房产的可行性研究报告

房产的可行性研究报告（精选8篇）

房产的可行性研究报告 第1篇

海南房产可行性研究报告应该包括哪些内容？

海南房地产项目投资可行性研究报告：

报告目录：

一、海南房地产项目总论

1、项目背景

2、可行性研究结论

3、主要技术经济指标表

4、存在问题及建议

二、海南房地产项目市场分析和营销战略

1、海南房地产市场概况

2、市场预测

3、营销战略

三、建设条件与场址选择

1、建设条件

2、场址选址

四、海南房地产项目建设规模及功能标准

1、建设规模

2、功能标准

五、海南房地产项目建设方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、项目实施进度安排

1、工程项目管理

2、项目实施进度

七、海南房地产项目投资估算与资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

3、投资使用计划

八、海南房地产项目财务分析与敏感性分析

1、生产成本和销售收入估算

2、财务评价

3、不确定性分析

4、敏感性分析

九、社会效益分析

1、社会效益分析

2、项目与所在地区互适性分析

十、风险分析

1、风险类别

2、风险应对措施

十一、可行性研究结论与建议

1、结论

2、建议

附件

1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件

2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件

3、自有资金存款证明

4、相关银行贷款承诺

5、其他相关证明材料

6、项目财务分析报表

房产的可行性研究报告 第2篇

房产测绘管理及房产测绘信息系统的发展研究

本文基于笔者多年从事房产测绘的相关工作经验,以房产测绘管理为研究对象,深入探讨了房产测绘管理与房产测绘信息系统的`发展,论文首先分析了房产测绘的内容与房产测绘信息系统的意义,而后详细介绍了房产测绘管理的发展历程,指出现阶段房产测绘管理采用了房产测绘管理系统,在此基础上,笔者基于工作实践,研究分析了房产测绘信息系统的发展历程及现状,全文是笔者长期工作实践的理论总结,相信对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借鉴意义.

作 者：梁进程 作者单位：海口市房产测绘所,海南海口,570208刊 名：科技资讯英文刊名：SCIENCE & TECHNOLOGY INFORMATION年，卷(期)：“”(17)分类号：P2关键词：房产测绘 信息系统 管理 发展

房产测绘信息系统的可行性分析 第3篇

1 房产测绘信息系统内涵

随着我国经济的高速发展, 房产行业随之兴起, 对于房产来说, 其又称之为不动产, 就狭义的观点来讲, 其是土地上建设的一些永久性建筑物及这些建筑物衍生而来的使用权、所有权等权利。而房产测绘信息系统是一类通过计算机而实现的综合房产数据管理系统, 其的发展和GIS (地理信息) 系统的发展密不可分。

当前随着房地产管理不断科学化、正规化, 房地产测绘作为一门为产权管理而服务的专业技术而出现, 其按照房地产管理过程中的实际需求, 以权属为其关键, 以测量为方法, 以权属单元界限作为其基础, 并以房地产实际面积、形状、位置作为其重点, 对房地产图做科学绘制, 而房地产图其作为户籍管理过程中的主要资料, 必然会得到频繁使用[1]。而过去房地产所用的手工运行模式, 其图形存储形式落后, 所需成图时间长, 并且实际管理使用过程, 效率相对低下, 无法满足当前高速发展的房地产行业, 所以房地产测绘管理信息化的出现是需求导致的必然结果。

2 房产测绘信息系统建立的意义

2.1 提供科学的管理方法

因为房产测绘过程中各种信息繁多, 设计范围广, 过去使用的房产管理方法很难对这些信息做科学管理, 而房产测绘信息系统其导入计算机技术、管理技术、信息技术等通过对房产系统内部关系做深入研究, 掌握了房产各个实体系统、信息之间的关系之后, 利用计算机科学、准确将这类关系表述出来, 其使得房产管理过程中的各类有用信息更加清晰[2]。因此, 房产测绘信息系统的使用, 其是对过去房产管理的一项重要革新, 其为现代化的房产服务与管理创造了有力条件。

2.2 提供现代化的管理手段

当今社会是信息社会, 出现了“信息危机、信息爆炸”等诸如此类的名词, 信息的需求对于企业管理来说, 其重要性不言而喻, 而对于房地产管理来说, 如何从海量的信息中挖掘出一些有用信息加以利用, 是当前房产管理过程中急需解决的一个问题。而随着计算机技术发展及应用, 为这些信息的管理和应用给与了一种新的现代化手段

2.3 提供房产数据管理的新途径

传统的房地产数据信息管理, 各个地区方式、标准等有较大的差异, 并且这些收集到的数据信息种类也大不相同, 所以在实际管理过程中, 很难实现对这些数据信息的利用, 大多数仅是依据决策者的主观判断。而房产测绘信息系统, 其通过各种新技术的应用, 并采用较为准确科学设计, 使得传统的数据信息做到更加统一, 这样使得信息系统能够实现高度共享, 最终有效提高了对所收集到的数据信息的利用率。

3 房产测绘信息系统建立的可行性分析

(1) GIS技术的使用, 其能够完成对大量繁杂的办公与管理等事务, 是具有各自属性的数据的一体化管理和存储的系统, 最终构成一个整体的房产数据库; (2) 时态GIS技术使用, 其能够完成对房地产历史信息的有效收集及管理, 并建构属性信息和房产空间信息相结合演变关系, 并利用历史回流, 为房产纠纷的解决提供依据; (3) GIS空间查询技术的应用, 使得整个房产统计管理的准确性和科学性大大提高, 在过去的房产管理过程中, 房屋描述主要是其坐落, 而房屋的坐落因其具有易出错、不精确及变化快等特点, 所以最终导致统计数据易出现差错。而通过GIS空间查询技术, 其能够从根源上解决这一问题[3]。 (4) Web GIS技术应用, 该技术是通过网上房产信息发布系统的建立, 能够使得房产信息以更加清晰的图形方式加以显示, 使得整个系统统计、查询功能更加完善和丰富。

