商品房预售许可申请报告

商品房预售许可申请报告（精选13篇）

商品房预售许可申请报告 第1篇

商品房预售许可申请报告

× × ×

市建设委员会：

我公司开发的 × ×

位于 × ×

路 × ×

号，共

× ×

栋，已办理 × ×

栋的预售许可证，现申请办理× ×

#楼商品房预售许可证，具体情况如下：

× ×

#楼：× ×

结构 × ×

层商住楼，总建筑面积× ×

㎡，目前已施工至主体结构× × 层封顶，计划于 ×

×

×

年 × ×

月竣工。其中（按用途分列情况）：

①住宅 × ×

套，建筑面积 × ×

㎡，套内建筑面积 × ×

㎡； ②商业 × ×

间，建筑面积 × ×

㎡，套内建筑面积 × ×

㎡； ③办公× ×

间，建筑面积 × ×

㎡，套内建筑面积× ×

㎡； ④物业管理用房× × 间，建筑面积 × × ㎡，套内建筑面积 × ×

㎡；

（设定抵押情况）此宗土地已抵押给 × × ×

银行，抵押面积为 × × ×

㎡，抵押期限：× × ×。现 × × #楼已达到预售条件，特此申请办理预售许可证。

委托我单位职工× × × 负责办理此项业务，联系电话：

（房地产开发公司）

法定代表人签字：

年 月 日

商品房预售许可申请报告 第2篇

申 报 材 料

年 月

目录

一、商品房预售许可申请表

二、营业执照

三、开发资质证书

四、国有土地使用证

五、建设工程规划许可证

六、施工许可证

七、施工进度证明

八、投入资金证明

九、工程施工合同

十、前期物业服务合同

十一、预售款监管协议及监管账户开户印鉴卡

十二、商品房预售方案

十三、预售商品房项目小区总规划平面图、分层平面图

十四、预售商品房预测绘报告

十五、预售商品房楼盘表

十六、经办人身份证明、授权委托书

第一章

商品房预售许可申请表

第二章

营业执照

第三章

开发资质证书

第四章

国有土地使用证

第五章

建设工程规划许可证

第六章

施工许可证

第七章

施工进度证明

第八章

投入资金证明

第九章

工程施工合同

第十章

前期物业服务合同

第十一章

预售款监管协议及监管账户开户印鉴卡

第十二章

商品房预售方案

第十三章

预售商品房项目小区总规划平面图、分层平面图

第十四章

预售商品房预测绘报告

第十五章

预售商品房楼盘表

第十六章

经办人身份证明、授权委托

商品房预售许可申请报告 第3篇

1房屋预售制度的调查分析

1.1事先监督

(一)许可制

预售许可证实我国房地产普遍采用的一个制度,就是在销售之前需要向有关部门申请许可证,进行登记备案,获得许可证后才可以进行销售,让买房者的抵押、购买行为能够进行公示和备案。

(二)登记备案制

登记备案制度就是说预售需要向有关行政部门备案并进行公示,只要符合法律要求就可以开始预售。美国就是一个典型推广使用这个制度的国家,在美国,房地产开发商需要委托律师来制定相关的预售方案和计划书,上交给司法部门经过审核批准以后就能进行预售。但是这个计划方案确定之后,就没有更改的余地了,国家会强制性要求开发商按照计划书的内容进行各项工作。这两种实现监督的制度是属于静态角度,而要从动态角度出发,我们就可以看到,现在实际的需求是要从许可证制度不断向登记备案制度转变,其根本原因如下:

(1)许可证制度存在很多弊端,并不能完成其制度制定的目标。甚至出现一些获取预售许可的开发商大量使用“无证预售”合同无效。比如说因为市场波动,房价出现上涨之后就会认定合同无效,转而以高价卖出。许可证获取的资质审核层面上,有的许可证制度知识对开发商上交的书面文件、文书进行一定的审查,这本质上和备案制度没有什么明显的区别。

(2)许可证制度的权利因素很大,而我国当下的社会环境,国家公权力仍需要进行限制,而执法层面的工作人员的自由裁量权的权利空间过大,这就很容易导致一些腐败行为发生,自由竞争的公平性难以保证。

