农村个人房屋买卖简单的合同

农村个人房屋买卖简单的合同（精选18篇）

农村个人房屋买卖简单的合同 第1篇

甲方：________________ 乙方：___________________ 经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就原云岭预制厂土地及房屋转让事宜达成协议如下：

一、地块概况

该地块位于 __________，土地面积为________平方米(折________亩)，含预制厂房屋__________ 间，变电器__________ 台，水泥预制场__________平方米。

二、转让方式

总转让价为人民币__________万元。乙方同意甲方按以下 时间和金额支付转让款。

三、其他事项

1、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

2、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

3、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

4、本协议经各方代表签字盖章后生效。

5、本协议一式两份，双方方各执两份。

甲方：________________ 乙方：________________

_______年____月____日

农村个人房屋买卖简单的合同 第2篇

甲方将房租给乙方居住，经双方协商，签订以下协议：

一、租用时间：，即从 年 月 日起至 年 月 日止。

二、租用金额：每月租金

三、签订合同时，乙方先交押金 元给甲方，合同期满后，经甲方检查墙、地、门、窗、水电等无损坏退还押金乙方。

四、交租时间：每月在日前交本月租金元，先交款后租用，如超期付租金，甲方有权收房并没收押金。

五、甲方租给乙方铺位的其他一切费用由乙方负责。

六、租赁期间，乙方不得随意对房屋墙体、窗户、原有水电设施拆卸改建，如需安装部份简陋设施，必须征得甲方同意方可进行。

七、租赁期间，乙方必须依法经营，严禁在房内进行违法乱纪活动，如有发现，乙方承担一切法律责任。

八、租赁期间，如乙方中途退租，原预付的押金概不退回，如因乙方违反有关规定而被停止续租，有关经济损失由乙方负责。 本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，同具法律效力。

农村个人房屋买卖简单的合同 第3篇

一、什么是农村房屋买卖

农村房屋买卖指的是房主在房屋所有继承人放弃继承权并已在公证处公正的前提下对本房屋进行经济折算的一个过程。房屋买卖涉及两个问题, 一个是房屋本身, 另一个是就是农民的宅基地。房子可以在满足一定条件下进行买卖, 但是宅基地是禁止买卖的, 所以在房子的使用达到一定年限时, 宅基地应归还物主, 或由后代村民统一起来, 重新划分每家一处的宅基地。在特殊情况下, 房屋发生毁损而原宅基证上又是原房东的情况下, 原房主有权在协商后拿回宅基地使用权。

二、关于农村房屋买卖合同效力的现状

城市化、城镇化的不断推进, 农村人口流动性增强, 房价攀升, 使部分城市居民愿意购买价格相对较低的农村房屋居住使用。农民千百年来持家守业的思想也在发生深刻的改变, 农民开始出售自己多余的房产给城市居民, 农村房地产事业活跃起来, 特别是农村住宅的买卖数量上升明显, 就此引发纠纷率较高, 法院解决此类纠纷的难点是买卖行为的效力。农村土地增值、房屋现价高出买卖价格过多等诸多因素引发的纠纷案件呈逐年上升态势。大约八成的纠纷案件中的原房主是本村的拥有多余房产的村民, 新房主多数是打算在农村购置房产的城市居民或移居的外村人;合同的纠纷原因在于买卖双方已经进行了交易, 买主或已入住或已将房产做新的用途, 但双方的房屋及土地使用权的手续尚未办理变更登记或手续本身有不符合规定的地方;另外在新房主把房屋或装修或毁损等情况下, 原房主在收回房子时要进行的补偿或索赔等纠纷问题。

三、对农村房屋买卖合同纠纷案件的处理建议

(一) 建议更加规范的法律法规的出台

房地产作为我国的新兴产业, 目前, 尚不具备完整的房地产合理调控的法律法规, 而农村房屋交易作为房地产领域的细小分支, 完整而合理的民事法律就更加欠缺了。我国当前的土地管理法中, 原则性的规定冗长且不适用, 操作起来既麻烦又易引起新的纠纷。每个地方都有自己在土地管理上的法律法规, 甚至部分地方坚持只按自己的章程办事, 缺乏统一性, 这既使得外地居民在购置房产时容易陷入被动, 又让纠纷处理时不同的司法机关只根据自己的标准判决, 不同的标准判定的结果也不相同。我国农村的房地产交易的确缺乏一个引领性的共有的规范, 因而应该在合理分析农村房屋交易的现状和所存在问题的基础上, 拟定合理的相关法律章程, 填补农村房地产立法的法律空白。这不仅是社会主义法制统一性的必然要求, 也是维护社会稳定、和谐的重要途径。

(二) 逐渐禁止农村宅基地无偿无限期使用

农村宅基地的无偿使用制度的禁止表示当地村民在宅基地使用期内是可以免费在基地上建造房屋或种植作物等, 同时意味着当地村民不能随意购置房产随意买卖房屋, 即使进行房屋买卖, 合同的终止期也是到宅基地归公。当农村房屋进入房地产交易时, 买房卖方都应根据该宅基地的市场估值缴纳一定的补偿金。这样做可以在一定程度上加强农村房屋和土地的合理利用, 避免可能出现的房屋空置、资源浪费等现象。

(三) 要注重认定合同无效后的善后处理

由于涉及到宅基地使用权和使用年限, 甚至由房屋增值卖方强制收房等纠纷导致的合同无效等问题, 如何合理解决合同无效的善后处理也是当今社会研究的重要方向之一。合同无效时应深入调查找出过错方, 司法公正评判买卖双方应该担负的责任或义务, 遏止非诚信的市场交易风气。

四、结论

总而言之, 在经济飞速发展的今天, 农民的身份早已不再是种植农作物了守着自己的宅基地的身份定位了。他们同样关注经济发展, 热衷投资创业, 也能在他们的房屋中发现商机。针对我国尚不完善的农村房屋及土地流转的民事法律, 农村房地产市场仍然有很多亟需解决的纠纷问题和政策问题, 从国家政府到地方性机构, 都应该重视该类问题的发生, 并拟定相关的明文法规, 并整理已经出现的案件资料, 探寻最合理的判定标准, 填补农村房屋买卖这一相关立法的空白。农民问题时国家的根本性问题, 农民生活稳定, 国家才能安定富强。

参考文献

[1]潘军锋.房屋买卖合同效力疑难问题研究[J].法律适用, 2014 (04) .