4 房产测绘信息系统的建设内容及模式选择

4.1 当前房产测绘信息系统的建设内容

对于房产日常工作中产生的海量房产分丘图测绘任务, 要求对过去大量的文档数据、图形数据、分丘图测绘成果等搜集分析, 并要形成较为标准、规范的报表。因此在实际的房产分丘图测绘工作过程中, 为了更加统一规范、提高系统工作效率, 尽可能减小失误及避免系统存在一些不便及弊端出现, 就必须要有具体的建设内容, 其建立内容与目标如下:

(1) 对现存的测绘结果做好整理, 建构房产信息测绘管理空间及一些其他属性基础数据库, 并且对管理数据和基础数据之间构建有机联系, 完成数据更新和数据管理之间的一体化; (2) 建构项目测绘、房产基础测绘等信息管理系统, 以整体完成整个测绘中心各个业务管理之间的信息化; (3) 就目前来讲, 工作量最多的工作就是分丘图的测绘, 所以必须要具有较好的房产分丘成图软件, 并严格按照行业相关标准规范, 最终做到对分丘图数据组织、存储等方面做到有机高效的管理, 为整个测绘数据的日常更新奠定基础; (4) 建构基础的测绘平台, 以实现外部数据采集到工序化GIS数据工作, 有效完成数据的更新任务及历史管理任务, 并自动完成对房产各类地理信息的输出工作; (5) 对项目各测绘信息及基础信息做集成, 并建构幢与户房屋编码体系, 最终建构出一个以数据为核心, 通过图对房进行管理的模式, 最终完成空间、属性、档案等数据的一体化。 (6) 建构房产相关测绘成果发布和管理体系, 建立其与局域网和互联网相关联的房产信息发布体系及相关数据Web接口。

4.2 当前房产测绘信息系统建设模式选择

应对当前房产管理中数字化、网络的最新要求, 并紧随数字城市建设思路, 利用Server/Browser等技术的使用, 在各级政府、开发商、房产管理机构及广大的市民间建立起一座网上信息桥梁。另外, 随着当前GIS软件的逐步完善及更加广泛的应用, MIS/GIS/CAD、微机化等技术紧密衔接应用, 最终集管理、文章、表格、图形一体化的综合办公模式也将成为可能, 该模式, 其具备Web办公的可移植性、可操作性、可维护性及移动办公等多项优点, 并且这些项目之间的数据能够互为验证、有序流动, 这使得办公更加简便、准确。但是与之相符的其也具备一些缺点, 主要包括我国目前网络宽带与收费仍然相对不是很理想, 并且网络安全威胁较大。

5 结语

随着当前我国城镇化建设不断加快及住房机制的改革, 房屋权属变更更加频繁、管理业务更多, 并形成了房产权属多元化的局面, 与此同时, 人们生活水平的提高使其对房产管理有了更高要求, 为了与这一形式相适应, 维护市场良好发展秩序, 保障房产所有者的权益, 以GIS为核心的房产测绘信息系统在房产行业发展中必然得到应用。所以在房产管理工作中积极推广利用房产测绘信息系统, 以有效提高房产行业综合效益具有极为重要的意义。

参考文献

[1]齐凤辉.大连市房产测绘管理模式改革及对策研究[D].大连理工大学, 2013.

[2]陈镇, 郑举汉, 徐磊.武汉市房产测绘综合管理信息系统的建设及应用[J].地理空间信息, 2012, 10 (4) :15-17.

加强房产测绘管理的可行性建议 第4篇

关键词 房产测绘;管理;策略

中图分类号 P273 文献标识码 A 文章编号 1673-9671-(2010)082-0186-01

随着我国房地产市场的不断扩大,房产交易量不断增加,近几年房价逐年升高,消费者维权的意识也越来越强。由于房屋价值量大,房产测绘成果尤其是房屋建筑面積的准确度直接关系到当事人的经济利益,有时侯几平方米的数字,就会导致实际交易中相差几千元乃至几万元。当前,全国各地的房产管理部门按照《房产测绘管理办法》的规定已基本完成了与其下属房产测绘机构的脱钩,实现了测管分离。但脱钩改制后,有些城市房产管理部门对房产面积测量成果的审核、监督力度不够,引发了“房产登记机关所颁发的房屋所有权证产权面积不实”的现象,房屋所有权人的合法权益因此受到侵害,产生了很多矛盾和纠纷。因此,对房产管理部门来说,尽快建立健全房产测绘成果监督管理机制是当务之急。本文笔者结合工作实际,对如何加强房产测绘管理提出了一些建议。

1 加强房产测绘质量管理

测绘单位要加强测绘成果质量管理,贯彻“质量第一,注重实效,服务用户”的方针,以保证质量为中心,满足需求为目标,健全质量管理的规章制度,推行全面质量管理,建立和完善质量保证体系。加强生产作业过程质量管理,完善过程检查,严格工序检查,落实二级检查制度。针对测绘项目,认真做好房屋测量草图及原始记录、《技术设计书》、《技术总结报告》、《测绘成果报告》。加强质量预控,将测绘项目中的一些薄弱点作为控制点,减少质量缺陷的产生,确保测绘产品质量。

