安置小区物业管理方案

安置小区物业管理方案（精选8篇）

安置小区物业管理方案 第1篇

双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 土方开挖方案

双龙安置小区土方开挖方案

一、工程概况：

双龙统建安置小区二期高层10#、11#楼，位于双流县中和镇，10#建筑物为16+1F层框架、剪力墙结构，分为四个单元，建筑总高度51.3m，建筑面积：23988.82m。本工程主体结构形式为剪力墙结构，基础形式为阀板基础。本工程建筑结构安全等级二级，结构安全使用年限50年，建筑耐火等级二级，地基基础设计等级为丙级，建筑抗震设防为丙类，抗震等级：剪力墙三级。

11#建筑物为16+1F层框架、剪力墙结构，分为三个单元，建筑总高度51.3m，建筑面积：25790.58m。本工程主体结构形式为框架，剪力墙结构，基础形式为阀板基础。本工程建筑结构安全等级二级，结构安全使用年限50年，建筑耐火等级二级，地基基础设计等级为丙级，建筑抗震设防为丙类，抗震等级：剪力墙三级。

二、土方施工方案

（一）、土方开挖的准备工作

1、人员的组成： 项目经理：

1人 技术负责人：

1人

双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 共7页 第1页

22双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 土方开挖方案

测量放线员：

3人 施工员：

1人 专业电工：

2人 环保工：

8人

在土方外运过程中，配备8名环保人员对运土路线进行来回清扫，以免影响市政道路的环境卫生。

（二）、开挖的程序：

平整场地——施工放线——开挖土方——修坡、整平——支护工作紧随进行。

1、场地平整

土方开挖前，由于场内长有杂物，且凹凸不平，因此利用40个普工将杂草类全部清除，用拖拉机运至3km外的杂物堆场集中堆放。本项工作用一个工作日完成，第二天用推土机将所有施工现场进行平整，给测量放线工作做准备。

2、测量放线

1控制桩测量、放线 ○根据建设单位提供的规划红线，由专职测量员利用J2经纬仪对建筑物进行控制桩放线，将控制线引测到基坑周边作为开挖控制点，并用水准仪将建筑物±0.000（478.50）引测到施工现场内固定建筑物上做好标记，并作好纪录，由技术负责人、工长互检后，经建设方、监理方复核合格方可进行基坑的开挖放线。

双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 共7页 第2页 双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 土方开挖方案

2基坑的开挖线测放。○根据本特点及地质情况，支护的设计、基坑内工作面的留设，以及考虑到在基坑下工作的通道设置等将基坑开挖线按图（基坑开挖图）实行。

3地形、地貌测定： ○土方开挖前，由建设单位、监理单位、施工单位对现状地貌进行测设，并做好纪录，三方签字认可。

（三）、现场施工道路的准备

根据现场情况证明，场内无法装车运土，因此在运土行车道内购买建碴铺至20cm厚，以保证运土车辆的通行（详见场内运土路线图）。

（四）、堆场的工作准备

1、本工程的土方经建设方指定堆于绕城线配气站旁，距离6km。根据配气站提供的情况，位于堆场进门处有三根浅埋的天然气管和一根高压电缆，因此，必须购买连砂石将进门处25米长，宽3.5米范围内填0.5米厚且填实，方可运土通行，以免造成地下管道破坏，所以在运土前先实施以上工作。

2、在堆场内配备50型装载机1辆作为场内堆土的整理。

（五）、施工机械设备、材料的配备

1、履带式挖土机

1台

2、环保运输车

10辆。

3、1.5kh潜水泵

1台。

双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 共7页 第3页 双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 土方开挖方案

4、临时配电箱

1个，5、施工碘钨灯

5套。

6、装载机

2台

7、加油车

1辆

8、经纬仪

1套

9、水准仪

1套

10、钢尺

1把

11、白灰

100kg

（六）、地下障碍物的保护：对施工场内的地下物根据甲方提的依据进行人工探试，以保证对地下物的保护和开挖工作的正常进行。

三、施工工期：20天

四、开挖的方法

根据工程的质量、进度，以及配合支护工作正常进行，本土方工程采用履带式挖土机分层开挖（详见分析开挖断面图），若一次性开挖到位，基坑下部为淤泥，无法承受上部的下卸力，容易造成塌方，故必须采用分层开挖。

1、第一段土方的开挖方法

第一层土的土质比较好，因此采用挖掘边挖边装车运至甲方指定倒场的方法进行。

2、淤泥层的施工方法

由于淤泥层处于3.5米以下，因此，运输车无法至基坑内运土，只有利用履带式挖土机的优越性，通过三次挖淤双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 共7页 第4页 双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 土方开挖方案

泥往上翻至基坑外，由于淤泥直接无法装卸，需经晾晒后装车外运，所以基坑内的淤泥给工程施工及进度带来相当大的困难，也相应的增加了挖掘机挖淤泥4倍的工作量。

五、施工技术

1、在施工过程中，由项目经理总体指挥，施工工长控制，不准野蛮施工。

2、本工程砂石层上均为淤泥，针对这一情况，上报建设及监理、设计同意将淤泥一次性清至砂石层，在机械施工过程中留置20cm厚的淤泥层，利用人工同时配合挖掘机将淤泥层清至挖掘机能操作处往上翻处，以免破坏下部持力层。

3、基坑边角部位，机械开挖不到之处，用人工配合清坡，将松土清至机械作业半径范围内，再用机械掏取运走。人工清土所占比例一般为1.5%~4%，修坡平整度控制在2厘米范围内。

4、根据本工程基础地下部份的特点，基坑根据土质情况配合及护壁施工工作来调整每层的挖土高度。

5、基坑四周范围的地表1.5米范围内用50mm的豆石砼封闭，设置砖砌排水沟，防止地表水对坑壁破坏。

6、由于土方开挖为丰水期，因此配备1.5kw的潜水泵，对基坑内受雨影响时利用人工挖盲沟集中排水使用，以保证基坑在施工中不受雨水浸泡。

7、专业测量人员对基坑进行定期监测，随时将观测结果双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 共7页 第5页 双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 土方开挖方案

