商业物业管理控制要点

商业物业管理控制要点（精选8篇）

商业物业管理控制要点 第1篇

商业物业管理控制要点

1、管理目标

商业物业（楼宇）具有大空间、多设备、商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重、信誉要求高。

2、商业形象

商业物业的形象设计则肩负着极强的商业使命，恰如其分的商业形象设计能够诱发顾客的潜

在购买欲望，使之形成现实的消费；良好的外观设计、优美的内景布置能够使顾客为这种具

有艺术美的商业氛围而实施自己的购买行为。

商业物业内不同区域的功能分区不同，为正确地导引人群、疏导车辆、维持物业内部的有序

经营，在适当的位置（如出入口处、楼层梯间、坡道处等）设置明显的指示牌显得格外重要。

在顾客分流方面，应采取积极合理的措施（如专人导引、专题广告导引、语音导引等），既

能使顾客轻松流畅地进出，又能使顾客感觉到热烈的商业气氛。如果停车场、人行入口处过

于拥挤，将会严重影响购物环境，并且影响顾客情绪。另外对于物业内各经营单位（商户）的招牌（广告牌）应妥善管理，保持物业外观整洁。

影响商业物业商业形象的因素很多，完善的物业管理是非常重要的一个方面，通过良好的物业管理可以创造良好的公众形象，增强公众信心，从而吸引消费，有效促旺物业内的各

项经营活动。

3、消防管理、车辆管理

4、设备运行24小时的保证

消费环境心理

不断的重复投入文化建设

企业的社会责任

只可放水养鱼来培育市场，增强商家信心，试探性经营空间，不可杀鸡取卵

2004年6月至2005年6月，任梧州市锦泰房地产开发公司销售主管、招商策划、兼物业管

理等职，参与开发了《锦泰商业广场》（纯商业）、《锦泰华庭》（商住）等项目。2005年7月至2007年12月，任梧州市亿辉房地产开发有限公司销售招商部经理，负责《亿

辉国际汽车城》（商住）、《亿辉置业广场》（商住）等项目的策划、营销工作，兼物业管理。

商业物业管理控制要点 第2篇

购物中心物业前期介入及其基础内容

物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。

1、前期准备及市场调研

在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。

2、优化项目设计

项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。

3、费用测算

在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。

4、前期综合工作

应提前进行商业管理机构（分公司或者管理处）的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。

5、保洁绿化

在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

6、安全及车场管理

办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安/ 3

防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购，交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全。

7、建筑本体及配套设备设施的工程管理

除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试，接收设备相关资料。

8、物业验收

参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

9、商铺进场装修

成立装修管理小组，提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接，审批业户装修设计，提供审核意见，监控装修施工过程，及时按规定提出整改要求，协助解决业户合理需求，组织验收小组，对隐蔽工程和完工业户进行验收。

10、开业准备

设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开，协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案，并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行。

阶段前期介入工作重点

在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。

1、规划设计阶段前期介入

在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）。停车场（规模、车位数等）。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。

2、项目施工阶段前期介入

在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。

审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度（定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查）。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患；参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。

3、开业筹备阶段前期介入

在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，配合项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

商业物业管理控制要点 第3篇

信贷管理系统是银行对其资产信贷业务进行全面的信息化管理系统, 它包括客户信息管理、评级授信管理、信贷审批管理、贷后监管与预警、五级风险分类管理、低质押物管理、不良资产管理、业务分析等方面的管理。信贷管理系统的目的是控制和降低信贷风险, 降低管理成本, 提供方便快捷的信贷服务, 提供决策支持, 其中控制和降低信贷风险是其根本目的。

信贷管理系统是一个庞大而复杂的管理系统, 对各个方面的要求十分严格, 如系统性能、安全性等。数据库是整个信贷管理系统的核心, 它存放的是银行的所有客户资料数据和贷款账户数据, 其安全性十分重要;由于信贷管理系统的在线用户数量大, 数据的存取频繁、查询统计复杂多样, 对数据库的存取性能要求很高。

下面就从业务功能方面谈谈构建信贷管理系统数据库的几个设计要点。本文所引用的数据库模型是笔者全程参与设计和修改维护的一个信贷管理系统的后台数据库, 经历了3个省级商业银行的成功实施, 历时3年, 几经修改。

二、设计原则

(1) 规范性。在设计和操作维护数据库时, 关键的步骤就是要确保数据正确地分布到数据库的表中。使用正确的数据结构, 不仅便于对数据库进行相应的存取操作, 而且可以极大地简化应用程序的其他内容, 如查询、页面、报表、代码等。

(2) 正确性。数据库要能正确地描述信贷业务的信息、过程、关系, 错误的信息描述将会带来不可预知的问题, 所以, 在设计表时, 要多与银行信贷业务人员、管理人员、高层领导沟通, 从多个角度正确理解业务对象的信息内容、用途和关系, 宁缺毋滥。

(3) 安全性。信贷管理系统的各个层面都要求有安全性保障, 有应用程序层面的、操作系统层面的、数据库层面的等。而对于绕过应用程序和操作系统直接进入数据库的操作, 则更具危险性, 所以, 数据库在设计和部署时要求有防篡改的手段或辅助的设计。

(4) 性能优先。数据库的设计要考虑数据存取的性能需求, 例如, 可以不按范式规范数据表, 适度的分表或分区设计等。

(5) 前瞻性。对一些可能需要扩充的功能模块或变化性比较大的功能模块, 可以适当加入一些前瞻性的设计或冗余设计。

三、设计要点

1. 整体规划

首先, 在整体上收集和归纳信贷管理系统所涉及的业务对象的主要信息、用途、特点和关系, 然后, 结合数据表的功能用途和存取特点进行分类, 主要分类如下:

(1) 组织人员权限 (基础数据) :主要是描述银行各组织机构、员工信息以及整个系统的访问控制信息。

(2) 静态数据:静态数据包括两大类, 即系统静态数据和业务静态数据, 例如码表, 以及业务类型、贷款方式、担保方式、利率期限等业务参数。

(3) 客户基本信息:包括全部的企业客户和个人客户的档案信息, 以及客户的联保小组、关联企业、黑名单、白名单、财务报表、资产信息、不良记录等的信息。

(4) 评级授信:包括客户评级和授信的相关信息, 主要有客户评级表、个人评分项目表、企业定量评分表、企业定性评分表、客户授信记录表、按业务种类授信表、按贷款方式授信表等。

(5) 模型数据:信贷管理系统中, 用到的所有模型定义, 主要有个人评级模型、企业定量评级模型、企业定性评级模型、业务审批流程、风险分类模型、各类财务分析指标等。

(6) 业务数据:这是本系统的核心数据, 包括科目、账号、借据、余额表、月末余额表、流水表、月末欠息表、欠息表、利率表, 此外还包括贷款合同、低质押物、担保人等表。

(7) 业务处理数据:业务处理数据是指业务处理过程中所产生的数据, 主要是业务流程运行时的过程数据, 评级授信、信贷业务审批等业务流程的各个步骤及其相关的数据, 待办事宜等。

(8) 风险管理数据:主要包括五级分类、贷后监管、风险预警等方面的数据或信息。

(9) 日志:需要存储到数据库中的一些系统日志和业务日志数据。

2. 组织机构、人员与权限

组织机构、人员与权限系统被设计成一个独立的子系统, 直接对应应用程序的机构人员管理和权限管理认证模块, 实际上在数据库中该部分数据也只是提供机构ID、人员ID的外键关联或引用, 见图1。

这一部分的应用程序和数据库设计成独立模块的一个主要考虑就是银行系统的应用整合, 如果整合, 这一部分可直接用相应的模块替换或同步即可。

组织机构表的设计十分重要, 除了正确描述机构间的从属关系外, 最主要的是提高查询性能, 信贷管理系统中几乎所业的业务数据都与机构关联, 而很多的查询功能都是按机构、按网点的查询或按机构逐级汇总。所以, 组织机构表作了双重的设计:一方面, 通过机构代码字段和上级机构代码字段来形成隶属关系, 以机构代码字段作主键;另一方面, 由于银行的机构层次一般不多, 机构代码字段采用分段编码设计, 具体规划为:总行2位、支行2位、分行2位、网点2位、分网点2位。至于作为主键的机构代码字段有可能发生变化的问题, 这一点不用担心, 银行的机构发生变更、升级、合并、拆分均有相应的业务规范, 而应用程序用则会有相应的功能。

3. 客户信息设计

本系统是面向中小型商业银行的应用系统, 中小型商业银行和大型的商业银行在客户群上有一个显著的不同, 就是大型的商业银行经营的都是大客户, 客户数量不大但信贷金额很大, 而中小型商业银行面向的主要是中小微型企业、工商户、农户等, 数量庞大但信贷金额都很小, 一个县就有10万以上客户的数据。

所以, 客户信息的组织和设计对整个系统的查询性能有着很大的影响, 信贷管理系统中的业务查询基本上都要关联到客户信息, 体现以客户为中心, 然而, 为了满足信贷管理系统的业务需求, 客户的档案信息的内容很多, 有近200项, 所以, 客户档案信息表无论从横向还是纵向都是大表, 通过对业务需求的分析和归纳, 发现系统中的查询和业务处理中基本上是个人客户和企业客户是分开查询和处理的, 同时在多次实施中还发现, 客户档案信息中使用频率比较高的字段只有30个左右, 所以客户档案信息分成了基本信息和扩展信息量部分, 常用的字段放在基本信息表中, 其余的放在扩展信息表中, 根据客户类型分为企业客户和个人客户, 最终形成个人客户基本信息、个人客户扩展信息、企业客户基本信息、企业客户扩展信息4个表, 见图2。

这样的设计虽然在应用程序编码上不如单表方便, 但是在性能上则有很大的提升。

4. 业务模型设计

系统中的业务数据是以信贷业务表和贷款借据表为中心进行组织的, 业务数据的主要对象与关系见图3, 其中信贷业务表、贷款合同表、低质押物表、担保人表为贷前申请审批过程中产生的数据表;而借据表、余额表、月末余额表、欠息表、月末欠息表、流水账表为账务数据表。

业务数据是信贷管理系统的核心, 这一部分在表的设计上并不难, 但是这部分数据基本上都是大表, 而且数据累计增长, 所以, 其设计重点是怎样合理存储以提高存取性能;而根据一般商业银行的应用习惯, 业务数据一般由分行进行组织, 并且80%以上的数据存取都发生在分行内, 因此, 这些表可以根据分行的机构代码进行分区或分表存储, 对于流水账表, 还应该针对记账日期进行二级分区或分表存储, 这样可以提高数据的存取性能。

5. 中间表与历史数据

信贷管理系统在实际运行当中, 会用很多针对流水账、借据、余额的查询汇总和统计操作, 然而这些表的数据量都很大, 如果频繁地进行汇总统计会严重地影响系统性能, 应该针对具体的功能, 创建一些辅助性的中间表, 定时地将原始数据汇总统计到相应的中间表, 查询汇总和统计时, 只对中间表进行操作, 这样, 既可以降低对业务数据的并发访问, 又可以简化查询逻辑, 从而提高系统的执行效率。

还有一点, 业务数据是累计型的数据, 随着时间的推移, 数据将越来越多, 因此对于那些已结清、已轧账或已归档的数据在存放一定时间后应该转入历史库表, 历史库表的设计要求是, 应该包含所有的源数据字段, 可适当增加一些辅助字段用来进行分表或分区存储时使用。

6. 外键与约束

通常在数据库的设计中, 首先强调的是通过外键和相关的约束在数据库系统层面来保证数据的完整性和一致性, 同时减轻应用程序代码的负担, 但是在一些频繁增改的大表上, 这些设计反而会影响性能, 过多的外键关联、索引、约束会大大地降低大表中数据的增改效率。