在测绘工作中,各级工作人员要提高自身的质量意识、风险意识和法制观念,牢固树立质量与效益统一的观点,把质量意识、风险意识融汇到每项管理工作中,降低赔偿风险,提高测绘单位信誉,使房产测绘工作健康持续地发展。

2 加强房产测绘风险的管理

房产测绘机构是独立的中介服务机构,是具有独立法人地位的民事主体,房产测绘本身是一种技术行为,而非行政行为,因此监管和自律是房产测绘单位风险防范的根本,目的是控制质量,减少损失。

1)提高风险意识。防范房产测绘风险的首要问题是转变测绘人员的思想观念,树立依法测绘的思想,强化风险意识,使其充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题,从而在思想上、观念上深入理解,自觉防范和控制风险发生,并在制度中加以规定和落实。

2)加强资质管理。房产测绘单位要重视《测绘资格证书》的有效期和年检、换证工作,单位名称、法定代表人、单位地址等内容如有变更,应当申请更换《测绘资质证书》,同时做好测绘技术人员的测绘上岗证的管理工作。

3)完善合同管理。房产测绘单位要加强合同全过程动态管理,制定完善的合同管理制度,做到严格管理、妥善安排、记录清楚、手续齐全。在签定委托合同前,应首先核对委托方营业执照,审查该任务有无超出本单位《测绘资质证书》规定的业务范围、作业限额,要求委托方提供真实可靠的资料,并由委托方盖章确认;合同签定时,应在合同中约定有效防范和化解风险措施的具体条款,明确双方权利、义务、违约责任及争议解决方式等;合同签订后,指派具有测绘资格的技术人员实施测绘。

4)严格依法测绘。房产测绘单位必须严格执行国家标准,坚持客观、公正和实事求是的原则,依法测绘、程序规范,把好质量关,严格防范和控制因知识、技能上的欠缺造成的差错。一旦发生质量差错,要认真分析原因,总结经验,积极整改,确保测绘生产各个环节的科学性、规范性和严密性,坚决杜绝质量事故隐患。

5)重视成果验收。测绘成果验收是测绘工作的必要步骤,根据国标《房产测量规范》要求,测绘成果最终验收工作由委托单位组织实施,《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》也指出房产测绘单位测定的房屋建筑面积应经房地产开发企业和购房人共同认定,即测绘成果完成后由开发商进行验收,并签署验收报告,经开发商验收的成果即表示质量合格。

6)强化社会监督。测绘成果交付后,开发商应在售楼处进行公示,并由购房人签署认可书。测绘成果公示有利于提高测绘工作透明度,把测绘差错控制在产权登记发证前,是一项有效的监督制约制度,保障了消费者、开发商和房产测绘单位三方的合法权益。

3 加强房产测绘机构的自身建设管理

3.1 建立房产测绘成果公示制度

首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录,包括:房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等,在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主,能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准,以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况,催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众,公开透明测绘数据。还准备在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后,将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在政务信息网上进行公示:①被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;②参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;③不分摊的共用部位。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权,以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况,减少房产面积审核及办证后的面积纠纷,进一步明确职能部门、开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责。

3.2 建立自我检查、自我完善、自我改制机制

单位内部应强化质量监督与考核,把质量监督与日常的质量考核工作结合进行,并通过经济责任制进行奖惩,把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时,单位质量主管领导、质管工作人员,应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息,认真分析并找出已有和潜在不合格原因,制定切实可行的预防措施,以正式文件下发,责成有关部门制订措施计划并组织实施,对不合格产品和服务予以控制和纠正,并实现预防措施的落实,从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。

总之,房产测绘工作不同于其他测绘工作,是关系到广大的人民群众的根本利益的工作,关系社会稳定和构建和谐社会的工作,如何推动房产测绘工作走健康、良性循环发展道路、有效消除发展阶段出现的一系列问题,体现公平、公正、公开的原则,是目前房产测绘的发展方向。

参考文献

[1]张勇,黄倩雯.市场开放后房产测绘行业的监管[J].建筑经济,2009,(01):70-71.

房产的可行性研究报告 第5篇

一、房产税在中国开征的作用

1.房产税为地方政府提供财政收入。就中国而言, 目前只有上海和重庆试点了房产税, 但各地与房地产直接相关的政府收入却一直很高。2001 年度国有土地出让金还仅有1296 亿, 仅相当于地方财政收入的16.6%, 而到了2010 年, 国有土地出让金达到2.9 万亿, 与地方财政收入之比为71%, 相当于GDP的7%。可见房地产相关税收为政府创收的潜力是非常巨大的。

2.调节居民收入分配, 抑制房地产投资、投机行为。近年来, 与私人购房大量增加相伴随的, 是房价的大幅上涨。近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式, 对居民收入差距的拉大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节, 可以一定程度上促使收入和财产的合理分配, 缩小贫富差距。

3.增加市场供给, 实现社会和谐。减少强势群体对资源的占用, 增加市场供给, 增加弱势群体的房源。缓解房产不均房源不足这一尖锐的社会矛盾, 从而实现社会和谐。

4.平稳房价, 减少资源浪费和环境污染。由于房地产泡沫的存在, 而房子作为不能再产出的产品被投入了过量的资本, 将消费者的投资限制于此, 使消费者在其他投资领域的投资缩小, 威胁了国家经济的发展和进步。如此, 征收房产税成为我国中国特色社会主义市场经济体制下微调房价、确保经济发展的可行手段之一。

