地产公司财务岗位职责

地产公司财务岗位职责（精选12篇）

地产公司财务岗位职责 第1篇

每月资金报告、滚动计划、年资金计划、推进银行贷款，维持银行关系

监控月末结账流程，检查结账清单/银行对账单/会计报表/汇报月结账情况

指导监督资金部门的日常运作，包括会计、资金、税务等

分析月度财务报告，包括对收入、成本、费用、资金以及预算差异等

对外维持良好关系，税务局/外管局/银行/财政局等

对应外部年度审计，股东内部审计，保证按时完成，避免发生重大财务事故

与其他股东，相互合作，维持关系，完成总部安排的其他任务

地产公司财务岗位职责 第2篇

2、组织编制财务报表及财务报表分析工作，审核总账调整类会计凭证分录，定期汇报公司财务核算工作。

3、建立健全公司内部核算的组织、指导和数据管理体系，协助财务的信息化工作，以及与业务系统的对接。

4、根据公司业务发展战略目标及年度经营规划，编制年度财务预算，合理监控年度营运成本。

5、推动财务分析体系的建立与实施，实现投入与资源合理配置，实现经营效率___化。

地产公司财务岗位职责 第3篇

华业国际中心及华业·东方玫瑰精品楼盘, 以其典雅唯美的设计, 如玫瑰一样在首都大地上盎然绽放着, 在其间点缀着点点华美与浪漫, 散发出在这座都市里独有的魅力和芬芳。它是一座集休闲、美食、居住一体化的现代化建筑楼群, 它的开发商就是名震京城地产界的北京华业地产股份有限公司 (简称“华业地产”) 。

多年来, 华业地产通过对市场的确实把握和精准定位, 在复杂多变的市场环境中始终保持稳健发展。这其中, 作为保障和服务的财务工作在助推企业发展中起到了不可忽视的作用。在董事长徐红的领导下, 以财务总监许立超为首的财务团队在助推企业发展中, 围绕公司战略, 通过实施一系列财务管理举措, 使华业地产在当前房地产市场深度调整中发挥了保障作用, 立下了汗马功劳。

为了探寻近年来华业地产在财务管理方面的成功秘笈, 在盛夏的一个午后, 笔者采访了华业地产财务总监许立超。初见许立超时, 让笔者顿感亲切。作为在国内地产界知名度颇高的来自皖中的财会英才, 他亲和真诚, 笑容可掬, 完全没有企业高管的威严, 更多的是坦诚和随和。随着采访的深入, 让人深刻感受到他独有的管理风范和坦诚务实的人格魅力, “厚道做人, 用心做事”的行为标准更佐证了他的性格。

服务企业战略加强财务管控

企业发展, 战略先行。华业地产自1985年成立起, 便将目光聚焦在核心城市的房地产住宅中、高端市场。近年来, 公司一直关注高品质品牌文化楼盘的建设, 并进一步明确了未来的发展方向:以中高档住宅开发为主体, 加快发展商业地产, 丰富经营模式和产品业务组合, 通过全国市场布局和重点区域市场聚焦的总体发展战略, 推动城市区域价值提升和中国城市化进程, 逐步实现华业地产由专业的住宅地产开发商向城市综合运营服务商的跨越式发展。

在谈及公司的战略发展时, 许立超颇为感慨地说:“房地产近二十多年的发展, 竞争日益激烈。以前以居民住宅为主体兴建的楼盘颇显辉煌, 而现在休闲娱乐等商业一体化的城市综合体渐渐兴盛。”随着物质水平的提高, 现代人越来越注意生活方式的改善和品质的提高, 倾向于购物、休闲、商务、社交、居住于一身的城市商业综合体随之应运而生。许立超强调, 对任何一个要做强做大的房地产企业, 这都是发展的必然趋势。华业地产当前的发展目标:一是立足于房地产, 做强做大, 二是积极探索多元化, 形成对主业的有力支撑。目前, 公司正在矿产资源开发中稳步推进。

自1995年至2007年, 许立超先后在北京科技大学、中国中纺集团、大连万达股份有限公司从事会计及财务管理工作, 大学、国企和民企多种环境的财务从业经历, 使他具备了国际化的视野和战略思维, 积累了丰富的管理阅历和一线的操作经验, 令他与徐红董事长的管理思维不谋而合。在具体管理实践中, 他更有效地贯彻董事会制定的方针政策。财务出身和多年来财务工作的磨练, 使得许立超对财务管理制度细则的把握恰到好处。在财务文化建设和企业内部控制方面, 他身体力行, 大力推行与企业发展相得益彰的管理制度和创新措施。

如何科学有效实施财务管理, 保障企业健康有序发展, 是许立超日夜在思考和探索的问题。结合行业和企业的特点和现状, 他开拓创新, 勇于实践, 在企业财务管控方面做了一系列细致深入的工作。

