物业工程部前期介入

物业工程部前期介入（精选6篇）

物业工程部前期介入 第1篇

1.0目的

协助项目工程部对前期施工安装过程进行过程质量监督和全面质量查验，规范施工工艺流程，提高产品质量标准。为业主入住后可能出现的因工程瑕疵问题纠纷和企业品牌形象影响，进行施工建设源头上控制。

2.0适用范围

适用于XXXXXXXXX早期介入过程中的房屋质量、基础设施安装质量监督及承接查验。 3.0职责

3.1根据项目工程质量监督管理导则，积极配合及服从项目工程部领导。

3.2按照有关法律、法规和项目工程建设强制性标准，对范围内的给土建、给水、排水、电气及其他建筑设备安装工程实施过程质量监督；旁站监督工程参建施工现场材料要求、施工工艺流程规范、质量标准，检查其质量保证实施运作过程、质量落实情况，当发现质量不合格或未按照标准程序施工、私自变更建筑材料等情况，及时采取现场责令整改、强制整改、工程部信息反馈等措施予以制止，对于整改问题进行复检直至合格。

3.3定期向工程部汇报工作进度及阶段工作内第一文库网容，具体呈现质量巡视检查过程中发现问题及整改情况。

3.4立足于后期房屋使用功能及缺陷规避，配套设施完善、维护成本控制及品牌维护的角度，以书、函形式提出合理化建议及意见。

3.5遵循建设部《承接查验管理办法》规定，做好前期承接查验及房屋、配套设施设备、资料图纸的移交工作。

3.6熟悉公共管网铺设位置及走向，设备的构造、性能、产地、操作原理等情况，收集项目工程前期施工安装原始信息，完善项目前期物业介入档案建立。为后期物业管理工程维修管理、维修养护打下基础。

4.0介入操作方法及工作流程

4.1由物业管理处组织人员，项目工程部指导；派出部份工程技术人员进驻施工现场，深入施工安装环节中与工地的工作人员一起，采用旁站监督、巡视检查、标准抽检

实施监理工作，主要是土建施工、水电铺设安装、机电设备安装调试、公共配套设施建筑安装过程监督管理。

4.2主动配合工程师专项工程抽检，及时对接施工安装过程中发现的问题。随工程进度分别实施施工过程质监和收尾期间实施分户分项承接查验，对发现的问题或查验出的工程质量问题现场要求施工方人员整改或反馈到工程部，并在整改后进行逐一复查。

4.3监察方式

4.3.1旁站监察：如施工工艺要求、材料要求等

4.3.2观感监察：如墙面开裂、防盗门、抹灰、水电线路铺设等。

4.3.3使用监察：如门窗开关、防盗门锁等。

4.3.4检测监察：墙、顶面平整度、阴阳角、层高等。

4.3.5试验监察：给水管打压、排水管通畅、防水试水等。

4.4对查出的.工程问题处理及跟踪

4.4.1对现场检查出来不合格或达不到质量标准的问题，即刻现场要求施工人员进行整改，以书面形式统计后份周提交工程部，并负责督促施工单位落实执行整改，直至完全符合质量检查标准为止。

4.4.2分户查出的工程质量问题以《返修通知单》的形式上报分管工程师进行返修处理；对共性、典型、突出的问题以《工程问题联络单》形式上报工程部。

4.4.3问题的复查：对查出问题进行逐项复检，直至完全符合质量检查标准为止。 5.0人员安排

6.0检查标准

6.1参照建设部ZBP3QQQ1-9Q标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标

准》及达到设计要求。

6.2参照新版《建筑工程施工质量验收规范汇编》

6.3中华人民共和国住房和城乡建设部10月14日颁发的《物业承接查验办法》

6.4参照云南省建设厅5月8日颁布的 []287号《云南省住宅工程质量分户验收管理规定》

物业工程部前期介入 第2篇

青城华府项目自2010年11月份物业前期介入以来，按照董事长的指示，在配合好项目、服务好营销的同时。依据项目规划设计的31个要点开展工作，就参与小区的规划、设计和建设方面（主要从安全防范、房屋主体、设备设施、园林景观、隐蔽工程、智能化等）。从业主(使用人)及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以本物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

