不动产登记流程及要件

不动产登记流程及要件（精选8篇）

不动产登记流程及要件 第1篇

不动产登记办理流程目录

商品房首次登记：

不动产登记：登记调查科（实地查看）——权籍调查（开发商或房管局需提供分户面积明细表，权籍调查服务中心建楼盘表并出具权籍调查报告、宗地图，交权籍调查费用）——房产中心：维修资金——测绘（房屋平面图配图）——不动产登记： 受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结

商品房转移登记：

房产中心：交易（备案合同）——维修资金——交税——测绘（房屋平面图配图）——交易（出具告知单）——不动产登记：申请权籍调查（出具权籍调查报告或宗地图，交权籍调查费用）—— 受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结

存量（二手）房转移登记：

不动产登记：申请权籍调查（持房产证需开发商或房管局供分户面积明细表，权籍调查服务中心建楼盘表并出具权籍调查报告、宗地图，交权籍调查费用）——房产中心：交易（签买卖协议）——维修资金——交税——测绘（房屋平面图配图）——交易（出具告知单）——不动产登记：受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结

商品房现房抵押：

房产中心：评估（房屋评估，预评估报告）——银行签合同——不动产登记：申请权籍调查（持房产证抵押需房屋落宗，交权籍调查费用）——房产中心：交易（房产备案, 出具告知单）——不动产登记：受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结

自建房现房抵押：

房产中心：评估（房屋、土地评估）——银行签合同——地产中心（实地查看）——不动产登记：申请权籍调查（持房产证和土地证抵押需房屋落宗，交权籍调查费用）——房产中心：交评估费（符合条件交评估费）——交易（房产抵押,出具告知单）——不动产登记： 受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结

预告登记：

不动产登记：申请权籍调查（开发商或房管局需提供分户面积明细表，权籍调查服务中心建楼盘表并房屋落宗，交权籍调查费用）——房产中心：交易（备案；抵押权预告登记出具告知单，预售卡上加盖“ 县房屋产权监理办公室”）——维修资金——测绘（配图）——评估——不动产登记：受理——初审——复审——审核——登簿——缮证——发证——归档——办结

注：以上业务办理需本人必须到场。

不动产登记办理需要提供的材料目录

商品房首次登记

1.不动产登记申请表（原件）2.申请人身份证明：

（1）企业单位须提供营业执照及组织机构代码证(查验原件交复印件)；

（2）授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件交复印件），境外委托需认证或公证； 3.不动产权属证书或国有土地使用证（原件）； 4.建设工程规划许可证(查验原件交复印件)； 5.建设工程竣工验收备证书(查验原件交复印件)； 6.商品房预售许可证（查验原件交复印件）；

7.不动产测量报告：权籍调查表、宗地图、房屋测绘报告（平面图)（原件）； 8.规划施工许可证(查验原件交复印件)； 9.维修资金；

10.法律、法规规定应当提交的其他必要材料。自建房首次登记

1.不动产登记申请表（原件）2.申请人身份证明：

（1）企业单位须提供营 业执照及组织机构代码证(查验原件交复印件)；（2）机关事业单位须提供事业单位证明及组织机构代码证(查验原件交复印件)；（3）社会团体须提供社会团体登记证书及组织机构代码证(查验原件交复印件)；（4）授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件交复印件）；（5）身份证、户口本、结婚证等；

3.不动产权属证书或国有土地使用证（原件）； 4.建设工程规划许可证；(查验原件交复印件)5.建设工程竣工验收备案证书；(查验原件交复印件)6.不动产测量报告：权籍调查表、宗地图、房屋测绘报告（平面图)7.实地查看表；

8.法律、法规规定应当提交的其他必要材料。商品房转移登记：

1．不动产登记申请表（原件）； 2.申请人身份证明：

（1）申请人身份证（查验原件交复印件）、委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件交复印件）；委托代理需到不动产登记机构现场签订代理委托书或提交公证书；

（2）限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。还应提交为被监护人利益的书面保证；

（3）身份证、户口本、结婚证等（查验原件交复印件）； 3.不动产权属证书或土地使用证（原件）； 4．已备案的商品房销售合同（原件1份）； 5．商品房销售发票及契税发票（原件各1份）；

6．不动产测量报告：权籍调查表、宗地图、房屋测绘报告（平面图)； 7.法律、法规规定应当提交的其他必要材料。8.房产交易告知单

存量（二手）房转移登记： 1．不动产登记申请表（原件）； 2.申请人身份证明：

（1）申请人身份证（查验原件交复印件）、授权委托书公证书（原件）、代理人身份证明（查验原件交复印件）；委托代理需到不动产登记机构现场签订代理委托书或提交公证书；（2）限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。还应提交为被监护人利益的书面保证；

（3）身份证、户口本、结婚证等（查验原件交复印件）； 3.不动产权属证书或土地使用证（原件）； 4．商品房销售发票及契税发票（原件各1份）；

5．不动产测量报告：权籍调查表、宗地图、房屋测绘报告（平面图)； 6． 法律、法规规定应当提交的其他必要材料。7.房产交易告知单（原件1份）； 8.房屋买卖协议或买卖契约（原件1份）自建房转移登记