首先, 加强资金集中管理, 统筹安排资金使用。一是保持资金的绝对安全。在谈及保持资金安全时, 许立超感慨地说:“在房地产企业, 这一点更加突出, 众多企业提出‘现金为王’, 这是许多企业面临和关注的焦点和重点。自2008年金融危机以来, 华业地产一直很安全并顺利度过, 这跟当前财务队伍一直践行这个战略息息相关。”许立超带领财会人员狠抓资金安全建设, 保证了资金的绝对安全, 增加了企业的抗风险能力。二是推进融资管理。在融资工作的具体实施当中, 许立超总结说, 第一, 我们不要预设前提条件, 为自己设置障碍。房地产企业贷款分很多类型客户, 贷款渠道也比较宽泛, 一次没做足, 还可以补足, 拿了土地还可以做信托。谈到此, 他很形象地比喻说:“融资, 说白了就是借钱。你手里捧个金娃娃, 怎么会愁借不到钱呢?就像说一个人的品质是好的, 怎么会借不到钱呢?”他要求会计人员做信贷工作时, 对自己的项目要有充分的信心去说服客户, 并积极发挥个人主观能动性。第二, 尊重传统, 不拘泥于经验, 以开放的心态解决发展中的问题。在谈及项目融资推介时, 许立超回忆说:“国贸地区的地产增值很快, 但15年前国贸周边到处也是农田。而现在的通州, 15年之后的发展谁又能预料是否会到国贸现在这种发展程度呢?”他要求会计人员既要尊重历史传统观念, 又要活学活用, 遇见同样的问题参考吸取教训, 但一定不要被限制住, 一切皆有可能。不要拘泥于经验, 要以开放的心态解决发展中的问题。许立超协助公司领导统筹安排公司的融资事宜, 通过不断拓宽融资渠道, 优化融资结构, 与银行、资本市场保持了良好的合作关系。2010年, 华业地产位于通州的“华业·东方玫瑰”项目通过与交通银行合作, 取得了10亿元并购贷款和15亿元开发贷款, 为项目的收购和后续开发提供了资金支持, 节约了财务费用。

其次, 加强内部控制建设, 推进公司治理。许立超笃力实践, 积极实施五部委相应内部控制政策。他早先便预见到了未来内部控制对房地产上市企业的重要影响。许立超回忆说:“从2003年到2011年, 国家关于房地产的宏观政策年年都在调控, 一会儿发紧, 一会儿放松, 在房地产行业发展初期, 这种调控压力和风险都被房价上涨给掩盖了, 等到平稳发展以后, 公司治理将成为房地产企业核心竞争力的重要方面。加强内控, 防范风险, 保持盈利稳定, 已成为企业共同面临的课题。华业地产已建立了比较全面的内控制度, 从2007年华业地产每年都做内控评价报告。2010年初, 为贯彻落实财政部等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》的相关要求, 我们开始聘请中介, 在内控、公司治理等等方面进行全面梳理。内控体系建设工作在咨询公司的协助下按照内控测评、内控设计、内控实施和评价三个阶段有序进行。”截至2010年12月31日, 中介机构已经完成第一阶段的现场调研工作。

再次, 完善税务管理, 增强发展后劲。许立超严格执行国家税收政策, 积极组织开展公司日常税务申报、缴纳, 监督各城市公司严格按照税法规定执行。同时, 他安排与筹划重大涉税事项, 并及时向公司领导汇报工作进展与处理结果。2010年, 在成本预算部等公司各部门的配合下, 顺利完成玫瑰郡项目土地增值税的清算工作。

此外, 在预算管理、财务制度建设、资金管理和财务报告的制定等方面, 许立超也带领财务人员不断开展调研工作, 深入实践, 取得了一系列的成果和收获。

构筑直管体系打造精英团队

从2008年进入华业地产, 许立超便紧锣密鼓地投入到了公司繁忙的财务体系建设之中。凭借深厚的财务功底, 他一直延续着务实认真的管理作风。围绕着公司战略规划和发展目标, 以许立超为首的财务团队不断深入实践, 积极探索, 不断完善, 逐渐形成了垂直管理的体系。

在华业地产财务管理体系中, 人, 财, 物构成了财务主体的三个方面。在人的集中管理方面, 财务人员是上市公司统一招聘, 财务人员的安排和考核都在上市公司;在财的集中管理方面, 是保持资金的高度集中;针对物的管理方面, 财务人员的工资、待遇、评价、奖励提升等各项指标都在上市公司中进行。许立超认为, 对于资金密集型的房地产企业来讲, 我们追根究底是要确保资金安全, 但首先要把人看好管住, 资金也随之得到保障, 这是这个行业的特点所要求的。对人, 财, 物的高度集中和对资金的高度集中相一致, 构成了华业地产财务的垂直管理体系, 并行之有效地顺应了行业的发展趋势。

另外, 在相应的先进的财会文化引导下, 许立超倡导大家形成互相监督、互相支持的伙伴关系。他指出, 在财务人员之间, 财务经理管会计, 会计管出纳, 但我们形成了一个闭环。针对会计, 财务经理在行政上是其领导, 业务上是其指导。对会计来讲, 同样如此, 业务上指导出纳。但在资金管理工作中, 公司非常强调和关注出纳的地位, 包括待遇和对应收应付资金的管理。在这些方面, 出纳的权限要大于经理。华业地产的财会团队在这样和谐的文化影响下, 淡化了行政关系, 同事们在工作中形成了互相支持、互相监督的协作关系。会计工作的实践越来越默契和深入, 有效地促进了业务工作的进一步开展。

