商业项目开发流程（精选6篇）
商业项目开发流程 第1篇
商业地产项目开发流程
1、市场条件判断(前期市场调研)
在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,和对该项目的定位有个宏观的思考。
2、项目位置选择
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
3、判断可发展规模
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
4、项目土地取得及政府许可
完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。
项目土地取得有两大标准：
1、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。
2、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。
5、项目定位细化
彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。
6、项目规划设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
7、设计方案的市场化
商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。
8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
9、项目方案的政府许可
在完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。
10、项目招投标
在完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。
11、项目的财务核算
在开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投
资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。
12、资金需求方案
指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案
13、融资方案
开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。
14、项目融资
除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。
开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。
完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。
15、市场策划
项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。
16、招商
项目招商的方式主要有两种，即：
（1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；
（2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。
17、价格策略
对于采取商铺出售方案的项目来讲，需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。
价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。
18、租金策略
在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。
19、管理公司的选择
项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。
商业房地产管理公司介入的方式主要有：
（1）、管理公司以管理参股；
（2）、聘请管理公司。
商业项目开发流程 第2篇
前期：项目顾问
一.市场调研：
1.区域状况调研：
1.1区域商业状况调研
1.2竞争者状况调研
1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）
1.4区域经济状况评估
1.5消费者品牌认同调研
2.目标购买者调研
2.1消费群体细分，消费动机
2.2项目问题及机会调研
2.3购买能力调研
3.品牌供应商调研
3.1品牌类别细分
3.2品牌资料库建立
3.3项目问题及机会调研
3.4租金承受能力调研
二.项目定位
1.项目分析
1.1项目核心竞争力（卖点）分析
1.2竞争者比较分析（问题及机会）
2.项目定位
2.1项目品质功能定位
2.2品牌形象定位
3.目标客户（购买者及承租者）
4.业态组合及规划建议
5.卖场区域分割
三.基本VI（品牌视觉形象设计）
包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等
应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等
四.招商策略
1.价格体系建立
2.公开活动及新闻配合3.媒介策略
4.商业谈判或推介会
五.销售策略
1.价格体系建立
2.公开活动及新闻配合3.媒介策略
4.商业谈判或推介会
费用预算及支付（另行协商）
中期：招商及销售代理
一般代理
A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。
B.佣金预算及支付
B1 铺位纯出租形式：
1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金；
5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；