所以, 除了主键和一些十分必要的索引外, 其他的外键、索引、约束建议关闭, 相应的关联和约束改在应用程序中进行处理。

7. 防篡改设计

信贷管理系统的数据库必须要有相应的安全措施, 在数据库这一层面, 主要就是防止篡改数据, 例如直接通过数据库系统, 修改金额、利率、结清标志、还贷记录等, 防篡改的方法有很多, 这里采用的是数据库与应用程序相结合的方法, 在数据库相应表中添加一个字符型的校验字段, 字段的长度根据校验算法来定, 在应用程序代码中根据一些关键字段 (建议2~5个) 生成校验代码存放到校验字段中, 校验时, 是实时生成校验代码并同校验字段中的代码进行比较, 如果存在差异, 则报警。这样在很大程度上达到了防止篡改数据的目的。

四、结束语

设计一个好的数据库, 需要有多方面的知识和经验。首先, 要遵循关系型数据库的标准规范, 深入了解业务系统;其次, 要结合具体的关系型数据库系统来进行调整和优化, 不同的数据库系统都有各自的优势和弱点, 比如, 在Oracle上的设计方案用在DB2系统中则不一定能表现良好的性能;此外, 需要在实践中进行检验, 只有在实施应用中, 不断地发现问题, 灵活变通, 不断优化, 才能设计出优秀的数据库。

摘要：信贷管理系统的数据库设计是信贷管理系统建设的重点之一, 直接关系到应用系统的架构、性能、安全等。本文将从系统的业务功能、性能需求方面结合3年来信贷管理系统实施中数据库的改进经验, 对信贷管理系统数据库的设计要点做了较详细的分析, 并提供了相应的解决方案。

关键词：银行信贷管理系统,信贷,数据库,设计,性能,安全

参考文献

[1]鲍静海, 尹成远.商业银行业务经营与管理[M].第2版.北京:人民邮电出版社, 2005.

[2]江其务, 周好文.银行信贷管理[M].北京:高等教育出版社, 2004.

基于商业地产成本控制要点探析 第4篇

【关键词】商业地产；项目开发；成本控制；分析；措施

前言

商业地产开发企业必须树立科学的优化成本管理理念，通过具有前瞻性的市场分析，合理的优化各阶段成本，达到成本管理的最优，以优异的成本领先战略取得较高的经济效益和股东利益，最终在激烈的市场竞争中处于不败之地。做好成本控制，争取项目效益的最大化，是企业项目经济投资的最终目标。而对于房地产开发企业，由于所处的激烈的市场竞争环境，这更要求企业做好内部管理，加强成本控制，以提高房地产开发企业自身的竞争力和优势。由于企业发展的阶段和环境背景的差异，在进行成本控制时，应采取适合企业自身特点的措施和方法，以遵循法律和规范为前提，运用现代化成本控制的措施，来实现企业效益、同时也是社会效益的共同目标。

一、房地产开发企业在商业地产项目开发全过程的成本和费用分析

1、商业地产的开发产品成本包含的费用：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；基础设施费；建筑安装工程费；公共配套设施费；开发间接费用。

2、另有不计入开发产品成本，而直接体现为当期损益的开发过程产生的期间费用：包括销售费用、管理费用和财务费用。

二、商业地产项目的开发周期以及各阶段期间成本控制的要点分析研究

1、在项目孕育期的成本控制。①做好市场分析和项目财务评估。当投资决策确定具体的项目开发地点后，在项目开发建设过程开始以前，有一些前期工作需要做好包括：获取土地的使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的制定；项目报建；筹措资金等等。②做好市场调研和可行性研究，包括完整的项目投资估算、项目经济效益测算，并考虑项目投资的机会成本。可行性研究的准确与否直接关系到项目投资的效益，可行性研究报告所确定的各项初步技术经济指标将直接决定整个项目的投资。另一方面，开发企业还要做好项目报建工作，争取有利的规划条件，控制相关成本费用。这个时期成本控制的重点在于进行前期的费用、成本和利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。

2、在项目培养期的成本控制。这是成本控制的重要阶段，主要体现在对地产项目的设计过程的控制。在设计过程中，既不要片面强调节约，又不要只重技术而忽视经济成本。商业地产项目在这个时期所采取的各种成本控制措施和降低成本的方法是：做优化方案选择、进行设计招标、进行设计概算和施工图预算的编制和审查等，以降低开发项目的建筑安装工程费用和企业的实际支出成本，最终实现预期经济效益。

3、在项目成长期的成本控制。这个阶段的成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。①严格按照工程量清单的报价方式实现招标。②加强施工现场的管理和控制，尽可能减少设计变更，切实把好设备、材料的质量及价格关。这一阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段，对开发项目投资成本控制起着重要作用。③市场营销阶段的成本控制，这属于商业地产项目成长后期阶段的控制。房地产公司的市场营销是使房地产商品实现其价值的过程，是房地产开发企业实现利润的重要阶段。市场营销阶段的成本控制内容主要包括管理费用、销售费用、财务费用、销售税金这几个方面。随着房地产市场的不断发展，在产品推广、合同登记、产权办理等各个销售环节上的成本费用呈现出日趋上升的态势，销售成本占整个房地产项目总成本的比例逐步增大。这更加需要使用更好的方法、做出更优的决策来控制销售阶段的成本。企业要制定合理的投资成本目标体系，以利于划分经济责任，计算经济效果，做到责权利明确；做好成本预测，挖掘内部潜力，采取有效措施，进行投资成本控制：加强现场管理，杜绝不合理现象的产生；加强合同管理，控制工程投资成本；竣工决算阶段的投资控制，要做到工程量计算既不遗漏，也不重复，套用定额公平、合理，材料价格有据可依，即保证“量”与“价”的准确、合理；推行分阶段决算，提高决算的层次性和合理性施工阶段，推行分阶段决算，最后竣工总决算。在施工建设阶段的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。