[2]杨海松.关于农村房屋买卖合同纠纷成因及对策的调研[J].法制与社会, 2013.5.

[3]牛建平.论农村房屋买卖的困境与出路[J].天津城市建设学院学报, 2011 (04) .

[4]孙媛媛.农村房屋买卖合同的效力研究[J].山东行政学院山东省经济管理干部学院学报, 2010.8.

[5]黄书健.农村房屋买卖合同无效情形下的赔偿问题探讨——以农村房屋征收补偿为视角[J].法制与社会, 2011.5.

农村私有房屋买卖合同效力的认定 第4篇

农村房屋买卖合同的效力认定，不仅仅应从宅基地使用权的案件上来把握，同时也应考虑签订合同的主体。主体不合法，同样会导致合同无效。

案情

1997年7月25日，睢志刚与毛瑞琴、毛永亮在中间人睢根上的说合下，签订了房屋买卖协议，将位于河南省登封市中岳办事处新店村的一处房产卖予毛瑞琴、毛永亮。土地使用证上是睢志刚之父睢天庆的名字，当时双方约定价格为25500元，协议签订后双方款证交清。随后睢志刚即从该房屋内将东西搬走，毛永亮、毛瑞琴即搬入该房屋居住至今。睢志刚一直在郑州居住。2006年7月17日，睢志刚的父母睢天庆与耿姣以睢志刚、毛永亮、毛瑞琴不经自己同意，擅自出卖自己房屋，严重侵害了自己的合法利益为由，将三人诉至登封市人民法院，请求法院确认三被告所订立的买卖房屋协议无效。

裁判

登封市人民法院认为，被告睢志刚在与被告毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议时，其身份特定，为两原告之子。且原告也曾给他人说过要卖房子，又有说合人睢根上从中说合，睢志刚又持睢天庆的土地使用证，因此，毛瑞琴、毛永亮有理由相信睢志刚有代理权，而且对此认为是善意且无过失。睢志刚以睢天庆的名义与毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议的行为，构成表见代理。在该协议签订后，原告曾回到该房屋将其物品搬走，即知道了睢志刚以其名义签订房屋买卖协议而不作否认表示，原告以自己的行为承认了被告睢志刚的代理行为，因此，被告睢志刚代订合同的行为应为有效。原告请求确认合同无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告睢天庆、耿姣的诉讼请求。

一审判决后，睢天庆、耿姣不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。

郑州中院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明，被上诉人毛瑞琴、毛永亮庭审时向法庭提交了登封市新店村居委会2007年6月15日出具的证明一份，以证明双方之间房屋买卖关系存在的事实，同时证明二被上诉人居住的十年期间对房屋进行了几次翻修改造；二上诉人耿姣、睢天庆及被上诉人睢志刚已经于1998年将其户口迁出，地已收回，不再具有该村集体经济组织成员身份，同时二被上诉人还向法院提交了1998年12月5日被上诉人毛永亮与袁志红签订的房屋买卖协议一份，以证明其房屋已经卖给他人。上诉人耿姣、睢天庆对以上证据不予认可，认为居委会证明内容不实，房屋买卖协议是虚假的。

郑州中院审理后认为，原审法院适用简易程序审理本案，经过庭前多次调解，被上诉人毛瑞琴、毛永亮也向法庭提交了调解申请，根据最高人民法院关于民事调解工作的相关规定，法院调解期间不计入审理期限；且上诉人耿姣、睢天庆也无证据证明原审法院审理的时间可能影响案件的正确判决。故上诉人耿姣、睢天庆上诉称原审法院程序违法，应当撤销原判，发回重审的请求，理由不能成立，本院不予支持。1997年7月25日，被上诉人毛瑞琴、毛永亮与被上诉人睢志刚签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且被上诉人毛瑞琴、毛永亮已经履行了支付房款的义务，并收到了上诉人耿姣、睢天庆的土地使用证，应属有效协议。二上诉人上诉称，被上诉人睢志刚隐瞒实情，擅自出售其房屋，所得欠款自己挥霍，违法处分自己的宅基地和房产，事后上诉人未予追认，应当认定买卖协议无效的请求，因被上诉人睢志刚系上诉人耿姣、睢天庆之子，经过中间人说合将房屋卖给了属于同一农村集体经济组织的二被上诉人，不违背相关法律规定，且签订协议后又将该房屋土地使用证交给了被上诉人毛瑞琴、毛永亮。二被上诉人在该买卖过程中属于善意无过失，有理由相信被上诉人睢志刚具有代理权。协议签订后，二上诉人将该房屋内的东西搬走，并于1998年将其户口从该集体经济组织内迁出，系以自己的行为对被上诉人睢志刚代理行为的承认。故原审法院认定被上诉人睢志刚的行为构成表见代理并无不当；上诉人耿姣、睢天庆的该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人耿姣、睢天庆的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

评析

本案是一起农村房屋买卖纠纷，农村房屋买卖由于涉及到宅基地使用权的转让，对其效力的认定，司法实践中认定不尽相同，笔者认为，农村宅基地使用权有以下特点：其一，农村宅基地的所有权归集体。在我国，土地分别属于国家和集体所有，而用于建造房屋的土地，也因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。其二，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。其三，农村宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能有宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。另外，农村宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。