10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；以上均按首年租为依据计算佣金。
B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：
中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。
B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。
B2.1 如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。
B2.2 如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。
B3 铺位销售形式：
所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。
B3.1 商铺销售形式的代理佣金支付方式：
项目方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。
B4 除B1、B2、B3外其他合作经营的方式：
项目方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面积×人民币1元/平方米（建筑面积）×365天÷12个月”计算月基数，并按以下标准支付代理佣金；
1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金；5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。
B4.1 除B1、B2、B3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；销售形式：客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效；其他合作经营方式：客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。
B6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。非常代理
根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。按照基本服务费+佣金形式支付费用。
佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。
后期：项目营销推广顾问
◆服务内容包括
一.品牌形象完善
二.促销策略
以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。
三.开业策略
开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。
四.公开策略
借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。
五.气氛策略
店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。
六.服务策略
服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。
七.管理策略
导入ISO质量认证。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。
◆培训
一、商业物业销售培训
二、商业物业租赁培训
烟草商业企业流程审计研究 第3篇
一般而言, 流程是指一组相互关联的活动, 这些活动按照其运行的先后次序来排序, 共同作用于组织目标的实现。在《牛津词典》里, “流程”被定义为:指一个或一系列连续有规律的行动, 这些行动以确定的方式发生或执行, 促使特定结果的实现;而国际标准化组织在ISO9001:2000质量管理体系标准中给出的定义是:“流程是一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动”。
流程有六要素:资源、过程、过程中的相互作用 (即结构) 、结果、对象和价值。把一些基本要素串联起来:流程的输入资源、流程中的若干活动、流程中的相互作用 (例如串行还是并行) 。哪个活动先做, 哪个活动后做, 即流程的结构) 、输出结果、顾客、最终流程创造的价值, 称其为“流程的六要素”。一个完整的流程基本包括这几个要素。
从流程的定义可以看出, 流程不是解决为什么而做、为什么这样做而不那样做的问题, 而是解决怎么做的问题, 更多的是从执行的角度来考虑员工、部门如何完成组织所分配的任务;进而将不同的流程组合在一起, 使组织的业务经营和内部管理顺利实施, 实现组织目标;而不考虑或者改变组织的决策, 在决策确立之后, 流程要解决的就是怎么更好地实现决策的目标, 而不是改变决策的目标。
二、企业流程审计的含义
流程审计是企业由职能管理向流程管理演变过程中, 企业组织形态调整而产生的一种新的审计模式, 是“受托责任”理论和“流程再造”理论相互作用的产物;是内部审计机构在充分掌握企业经营管理业务流程的基础上, 通过系统化、规范化的方法, 对内部管理控制和业务流程执行的符合性实施鉴证和评价, 发现对企业组织运营效率产生不利影响的因素, 提出切实可行的改进建议, 帮助企业实现经营管理目标, 增加企业价值。
在传统的财务收支导向审计模式下, 内部审计人员往往更多的将关注的重点放在对财务会计信息的真实性、合规性、合法性上, 注重对是否存在重大违规违纪、舞弊事项的监督和检查;较少的关注业务流程, 缺少对组织业务流程的了解和掌握, 审计监督的范围和审计方法的使用等方面都受到了局限, 内部审计作为组织内部规范监督的中坚力量没有得到充分体现;审计人员未能伴随组织变化而丰富、拓展专业技术范围;将流程理念引入审计工作成为审计模式调整的迫切需要。