交付工程技术负责人，确保基坑开挖控制线和边坡的修整。

8、严格执行施工管理程序，由技术负责人及施工工长现场处理在开挖中出现的各种技术问题。

9、抽水人员随时观察基坑降水，以确保基坑的土方开挖和安全。

六、安全措施

1、将基础四周1.5米外设置钢管防护栏，挂设密布安全网。（作法详图）

2、基坑完成后在基坑处设安全通道，设好防护栏杆及密布网，保证工作人员上、下基坑安全（作法详图）

3、夜间施工，由专业电工在施工场内设置方便施工的照明灯，多少根据实际情况定。

七、土方回填

1、回填的土质

本工程根据设计要求采用砂石回填。

2、回填方法

由于本工程为地下室，回填区域处于狭窄地带，因此考虑采用塔机运输回填料，人工配合摊平夯实。

3、回填砂夹石的推放

将购进的砂夹石堆放于塔吊能够操作到的范围内，以便塔机垂直运输。

4、夯实要求

本工程采用分层铺填，采用蛙式打夯机和人工夯实。双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 共7页 第6页 双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 土方开挖方案

每层厚度为200mm，每层压3遍，人工夯实际厚度为200mm，每层压4遍，以保证填土质量。打夯痕迹应相互搭接，防止漏打。分层打夯时，每层接缝应作成斜坡形，打夯痕迹重叠0.50~1.00m，上下层错开不小于1cm。同时，填方预留沉降量，沉降量控制在填方高度的3%。

成都市欣华建建筑工程有限公司

2009年2月18日

双龙统建安置小区二期高层 10#、11# 共7页 第7页

安置小区物业管理方案 第2篇

一 项目基本情况

该地块位于某地，西侧临街，北侧临规划中的某路，东临高压走廊。占地面积32.62公顷。地形方正，地势基本平整。

以上情况务必请进行实地勘察。二 项目技术经济指标 占地面积：326163平方米（489亩）2 建筑容积率要求：1.5-1.8 3 建筑高度或层数：5-6层的多层、局部9-11层的小高层 总建筑面积：约489244平方米，其中商业，住宅建筑层数：商业2层，住宅以5-6层多层为主，9-11层小高层为辅 6 建筑覆盖率：25-30% 7 停车位（库）要求：机动车停车位（库）包括小区住户停车位（库），小区商业配套所需停车车位及其他临时停车车位，非机动车停放包括住宅及小区商业配套所需停车位。

①小区住户机动车停车位按标准小型车位设计，数量按小区住宅户数40%确定；

②小区商业配套所需机动车停车位及其他临时停车位数量按规范设计；

③小区住户非机动车停车问题按每户一间≥4平方米储藏室考虑；商业配套所需停车位数量按规范设计。总体布局要求：按地块规划要点及居住区规划相关规范进行。9 绿地率：35-40% 三 设计理念 实用性：注重提高住宅的得房率与各分区的功能性。室内外空间格局要体现人性化的尺度与感受。经济性：规划设计和单体设计均要考虑其实现时的投资难度，力争保证一定资金下设计出建筑精品。规范性：设计方案必须遵守有关城市规划设计对日照间距、消防等方面的规定，经济技术指标符合国家有关规范和标准。四 规划设计原则 建筑布局、造型、色彩应充分考虑与周边地块关系。应合理处理商业、住宅、环境、场地之间的关系。商业不仅为小区住户服务，还应具有一定的开放性，而居住区私密性较强，两者在布置上应相对独立，避免相互干扰。注意处理各种建筑空间有机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间的私密性。住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；营造小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客厅和主卧有好的景观和良好朝向，争取做到户户有景、户户是正南北朝向。五 单体设计原则 住宅在满足良好空间感情况下，尽可能采用一梯两户形式。小高层可考虑采用一梯三户的形式。2 住宅层高为2.9米。3 建筑单体设计应在满足户型平面优化的基础上结合结构布置及安装设备布置的经济性和合理性统筹考虑；建筑室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线。方案设计深化阶段尚应提供与建筑平面布置相对应的初步结构布置设想方案。小高层住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑和不安全感。六 户型设计原则

户型设计遵循以人为本的设计原则，保证平面方正实用的前提下，还要满足以下要求： 遵循均好性设计原则，满足拆迁户安居的需要。2 遵循大客厅、大主卧的设计原则 3 客厅及主卧要有良好朝向 厨卫、设备管线尽量靠建筑物内侧设置，保障建筑立面美观整洁。厅堂要有自然采光、通风，无暗厨，避免暗厕。户型配置：住宅：60m2(一室两厅一厨一卫)户型比10%，80m2(二室两厅一厨一卫)户型比20%，100m2(三室两厅一厨两卫)户型比30%，120m2(四室两厅一厨两卫)户型比40%.七 配套设施 物业管理用房按总建筑面积3‰配置。为方便居民生活，设计中还应配有会所、农贸市场、和幼儿园各一处。2 分块或集中配套室外健身活动场所。3 垃圾房等配套在方案中给予足够的重视，保证垃圾收集点集中隐蔽，便于垃圾运出又不影响环境。4 用地内污雨水系统分流设计。八 设计成果 A3装订 1图纸部分

规划：总平面图、鸟瞰图、竖向分析图、交通分析图、景观分析图、景观节点

安置小区物业管理方案 第3篇

关键词：基础方案优化,造价对比分析,更经济,更合理

0 引言

平潭某安置小区是福建省重点项目, 是平潭大开发中拆迁安置的重要保障项目, 工期要求紧, 质量要求高。该小区地质勘察单位为福建省地质工程研究院和厦门华岩勘测设计有限公司;设计单位为北方工程设计研究院、香港华艺设计顾问 (深圳) 有限公司、福建省建筑设计研究院共同设计 (以下简称设计方) 。