许立超还十分关注队伍建设和财务人员能力的培养与素质的提高。在他看来, 高素质的财会队伍和德才兼备的人才储备是推动公司现代化财务管理的根本保障。

一是加强定期培训, 有效沟通。首先, 针对个人专业情况, 定期参加外部培训机构的培训, 开拓思路;其次, 在公司内部定期开展培训和经验座谈。谈及公司的内部培训, 许立超欣喜地说:“在华业地产, 我要求每个财务人员一年至少要当一次老师, 不管是在哪个岗位上, 都要深入工作实践细致分享。针对成本会计, 就让其谈谈成本税收的管理经验, 针对销售会计, 就建议其说说银行按揭的成功经验。而出纳要把基础规范、内控制度学习心得分享给大家。”通过内部轮岗培训, 每个人都有机会当老师, 给了每个人以传道授业的压力和责任感, 员工得到了不同程度的锻炼和成长。

二是提供机遇, 为员工创造上升空间, 这也是队伍建设的重要举措。许立超强调, 作为公司重要的职能部门之一, 从公司层面和领导角度来看, 年轻人是团队发展的核心力量。只有时时给每个年轻人和职工创造上升的空间和机遇, 才能提高员工的积极性和上进心, 从而形成更好的团队气氛和凝聚力, 更有效地开展工作。通过坚持加强定期培训、有效沟通、提供机遇, 创造提升空间这样切实有效的方式, 给员工机遇, 让每个人都看到上升的空间和渠道。财会人员逐渐形成了积极乐观、热爱学习、向心力强、团结向上的团队气氛, 从而保持了队伍的相对稳定, 也保持了一定的专业素质和水平。

厚道做人用心做事

许立超已经在财会岗位上兢兢业业踏实工作了十七年之久。在谈及自己多年的财务管理工作和人生感悟, 许立超感悟道:“不管是做会计还是做其他工作, 我一直坚持两个原则:一是厚道做人, 二是用心做事。”

在谈到做人时, 许立超回忆说:“我很喜欢电影《手机》里葛优那句‘做人要厚道’的台词, 这真是一句可以奉为圭臬的至理名言。作为会计人员, 我们首先是服务行业, 对我们的服务对象, 要本着朴素的良心去做工作。不能成人之美, 绝不坏人好事。”多年来, 他以务实认真的工作作风和厚道坦诚的人格魅力, 被领导委以重任, 并赢得了会计人员的普遍赞誉和好评。他经常说, “因为上市公司有一定敏感性, 与政府监管部门的沟通较频繁。因为岗位的特点, 我跟领导交流更多, 比别人更了解公司的经营状况和发展趋势, 也承担了一些为公司谋利益, 为员工谋福利的责任。所以, 对待任何人都要真诚, 时时怀有一颗感恩之心。对一件事, 不要轻易判断对错, 不能简单去否定或认可, 多想想对方的立场。对习惯不同的人多一些理解和包容。”

关于如何做好工作, 许立超以身作则, 身体力行去指导和帮助员工。他常要求财务经理和会计人员派到新项目, 要多看看项目的《可研报告》, 从而对项目有整体把握, 对业务有更深理解, 及时进入角色。他时常去项目公司考察, 找出他们工作的症结和问题, 勉励改正。他说:“有一次, 我去考察, 与一位成本会计座谈, 问会计问题其对答如流, 而问到容积率、建筑面积等经济技术指标时, 就一无所知, 这就是没有用心去工作的表现。作为一名称职的会计人员, 要多想想数字背后代表的东西。”许立超语重心长地说:“用心做事说起来容易, 做起来很难。”他经常勉励同事, 财务工作, 一定要用心来做, 了解业务特点, 深入业务本质, 才会很会进入角色。做任何一件事, 都要带着学习的目的去做, 否则, 一味地去应付工作, 会人心疲惫, 既学不到东西, 又做不好事情。不要为了做事而做事, 那样往往没有什么好的结果。他通过不断与员工交流和讨论来审视自己, 影响和改变别人。他的为人处事之道不禁让领导和员工们深深称赞, 也更让笔者为之动容!也无怪他年纪轻轻就在财会工作中积累了如此多宝贵的人生经验和丰富阅历。

地产公司财务岗位职责 第4篇

一、逆经济周期财务策略理论

逆周期政策选择也叫逆向政策选择，是相对于经济社会正常发展状况之下经济学分析所支持的各种公共政策和微观经济措施而言的，是一种逆向思维的思想。随着全球经济一体化程度的提高，经济活动的不确定性不断增强。为了应对各种不确定性，最大限度地降低经济波动对经济活动的影响，一般常规的政策选择已经不足以应对超常规的经济波动。将逆周期政策的思想引入财务管理，与财务策略结合在一起，就形成了逆周期财务策略。在低谷时期，由于产品价格大幅下降，导致行业内公司普遍陷入财务困境，现金流短缺，资产被贱卖。同时，资本市场上投资人的抛弃加剧了资产的贬值，资产市值严重低于重置价值，从而产生了并购套利机会——低价收购的资产在行业高峰期将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值，并在长期来看将降低生产成本。逆周期财务策略实际上提升了企业资产回报率。

逆经济周期财务策略运用到房地产行业，即“繁荣时期卖产品，萧条时期拿地”。但在这一策略的背后，则是利用房地产行业典型的周期性特点，追求稳健的财务表现，体现了公司主动管理周期的战略性思想。在逆经济周期财务策略下，周期顶点，房地产企业通过主动防御性的压缩存货规模，而非存货扩张。也即在行业狂热的时候，企业要能挺住市场的感染而抑制住买地的冲动，这样才能保留宝贵的现金流，使公司在周期底部具备充足的体力以扩大存货规模。周期底部，公司要逆周期加大资本开支，尽可能多的拿地，这样当下一个周期来临时，由于规模已实现扩张，公司才能更好的享受到顺周期的收益。