与此同时, 国际内部审计师协会 (I-IA) 为适应企业发展变化和经营管理需求, 也对内部审计的定义进行了多次变动调整;2011年1月发布了新版《国际内部审计专业实务框架》, 内部审计被全新定义为:内部审计是一种独立、客观的确认和咨询活动, 旨在增加价值和改善组织的运营。它通过应用系统的、规范的方法, 评价并改善风险管理、控制及治理过程的效果, 帮助组织实现其目标。从这个定义所涵盖的内容看, 流程审计完全顺应内部审计的发展变化, 为内部审计监督在烟草商业企业的发展提供了新的审计模式。
就目前已经查阅到的资料分析, 审计理论界尚未对流程审计给予明确的定义;在审计实务操作中, 一般将流程审计定义为:是指企业的流程审计部门或企业专门组织相关专家组成流程审计小组, 对审计范围内具体流程的运作现状、执行情况、流程缺陷、客户满意度、流程存在的问题等各方面进行稽查和评估, 督促流程得到真正落实和执行, 帮助流程不断优化和改进。流程审计与流程日常管理相辅相成, 互相补充。
烟草商业企业内部审计部门已经对审计模式的转变进行了一些有意义的探索, 在保持常规性审计项目, 如定期的财务收支审计、经济效益审计等项目的开展的前提下, 还不断地拓展审计范围、改变审计方法, 例如选择相关业务实施内部控制管理、内部控制制度评审等审计项目。这些新项目的实施对内部审计监督模式的调整具备较好的参考价值。
三、烟草商业企业流程审计的意义
为顺应经济发展的趋势, 保持烟草行业持续、健康、和谐的发展, 烟草行业近10年来一直致力于体制改革和经营管理模式的调整, 内部常设机构和非常设机构得到充分的配置, 内部监督部门和监督机制在体制改革中也得到了完善和提高。烟草行业屡次开展全行业范围的内部整顿规范专项检查工作, 以促进烟草企业在卷烟市场管理、卷烟生产、卷烟营销等全方位的规范程度。
2003年烟草行业实施具有重大意义的整体行业体制变革——工商分离;烟草商业企业作为市场主体在卷烟流通领域开始承担起主要角色。随后为保障商业企业在卷烟专卖品的行政管理和市场营销的规范行为, 在行业内开始大范围的进行全面质量管理体系的建立工作, 通过ISO9001体系认证成为烟草商业企业规范管理工作的重要举措。在全面质量管理体系建立过程中, 企业对经营管理的过程操作进行了全方位的梳理, 建立了符合国家法律、行业规范的具体作业程序, 相应的作业指导书、记录清单、程序文件陆续完善, 相对固化的作业程序, 为内部审计监督模式的调整提供了便利, 也为烟草商业企业引入和应用流程审计理念提供了所需的充分条件。
烟草商业企业作为烟草行业运行的基本单元, 在行业整顿规范工作中具有举足轻重的作用, 同时随着烟草外部监督量力量的不断加强, 特别是以互联网为代表的媒体的发展, 烟草商业企业在行业、卷烟零售终端和卷烟消费者之间起到联系的媒介作用不断提高, 烟草商业企业的市场管理行为、卷烟经营行为的规范程度以及合法性都直接暴露于外部舆论监督之下, 也必将对整个行业的形象在较大范围内产生正面或负面的影响。因此, 烟草商业企业的内部控制管理、监督的职能必须按照行业的总体发展思路进行调整和加强, 并积极发挥出应有的作用。
烟草商业企业内部审计机构作为烟草商业企业内部规范管理和监督的重要组成部分, 其审计监督模式应伴随着烟草体制改革而进行相应的调整;审计监督的介入点也应进行改变, 由事后的经济性、效益性、合规性审查向事中的流程控制、事前的风险预测管理转变, 由常规的财务收支审计监督向内部控制管理、管理经营风险转变;审计监督的端口必须前移至各项经营管理决策的起始点, 真正在经营管理决策阶段起到提供参考、辅助作用。由此延伸可以得出, “事中的流程控制”即为内部审计模式转变中的“流程审计”, 在审计过程中注重关注相关业务流程控制的健全性和合理性, 以及内部控制措施的有效性, 以成本效益原则比较业务经营过程中的风险、收益的平衡关系, 来评价烟草商业企业经营管理的运作效率和内部管理控制的效果, 进一步提高内部审计监督和服务的层次。
实施流程审计, 既是适应烟草行业体制发展变化、充分发挥审计监督职能、拓展审计监督范围的需要, 是内部审计由“监督主导型”向“服务主导型”职能转变的需要, 也是烟草行业、尤其是烟草商业企业建立卷烟市场执法主体、经营主体的必然需求。
四、流程审计的程序与方法
(一) 程序。
通过借鉴全面质量管理体系ISO9000内部审核的程序, 烟草商业企业内部流程审计的程序可以设定为:项目立项——实施审计——流程建议——后续跟踪等四个环节。其中, 项目立项要提出流程审计的问题和需求, 确定项目的目标、范围;实施审计要对业务流程的现状进行分析, 发现存在的问题并与标准进行比较, 以确定相应的改进点;后续跟踪需要假设对未来的业务状态, 修订或重整新的系统和流程, 充分考虑修订或重整的原因, 并进行适度的试验, 然后督促相关部门制定、实施新的业务流程或系统。
对现有业务流程进行准确的描述和定义, 以角色、责任的不同, 对流程活动进行分析, 采用文字、图表、流程图等方式, 使审计人员掌握流程的现状, 分析流程中重点审核的范围。通过对流程中涉及的人员、流程的目标、衡量标准以及相关绩效考评体系、内部管理控制体系, 来评价现有的组织和控制系统。
重视审前的方案制订, 尽可能地细化审计方案;审计人员也应积累相应的技术知识, 比如工程、质量管理、认证内部审核、信息系统等;在审计实施过程中审计人员应多问“为什么”, 从流程的目的、流程设计的原则、流程中有无验证、流程的效率体现等多方面;更重要的是, 内部审计人员还需要加强与被审核部门的沟通, 将有效沟通贯穿于整个审计项目的全过程, 突出审计的服务增值意图。
(二) 审计方法。
采取穿行测试、内部控制测试、分析性复核、交易测试、细节测试、问卷调查、员工访谈等审计方法和对标管理, 从评估流程现状的角度出发, 了解流程所涉及到的主要控制点, 充分掌握流程现状, 提出相应的审计管理建议。
参考文献
[1]上海普瑞思企业管理咨询有限公司.如何进行流程审计.2011.6.