拟建安置小区项目, 建筑占地面积166579平方米, 总建筑面积751577平方米, 均设一层地下室。其中一、二组团占地面积62742平方米, 建筑面积294172平方米;三、四组团占地面积40147平方米, 建筑面积193055平方米;五组团占地面积63690平方米, 建筑面积264370平方米。

1设计方案优化原则和方案优选的评价方法

1.1优化原则

设计方案优化必须要坚持处理好经济合理性与技术先进性的关系, 并且要考虑到项目寿命周期成本, 要能动地影响设计优化, 以保证有效的控制工程造价的原则。

在设计阶段控制工程造价效果最显著。工程造价控制贯穿于项目建设全过程, 这一点是毫无疑问的。但是进行全过程控制还必须突出重点。据相关专家分析指出:设计费虽然只占工程全寿命费用的1%不足, 但这不到1%的费用对工程造价的影响程度达75%以上。显然, 设计水平的高低是影响工程造价的关键环节。实践证明:重施工轻设计的思想必须克服, 否则必然是“亡羊补牢”, 事倍功半。

1.2方案优选的评价方法

方案优选的评价方法有三种:第一是多指标评价法, 通过建筑产品功能和耗费等若干技术经济指标的计算、比较、分析, 评价设计方案的经济效果;第二是静态经济评价指标法, 又可以分为计算费用法和投资回收期法, 静态经济指标简单直观, 易于接受;第三是动态经济评价指标法, 它考虑进了资金的时间价值, 具体分为净现值法、净年值法和差额内部收益率法

2原基础工程设计方案

2.1根据勘察单位提供的岩土工程勘察报告, 勘察所揭露的场地地质条件如下表:

2.2 拟建建筑物包括27幢27~32F高层住宅楼、多幢沿街商业、幼儿园及大型商场, 总体设一层地下室, 详见表2所示。

根据建设单位提供的桩基招标图, 三家设计院依据地勘报告, 采用的桩基设计参数基本相同, 高层住宅楼抗压桩采用Φ1000冲孔灌注桩, 单桩竖向抗压承载力特征值取6000~7000k N;商业及纯车库抗拔桩采用Φ800冲孔灌注桩, 单桩竖向抗压承载力特征值取3500~4000k N, 单桩竖向抗拔承载力特征值取650~800k N, 桩基持力层为第 (10) 层碎块状强风化花岗岩或者第⑾层中风化花岗岩。

2.3 桩基明细表

2.4 原设计要求所有桩基施工时应由专业施工队伍对桩底进行传统一次高压注浆处理, 浇筑砼前应预埋注浆管 (采用2φ30Q235B无缝钢管) , 浆液的水灰比为0.5~0.6, 桩端终止注浆压力为8~10MPa, 注浆流量不宜超过75L/min, 单桩注浆量为1.0~1.8t (以水泥重量计, Φ800为1.0t, Φ1000为1.5t) 。

3 优化后基础工程设计方案

3.1 上海岩土工程勘察设计研究院有限公司接受业主单位的委托, 承担对该项目基础工程优化咨询的任务。

该单位依据地质勘察报告书和设计单位提供的桩基招标图, 充分发挥自身的专业优势, 并结合全国各地如上海中建大厦、武汉绿地中心、昆明西山万达广场、郑州绿地中央广场、绿地吴江等众多大型、超高层项目的成功基础工程优化案例, 在比较多种方案的安全性、经济性基础上, 提出了基础工程设计新方案。

3.2 新方案的核心内容

考虑到主楼荷载较大, 如果采用PHC管桩, 桩数大幅增加, 桩位图需等到静载荷试验出来以后再重新调整, 工期上有一定滞后;另一方面, 主楼区域桩比较密集, 由于砂土的挤密效应, 沉桩存在一定困难。因此采用以下的折衷方案:

3.2.1 主楼及裙房抗压桩采用Φ1000冲孔灌注桩, 桩端采用新型二次后注浆工艺, 桩端持力层选择为第 (9) 层砂砾状强风化花岗岩。优点为:桩位图完全不需要修改, 均为一桩换一桩, 只是主楼区域桩长普遍减短8~13m。单桩竖向抗压承载力特征值Ra取7000~8000k N。采用新型二次后注浆工艺后, 注浆的水泥用量由传统的一次注浆1.0~1.8t/根提高到5t/根, 注浆过程中注浆流量不应超过40L/min。

3.2.2 纯地下室区域采用1~2根PHC AB500定长 (9m) 管桩替代1根Φ800冲孔灌注桩, 桩身砼C80, 桩尖采用十字型。

4 基础工程方案优化前后的造价对比

4.1 优化前后的工程量对比

4.2 优化前后的工程造价对比

通过上表可以看出, 优化后工程造价比优化前节省了32315674元 (静态) , 节省投资额巨大。

5结论与认识

建设单位根据上海岩土工程勘察设计研究院有限公司提出的桩基优化方案, 组织专业桩基工程施工单位和检测单位于2013年1月15日至2月28日, 在项目现场进行了试打桩和桩基承载力与抗拔力检测试验, 共做了3根φ1000冲孔桩和3根PHC500-125-AB管桩的成桩与检测试验 (因地质砂层较厚, 现场做了先引孔再打压PHC500-125-AB管桩的技术处理) 。

试桩与检测结果表明:优化方案选择的持力层合理, 采用新型二次后注浆工艺可行, 优化方案后的桩基承载力及抗拔力满足设计要求。优化后方案合理可行。

通过桩基方案优化, 不仅实现了节省预算造价32315674元 (静态) , 同时因为使处于工期关键路径上的冲孔桩工程量减少了45151m, 从而缩短工期约105天, 极大提高了项目经济效益和社会效益。

同时可以看出, 基础型式对工程造价的影响非常敏感, 桩基不同持力层的选择对基础造价影响很大, 相同地质条件下桩型的选择也很重要。

参考文献

[1]孙小华.在设计方案优选中经济能动性的运用[J].福建建设科技, 2008 (4) .

[2]福建省建设工程造价管理站.福建省建筑安装工程费用定额 (2003版) [S].福建省建设厅, 2003.