正是基于以上的特点，加之宅基地使用权是农民安身立命之本，在农村一般一户只允许拥有一处宅基地。我国法律法规对农村宅基地使用权的转让采取了限制态度。如：担保法第三十七条规定：“宅基地的使用权不得抵押。”虽然我国土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。”没有指明宅基地使用权不得出租、出卖。但其立法本意即在于保护农民宅基地的专有使用权。

随着我国改革开放进一步深化和城市化进程的不断加快，农村大量剩余劳动力进入城市，把大量的私有房产留在了农村以及其他原因，使一户拥有了多处住宅，这样就出现了大量的农村私有房屋买卖，本案即属此种情况。在此情况下，对该涉及到农村房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律按无效对待或仅仅适用土地管理法第六十二条的规定，地随房走一律认定有效，而是应从宅基地使用权的特点上去把握。一般来说，确认的农村房屋买卖合同有效应符合以下几个条件：1.转让人拥有两处以上的农村住房；2.转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员；3.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；4.转让行为已征得集体经济组织同意。因此，本案应确认该房屋买卖合同有效。

个人房屋出租合同简单 第5篇

承租方(乙方)_____________________________

甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：

一、甲方将位于______________________________的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自_________年________月______日至_________年________月______日，计___个月。

二、本房屋月租金为人民币___________元，按月交。每月月初______日内，乙方向甲方支付全月租金。

三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。

四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。

五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。

六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金______元。

七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。

八、本合同连一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。

甲方(签章)：______________乙方(签章)：______________

个人房屋租赁简单合同 第6篇

篇一：个人房屋租赁简单合同?

?

一、乙方租借甲方座落于 约计 房屋。

二、租房合同期为 年，即 年 月 日至 年 月 日。

三、每月租金为人民币(大写)元整，其他费用由 方承担。

四、付款方式为，如拖欠房租，甲方有权收回房屋，但一切后果由乙方自理。

五、甲方提供乙方 等设施，费用由 方承担。

六、乙方在租房合同期内应注意爱惜房屋及内部其他设施，如有损坏需照价赔偿。

个人出租房合同范本(简单版)个人出租房合同范本(简单版)

七、乙方支付甲方押金人民币(大写)元整，合同期结束后，如甲方对五、六两点没有异议，应该立即退回乙方押金。

八、乙方如在租借房屋期间，有非常行为发生，和乙方在借用期间使用不当引起意外事故，一切后果由乙方承担，与甲方及中介方无关。

九、乙方无权将此房屋转租给其他人，否则，甲方有权收回房屋。

十、双方如有特殊情况不租借房屋，应该提前一个月通知对方，与中介方无关。

十一、第二次付款应该提前10天付清。

十二、本协议未尽事宜，由甲乙双方友好协商解决。

十三、水表起用度数为，电表起用度数为，煤气起用度数为。

附录

中介公证方：舟山市定海 甲方(签章)乙方(签章)

中介所

地址：定海 地址： 地址：

品友互动

个人出租房合同范本(简单版)合同范本

电话： 电话： 电话：

经办： 身份证号： 身份证号：

年 月 日

注：（一、甲方出租人

二、乙方承租人

三、中介方)

篇二：个人房屋租赁简单合同?

出租方(以下简称甲方)：_____(本人)(法定代表人)姓名：_____国籍：_____ 承租方(以下简称乙方)：_____(本人)(法定代表人)姓名：_____国籍：_____ 甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：

第一条 房屋基本情况。

甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于_____;位于第_____层，第二条 房屋用途。该房屋用途为_____。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。

第三条 租赁期限。租赁期限自___年___月___日至___年___月___日止。

第四条 租金。

该房屋月租金为(___币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整。

租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准;除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。第五条 付款方式。

乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(___币)___亿___千___百___拾___万___千___百___拾___元整。租金按(月)(季)(年)结算，由乙方于每(月)(季)(年)的第_____个月的_____日交付给甲方。

第六条 交付房屋期限。

甲方应于本合同生效之日起_____日内，将该房屋交付给乙方。

第七条 甲方对房屋产权的承诺。

甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

第八条 维修养护责任。

租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔_____(月)(年)检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。

正常的房屋大修理费用由(甲)(乙)承担;日常的房屋维修费用由(甲)(乙)承担。

因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并责任赔偿损失。

租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

第九条 关于装修和改变房屋结构的约定。

乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。

第十条 关于房屋租赁期间的有关费用。

在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：

1.水、电费;

2.煤气费;

3.供暖费;

4.物业管理费;

5.___________________________;

6.___________________________。

在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。

第十一条 租赁期满。

租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁，则续签租赁合同。第十二条 因乙方责任终止合同的约定。

乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿;

1.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;

2.拖欠租金累计达_____个月;

3.利用承租房屋进行违法活动的;

4.故意损坏承租房屋的;

个人简单房屋出租合同 第7篇

个人简单房屋出租合同

甲方：____________________

乙方：____________________

签订日期：____年____月____日

个人简单房屋出租合同

签定日期：

****年**月**日

出租方姓名：

身份证号：

[简称甲方]

承租方姓名：

身份证号：

[简称乙方]

甲方现有

㎡面积的房屋，套型为

地址：

在签订本协议时，甲方向乙方出示该房及本人的有关合法手续。经甲、乙双方共同协商达成以下协议：

一、租房从

****年**月**日起至

****年**月**日止，有效期为

年

二、该房出租的使用性质为

用房，月租金为

元，缴租方式为

支付一次，计人民币(大写)

元(￥

元)以后就在付款期末前

天支付。

三、乙方接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与甲方无关。

四、乙方不得擅自改变其房屋的使用性质，更不能擅自改变房屋的结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。

五、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法居住(经营)权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。