二、我国房产税改革遇到的一些障碍 (以沪, 渝两地试征收为依据)

1.中收入阶层受到冲击, 压力增大。首先, 随着改革开放的春风吹入神州大地的还有日渐趋于严重的国民收入差距和贫富差距。对于低收入者而言, 以如今的房价单凭微薄工资, 已确是无法承担得起, 以至于征收房产税与否对这类群体的影响并不大。于掌握大量财富的高收入者而言, 多征收的百分之几无异于一瓢水之于一汪泉, 影响甚微。然而, 处于中间尴尬位置的中收入阶层, 既不像低收入者对住房无所求也不能似高收入者般将税收忽略不计。

其次, 尽管短期来看, 房产税的出台抑制了房价过热, 但从根本上看, 房价主要取决于市场供求关系, 因此遏制高房价不能及太多希望于房产税。中收入者消费能力不及高收入者但刚性需求大, 当房产市场供求不平衡时很容易对其产生影响。

征收房产税就是多收一种税赋, 房价成本无形升高, 让本来就买房困难的中收入阶层更加“望房却步”, 违背了国家开征房产税的初衷。

2.房产税征收对象范围小, 制约力有限, 削弱了房产税的调节功能。现行房产税的课税范围窄和免税范围宽, 据房产税暂行条例的规定, 房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区, 不包括农村。随着“三农”问题的凸显, 乡村城镇城市化的加强, 不少农村和城镇融为一体, 但却不属于房产税征税范围。城乡有别的房产税限制了公平规范, 实际上也缩窄了征收范围, 影响到了房产税的正常增长。房产税征收对象范围的缩小, 使其制约能力受限, 从而削弱了其本身的较为微弱调节功能。

3.税负不公平。《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条和第四条提到“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度, 由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的, 由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的, 以房产租金收入为房产税的计税依据。“”房产税的税率, 依照房产余值计算缴纳的, 税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的, 税率为12%。”

对自用房屋按1.2%、出租房屋按12%税率征税, 调节收入分配的职能难以实现, 拥有多套住房的家庭的付税能力取决于这个家庭所拥有的财富值, 财富值的不同其承担税收的能力亦会有差异, 不变的税率不能适应收入的增长, 体现出税制的不公。

4. 试点房产税的征收未能充分体现税收公共化的优势。《暂行办法》 (《中华人民共和国房产税暂行条例》是1986 年由国务院颁布实施的。《条例》规定, 对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。) 中规定如果纳税人对试点房产税的法律规范性产生质疑, 或者将税收的性质混同于行政命令, 就会认为自身的纳税人权利未能得到有效保障———试点房产税的征收并非由纳税人代表组成的代议机构批准通过, 更不用说通过代议机构对税款的征收和使用进行决定和监督了。在这种情况下, 纳税人很难形成对“用于满足公共需要”的税收依据的认同感, 觉得纳税只有付出没有回报, 对税收产生强烈的厌恶感和排斥感, 进而扭曲纳税行为, 导致偷税、逃税甚至抗税等税收不遵从问题的发生。

5.按租金计税存在重复问题。房产税对出租房屋以租金收入作为计税依据, 缺乏合理性。房产税的两种计税依据会得出不同的应纳税额, 这便让给别有用心的人有了可乘之机, 为人为地避税漏税提供方便。除此之外, 房屋租金得征收房产税及营业税等, 存在着类似于重复征税的现象。

6. 试点房产税的制度和政府目标不一致。在沪、渝两地的试点方案中, 商品税的性质和特征在对个人住房征收的房产税上具有很大程度的体现, 当需求缺乏弹性时, 主要由住房的购买者承担, 根据上文对房产税改革所遇阻碍的分析, 这种方式在无形中增加了房产成本, 因此政府想通过房产税来打压房价的政策目标难以实现。

三、房产税在中国实施的可行性

以上六点障碍分析, 从本质上而言主要是两方面的问题:第二、三、五条都关系到税收的公平性;第一、四、六则是体现的房产税实施效率和效果不明朗的情况。针对此两种问题, 提出以下两点可行性。

1.完善房产税改革的公平性。房产税征收对象范围小、税负不公以及重复征税的问题是公平性的集中体现, 这些问题一定程度上使其制约力有限, 从而削弱了房产税的调节功能。

因此, 要体现公平性则, 首先缩小征收对象的地区差异, 不能城乡有别。现行的课税范围和免税范围区分了城市和农村, 但事实上随着国家城市化进程的加快, 农村的城镇的差距逐渐缩小。不包括农村实际上缩窄了征收范围, 影响到了税收的正常增长。其次, 根据税收对象其家庭拥有的财富值的差异而调节税率。暂行条例中说明了自用房屋和出租房屋的税率区别, 但并不是每一户多房产的家庭都有足够的财富值承担高达12%的出租房税率。由此致使税率不公。另外, 对出租房不能单纯按租金计税。别有用心的人利用两种计税依据得出不同税额而容易引发偷税漏税的行为。

2.重视效率与效果。根据彼得·德鲁克所言, “效率”, 可以说是“把事情做对” (to do things right) 的能力, 而“效果”则是“ 做对的事情” (to get the right things done) 的能力。尽管能微弱抑制房价过热, 但中收入阶层受到冲击且压力增大, 降低了房产的需求, 体现出房产税的征收是在“做正确的事”, 却没有“正确地做事”。即有效果但效率不高。试点房产税的征收未能充分体现税收公共化的优势, 纳税人没有对“税收取之于民, 用之于民”产生认同, 得不到纳税人的配合也是没效果的体现。除此之外, 试点房产税的制度和政府目标不一致也难以提高实行效率得到好效果。