[2]沈满梅.引入流程审计深化监督管理.2009.5.
商业项目开发流程 第4篇
一、商业银行审计项目的基本作业流程
当前，国内商业银行内部审计项目的基本作业流程如下：
首先，由总行审计部门组织制定审计项目总体方案，明确审计目标、审计对象、审计事项和审计期间等。
然后，各下辖审计机构分别成立审计组，审计组按照总体方案要求，编制具体方案，界定具体审计范围、审计重点、审计样本和审计资源配置等；各审计组成员按照具体方案确定的审计测试点和审计样本进行查证，对在查证样本时获取的审计发现出具审计工作底稿。
最后，各审计组归纳工作底稿，撰写审计报告，上报总行审计部门，由总行审计部门出具汇总审计报告。
二、现行项目作业流程存在的弊端
上述作业流程对规范审计项目运作模式发挥了不可替代的作用，但相对于内部审计在商业银行公司治理结构中的定位和内部审计履行监督、评价、建设职能的要求来说，存在着以下弊端：
一是各审计组无从精准把握审计项目的立项背景，审计组成员对项目涉及领域的全行业务发展状况、经营管理状况、风险管理重点缺乏必要了解。
二是各审计组仅是根据总体方案和审计对象情况编制具体方案，对审计事项涉及的制度、流程、系统、控制机制等梳理、研究不够，导致其不能完全按照“风险导向”原则确定审计范围、审计重点和审计样本，更多的是把总体方案的“刚性”要求具体化。
三是审计人员根据对审计样本的查证所出具的工作底稿，注重对问题状况及其表现形式的描述和揭示，但缺乏“样本推断总体”、“问题透析缺陷”的必要程序。因此，这种工作底稿对相关制度、流程、系统和内控缺陷剖析得不够深入和系统。
四是各审计组撰写审计报告时，更多的是对审计发现问题进行简单的归纳，缺乏系统的分析与提炼，由此生成的审计报告缺乏应有的高度、广度和深度。
三、优化审计项目作业流程的设想
1.在编制审计项目总体方案时，增加对项目立项背景的解读。商业银行年度审计项目计划是内部审计部门根据商业银行业务发展战略和年度工作目标，对一个年度拟开展的审计项目进行的事先部署和安排。编制总体方案时，对审计项目立项背景进行全面、精准的诠释，可为各审计组及其成员明确项目审计目标、界定审计范围、把握审计重点提供支持。
在诠释审计项目立项背景时，应着重从以下几个方面进行：一是解读审计项目涉及业务的发展战略，明确管理层及业务部门对开展这一审计项目的需要，诠释该审计事项存在的重大风险因素；二是描述外部监管部门对该业务的监管要求，解析近期被披露（暴露）出的同业重大风险事项；三是传导总行审计部门对开展这一审计项目的心理预期。
2.在编制具体方案前期，从制度、流程、系统和内控层面对审计对象进行风险预评估。各审计组在编制具体审计方案时，对审计对象进行风险评估是审计组及其成员把握审计重点、明确审计样本，编制测试方法和统筹内部审计资源的前提和基础。
在进行审计事项风险预评估中，应着重从以下几个方面进行：一是梳理审计事项相关业务所制定的规章制度，从制度的健全性和合理性上评判审计事项的风险；二是分析审计事项相关业务所涉及的业务流程，从业务流程的严谨性和效率性上评判审计事项的风险；三是掌握审计事项相关的业务支持系统和管理信息系统，从系统的应用控制设计和技术支撑度上评判审计事项的风险；四是总体了解审计对象对审计事项相关业务的内部控制状况，从授权与批准、职责分离、会计记录控制、实物控制和独立检查五个方面评判审计事项的风险。
3.在审计测试后期，进行样本推断总体，注重对管理缺陷进行分析提炼。科学地进行“样本推断总体”和“问题透析缺陷”，能起到“窥一斑而见全豹”、“透过现象看本质”的作用。
内部审计人员在实施审计测试、加工审计发现时，可分别制作两类审计工作底稿：
一类为“问题记录”，用于就测试样本时发现的样本本身存在的具体问题进行描述，该类底稿重在对某个或某些样本存在的问题及其表现形式进行描述和记录，它可以样本属性（笔、户、个等）或测试点等为基本单位，针对取证对象分别出具。
二类为“缺陷记录”，用于就审计发现问题所暴露出的制度、流程、系统和内控缺陷进行提炼和归纳，该类底稿是在“样本推断总体”、“问题透析缺陷”基础上的深层次剖析，它可以缺陷类型和主要涉及部门为基本单元针对审计对象整合出具。
4.在审计报告阶段，着重依托缺陷分析结果，归纳形成审计报告。各审计组在撰写审计报告时，不能仅对审计发现问题进行简单的汇总，应注重对重大风险事项的披露和管理缺陷的归纳。