一.规划设计阶段：

从方便业主生活，配套完善、便于管理和降低日后物业管理成本的角度，向项目部提出物业管理规划设计阶段物业管理前期介入报告；总结类似的规划设计缺陷、工程质量疑点难点问题（如：玻璃幕墙的选材、屋顶墙面的防水、隐蔽污排生活管网的施工程序、飘窗渗水、车位设计、主供电容量等）。在介入报告中列出并反馈至各相关部门，以便在规划设计时及时修正和避免。在每项工程开工及开工初期，我们要求前期工程跟踪人员，到项目资料室翻阅查看建设工程施工图纸。对每处设施设备布局仔细斟酌，就不明事项与项目责任工程师进行探讨，是否规范合理设计、能否满足业主使用要求，是否便于我们后期的管理做了相应的考虑（如：①管理用房的预留，包括今后的业委会用房、管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、物料仓库、清洁工工具房等。②小区相对集中进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。车辆及人行出入口尽量专用设置，所有车辆出入口应当直接对小区外部，当不能完全分开时也要在具体的设置中方便物业管理，应有适当的引导隔断措施。③小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻；绿化带植物的品种不宜名贵，高大型树种不易靠近房屋、道路，其根系将对房屋及路面有不良影响；建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。④小区内尽量不要配置有安全隐患的大型水池、秋千、转盘等；水系的设置不易太多，既不利于清理，也不利于节能降耗和物业管理。⑤排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时便于更换；电梯间的电梯入口要有一定的坡度，防止溢水。⑥小区路灯尽量采用全功率及半功率布线，以便节约用电，其控制应具备光亮自动控制技术；另外，应采用通用型灯座，耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用 1

节能类型。单元楼道灯应采用光控红外线复合开关，以便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量。⑦垃圾中转站最好设计在小区进出口附近处，尽量不靠近住所，东西两侧，以利风向，使气味不聚集小区，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车辆在外作业不影响小区。⑧小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度，各类井盖尽量避免安装在主干路上；所有重要埋设管线应做好地面标示；重要管路，在过路时应注意抗压设计；重要管路和线路要预留备用管线或活口，以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财。⑨各房间均应考虑空调设置位，防止因没有设计造成住户乱装，影响房屋外观；商铺前后应预留空调位及排水管）。

二.关注施工质量，紧跟施工进度，提出合理建议：

坚持参加项目周例会和监理例会，以便及时全面了解各施工进度和时间节点。时刻关注工程质量和工程建设进度，要求工程组每日亲临施工现场，了解施工情况，及时发现问题和反应问题。对各类问题做好记录取证拍照，如实反应到监理和项目部（如：①消防监控中心原设计面积小且不便于利用。②各商网及各电梯机房均为设计爬梯，不便于日后清理和维修。③小区围墙周界原均未设计红外对射技防系统，通往地下室楼梯未设计门禁系统。④小区内围未设计便民公厕。⑤电梯前室装修时未预留各管、线检修口。⑥各进户门、消防门门套灌浆不实。⑦飘窗周围沙浆浇灌不严实，存在渗水隐患。⑧地下室顶部后浇带防水处理不及时。⑨墙面开裂及地面空鼓和起沙等现象。⑩隐蔽污、雨排管网不按规范到井，主污排水管不按规范夯实垫层）。在项目领导的重视下，以上问题都很顺利的得到了有效解决和控制。

三.加强工程人员的专业技能培训：

结合项目工程进展拟定了工程培训计划，主要以物业接管验收程序、物业接管验收标准及检验规程、住宅分户验收标准与要求、工程疑难100问、项目规划设计的31个要点等科目重点培训。

以上是管理处根据项目工程进展所做的相关工程方面的工作，针对下步工作管理处继续紧跟施工进度、关注施工质量，坚持抓好工程人员的专业技能培训（如：《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》、《建设工程质量管理条例》）。重点抓好接管验收（如：①严格按《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的标

准验收。②对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，请求项目提出补救和解决措施并备案。③在接管验收时要求项目对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工图纸、技术资料和各单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单备查。④请项目协调各施工单位，适当备留未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等以便日后维修便捷并减少费用。⑤凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的联系施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。⑥验收时密切注意和物管相关的设施和管线有无按规范要求做好。⑦小区公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明，避免以后引起业主投诉、争纷）。

青城华府管理处

物业管理前期介入问题的探讨 第3篇

所谓物业管理前期介入,即开发商通过招标或邀请物业管理公司,使其在正式接管物业之前,从物业管理和运作角度为房地产设计、施工、竣工、验收、接管等方面提出专业性、建设性意见,并配合监理公司对工程质量进行监督,以保证设计的合理,施工质量的提高,为以后的管理打下良好的基础。

1 物业管理前期介入的积极作用

我国的物业管理大都是在物业交付使用后才开始,诸多的物业管理问题或纠纷通常也是在房屋的使用过程中产生的,但究其根源,可以追溯到项目规划、设计、施工乃至销售等工作环节,因此实施物业管理前期介入,对优化设计、加强管理、规范工程施工等方面都有积极作用。