安置小区物业管理方案 第4篇

关键词：渗漏;裂缝;原因分析;处理;预控

外墙渗漏是建筑工程质量通病常见问题，由于施工工艺、工程材料等方面的不规范因素导致外墙渗漏现象频发，是工程质量的一个比较严重“顽疾”，很难根治，结合无锡地方特点及气候状况，在夏天台风暴雨天气时，渗漏情况尤为突出。而渗漏必然会引起建筑外墙、内墙、地面等的破坏，严重影响住户的生活，在6、7月份的无锡又处于梅雨季节，渗漏问题的影响时间更长，由此引发一系列的房屋质量纠纷。因此，妥善解决外墙渗漏问题是摆在我们工程建设人员面前的一个非常重要的任务。

某安置小区地处江南无锡地区，属于太湖冲湖积平原腹地，地基属于中软土。江南地区气候温暖湿润，雨量充沛，特别在梅雨季节对外墙渗漏的要求更高。11层小高层房屋基础基本采用天然基础形式，18层高层房屋基础采用预制管桩基础形式。

一、外墙渗漏的情况和特点

在台风来临的雨季时，根据现场雨后踏勘情况，外墙渗漏点集中在东西山墙剪力墙与混凝土小型砌块交接处、门窗与外墙交接部位、面砖腰线等部位。其中东西山墙渗漏呈现出竖直、圆圈状，较少出现倒八字渗漏情形。

二、房屋建筑外墙渗漏的原因

1、温度影响因素

在相同的温度条件下其线膨胀系数比砖墙要大1倍，同理，在太阳的照射下，混凝土屋盖吸收的热量要远大于砖墙。因为温差的存在，屋盖的膨胀变形相对于墙体就显得更大，两者在接触部位从而产生了剪应力。温差越大导致变形差异越大，进而剪力也越大。如果其超过砌体的抗拉强度时，砌体与框架梁柱、剪力墙交接处就会被拉裂，进而产生渗漏。特别在顶层18层、17层由于温差较大引起墙体拉裂、渗漏情况较多就是一个很好的例证。

2、设计方面的因素

现在建筑设计的窗户尺寸越来越大，这主要是为了追求采光通风。由于窗台受力跟反梁近似，当窗间墙荷载过大、砌体强度相对偏低时，在负弯矩作用下，大宽度窗台墙极易开裂。东西山墙设计采取部分短肢剪力墙、部分混凝土小型砌块砌筑的做法，很难根本上解决东西山墙外墙渗漏的顽疾;参照部分设计院采取东西山墙全剪的做法，较好的解决了东西山墙外墙渗漏的顽疾。

3、施工工艺及材质方面的因素

施工时灰缝砂浆不够饱满，特别是竖缝容易产生瞎缝、通缝，极易形成渗水通道。施工时砂浆材料过多加入砂浆王等塑化剂，造成砂浆强度偏低，粘结力变差，灰缝抗渗性能大幅下降。部分填充墙砌筑完成后，沉降天数过短就开始塞顶头缝。外墙脚手架、穿墙螺杆等洞眼未有效封堵。

三、外墙渗漏处理措施

1、未交付房屋，在东西山墙内侧原渗水处将原来墙体粉刷层敲开，用堵漏王等抗渗砂浆材料将原来的渗水部位塞密实;重新粉刷砂浆时，满铺钢丝网并嵌牢。外墙相应部位采用万可涂等防渗胶水刮涂到位。

2、外墙东西山墙面砖部位渗漏点较多，且安置户已大多数装修入户，考虑装修后室内处理成本较大，在外墙采用真石漆涂料重新施工，较好的解决了渗漏问题。

3、外墙阳台窗渗漏部位，窗口上部重新将滴水线、老   鹰嘴施工到位;窗台下部重新施工泛水，适当增加泛水坡度。

四、外墙防渗预控措施

1、外墙东西山墙在设计时，高层房屋考虑东西山墙全剪力墙设计，使东西山墙施工材料具有整体性，且剪力墙抗剪抗拉性能较好，能从设计源头上减少裂缝的产生。

2、外墙窗户四周采取混凝土加强框的做法，避免墙体沉降等原因引起的窗台下部墙体渗漏;窗台上口滴水线、老鹰嘴做法施工到位，窗台下口泛水坡度不得过小;发泡剂施工前，必须将窗框与洞口缝隙内的污染、浮灰等清理干净，并保持干燥，保证发泡剂与之有效粘结，发泡剂应连续施打，一次成型，充填饱满，临时固定用的木楔撤掉后，应及时补打发泡剂，溢出窗框外的发泡剂，应在结膜硬化前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损，降低防水效果。窗户外侧密封胶打胶要平直顺滑，阴角呈圆弧型，施工到位。

3、合理使用混凝土空心砌块、加气块等新型砌体材料，特别控制加气块等砌体材料出斧时间时间，满足28天以上龄期再上墙施工，减少后期砌体沉降。

4、施工时砌体施工时，确保砌体砌筑质量，截斷渗水路径。严禁干砖上墙，砌筑时水平灰缝、竖向灰缝要饱满，特别是混凝土小型空心砌块的水平灰缝饱满度不得低于90%，竖向灰缝饱满度不得低于80%。

5、每层墙体施工时，要控制开始墙体塞缝及墙体砌完后开始粉刷时间。为了更有效地减少裂缝和渗漏，使砌筑砂浆的收缩进一步稳定，填充墙砌至接近梁、板底，应留一定空隙，待填充墙砌筑完并应至少间隔15天后，再将其补砌完或用微膨胀细石混凝土分两次塞实。

6、墙体充分沉实稳定后再抹灰，能确保抹灰质量，否则砌筑砂浆收缩未稳定，极易产生裂缝和空鼓，引起外墙渗漏。因此，应尽量延迟开始抹灰的时间，最好60天以后抹灰，不能小于30天。

7、墙体砌筑和抹灰粉刷时，自拌砂浆不得使用砂浆王等塑化剂，不得使用含泥量较大的山砂和混合粉，应使用中粗砂;如果使用含泥量较大的砂子，不但会增加砌筑砂浆的水泥用量，还可能使砂浆的收缩值增大，耐久性降低，影响砌体质量，产生收缩裂缝。

