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业公司管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

现实中，“应当有物业公司管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的要求很难实现。因为对于许多小区来说，初期入住率普遍较低，特别是有些人买了房子并不住，而是直接租出去，有些业主甚至在外地，这直接导致业主人数达不到有效条件，成立业主委员会的提议也不得不长期搁置。

对此，可通过上述线上线下的活动联络，组织架构的搭建，聚拢小区的基本人气，对于外地、出租户可致电业主或邮寄业主大会文件，由业主以出具委托书的形式参与成立业主大会。

业主委员会成立并不难

成立业主委员会说难很难，说不难也不难，只要按照《物业管理条例》规定的程序走，就可以成立。虽然当前成立业主委员会的小区只占很小的一部分，但是随着小区业主觉悟的不断提高，业主的权利意识被广泛激发，更多业主开始关注自身的合法权益。此外，大环境也在一天一天地变好，特别是武汉已走在全国先列，要求符合条件的小区必须100%成立业主委员会。一些社区也在积极指导更多的小区成立业主委员会，让更多的小区享受到物业公司更好的服务，这也是街道和社区今后努力和发展的一个方向。

成立业主委员会申请书范本 第5篇

成立业主委员会的

申请报告(范本)

XX街道办事处：

XX花园从XXXX年XX月XX日入伙至今，入住率已达90%以上，已经符合《深圳市物业管理条例》及国家相关法律法规所规定的召开首次业主大会并选举成立业主委员会的法定条件。为了提高社区物业管理水平，维护业主共同利益，促进社区的繁荣发展及安定，经集体讨论，特申请召开首次业主大会及选举业主委员会。

请街道办事处给予相关指导和帮助。

申请人： XX花园XX栋X单元XXX房

XXX

申请成立业主委员会报告 第6篇

尊敬的镇领导、居委会领导：你们好！

我们是新涟中花园小区广大业主，在以郑兆茂（交通局退休干部），秦寿高（原河网中学校长已退休）两老同志主导下，经过现60%的业主一致同意并签字，推选成立业主委员会成员，并产生业主委员会，恳请领导批准为感！

涟水县新涟中花园小区业主

不成立业主委员会的申请书精选 第7篇

你村《关于申请成立____业主委员会的报告》已收悉。经研究决定，同意成立__区__镇____业主委员会，请按有关法律、法规开展工作。

__区__镇人民政府

成立业主委员会申请书 第8篇

房屋的所有权人为业主。业主是物业的所有权人, 拥有房屋的所有权和相关土地的使用权, 物业产权是物业管理权的基础, 业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成, 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治决策管理组织。业主委员会, 是由业主大会成员经过民主选举产生的业主大会的常设维权执执行机构, 是业主民主管理、民主监督、民主自治的群众性组织, 是适应经济社会管理的新生事物, 在社区建设乃至社会管理中都有重要的作用。加强业主委员会的建设, 对于解决物业管理工作中的矛盾和投诉、提高社区生活质量、化解矛盾纠纷、稳定社会秩序、维护业主合法权益、构建和谐社区等方面都具有十分重要的意义。在物业管理中, 业主、业主大会、业主委员会是物业管理权的主体, 也是物业管理权的核心, 业主主导原则, 是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别, 但由于业主大会是一个临时集会机构, 无法参与物业管理的日常维权工作, 业主委员会在物业管理活动中的维权作用就显得至关重要, 但当前在物业管理活动中, 由于业主委员会受人才、专业知识、资金、立法等因素的制约, 其主导和维权作用难以发挥, 成了物业管理合同弱势的一方, 致使业主的权利常常受到侵害, 纠纷投诉不断, 严重地影响了物业管理行业的健康发展。业主委员会的法律地位不明确, 建设部《城市新建住宅小区管理办法》中把业主委员会定位为房地产产权人和使用人的代表性组织, 《物业管理条例》则把业主委员会定位为业主大会的执行机构, 大多数省、市的地方性法规将业主委员会定性为在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。它不同于机关事业单位, 也不同于社会团体, 又和社区居民委员会有所区别。既不是政治团体、经济组织, 也不是社团组织, 它只对业主所拥有的物业负责。这样就导致业主委员会难以取得应有的社会地位:在大多数业主面前, 业主委员会没有权威, 现在业主委员会普遍地对物业管理了解不多, 对自己在物业管理中的地位、作用、权利与义务知之甚少。无论是业主还是业主委员会如果都没有成熟的消费者素质, 业主自治就无从谈起。