一是在提炼审计发现时，应以审计项目相关的经营活动为背景，依托“缺陷记录”形成审计发现中的各个具体“缺陷”，并从制度、流程、系统及内控缺陷方面进行系统性的阐释，然后从相应的“问题记录”中提炼出具有重要性、典型性和代表性的问题作为论据，支撑对各个具体“缺陷”的表述。
二是在撰写审计评价时，应依托对审计事项的风险评估和提炼的“缺陷”型审计发现，对审计事项进行总体性的判断和评价。
三是在撰写审计建议时，应着重针对审计发现的重大风险事项和管理缺陷提出补充或完善规章制度、重构或再造业务流程、优化相关系统及内控机制的具体建议。
作者简介：
商业地产项目招商流程1 第5篇
一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研
邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。
1、市场条件成熟度调查
项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。
2、项目位置可发展调查
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
3、可发展规模调查判断
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。
在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案
商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。
娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。
如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。
三、项目组织确定和工作次序的建立
地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。
四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈
项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。
五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定
确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。
同时将此研究作为招商销售的重要参考。在此阶段要依据自身的开发实力、现金流量考虑和目标客户群所在确定是否需要进行项目融资或邀请合作伙伴进行协作。邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议。类似商业管理公司和融资伙伴要及时参与到项目设计中去。
六、项目规划进行设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
七、设计方案的多方讨论
地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。
无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。
建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。
如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。
八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
九、项目方案的政府许可
项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。
完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。
在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。
十、依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位