六、乙方必须按照交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。

七、乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件、按时交纳水、电、气、收视电话、物业管理等费用。

并做好一切安全全措施，若出现安全事故，均由乙方自行负责。合同签订后，乙方交保证金

元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，甲方退还乙方所交保证金，另水、电气底度为：水

吨;电

度;气

方。乙方的民事纠纷均自行负责。以交费收据为准。

八、若乙方的本协议期满后需继续租用此房，应提前壹月与甲方商议。

(在同等的条件下，乙方有优先租赁、购买权)。

九、甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如甲方违约则按该房月租金及搬家所造成的损失，作违约赔偿金。

乙方违约则从押金里扣除一个月房屋租金作赔偿金给甲方。

十、如果拆迁此房乙方无条件搬出，所交甲方的房租按未满天数甲方退还乙方。

十一、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。

从签定之日起生效，到期自行作废，未尽事宜，双方协商解决。

备注：

甲方签字：

地址：

联系电话：

乙方签定：

地址：

联系电话：

如何解除房屋出租合同纠纷

在房屋租赁合同关系中，除当事人约定外，根据《合同法》的有关规定，双方在以下情形下享有合同解除权：

1.承租人的解除权

在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

合同编号：__________

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农村房屋买卖合同效力问题分析 第8篇

一、农村房屋交易的主要方式

房屋买卖合同是房屋买卖双方间签订的一种具有法律效益的协议, 其主作用是保护买卖双方的合法权益, 并保证交易的公平合理性。然而, 由于我国农村房屋买卖的形式较为复杂特殊, 且我国现行法律中并未对此做出明确规定, 使得我国农村房屋买卖长期存在纠纷问题, 其中主要的纠纷形式有以下三种:

(一) 本村村民间的买卖

我国相关法律中规定, 本村村民享有在该村购买宅基地的权力, 因此本村村民间的房屋买卖是受到法律保护的正当行为。但为了保证买卖双方的合法权益, 避免交易过程中的利益纠纷, 买卖方应签订一定的法律合同, 对交易过程中的各项内容进行明确的规定和执行。

(二) 本村村民与外村村民间的买卖

根据我国法律法规规定, 将宅基地在不同村镇间进行转让属于违法行为, 因此本村与外村间的房屋买卖不具有法律效力, 应当严格禁止。但我国的法律对这方面的规定也存在着一定漏洞, 例如条文中只规定了禁止宅基地的买卖, 并没有禁止房屋的买卖。这给部分纠纷案件的判定和调解带来了一定困难。

(三) 农村村民与城镇居民间的买卖

我国虽并未有法律规定禁止农村居民将房屋转让给城市居民, 但在许多国家公文中都明确指出了不允许城市居民向农村村民购买房舍。这一规定在经济发展的角度来看弊大于利, 因此在未来可能会做出一定调整。但在当前, 城市居民应当遵守国家规章制度, 不在农村购买宅基地。

二、农村房屋交易的现状

(一) 农村房屋买卖合同的形式

一般农村房屋买卖合同中, 至少有一方当事人是本村村民, 另一方可能是本村村民, 也可能是外村外民或城镇居民。而出卖房屋的农民中有的已有宅基地, 这些宅基地符合或不符合国家规定的宅基地标准的情况都有。另外有些出卖房屋的农民已在集体落户, 且并未分到宅基地。

(二) 农村房屋买卖的现实

农民出售房屋主要有以下几种原因。第一, 筹钱。房屋对于农民来说其实是很重要的, 一般不到迫不得已的情况下他们是不会出售房屋的。当他们遇到疾病需要就医或者生意失利而又没有别的方法可以筹到钱, 出售房屋或许是可以帮助他们解决当前问题的最好方法。第二, 一户多宅。有的农民因继承多处房屋, 或者强占宅基地违章建房等, 却未充分利用, 出售房屋也就必然了。第三, 农民进城务工, 或者国家征地修路等原因迁进城里, 于是也就将农村的房屋出售。第四, 一些城市居民喜欢在农村购进房产, 或用于休闲娱乐或等房屋升值, 这种情况也屡见不鲜。

总而言之, 在这个市场经济大环境下, 有需求必有供给, 农村房屋买卖行为也日渐增加。由于没有完善的法律条文规定农村房屋买卖交易行为, 使其产生众多利益纠纷。既不能有效地保护国家的土地资源, 又不能保障农民安定的生活。

三、现行法律规定的不完善

(一) 现行法律对财产所有权的规定

根据法律规定, 国家保护公民的财产所有权, 其中房屋属于公民的私有财产。公民对私人财产具有处分的权利。因此, 受法律保护, 公民对房屋既有享受的权利, 也可以对其进行处分, 包括出卖的方式。另外, 对于农民处分房屋行为, 法律并未出台禁止条文。

(二) 现行法律对宅基地使用权的规定

农村房屋所占的宅基地是属于集体所有的, 而不是个人的, 农民之所以可以获得宅基地的使用权, 是因为其作为集体组织一员。宅基地使用权指农民可在集体所有的宅基地上建房使用、居住的权利。另外, 相关法律规定, 除法律规定外, 宅基地不可抵押、其使用权不可转让或用于非农业建设。从而可以得知, 宅基地不可以自由流转, 依照房地一致的原则, 农村房屋也不可自由买卖。

从现行法律规定来看, 法律条文之间存在着种种矛盾和冲突。这是导致农村房屋买卖产生纠纷的根本原因。

四、争议观点

就农村房屋买卖纠纷案件的审理, 不同地区法院作出不同审判结果也常常发生。甚至同一地区上下级关于此类案件的规定也不尽相同。由于关于农村房屋买卖的法律规定的漏洞和冲突, 使得此类案件主要产生以下两种结果:

其一:法院认为农村房屋买卖合同无效。主要是因为此行为违反了法律法规的强制性原则。房屋所使用的宅基地属于集体所有土地, 集体所有土地, 除法律规定外不得抵押、转让或用于非农业建设。而且, 农村房屋不可以向城市居民出售。假如法院认可农村房屋买卖合同, 那么人们会认为农村房屋与城市商品房一样, 是可以转让的。这样必然会使得一些农民失去宅基地使用权, 而让另外一些非集体成员获得宅基地使用权。另外, 势必会让一些人看到这其中的利益, 从而非法强占宅基地, 进行交易。进而使得国家土地遭到非法利用。目前, 在许多农村, 超标准的占用宅基地的现象已经很普遍。对于我们这样一个人口众多, 土地资源稀少的国家是不利的。因此, 法院认为农村房屋买卖合同无效。

其二:法院认为农村房屋买卖合同有效。根据合同法规定, 只要符合合同有效要件的合同就是有效的。只要合同当事人双方按照自己真实的意愿订立合法的合同, 对双方即是有法律效力的。相关法律规定, 农民出售现有房屋后, 不可以再申请宅基地, 除此之外, 对于将现有住宅改为经营场地的, 除不批准新的宅基地以外, 从经营当日起, 收取土地使用费用。由此可以看出, 法律并未禁止农村房屋买卖, 隐含着出售农村房屋是合法的。因此, 只要农村买卖合同符合合同有效要件的要求, 那么法院就认为农村房屋买卖合同是有效的。

五、解决方案

笔者认为, 农村房屋买卖行为是有效的。

农村房屋是农民的合法的私有财产, 公民对自己的合法私有财产有享受、处分等权利, 处分权利包括进行转让、赠予和出售。国家依法保护公民的合法财产, 因此, 农村房屋买卖行为是受法律保护的。如果农村房屋买卖合同符合合同有效要件的要求, 那么该合同就是有效的。

假如房屋可以买卖了, 那么接下来面对的就是宅基地问题。

笔者认为, 假如在宅基地上设立租赁权, 或许就可以解决当前问题了。租赁是一种债权与债务的关系, 由当事人订立租赁合同而产生的。《合同法》中关于租赁合同规定, 出租人将租赁物租给承租人使用, 在租赁期间收取费用。但租赁期限不可超过20年, 但是到期后可以续租。

另外, 对于出售方来说, 假如他所有的宅基地面积符合国家规定标准, 那么他可以得到购买方所交的宅基地租金;假如超过国家规定标准, 那么他应向土地所有的集体缴纳多余宅基地的租金;假如低于国家规定标准, 那么他有权利向土地所有的集体申请补偿不足的宅基地。这样, 可以杜绝强占宅基地行为。

六、小结

农村在宅基地上设立租赁合同, 农村房屋买卖其实只是买卖的宅基地上的房屋, 而宅基地是租给对方。这样, 承租人需向出租人支付租金。因为, 宅基地是农民作为集体组织一员合法且无偿取得的, 是农民生存的基本保障, 因此应受到法律的保护, 享受合法权利。这样既可以保护国家土地资源, 也可以保障公民的利益。房屋买卖合同效力的认定直接关系到农村居民的经济利益, 因此必须得到政府部门的高度重视和妥善解决, 只有这样才能充分保障农村居民的合法权益, 从而维护社会的稳定。

参考文献

[1]李婷.农村房屋买卖合同效力问题研究[J].法治与社会, 2013, 4 (09) :127-128.

[2]李建英.探析农村房屋买卖合同效力问题[J].佳木斯教育学院学报, 2013.05 (03) :15-16.

农村房屋买卖合同效力问题探析 第9篇

关键词：农村房屋买卖合同；宅基地；集体经济组织；法律效力

一、农村房屋买卖合同的法律效力分析

（一）农村房屋买卖合同的效力

1.认为农村房屋买卖合同无效

（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。

（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。

（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。

（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。

2.认为农村房屋买卖合同有效

（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。

（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。

（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析

1.农村村民买卖农村房屋的法律效力

（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。

（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。

2.城镇居民购买农村房屋的法律效力

（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。

（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。

第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。

第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。

第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。

常用个人房屋出租简单合同 第10篇

签名/盖章(红印)

乙方(承租人)：______

签名/盖章(红印)

根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：

一、甲方将位于______，建筑面积______方米的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自______年______月______日至______年______月______日止，计______个月。

二、本房屋租金为人民币______/年(￥______元/年)、一次性结算。同时乙方还向甲方交纳房屋租赁押金人民币______整(￥______元)，租赁期满后，甲方将房屋租赁押金全额退还乙方。

三、取暖费和物业费由甲方承担，水费、电费、卫生费由乙方承担。

四、在房屋租凭期间乙方不得转租和更改用途，否则按违约处理，并立即停止合同。

五、在房屋租赁期间，甲方提前终止合同或须收回房屋，应与乙方协商，并退还乙方全部租金及房屋租赁押金，并按违约处理。

六、维修养护责任：

修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗完好，以保障乙方安全正常使用。

如果乙方使用不当造成的损坏由乙方负责修缮。

七、违约责任。

租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。

八、其他约定

1.出租方为已提供物品：双人木床一个，单人铁床三个。

2.有线电视接收机一个。

九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向当地人民法院提起诉讼，请求司法解决。

十、本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式______份，甲、乙双方各执______份，具有同等法律效力。

甲方：(签字)______

乙方：(签字)______

联系电话：______

联系电话：______

___________年_________月________日

个人简单房屋租赁合同书 第11篇

证件号：

承租方(乙方)：

证件号：

根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》(以下简称《条例》)的规定，甲、乙双方在自愿、平等、诚实信用的基础上经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，订立本合同。