1.2事后监督

(一)第三方监管模式

谈到第三方监管就需要谈及美国,美国在房地产预售的政策与我国的最大区别就是房地产开发商并不能在交付实房前获得售房资金。进行预售的时候,开发商和买房者进行销售洽谈,交付定金,之后会开具“公寓文件”买房者认可这份文件之后才会进行正常的合同签订支付一定的首付金额,但是整个房屋的购买金额并不会直接交付到开发商手上,这会存在一个第三方机构,第三方机构进行资金保管,只有当房屋工程征程完毕并且交付给购房之后才能获取购房资金的全额,将预售作为一种信用凭证,这能有效的制约开发商的不法行为。

(二)按期支付模式

按期支付在新加坡、德国和法国使用,买房者购买了预售房之后向银行进行贷款付款行为的时候,并不是一次性将全部房款进行交付,会根据房屋建设的程度和进度在获得房屋使用权之前进行分期付款,虽然这些使用按期支付模式的国家在政策上有一些不同,但是通过按房屋建设进度进行支付能有效的降低购房的风险。

(三)律师监管模式

在我国香港地区一直推行“楼花预售”,这个制度让香港的房屋预售市场非常的稳定。这是因为有律师进行严格的干预和监管,对于预售款进行有效的使用监督。买房者不是把全部房款交给开发商,而是存入银行账户,这个账户是开放商与银行一起进行管理的账户,开发商对这个账户内的金额没有自由使用权。会有专门进行工程估价的预测人员对每段工程的建设进度进行评估,形成书面的评估意见,之后交给律师进行审核,只有审核通过之后才会将预收款交给开发商。律师的权利很大,但是其需要负的责任也非常大,如果因为律师的失误导致买方人员蒙受损失,律师需要负很大的责任,在香港地区执业风险非常大,所以律师也非常的严格,这就保证了预售款不会随意使用,能合理利用。

2事后监督机制的重构

2.1建立分期付款制度

出现房屋预售纠纷的原因就是一次性付款,开发商没有严格的资金监控,可以模仿分期付款,根据工程进度进行付款,这能保证项目按时完成,如果质量出现问题能及时进行追责。

(1)明确付款的金额和方式,明确付款次数和分期金额比例。

(2)提高违约金,预留房款作为抵押金,直到交房才给付给开发商。

(3)成本公开,对建材等金额向社会公示。

2.2建立以律所为主的联合监管制度。

(1)预购款交给银行与开发商公开的账户里。

(2)根据工程进度进行付款,由专业团队进行工程评估,律师进行核对并承担责任,确认无误后银行将款项付给开发商。

3结语

商品预售存在的很多问题是因为法律制度不够完善,这需要把事前监督和事后监督结合起来,对预售款进行监管,这需要对预售制度进行完善和改革,明确预售款的使用去向,并且进行严格的审核与监督,重构预购资金监管制度,即采取分期付款并构建以律所为主的多方联合监管机制。

摘要：随着我国经济不断发展,建筑行业与房地产行业都蓬勃发展,住房从传统的自建房为主转为商品房为主。商品房预售许可制度是当下我国政府进行房地产市场监督的一个重要制度。商品房许可制度设立的目的就是为了保护一些弱势购房者的利益,但是该制度的实行并没有达到保护弱势消费者的目的。本文对我国商品房屋预售制度的调查进行阐述并分析,并提出了几点建议。

关键词：商品房预售,事先监督,事后监督

参考文献

[1]张双根.商品房预售中预告登记制度之质疑[J].清华法学,2014,(02):68-86.