二、万通地产案例分析

万通地产是在北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制房地产企业，具备一级开发资质，下设10家控股子公司和1家参股子公司，均为房地产开发公司。从2005年到2009年，公司总资产的年均增速达到了58.98%。

其一，万通地产逆经济周期财务策略分析。2007年为经济周期的高峰期，土地交易市场异常亢奋，大批房地产企业竟相买地、囤地。在周期的顶点，如果企业大量购置资产，其购买价格将会高于资产的长期价格均值，尤其在2007年下半年，房地产企业通过公开市场购入的土地几乎都是高价地。但是，万通地产在周期顶点并未过多参与土地“盛宴”，万通地产大部分新增项目通过成本更低的股权收购和合作等方式获得，通过多次向关联方现金收购的方式来扩大公司规模（如表1所示）。从万通地产经营活动产生的现金流量净额中，可以发现资金运营主要来自于“销售商品、提供劳务”的现金收入。如表2所示，万通地产每年销售商品、提供劳务收到的现金都大于购买商品、接受劳务支付的现金。行业均值显示，房地产行业对现金的需求很高，万通地产商品、劳务支出比明显高于行业均值。

由于大部分地产公司在2007年拿地开支较大，导致行业经营活动产生的现金流量净额平均为-4.1亿，而同年万通地产经营活动产生的现金流量净额为8.1亿，与行业产生了巨大反差。在大部分公司于周期高点圈地的同时，万通地产却逆经济周期而行，负债率在2007年却持续下降，成为2007年A股房地产公司中极少数经营性现金流为正的企业。2008年，经济下行，处于周期低谷时期，产品价格大幅下降，导致行业内公司普遍陷入财务困境，现金流短缺，出现资产被贱卖的情况。这时，万通地产在周期顶部储备的宝贵现金流就凸现出作用，具备充足的条件尽可能多的拿地，加大资本支出，从而经营活动产生的现金净流量从2007年的8.11亿元下降到-6.39亿元。相比，万科A在周期顶部进行大幅的扩张，导致现金流短缺，经营活动产生的现金流量为-104.38亿元，筹资活动产生的现金流量净额为213.61亿元，需要大量借款才保证公司的现金流。到2008年，出现财务困境，没有充足的现金来扩大存货规模，从而经营活动产生的现金净流量为-0.34亿元。2009年，经济回暖，即将进入下一轮周期。万通地产由于规模已实现扩张，低价收购的资产将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值，在长期来看降低了生产成本，带来很好的收益。公司在该阶段又开始现金流量的储备，所以未进行大幅扩张，经营活动产生的现金流量上升到9.33亿元，现金净流量为11.52亿元。

其二，创新模式应对经济周期性波动。万通地产的创新模式体现在三个方面：第一、商业模式的创新，强化“美国模式”，包括住宅、商业不动产。作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产首倡由“香港模式”变为“美国模式”，按照“美国模式”来优化公司经营资源配置，发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的逆周期能力。第二、公司业务流程和价值取向创新。万通地产反复提到绿色公司战略，在产品的标准、流程以及价值取向上的创新，就是彻底地贯彻万通地产绿色公司的战略。第三、人才和组织管理上的创新。万通所采用的方法是和市场相反的走向，在市场好的时候，保持一个比较高的薪资、福利、大强度的培训和目标激励；市场不好的时候，提高薪资，吸引优秀人才，这样的办法保证了万通的团队是最好的。

三、逆经济周期财务策略贡献分析

其一，财务稳健是应对行业周期的灵活性表现。房地产行业资产负债率保持较高水平，但是万通地产一直保持在较好的负债水平。同万科A相比，2006年～2008年万科A的资产负债率呈持续上升趋势的同时，万通的资产负债率却从2006年的77.23%下降到2007年的67.26%，2008年仅为54.96%，2009年万通开发新项目收购资产，资产负债率有所上升，为64.82%，但是仍然低于行业平均水平68.14%。逆周期财务策略给公司的最大贡献表现在2008年经济下行低迷时期的超越行业脱颖而出的财务指标增长，如图1所示。此外，从表3可以看出，在2008年，公司的各项指标均达到历史上的最好水平。2008年万通地产实现营业收入48.41亿元，同比增长122.44%；实现营业利润总额12.16亿元，同比增长172.84%；实现归属于母公司所有者的净利润5.27亿元，同比增长219.78%。截至2008年底，万通地产净资产为288576.28万元，比2007年增长了18.54%。公司在2009年的销售业绩平淡，营业资金、营业收入和净利润呈现负增长，主要原因在于公司的发展战略和产品定位不同于国内的一般房地产公司，公司推崇的是逆周期财务策略，必然财务杠杆较低，不过多的追求高周转率，公司追求的是保持低负债水平下的稳健增长，因此不会在顺周期阶段出现业绩的爆发式增长。