1．不动产登记申请表（原件）； 2．申请人身份证明材料：

（1）申请人身份证（查验原件交复印件）、授权委托书公证书（原件）、代理人身份证明（查验原件交 复印件）；委托代理需到不动产登记机构现场签订代理委托书或提交公证书；（2）买卖双方身份证明，涉及到房屋产权为夫妻共有财产的，卖方应提供（3）身份证、户口本、结婚证等（查验原件交复印件）；

（3）限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。还应提交为被监护人利益的书面保证

3.不动产权属证书或房屋所有权证、土地使用证（原件）； 4．房屋买卖协议或买卖契约（原件）； 5.成交告知单（原件）； 6.相关税费发票（原件）；

7.不动产测量报告：权籍调查表、宗地图、房屋测绘报告（平面图)； 8.法律、法规规定应当提交的其他必要材料。预告登记

1.不动产登记申请表（原件）2.申请人身份证明：

（1）单位：企业须提供《企业法人营业执照》及组织机构代码证(查验原件交复印件);事业单位须提供事业单位证明及组织机构代码证(查验原件交复印件)；法定代表人或负责人身份证明（查验原件交复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件交复印件）；（2）个人：申请人身份证明（查验原件交复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件交复印件）；限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。（3）身份证、户口本、结婚证等（查验原件交复印件）； 3.抵押合同（原件）； 4.与银行签订的合同（原件）； 5.不动产权属证明（原件）；

6.当事人关于预告登记的约定（原件）； 7.评估报告（原件）； 8.商品房预售卡（原件）； 9.商品房买卖合同；

10法律、法规规定应该提交的其他必要材料； 商品房抵押权首次登记 1．不动产登记申请表（原件）； 2．申请人身份证明: 抵押人：

（1）单位：企业须提供《企业法人营业执照》及组织机构代码证(查验原件提交复印件);事业单位须提供事业单位证明及组织机构代码证(查验原件提交复印件)；社会团体须提供社会团体登记证书及组织机构代码证(查验原件提交复印件)；法定代表人或负责人身份证明（复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件提交复印件）（凡复印件查验原件或加盖公章）；

（2）个人：申请人身份证（查验原件提交复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件提交复印件）（凡复印件查验原件）；委托代理需到不动产登记机构现场签订代理委托书或提交公证书，境外委托需认证或公证；（3）限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。还应提交为被监护人利益的书面保证

（4）身份证、户口本、结婚证等（查验原件交复印件）；

抵押权人：

（1）取得合法金融许可证资格金融机构，金融许可。证（查验原件提交复印件）

（2）金融机构代码证，营业执照；法定代表人或负责人身份证明（查验原件提交复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件提交复印件）;3．不动产权属证书（或土地使用证和房屋所有权证）（原件）； 4.告知单（原件）； 5.不动产评估报告（原件）； 6.与银行签订合同（原件）

7．抵押人是股份有限公司或有限责任公司的需提供董事会或股东会决议（原件）及经备案的公司章程；国有企业事业单位法人以国家授权其经营管理的房产，应当提供国有资产监督管理机构或者有权审批的部门批准文件：抵押集体所有制企业，应提供经企业职工代表大会或职工大会批准的文件：以共有土地使用权抵押的，需提交其他共有人同意抵押的证明材料（原件）。

8．已办理预购商品房抵押权预告登记，应提供预告登记证明（原件）； 9．法律、法规规定应该提交的其他必要材料。自建房抵押权首次登记 1．不动产登记申请表（原件）； 2．申请人身份证明: 抵押人：

（1）单位：企业须提供《企业法人营业执照》及组织机构代码证(查验原件提交复印件);事业单位须提供事业单位证明及组织机构代码证(查验原件提交复印件)；社会团体须提供社会团体登记证书及组织机构代码证(查验原件提交复印件)；法定代表人或负责人身份证明（复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件提交复印件）（凡复印件查验原件或加盖公章）；

（2）个人：申请人身份证（查验原件提交复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件提交复印件）（凡复印件查验原件）；委托代理需到不动产登记机构现场签订代理委托书或提交公证书，境外委托需认证或公证；

（3）限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。还应提交为被监护人利益的书面保证

（4）身份证、户口本、结婚证等（查验原件交复印件）； 抵押权人：

（1）取得合法金融许可证资格金融机构，金融许可。证（查验原件提交复印件）

（2）金融机构代码证，营业执照；法定代表人或负责人身份证明（查验原件提交复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件提交复印件）;3．不动产权属证书（或土地使用证和房屋所有权证）（原件）； 4.告知单（原件）； 5.不动产评估报告（原件）； 6.与银行签订合同（原件）

7．抵押人是股份有限公司或有限责任公司的需提供董事会或股东会决议（原件）及经备案的公司章程；国有企业事业单位法人以国家授权其经营管理的房产，应当提供国有资产监督管理机构或者有权审批的部门批准文件：抵押集体所有制企业，应提供经企业职工代表大会或职工大会批准的文件：以共有土地使用权抵押的，需提交其他共有人同意抵押的证明材料（原件）。