总之改革房产税的目的在于调节快速上涨的房价, 减轻购房居民的生活压力, 有效抑制房地产市场上的投机行为。而这些都离不开政府的宏观调控。税收的调节很大程度上与国家宏观调控的政策相互影响, 当税收改革, 国家财政收入自然会受到相应地影响, 由此而引发宏观调控政策的调整;而国家政策的调整也会相应地体现到各个方面。因此, 考虑到公平与效率, 则能使房产税发挥税收的杠杆作用的同时调节其与宏观调控政策的关系。

摘要：文章阐述了房产税在中国开征的作用, 并对我国房产税改革中遇到的障碍进行分析, 并针对遇到的障碍提出了改进房产税的一些思路。

关键词：房产税,居民收入,政府,房产税调节,试点,税基

参考文献

[1]陈铭.浅议房产税的征收.改革与开放, 2011 (5)

[2]陈杰, 季骋.世界主要国家房产税实践经验与实施效果的总结与借鉴.社会科学辑刊, 2012 (6)

[3]陈曦, 吴宇晖.房产税改革的中美比较及其法律启示.求索, 2012 (1)

[4]任寿根.房产税制度改革及其对房地产价格的影响—兼析中国房地产价藉未来走向.财政研究, 2005 (1)

[5]冯海波, 刘勇政.多重目标制约下的中国房产税改革.财贸经济, 2011 (11)

[6]马智辉.当前中国房产税改革的问题及相关建议.中国市场, 2012 (39)

房产的可行性研究报告 第6篇

关键词：房产公司 养老地产项目 预算 可行性

一、养老地产概述

养老地产，是复合型综合地产业态，是基于老龄化的住宅而在近年拓展出来新兴的地产业态，具有立体的多层次的开发经营方式，该业态复合了养老产业、房地产开发建设、商业运营管理和金融创新等属性。随着老龄化社会的日益加剧，养老地产是中国实现居家养老、社区养老和机构养老等相结合，创新养老模式的有效载体和实现形式，将推动和引导我国养老产业的可持续发展。

二、项目整体规划

（一）整体形象定位

这是一个以北京市高端人士为主要消费客群，辐射周边人群的以健康养老为主题的休闲、度假、养老、养生综合体，立足多元化的生活方式，以健康为中心，以“湖光”、“山色”为基础。以人为本，以健康为中心，以周边优越的自然景观为配套，通过多样的产品组合，丰富的生活配套，各类层次的教育活动组合，后期服务项目的提供，打造一种田园牧歌式的养老健康生活。

（二）客户定位

项目无论从地理位置还是产品特性来说，都注定了该项目只能立足于高端。其服务对象是具有较高收入且养老观念先进的老年人群，如政府部门、事业单位和国企的退休干部、享受国家政策补助的专业人士、个人或其子女有较高收入的富裕阶层、有在国外留学就业的子女的老年人群、在国内留学工作的外籍人员的老年父母等，年龄在50岁以上的中老年人；可支配RMB5000每月及以上的、受教育程度较高，且对健康生活方式、高品质的老年生活有一定追求的老年人。

（三）营销模式

借鉴亲和源的会员制模式。拟入住该项目的老人一次性缴纳会费，通过合同拥有公寓的使用权，这些会员可以通过合同实现房屋使用权的转让和继承。但入住公寓后每年还要缴纳一定额度的年费，支付共用事业费和额外收费项目的费用。本项目共设置可用于前期销售的会员卡共分三类，分别是：

A卡，20年公寓居住权，会费标准为40万元，入住后额外收取年费2万元至3.5万元不等，此卡可转让。B卡，终身制（即老年人去世之后即注销，小户型会费标准为40万元，大户型会费标准为50万元，年费在2万元左右。C卡，度假制，此卡有效期为5年，用于免费享受每年20天的度假公寓居住权，或可升级后享受健康疗养中心的居住权，会费为5万元，适用于陪伴老人度假的子女或对该健康疗养有一定需求的商务客户。

三、投资效益分析

（一）投资估算

项目建设期为24个月，运营期持续时间较长，且涉及到的服务项目内容体系繁杂琐碎，将在后期的专项研究中逐一细化，故本报告的投资估算仅涉及建设期。本项目建设总投资52255万元，其中前期费用为2890万元，建安工程费用为36550万元（包含部分二次装修费用），其中健康诊疗中心的二次装修由健康诊疗服务机构完成，工程其他费用为7140万元，期间费用（包含财务费用、管理费用和销售费用等）共计5675万元。

（二）资金筹措

项目开发总投入资金为52255万元，由以下几部分组成：政府补贴安养教育学苑和健康诊疗中心资金为10000万元，预计第一年到位2000万元，第二年到位3000万元，第三年到位3000万元，第四年到位2000万元。养老保险项目扶持资金2000万元，第二与第三年分别到位1000万元。企业自筹资金8000万元，其余剩余投入资金靠本项目销售回笼。

（三）财务评估

1、销售收入

项目在开发建设阶段主要依靠会员卡预售实现项目销售收入。A、B卡销售均价按照40万元计算，截止项目落成预售数量为680张，则销售收入合计为27200万元。C卡销售均价即为5万元，截止项目落成预售数量为2400张，则销售收入合计为12000万元。以上两者合计共计为39200万元。