其二，逆周期财务策略确保公司业绩持续增长。万通地产的逆周期财务策略在2008 年即获得回报，一些2007 年高价拿地较多的企业在市场全面收紧的情况下倍感压力，而万通地产由于不存在高价地困扰，相当游刃有余。逆周期稳健的财务策略为公司准备了充裕的现金流，为万通在今后的经营带来了较大的自由度，在大部分地产公司为2008年的业绩挣扎时，万通已经在为今后做准备了。万通地产对于行业周期一直有着不错的把握和判断能力。在地产周期的各个时期始终保持一份清醒的头脑，提倡逆周期经营。公司始终通过自身实力和背景，一方面消化大股东优质资源，另一方面采取合作的方式获得市场上优质、低价土地。目前公司平均土地成本仅2234 元/平方米。如果扣除商业地块，住宅地块的平均成本为1945 元/平方米。从地域分布的情况来看，公司重点布局的天津地区的土地成本仅1447 元/平方米。正是由于土地成本的相对低廉，保证了公司项目收益可以长期享受较高的毛利率和净利率。公司2007年毛利率和净利率分别为38.28%和12.64%；2008年毛利率和净利率达到43.47%和17.17%，2009年毛利率和净利率为42.71%和14%。这两项指标水平均高于行业平均，较高的毛利率和净利率保证了公司业绩的持续增长。

其三，逆经济周期财务策略启示。万通地产之所以能很好地完成逆经济周期财务策略，因为万通做好了两个方面的工作：一是积极、稳健的财务策略，即在财务特别是在自由现金流的控制方面保持稳健。由此，在投资（包括买地）以及资产管理方面做出相应的安排。在财务安排上，万通地产把反周期策略融入长期财务安排，财务策略与业务扩张始终保持着一定的理性和弹性，真正做到了积极、稳健。二是用创新和变革来应对周期性波动，万通地产把住宅、商用等房地产业务由香港模式彻底转向美国模式。用这样一种创新模式再加上稳健的财务安排，万通地产就成功地逐步将地产项目的经营从被动应对市场转变为主动驾驭周期和超越周期，从而取得较好的业绩。

参考文献：

［1］罗福凯、张作伟、曹岩：《论周期性因素在财务战略中的作用》，《财会通讯》2004年第9期。

地产公司财务经理岗位职责 第5篇

2进行公司及子公司财务数据分析，编写财务报告分析;

3.协助财务总监对财务管理工作进行研究、布置和检查，并进行不断改进及完善;

4.协助财务总监编制公司及子公司的预算、决算及收入成本的控制，参与制定公司年度、季度预算并进行调整;

5.协助财务总监完成公司政府项目申报规划及实施;

房地产公司财务总监岗位职责 第6篇

2、对公司财务和经营状况进行专业化的实时评估并审核财务部门提供的详实的实时数据，主持公司年度财务决算和项目投资决算，为公司财务决策提供依据;

3、审核财务报表，财务分析和管理工作报告;

4、参与投资项目的财务分析、论证和决策。跟踪分析各种财务指标，揭示潜在的经营风险并提供公司决策参考;

5、负责推行全面预算管理，指导各中心编制预算，并对各中心上报的预算进行审核、平衡、调度;

6、负责与银行、工商、税务、审计、统计、评估等金融机构建立并保持良好的关系;

房地产公司财务总监岗位职责范本 第7篇

2、组织公司税务工作，提供合理建议，优化实施方案。

3、负责项目成本核算与控制。

4、负责公司财务管理及内部控制、根据公司业务发展的计划完成年度财务预算，并跟踪其执行情况。

5、按时向公司提供财务报告和财务分析，确保报告可靠、准确。

6、制定、维护、改进公司财务管理程序和政策，以满足控制风险的要求，如：改进应收、应付帐款、成本费用、现金、银行存款的业务程序等。

房地产上市公司财务体系分析 第8篇

在楼市调控形势下,房地产企业如何寻求自己的出路呢?上市融资成为许多房企的选择。面对股市融资大门开启,多家房地产公司开始谋划上市。世茂,雅居乐、仁恒和绿城都是1年内上市成功。

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布的研究报告显示08年中国房地产上市公司整体发展状况为:(1)房地产上市公司总资产大幅上升,在港上市公司总资产均值突破200亿元;(2)营业收入稳定增长,新上市企业表现突出;(3)多数企业EVA呈增长趋势,少数沪深上市公司EVA下降;(4)房地产上市公司盈利能力大幅提升,主要盈利指标增幅较大;(5)资产负债率大幅走高,短期风险值得关注。

截至2007年末,沪深房地产上市公司综合实力TOP10企业的总资产均值达280.28亿元,同比增长70.20%;营业收入均值为79.68亿元,同比增长75.18%;利润总额均值同比增长91.45%达到18.90亿元。与沪深房地产上市公司整体水平相比,综合实力TOP10企业各项规模性指标均值都是其数倍,运营效率也优于整体水平,其2007年总资产周转率比沪深房地产上市公司整体水平高0.7个百分点。

2 解决房地产上市公司财务管理问题的对策

在知识经济时代,房地产企业更有必要加强财务管理的建设。因此企业自身应从以下几个方面入手:

(1)采用科学决策,加强对开发项目进行可行性论证。针对房地产企业的行业特征及产品特点,在项目开发前,应从企业整体效益出发,通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。投资决策时,不要仅局限于单个项目,而是要同时引入几个不同的开发项目,对不同开发项目的可控成本与不可控成本的影响因素进行分析,并把单个项目的固定成本与变动成本分别进行归集。

(2)针对国家相关政策的变化,及时调整和转变财务管理手段,规避财务风险。针对税收新规定,及时调整和处理三项费用,在规定的时限内结转费用,避免给企业带来损失。信贷紧缩政策,加大了企业的资金压力和举债成本,企业毛利率水平将呈下降趋势,企业必须适时改变盈利模式,以稳健发展为原则,开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房,从多中求利。