三.对商业地产项目开发成本控制的策略分析研究

商业地产开发的施工阶段成本管理是整个商业地产开发项目的关键环节，是对前面的目标和设计最终实现的过程。为了确保达到最初设定的成本预算，投资公司要认真严格对待此过程的经济问题，最大限度的控制商业地产开发成本，以获得最大的经济效益。

1、在市场竞争激烈的条件下，为适应成本、价格在项目开发过程中的变化，要全面地在工程项目整个周期内监控其建造成本和营运成本，尽可能地降低开发项目的总成本：以市场定位确定项目决策；优选设计方案降低成本；根据市场竞争确定工程造价，加强施工过程的控制，加强工程审计与竣工决算；做好销售费用预算与策划。

2、企业应该树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析与研究。企业成本的发生与管理层、各部门、各人员的活动密切相关，他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此，成本控制的主体应该是全员概念，企业内部所有职工都是成本形成的影响者、成本控制的参与者和实施者。

3、为使开发产品在市场上具有更大的竞争力，成本管理不能再局限于房屋的建设过程，而应该将视野向前延伸到产品的市场、行业内的发展态势以及房屋的设计，向后延伸到产品的使用、维修及处置。

4、在成本控制具体措施和保障机制方面，可通过强化企业管理，构建完善的内部控制體系来推动成本控制。并加强企业的监督机制，包括从内部各部分间的监督，和外部专业机构的监督如施工监理、投资监理等。

5、优化施工方案。优化施工方案是降低施工成本的主要途径。投资公司应组织专家对施工方案进行审评和更改。确定合理的施工工期和各阶段施工工艺的选择。投资公司要及时把握现场施工的实际情况，遇到技术等问题不要自己武断决定，要咨询现场工程师科学解决，努力寻找节约商业地产开发投资的潜力，从而控制施工阶段成本，获取更高公司利益。

6、建立材料询价制度，严格把握项目材料成本。商业地产开发的工程材料费用一般要占总开发60%的成本，显然投资公司必须牢牢控制材料成本的支出。投资公司应该设立专门的材料询价制度，确保购入的材料在保证质量的前提下，达到成本最低。尤其在发生设计变更的情况时，投资公司更应该坚持先算账、后花钱的原则，随时掌握商业地产开发费用额度，避免产生超预算现象。同时，做好投资公司对商业地产开发项目的支付控制和管理，防范出现现金流缺口给投资公司造成财务风险。

四、结语

商业银行财务管理复习要点 第5篇

商业银行财务管理复习要点

1、我国商业银行利润表和资产负债表的特点

2、商业银行的主要风险有哪些？流动性缺口的计算（教材习题），引发我国商业银行流动

性风险的因素是哪些？

3、银监会对商业银行要求的多个监管指标的计算公式和上下限

4、商业银行各种资金来源资金成本（利息成本）的计算和比较，信贷资金的主要来源？

5、定期存款和活期存款优缺点？存款加权平均资金成本、边际成本的计算

6、核心一级、一级资本、二级资本的含义，次级债如何计入二级资本？资本充足率指标的计算。我国商业银行资本构成存在的问题。

7、如何提高资本充足率，采用哪些方式各自的优缺点？

8、有补偿性余额和承诺费的情况，商行贷款的收益（或贷款企业的成本）

9、制约贷款规模的指标有哪些？贷款拨备率指标的计算？贷款损失准备的计提比例？

10、债券的净价交易和全价交易的含义

11、建立存款保险制度和贷款证券化的意义是什么？

12、表外业务的种类，对商行的意义

13、货币互换和利率互换的操作过程和对交易双方的意义

14、掌握我国商行改革的历程

商业物业管理控制要点 第6篇

一、背景

国务院总理温家宝2012年6月6日主持召开国务院常务会议，听取关于制定《商业银行资本管理办法(试行)》的汇报。

2010年11月，二十国集团首尔峰会批准了巴塞尔银行监管委员会提交的资本监管和流动性监管改革方案。在2011年11月二十国集团戛纳峰会上，各国领导人承诺于2013年1月1日前实施新资本监管标准，并于2019年前全面达标。据此，中国银监会结合国内银行业实际，制定了《商业银行资本管理办法(试行)》，拟于2013年1月1日开始实施。

《管理办法》建立了与国际新监管标准接轨、符合我国银行业实际的资本监管制度。

二、《商业银行资本管理办法(试行)》要点

(一)建立统一配套的资本充足率监管体系。对系统重要性银行和其他银行的资本充足率监管要求分别为11.5%和10.5%，与国内现行监管要求保持一致。

(二)严格明确资本定义。明确了各类资本工具的合格标准，提高了次级债券等资本工具的损失吸收能力。允许商业银行将超额贷款损失准备计入银行资本，并对国内银行已发行的不合格资本工具给予10年过渡期。

(三)扩大资本覆盖风险范围。除信用风险和市场风险外，将操作风险也纳入资本监管框架。明确了资产证券化、场外衍生品等复杂交易性业务的资本监管规则，引导国内银行审慎开展金融创新。

商业物业管理控制要点 第7篇

商铺自持和销售的市场概况 商铺自持和销售的市场发展 商铺自持和销售的市场的现状 商铺自持和销售的利弊 商铺自持和销售的市场操作 商铺自持和销售的市场比例问题 未来发展的预测

一、商铺自持和销售的市场概况：

自持物业就是开发商拥有产权，投资者（包括但不限于开发企业本身）以长期租赁及/或股权、基金等形式进行投资的物业类别。这里所说的投资者包括：

1、资金投入者

1.1纯粹的资金投入者，他们负责买断长期的租赁权，之后由开发商及/或商业物业的经营者进行二次招商，投资者享受租金差；或者在取得长期租赁权后，通过自行转租、转让承租权等方式获取收益；