1.1 有利于优化房地产设计

在工程建设设计阶段,设计人员往往按照国家建筑设计标准来设计,但建筑物本身及周边环境的复杂性,再加上设计阶段与物业资产管理和物业运行管理之间存在间隔,导致设计图纸上的使用功能不可避免地与业主的实际需要存在差距,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷,给业主带来麻烦。若物业管理公司结合用户使用要求和自身要求及管理经验,协助规划设计单位对设计进行必要的调整,可以有效弥补设计的不足,避免开发商与用户发生冲突,节省重新改造费用,最大限度地体现物业设计的合理性。

1.2 有利于加强施工质量管理

建筑施工是确保工程质量的关键阶段。若工程材料质量低劣、管理不善或不按图纸施工,都能引发质量问题,造成事后频繁维修,不仅增加物业管理工作量,而且给住户带来不便。物业管理企业在物业管理和使用方面拥有优势,对所管物业可能发生的各种问题或通病都有较深入细致的了解;而且物业管理企业派专业人员入住施工现场,从业主的角度监督施工,从物业管理角度提出整改建议,确保工程质量,降低维修费用。

1.3 有利于竣工验收和接管验收

开发商、设计单位在物业配套设备的选购、施工中往往会忽略物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便。物业管理的前期介入,使物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,监督并促使改进发现的问题,而且所发现的问题都在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短了物业开发、经营和使用之间的过渡期。

1.4 有利于促进物业的销售

先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上,树立物业品牌。同时,大力宣传该物业的独到之处和对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准,达到吸引更多的消费者前来购置理想的物业,并可以使产权人的房产得到增值。

1.5 有利于物业管理公司的准备工作

物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路,收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料,建立原始档案,为以后顺利管理带来便利。此外,在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计,制定相应的管理细则,并进行人员的招聘和培训等,实施入住前的宣传与教育。

2 物业管理前期介入存在的问题

2.1 物业管理前期介入与物业管理的内涵存在矛盾

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托,运用现代管理与服务技术,按照委托管理合同,对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工作环境,提高物业的使用价值和经济价值。物业管理的对象是物业,指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业;物业管理的对象是人,即物业的业主和用户。物业管理前期介入是参与到房地产规划、设计、施工、验收及销售环节,监督工程并提出相应整改意见,这有悖于物业管理的内涵。

2.2 物业管理前期介入费用问题难以解决

物业管理公司是房地产开发商通过招标或邀请的方式提前介入,一般情况下,物业管理公司前期介入的管理费用是由房地产开发企业承担的,而房地产开发企业指定的物业管理公司在物业交接时,该费用通常由物业管理公司先垫付,但物业管理公司认为前期介入的投资大,还有被解聘的风险,开发商也不愿意补偿这些费用,这样就容易出现扯皮现象。

2.3 不利于物业管理的专业化、规范化和市场化

物业管理公司前期介入项目开发,尽管是从物业管理的角度对工程设计、施工、设备安装的质量、销售进行全面监控,及早发现问题、解决问题,但破坏了已经存在并进一步深化的社会分工,影响物业管理社会化、专业化的正常进行,而且它行使的职能与国家推行建筑工程监理制度中“在设计阶段,监理的内容包括审查和评选设计方案”和“在施工阶段,监理人员也有职责来监督和控制工程的质量、投资、进度”等相冲突。同时,物业管理前期介入使监管部门增多,若发生质量问题,就容易相互推卸责任,反而造成质量难以提高。

2.4损害业主利益,引发新纠纷

一般来说,业主、开发商、物业管理公司成三角关系,物业公司的选用本应由业主委员会决定,而物业管理前期介入中,物业公司是由开发商选聘(目前很多物业公司作为房地产开发商的下属机构),因为开发商指定物业公司前期介入,并没有得到业主的同意,这会在一定程度上损害业主的利益。另外,物业管理很难严格按照接管验收标准行使验收权,导致各种隐患和问题不能及时改善和解决,不利于后期物业管理。而且,业主在组建业主管委会后,往往会对开发商指定的物业公司不是很满意,就会要求业主管委会另聘物业管理公司,从而产生新的纠纷。

3结语

虽然物业管理前期介入能有效避免规划、设计、施工过程中所造成的缺陷,保证工程质量,使物业更合理化,节省后期维修费用,但实际运行与理论毕竟还有一定差距,存在问题。因此,就应处理好开发商、物业公司、业主三者关系,健全相应的法规体系,同时加快物业管理人才的培养,深化物业管理理论,使物业管理市场更规范化,从而推动和发展物业管理前期介入市场。

摘要：针对目前我国物业管理的现状,对物业管理前期介入的利弊问题进行了分析讨论,提出应正确处理开发商、物业公司、业主三者间的关系,从而规范物业管理市场,推动和发展物业管理前期介入市场。

关键词：物业管理,施工质量,房地产,规划

参考文献

[1]阮文勤.试论物业管理前期介入[J].福建商业高等专科学校学报,2005(1):67-68.