商品房预售许可申请表（定稿） 第4篇

苏州市吴江区住房与城乡建设局：

我单位开发建设的工程，（位于）建筑面积

平方 米。

幢

层，其中：住宅面积

平方米，____ 套（90㎡以下住宅____㎡，____套）；商业用房___________平方米；其他__________平方米。开、竣工日期______________________;已符合商品房预售条件，特向贵单位申领《商品房预售许可证》。

特此申请

联系人、联系电话：

申请单位（盖章）：

****年**月**日

注：申领《商品房预售许可证》须附材料和条件： 1.商品房预售申请；

2.具有开发企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 3.开发项目立项批文；

4.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 5.工程施工合同；

6.持有《建设工程规划许可证》（包括《吴江市规划局审查意见反馈表》）和《建设工程施工许可证》；

7.已完成该项目总投资的25％以上（不包括购职土地费），或完成单体项目的基础工程，并已确定施工进度和竣工交付日期；

8.商品房预售方案并附商品房预售总平面图； 9.商品房预售价格已申报； 10.已落实前期物业管理；

商品房预售许可证申请材料清单 第5篇

一、商品房预售许可申请表（住建局领取）

二、授权委托书(A4纸)

三、企业法人营业执照副本(验原件留复印件A4纸)

四、开发企业资质等级证书(验原件留复印件A4纸)

五、项目立项批复（验原件留复印件A4纸）

六、国有土地使用权证(验原件留复印件A4纸函原件A4纸)

七、规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件(验原件留复印件A4纸)、规划总平面图(规划部门确认原图)

八、建设管理部门核发的建设工程施工许可证(验原件留复印件A4纸)

九、工程施工合同(专用条款部分，验原件留复印件A4纸)

十、人防批复(验原件留复印件A4纸)

十一、资金投入证明（验原件留复印件A4纸）

十二、相关房价材料（原件A4纸)（住建局领取销售方案填写）

十三、测绘报告（测绘成果已审核的原件或复印件A4纸）

十四、商品房预售方案（原件A4纸）

十五、预售房款监管合同（验原件留复印件A4纸）

十六、前期物业管理协议、备案证明（原件或复印件A4纸）

十七、物管、社区用房落实情况批复（验原件留复印件A4纸）

十八、规划确认的分层平面图、主立面图（原件或复印件A4纸）

十九、填写不同套型新建商品住房供求结构表（住建局领取）

情况说明

办理“南凤天城二期”的商品房预售许可证，现有以下原因：

1、项目立项批复原办理的为凉都房开，现需办理为华飞房地产。

2、国有土地使用证需提供原件。需查原件在何处。

3、现无建设用地规划证、建设工程规划证、建设工程施工许可证，需落实办理。

4、无规划局确认的规划总平图、分层平面图、建施图。需落实办理。

5、落实人防批复、消防批复办理。

6、由财务提供已投入总投资达30%以上的证明（付款依据复印件，需原审查）。

邢台市商品房预售许可申请书 第6篇

申请企业

申请日期

邢台市住房保障和房产管理局制

商品房预售许可申请书

邢台市住房保障和房产管理局:

现向贵局申请

申请人承诺：所有提交的材料均真实、合法、有效。序号

证件、证明资料名称 批准文号或证号 张数 1 国有土地使用证

建设工程规划许可证（附：放线图及审批表）

建筑工程施工许可证

行政许可，提交如下申请材料，4 “按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总投资25%以上”证明

商品房预售方案

单位授权委托书及受托人身份证明

请依法审查并予以批准。附：申请企业开发项目情况一览表

拟预售商品房情况分类详表

申请人（盖章）

法定代表人签字（或盖章）

年 月 日

受托人姓名：

职务: 联系方式:

（手机）

申请企业开发项目情况一览表 申请企业基本情况 申请企业全称

法定代表人

详细地址

营业执照证号

开发资质等级及证书编号

开发项目基本情况 项目名称

项目坐落

规划建筑面积

规划用地面积

计划开工日期

（办公电话）

计划竣工日期

计划分期建设情况（每期规模、位置、投资额等）

拟预售开发项目情况

项目名称（含幢号或房号）

房屋结构层次

房屋用途

拟预售总套数

拟预售总建筑面积

分类 项目 住宅 商业 办公 车库 地下室 小房 其它 套数

面积

均价

预售款专户银行

专户银行帐号

备注

拟预售商品房情况分类详表 住宅面积及套数 拟预售套型 小于60m2 60～90m2 小于90m2 90～120m2 120～140m2 120～180m2 大于180m2 大于90m2 合计