1.2 纯粹的资金投入者，他们收购项目开发公司的股权或投资于那些对项目开发企业进行投资的基金，通过项目开发公司的日常运营收取经营性股份收益并在他们认为适当的时候退出并享受股权/基金的溢价收益。

2、大型商业企业/商管企业，他们在取得较长的承租权后，通过自营、联营、转租等方式对商业物业进行经营并取得相关收益。

家乐福等大卖场经常以不超过2元/天/平方米的价格长期租赁上万甚至上两万平方米的的商业面积，除自营（大部分是与厂家的联营）外，黄线外的大量面积被分隔成商铺用于出租，在第一年租金的基础上，每年每平方米的租金都会上调一块钱。2006年在北京通州九棵树开业的家乐福是全球第一千家店，当时该大卖场三楼的商铺租金为每天每平方米4元，同年，北京中关村B1层的租金已经达到了16元，而位于北京双井地区的首层不临街的商铺租金更是达到了27元，远远超过了诸如新世界百货等大型商场的租金水平。

3、小型商业连锁企业，在获取长期租赁权后，或在自营过程中降低了成本，或将店铺交付加盟/代理商经营并获取租金差价。

中国改革开放后，商业活动日益繁荣，而开启中国现代连锁商业时代的，就是目前在中国大陆已经拥有超过3，000家餐厅的KFC。他们在1987年进入北京，而当时，作为第一家肯德基餐厅的房东的北京市宣武区饮食公司，甚至不知道该如何确定租金数目。这家餐厅开业后，只经营了十个月就收回了全部投资，不但为日后中国连锁商业的持续性发展打响了第一炮，也使得KFC这个在国外早已经被边缘化的品牌迎来了新生，同时也开启了新中国商铺正规长租的新时代。在中国出现大规模连锁购物中心以前，麦当劳曾经是世界上最大的房地产商，其通过购买及长期租赁商铺经营餐厅，掌握了全球超过10，000，000平方米的商业面积，并通过商业物业方面的收益获取了巨额回报：自持商业使得该公司可以将房屋租金控制在一定范围之内，并以此作为降低经营成本、提高经营收益的重要手段。十年间，中国的商铺租金处于一个快速上涨的通道上，而麦当劳公司则利用签署长期的租赁合同，将租金涨幅牢牢地控制在可以承受的范围内，以北京、上海等主要市场为例，十年前的房屋租金仅为现在的一半，只此一项，就可以使该公司的运营成本得以大幅降低。在国外，超过75%的麦当劳餐厅是由加盟商经营的，他们从麦当劳公司购买餐厅的经营权并向麦当劳公司支付房租，而麦当劳公司则一般可以收取到加盟餐厅年销售额的10%左右的金额作为房租，收益丰厚！

作为业主的开发商则以相对稳定的租金或溢价出售产权及/或公司股权作为收益。销售型商铺类型主要为住宅底商和社区商铺，其次为商业街商铺和专业市场商铺，综合体商铺和写字楼底商。

销售型商铺一般有业主自行出租、开发商或机构包租、开发商统一控制/管理下的出租。

二、商铺自持和销售的市场发展

中国自清朝起，就有了大量对商铺的销售记录。广州人的经商意识十分浓厚，“一铺养三代”这句俗话更成为当时广州人日常生活中耳熟能详的经验之谈。当时的广州和北京的部分商铺的销售价格换算成今天的币值都属于天文数字。

因为以往的商铺普遍属于小商铺，或销售或自持，都对市场没有太多的影响力，故此也没有人去过多地关注。而从1930年代开始，中国的大型民营百货的兴起，如上海的先施、永安、大新、新新百货，天津的劝业场、中原公司等，因为百货业态自身的要求，使得自持物业成为市场主流。

建国后，商业物业的国有化造成了国家/集体所有制企业长期持有商业物业的使用权而所有权归属国家/集体所有的局面。

改革开放初期，作为市政配套的商业大多以无偿划拨的形式交付给国有或集体所有制商业企业使用，而这些企业在后来的经营过程中，除自营商业外，也将部分商业面积出租给其他机构使用并获取租金收益，在这个时期，自持商业物业仍然占据着市场的主导地位。以北京为例，当时的市政规划要求在一定区域内需要配置一定面积的商业，这些商业一般是由政府负责建造，之后交给各个区域内的国有商业企业负责经营，比如在海淀区，一般就是交给超市发公司，在朝阳区就交给京客隆，等等。这些公司接手后，除了经营生鲜超市外，也会经营一些小百货，剩余的面积就开始逐步出租给一些小个体户，后来发现有利可图，就又开始缩减自营面积，引进一些配套的快餐厅、面包房甚至教育机构等。

房地产政策改革后，商业物业的销售开始火暴起来。大连万达、SOHO中国等商业开发企业通过成功的市场营销，将中国商业地产的价 8000 一路推高。2000年，潘先生开始销售北京现代城商铺，通过熟人关系打招呼可以以23，000到26，000元人民币/平方米的价格买到长安街上的一层的商铺，到了2009年，还是潘先生在北京三里屯的项目，商铺单价已经有窜升到110，000元的了。在这个时期，因为各种原因造成了国内大量商业项目以销售为主、销售不了的进行自持，同时，除传统的国有商业企业、大型外资商业企业（比如香港新世界集团等）自持商业物业以外，很多民营企业，最典型的就是大连万达，也开始从商铺销售转而自持，从所谓的一代店向三代店提升。