8、由于建筑材料的线膨胀系数存在差异，在温度变化下，不同的材料基体交接处极易产生裂缝。因此，应采用防止开裂的加强措施，采用镀锌钢丝网，钢丝网与各基体的搭接宽度不应小于300mm。

9、外墙脚手孔及预留洞眼处渗漏也常见的质量通病之一。因此，填塞时应认真细致，其填塞步骤为：清除浮灰与污物，浇水湿润，洞口内底面和两侧面先刮一层防水砂浆，接着塞入面干内湿的砖头，再将砖头周边缝隙塞紧嵌实，最后，在洞口外侧先加刷一块厚度不宜大于6mm，每边比洞口大30mm的1：3防水砂浆增强层。

参考文献：

〔1〕DGJ32/J16-2005 住宅工程质量通病控制标准.江苏：中国建筑工业出版社，2006

〔2〕江金波，赵志绪.建筑施工.上海：同济大学出版社，1992

安置小区自主管理汇报 第5篇

尊敬的各位领导：

大家下午好！很荣幸今天能有这个机会在这里和大家一起交流学习。现就我社区小区自主管理的情况汇报如下：

一、按照党委、政府的小区建设管理专题会会议精神，我社区高度重视辖区内所涉小区院落的建设与管理，专门成立了小区管理领导小组。定方案，搞协调、抓落实。积极营造和谐小区的氛围。加强小区各项管理的宣传，营造人人参与的气氛，让小区管理的相关知识深入广大居民心中。

二、积极协调各小区成立小区业主委员会、文明劝导队、妇联分会、老年分会等群团组织并在所涉的安置小区建立党支部，充分发挥小区党员的带头作用。

对已成立业委会的安置小区，制定小区安全巡防制度，完善小区各项管理制度，制定“业主公约”。其中，规定小区门卫24小时轮流值勤，小区大门确定时间段按时开关，外来人员及车辆的进出严格实行登记。规定业委会每月定期召开一次会议，分析讨论当月小区所存在的问题，力争在次月解决所存在的问题。规定业委会每季度定期公示小区各项账目，充分让小区居民了解业委会的运转情况。力争做到无物业小区管理的专业化，规范化。

三、在小区党支部的领导下，组织业委会、文明劝导队、妇联分会、老年分会等群团组织开展义务劳动，对小区的卫

生死角、牛皮癣、车辆乱停乱放进行集中清理，塑造小区居民人人参与的氛围；并同时由业委会组织小区学生参与“我眼中的不文明行为”绘画活动，将学生们的画展示在小区活动场地，让小区居民换种角度认识到自己的不文明行为，树立小区居民自觉遵守小区公约的意识。

在业委会的帮助下，小区居民组建了广场舞蹈队、腰鼓队等参与性广的文娱活动组织。丰富了小区居民的业余生活，也让广大居民增强了彼此间的友谊，融洽了居民间的相互关系，促进了小区居民邻里团结、和睦相处。

在党委、政府的正确领导与关心下，广大小区居民的支持下，社区两委的努力下，我社区在小区管理上取得了初步成效，但还是存在着一些不足。在今后的工作中，我们要继续加强宣传；加强对小区管理的领导；组织开展更多的、参与性更广泛的活动。进一步促进小区居民的邻里关系，构建和谐小区。

拆迁安置小区物业管理模式探析 第6篇

1前言

随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题。然而，拆迁安置又包含了很多方面的难题，比如居民原生活习惯，拆迁安置过程中的兼顾公平，拆迁安置所需资金的来源，拆迁安置后续问题的解决等等，几乎每一个都是不容易解决的难题。专业物业管理公司的介入是社会发展的趋势，但是在拆迁安置小区的物业管理上，存在着与一般商品化小区物业管理很大的区别，因而对于物业公司，这也是一个巨大的考验。

2苏州拆迁安置小区物业管理滞后的原因

拆迁安置小区，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的住宅区。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的住宅区。根据我国法律的规定，安置小区中安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置小区的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着苏州城市化进程的不断加快，所涉及的拆迁安置问题也越来越多，政府有义务为被拆迁群众提供安全、温馨、舒适的住所。近几年政府通过一系列政策，拆迁安置小区的整体建造水平有了明显的提升，硬件基本上已经满足了被拆迁群众的要求，然而由于种种原因，作为软件的拆迁安置小区物业管理始终不尽如人意，其原因主要有以下两个：

2.1苏州拆迁安置小区的住户过于复杂

拆迁安置小区，由于住户多是被拆迁者，市政府作为拆迁他们原有住房后给予补偿而建造的住宅区，所以一般情况下都不需要被拆迁者支付任何费用即可入住。这就决定了拆迁安置小区和普通商品房小区具有本质的区别，苏州地处长三角经济发达区域，越来越成为一个拥有着大量流入人口的城市。流入人口多决定了有大量的外来人口需要住宅，获得住宅的方式一般来说只有购买或租赁这两种形式，而目前苏州的高房价，使很多中低收入外来家庭不可能具有买高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆迁安置小区由于其业主大多是苏州本地居民，获得该安置房并没有支付任何费用。并且政府拆迁的房屋对象一般以两大类为主，一是城区的老平房，二是农村的自建房。城区老平房的住户很多原本就已经不再常住在那里而是有了其他住所，农村自建房由于面积本身很大故而如果拆迁一般都会获得两三套甚至更多的拆迁安置房。这就导致了拆迁安置小区成为出租房云集的区域。对于出租者来说，房子不是自己在住，当然不会过多关心环境等一系列问题，对于承租者来说，房子不属于自己，自己只是暂时居住在这里，同样不会过多关心环境等问题。另外，承租拆迁安置小区的住户一般文化层次和受教育水平都相对比较低下，他们没有多少环境保护以及可持续发展的理念和意识。所以，这三个原因导致了很多拆迁安置小区环境脏乱差，居民抱怨多，物业费征收难，物业公司更换频繁等等一系列问题。