(3)加强自身实力,增强信用等级。无论何种形式的融资方式,对于提供资金的一方,都希望在较小风险的前提下,获得最大的收益。房地产行业的高收益显而易见,而风险的控制,则是供资方需着重考虑的的问题。

(4)构建多元化的筹资渠道。房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程,筹资任务十分繁重。因此,企业要建立多元化的筹资渠道:发展银行贷款以外的其他金融业务,如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式;积极进入资本市场,通过发行股票、债券等筹集经营资金;要以自然人或企业发起方式,定向募集民间游资;要主动出击,通过并购和重组逐步扩大市场份额,增强和壮大企业的实力。

3 改进的财务分析体系在房地产行业的应用

利用改进的财务分析体系对房地产上市公司的财务数据进行分析是窥探我国房地产行业走势的直接方法。改进的财务分析体系与传统分析体系相比,主要的区别是:

(1)区分经营资产和金融资产。经营资产是用于生产经营活动的资产。与总资产相比,它不包括没有被用于生产经营活动的金融资产。保持一定数额的现金是生产经营活动所必需的,但是外部分析人无法区分哪些金融资产是必需的,哪些是投资的剩余,为了简化都将其列入经营资产。

(2)区分经营资产和金融资产的主要标志是有无利息,如果能够取得利息则列为金融资产。区分经营负债和金融负债。

改进的财务分析体系核心指标的具体分析过程如下:

根据该公式,权益净利率的高低取决于三个驱动因素:净经营资产利润率(可进一步分解为销售经营利润率和净经营资产周转率)、净利息率和净财务杠杆。根据调整财务报表计算的有关财务比率如表二、三所示。

报表数据来源:深圳证券交易所公告万科A08年中报及招商地产08年中报。

各影响因素对权益净利率变动的影响程度,可使用联环代替方法测定,如表三:

根据计算结果可以看出,招商地产权益净利率比万科A低6.0467%,其主要影响因素是:(1)经营资产利润率低,使权益净利率低6.6358%;(2)税后利息率低,使权益净利率高0.2925%;(3)净财务杠杆高,使权益净利率增加0.2966%。显然,招商地产的基础盈利能力不及万科A,并且可以认为招商地产基础盈利能力除了问题,而在经营资产的营运管理、筹资成本控制以及资本结构安排上都优于万科A。因此,提高企业的权益净利率必须从以上三个方面同时入手,统筹安排、处理好各因素间的相互关系,这样才可能最大化的提高股东报酬。

摘要：在我国房地产市场不断完善的今天,大量房地产公司陆续上市,其财务状况受到多方关注。本文分析了房地产上市公司的财务现状,总结了解决财务问题的对策以及如何运用改进的财务体系研究房地产上市公司财务能力。

关键词：房地产上市公司,改进的财务分析体系

参考文献

[1]中国注册会计协会.财务成本管理[M].北京:经济科技出版社,2008.

[2]付东阳,李奕帆.房地产龙头万科财务质量分析[J].现代商业,2008,(17).

房地产上市公司财务风险成因分析 第9篇

【关键词】房地产上市公司  财务风险  成因

商务部研究院信用评级与认证中心于2014年6月发布《中国非金融类上市公司财务安全报告（2014春季版）》，报告对于非金融类上市公司的财务安全总指数进行了盘点。在细分的行业领域中，房地产行业的财务安全状况最糟糕，行业指数仅为2173.47点，指数值只有其他行业的1/2到1/3，且2014年财务安全状况同比快速下降，因此该行业是所有行业中财务风险最大行业。存在财务风险的地产上市公司96家，行业占比71.11%。

一、内在因素

（一）存货

在过去的十多年中，房地产企业几乎没有存货风险，因为不动产始终在快速升值，且总体升值速度超过企业融资成本。但近年来企业融资成本的涨幅始终高于地价、房价的涨幅，仅靠持有资产升值的盈利模式不再适用。从近几年的房企财务报表中可以看出，在市场行情向上时，房企的利润来源于房价和地价的上涨，存货规模驱动利润增长;在市场行情向下时，降价和存货减值风险会带来房企利润的双重危机。

2014年，开发商普遍面临存货压力。CRIC研究中心数据显示，到第三季度结束时，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。查阅2014年三季报可知，万科9月末存货为3500亿，保利地产为2750亿;存货结构来看，万科、保利现房/可售存货占比较低，存货结构相对健康;而部分库存消化周期超18个月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36个月，苏宁环球增154%至22.57个月，深振业同比增135%至18.53个月。中国房产信息集团研究员陈开朝分析，2014年以来由于房地产行业处于调整期，销售渠道受阻，房企可售、待售房屋增加导致企业库存量上升——说明行业库存风险在不断上升。

（二）资产负债率

众所周知，资产负债率能衡量企业健康与否。房地产业的资金密集性导致房企财务杠杆通常比较高。房企的资产负债率一般情况下在60%～70%比较合理。许多房地产企业都是使用对外融资、向银行贷款的方式来获取营运资金以保障资金链的稳定，有的企业资产负债率甚至高于70%的警戒线，承担着高额的筹资费用和利息支付，短期偿债压力大。