商业地产短期内的确不具备贡献很好的现金流的能力，然而从中长期来看，商业物业却会带来比住宅更为稳定的现金收入。

现在大多数房地产公司的做法，是逐步增加商业地产的比重，而非让其成为主要业务。比较典型的诸如上海的世贸集团、北京的国瑞城等。

三、商铺自持和销售的市场的现状

SOHO系为代表的作为地产商对商铺进行销售操作的成功成为大体量零售商铺的成功典范。从2000年的北京西大望路的现代城开始，SOHO中国先后又开发并销售了北京建外SOHO、东大桥的尚都SOHO（用粮票换鸡蛋的方式从任总手中购买的项目）、朝外SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO以及上海的东海SOHO等项目，他们的团队通过走出去、请近来等方法，有目的性的拜访几个重要客户比较集中的市场，如温州、太原、唐山等，将销售信息有针对性的释放，同时，对内采用末位淘汰的竞争机制，行之有效的把销售任务在比较短的时间内完成，极大的减少了资金压力，获得了很高的投资回报。

万达集团的一代店一般都建在城市的中心商业区，比如天津的和平路、沈阳的太原街，因为这些区域都是传统的商业中心，所以销售起来没有压力，商铺一般也都是在短期内就销售一空。

万达三代店有的会附带着商业街，这些零散的街铺一般都被零售了，因为万达自身的品牌效应以及万达广场招商比较成功，所以投资客也都会积极购买。

其他房地产公司的销售情况：喜忧参半！

目前也有已开发的一些商业项目，因为种种原因，土地没有进行招拍挂出让，只是开发商以承租土地多少年的方式进行开发，所以必须自持物业。比如利用旧厂房改造而成的家居卖场、创意园区；利用老街区改造而来的餐饮街等。

随着中国商业的发展，特别是商业地产企业自身的发展以及中国普通消费者日益高涨的购买力和购买需求，各级政府对自己辖区的规划及业绩要求，使得城市综合体开发用地成为目前政府供地的主要类型，换言之，就是政府和消费者对自持型商业的需求更为强烈。

2009年11月16日，万科总裁郁亮对媒体宣称：万科未来将加大持有型物业的储备。

保利地产从09年下半年开始，先后获得广州琵琶洲城中村改造、成都高新区综合体、福州103超高层地标等大面积商住混合用地。

华润置地在深圳、沈阳、重庆等地，通过参与城中村改造、代建公共建筑以及收购旧厂转性等方式，获得城中心区域的大量优质低价土地。

万达集团几年来对第三代万达广场的建设、经营都投入了巨大的人力和才力，目前以平均每年开业十几个万达广场的速度在中国大陆快速发展。

IKEA/TESCO/JIUSCO/银泰/中粮大悦城等商业公司在自建、合建、收购商业物业公司方面也都投入了极大的热情。

由此使得国内市场上自持型商业物业又开始占有了主导地位。

四、商铺自持和销售的利弊

从商业地产的市场发展来讲，真正的大型单体型商业项目都是以租赁为主，因为出售就会面临业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题，而这些存在的问题也将直接导致业主的租金回报的巨大损失。比如北京知名的王府井世都百货，就在全力准备庆祝开业十周年之际，因为纷繁复杂的业主关系导致因突然遭到法院查封而被迫停业。

现在，越来越多的开发商选择自持物业，也是出于提升企业未来的抗风险能力。只租不售让开发商获得了长线回报，并通过与品牌店的合作，优化了项目的资产，受行业同期波动的影响小，也更具有抗风险能力。

按照以往的理解，商业地产开发会占用大量资金，投资回报周期比较长，并不被开发商和投资者看好。而万达仅仅凭借提供给投资者寥寥数页的私募备忘录，便在一个月内顺利完成资金募集，这让业界对商业地产的认识有了颠覆性的变化。

所谓商业物业的自持和销售其实是一个伪命题。

在商言商，开发商建造商业物业的根本目的就是盈利，而自持和销售不过是不同的营销手段，或者可以直白地说：销售是快速回笼资金的方式，而自持则是长期高回报地获得收益的方法。项目规模小，资金又比较紧张的开发企业，销售无疑是不二的选择，而那些项目规模很大，自有资金充足及/或融资能力很强的企业，尤其是综合性项目选择自持肯定是一个很好的出路。

发展综合性商业物业的确是开发企业未来重要的盈利增长点，房地产公司不但可以因为有大型配套的商业项目而大幅度提高住宅、公寓项目的销售价格，更重要的是可以跟资本市场的各种金融产品进行对接，这包括但不限于打包上市、与基金的合作等。

作为一般社区、商务区配套的小规模商业，因为日后运营所需要投入的人力、物力相对成本较高，所以应视具体情况考虑是自持亦或是销售。

五、商铺自持和销售的市场操作

开发企业可以根据自身的情况，选择以下一种或者几种方式的组合来进行运做：

1、项目整体出售。如国内很多和新加坡凯德公司合作的开发企业都是采用的这个方法。这个方式的好处是没有资金和销售方面的压力，也无须考虑组建专业的商业物业管理公司；弊端则是利润率不高，因为按照此种方式操作，开发企业其实变成了买家的工程总承包方。北京华联在前一个时期采用过这个方法和凯德合作，之后再返租一部分场地运营，既解决了资金紧张的问题，又可以利用商业经营提高收益。项目整体出售还有一种方式，就是打包上市。打散零售。商铺零售对项目的位置和定价以及销售团队的能力都是一种挑战。开发商零售商铺也有不同的态度，有的是能卖多贵就卖多贵，没有最贵只有更贵！有的企业则会根据租赁市场的行情，测算出一个相对合理的销售价格，带着租约进行销售，既解决了零售商铺的业态合理布局，又保障了买家的现实利益。

2、先经营后整体出售。北京华联和凯德合作的最早的几个案子就是如此操作的。华联把自己在经营中的卖场的产权卖给凯德，再从凯德手里返租，在不影响商业经营的前提下直接套现。