拟预售面积

拟预售套数

住宅价格 拟预售价格

小于1000元/m2 1000～1500 元/m2 1500～2000元/m2 2000～2500元/m2 2500～3000元/m2 3000～4000元/m2 4000～5000元/m2 5000～6000元/m2 大于6000 元/m2 拟预售面积

拟预售套数

其它房屋情况

商业用房 办公用房 工业用房 物业用房 别墅 车库 地下室 小房 其他 拟预售面积

拟预售套数

拟预售价格

预售单位（盖章）：

商品房预售许可申请报告 第7篇

1、济南市商品房预售许可申请表及附表（加盖公司印章）；

2、企业法人营业执照；

3、资质证书；

4、国有土地使用证；

5、建设工程规划许可证及附图和附件；

6、建筑工程施工许可证；

7、房地产开发经营权证明；

8、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明（加盖公司印章）；

9、房产测绘预测成果报告书和商品房数据挂接证明；

10、前期物业管理合同备案证明及委托合同；

商品房预售许可申请报告 第8篇

《武汉市商品房预售许可证》申请表

《武汉市商品房预售许可证》审批表（市属项目）

《武汉市商品房预售许可证》审批表（区属项目）

商品房预售许可证明 第9篇

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条

二、行政许可的`条件

符合《城市商品房预售管理办法》第五条条件

㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

㈡持有建设工程规划许可证和施工许可证;

㈢按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

三、申请材料目录

1、营业执照和资质等级证书;

2、用地规划许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证;

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证件;

4、工程施工合同及关于施工进度的说明;

5、商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图;

6、住宅小区配套设施规划建设及前期物业管理方案。

7、房屋交付验收办法。

四、行政许可程序

1、申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料。

2、房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局。

3、建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。

五、行政许可时限

㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

㈡持有建设工程规划许可证和施工许可证;

㈢按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

六、行政许可的数量

申办商品房预售许可流程 第10篇

一、注册申请

1、登录北京市房地产交易管理系统（ 网站 [由开发商提供和测绘单位签署并加盖公章]

8、加盖审验合格章的纸质施工图

[请修订成册，零散图纸请叠成A4幅面大小]。

9、北京市城镇国有土地使用权出让合同复印件一份。

如本项目无人防工程请在汇交时说明。

三、填写预售信息，确认拟售房屋

登录北京市房地产交易管理系统，在申请预售项目已转化的楼盘表中导入本项目拟预售房屋，在网上点击预售许可申请栏目，在线填写申请预售商品房的相关信息，下载打印预售商品房申请表、商品房预售方案和楼盘表，并加盖本单位印章，在线提交申请。

四、提交材料，到市建委申请办理

房地产开发企业持加盖本单位印章（骑缝章）的预售商品房申请表、商品房预售方案和楼盘表，以及办理商品房预售许可证其他相关材料到市建委办理预售许可

五、几个特别注意的问题

1、关于国有土地使用证的要求

根据《关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知》(京国土房管市一[2004]707号)的相关规定，只有持国有土地使用证，才可申请预售许可证。

根据《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》(京国土房管出[2004]689号)的相关规定，自2004年7月1日不再颁发临时国有土地使用权证。

多栋楼签订一份出让合同的，受让方在同时交纳出让合同定金、按单栋楼计算的地价款及相关税费后，可申请核发已交清地价款的有关整栋楼相应分摊用地的国有土地使用权证。

以单栋建筑为单位，交清地价款的可申请核发该栋楼相应分摊用地的国有土地使用证。〔对单栋和多栋的划分，以《建设工程规划许可证》上标明的栋数为准〕

2、关于规划面积和出让面积的要求

《北京市国有土地使用权出让合同》约定的相应楼栋的出让建筑面积小于《建设工程规划许可证》，需变更出让合同调整相应部分的地价款后方可申请预售。

3、关于规划面积和可售面积的要求

2004年7月1日前签定《北京市国有土地使用权出让合同》的，扣除出让合同定金后，申请预售范围部分已交地价款不足整栋楼的，须补足后方可申请预售许可证。

4、关于预售方案的要求

《关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知》(京建市一[2004]968号)，自2005年1月1日起执行。