8．实地查看表及实地照片；

9．法律、法规规定应该提交的其他必要材料。土地抵押权首次登记

1．不动产登记申请表（原件）； 2．申请人身份证明: 抵押人：

（1）单位：企业须提供《企业法人营业执照》及组织机构代码证(查验原件提交复印件);事业单位须提供事业单位证明及组织机构代码证(查验原件提交复印件)；社会团体须提供社会团体登记证书及组织机构代码证(查验原件提交复印件)；法定代表人或负责人身份证明（复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件提交复印件）（凡复印件查验原件或加盖公章）；

（2）个人：申请人身份证（查验原件提交复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件提交复印件）（凡复印件查验原件）；委托代理需到不动产登记机构现场签订代理委托书或提交公证书，境外委托需认证或公证；

（3）限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。还应提交为被监护人利益的书面保证

（4）身份证、户口本、结婚证等（查验原件交复印件）；

抵押权人：

（1）取得合法金融许可证资格金融机构，金融许可。证（查验原件提交复印件）（2）金融机构代码证，营业执照；法定代表人或负责人身份证明（查验原件提交复印件）、授权委托书（原件）、代理人身份证明（查验原件提交复印件）;3．不动产权属证书（或土地使用证）（原件）； 4.告知单（原件）； 5.不动产评估报告（原件）； 6.与银行签订合同（原件）

7．抵押人是股份有限公司或有限责任公司的需提供董事会或股东会决议（原件）及经备案的公司章程；国有企业事业单位法人以国家授权其经营管理的房产，应当提供国有资产监督管理机构或者有权审批的部门批准文件：抵押集体所有制企业，应提供经企业职工代表大会或职工大会批准的文件：以共有土地使用权抵押的，需提交其他共有人同意抵押的证明材料（原件）。

8．实地查看表及实地照片；

9.收益金（划拨土地需提供，划拨土地只能抵押给银行，不能对个人）； 10．法律、法规规定应该提交的其他必要材料。

不动产登记流程及要件 第2篇

★因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

★属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

1、尚未登记的不动产首次申请登记的；

2、继承、接受遗赠取得不动产权利的；

3、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

4、权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

5、不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

6、申请更正登记或者异议登记的；

7、法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

当事人申请登记除了必须提交申请书，还要提交相关材料，条例第16条第1款对此给出了明确提示，可便于申请人事先做好准备工作，它们主要涉及：（1）身份信息，包括申请人、代理人的身份证明材料；如为委托代理的，还包括授权委托书；（2）不动产权属信息，包括不动产权属来源证明材料、不动产权属证书；（3）登记原因证明文件，包括买卖合同、遗嘱等；（4）不动产自然状况信息，包括不动产界址、空间界限、面积等材料；（5）与他人利害关系的说明材料等。不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。哪些单位可查询？★国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。★不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

★查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

不动产登记暂行条例明确统一了登记都程序要求《条例》对登记程序的规定，落实了党中央、国务院简政放权、构建服务性政府的根本要求，彰显了简化程序、高效便民的基本原则。一是充分尊重申请人意愿。规定了依申请登记，并以共同申请为原则，单方申请为例外，允许申请人在登记完成前可以自愿撤回登记申请。同时，《条例》还列举了可由当事人单方申请的具体情形，形成了目录清单，确保公开规范。

二是明确了登记申请提交的材料。为便于当事人提起登记申请，《条例》对登记申请提交的材料进行了概括列举，并规定登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。同时，规定登记机构要在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息，切实便民利民。

不动产统一登记的难点及实施建议 第3篇

当前, 国土资源部成立了不动产管理登记局主管不动产登记, 这也充分显示了不动产统一登记这一工作的紧迫性、艰巨性和重要性。由于不动产的界定和登记类型的差异性, 要想有效快速的推进不动产统一登记的实施, 笔者认为我们首先应该把握好对不动产的界定, 深入研究我国不动产登记的发展历程, 立足实际, 健全不动产统一登记制度, 严格不动产登记程序, 完善不动产统一登记立法;同时应加强民众对不动产统一登记制度的认识, 增强对不动产统一登记制度的认同感, 使其能够认识并自觉的践行对其拥有的不动产进行登记的义务。总的来讲, 既要完善“硬件设施”, 同时又要提高“软件性能”, “软硬”兼施, 积极有效地推动我国不动产统一登记的顺利进行。

1. 不动产

不动产是不动产登记的标示物。目前国际上对不动产主要有两种观点:一种观点认为不动产是不能移动的物, 或移动必然导致其形态损毁或者降低其经济价值;另外一种观点则认为不动产是以性质不可移动、用途不可移动、权利客体不可移动、法律规定不可移动的财产。两种观点的区别在于前者指的是特定物, 后者则认为不动产不仅包括物, 并且包括附着在物上的权利。就中国大陆而言, 《不动产暂行条例》明确指出, 不动产是指土地、海域及其房屋、林木等定着物等, 但仍未给予明确的界定。所以笔者认为中国的不动产更接近于第一种观点。