3、先经营后打散出售。比较成功的案子是北京的阜成门的万通商城。这个商场开始营业的时候是作高端百货的，当时经营的业绩很差，之后改成了小商品市场，一下就火起来了，这样运行了很多年，经营业绩一直不错，但是市场上类似的业态也多了。这个时候，市场方面宣布要把摊位零售掉，虽然很多商户对此不满，但也都硬着头皮接受了。在这个案例里我们可以看到开发商的操盘技巧确实很成熟，在自持阶段，在发现高档百货不符合市场需求就毅然调整业态，做出一个当时北京市场上还不多见的小商品城，当市场运营成熟后而市面上此种业态出现竞争的局面时，又当机立断的在一个相对高的价格上把商铺零售掉，手段很强！

4、自持。自持物业对资金有比较高的要求，所以要着重解决融资渠道。融资渠道主要有以下四种：经营性抵押贷款，评估增值再抵押，项目开发贷以及股权性/基金融资。这几种融资和退出的途径，对商业物业运作很成熟的企业来说都是可以实现的。

自持物业的优势，比如万达集团，他们所谓的三代店模式，就是通过建造并持有购物中心，以较低廉的价格拿到土地，再部分运用定单式商业模式吸引一些知名商家造势，之后便可以从大量的商户手中收取丰厚的租金回报，同时，因为土地价格低，所以开发商的投入也相应降低，而与商业同时建造的民宅、公寓等项目，因为毗邻万达商业广场，销售价格则肯定高企，仅这方面的收益就足以平衡商业方面的投入了。要实现以获取城市区域核心地段，用商业配套体现住宅产品溢价的目标，就必须培养一支属于自己的持有型物业经营团队。

无论自持还是销售，最终目标都是要利益的最大化，所以真正的问题就是怎么卖、什么时候卖以及卖给谁。

六、商铺自持和销售的市场比例问题

刚才讲了那么多，现在其实可以得出一个结论：商铺自持和销售的市场比例根本不是一个问题，也不应该成为一个问题！

商铺的自持还是销售还是要看开发企业的资金、对回报周期及收益的要求、有无商业运营团队以及这个团队的运作能力。

七、未来发展的预测

在不断上涨的租金压力下，零售商试图通过运作区域购物中心来提升商业升值空间。近两年很多零售业自建购物中心，未来可能会有更多零售商投身。国外购物中心超过百分之五十都是零售商自建开发的，只不过中国还处于商业地产时期，而商业地产的利润率高于零售业。在未来，随着商业地产时代逐步被地产商业时代所取代，所谓自持型商业物业必将成为主流产品，企业通过商业和物业（而不单纯是商业物业）的运作，通过物流和现金流的控制，完成对全产业链利润通吃，达到利益的最大化！

微机保护运行管理要点控制 第8篇

1 微机保护运行中出现的问题

微机保护的投运为我厂安全生产提供了有力的保障。使用微机保护后, 在运行巡视、操作、动作分析方面给工作人员带来了很大的便利, 但也存在一些问题。

1.1 设备故障频繁出现

根据Y电厂生产管理系统数据统计, 2000—2005, 下属的G站发生与微机保护有关的问题共18项, X站发生与微机保护有关的问题共13项, W站发生与微机保护有关的问题共19项。

1.2 非正常动作事件不断发生

引起微机保护非正常动作的原因有以下三种: (1) 模拟量采集回路出错造成保护误动。比如2002-01, 在机组发生转子接地时, W站2F转子一点接地保护装置发不出信号, 检查发现, W站2F保护装置接入的转子电压接反了, 进一步检查发现所属3站多台机组的转子电压接反;2004-08-21, W站1F机组的失磁保护在受到系统冲击后引起了非正常动作, 事后检查发现, 出现该问题的原因是失磁保护电流极性接反所致;进一步检查后发现, W, G这2站多台发电机的失磁保护存在相同的问题; (2) 开关量输入出错造成保护误动作。比如2004-12-03, W站61B发生重瓦斯保护动作, 经过检查发现为光耦合元件故障造成重瓦斯保护动作;2005年, G站2F机组励磁变温度保护出口跳闸, 检查发现为温度控器在投、退电的过程中误开所致;2006-04, 开关站1B主变压力释放保护动作出口跳闸, 经检查, 确定出现这种情况的原因为开关量输入电缆破损, 被雨水淋湿引发短路造成的; (3) 保护装置硬件故障造成保护误动作。比如2004-07, W站1B主变差动保护出口, 经过检查发现是硬件出错造成的。

1.3 保护年检中发现保护二次回路

2004年, 对X站1B保护年检时发现, 重瓦斯保护动作不跳厂用支路断路器。2005年, 对X站1F机组保护年检时发现, 当励磁变温度升高发出信号时, 保护装置发出励磁变温度过高信号, 监控装置发励磁变温度升高;当励磁变温度升高时, 保护发温度升高, 监控发过高, 同时, 由监控开出跳1DL。经现场检查发现, 由励磁变到保护装置的励磁变温度升高与励磁变温度过高信号接错, 从保护装置到监控的信号接错。在对2F、3F机组保护年检时也发现了类似的问题。

2 问题分析

分析了微机保护出现的问题后发现, 保护装置本身的硬件和软件存在的问题比较少, 而外围设备发生故障的概率比较高。对已经发生的微机保护非正常跳闸事件进行分析, 从中可知, 除了W站1B差动保护动作为装置本身故障引起外, 其余均为数据输入回路故障引起的, 保护本身动作正常。历年保护年检发现的问题也集中存在于数据输入回路和出口执行回路这部分, 保护装置的运算没有出现问题。

不管是传统的电磁式继电保护还是微机保护, 从保护原理的角度来看, 可以将其分为三部分, 即数据采集部分、逻辑部分和执行部分。数据采集部分采集的是被保护设备的特定参数, 包括模拟量和开关量, 并与保护的整定值比较, 如果测量参数超过整定值, 就向逻辑部分发出信号;逻辑部分按照预定的逻辑条件判断保护装置是否出口跳闸, 即实现选择性的要求, 并向执行部分发出信号;执行部分按照预定的任务执行跳闸指令或发出报警信号。通常认为, 一套保护装置就是保护装置本身, 但实际上它还包括以下几部分: (1) 继电保护装置, 即各种电气设备、母线和输电线路的保护装置; (2) 系统安全自动装置, 即自动重合闸、备用电源自投装置、故障录波装置等; (3) 控制屏、中央音响屏和与继电保护装置有关的继电器、元件; (4) 连接保护装置的二次回路; (5) 继电保护专用的高频通道设备。