政府在讨论听证后都会依据城市整体情况对方案反馈意见，在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司，为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。
十一、项目招商的工作一般步骤
1、提前招租项目内的大型主力户
主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→ 规划设计→ 实施建设（主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造）
2、品牌商家的引进和规划
按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。
3、充分掌握客户需求
召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当
地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。
4、多渠道进行招商沟通
从总量来看，项目的商铺数量是巨大的，有可能依靠当地的现有商家去填补是很困难的，这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。
5、商户确定
商业银行介入PPP项目流程 第6篇
目前财政部已经公布了30个PPP示范项目名单，并且各省市也纷纷推出地方的PPP项目。这使得PPP项目成为银行新的业务增长点，今天我们将详细介绍银行介入PPP项目思路、业务相关风险以及风险防范措施。1．商业银行介入PPP项目思路
目前PPP项目火热，并且该模式又得到监管层的认可，由此可见，银行介入PPP项目可以给其自身带来巨大的业务机遇。但是商业银行该如何介入PPP项目，该如何选择PPP项目的对象？为此本部分我们将详细阐述银行介入PPP项目的思路及相关业务机遇。（1）PPP项目对象选择
获得特许经营权的项目公司是PPP项目的融资主体，也是商业银行的主要支持对象，但由于PPP项目在国内发展尚未成熟，不确定性较高，银行在进入时，应根据自身业务特色和风险偏好，甄选优质客户和项目，提高综合收益水平，降低信用风险。（2）银行业务机遇
商业银行可以充分利用综合金融服务平台优势，整合集团资源，为客户提供涵盖股权、债权等融资解决方案，并提供相应的顾问服务。按照PPP项目运作阶段，可以归纳出PPP项目商业银行综合金融服务方案。2．银行参与PPP项目风险分析与对策建议
以上我们详细介绍了银行如何介入PPP项目，虽然PPP项目的开展为银行带来了可观的业务收益。但是在开展PPP项目时，银行也应关注以下风险点。（1）风险点分析
①公共设施收费未能完全市场化
PPP模式以特许经营权为基础，其中项目投入是否能预期收回的核心就是收费环节。中国基础设施、公共设施的收费未能市场化，一般由发改委审定，如水费、电费等。项目市场化与收费未市场化的矛盾导致很多项目收益未能按预期实现。②政府无力支付承诺的补贴
公共项目中有些项目依靠使用者付费能够覆盖项目投资收益，有些则不能完全覆盖，需要政府给予相应的补贴来保证项目的实施，这样的项目一般有政府公开承诺的文件。但由于项目建设时间、运营时间较长，不确定性较大，政府可能出现无力偿还的情形，导致项目投资收回困难。③相关法律保障不完善
目前为止，政府没有正式出台真对PPP模式的法律，社会资本参与公共项目没有自保的有力武器。可能出现由于法律法规的修订、颁布等，导致原有项目合法性、合同有效性发生变化，给PPP项目的建设和运营带来不利影响，甚至直接导致项目失败和终止。如江苏某污水处理厂采取PPP模式融资建设，在合同签订后颁布了《国务院办公厅关于妥善处理现有保证外方投资固定回收项目有关问题的通知》，外方投资者被迫与政府重新协商投资回报率。（2）对策建议
商业银行进行PPP业务的风控时，可以从以下四方面来展开： ①PPP项目：优先把握项目实质经营风险，项目现金流是关键 a．风险分析
PPP项目是市场化的投资行为，投资者收益源于PPP项目，项目经营风险是风险分析的出发点和核心基础。PPP项目建设周期长、涉及领域广、复杂程度高，不同行业的技术标准和管理要求差异大，专业性强。在项目建设期及运营期内，由于政策变迁、市场变化、技术变革、地方财政恶化等因素，可能出现工程延期、总成本增加、预期收益偏差、财政补贴无法到位等影响项目现金流及收益的情况。b．对策建议