2、盈利分析

由于拥有了政府资金和第三方资金的支持，并较高地预估了会员卡的销售市场，所以在项目开发建设期结束时能基本保障项目的现金流平衡，并略有盈利。项目投入使用后的运营期财务预算将另有专题报告进行分析，不再在此进行展开。

四、项目财务风险及控制

（一）财务风险

该项目虽然通过渠道合作，引入了政府、保险项目合作、服务商合作等资源，但是依然面临资金投入要求高，需要依靠高昂的会员卡销售回款支撑整个项目财务的良性运作。

1、盈亏平衡分析

除去健康疗养中心和安养教育学院，剩余部分的物业面积为65500平方米，其他资金收入主要用于建设健康疗养中心和安养教育学院，故在考虑盈亏平衡分析时，剔除该部分的成本和其他收入（财政和第三方资金因素），项目盈亏平衡点销售额=固定成本/（1-变动成本/销售收入），项目盈亏平衡点销售额=32304/（1-4602/39200）=36602，即会员卡销售金额需达到36602万元，方能实现项目盈亏平衡。

2、敏感性分析

考虑到项目实施过程中未知因素的各种变化，本研究就项目销售收入和工程建设投入在+5%、-5%、+10%、-10%之间变化时，对项目的盈利能力影响进行敏感性分析。

（二）财务风险控制

一是研策阶段详实精准，争取设计工程一步到位，不做浪费的变更和调整；品牌推广提早造势，强势销售；二是争取更多政策扶持，比如利用健康疗养中心产研教室等资源争取专项资金等；三是加强合作资源之间的纽带关系，利用合作资源的资金实力；四是提高运营效率，使运营期尽早盈利，维护项目良性运作，提升项目品质。

五、小结

现今的经济形势下，在一些大城市探索发展合适的养老地产开发模式，无论是对于开发商、政府还是消费者都具有积极的意义。对于开发商而言，在现有的激烈竞争中寻找到新的发展方向和前景；对于政府而言引入民营资本参与养老产业，可以部分解决现在公共资源不足的问题，同时创新模式，打造多层次的养老架构；对于消费者而言，可以有更多样的模式的选择；这是三赢的模式，因此值得推广借鉴。

参考文献：

[1]陈金保，师春芳.美国和日本的养老地产经验[J].金融博览（财富），2012（12）：54—55

[2]武甲晓.美国养老地产开发经验启示[J].合作经济与科技，2011，432：11—12

[3]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京交通大学硕士学位论文，2011

房产的可行性研究报告 第7篇

1 房产测绘的内容

房产测绘细分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内大范围、整体地建立房产的平面控制网,测绘房产的基础图纸一房产分幅平面图(简称分幅图)。房产项目测绘,是指在房产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房产管理过程中需要测绘房产分丘平面图(简称分丘图)、房产分户平面图(简称分户图)和相关的图、表、册、薄、数据等开展的测绘活动。房产项目测绘贯穿于整个房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动的全过程,工作量大。其中最大量、最具现时性、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。

2 房产测绘管理思路

房产管理系统的基础是房产测绘数据管理。房产测绘主要是测定和调查房屋及其用地状况,为房屋产权产籍管理、房产交易、房产评估、房产开发、税收以及相关部门提供测量数据、地图和相关资料.它与城市地形测绘、地籍测绘工作既有相同之处,又有较大的不同。它不仅需要提供房产的地理位置、形状,而且需要提供房产的建筑面积、房屋结构等信息,其成果除了分幅、分丘图以外,还包括分层分户(套)图等。房产测绘管理就是对房产测绘成果进行管理。

长期以来,房产测绘管理沿用传统的手工、半手工作业方式,速度慢,业务环节繁多,工作效率低,而且成图质量不够高。改变传统的测绘与管理方式已成为一个迫切需要解决的课题。我国房产测绘管理方法相对来说比较落后,目前主要有以下几种方式。

2.1 人工房产测绘管理

这种管理方式的主要特点是;人工方式进行房产测绘;手工计算,手工绘制房产平面图,采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算,各种调查资料;如房屋分类面积汇总表、房屋分丘分户图、房屋权属调查表等文字、图件用“纸”的形式存放。这种方式既不方便管理,也不利于各种查询、分析、统计的需要,因此是一种正在淘汰的作业方式。

2.2 计算机辅助房产测绘管理

计算机技术的发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法,减少了管理当中的各种繁琐的劳动,提高了工作效率。这一方式主要特点表现在以下几点。

(1)数据获取方面,采用电子手簿等进行记录,并在计算机上批量处理各种量测数据。(2)采用数据库管理软件进行各种文字属性资料管理,自动输出各种表格、统计结果等。

2.3 房产测绘管理系统

GIS技术的发展为房产测绘管理自动化带来了广阔的前景。GIS的主要特点是空间数据与非空间数据的联合处理与存储,因而解决了计算机辅助管理中空间数据与非空间数据不能联合处理与存储的问题。随着计算机软硬件的飞速发展,GIS正逐步走向实用化、多样化,并深入到地学相关的各个领域,同样也促进了房产测绘管理的自动化。