由上面叙述的内容可知, 一个实际应用的系统仅仅拥有可靠的微机保护是不够的, 它需要有同样可靠的外围设备保证其运行的可靠性。从系统的实际运行情况看, 数据采集部分和执行部分连接在一次设备和二次设备之间, 中间的转接过程多, 接线、布线复杂, 更加容易出现故障。事实表明, 二次回路和继电保护专用的高频通道设备已经成为了制约微机保护系统可靠运行的瓶颈。

3 工作人员对微机保护可靠运行的控制

提高微机保护运行的可靠性需要保护工作人员和运行人员的共同努力, 下面仅从运行的角度进行讨论。从上面的分析中可以看出, 外围回路是制约微机保护可靠运行的瓶颈, 也是运行人员需要控制的重点。那么如何控制呢?可以从以下几方面入手。

3.1 通过运行巡视控制

运行人员根据《点检标准书》全面检查保护装置, 这是发现装置和二次回路存在问题的重要手段。采用红外线测温仪辅助检查以来, 已经多次排除了电流回路发热的隐患。出于对数据采集回路检查的需要, 还需要增加一项点检内容——采样值的检查。WFB微机机组保护的运行数据没有显示在运行画面上, 需要通过菜单操作才能调出采样数据。就前面提到的失磁保护电流极性接反问题, 通过分析采样值, 可以很清楚地发现其中存在的问题。微机保护有简洁的人机界面, 查看采样数据操作并不复杂, 假如把采样检查作为定期工作之一, 就可以及时发现设备存在的问题。

3.2 通过定期工作控制

定期检查和维护微机保护装置是运行人员保证其能可靠运行的重要手段。比如我厂高频保护收发信机采用的是短时发讯工作方式, 在正常情况下, 高频通道无高频电流通过, 所以, 定时检查通道的完好度可以保证通道运行的可靠性。但是, 在实际工作中, 多次定期检查才能发现高频通道存在的问题。自从微机继电保护装置的时钟校对成为了每周一次的定期工作外, 再没有出现一例时钟不准的情况。这样, 既保证了装置的可靠运行, 又节约了人力和物力。而《定期工作卡》的实行和现场操作提示的标示也保证了定期工作执行的质量。

3.3 运行验收试验

微机保护装置检修 (改造) 后的试验既是工作班组的测试内容之一, 也是设备运行方的验收试验, 是需要保护工作人员和运行人员共同参与的。在保护验收试验时, 要尽可能全面地检查保护装置及其二次回路, 同时, 还需要事前编制《验收标准》, 定项目、定标准、定验收方法。

3.3.1 检查数据采集回路

数据采集回路检查不能仅仅局限于从屏后端子输入信号, 而要尽可能从信号源输入。检验非电量保护时, 要尽量在现场短接信号或是实际模拟, 比如瓦斯保护试验采用的是吹气和按压探针的方法, 温度保护在变压器本体处短接;冷却器失电保护试验采用的是实际停电的方法, 这样可以比较全面地检测数据输入回路。而检验模拟量采集回路时, 对于新投运的保护装置, 一般要直接利用一次系统的升流和升压试验检测, 带方向的保护都要进行负荷电流测试。我厂机组的转子一点接地保护, 采用直接将励磁回路接地的方式模拟, 这样也是为了保证可以全面检查采样回路。

3.3.2 外部数据源

要测试厂家没有作出保证、而现场又可能存在干扰的设备。对向保护装置提供温度量的测温仪来说, 应该做电源拉合试验、测温跳变试验, 检验该设备是否会出现误输出的情况。

4 小结

中华人民共和国电力行业标准《微机机电保护运行管理规程》中规定, 运行人员的职责是: (1) 了解微机继电保护装置的原理和二次回路; (2) 负责与调度人员核对微机继电保护装置的整定值, 负责微机继电保护装置的投入、停用等操作; (3) 负责记录并向主管调度汇报微机继电保护装置 (包括投入试运行的微机继电保护装置) 的信号指示 (显示) ) 和打印报告等情况; (4) 执行上级颁发的有关微机继电保护装置规程和规定; (5) 掌握微机继电保护装置打印 (显示) 出的各种信息的含义; (6) 根据主管调度的命令, 核对已经输入微机继电保护装置内的各套定值, 并允许现场运行人员使用规定的方法改变定值; (7) 现场运行人员应掌握微机继电保护装置的时钟校对, 采样值打印 (显示) , 定值清单打印 (显示) , 报告复制, 按照规定的方法改变定值, 保护装置的停、投和使用打印机等操作; (8) 在改变微机继电保护装置的定值、程序或接线时, 要有主管调度的定值、程序和回路变更通知单 (或有批准的图样) 后方可允许执行; (9) 巡视微机继电保护装置和二次回路。

要承担以上的职责, 运行人员不仅需要不断学习, 更新自己的知识体系, 在设备面前做到胸有成竹, 更需要在运行巡视、运行维护、运行操作和运行验收方面深入开展标准化作业, 用流程、标准、细则规范工作, 把复杂的工作分解开, 在运行岗位上, 为微机保护的可靠运行把好关, 为安全生产把好关。

摘要：随着电力系统的不断发展, 其中使用的微机保护装置技术也日渐成熟。依靠该技术, 电力系统的运行越来越可靠, 而外围二次回路则成为了制约继电保护装置可靠运行的瓶颈。通过分析映秀湾水力发电厂近年来的微机保护运行情况, 并结合该厂的实际运行情况, 探讨了如何从运行方面控制二次回路缺陷对继电保护装置可靠运行造成影响。