一、房屋的座落、面积、情况

1-1、 甲方将其合法拥有(或整租)的座落在上海市 区 路 弄 号 室 (以下简称该房屋)出租(分租)给乙方使用。该房屋土地用途为 用地， 建筑面积平方米，房屋类型为__ ____，房屋状况为 ，产权证号码 。

个人简单房屋租赁合同书 第12篇

乙方： (承租方)

经双方共同协商达成以下协议：

1、 甲方将位于 号，建筑面积平方米， 房产证为长房权字第 号的房屋租给乙方使用。

2、 年租金人民币玖万元整，每年一次性支付。租期：7月1日至7月1日。

3、 租赁期间乙方负责水费、电费、煤气费、物业费、卫生费、电视等费用及乙方从事经营活动所发生的其他费用，自签约之日起由乙方负责承担，采暖费由甲方负责。

4、 租赁期间，乙方负责租赁物的保护和维修，做好安全防火工作，如发生由乙方引起的一切事故由乙方负责。乙方租赁期间，没有经过甲方同意，不能擅自把房屋转租或转借给他人，更不能从事违反国家法律、法规和其他明令禁止的非法经营活动。否则甲方有权单方解除合同。

5、 合同如果到期，甲、乙双方任意一方可提前一个月通知另一方是否续租此房屋。

6、 本合同一式二份。双方各执一份，一经签字具有法律效力即生效。

7、 租赁期满后，乙方有优先承租权。

甲方： 电话：

乙方： 电话：

农村个人房屋买卖简单的合同 第13篇

关键词：买卖合同,职务行为,个人行为

一、买卖合同中职务行为与个人行为认定的难题

相关案例:被告马某在原告公司工作期间担任产品销售业务员, 其在2011年3月31日至同年4月19日期间先后向原告出具了4份欠条, 累计结欠原告货款1606454.75元, 欠条中均载明该笔货款由其本人负责收回:2011年3月31日出具欠条一份, 载明结欠原告货款956939.84元;同年4月17日分别出具了结欠原告货款300000元、245450.43元的欠条各一份;同年4月19日, 出具了结欠原告货款104064.48元的欠条一份。案件审理中因被告马某向法院提交了已经缴款的内部交款单以及应冲减货款的其他凭据, 且原告又提交了马某在出具欠条之后与原告发生销售业务的有关财务凭据, 经法院委托审计确认:被告马某实际结欠原告销售货款累计人民币1657734.20元。

原告某公司起诉称:原告与被告马某在近两年的业务交往中, 截止2011年3月31日, 被告马某尚欠原告货款956939.84元, 现被告马某避而不见。故起诉请求判令:被告马某立即支付原告货款956939.84元, 并承担本案诉讼费用。庭审中原告认为其与被告马某有5、6年的业务交往而非诉状中所写的两年, 并补充如下事实:马某另于2011年4月17日又分别向原告出具了欠货款245450.43元和300000元的欠条共两份, 于同年4月19日出具了欠货款104064.48元的欠条一份, 该三份欠条累计欠款649514.91元, 亦经催讨未还;之后, 被告马某与原告尚有业务发生。

被告马某辩称:

1. 原告起诉的基础法律关系并不存在。

当事人之间因买卖合同关系产生的债权债务, 经结算后, 债务人以书面形式确认, 债权人以此提起诉讼, 债务人以基础法律关系不存在进行抗辩的, 原则上应以基础法律关系进行审理。本案系买卖合同关系, 系双务合同, 但原告主张的买卖合同没有形成合意, 原告没有举证证明货物的转移, 原告应负无法举证的责任。

2. 被告马某的身份系原告的员工, 其虽经办原告公司的买卖业务, 但并不存在与原告任何的买卖合同关系。

三、原告的记帐不符合规定且法院不应认定, 出具的欠条不能作为欠款的证据, 原告让其签字时说该减除的钱都会给予减除的, 现在已是不欠原告债务的。故应驳回原告的全部诉讼请求。

法院经审理认为, 被告马某向原告出具了上述货款欠条均已明确了原告与被告马某之间的债务性质为买卖合同的价款之债, 系双方当事人的真实意思表示, 并不违反法律、行政法规的强制性规定, 应认定有效;在被告马某提交了应减除欠款的有关凭证后, 又经本院依法委托审计机构对其累计发生的实际欠款进行审计确认, 该审计结论程序合法, 结论客观真实, 对该审计结论本院予以确认;被告马某要求原告发货、在送货单上签字的行为有可能是职工代表公司的职务行为, 但结合其向原告出具了欠条的行为后, 已彰显了区别于劳动合同关系或行政管理关系, 应认定为平等主体之间的民事法律行为。综上应认定本案原告与被告马某之间双方的买卖合同关系及结欠债务成立。被告马某确系原告的职工, 亦曾担任原告的产品销售业务员, 若认为在劳动合同关系中原告损害其作为职工的合法权益并非本案审理范畴, 其可向劳动管理部门依法主张或另行诉讼。审理中被告马某辩称的应减除的款项, 在审计中已作考虑并对已确认的项目予以扣除, 被告马某若认为另有其他民事权益, 可以另行主张权利。判决马某支付某货款人民币1606454.75元。

二、职务行为与个人行为的区分标准

所谓合同的成立, 是指合同定理过程的完成, 也就是说, 缔约人经过平等的协商而对合同的基本内容达成了一致意见。要约和承诺的结束意味着当事人合意的完成, 也是合同的成立。所以合同的成立属于合同的订立范畴, 解决的是合同是否存在的问题。

在本案中, 原告与被告马某的买卖合同及其债务是否成立?被告马某向原告出具了上述货款欠条均已明确了原告与被告马某之间的债务性质为买卖合同的价款之债, 系双方当事人的真实意思表示, 并不违反法律、行政法规的强制性规定, 应认定有效;被告马某要求原告发货、在送货单上签字的行为有可能是职工代表公司的职务行为, 但结合其向原告出具了欠条的行为后, 已彰显了区别于劳动合同关系或行政管理关系, 应认定为平等主体之间的民事法律行为。综上应认定本案原告与被告马某之间双方的买卖合同关系及结欠债务成立。