[2]陈之光.物业管理案例分析[M].北京:中国建筑工业出版社,2002.

[3]李佐华,孔海峰.浅析物业管理前期介入与房地产营销[J].株洲工学院学报,2002(5):121-122.

[4]贺学良.中国物业管理[M].北京:文汇出版社,1999.

前期物业管理工作的重要性分析 第4篇

关键词：前期物业管理；内容；重要性；关系

一、前期物业管理工作的内容

前期物业管理是指自房屋或建筑物自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理工作。作为保证物业管理服务工作的质量和保障物业管理服务公司在物业管理项目中能够获得计划的收益，前期物业管理一般包含以下几方面内容。

（一）早期介入

早期介入是物业服务公司衡量建筑质量并确定相关物业服务标准的重要环节，早期介入要求物业管理企业在开发商进行小区规划建设时就积极参与其中，并掌握第一手资料。在早期介入时期应该掌握的资料有配套项目是否齐备、小区档次是否符合小区定位、小区房屋设施是否功能齐全、设计合理等。早期介入环节，物业管理部门尤其要注意对小区隐蔽工程第一手资料的掌握，并深入施工现场进行实地勘察和检测。

（二）签订前期物业管理协议

前期物业管理协议的签订时间在小区房屋开售之前，签订该协议的目的是为了在小区销售阶段能够同步向业主宣传小区的物业管理规定和收费标准等。在进行前期物业管理协议签订时，一定要考虑好小区购房者的具体情况，包括群体收入水平、文化程度以及对小区物业管理的期望程度等，针对小区的档次定位情况进行合理的物业管理方案设计和收费标准的拟定。前期物业管理协议的签订对今后小区物业管理的收费标准和管理协议有着重要的指导作用，通过签订前期物业管理协议并提前告知小区业主，能够使购房者自主选择小区及物业服务标准和价格，避免日后在物业管理工作中业主和物业服务单位因为服务质量和价格等因素发生矛盾冲突。

（三）小区验收

小区验收工作是前期物业管理工作的重要工作之一，物业管理公司在日后是直接为业主服务的单位，因此保证小区房屋及配套设施的质量是保证业主利益的重要手段。另外，小区验收阶段的房屋资料的整理和验收还是日后开展小区维护和保养的首要资料，是物业能够更好的为业主服务的必要前提。

（四）清场封闭小区

小区在物业验收到业主验收入住这一阶段的清场封闭工作是保证房屋及相关配套设施不受损坏的重要手段，小区清场封闭之后，应该禁止一切外来人员、设备、车辆、材料的再次入场，如果有建筑施工需要则需要凭借通行证才能准予进入，以防止在业主验收和入住前房屋和配套设施受到损坏。

（五）业主入住验收

业主验收环节要求物业管理公司协助业主进行业主共同对房屋室内工程质量及设备使用功能进行验收移交，并仔细检查水、电、气计量表的使用情况，保证业主在交费之日起开始计费。在业主入住验收时，所有的钥匙以及房屋书面材料都要一次性交给业主，未经过业主同意不得擅自预留和复制，自此之后房屋的所有权和自用部位的使用管理责任正式移交给业主。

（六）小区资料的整理和存档

为了保证今后物业服务的质量，在前期物业管理阶段要进行小区资料的收集和整理工作，小区资料应该按照综合文书图标、房屋栋号、公共设施、物业管理等分类立卷按序号归档，并专门储存。

二、前期物业管理工作的重要性

我国《物业管理条例》中对前期物业管理规定从三章第二十一条开始到第三章第二十九条结束，大篇幅的详细规定了前期物业管理的权利和义务，足见《物业管理条例》中对前期物业管理的重视。

（一）前期物业管理是房屋质量的重要保证

小区物业验收到业主验收入住使用阶段，首先进行工程检验和勘察的就是物业服务单位。物业服务单位作为从事物业管理的专业单位，其工程验收的技术水平和工程手段比小区业主要更加专业和系统。前期物业的验收工作能够为小区业主把好小区房屋以及配套设施的质量关，从而保证业主验收使用的房屋及配套措施能够达到工程质量，对保护业主的利益及财产安全具有重要作用。

（二）前期物业管理有利于创建业主和物业管理单位的融洽关系

物业管理单位出售的商品是无形的服务，因此在物业管理过程中经常会因为服务质量和价格问题与业主产生矛盾和纠纷。前期物业管理要求在房屋出售阶段就提前草拟好物业服务条款和价格明细，这种在房屋购买时就公示物业服务条款及价格的方式能够有效避免在业主入住之后物业管理公司和住户发生矛盾，有利于业主和物业管理单位和谐关系的建立。前期物业管理中对物业管理细则和收费明细的宣传和公示还是日后物业工作的基本前提，有利于物业管理正式协议的签订及后续物业管理工作的开展。