笔者认为有效维护业主权利的良方是尽快建立专业维护业主权利的职业者队伍 (以下专业维护业主权利的职业者简称职业维权人) 及相关市场机制。即如股份制一般, 股东出钱办公司, 通过聘请职业经营人, 将所有权中与经营权分离, 在物业管理中对业主的维权也可采取这一模式, 即公共物业所有权与管理权以及监督权三者相分离, 公共物业所有权归业主, 公共物业管理权通过招投标委托给物业服务企业, 而监督权则由业主委员会聘请有专业知识、有时间、有精力的专业职业维权者来承担。

从国务院2003年6月8日颁布的《物业管理条例》 (以下简称《条例》) 我们可以看出, 业主委员会应承担的工作是非常专业与繁琐的, 《条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项, 履行下列职责: (1) 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况; (2) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (3) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (4) 监督管理规约的实施; (5) 业主大会赋予的其他职责。《条例》第二十九条物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将竣工总平面图, 单体建筑、结构、设备竣工图, 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料移交给业主委员会。《条例》第三十七条规定:物业服务企业承接物业时, 应当与业主委员会办理物业验收手续。《条例》第六十七条规定:违反物业服务合同约定, 业主逾期不交纳物业服务费用的, 业主委员会应当督促其限期交纳等等。从《条例》及物业管理实务中不难看出, 业主委员会的工作不仅要草拟修改业主管理规约、业主大会议事规则, 还要拟写招标公告、评标细则等专业文本, 组织选聘物业管理企业, 与之签订物业管理合同, 同时还要承担相关资料的保存移交责任, 物业验收手续的办理, 业主大会的组织召开, 大会以及表决合法性的认定, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同, 监督管理规约的实施, 物业服务费用的催缴, 报告物业管理的实施、维修资金的使用情况, 业主大会赋予的其他职责, 等等。从业主委员会所应承担的工作看, 这不仅需要业主委员会委员热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力, 还需要有较强的专业知识与足够的时间与精力。既然界定业主委员会是一个常设机构, 那它随时都应有人值班, 这样既专业又繁重的工作且不说年富力强的在职工作的业主难以承担, 就是刚退休的业主也难以胜任, 即便热心有责任感, 也会因专业知识的缺乏, 繁重的工作将热情耗尽。一个缺乏专业知识、缺乏专业人才的合同主导方———业主委员会, 怎么能有效地监管专业人才汇集、专业知识不断提高高度职业化的合同受聘另一方———物业管理企业呢?笔者认为, 具有物业产权的业主, 完全可以通过市场机制选聘专业的职业维权人, 加入到业主的维权行列中, 以弥补业主、业主大会、业主委员会自身专业知识缺乏、时间精力不足等弱点, 这一专业职业维权者的进入, 应先于物业管理企业的聘请, 在从物业管理企业的招投标工作开始, 业主委员会所应承担的具体工作, 由业主大会全权委托职业维权者代理, 职业维权者的工作则是在业主委员会的领导与监管之下通过业主大会对全体业主负责。职业维权人的收入也无需担忧, 应主要来自于公共物业的经营收入, 比如目前许多小区利用属于业主的公共场地停车, 所收取的费用, 除支付物业管理企业在停车管理方面付出的劳务费之外, 剩余部分应归全体业主, 在属于业主的公共物业墙面或电梯间张贴广告, 广告公司所付的费用除支付物业管理企业在广告管理中付出的劳务费之外, 剩余部分也应归全体业主等等, 而目前这些收入却成了物业管理企业的非法所得, 通过职业维权人的辛勤工作, 不仅业主的合法权益会得到有效维护, 还可以通过不断地创新, 与物业管理企业一起更加有效地经营好属于业主的公共物业。这支队伍的建立, 不仅可以有效地解决业主委员会主导权和维权作用难以发挥的现状, 强化业主委员会的作用, 还可以更加有效地推进物业管理企业的规范化发展, 同时还可解决数以万计人的就业难题。职业维权人的加入, 会使物业管理企业朝着更加规范和更具活力方向转变, 在物业管理中职业维权者与物业管理企业由于他们都是受聘于同一个业主群, 他们之间既有共同的目标, 服务业主, 又有其不同的职责, 因此他们既相互制约, 又相互促进, 由此会使双方更具竞争与活力。