2. 不动产登记

不动产登记是指经权利人申请, 由国家专门的登记机构将不动产物权的设立、变更和消灭等事项依据法定程序记载于专设的登记簿 (或者是登载于电子登记系统) 的法律行为。根据不动产登记的定义可以很明显看出不动产登记的具体内涵: (1) 由权利人或者由利害关系人进行申请。 (2) 登记的对象是不动产。 (3) 登记的部门是由国家设立地专门的登记机构。长期以来, 中国的不动产登记机关部门繁多, 至2014年才在国土资源部挂牌成立不动产统一登记局, 全面负责不动产统一登记工作。 (4) 登记的内容是物权的设立, 转移, 变更和消灭等。 (5) 不动产登记以登记薄或登记系统为载体。不动产登记的信息必须记录于登记薄或者录入登记信息系统, 并受到法律的保护。随着不动产物权主体的变更, 往期登记的信息要随即更新。

二、不动产登记的现状及其实施的阻力

1. 不动产登记的现状

中国现行的不动产登记采用的是“多部门登记”和“分级登记”相结合的管理体制, 主要体现在不同类型的不动产物权由各自分管的部门负责登记, 而这种分类管理的模式在某种程度上会驱使各部门首先从本部门的利益出发, 造成不动产登记物权的重复甚至冲突。这就给不动产登记的结果造成了一系列的弊端。比如:权属纠纷、重登或漏登等, 这都将会损害权利人的利益。这些存在的弊端都会阻碍不动产统一登记的实施。

2. 阻碍不动产统一登记实施的问题

(1) 缺乏统一的法律依据。不动产统一登记局的成立为不动产统一登记提供了现实的物质可能性, 但基于现状, 不动产登记并没有统一的法律依据, 登记机关的权力界限不明显, 导致权力交叉, 极易造成登记错误;另外权属的确定是不动产进行交易的前提, 由于权力边际划分模糊、权属不清晰, 这样既不利于当事人权益的保护, 也不利于不动产的交易。

(2) 现行的不动产体制导致的权力界限不明的现状与社会主义市场经济大环境下要求的权责明晰存在根本上的矛盾。不动产统一登记的统一性其根本要求在于不动产物权关系的统一, 特别是对不动产客体的合理界定。由中国不动产登记的现状来看, 要想实现全面的不动产统一登记, 势必要经过多方面的改革, 比如统一登记立法的制定、机构人员的整合等, 这实际上是一个庞大的项目工程。此外, 当前登记人员的知识结构也是实施不动产统一登记过程中需要克服的一个瓶颈, 合理解决这一问题不是一步到位就可以做到的, 这需要一个长期的过程。

(3) 技术上不成熟。当前, 土地登记管理系统和房屋登记管理系统的建设已较为完善;比较而言林权、海域等的登记系统建设和对其的信息化管理则有待于进一步的完善和改进。要想建立统一的不动产登记信息管理平台, 要从整合数据、整合业务流程以及整合信息系统等方面设计, 技术不协调的现状, 也将曾为实行不动产统一登记所要面对的一个重要问题。

三、完善不动产登记制度的建议

2015年3月1日不动产登记制度得以正式实施。预计2018年前基本建立起其不动产统一登记体系。但是要达到建立起一个“四统一”信息平台的目标, 应该着手采取措施建立和完善不动产登记制度。笔者认为可以采取以下措施:

(1) 建立健全法律法规。在宪法的大框架下, 制定以物权公示原则为基础的统一的不动产登记法, 建立起一个有明确界定各不动产类型的范围, 明晰其产权的物权登记体系。这样不仅可以有效地减少或者消除不动产登记中由于重复登记造成的登记错误, 同时保护了权利人的合法权益。

(2) 不动产统一登记的目标主要是建立统一的数据系统, 保护权利人的合法权益, 保障交易安全。所以对于不动产登记中如何减少或者消除不动产登记错误也应该有妥善的处理方法。具体采用什么样的方法, 笔者认为可以以管理学的理论为指导采取控制方式的措施, 具体如下:一是前馈控制, 即在不动产登记工作之前, 对不动产登记所需的资料认真审核, 对整个登记过程保持着严谨负责的态度, 从不动产本身来看, 明晰其权属, 从根本上消除不动产登记中可能出现的错误隐患。二是中期检查, 即在不动产登记的过程中, 对登记出现的问题要时时检查, 一旦出现问题或者偏离不动产实际情况, 快速采取有效措施, 在实施过程中避免错误的产生。三是反馈控制, 即在登记错误产生后要采取补救措施来维护权利人的合法权益。比较世界其他国家较为可行的做法来看, 很多国家设有专门的补偿基金, 笔者认为中国也可以采用类似措施, 把不动产登记费用按比例提取注入到补偿基金, 作为由不动产登记错误造成的一般损失进行补偿, 对于损失较大的由登记责任人和补偿基金两部分按比例提取进行补偿。