（三）前期物业管理工作是实施物业管理的重要基础

前期物业管理是实施后期物业管理的前提，是物业管理的重要环节，物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题。例如，业主与物业管理公司就房屋质量发生的纠纷、业主拒交物业管理费等都是来源于前期物业管理中存在的问题。前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。而前期物业管理中关于物业的承接验收、业主临时公约等具体问题也容易引发物业管理企业与业主的纠纷。

（四）前期物业管理工作是保障物业管理服务企业能够盈利的前提

前期物业管理需要物业管理服务单位从物业管理项目的可行性、可靠性以及可盈利性进行分析，而对物业项目的可行性、可靠性和可盈利性分析是物业管理服务企业能够盈利的重要前提。可行性是指拟接管物业与本企业的资质是否符合，该物业的接管能够发挥本企业的物业管理优质。可靠性是指分析该物业的建设是否有保证吗，并且业主的资质条件是否能够很好的配合物业管理工作。可盈利性是指物业管理企业根据自身的经营目标进行物业管理盈利性测算，测算物业的管理能否给企业带来正常利益。

参考文献：

[1] 张桂芳，魏丽丽，范莹莹.物业管理信息系统功能的对比分析[J].科技创新导报，2012（04）.

物业工程前期介入具体管理内容 第5篇

（施工期）

1.施工期介入的工作方式。工程技术人员进场，熟悉建筑施工图和水电、设备安装图样、隐蔽工程记录，了解新材料、新技术的运用情况，收集整理各专业施工技术资料，对施工进行跟踪、监督、检查，发现影响今后使用功能的工程问题，及时提出建议整改。

2.施工期介入需要注意的问题。

1)鉴定的高压开关柜，产品质量得不到保证。

2)非阻燃型的电缆，使供电系统存在严重隐患。

3)中央空调机组电缆铺设质量差，限制机组出力。

4)排水系统施工未充分考虑防洪措施。

5)地下室隔水层施工质量差，使电梯底坑渗水。

6)对自动喷淋系统的试验不认真，往往在天花施工后进行，试验时漏水，造成天花损坏。

7)中央空调系统的冷却系统保温质量差，特别是接口处遗漏保温，造成滴水事故。

8)对于计算机群控电梯的机房，没有认真进行防尘通风处理。

9)柴油发电机带负荷试验、满负荷试验和甩负荷试验被忽视。

10)整个建筑防雷系统施工质量不符合要求，留下隐患。

3.施工期介入的工作要求

1)掌握设计思路，便于今后管理和分析突发问题

2)掌握各专业施工方法，便于今后维修和复原

3)提出整改的合理化建议，便于今后使用和管理

4)制定切实可行的管理方案，做到今后的节能降耗

（设备安装调试期）

设备安装调试期是指从物业设备安装工程开始到安装调试验收全过程的管理。

1.设备安装调试期介入的工作方式。由工程人员参与调试工作，现场学习、做好笔记及注意事项。

2.设备安装调试期介入需要注意的问题。

1)物业功能组合不合理。

2)由于物业功能定位不准，导致产生供电负荷严重不足的现象。

3)由于设计单位对物业管理的特点不够了解，造成公共照明的电力浪费。

4)由于用户的二次装修的需求缺乏了解，在各楼供电负荷分配上没有留有余地。

5)中央空调机组电缆选项不当，没有采用封闭母线而使用多条电缆并联供电，使机组出力受到限制。

6)供电系统的配置容量、主接线系统、负荷分配计量不满足安全和用户需求。

7)给排水系统没有充分考虑给排水需求

8)设计部门没有考虑空调负荷日夜相差大的实际情况，选用同一制冷量的机组，造成“大马拉小车”的电力浪费现象，同时该情况也要运用到其他设备。

9)中央空调系统的回风量往往被忽视，回风口布置要合理，否则会大大降低制冷效率。

10)消防系统没有合理布局，自动报警不能满足二次装修的扩容需要。

11)消防系统没有充分考虑二次装修要增加的烟感探头数量，查看消防自动报警主机是否留有足够的备用回路。

12)电梯、扶梯的选型不够先进和不够满足物业功能的需要。

3.设备安装调试期的工作介入要求。

1）结合现场实际，通过详细研读各专业设计图样，对照建筑物空间尺寸和设备外形尺寸，熟悉建筑物的全部配套设备设施系统的设计布置情况。

2）通过详细查看个专业设备系统的设计技术和参数，结合设备随机技术文件，掌握个专业的技术性能参数、安装基础、标高、位置、方向以及维修拆卸空间尺寸，动力电缆连接等技术问题。