房地产上市公司平均资产负债率如下表：

从上表中可以看出，上市公司的资产负债率平均在60%以上。资产负债率过低说明企业经营过程中大部分使用自有资金，不利于企业的扩张与长期发展，通过借款等融资手段壮大企业已经成了必然的趋势。资产负债率过高则说明企业资本中大部分来源于外债，不利于企业应对危机，当企业面临风险时很有可能出现资不抵债的情况，进而导致企业的破产，因此合理的资本结构对企业的经营发展是至关重要的。

（三）营运资金和投入产出周期

房地产项目建设需要很长的时间，土地征收、土地开发、房屋建设、房屋销售、房屋后续服务等等每一个环节都需要大量资金的投入，然而只有项目初具规模后才开始有资金流入。在此期间如果遇到外部环境恶化，若不能及时采取应对措施企业将遭受损失。房地产业在开发与经营过程中需要数额巨大的资金支持，资金占用周期较长、房屋销售与售后服务存在的各种不确定因素加剧了企业面临财务风险的可能性。

（四）资金来源

我国房地产开发项目的资金来源主要是由国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等五项组成。房地产开发项目中自筹资金最高，占比高达60%，自筹资金和国内贷款大约占了15%，而利用外资占比最低。自筹资金的比例逐年增加，说明企业的筹资能力增强。国内贷款的比例逐年下降，主要是国家出台的住房信贷政策影响所致。

房地产企业自筹资金同比增速的下滑，主要与银行等金融机构表外业务收缩有关;与其他分项相比，占房地产开发资金来源一定比重的国内银行贷款增速放缓幅度最小，说明银行对房地产开发企业的融资并非一刀切，在收紧信托委托贷款渠道的同时，传统贷款渠道仍保持一定比例。

（五）产品的区域性

房屋作为固定资产附着在土地上，但土地不可移动且稀缺，因此房地产的价值会受到周围环境的影响。房屋具有很强的区域性，这种区域性带来的财务风险存在于产品生产之前。各个地区的房地产市场发展都与该地区的经济增长情况有紧密的联系，房地产价格、供给和该区域的总体经济发展状况相互影响。

城市发展及其交通运输业的便利程度也对房地产业发展非常重要。交通运输便利与否导致了房地产价格不同的形成机制。房地产市场的发展情况与该地区经济水平密切相关，并且房地产的供需现状也会反作用于该地区的经济发展。不同区域间的不同发展规律和区域化房地产业发展的差异性，主要是因为各地区经济发展的不平衡，各地区市场化进程不同，所处的发展阶段也有差异。

二、外在因素

（一）法律政策环境

房地产业是民生产业，受到政府的关注与控制。这主要体现在：第一，房地产开发商的土地开发成本和土地储备量受政府有关土地资源的管理影响。土地作为房地产开发必不可缺的资源，有关土地使用政策的变化几乎都会对房地产企业产生重大的影响。第二，房产税等税费的改革会对房屋的销售造成影响。第三，政府的财政政策和货币政策会对房地产企业和购房者双方都造成重要的影响。

（二）经济发展水平

任何事物的发展都与该国该地区的经济发展水平密切相关，特别是与民生息息相关的房地产业与经济发展尤为紧密。主要表现在：第一，房地产业与很多行业具有高度的产业关联性。据世界银行调查分析，房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。而经济形势的好坏会直接或间接影响到这些行业的销售情况，这些行业的产品质量、产品价格等方面的变化也会影响到房地产业的发展。第二，金融市场和金融资产受宏观经济环境好坏的影响。金融市场的大小和稳定决定了房地产市场的资金量，对房地产上市公司的融资，资金链的稳定带来影响。第三，经济环境情况会影响市场判断和购房者购买情绪，影响房产的销售行情。

（三）市场供求

1998年住房制度改革以来，房地产市场得到快速发展，房地产供求数量和关系变化巨大。我国的房地产市场供给与需求都处于高速增长期，自从2000年后，我国房地产市场供给大于需求，并且供需缺口仍在加大。我国的房地产消费市场主要集中在城镇，随着城镇化的进程深入，房地产的需求也在不断的膨胀;同时随着我国居民可支配收入的增加，城镇人口改善性需求也在增加，并且带动了部分房地产投资需求。

2014年以来，商品房销售额和销售面积均同比下降，其中住宅销售额和销售面积下降的幅度较大，但10月份在多种政策刺激下降幅明显缩小。1～10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%。供应量因企业拿地量下滑以及新开工的减少而出现一定的下滑。2014年受房地产调控政策和货币政策等因素影响，房地产销售量下滑明显，与之相对应的是待售面积的高企，不仅加剧了去库存压力，也降低了房地产开发投资速度。

（四）市场利率

一般情况下，房地产市场的好坏与市场利率呈反向变动关系。近年来，国家为调控房地产市场，市场利率升高，这一方面影响房地产公司的销售和回款;另一方面也导致融资成本等财务成本的增加，利息支付压力增大，现金流紧张，在房价不变的情况下开发商的收益就会相对减少，开发商会减少对房地产的投资。

对购房者而言，利率提高增加了贷款购房成本的支出，使购房者每月的月供负担增加，部分投资者会减少购房投资，抑制房地产市场的需求。当利率降低时，人们将资金投入到其他有潜力有发展的区域，此时开发者因开发成本减少，投资利润增加，会向房地产行业投入更多的资金。利率作为资金的使用价格，它的提高还是下降对金融资本有比较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。