(3) 在技术上建立统一的登记平台, 实行信息化管理。大量的登记数据信息分管于各个登记部门, 这样有必要尽早建立起一个集不动产统一登记的发证系统和不动产档案资料查询的管理系统于一体的不动产管理系统, 加强不动产登记的信息化管理, 实现信息的整合和共享。采用现代技术, 比如GIS技术、互联网技术等作为支撑, 建立起一套完整的不动产数据库系统, 实现不动产管理的内外联动, 确保不动产登记的准确性。此外, 提高人员的综合素质, 建立起一个完整的考试-培训-考核体系。有学者建议专门开设不动产登记专业, 学习不动产统一登记知识。笔者更注重理论和实践相结合的方法, 可定期对其进行全面系统的培训, 并对其工作效果进行评价考核, 考核结果与其工作绩效直接挂钩。这样不仅能提高人员素质, 还可以促使登记人员保持谨慎、负责的工作态度。

四、总结

中国实行不动产统一登记制度是市场经济发展的内在要求, 也是城镇化背景下发展的必然趋势, 同时也是与国际不动产登记制度的逐步契合。不动产统一登记虽然已付诸实践, 但仍处于试点阶段, 从开始实施到不动产统一登记体系的基本体系建立还要经过很长一段距离, 也会面临着各种各样的问题, 为了保证不动产统一登记的顺利进行, 一定要抓住现阶段这个过渡时期的主要矛盾, 采取有效措施, 逐步实现不动产统一登记的目标, 建立不动产统一登记体系, 保护好权利人的合法权益, 保证市场经济条件下不动产的交易安全。

摘要：自《物权法》颁布以来, 不动产统一登记经历了搁浅和难产后, 终于付诸实施。受长期多部门登记弊端的影响, 不动产统一登记在实施的过程中, 面临着种种的挑战和困难。为了有效地应对和解决这些问题, 笔者认为应该立足现状, 采取有效措施来保证不动产统一登记的顺利实施。

关键词：不动产统一登记,现状,有效措施

参考文献

[1]王小波.论我国不动产登记制度的问题与完善.山西青年管理干部学院学报, 2013.

[2]何欢乐, 姜栋.切实推进中国不动产统一登记的新思路——解决分散登记问题的过渡方案.中国土地科学, 2013.

[3]王履华, 孙在宏, 彭英.不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究.技术应用, 2014.

不动产统一登记的难点及实施建议 第4篇

目前，我国已经正式成立了不动产管理登记局，便于对不动产进行统一登记。不动产统一登记的工作要顺利实施与推进就必须先对不动产的界定进行准确的把握。从我国国情的实际出发，总结以往不动产登记的经验，需健全相关制度，规范不动产统一登记的流程，对不动产统一登记的立法进行必要的完善。此外，还要加强不动产统一登记的宣传，让民众对不动产统一登记的意义进行认识与了解，提升人民对不动产统一登记工作的认可度，让人们能够自觉履行对其所拥有的不动产进行登记的义务，促进我国不动产统一登记工作的顺利开展。

不动产的含义：不动产是不动产登记的主要对象，那么不动产的定义是什么呢？国际上对不动产的界定方法主要有两种：一种是将不动产界定为无法进行移动或移动会导致其受损等使其价值受到影响的物体；另一种则以财产的性质、用途、权利客体、法律规定等属性的无法移动来对不动产进行界定。根据我国的实际现状来看，目前出台的《不动产暂行条例》中有确切规定，不动产是指土地、海域、房屋以及林木等定着物等。因此，笔者结合2016年1月21日颁布的《不动产暂行条例实施细则》得出我国的不动产的含义与第一种界定方式更为相似些。

不动产登记：不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职的登记部门根据打定程序将有关不动产物权及其变动事项记载于特设的不动产登记簿或相关电子系统的事实。

不动产登记的现状及其实施的阻力

不动产登记的现状

目前，我国不动产登记主要以“分部门登记”或者此类方式进行，这样的管理模式在一定程度上会导致分部门间以利益为重的弊端，使不动产登记物权产生交叉与冲突，从而引起一系列影响不动产统一登记工作正常开展的问题。例如：权属纠纷、重登、漏登等，从而迫使权利人的利益受损。

阻碍不动产统一登记实施的问题

缺乏统一的法律依据。就我国目前的情况而言，不动产登记方面的法律依据仍不健全，在一定程度上导致了权力界限较为模糊，容易造成权力交叉、登记失误等的问题。此外，还会导致权利人的利益得不到有效的保护，使不动产交易的安全受到影响。

现行制度不健全，权力界限不明确。要实现不动产统一登记的目标，就要保证不动产在物权关系上的统一性，尤其是合理清晰地进行不动产客体的边界划分。就我国目前的情况而言，要落实好不动产统一登记工作，就必须进行全方位的更新改革，包括相关立法的完善以及专职机构职员的组织等等，想要完成这项任务势必要耗费不少的时间和精力。因此，必须坚持长久的可持续发展的道路。