职务行为这个概念在不同语境下定义范围其实并不完全相同。我国现行民事法律中, 对职务行为的侵权责任有一些条款涉及, 但没有系统清晰具体的规定。劳动合同、劳务合同成立后或事实劳动合同关系、劳务关系建立后, 受雇人就要根据其职业要求, 执行雇主委托之事务。这类行为雇员职务行为在社会生活中广泛存在。

司法实践中, 经初步审查, 在认定职务行为还是个人行为方面有争议的, 以下几种具体情况应予充分注意:

1. 只有业务员签字, 没有注明单位名称的, 或是虽然注明了单位名称, 但未加盖单位公章的。

2. 长期买卖业务中的负责人或采购人在离开公司后以单位名义为债权人出具欠条或帐务清单、购货清单等材料的。

3. 长期买卖业务中的负责人或采购人未离开公司, 只是调

离原来的部门, 虽然其所出具的欠条的可信度大于离开公司后的可信度, 但在公司不予认可的情况下, 债权人仍要承担举证责任, 提供其他相关材料予以佐证。

4. 债权人向工地运送建筑用材料, 个人给出具欠条的, 如能

农村个人房屋买卖简单的合同 第14篇

关键词：农村；房屋买卖合同；法律规制

一、我国农村房屋买卖合同的现状

在我国《城市房地产法》调整城市房屋的买卖交易，其程序非常的严密，过户登记是其非常重要的程序。而在农村，房屋买卖与城市房屋买卖形式却非常不同，在农村，一般是买卖双方签订签订购房协议，更有甚者是口头协议，买卖双方的身份也比较复杂，有本集体经济组织内部的买卖，本集体经济组织与其他经济组织的买卖交易，还有本集体经济组织与城镇居民的交易。

目前的法律规定，农村房屋交易应当具备以下几点：买卖双方属于同一集体经济组织，买方无其他房产，所购房产的面积应符合当地的相关规定，转让房产需有政府的批准，买卖房屋需提出申请，政府需对买卖的房屋是否符合以上规定进行审查，房屋买卖合同需经过批准才能生效，没经过批准，房屋买卖合同不能生效。法院对房屋买卖纠纷的处理存在以下几种意见：第一，认定房屋买卖合同一律无效，北京高院认为房屋买卖不能不卖地，只卖房，我国不允许私人之间买卖宅基地，故此买卖合同不能生效。第二，认定房屋买卖合同一律有效，此观点认为，买卖合同与无权的转移是分开的，房屋是村民自己的财产，村民应具有处分权且是完全处分权，房屋买卖合同只要符合合同的成立要件就应有效，过户与否并不影响买卖合同的效力。故此类合同应认定为有效。第三，原则上无效，特殊情况有效。此观点认为同属一个村民委员会的才有效。

二、我国农村房屋买卖合同纠纷的原因分析

我国农村房屋买卖合同纠纷其根本原因是调整农村房屋买卖法律规范模糊不确切。其主要原因是缺失农村房屋买卖登记制度。其直接原因是农村房屋买卖当事人为追逐不当利益而背弃诚信。

我国在土地上采取农村与城市不同的土地政策，这造成我国城市与农村的房屋买卖呈现不同的形式。农村的房屋分为两个部分，第一部分为宅基地，第二部分为宅基地上的房屋。毋庸置疑房屋为村民的私有财产，而房屋占有的宅基地则相对复杂。集体组织拥有宅基地的所有权但村民自己拥有宅基地的使用权，所以农村房屋的产权结构比较复杂。因所有权与使用权分离，因此也加大了农村房屋流转的难度。

三、解决我国农村房屋买卖合同纠纷的建议

尽快对农村房屋买卖合同相关的法律法规加以完善。第一，立法机关应对农村房屋买卖合同的效力制定一个清楚的法律界定。第二，因法律的完善不是一蹴而就的事情，立法又应跟上社会的发展速度，这样我们可通过司法解释来弥补法律的漏洞。在我国全国人大常委会行使司法解释权，在无明确的法律对宅基地使用权及房屋买卖进行规范时，全国人大常委会课通过司法解释对农村房屋卖合同，宅基地使用权的流转，及相关程序性问题作出说明。这样买卖双方都有法可依，司法机关也可因司法解释的指引而防止判决 的不公平。

在司法实践中，应确保法治的统一性，防止同案不同判，有损司法的权威性。司法实践中的审判实践的混乱加剧了纠纷解决的难度，例如，在同一类型的案件中，有的法院判决房屋买卖合同一律无效，有的法院判决买卖合同一律有效，而有的法院判决原则无效，特殊情况有效。这种不统一的判决对法制的统一性与严肃性是一种极大的破坏，因此，对同案不同判现象要极力避免，以使在法律纠纷解决时更好地维护双方的利益，要实现此目标可从以下几个方面努力：首先，最高人民法院和最高人民检察院应针对农村房屋买卖和宅基地问题制定出统一的司法解释，以此来引导基层法院的审判活动。其次，法院不能在法律规定不明确的情况下随意的处理案件，轻易地做出判决，而应注意此类案件相应的法律效果与社会效果，权衡双方的利益，充分考虑双方当事人的过错，尽可能的做到审判的公平。

应城市房屋买卖一样在物权变动上建立清晰的登记制度。我国的不动产物权变动要求通过登记来实现公示的效果，我国农村也应借鉴城市房屋登记制度，这样有利于农村房屋的健康流转。有利于农村经济的发展。要实现这个目标可从以下几个方面着手：首先，应确定农村房屋变动的登记机构。其次，农村房屋买卖的当事人应向房屋所在的登记机关提出书面申请，同时需提供相应的必要的证件等。有登记管辖权的机关应受理当事人的申请，并可收取法定的登记费用。