成立业主委员会申请书 第9篇

关键词业主代表大会；业主委员会；社区自治；物业管理；物业服务公司

一、社区业主经济自治组织－业主委员会产生的社会背景

实现城市社区依法自治。是党和政府长期以来倡导和努力的战略性目标。随着中国住房体系公有住房占主体地位的解体和私有住房社会群体的兴起，社区的依法自治才具有了真正意义上的经济内涵和历史必然性。而物权法的出台和实施，则为社区业主的经济自治奠定了坚实的法律基础。民安则国泰。在新的历史背景下，政府如何顺势而为，依法规制和引导以社区业主共有产权为纽带而建立起来的业主自治组织，充分尊重和发挥其自治组织的社区自组织功能，以最大限度地节约政府公共管理资源，并取得首都社区治理中政府与业主互动的最佳效果，是摆在我们面前重要的历史课题。

二、业主委员会成立难的现状有悖于实现社区的和谐和经济自治

社区业主自治首先表现为经济自治，经济自治是业主自治的前提和基础。实现社区业主经济自治，即居住区业主大会依据国家有关法规和政策，通过制定业主公约，按照一定的规则和程序。选举产生业主大会决议的执行机构－业主委员会。对其居住区的共有财产和资源，行使当家作主的管理权力，使其家园文明、有序、保值、增值。这本是人类社区管理的不可逆转的趋势，也是人类社会文明进步的标志，更是国家、社会和业主均受益的社区治理模式。自然，作为社区自治的重要主体－业主委员会的存在和有效运转，是推动和实施社区经济自治的主导力量。具体表现为：①业主委员会的存在使得全体业主整体利益的表达和诉求变得更加有序、理性，业主有了表达自己不同意见并进行讨论乃至决议的合法平台，有利于社区的和谐、稳定；②在双方自愿平等的基础上，由业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同，物业服务公司与业主委员会建立良性的沟通互动机制，很大程度上化解和规避了分散的业主与物业服务公司对抗所产生的经营风险：③通过依法规定业主委员会在社区事务中应履行的社会责任和义务，使政府由原来的对社区的直接管理，变为通过法律程序制定规则对社区的自治进行间接调控和监督。社区在法律框架下的真正自治将极大激发广大业主参与自我管理、自我约束的主人翁积极性，有利于提高社区管理质量和效率，同时将极大地节约政府管理的公共资源；④业主委员会作为较业主更为专业的物业管理组织，能够更好地对物业服务公司提供的服务进行监督和指导，有利于业主共有权益的保障和物业经营管理水平的提高。

换言之，没有业主经济自治组织的存在，实现业主的经济自治是不可想象的。然而，北京目前社区业主委员会成立的现状却令人担忧!

中国商品房社区的兴起至今有十年的历史，根据2008年12月23日北京晚报提供的数据，北京市目前成立业主委员会的小区仅占20％左右。即还有80％的小区没有成立业主委员会。即使在业主举步维艰终于成立业主委员会的小区中，大多数组织在行使业主物业管理主体权利时，也受到不同程度的阻挠、处境艰难，有些业主委员会已流于形式或形同虚设，难以有效地正常开展工作。

如果没有一个代表业主整体利益和长远利益组织的存在和有效运行，社区经济自治的合法基础和制度前提也就无从谈起。如此实现社区业主共有财产的经济自治也就变得扭曲和异化。经济自治主体的缺位和弱化，导致社区业主共有财产自治权出现真空地带，然而社区的管理和运行又不可能处于无人监管和实施的无政府状态。因此，出于不同动机的物业服务公司或其他组织或利益集团的越位介入、或错位替代社区经济自治便“十分自然”地产生和形成了。由于物业服务公司等与业主之间在本质上是一种利益博弈关系，业主委员会的缺失必然导致业主的整体利益诉求难以通过物业服务公司在社区内实现；由于社区内部架构中自治决策和管理主体与服务主体关系的失衡或单一服务主体的存在，必然导致社区内部业主与物业服务公司的非理性冲突不可避免；由于业主缺乏自己的利益表达诉求组织，必然导致业主只能以分散的个体和独特的方式进行抗争，使游戏规则被漠视、社区管理变得混乱和无序；由于物业服务公司在社区“管理”的合法性受到质疑，必然导致社区的管理和自治仍然变相处于一种无政府状态之中。其带来的后果是政府、业主、物业服务公司三输的结局：①政府在管理成本加大、管理效果不佳的同时，政府的公信力和形象受到严重影响；②业主的经济权利被剥夺的同时，社区的安定和有序管理受到严重影响；③物业服务公司在求得短期的经济利益的同时，其可持续发展的前景和行业信誉受到严重影响。