3）在详细研读设计图样和现场检查建筑物空间位置及外形尺寸的基础上，从设备运行维护的角度上认真考虑设备及系统的可操作性、可维修性、是否满足管理的要求等。在符合设计规范、设计技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利，易于维修保养，设备系统容易调节搭配，系统管线布置和流程控制更合理，各系统的功能、功能流量输出应便于计量管理、便于经济核算。并就这些问题提出改进意见或建议。

4）参见设备安装工程的分部、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收。熟悉物业各设备系统安全经济运行状态参数，掌握设备系统的调节控制方法、紧急情况的处理措施，提出设备系统运行管理方面的整改意见和建议。

5）建立比较完整的设备前期技术资料档案，要求收集整理的文件资料主要有：①设备选型报告及技术经济论证；②设备购置合同；③设备安装合同；④设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）；⑤进口设备商检证明文件；⑥设备安装调试计录；⑦设备安装现场更改单和设计更改单；⑧设备性能检测和验收移交书；⑨文件资料连同设备安装工程竣工验收图样资料一起归入设备前期技术资料档案。

（公共设施营建期）

1.室外绿化及园林的前期介入。了解室外绿化面积和布局，绿化设计思路，树木、花草的种类和数量，了解花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理方法等一流知识技术，监督绿化施工，要求将建筑垃圾清理干净换成栽培营养土；注意花木的种植，一定要去除营养袋；草地平整后才能植草；及时跟踪了解绿化施工中的喷灌喷头布置、水管走向、绿化排水工程情况，并了解绿化知识，编写管理方案。

物业工程部前期介入 第6篇

物业项目的前期介入，物业工程部必须为后期业主利益考虑。为小区的建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方便等把关。按有关规范严格巡查每一栋楼，每一项设施设备。重点考虑减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工不规范、物业遗漏工程等，发现问题及时向开发商反映，建议施工方立即整改。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业的平面布局、功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。建立健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。

一、工程部前期介入目的；

1、完善物业的使用功能。

2、改进、改善物业的具体设计。

3、能更好地监理施工质量。

4、为竣工验收和接管验收打下基础。

5、便于日后对物业的管理。

6、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排水、空调、电梯、景观等，致使工程存在许多通病和瑕疵。

有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然为后期的物业管理蒙上一层挥之不去的阴影。

7、全面熟悉小区总体规划，施工全过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心中有数。并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，便于在后期管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。记录、或拍照保存相应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。也确保物业日后提升管理质量，更减轻日后的管理难度，并为顺利移交拿出依据。

二、前期介入图纸审核、巡查重点；

1、物管用房方面；要求配置物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。其它用房的预留，（管理处办公室、员工宿舍食堂、娱乐活动室、保安岗亭、垃圾收集站、物料仓库、电工值班室、清洁工工具房等）。

2、电气方面；注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题。对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解。对照明线路设计是否超负荷，路灯尽量采用公路用灯具、节能灯泡，可耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、减少跳闸、密、亮度适中，保障可靠供电等，（方便日常维修、减少开支、节约能源）。单元楼道灯最好采用光控红外线开关（以方便业主使用，减少公共照明浪费电

量）。更方便后期的维修、保养和管理。

3、消防方面；对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解。对电路系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握。掌握消防主机、各种联动配套的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布、报警器安装部位等。

4、给排水方面；了解供水的系统情况，各楼层供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。住户的供水方式，水压是否达标，各个阀门的位置及是否发生爆水管可分片关闭阀门，不至于关总阀影响其它业主用水，如产生漏水有地漏排放不至于产生大的损失。商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表，以避免产生计费错误。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。小区的地下排污管道要铺设合理，坡度要适宜，没有压扁堵塞现象。井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时竹片长度或机械疏通机可达长度，路面低洼处排水要专用下水井等。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

5、监控方面；智能防盗设备要完善，小区的外围尽量考虑封闭式管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，周边防翻越。各种监控镜头的设置足够合理，对住户与商场的门进行控制，能有效的隔离商场人员进入住户空间，对出入口的设置合理，停车场的智能化无安全隐患，管道井是无安全隐患等。、各单元门、停车位、外围、巡视死角，平台等应加装监控镜头确保安全。

6、清洁方面；可以关注各垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，电梯厅内吸尘用电是否方便。天台是否设置照明及水龙头，垃圾收集点，洗拖把水龙头、以方便清洁用。地漏与清洁有关的问题是否设计到位。

7、绿化、泳池方面；对绿化设计的品种适宜以后的物业管理，适宜以后长期保持相应的花期，各种自动浇水系统完善，花池的排水恰当。泳池的设备设计合理，补水、溢水、排水完善。绿化带植物的品种，不要设计得太名贵、太繁多，除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