2.2苏州拆迁安置小区物业管理模式落后

苏州由于城市化进程起步不算太早，相比北上广深这样的一类城市处理各类城市化问题的能力略显不足。这在拆迁安置小区的物业管理中就能充分体现。居民小区物业管理，一般采用的都是物业公司制度，居民上缴一定的物业管理费，由专业的物业公司进行统一管理。在高端商品房小区，由于相对较为高昂的物业管理费，物业公司的管理较为规范和严格。而拆迁安置小区，由于本身业主是被拆迁居民，政府有义务为其提供安全、温馨、舒适的住宅，但是毕竟不可能有高端商品房小区那样的小区条件。这就决定了物业管理费不可能很高，低廉的物业管理费必然导致管理水平的相对缩水，而缩水后的物业管理服务又会招致住户的不满进而导致物业管理费征收的困难，本就低廉的物业管理费再征收困难，进一步导致管理水平的下降，这样就形成了恶性循环，导致苏州现在很多拆迁安置小区的物业管理不容乐观。

3苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向

拆迁安置小区是每一个城市在城市化进程中都会遇到的问题，借鉴北上广深等城市化发展较早的城市，我们可以找到苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向。

3.1政府进一步加强政策引导和健全各类机制 拆迁安置小区的建造主体是政府，其所代表的是政府的民心工程，意义不同于一般商品房。政府责无旁贷的要承担起改善拆迁安置小区的各类环境和管理水平责任。当然，并不是说要求政府以强制性的手段来进行管理，而是进一步加强政策的引导和进一步健全各类机制，从而解决困扰苏州拆迁安置小区物业管理差的症结，进而全面改善苏州拆迁小区物业管理水平。具体来说，首先进一步明确对拆迁安置小区物业管理水平的要求，并设置一定的巡视制度，同时对巡视结果建立一定的奖惩机制，从根本上起到对担任拆迁安置小区物业管理的公司既约束又激励的机制。其次，针对拆迁安置小区物业管理收费较低的问题，应该由政府出面给予一定的税收或者其他方面的优惠，当然这种优惠同样需要和物业管理水平挂钩，这样才能有效的提高拆迁安置小区物业管理水平。

3.2拆迁安置小区物业公司集团化、统一化、专业化

拆迁安置小区的物业管理，和一般商品房小区不同，有其自身的特点和难点。所以应该引导成立专门的拆迁安置小区物业公司，这些物业公司就是只负责拆迁安置小区的物业管理，并且逐步集团化。如此术业有专攻，客户明确，专业化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同时逐步统一化各个拆迁安置小区物业管理的相关标准，这样可以大大提高拆迁安置小区物业公司的管理效率和效果。

3.3具体管理方式法制化、规范化 物业公司的具体管理是困扰小区物业管理效果的一大难题，这不仅仅体现在拆迁安置小区，哪怕在高端商品房小区也一样存在这个问题。拆迁安置小区由于自身的一系列特点，相比一般商品房小区存在着住户复杂，素质层次不齐等因素，在物业公司的具体管理中将进一步增加管理难度。对此应该对具体管理方法法制化、规范化，这里所说的法制化并不是上升到在国家法律中对此作出相应的要求和规范，而是指通过与住户签订协议的方式来实现物业管理过程中的法制化。为什么物业公司在管理过程中会遇到种种阻力，原因就在于其管理不具备强制性，对住户没有任何规范性约束条款。签订协议后，明确规定了日常中的各种方面，明确了住户和物业公司双方的责任和义务，自然可以解决物业公司平时管理难的问题，同时也使住户可以更好的监督物业公司，更具有主人翁意识，如此双向规范，互相监督，才能起到最好的效果。

3.4同步社会各类配套制度改革的深化

小区物业管理绝对不仅仅是一个小区的问题，因为小区环境本身就包括小区周边外环境。困扰拆迁安置小区物业管理还有一个很重要的问题就是周边往往会比较杂乱，各类小商贩较多，这是和拆迁安置小区住户的消费习惯和小商贩对拆迁安置小区市场的期望决定的。我曾经在走访中发现很多拆迁安置小区外小商贩众多直接导致了交通的不通畅招致了很多居民的抱怨，但是物业公司对此类人员并无任何管理权。对此一方面需要社会相关职能部门加强巡视力度和处理处罚力度，另一方面，可以考虑授予物业公司一定的周边环境管理权并定期检查其管理效果是否良好，并且可以将该部分内容一并计入对物业公司整体的各类优惠与奖励考核中，如此便可以充分发挥物业公司管理人员长期在小区的优势，进行常态化管理，只有常态化管理，才能彻底改变小区周边环境的一系列问题。

4苏州拆迁安置小区物业管理创新模式的几个关键点 4.1物业公司提供管理服务流程重点的改变

物业公司提供管理服务的流程，长期以来一直都是重点在于中期在于关注具体日常管理阶段，然而笔者认为目前针对苏州拆迁安置小区的特点，进行良好的物业管理必须充分重视前期的规划计划和后期的跟踪调查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理规划和计划走访苏州多个拆迁安置小区，主要包括苏州市姑苏区南环新村、苏州市吴中区塘南新村、苏州市吴中区国泰新村等，发现这些拆迁安置小区的物业管理基本没有任何事前的规划和计划，很多方面的管理措施和方法不合理，同时在管理过程中又出现诸多问题。要解决这些困难，必须做好事前的规划和计划，充分了解本小区的特点，包括周边环境、内部住户构成、管理定位、管理目标等，在此基础上做好严格的物业管理计划，并向全体业主通报，逐一与住户签订协议明确双方的权责利关系，这样才能保证后续管理措施的有效执行，保证管理效果的有效实现。（2）充分做好后期的跟踪调查物业公司的后期跟踪调查其实是一个非常重要的环节，可是目前在我们的走访调查中发现非但拆迁安置小区物业管理几乎没有后期调查这一环节，就是一般商品房小区的物业管理也大多没有这一环节。物业公司的管理规划和计划做得再好，毕竟只是一种事前的规划计划，在具体管理过程中不可避免的会发生一些事前所没有了解到的困难和问题，如果没有持续的后期跟踪调查，这些问题很难被发现，自然也就很难被改变，长期下去，问题将越来越多。必须通过一系列的手段措施来加强常态化的后期跟踪调查，及时发现管理过程中的所有问题，及时根据问题提出解决方案，并且向全体业主通报，这样既能持续提高自身的物业管理水平，又能让业主知道物业公司做好本小区物业管理的诚意，增强业主对物业公司的信赖程度，可谓一举两得。