（五）土地价格

自从我国实行土地使用制度改革以来，土地的价格一直在飙升。土地在房地产企业中是不可缺少的非再生资源，近年来房地产企业的土地购置费在企业计划总投资中占20%左右，比重较大。随着房地产业的不断升温，房地产企业囤地现象越来越严重，国家对土地的调控越来越严格。“国十条”的提出更是加大了对居住用地出让价格非理性上涨的抑制。随后国土部、住建部对土地的控制越来越严，加大了房地产企业对土地开发的风险。另外，土地是房地产开发成本的重要组成部分，占用资金量过大，影响开发商资金的周转率和利润率，如果所储备土地未能及时被开发，企业将面临交纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。

（六）国家政策调整

国家经常出台宏观政策调整经济发展过程中可能出现的问题，房地产行业与众多行业密切相关，也会受到政策变化的影响。2013年2月20号，国务院常务会议确定了房地产市场调控的五项政策措施，要求对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，同时提出对出售自有住房按转让所得的20%计征所得税。企业所纳税款增加，楼盘售价也同步增加了，而销售速度却下降了，资金回收周期变长。新政策的出台对房企资金链提出新的挑战，财务风险也随之加大。较高水平的存款准备金率进一步缩小了房地产企业的贷款额度，压缩了其获得流动资金的途径。随着物价的上涨，房地产项目实施中的各种材料和人工成本也不断上升，工程项目造价和楼盘销售费用也越来越高，但房地产企业又无法将这些风险全部转嫁到建筑施工企业和第三方，房地产企业需要提前支付一部分施工费用和销售费用。而房地产企业只能等到项目预售开始以后才会有销售资金流入，这段时期的资金使用周转压力也全部由房地产开发企业自行承担。

三、结语

影响企业财务风险的原因有很多种，而本文从内因和外因出发，具体解释了这些因素将如何影响企业。在了解可能影响财务风险的因素后，企业管理者们可以重点关注这些因素，针对性的提出预防及应对财务风险产生的对策。

参考文献

[1]汪浩然.房地产企业财务风险原因分析及防范措施[J].中国商贸，2013年12期.

[2]陈彬彬.我国房地产企业的财务风险及其防范管理分析[J].现代经济，2007（6）：72.

[3]裴新利.我国房地产企业财务危机的特征及成因研究[J].商业会计，2012年17期.

[4]王质君.房地产企业财务风险的成因及其防范[J].湖南农业大学学报（自然科学版），2010年6月第36卷第1期.

房地产公司财务总监岗位职责范本 第10篇

2、负责公司短期及中长期的财务战略、财务政策的制定;

3、准确地监控和预测现金流量，确定和监控公司负债和资本的合理结构，统筹管理和运作公司资金并对其进行有效的风险控制;

4、筹集公司运营所需资金，保证公司战略发展的资金需求，监督资金管理报告和预、决算，审批公司重大资金流向;

5、建立并完善公司的投融资管理体系，负责分析、制订公司投融资需求、投融资策略和计划，建立良好的沟通机制;

房地产公司财务总监的岗位职责 第11篇

2、监控集团财政方面的业务和策略，包括会计管理、财务计划、财务程序、内部审计、财物、成本控制和投资研究分析;

3、负责集团财务管理及内部控制，根据集团业务发展的计划完成年度财务预算，定时了解其执行情况;

4、对集团财务方面的管理和实施提出一定的方案，以满足控制风险的要求。

5、行使融资管理职能，负责集团经营计划中融资计划达成。

房地产公司财务部岗位职责 第12篇

1、领导公司财务工作，根据公司战略和业务进展情况，制定财务发展规划和发展战略

2、根据公司的总体发展战略目标，指导财务部各分管经理制定公司各方面的财务管理制度，从而明确财务部整体长期发展目标

3、指导财务部制定工作重点和工作目标，是部门近期工作重点突出，符合公司发展要求

4、在部门具体工作实施中把握方向，指导重大、核心及疑难问题，确保财务工作顺利开展

5、在分管部门的业务范围内，就重大问题与相关政府部门、公检法及金融税务部门联络与交涉

6、合理配置人力资源，确保具有恰大技能的管理人员开展相关工作，指导、培养部门管理人员、提高他们的技术水平和管理能力，营造积极的工作环境，充分调动管理层的工作积极性与创造性

7、支持、宣传、强化和捍卫公司的价值观和经营理念，对公司的整体发展提供有价值的建设性的意见，推动公司的全面健康发展

8、参与公司重大决策，就财务等方面的问题提供支持和意见，保证公司的发展、运营的合法性和利润

财务经理：

1、根据公司发展战略和整体财务发展规划，制定财务部财务计划，并提供相关资料和信息支持

2、协调财务部工作，是各岗位能够更好的配合，以促进公司整体目标的实现

3、根据财务计划，如预算和决算，现金流，税务等并监督公司财务运营

4、管理公司财务账目，并进行季度分析，确保账目清晰，财务分明，审定公司内部年报，确保公司财务工作规划化

5、按期进行税务的缴纳和税收管理，保证子公司经营合法化，提供董事会需要的相关财务资料

6、管理公司员工工资，福利，组织相应的财务工作

融资经理：

1、公司经营领域的市场战略分析、预测、前景展望与拓展策划

2、拟定融投资报告，实施融投资立项、谈判和并购

3、公司项目基金立项申请、跟踪、报批、执行、验收

4、公司重大经营管理信息和财务信息的归纳、分析和对外报送，并与信息接受者进行沟通

5、公司股权类、融资类文案的协调组织、对应执行及规范保管