技术上不成熟。我国目前登记系统较为完善的仅有土地登记管理系统和房屋登记管理系统，林木以及海域登记管理系统都存在一定程度的缺陷，有待进行更新与完善。而要保证不动产统一登记工作的有序进行，就必须建立一个完整的信息管理系统，而现状技术的不成熟使不动产统一登记工作的实施受到了一定的阻碍。

完善不动产登记制度的建议

针对我国不动产登记的现状及实施的阻力，笔者将就如何完善不动产登记制度的问题提出以下几点措施：

建立健全法律法规。在现有法律的基础上，坚持物权公示的原则对不动产统一登记立法进行编制与完善，并对不动产的范围进行更为详细与明确的界定，健全产权的物权登记体系，尽可能避免不动产统一登记工作的交叉重复现象，将登记失误率降至最低，使权利人的合法权益得到有力保障。

建立统一的数据平台，使权利人的合法权益与交易得到保障。不动产登记中应当采取何种有效措施以防止登记失误的产生：首先，可以在不动产进行登记以前进行把控，对所有提交的相关不动产资料进行仔细核查，抱以严谨的态度来对待登记的整个工作全程，按照不动产的类型进行清晰的权属界定划分，避免登记重复的问题产生。其次，对不动产统一登记的过程中也不能松懈对待工作，要对登记进行时时监督，发现登记问题或登记与实际不符应当及时采用有效的方法进行处理，将问题及时解决，防止失误的发生。最后，登记出现错误后，应当及时采取有效的措施进行补救，保证权利人的合法权益。笔者认为我国可以借鉴他国设立专项补偿基金的做法，按照失误的程度给予权利人相应的补偿。

在技术上建立统一的登记平台，实行信息化管理。由于受目前管理模式的影响，登记数据均分散于各分管部门，因此，采用现代信息化技术建立一个集登记、发证、档案资料查询等功能于一体的不动产统一登记管理平台是一项十分紧迫且非常必要的工作，不仅能使不动产统一登记信息得到信息化的综合管理，还达到平台信息共享的目的。利用先进的科技如GIS技术、互联网技术等，建立和完善不动产的数据库系统以更便于管理的同时，降低不动产登记的错误率。另外，专职机构工作人员综合素质的提高也是不动产登记顺利进行的重要因素之一，加强对工作人员专业知识的培训，制定专门的考核与评价机制，定时对员工进行业务考核。利用适当的奖惩机制对考核进行奖励与惩罚，树立员工的积极工作思想，提高员工的综合素质水平，使员工在工作中保持严谨的态度。

不动产登记流程是怎样 第5篇

活着的法律

如何进行不动产登记程序？申请人提出申请，申请人提交材料，不动产登记机构审查材料及实地查勘，最后完成登记。而申请人申请要根据不同情形，如因买卖、设定抵押权等，要双方共同申请。法律快车为您一一介绍。

不动产登记有哪些程序？

★因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。★属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

1、尚未登记的不动产首次申请登记的；

2、继承、接受遗赠取得不动产权利的；

3、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

4、权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

5、不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

6、申请更正登记或者异议登记的；

7、法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

当事人申请登记除了必须提交申请书，还要提交相关材料，条例第16条第1款对此给出了明确提示，可便于申请人事先做好准备工作，它们主要涉及：（1）身份信息，包括申请人、代理人的身份证明材料；如为委托代理的，还包括授权委托书；（2）不动产权属信息，包括不动产权属来源证明材料、不动产权属证书；（3）登记原因证明文件，包括买卖合同、遗嘱等；（4）不动产自然状况信息，包括不动产界址、空间界限、面积等材料；（5）与他人利害关系的说明材料等。不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

哪些单位可查询？

★国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

★不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

★查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

不动产登记暂行条例明确统一了登记都程序要求

不动产权登记证办理流程 第6篇

一、外业测量:由拥有林业测量资质的单位进行现地测量、乡（镇）林业站、村民委员会代表、边界毗邻人到林地认定。

二、到国土资源局落图确认林地权属。（由市林业局林政科、林业测量资质单位、申请权利人）.三、林业测量资质的单位出具《宗地图》，签定《边界毗邻协议书》并出具边界毗邻身份证复印件(边界毗邻身份证复印件上本人签写边界清楚，无争议并签字按手印）。

四、1.权属为国有林地的应与乡（镇）林业站签署林地承包合同。

2.权属为集体林地的应与村民委员会签定林地承包合同。

五、到林地所在地进行公示并有公示照片（公示期为申请之日起15个工作日）

六、上报市林业局林政科由林政科进行组建不动产权登记（林木）登记档案。组建档案其中包括1.林业调查申请表。2.造林承包合同。3.不动产权地籍调查表。4.毗邻认定书。5造林验收证明（由所在地签署）6.林地林木权属证明。7.林业测绘成果表。8.承诺书。9.公示照片。10.申请权利人身份证复印件。11.毗邻人身份证复印件。12.林业测量资质单位出具《林业调查规划设计资质证书》复印件；集体林地应提交村民代表大会会议纪要、介绍信等相关材料。注：（退耕还林应提交退耕还林证复印件）。