4.2物业公司提供管理服务时对其服务对象的必要权力

物业公司在行使其管理职能时，不可避免的会与某些业主产生矛盾和摩擦，这在拆迁安置小区尤为普遍。上文已经充分阐述，由于苏州拆迁安置小区住户的复杂性以及普遍存在的租赁户，导致苏州拆迁安置小区普遍存在物业公司与业主之间在很多方面无法达成共识或者住户漠视物业公司规定的情况，这种情况会严重影响物业公司管理目标的实现。之前已经做了阐述表明物业公司应该重视前期的规划与计划，并且与业主签订相关协议以明确双方的权责利关系，可是还有一个问题，那就是如果仍然有住户未能按照协议的要求行事导致物业管理遇到阻碍，必须要有一定的惩罚措施，这种惩罚措施可以是经济上的，也可以是其他方面的。有了惩罚措施，必然可以大大提高条约的执行效果，可是目前苏州并没有相应的法规或者条文明确物业公司有类似权限，所有笔者认为要真正提高住宅小区尤其是各类问题比较多的拆迁安置小区物业管理水平，赋予物业公司一定的处理处罚权是必须的，只有这样，才能真正有效完成物业管理目标。

4.3物业公司之间进行适当合并以及与其它行业进行联盟（1）物业公司之间进行适当合并目前苏州的物业公司存在着数量多、实力弱的现状。要想真正全方位提高物业管理水平同时保证物业公司自身的良性经济运作，必须进行适当合并以收获以下好处：（1）解决物业公司资金需求的困难。现代社会，无论是进行高科技投资，还是引进有发展潜力，有领导才能的高素质人才，都需要大量的资金。资金不足制约着物业公司的发展，合并可以很大程度的解决资金问题。（2）全面提高自身的业务承接能力。目前苏州的很多物业公司都只面向几家甚至一家小区，规模小，成本压缩，管理水平严重不足。合并后规模扩大，提供的服务范围自然也能迅速扩大，而且前文已经阐述了针对拆迁安置小区，可以合并组建专门为拆迁安置小区提供物业管理服务的公司，客户群体特点一致，更便于其制定统一的管理规划和计划，在统一化的规划计划下进行统一化的管理，效率效果都将得到大大提升。（3）取长补短，优势互补，增强提供全方位服务的专业实力。（2）物业公司与其他行业进行联盟。目前社会越来越明显的呈现出跨行业合作的趋势，物业公司也应当根据社会的变化及时的与其他行业进行联盟以提高自身的竞争力。比如可以与快递行业联盟。通过该联盟可以让业主通过本公司直接进行相关快递收发业务；比如也可以与外卖行业进行联盟，从而业主通过本公司可以直接进行外卖下单业务；比如还可以与医疗行业进行联盟，从而业主可以通过本公司直接获得常规化的医疗卫生服务。跨行业联盟可以更好的整合社会资源，增加物业管理的附加项目，从而大大提高业主的满意度，业主满意度上来了，对物业公司的自身物业管理自然是大有裨益。综上所述，随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题，经济社会对拆迁安置小区物业管理服务的要求将会越来越高，苏州这方面本身起步较晚，物业管理领域的综合实力本就相对一线城市有着不小的差距，必须大力推进物业管理服务的理念和模式创新，才能早日满足城市发展的需求。希望在不久的将来，苏州的拆迁安置小区物业管理能够做到尽然有序，有条不紊，为我们的住户提供一个真正安全、温馨、舒适的居住环境，同时也为苏州城市化的进一步蓬勃发展增加一份助推力。

安置小区物业管理方案 第7篇

（3）确保道路畅通。

6、贯彻执行并督促业主、物业使用人遵守物业管理及其他有关法律、政策，协助乙方落实各项管理工作；

7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于小区交付时向乙方移交；

8、协助乙方做好物业管理工作，开展宣传教育；

9、将各类公共设备等有关维保合同书复印件交乙方一份；

10、协助召开小区首届业主大会。

2、共用部位、共用设施设备：专人维护保养。

3、环境卫生。

（1）环境整洁、无污染；（2）垃圾日产日清。

4、交通秩序与车辆停放。

（1）畅通有序；（2）停放整齐。

5、绿 化

（1）养护得当，定期修剪；（2）美观协调。

6、现场管理员。

（1）统一服装，挂牌上岗，文明值勤；（2）协查各类违法案件。

7、房屋共用部位、共用设施小修和急修。

（1）小修：2日完成；（2）急修：当日完成。

8、消防：小区内的消防栓，每月检查一次，确保有效率达100%；现场管理员熟练掌握消防常识，小区内无重大责任火灾事故。

3、公用设施和附属建筑、构筑物的小修、养护费用，在物业管理费用中列支；大中修费用，由专项维修基金承担；更新费用，由专项维修基金承担。

4、公共绿地的养护费用，在物业管理费用中列支；改造、更新费用，由专项维修基金承担。

5、小区内道路路灯电费及垃圾清运费，在物业管理费用中列支。

6、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，在物业管理费用中列支；大中修费用，由专项维修基金承担；更新费用，由专项维修基金承担。

与合同具有同等效力。

年 月

安置小区物业管理方案 第8篇

关键词：安置小区,社区化管理,农民,进城

一、拆迁安置小区管理问题呈现的特点

随着吴江城镇化、工业化的不断推进, 农民进城步伐也随之加快, 据统计, 目前吴江已建成的农民公寓房安置小区有28个, 打破了传统的城与村、村与村的界限, 诞生了诸如“城中村”和“社区村”等概念, 拆迁安置小区的管理问题也逐渐显露出来, 主要呈现以下几个特点。