（1）建筑名称须按规划部门的批准文件申报，没有建筑名称的，须向地名行政主管部门核准建筑名称；

（2）楼号按建设工程规划许可证标明的楼号申报；

（3）预售项目楼盘表中有关规划楼层、不可售部分（如人防、自行车库、非经营配套等）按建设工程规划许可证等批准材料申报；（4）每套房屋的装修标准、使用用途、结构、交付使用期限等按相关规定和拟售情况申报；

（5）房屋预测面积、楼号、房号的数据均应与房屋测绘技术报告书的相关内容一致；

（6）预售单位的确定：住宅、公寓按“套”建立预售单位；商业、工业和办公等按“层”或每层中按“单元”建立预售单位；车位按“个”建立预售单位（不能提供每个车位预测面积的，可按整层提供车位预测面积及该层车位总个数）；（7）申请预售商品房建筑面积总和= 一栋楼内申请预售的所有商品房预测建筑面积总和≤该栋楼规划可售面积总和≤该栋楼出让面积总和

a、每建筑楼栋（所有地下相连通的建筑视为一个建筑楼栋）的总预测建筑面积≤建设工程规划许可证中批准该建筑楼栋的总建筑面积；

b、预售房屋建筑面积总和≤该楼栋规划可售面积；规划可售面积=规划建筑面积扣减人防、自行车库、非经营配套等部位的面积；

c、凡土地出让合同约定或房屋规划用途为别墅的商品房项目，其每个规划许可证中各楼栋总预测面积不得超过该规划许可证各楼栋的总建筑面积。

（8）房屋测绘技术报告书应由开发企业委托有房产测绘资质的机构出具，测绘机构应按有资质的施工图审查机构审查合格的施工图进行面积预测。房地产开发企业应提供合法、准确的施工图；未按审查合格的施工图进行商品房面积预测的，由开发企业和测绘机构共同承担连带责任。

（9）房地产开发企业取得商品房预售许可证后，房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在北京市房屋土地测绘信息网（）上进行公示：

1）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积； 2）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数； 3）不分摊的共用部位。

商品房预售许可办理程序 第11篇

商品房预售许可办理程序

一、商品房预售许可办理依据

1、依照《中华人民共和国城市房地产管理法》：第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改革原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2、《城市商品房预售管理办法》，建设部令第40号，1994年11月15日。

二、办理部门

宝鸡市住房和城市建设局开发建设科

三、办理流程

1、受理资料（包括在网上建楼盘信息）

2、审查资料

3、勘察现场

4、审议通过

5、核发证件

6、公布信息

四、办理时限

从受理资料之日起20个工作日。

五、申请办理预售证应提交的资料

1、审批表

2、申请文件

3、资质证书

4、营业执照

5、建设用地规划许可证

6、土地使用权证

7、建设工程规划许可证

8、建设工程施工许可证

9、立项批文

10、定线成果表

11、建审总平面图

12、施工图（平、立、剖）

13、预售方案（详见样本）

14、施工合同

15、形象进度表

16、进度照片

17、维修资金缴存证明

六、核发预售许可的条件

1、提交的文件资料真实、准确；

2、工程形象进度要求：多层建至地上二层，高层（含小高层）建至地上六层。

商品房预售许可办理材料清单 第12篇

一、办理时间

按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成规定要求（三层以下完成基础工程，多层完成二层，小高层完成五层，高层完成七层），并已确定施工进度和竣工交付日期。

二、办理流程

（一）提出申请。在达到办理商品房预售要求后，向房地产开发企业主管部门提出申请,并提交以下资料：、商品房预售许可申请表；、按幢为单位彩色打印正立面 45度角全景照片，标明楼号；、土地使用证（土地已抵押的，提供抵押证书及抵押权人签署的书面意见），山东省房地产开发经营权证，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，建筑工程施工许可证；、企业法人营业执照、资质证书；