据此，在PPP项目尽职调查时，银行需要扎实开展可行性分析，全面梳理项目运营中的风险，识别重大风险点，提出风控措施，尽量完善操作方案。项目选择方面，建议优选具备良好现金流，属于民生型、强需求的项目合作，如自来水与污水处理工程、供气供热工程、轨道交通、垃圾处理与焚烧发电、城市供电、机场高速、收费路桥等现金流强大的项目。优先介入在当地具备垄断性质的项目，对不具备垄断性或独占性的收费路桥项目，需要谨慎介入。为提高对项目营销与风险把握的指导性，银行可针对几类重点PPP项目（如自来水、污水处理、垃圾处理等），拟定尽调指引，梳理常见风险点及风控措施，并制定合同示范文本，逐步加强前后台人员的专业积累。②地方政府与国企：选择诚信的政府及实力较强的国企 a．风险分析
PPP业务的成败关键在于市场化操作，选择交易对手至关重要；优选的地方政府及国企，应该具有良好的契约精神，尊重法律合同，能够按照合作协议办事。b．对策建议
在考察地方政府时，可以综合考察地方财政收入结构及增速、产业结构、省内排名、招商引资环境、官场反腐及领导变动、过往地方债务违约情况等。在考察地方国企时，可以重点考察企业经营战略、管理层经验、企业经营收入与利润结构、金融机构信用记录、诉讼记录等方面。建议谨慎选择近3年内发生过重大腐败案件或窝案的地方政府及国企、政府领导人及企业管理层频繁更换、被中央或地方纪委（含巡视组）通报重大违纪、当地国企发生兑付危机的为对手。
地方政府选择上，优先选择三大经济板块的城市群中，本级财政收入排名靠前的发达城市与国家级开发区，谨慎营销财政收入省内排名偏低的县级市、省级开发区、直辖市的非核心区县。
国企交易对手选择时，优先与省级国企或地方国资委直管的一二级核心子公司合作，谨慎与综合实力偏弱的国企子公司及“戴红帽子”的国企开展合作。
此外，根据财政部要求，中央及地方政府已经陆续成立PPP管理中心，负责统筹推进地方PPP业务，上述中心可作为银行重点营销对象，可以单独营销，也可与其他社会资本组成联合体，对地方政府的PPP管理机构进行营销。③其他合作伙伴：选择有实力的社会资本作为PPP合作伙伴 a．风险分析
商业银行参与PPP项目，优势在于募集资金、财务监管和资本运作，弱势在于项目建设及运营。若无第三方合作伙伴，PPP项目的建设运营及经营需要依赖地方政府的诚信及地方国企的管理能力，银行在商业谈判与运营期监管会处于相对弱势地位。如果引入具备PPP项目建设及运营经验的社会资本作为合作伙伴，既便于与政府的商务谈判，也可保障项目顺利建设，降低运营风险。b．对策建议
建议优选具备自来水与污水处理、供气供热、轨道交通、垃圾处理与焚烧发电、城市供电、机场高速、城市收费路桥等建设或运营管理经验的上市公司、外资企业、央企，或实力较强的民企，与银行联合拓展PPP业务。上述合作伙伴，最好在国内外具备丰富相关项目的运营经验，或有PPP项目成功案例。3．同业案例介绍
在国家财政部正式公布的首批30个PPP示范项目名单中,由中信银行提供融资的贵阳市南明河综合治理项目二期也入围了首批的30个示范项目。由此中信银行也成为首家为财政部PPP模式示范项目提供融资的商业银行。为此本部分将以中信银行为例，详细介绍其PPP业务。（1）案例介绍
国家体育场位于奥林匹克公园中心区南部，工程总占地面积21公顷，建筑面积25.8万平方米，项目2003年12月24日开工建设，2008年6月28正式竣工。国家体育场有限责任公司负责国家体育场的融资和建设工作，北京中信联合体体育场运营有限公司负责30年特许经营期内的国家体育场赛后运营维护工作。（2）投资结构
“鸟巢”项目总投资为313900万元，北京市国有资产经营有限责任公司代表政府出资58%，即投资182062万元，中信联合体出资42%。在中信集团联合体42%的投资中，中信集团所占比例为65%、北京城建集团所占比例为30%、美国金州公司所占比例为5%。而中信集团的投资又分为内资部分和外资部分，其中，内资部分占中信集团投资比例的90%，外资部分仅占10%。（3）信用保证结构
政府的出资与担保，为项目建设提供了良好的投资环境，提高了项目的经济强度和可融资性。首先，在该项目中，政府单方面投入了项目58%的资金，并且是无偿注资，减少了企业投资者的融资金额，为企业投资者缓解了大部分的资金压力；其次，在该项目建成的后三十年内，由企业获得国家体育场的管理经营权，并且享受经营利润，政府不参与分红；最后，作为进一步的保障，中信集团还与北京市政府签署了一个兜底条款：北京市发改委协调各部门帮助中信集团联合体取得利润。