1. 思想认识问题。

受原农村住房观念及生活习惯的影响, 搬迁农户公共意识淡薄, 存在各人“自扫门前雪, 不管他人瓦上霜”的现象;破坏绿化和公用设施, 农具杂物乱摊乱放, 在公共场所生煤炉, 利用小区绿地种菜、种庄稼现象普遍存在。另外, 由于被拆迁农民集中居住的被动性, 使住户抱着“不是我要住, 是政府要我住”的想法, 加上小区基础设施建设等方面的“不到位”, 使农户产生抵触情绪, 故意不配合小区管理。

2. 管理体制问题。

农民逐渐从土地剥离转变为市民, 在这一转变过程中, 村居权力的交叉、相撞必然产生, 多村杂居、两头不管的“真空地带”、村“管不到”且社区“管不了”的现象客观存在。另外, 小区住户大多为中低收入人群, 人员结构复杂素质参次不齐, 呈现“三多”现象, 下岗失业的多, 征地失地的多, 低保家庭困难的多, 成为社会管理的“盲区”、社会稳定的“雷区”。

3. 小区配套问题。

农民安置小区与一般的商品房小区相比, 政府往往为了节约成本, 安置小区周边配套布点不够健全, 给农民带来诸如出行、教育、就业等衍生问题;另外, 随着近年城乡一体化的不断推进, 农村基础设施的配套逐步健全, 部分小区布点的基础条件并不比农村优越多少, 导致部分农民不愿搬入安置小区, “逆城市化”现象时有发生。

4. 住房出租问题。

得益于优惠的动拆迁政策, 部分农户在拆迁过程中拿到2~套房, 自己住一套外, 还有富余的房子用于出租。造成拆迁安置小区除本地农村居民集居外, 还有大量的外地务工者集中居住, 外地人口流动性大, 卫生意识淡薄, 管理难度大, 随之滋生出一系列环境卫生、社会治安问题。

针对以上问题, 我们在加快农民集居的过程中, 除需要加快公寓房建设, 缓解公寓房供需矛盾外, 在农民安置落户后, 还要加强后期的一系列社区管理, 实现农民真正意义上的安居、乐居。

二、解决拆迁安置小区管理问题的几点建议

1. 推进安置小区的社区化改造。

通过将安置小区纳入社区化统一管理, 引导农民在生活、身份、意识等方面逐步融入城市生活。一是尽快建立社区服务组织。对已建成的农民集中拆迁安置小区, 应该尽快建立集“管理、服务、文化、组织、自治”等多功能于一体的新型社区服务体系, 充分发挥安置区居委会的管理职能作用, 改善社区服务条件, 提高社区吸引力, 积极引导农民进城;二是尽快引入物业管理。根据农民拆迁安置房小区的实际情况以及小区住户的意愿, 可采取政府或村委出资+小区门面出租+小区居民交纳物管费等多个途径获取物业管理费用, 引入安置小区物业管理模式, 通过几年的努力, 逐步过渡到市场化的物业管理;三是加快撤村建居。部分具备条件的行政村, 要在切实保护农民根本利益前提下, 加快“撤村建居”;尤其是要加快推进人均实际耕地面积小于0.1亩的行政村“撤村建居”;针对部分问题突出的“城中村”及城乡结合部行政村, 要稳步推进“撤村建居”, 同时要妥善解决土地承包经营、集体资产处置、社会保障并轨等问题。

2. 突出安置小区的城市化优势。

通过凸显社区生活配套、功能和服务优势, 吸引农户搬迁入住。一是突显安置点的配套优势。立足今后5~10年的发展, 在2010年划区调点的基础上, 加快完善安置点周边的功能布点, 充分考虑群众生产、生活、就业的便利性, 实现安置点与城镇之间的功能互补, 服务配套, 协调发展, 切实保证安置点的基础配套优势;二是突显安置小区的生活条件优势。以建设国家级康居示范工程为宗旨, 提高新材料、新工艺、新设备、新技术的使用率, 提升住宅品质和档次, 彻底提高安置小区农户的居住和生活质量;三是突显安置点的服务体系优势。不断创新服务形式, 以创建“便民、利民、惠民”服务体系为目标, 拓展并延伸安置社区服务中心在健康医疗、居民养老、教育培训、休闲娱乐等方面的服务功能。政府继续加大投入资金与建设力度, 逐步实现社区服务设施功能最大化、人员专业化、配置合理化, 不断地全面提升社区服务的保障性、利民性、公益性水平。

3. 加快安置农户的市民化转变。

一是固化农村分配权益。引导农民从传统意义上的农村转入城市生活, 要在切实保护农户利益的基础上, 通过土地入股从传统土地经营的束缚中解放出来, 通过社区股份确权量化将集体经济分配权固化下来, 在确保原有分配权益的基础上, 实现身份上的转变, 能够进城生活、创业与就业;二是完善农民城镇就业社保体系。加大对进城务工农民在就业培训、援助及就业安置等方面扶持的力度;实施城乡一体化, 建立失业保险、失业登记统计及就业基本培训免费城乡统一制度, 建立健全城乡劳动力资源市场调查制度。在“农保”、“土保”接轨“城保”等方面加快步伐, 不断加紧实施城乡居民社会保障接轨政策, 从而全面推进城乡社会保障的一元化;三是加快进城农民户籍身份的转变。打破原有户籍制度, 深化城乡户籍改革, 逐步缩小城乡户籍居民间的待遇差别, 积极引导自愿放弃土地承包经营权的进城农民参加城镇社会保险, 鼓励他们在城镇就业和定居, 探索制定进城农民转为城镇居民政策。在农户各项权益得到稳定保障的基础上, 通过政府引导整体集中拆迁安置居住的农民安置区, 必须实行城镇式社区居委会管理模式, 使农民不仅居住进城, 身份也进城。

4. 加强安置小区的组织化管理。