5、《房地产开发项目手册》；、投入开发建设资金证明；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，即：三层以下的建筑已完成基础工程，四层以上六层以下（含六层）的建筑完成地上两层结构工程，七层以上建筑完成四层结构工程;7、工程施工合同；、预售商品房总平面图，分层平面图，分户面积图； 9、业主临时公约；、已签订的前期物业服务合同；、商品房预售方案（包括营销机构、项目位置、装修标准、竣工及交付日期、预售面积、预售总套数、各户型套数、预售房价、经营性或非经营性配套公共设施清单及公共建筑的产权归属等内容）；、营销机构的证件及委托协议，备案证明；、商品房预售合同样本，《商品房质量保证书》和 《商品房使用说明书》，要求 “合同 ”及 “两书 ”中载明建筑节能措施及能耗标准；、滨州市房屋面积测绘报告（预）15、民用建筑节能信息公示； 16、预售资金监管协议。

（二）资料审查。房地产开发管理主管部门在接到开发企业开发项目的商品房预售申请后，对开发企业提供的预售资料进行审核，对申请资料不齐全的开发项目下达《补正材料通知书》；对资料齐全的开发项目受理预售申请。

（三）勘察现场。在开发企业资料提报齐全后，对项目现场建设情况进行实地勘察。

（四）项目备案。开发项目经勘察现场符合要求后，对审验合格的开发项目发放《商品房预售许可证》，准予预售。

三、办理时限 15个工作日办结。

商品房预售许可申请报告 第13篇

山东泰中律师事务所 陈万金(法学硕士)

一、背景知识

商品房预售是房地产开发公司即预售方将正在建造的尚未建成的商品房卖给预购方，预购方支付部分房款或定金的行为，商品房预售合同是买卖合同的一种，一般买卖合同之标的物在签订合同时是否存在法律并不作限制规定，尤其在物流运输高度发达、营销手段高效化的今天，企业往往是依据合同订单来组织安排生产，即先有合同，后有合同产品。但对于房屋预售合同的标的物--房屋，由于其本身以及建造的特殊性，如房屋标的价值较大、建造周期长、开发建设的行政许可、影响人们的居住生活等基本条件等，因此，大部分国家对房屋预售行为是采取了也较严格的监管措施，如澳大利亚、日本、韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等国家和地区，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格；当然也有采取自由办法的，主要是欧美多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约，新建房屋无论是否开工都允许销售预售。我国对商品房的开发和预售从一开始便采取了较为严格的管理措施。１９９４年７月通过的第四十四条对预售条件规定： 商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

随后《城市房地产开发经营管理条例》和建设部也发布的《城市商品房预售管理办法》确定了商品房预售许可制度。如《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明；

第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

而对违反规定的处罚也作了规定，第三十九条 ：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。《城市商品房预售管理办法》进一步作了明确规定并明确规定：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

２００３年６月１日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。从上述法律规定看，当事人签订商品房预售合同时如果没有办理商品房预售许可，合同便是无效的，如果开发商不具备“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”条件时，购房者只能要求返还购房款了。这种处理究竟是否保护了购房者的权益哪？这要看具体的情形而定，如当房价升了，开发商想侵占该升值利润时，可能以没有办理商品房预售许可证为由请求判定预售合同无效。此时，能否办理预售许可证控制权在开发商，如果严格的僵化的适用法律规定，反而成就纵容了开发商的违法行为，并且

支持了开发商从违法中获利。下面的案例便是此种类型，购房者如何在看似没有法律依据的情形下维权呢？

二、案情介绍

2001年11月19日，某开发商取得了开发四幢商住楼的土出让使用权，并办了建设工程规划许可证和施工许可证，其中三幢住宅楼已经办理了商品房预售许可证，开始预售，而第四幢是商住楼，建设工程已经过半，正在办理预售许可证。此时，开发商将商住楼预售给了35户人家，并交纳了房款总额的30%首付款 1200万元。约定在商品房预售许可证取得之日起30天内，即购房人配合即售房人办理银行按揭手续。

时过半年后，由于该地区规划成为商业区，房价上升了40%。开发商见利望义，于2002年5月24日向法院提起诉讼，以开发商签订合同时不具备法律规定的商品房预售条件，没有办理预售许可证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律的强制性规定为由，要求法院确认商品房购销合同无效，返还被告预付款。

三、答辩意见

从法律字面规定看，原告开发商的请求理由是很充分的，但是从公平正义角度看，显然是开发商利用法律的规定，以自己的违法行为来获取额外的利益。如何突破法律规定的僵化限制，维护购房者的权益，是代理律师的艰巨责任。一下为律师的答辩意见。