1998年,北京市崇文区房产管理局开发了《房产测绘CAD生产综合管理系统》,该系统采用CAD管理图形数据、数据库管理属性数据,采用人工智能语言与一般高级语言相结合实现了两库之间的数据通讯。2003年,无锡市房产管理局产权监理处开发《无锡市房产综合测绘系统》,该系统以Auto CAD作为其基本图形支撑环境管理图形数据、SQL Server管理属性数据,实现了房产测绘的计算机管理。2005年,深圳市地籍测绘大队与南方测绘仪器公司联合开发了应用于房产面积测绘、公共面积分摊的软件《深圳市房产测绘系统》,该系统应用ARCGIS实现房产图绘制、应用数据库软件Oracle实现房产面积数据的管理和相关表格的输出。以上各个系统的基本思路是图形库与属性库采取分别管理,通过系统集成实现图形属性的统一管理。

3 房产测绘信息系统的构建模式研究

20世纪90年代初出现房产测绘信息系统以来,国内房产管理行业的计算机办公软件伴随着房产管理工作内容、工作方式的变化以及计算机软、硬件技术的发展,大体经历了以下三个发展阶段。

3.1 单机单用户模式阶段

这一阶段的特征是;针对房产管理查询统计困难,手工书写房产证容易出错、容易涂改的缺点,在单独的微机上,由专人将己经手工办理完毕的案卷进行计算机录入并打印各种房产证件。有些系统还带有简单的绘图工具,可以绘制和输出房产配证图。这种模式的主要优点是;方便了查询与统计,计算机打印的证件整齐美观,不易涂改,开创了计算机应用于房产管理的新纪元。缺点是;没有真正实现计算机辅助办公,没有提高办公的准确性和工作效率,相反却增加了一个工作环节,增加了工作量。

3.2 Client/Server多用户模式阶段

这一阶段的特征是;针对房产管理的手工工作特点,通过房管局内部的局域网,采用Client/Server模式,将计算机联网,实现了计算机上多人协同工作,案卷能在计算机间流动起来,查询、统计得到进一步加强。有些系统还引入了GIS软件,进行房产地形图的生成、使用和维护,提高了图形功能。缺点如下。

图、文、表、管的集成程度不够,还处于相对独立、互相割裂的状态,没能实现办公一体化,有碍于数据的传递和利用;另外,系统缺乏开放性,难以通过Internet对外发布房产管理信息,系统的维护升级也不方便。

3.3 Browser/Server广义用户模式阶段

试析我国房产税征收的研究 第8篇

【论文关键词】房产税；财富调整；税基调整

Also our country housing property tax levy research

WuFan zhengzhou university economic management academy

【 abstract 】 to our country is restricted by the implementation of the policy of our country and in Shanghai， chongqing impose house property tax pilot the research of the current situation， analyzes our country impose house property tax purpose， puts forward impose house property tax problems and how to effectively promote housing property tax levy solution.

The paper keywords 】 housing property tax； Wealth adjustment； Tax base adjustment

一、目前我国房产税征收的现状

日前我国财政部财政科学研究所所长贾康接受媒体采访时表示，房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段，今年年底将会对上海、重庆两地的房产税试点情况做总结，今后可能会出台扩大试点的方案，但扩大试点城市名单尚未确定。

从上述采访中可以看出国家积极改革房产税的决心，进一步推动房产税改革试点的范围及程度，同时对如何在中國进一步改革财产税进行了思考，如何使房地产调控在制度建设方面得到更多实质性推进及如何改革完善地方税务体系。如何推进财富分配机制及如何抑制房地产泡沫等。

正因为当前我国房价虚高，有关专家提出要多占有多套房产的人征收房产税，希望通过征收房产税来遏制炒房，投机性购房现象。这是在物业税面临法律和技术障碍的情况下，房产税被赋予的厚望。

二、征收房产税的目的

财政部2010年9月曾就为什么要进行房产税改革做出公开回答，提出是对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，主要目的有四点：一是有利于调节居民收入和财富分配；二是有利于健全地方税体系；三是促进经济结构调整及土地集约利用；四是引导个人合理住房消费[1]。

（一）利于调节居民收入和财富分配

房产税的征收有利于社会资源的公平、公正分配。众所周知，地球的资源是有限的，土地资源尤为有限。随着人口大爆炸时代的到来，人类赖以生存的土地越来越少。人人有所居是人类生存的合理需求，如果让少数人一人占有多套住房，导致闲置空房，则是对资源的滥用。因此，对自住房以外的房产征收房产税，以减少少数人对自主需求以外的房产的占有，是有利于资源的合理利用和分配的。而且近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距[2]。社会不稳定的根源在于社会财富分配不合理所导致的。征收自住以外房产的房产税，有利于少数人占有财富的表现形式，从而增加其他社会成员的财富占有显示，这将有利于调节居民收入和财富分配，促进社会稳定。

（二）有利于健全地方税体系

多数发达国家的房产税的征收是为了改善地方税收结构及居住环境、缓解贫富两级分化、增加人民福利、实现城市可持续发展。以美国为例，其房产税征收不仅评估系统健全、征收过程公平公正，税收的使用途径也完全透明，所以，美国人愿意缴纳这样一个服务性质的税种，专款专用的房产税被用来为社会提供公共服务，以改善人民的教学、治安、居住环境等等，而其住房本身也会随着诸种环境的改善而升值。根据美国国家统计局数据，从2000—2007年，美国的个人收入增长了28%，中等价位房的房价增长了48%，而美国房产税的同期增幅是62%。因此，美国征收房产税不是为了打压房价，而是给人民增加福利及让物业升值[3]。我国房产税的征收的一个目的即是健全地方税体系，改善地方税收结构。