七、由申请人到林地所在地盖相关公章签字等。

不动产登记流程及要件 第7篇

一、宗地

（一）、新增建设用地登记

1、取号（国土窗口A）→签订合同→缴纳规费→权籍调查窗口F；

2、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

（二）、未竣工但符合变更、转让条件登记

1、取号（国土窗口A）→提交相关材料（不动产权属证书、变更转让的申请材料、测绘报告、其他权属材料等）→审核→出具审核报告→符合变更、转让条件的→交易备案窗口B/C；

2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→权籍调查窗口F（房屋尚未登记的除外）；

3、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、变更转让审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；

4、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

（三）、个人、单位、房地产项目竣工验收登记

1、取号（国土窗口A）→提交竣工验收材料（见附件）→审核→出具审核报告→符合竣工条件的→权籍调查窗口F；

2、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、竣工验收审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

（四）、已竣工且符合变更、转让条件的个人、单位、房地产项目登记

1、取号（国土窗口A）→提交相关材料（不动产权属证书、变更转让的申请材料、测绘报告、其他权属材料等）→审核→出具审核报告→符合变更、转让条件的→交易备案窗口B/C；

2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→权籍调查窗口F；

3、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、变更转让审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；

4、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

（五）、抵押登记

1、纯地抵押

（1）、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权证书等）→检查图属数据（传国土所调查并出具实地踏勘意见）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗D/E；

（2）、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

2、在建设工程抵押

（1）、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权证书等）→检查图属数据（实地踏勘并出具实地踏勘意见、配置不动产单元号）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗D/E；

（2）、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

3、已竣工宗地抵押

（1）、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权证书等）→检查图属数据（实地踏勘并出具实地踏勘意见、配置不动产单元号）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗D/E；（2）、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

二、小区商品房（包括其他存量房）

（一）、小区列表范围内的商品房（一手房及两证齐全的）（1）、出让土地 ①交易

1、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→不动产登记受理窗口D/E；

2、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

②抵押

取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

（不动产单元号配置内部流程：不动产登记窗口受理→权籍调查窗口配置单元号→登记科继续余下流程）

（2）、划拨土地

1、取号（国土窗口A）→提交相关划拨补办出让材料（不动产权属证书、划拨补办申请等）→补办出让审核→符合条件的→出具补办出让审批表→缴纳出让金→交易备案窗口B/C；

2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→不动产登记受理窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→ 复审→核定→登簿→发证。

（不动产单元号配置内部流程：不动产登记窗口受理→权籍调查窗口配置单元号→登记科继续余下流程）

（二）、小区列表范围外的商品房（两证齐全）（1）、出让土地 ①交易

1、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→权籍调查窗口F；

2、取号（权籍调查窗口F）→配置不动产单元号→出具不动产单元号凭证→不动产登记窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

②抵押

1、取号（权籍调查窗口F）→配置不动产单元号→出具不动产单元号凭证→不动产登记窗口D/E；

2、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。

（2）、划拨土地

1、取号（国土窗口A）→提交相关划拨补办出让材料（不动产权属证书、划拨补办申请等）→补办出让审核→符合条件的→权籍调查科权籍调查（配置不动产单元号、出具不动产单元号凭证）→出具补办出让审批表→缴纳出让金→交易备案窗口B/C；

2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→不动产登记窗口D/E；

3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。

（三）小区列表（可直接配置不动产单元号小区）

1、白云花园

2、博文府邸

3、世博帝宝

4、东方润园

5、嘉业阳光城

6、嘉华春晓

7、汇丰家园

8、百合春天

（四）、小区列表范围外两证不齐全的

取号（权籍调查窗口F）→权籍调查→符合条件的→按前一、二流程办理（分别到国土、交易备案、权籍调查、不动产登记窗口申请）。

三、两证遗失补发的

不动产善意取得制度构成要件分析 第8篇

一、转让人无权处分他人的不动产

从《物权法》106条可以看出, 不动产善意取得制度的前提是转让人的无权处分。无权处分是指行为人无处分权而处分他人的财产, 即权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。[1]作为不动产善意取得制度要件的无权处分需要符合一定的条件。第一, 无权处分仅指出现登记错误时, 不动产登记簿记载的权利人以其自己名义进行的的无权处分行为, 并不包括无权代理和越权代理的情况。第二, 不包括限制民事行为能力人和无民事行为能力人进行的无权处分行为, 也不包括违反法律禁止性规定的处分行为。这是因为不动产交易行为必须是具有完全民事权利能力的人进行的, 限制民事行为能力人和无民事行为能力人不可能进行有效的不动产的交易活动。同时, 《物权法》第7条规定:“物权的取得和行使, 应当遵守法律, 尊重社会公德, 不得损害公共利益和他人合法权益。”《房屋登记办法》第18条规定:“房屋登记机构应当查验申请登记材料, 并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正, 以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。”通过法条可以看出, 不动产登记审查非常严格, 登记机关要对登记事项的合法性和真实性进行审查, 违反法律禁止性规定的行为本身就不合法, 不可能通过登记机关的合法性审查, 就不可能进行登记。