三、业主委员会成立难的政策环境分析

(一)业主委员会成立过程中，开发商和物业服务公司的配合责任界定不明确

按照北京物业管理方面的有关规定，社区业主成立业主委员会，按其规定必须由业主委员会筹备组准备十余种不同种类的文件，并负责做好召开业主大会的前期组织准备工作。然而向小区办办理备案手续需要提供的重要文件如《产权清册》、《小区规划总平面图和规划批准文件》等建筑批准文件，均掌握在开发商或物业服务公司手中。由于现行政策缺乏对相关单位的不配合的处罚规定，导致开发商或物业服务公司相互扯皮推托或以各种理由拒绝提供有关文件，造成业主委员会无法完成备案手续。筹备组召开业主大会需要业主联系方式的花名册、需要在小区公告、或将会议通知投入业主信箱等都受到一些物业服务公司的变相阻挠，开发商和物业服务公司的不合作行为，使之本来十分困难的群体性组织工作变得难上加难。

(二)成立业主委员会规定政府有关部门行使指导权时，其权利和相应责任的界定不对称

由于中国基层社会缺乏民主的传统，更无开展民主工作的经验。从社区稳定和业主的整体利益出发，从业主委员会筹备初期，政府就对业主委员会筹备组进行规范，要求接受政府有关部门的指导和监督，筹备组的成员要求由街道办事处、居委会、派出所、开发商、物业服务公司和业主等几方组成，从整合社区各种资源，充分取得各方的理解和大力支持看，政府的初衷和良苦用心无疑是正确的。然而在实际操作过程中，却十分困难：①有关基层部门人力资源和经费有限，参加筹备组的指导监督过程在时间上难以协调和落实；②有关部门的人员对物业管理法规和规程的知识缺乏系统的了解和学习，难以发挥指导和监督作用；③政府规定相关部门和单位行使指导权的同时，对其推诿、拖拉造成业

主委员会成立工作的延误没有明确的罚则，也未将推动和促进成立业主委员会的工作纳入重要的业绩考核指标体系，导致相关部门的动力不足、责任心不强，实际上掣肘了业主委员会成立的进程，加大了业主委员会成立的政策成本。有的部门甚至不是支持、指导和协调，而是将成立业主委员会的备案制变成了审批制。

(三)筹备组业主成员的确定，其行政色彩浓厚；业主委员会委员的推举背离了业主民主自治的原则

北京物业管理有关文件规定：入住率已超过50％的小区，产权人、使用人要求组建业主委员会的，各区县小区办“应当”向该小区开发建设单位、物业管理企业发出通知，限期一个月内开始组建业主委员会的工作。逾期不组建的，区县小区办“可以”指定产权人、使用人成立筹备组。

这种对业主委员会成立的行政干预，虽然对早期的小区业主委员会的成立会有积极作用，但对贯彻业主“自治管理”无疑会产生较大的负面影响：①成立业主委员会的主导权应当由业主来掌握，作为不同利益主体的建设单位和物业服务公司应当负有配合的义务；②业主委员会筹备组的业主人选的推举应充分体现广大业主的意愿，物业使用人并不具有物业产权人在物业管理自治权力的同等法律地位。如果没有代表业主意愿的业主代表主持筹备组的工作，成立业主委员会的工作的公信力将会大打折扣，业主参与和配合的积极性自然会受到很大影响。