8、空调机方面；预留空调安装位置及空调滴水管。在预留分体空调机位的同时，考虑新产品如，如空气源、太阳能热水器等。商铺前后也预留空调位及排水位，凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。所有空调穿墙孔洞预留，管口外斜下防水措施。

9、集中抄表方面；水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层、有安全防护的水、电间、柜等。公共用电、（电梯、公共照明、景观、水泵、消防、风机设备等），安装独立电表计费，用于以后一、二级合理分摊计算给业主，减小猜疑。楼道内电表箱柜等应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

10、信报箱方面；设置亦要考虑邮政投递需要放在首层显眼位置，信报箱的规格和锁要符合要求，方便业主收取。

11、小区车位方面；配置要考虑到户均车辆及临时车位停放尽量充足。有清晰的路线指示标识，地下室有安全的限高龙门架，出入有先进的自动刷卡系统，规范停车的管理规定等。

12、公共设施方面；小区内有安全隐患的水池（含游泳池）、小桥、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等娱乐设施和器械，危险场所、设备房门等要有安全防护设施、警示牌等。电梯轿箱内、绿化草地有温馨提示宣传画等。

13、公共屋面方面；建筑物的可上人平台，可以设计成花坛、绿化带。多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足，还要有专用维修通道等。屋面不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。

14、弱电方面；现代家庭的可视对讲、门铃、电话、宽带、电视、音响、监控、煤气报警系统等，所有布线设计应考虑周全，各房间都应配置预留电话插座、宽带插口、电视插座等。

15、公共楼道方面；通道墙面应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍），有利于清洁美观等。

16、垃圾方面；垃圾收集站最好设计在小区后门出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁，不影响环境。

17、首层公共设施方面；

1；建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑装纱窗（以减少高空抛物现象），更有防盗措施。

2；所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水漏进梯厅及电

梯井等），更防业主摔倒产生危险。

3；商铺预留排烟道、电视、电话、宽带接口等到，方便业主使用。

18、其它方面；

1；重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。特别供水管路建议走明管，如漏水不易发现而产生水费，有利及时发现漏点，更减少维修费用。

2；小区配套公共设施规划设计要一步到位，管道煤气，智能综合布线，考虑将来发展用，不至于产生开挖、明敷等影响美观。3；阳台设计全、或半封闭，业主后期大多会自行封闭不统一，不规范。阳台很多会放花盆，（底部向里倾斜做好防水层），以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便。

二、工程部详细巡查内容；

1、主体；房屋结构无裂缝、沉降符合有关规范，外墙瓷砖缝隙水平垂直、不得渗水。可参见《建筑工程施工及验收规范》（JGJ73-91)，各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合GBJ232的要求。

2、屋面；各类屋面排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修通道。排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。防水卷材接口密实、不脱落，排气管畅通。

3、地墙、面；找平层与基层、墙体必须粘结牢固，不空鼓。整体墙地面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平

正、接缝均匀顺直，阴阳角线脚顺直、无缺棱掉角。

4、卫生间；阳台、卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏,与客厅地面低2公分左右，穿楼排污管加套管方便维修。防水层应作24小时闭水试验。靠客厅、卧室墙面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡产生漏水。

5、门窗；铝合金门窗应安装平正牢固，无翘曲变形、摇晃，零配件装配齐全，位置准确，缝隙严密，木门窗缝隙适度。进户门防盗门垂直，门框内应灌满水泥沙浆，门锁应安装牢固，门、窗、锁开启灵活自如，无晃动和裂缝，玻璃安装牢固，胶封密实平直，不应有空鼓、裂缝和起泡渗水，无明显刮花痕迹，无损伤、油漆均匀完整。

6、景观；木装饰工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢、无爆裂木材料。水景山石安装牢固，排水畅通。园林、喷泉、瀑布、人工湖，要设置给排水功能，花基、花槽要有排水，园林要有合理的给水点和电源备用点，分区、按栋或片的独立控制、独立电表计量。游乐设施、安装牢固、面漆完好均匀、无脱皮、无锈迹、无裂纹、无折损，配置使用安全警示指示牌。

7、电气；电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，必须采用管子配线，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ／KV。漏电开关、照明开关开启灵活。应符合 “低压电气装置规程”的有关要求，路灯、景观灯安装牢固，完好无损，工作正常、灯柱、配电箱安装牢固垂直，油漆完好，路灯、小区各种灯光按区、按栋或片、按盏进行控制，园林艺术灯光，要安装牢固、合理分控、标识清楚，尽量少安装埋地灯，推广节能灯，减少室外灯漏电跳闸，保障可靠照明，配置定时开关及独立的电表计量。