一、答辩人与原告签订的商品房销售合同已经生效。该合同是一个附生效条件的民事法律行为，由于原告为了自己的利益不正当地恶意阻止了生效条件的成就，按照法律规定，应视为条件已经成就，该合同已经生效。主要理由：

（一）答辩人与原告签订的合同是一个附生效条件的商品房预售合同。原告与答辩人签订的合同第三条规定：“在商品房预售许可证取得之日起30天内，乙方（即购房人）配合甲方（即售房人）办理银行按揭手续”。从约定可以看出，合同双方是把房屋预售许可证的取得作为合同生效条件的。合同签订时，原告声称该宗商品房预售许可证申报材料已经齐备，近期就能办理完毕。只要取得商品房预售许可证，购房者就可以办理银行按揭手续。

（二）有充分的事实证明，原告为了自己的利益不正当地阻止了生效条件的成就：

1．原告已经具备了办理商品房预售许可登记的条件。《城市商品房预售管理办法》第五条规定：商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工

交付日期。原告开发的商住楼已经具备了这些条件，请问：同样在一个小区，一样的土地使用权证书；一样的规划许可证和施工许可证，并且已经盖到了第五层，该小区的北面三座楼已经办理完毕预售许可，为什么单单有店面的这座楼不办理预售许可呢？实在另人费解。

2．房产管理局出具的证明表明：“房地产开发有限公司开发建设的商住小区于2002年5月20日到我局交易中心申报办理预售许可证的有关材料，后因材料不全，交易中心未于办理，于2002年5月23日该单位撤回了材料。”提请法庭注意：原告早不撤材料晚不撤材料，为什么在5月23日撤回了申报材料。这不是时间的巧合，而是欲盖弥彰，此地无银三百两，充分说明了原告为达到撕毁合同目的而撤回申报材料的险恶用心。

3．原告存在着一房两卖，一女二嫁的恶意。我们购房员工与原告签订合同的时间是2001年11月19日，而2002年3月22日原告又与中国工商银行签订了商品房预售合同分别将已经预售给答辩人的店面，在同样没有办理完毕商品房预售许可的情况下，以每平方米高出原合同1820元的售价又买给银行，并已收取了150万元的预付款。原告这种行径，恰好是其仓皇将申办商品房预售许可的材料撤回目的的有利佐证：那就是宁可自己打自己的嘴巴，宁可自己给自己脸上摸黑，也要撕毁与答辩人签订的合同，从而达到买给他人以攫取更多利润的目的。原告的这种行为，违背起码的商业道德，从刑法角度讲，是明显的了合同诈骗行为。

4、在诉讼期间，原告继续将没有预售许可的商住楼预售给其他市民（见证据），从而一错再错，在恶意销售的路上越滑越远。

（三）依照法律原告的恶意阻止办理预售许可证的行为以使合同视为生效。＜＜合同法＞＞第45条第2款规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。由于原告为了追求商业利益，置与答辩人签订的合同于不顾，恶意玩弄法律，阻止合同生效。根据法律规定，该合同已经视为生效。

二、原告履行合同没有法律和事实上的障碍，请求人民法院依法判令原告继续履行合同。＜合同法＞第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应．当遵循诚实信用原 则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。’，第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。从这些规定可以看出。

只要合同有效，原告就要继续履行合同，除非出现＜＜合同法＞＞第110条列举的事由，当事人履行合同应当以实际履行为原则。

另外，根据新修订的《城币商品房预售管理规定》第十三条的有关精神，开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，应当补办手续，而没有规定以前的销售行为无效。这一规定无疑是保护购房人这一弱势群体，保护消费者合法权益的重要举措。

综上所述，根据法律规定该合同所附的生效条件因原告的恶意阻止行为而视为合同生效；并且原告继续履行合同也没有法律和事实上的障碍，因此，答辩人恳请法院责令原告尽快办理预售许可手续，继续履行合同。以圆我们的住房梦。

四、结果

经过近六个月的努力，35户购房者盼来了法院的判决，法院采纳了被告的抗辩意见，维护了购房者的权益。