北京物业管理有关文件还规定：筹备组应与物业产权人代表、物业使用人代表以及居委会代表协商，推荐业主委员会委员候选人。这里存在两个政策误区：①业主委员会候选人的推荐权力实际上由筹备组、物业产权人代表、物业使用人代表以及居委会代表共同掌控，这是对业主民主选举权利的一种分割和削弱，与业主的自治精神相背离，难以得到业主的响应和认同；②剥夺了业主委员会委员候选人的自荐权，使真正具有参加业主委员会工作意愿的业主丧失了通过民主程序而当选的渠道，而被推荐的业主委员会候选人却未必有着强烈的工作意愿，这种带有指定性质的“选举”机制，使之产生的业主委员会很难对全体业主的共有权益负责。作为一个理性的业主，业主对选举工作的漠视和不配合，也就在情理之中了。

(四)《物业管理条例》缺乏对业主委员会权益的规定，成立业主委员会的动力机制设计存在缺陷

成立业主委员会的前提之一是必须有业主自愿参与业主委员会工作的意愿，并作为自荐候选人表达自己的竞选理念。从业主委员会的工作性质和特点看。作为业主委员会的成员，不仅要求有较强的责任心、组织能力和协调能力，还要有一定的物业政策水平、政治智慧、任劳任怨的品德和顽强的韧劲。而这样的复合型人才在市场经济社会中十分稀缺，自然，其机会成本是很高的。

业主委员会的本质实际上是居住区全体业主共有财产的理财机构或组织，她肩负着居住区业主共有财产保值、增值的责任，对业主委员会的付出和工作业绩，应当按照市场经济的公平交易原则，给予公平合理的补偿，这也是对业主委员会工作价值的肯定和尊重。

由于现行的物业管理条例缺乏对业主委员会权益的规定，业主委员会的运行费用来源更无相关的规定，现实中很多业主委员会的费用都是业主自掏腰包、或部分业主赞助。而大多数业主的理念是业主委员会是一个公益性的组织，业主委员会的工作费用应收支平衡，委员们领取少量的工作津贴也就可以了。而业主委员会从成立伊始，不仅耗费了大量时间承担繁重枯燥的策划和组织工作。而且还面临来自方方面面的压力和风险，所承受的精神压力和经济损失不是少量工作津贴就能弥补的。当业主对业主委员会提出更多要求和责任时，当业主对业主委员会的工作要求监督时，当业主委员会做出不俗的业绩时，当业主委员会收入和支出、责任和义务明显不对称时，有什么样的制度保证业主委员会的权益?有什么样的机制保证业主委员会工作积极性的可持续发展?

四、政策建议

国务院颁布的《物业管理条例》实施已有五年之多，但在成立业主委员会的实践中，确实存在着物业产权人、物业租用人、政府主管部门、街道办事处、居民委员会等之间在政策层面上权力界限模糊、权力与责任不对称、行政执法监督力度不足等问题，这是造成业主委员会成立缓慢、乃至处于停滞状态的重要因素之一。现提出如下政策建议，希望为北京市物业管理制定相关配套政策提供参考。

(一)政府有关部门行使指导权的同时，应明确应承担的相应责任

建议成立业主委员会时由规定一定数量的业主向街道办事处申请，由街道办事处在规定的时间内牵头，负责组织小区办、街道办事处、社区居委会、开发商、物业服务公司和业主发起人等代表，就成立首次业主大会筹备组需提供的指导性政策和相关服务举行联席会议，明确参会各方的具体义务和责任。街道办事处具有协调参会各方配合筹备组开展工作的权力和责任。

建议将业主委员会成立的情况，如从发起到正式成立的时间、是否有过投诉、是否与物业服务公司发生冲突、筹备组对街道办事处的工作评价等，纳入街道办事处业绩的考核指标体系。

由于《物业管理条例》没有授权行政机关对业主委员会的产生予以审查批准。建议明确小区办备案不是审查性备案，而是一种告知性备案，故该备案不是行政审批，亦不具备行政管理的性质，不属于行政许可行为。

(二)应明确对成立业主委员会的配合是开发商售后服务的一部分

应明确小区成立业主委员会之前，小区业主共有财产的管理主体和责任主体是开发商，物业服务公司只是服务提供商。成立业主委员会过程中，开发商应履行将小区业主共有财产、全部图纸材料文件等按监管审查程序全数移交的义务。如不合作，应明确政府有关部门有责任进行监管处罚并责令开发商履行义务。