8、电梯；电梯机房机房地面刷绿漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮，墙面、天花扇灰刷乳胶漆。配置电梯机房牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板和防鼠设施，电梯机房有完好的通风降温设施。电梯管井底要有集水井，安装自动潜水泵装置，安装有独立的计量电表。电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器、按钮其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

9、供水、排水、排污、消防；管道应安装牢固、各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应启闭灵活，闭合严密，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。主管与支管应安装水表单独计费。消防水箱进水管阀门检查设置应便于检修。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，坡度适中、管道排水必须流畅。卫生器具质量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏现象，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。消防管道设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部门检验合格签证。管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。管道防腐措施必须答合GBJ242的规定。室外排水系统的标高、窨井(检

查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14的要求。管道通过公路应做钢筋水泥保护，井盖应搁置稳妥并设置井圈。化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应流过两个弯。明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

10、道路；房屋入口处道路与主干道相通。路基稳固、路面不积水，铺砌砖、沥青不空鼓。路面排水畅通、路面砖采用防滑材料。路面平整，无水泥块，无起砂、断裂、路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤，并均匀的用黑色和黄色相间的反光漆油刷；块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角，交通标识线、路牌清楚完好。

11、水泵房、墙面、天花；扇灰刷乳胶漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮。配置各设备标示牌、警示牌、系统运行指示牌、消防器材、温度计、工具箱、防潮灯、应急灯、防鼠板、抽风机等设施齐全。生活水泵、消火栓泵、喷淋泵等泵基座的四周砌筑一条3厘米宽，2厘米深的水沟与集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水沟或集水井，集水井安装自动潜水泵。各种阀门有明显标示、名称、功用（或控制范围）的挂牌；生活水泵、生活用水管道刷绿漆并用红色箭头标明水流流动方向；消防泵、消防管道和设施刷红色漆并用红色箭头标明水流流动方向。进水管安装有独立计量总水表。各机房安装独立计量电表、水表。

12、高低压配电房；开闭所、墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面刷绿漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。设备房配置高低压配电房牌、供配电系统图示牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板或防鼠设施（如电子猫王），电柜前地面铺宽度1米绝缘胶垫（高压配电房铺高压绝缘垫）并用黄色油漆在绝缘胶垫的外侧地面标示安全线，其它地面刷绿色地板漆；接地线需用黄绿相间的油漆明显标示。变压器室有完好的通风降温设施和隔热隔音设施；通风、采光良好。高压配电房配置高压操作杆、高压验电器、高压胶鞋、高压手套、高压接地线（或接地刀）高压开关检修车，每个高压断路器有明显标示牌标明控制范围；低压配电房每个低压断路器有明显标示牌标明控制范围。安装有各路独立计量电表。

13、消防控制室和监控中心；地面铺地砖，墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。配置消防控制室和监控中心牌、警示牌、消防器材、温度计、记录箱、应急灯、防鼠板和防鼠设施，室内要有良好的采光、通风降温设施或安装空调。安装有独立计量电表。

14、室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好，消防设施配件齐全，消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，油漆完好，无渗漏水，水压充足。

15、检查门牌；栋号、层号、房号，首层大堂信报箱、告示栏、对讲系统齐全。

16、对小区的重要大型设备；设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后技术服务良好、有中文使用说明书及联系电话信誉良好的公司。

17、小区基建工程采用批量较大的各种建材；水电器材常规材料和配

件等尽量选用市面上普通规格的标准件和通用件，尽量采用国内容易购买配件材料及型号与规格，方便后期维修。

18、涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

19、所有参于土建工程；设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程施工单位、供货商、安装单位、保质内容、保质期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货表、采购供应地址及单位联系电话。

20、一些重要的大型配套设备；（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，联系电话等，并要对物业工程部相关技术操作人员提供正规的培训。

21、小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明；（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统、消防报警须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）要求调试正常运行后才能交付。

22、为方便以后的物业管理；对大型重要的公共配套设备设独立电表（便于情况分析和成本控制），商品房与办公楼的电源应与各系统用

电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

23、了解哪些为整体混凝土施工；哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时注意提示。

24、设备性能方面；比如智能化等，不要追求卖点一味追求高科技和功能齐备，后期使用则华而不实，智而不能，甚至闲置报废，造成业主投诉和高昂的维护成本。厂家选择、设备选型、配件选用要合理，简单而实用，设备安装调试要求安全合格。

25、各工程部技术人员要做好质量跟进；工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。了解图纸，提出改进意见→→熟悉跟踪现场→→了解项目公司、监理单位、施工单位有关人员的职责分工，理顺工作关系→→从设备安装入手，建立完善设备档案→→参与设备验收，包括单机验收、局部验收、系统验收和全局验收的整个过程→→完善验交资料，编制物业各方面的统计图表和资料清单→→参与竣工验收→→主持接管验收。