二、受让人受让财产时是善意的

善意是人的主观活动, 难以为外界度测。依据《物权法》的规定, 不动产物权以登记为公示方法, 不动产物权的权利人以不动产登记簿记载的权利人为准。因此, 基于不动产物权转让的公示公信原则, 受让人对不动产登记簿的合理信赖应当得到法律保护。也就是说, 在不动产物权交易中, 如果受让人查阅了不动产登记簿, 基于对不动产登记簿的合理信赖与转让人进行交易, 就应当推定受让人是善意的。[2]

那么, 受让人在何时具有善意才符合不动产善意取得的善意要件?《物权法》第106条规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。然而, 实务操作中对“受让时”的定义存在多种理解。笔者认为, 应当以不动产登记完毕的时间作为受让人善意的准据时间。一个完整的不动产受让过程需要完成不动产所有权的移转, 由于不动产所有权的移转只有在登记完毕后始为发生, 因此只有在登记完毕时仍为善意者, 才适用善意取得。[3]另外, 依照《物权法》106条的规定:“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记, 不需要登记的已经交付给受让人。”所以, 认定受让人善意的准据时间确定在不动产变更登记完毕时较为合理, 此时不动产物权才真正变动, 形成一种新的稳定的法律关系;而在这个时间点之后, 由于物权变动已经完成, 受让人即使知道不动产物权真正的原权利人, 也不会影响受让人善意的认定。

三、受让人有偿取得财产

《物权法》106条明确规定了受让人有偿取得财产是善意取得的构成要件, 而且必须是支付了合理的对价有偿取得。因此, 判断受让人支付的价格是否合理是适用这一要件的关键。合理价格主要是针对商品房, 在考虑商品房价格时, 需要结合地理位置、配套设施、开发商品牌等因素进行综合考虑。商品房之外的不动产, 如房改房, 集资房等, 属于稀缺资源, 没有形成统一的市场价格, 判断其价格时, 还需要考虑房屋的剩余使用年限, 土地使用权剩余年限, 房屋的布局等因素。如果通过以上因素仍不能确定不动产的合理价格, 也可以通过评估机构进行评估来确定不动产的合理价格。

此外, 笔者认为, 只有受让人实际支付了价款, 才能认定受让人主观善意, 才有适用善意取得的可能, 否则, 当事人只是约定有偿的交易条款, 而并没有实际履行该条款, 则变相地将有偿交易变为无偿交易, 损害原权利人的利益, 有违善意取得的设立目的。[4]

由于不动产价格较高, 在实践中当事人一次性支付价款的情况并不多见。但是, 如果认为受让人仅支付部分价款的情况不构成善意取得, 那么, 当不动产被原权利人追回, 受让人就将面临着无法向无权处分人追偿已支付价款的风险, 这不利于保护善意受让人的利益, 也违背了法律追求的公平原则。然而, 如果将受让人支付部分价款的情况认定为善意取得, 则很难避免实践中无权处分人和受让人恶意串通, 以分期付款的方式变相低价转让不动产, 使《物权法》中所规定的合理价格无法实现。

四、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记

《物权法》第106条规定“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记, 不需要登记的已经交付给受让人。”具体来说, 应当登记的财产包括几种类型:第一, 应当办理登记的房屋。在我国, 城市的房屋依法应当办理登记。第二, 应当办理登记的不动产权利。依据我国法律规定, 建设用地使用权的出让、转让应当办理登记。第三, 应当办理登记的动产。对于船舶、机动车、航空器, 依据我国《物权法》第24条的规定, 应当适用登记对抗, 未经登记不得对抗善意第三人。

以变更登记完毕作为不动产善意取得制度的构成要件, 是因为只有物权登记手续办理完毕, 买受人才能够真正取得不动产的所有权, 这符合《物权法》的登记要件主义。同时, 如果只是以办理登记作为不动产物权善意取得制度的时间点, 在转让人办理变更登记将不动产记载于自己的名下之后, 真正的权利人完全可以通过异议登记及时阻碍转让人的无权处分行为。实践中, 很多不动产交易并没有办理变更登记, 如果仅仅以交付作为所有权变动的依据, 受让人不需要办理登记手续就可以取得物权, 就会引发物权关系混乱。

摘要：善意取得制度在市场经济中发挥着保护交易安全和维持市场经济秩序的作用, 它是指行为人将其无权处分的他人财产转让给买受人, 如果买受人在取得财产时主观上是善意的并支付相应对价, 就可以取得该财产的所有权, 原财产真正所有权人就不能向买受人要求返还财产, 只能要求无权处分人承担赔偿责任。我国《物权法》规定善意取得制度可以适用于不动产物权, 本文旨在通过对不动产善意取得制度构成要件展开分析, 以促进不动产善意取得制度在我国的运用和发展。

关键词：善意取得,无权处分,登记

参考文献

[1]王利明.物权法研究[M].北京:中国人民大学出版社, 2007:438.

[2]王泽鉴.民法物权.第1册, 通则·所有权[M].北京:中国政法大学出版社, 2001:124.

[3]崔建远, 申卫星, 王洪亮.物权法[M].北京:清华大学出版社, 2008:128.