(三)建议依法明确物业产权人、物业使用人、街道办事处、小区办、居委会之间的定位和权责边界

建议明确物业使用人在拥有物业产权人的书面授权后，方可具有在小区共同财产管理权方面的表决权和被选举权资格，否则，物业使用人的权力和义务仅限于与物业产权人签署的“房屋使用和租赁合同”中双方约定的物业使用人的权力和义务。

业主委员会筹备组的业主代表人选，应充分体现大多数业主的意愿，按照公开、公平、公正以及机会均等的原则，通过推举和自荐，选举业主代表。任何组织和单位不得垄断或干预筹备组代表人选的产生过程，以避免损害业主的整体利益。

筹备组涉及外部有关各方的协调工作，应明确由街道办事处负责协调督办，筹备组中由街道办事处派一名代表参加，主要依法履行监督职责，保证整个筹备工作的公开和透明。对筹备组工作中的违规违法行为，街道办事处和小区办应书面依法提出异议，如筹备组仍不改正，则提请司法诉讼裁决。

(四)建议政府倡导建立业主委员会动力与责任相平衡的激励与督导机制

建议业主委员会作为业主大会的执行机构，应予以监

督的同时，明确业主委员会具有对全体业主共有财产进行理财、保值、增值的经营性质，倡导业主委员会所取得的成果全体业主分享之余，应按照市场原则给与小区经营者们公平合理的报酬，并使之制度化、科学化、市场化，以保证业主委员会工作的可持续发展。

(五)建议成立北京市业主委员会协会，积极有序参与相关政策的制定

国家面对新生的、且不断发展壮大的业主社会群体，如何从政策、法律和制度体系的改革上科学、积极、主动适应已经深刻变化了的经济结构、社会结构，与时俱进，依法保障广大中产阶层的合法权益，以维护社会的稳定和持续发展，是我国当代政治的重要课题。

建议通过北京市立法，建立北京市业主委员会协会，对其经济权利主张、社会责任和义务明确界定，形成有效的利益表达和责任约束机制，将物业产权人有序纳入依法治理城市和社区管理的轨道。北京的社区建设、公共秩序、环境卫生、精神文明等公共管理政策的制定，离开了广大业主的有序参与和支持是不可能得到有效实施的。政府在制定与业主利益和责任有关的一系列城市公共管理政策过程中，通过业委会协会作为与政府沟通的桥梁和纽带，参政议政，将会极大地改善政策质量、政策执行效果，有效降低社会管理成本，真正建立和谐、文明的居住社区。

(六)北京市物业管理相关政策的制定，应遵守科学组织和民主决策的原则

北京市物业管理政策的研究和制定首先应明确参与主体的构成。考虑到物业管理权是业主权利的重要组成部分，并涉及到业主权权和物业服务公司利益的重新分配问题。为避免有关部门管理职能的局限性，建议由行政地位更为超脱的北京市法制办或民政局牵头，会同北京市政府研究室、北京学术界、法律界、北京市业主委员会推举的代表、北京市国土资源与房屋管理局、北京市物业服务协会等单位或团体进行研究制定。

北京市各界对北京市物业管理政策的研究和制定抱有极大的关注和热望，其政策的出台是否达到预期的政策目标取决于是否得到广大业主的理解和肯定。因此，物业管理政策的研究和论证应充分体现“公开、公正、公平”的“三公”原则，广泛吸取民智、尊重民意，认真听取和分析不同的意见，以对国家和人民高度负责的态度，郑重接受社会各界的质询。建议政府牵头部门应积极利用北京市各大媒体就拟出台的政策草案以充足的时间进行公开讨论和答辩，并举行由各界代表参加的公开听证会。

(七)鼓励业主进行自营管理模式的试点

据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众的调查统计，有49％的被访者表示希望采用业主自营式管理办法管理自己的物业。这个数据表明，有半数业主要求自己管理物业，不同意交给物业服务公司管理。

市场经济条件下，由于各个居住区的群体特征、经济水平等多样性存在着很大的不平衡，因此，应当允许多元化的物业管理模式并存，如果简单地搞“一刀切”，不仅不利于社区物业管理水平的整体提高和创新，更重要的是，严重违背广大业主意愿，侵害业主的选择权，得不到广大业主的拥护和支持，从而不可能达到预期的政策目标。