（三）促进经济结构调整及土地集约利用

征收房产税能够适当的调整经济结构，对房产市场过热有一定的抑制作用。过多流向房地产的资金再次转向别的产业，对整个资本市场的经济结构产生了一些调控的作用。随着房产税的征收，购置房产的成本增高，促使投资者对土地的理由更加谨慎，利于土地资源的集约利用。

（四）对房价的控制有一定的作用，引导居民合理住房消费

从房地产市场的现状来看，刚性需求是客观存在的，但不可否认大量有机需求的存在。许多楼盘的空置率十分高，说明拥有多套房的家庭，将房产作为投机投资，在房价上涨的预期下，更多的是讲房产待价而沽。而造成这一现象的的一大重要原因是房产持有成本过低。同时也说明了房价有人为操作存在得。为了减少人为操作房价的情况，让市场反映真实的供求需要且让房价趋于合理，进而引导居民合理住房消费，征收自住房以外房产的房产税是必须的。

三、目前我国房产税征收存在的问题

目前，我国关于房产税的征收办法并不健全，其采用的是1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，而这是根据上世纪80年代中期的经济体制、社会条件及征管能力设计的。但是随着我国社会主义市场经济体制的建立，以及现行住房及土地问题的不断改变，其税制出现了一些急需解决的难题。房产税的征收面临四大难题：

（一）计税依据不合理

按原值征税只能体现购买、建造房产的历史成本，而不能良好的反应对市场供求变化、基础设施改善、土地稀缺等因素引起的地价变动；征纳双方对购买性房产、购置土地自建房产原值是否包含地价存在争议，使征管矛盾显著；出租房产按租金收入计征房产税，但是征税依据不明确，造成自用、出租房产形成较大的税赋差异。且我国的房产税现在采取的是单一固定的比例税率，对于自用房产（不考虑所处区域、地理位置、服务价值、用途等）税率均为1.2%。因此税率缺乏弹性，导致了房产税对居民收入的调节作用不是十分明显，对财富的再分配效果不明显。

（二）税率制度不合理

目前对从价、从租房产分别采用1.2%、12%的统一税率，其中对出租房屋以租金收入作为计税依据，缺乏依据性。通过不同的计税依据计算出得应纳税额不同，这便造成税赋不公平，为人为的偷税漏税提供温床。因此虽然采取统一税率简化了税制，使征管方便，但不利于反映各地的实际情况，不利于地方政府因地制宜地确定税率水平且体现不了房产税的地方税特点。

（三）税基狭窄问题

根据《暂行条例》的规定，房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。但是现在我国农村经济不断发展，许多农村与城镇房产相差不大，却不属于房产税征税范围。现行房产税对位于农村的房产、城镇个人住房、财政拨付事业经费单位房产均不征收，既减少了地方收入，也不利于有效发挥税收促进土地节约集约利用的功能[4]。

（四）减免税范围不合理

根据《暂行条例》的规定，行政机关、人民团体、军队自用的房产，财政拨付事业经费的单位业务范围内自用的房产，个人所有非营业用房等被列为免税对象。但目前我国的房地产市场的市场化程度越来越高，因此房产减免税范围显得不是十分合理。主要体现在：一是事业单位的改制导致了许多财政拨付事业经费的单位逐步企业化，需要列入征税范围；二是个人购房比重急剧上升，房屋的私有产权逐步得到确立，房产成为我国居民家庭的重要财产之一。但是现在居民自住房免征收税费，导致了一系列的问题，如房屋紧缺、房价高涨、大量空房闲置。因此依照目前的情况，我国现行的减免税范围使我国税收的调控作用不能得到很好的发挥，同时也影响了财政收入。

四、如何有效促进房产税的征收

（一）逐步扩大税基，征税以城市为主

由于各地房地产市场发展情况不同，各地房价和居民收入水平不等，各地政府需要根据本地实际情况征收房产税为满足居民的住房需求。且绝大多数发达国家的房地产税实行按评估值征税，运用成本法、市场法和收益法，对房地产实行计算机批量评估，使经济发展、公共投入、区域优势等带来的土地升值通过税收进行有效调节。我国应借鉴别国政策，对不同的地区采取不同的税基，对不同城市的房地产进行评估，如人口较多且土地稀缺，供需矛盾比较大的一线城市，超过一定面积或多套房持有者将要缴纳税收。相对的供需矛盾相对略弱的二、三线城市，应当以更好的调节收入分配，抑制投机需求为主，对于一些高档住宅和高档别墅以及多套住房持有者，应当给予较高的税率，以达到调节收入分配的目的。

（二） 完善各地监督机制，房产税收支透明

税收是我国宏观调控的一项重要财政政策，而税收的本质是应当“取之于民，用之于民”的。世界上许多发达国家对于税收的征收及使用均受到广大人民的监督，并建立了公共财政。在我国，各地方政府财政收入中有多少是来自税收，目前我国财政及税收情况处于不透明的状态下，对征收的房产税的使用状况不了解，不能肯定税收的良性循环使用过程。由“国八条”的要求可以看到，我国房产税的征收应大部分用于建设廉租房和保障性住房，由此，对于如何更好的使用这部分税收，需要一个合理有效的监督机构，来监督这部分收入的具体使用过程，以促进廉租房和保障性住房建设[5]。

（三）调节减免税范围

近年我国出台了各种调控房地产的政策，其目的是为了抑制我国房产过热、以投机为目的的炒房行为，也是为我国大多数居民解决住房问题。而房地产行业是我国目前拉动GDP 增长的主要行业之一。因此，政府通过房产税调控居民合理购房，促进房地产市场健康发展是势在必行的。