国家应该放宽宅基地转让的限制，减轻房屋交易受到的束缚。曾先法律应给予农村村民与城市居民在处理自己私有房屋当面相同的权利。国家应开放宅基地的流转，这样有利于目前的现状。

在房屋拆迁产生的买卖纠纷中应维护诚实信用原则。诚实信用原则是民法的基本原则也是市场经济的基本规则，农村房屋买卖纠纷中多是因为卖方违反诚实信用原则，钻法律的漏洞，无效合同的处理应更多的保护买方的利益，例如补偿款的分配，应结合案情给予买方更多的补偿款，这样更符合诚实信用基本原则的宗旨。

四、结束语

我国农村经济的发展已经发生了重大的变化，经济快速发展的同时相关的问题也急需解决，农村房屋买卖合同纠纷法律规制已经成为目前急需解决的时候，相关部门必须加以重视，事物的发展需要一个过程，法律、法规的完善也不例外，这需要党和政府以人民利益出发，以法律手段来解决这个问题，相信这一问题会逐步的解决，这将为我国农村的经济发展提供助力。

参考文献：

[1]张庆华.土地物权疑难法律问题解析[M].法律出版社， 2007.

[2]邓基联.房屋买卖合同纠纷[M].法律出版社，2009.

[3]孙媛媛.农村房屋买卖合同效力问题研究[J].山东行政学院山东省经济管理干部学院报， 2010.

作者简介：

房屋租赁合同简单版适合个人版 第15篇

甲方（出租方）姓名：

乙方（承租方）姓名： 身份证号码：

现经甲乙双方充分了解、协商，一致达成如下个人租房协议书：

一、房屋的坐落、面积、装修及设施、设备：

二、租赁期限：即 年 月 日至 年 月 日。

三、押金、租金及交纳时间：租金押一付三，押金 元，租金每月 元，乙方应每季度付一次，先付后住。第一次乙方应于甲方将房屋交付同时，将房租付给甲方；第二次及以后付租金，乙方应 时间付清。

四、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。

五、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。

六、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前 1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。如果在合同期限内，乙方取消租赁甲方房屋，押金将不予退还。

七、本合同一式两份，甲乙两方各执一份，具有同等法律效力。

甲方（签字）乙方：（签字）

个人农村房屋买卖合同 第16篇

为了更好地合理开发利用土地，本着双方自愿的原则，甲方将现某某地的老屋基土地所有权转让给乙方(具体地点见附图)。现就有关事项协议如下：

一、甲方向乙方转让老屋基土地所有权，老屋基上的土和石头以及之前种的菜都归乙方所有，乙方买下老屋基土地的所有权及老屋基上的所有东西共计多少元整(￥：331000.00元)。

二、甲方必须负责为乙方办理好土地使用权证，否则，甲方应无条件地退还土地转让费，并赔偿乙方由此而产生的直、间接损失。

三、乙方在使用土地的过程中，甲方和甲方的任何亲戚不得以任何理由进行阻挡乙方使用土地。如对乙方一切的土地使用权构成侵犯，且使乙方不能正常使用土地，造成的一切损失均由甲方负责赔偿，并退还乙方购地款贰万壹仟元整。

四、甲方应当为乙方提供土地转让有关介绍信或办理用地手续的相关证明材料。如以后遇国家征用乙方用地，国家征地的一切赔偿款归乙方所有。乙方购买甲方土地所有权发生的一切纠纷全权由甲方负责处理，并由甲方承担一切纠纷费用。

五、双方达成协议后，乙方向甲方一次性付清贰万壹仟元整。

六、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。

甲方代表(签字)：

乙方代表(签字)：

简单的房屋买卖合同(分期付款) 第17篇

买方：（以下简称甲方）

身份证号码：

住所：

卖方：（以下简称乙方）

身份证号码：

住所：

第一条 为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下，乙方自愿将下列房屋卖给甲方所有；房屋坐落于

；买卖双方均清楚该房屋产权及面积现状，并确认该房屋是以现状出售；

第二条 甲乙双方商定成交价格为人民币

（大写：，该价格包括房屋的附属设施；

付款方式：合同签订后，当事人双方同意按下列方式交付房款： 分期付款：

1、甲方于签订本合同当日，交付乙方履行合约保证金人民币

（大写：）；

2、甲方于该房屋办理更名手续成功之时，将扣除履行合约保证金后的余款人民币

（大写：）交付于乙方；

第三条 乙方在该房屋更名成功当日将上述房屋交付给甲方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让；

第四条 乙方于甲方交清全部房款当日（工作日）到房管部门及开发商办理房屋更名手续；

第五条 违约规定：

买卖双方规定，违约方应按照房屋成交价（即总价）的10%，即人民币

（大写：）作为违约金支付给守约方，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任；

第六条

逾期付款违约责任：

甲方如未按照本合同规定时间付款，按下列方式处理： 按预期时间，分别处理（不作累加）

1、逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期房价总额的万分之

3的违约金，即人民币

（大写：），合同继续履行；

2、逾期超过7日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按房价总额的10%，即人民币

（大写）向乙方支付违约金。甲方愿意继续履行合同的，经乙方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期房价总额万分之5的违约金，即人民币

（大写：）；

第七条 因合同发生争议，由当事人双方协商解决。协商不成的，依法向人民法院起诉。

第八条 本合同经当事人双方签字盖章即生效，本合同一式两份，当事人各执一份，具有同等法律效力。

甲方：

乙方： 电话：

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多层砖混房屋抗震设计的简单看法 第18篇

关键词：抗震,砌体,设计

1 目前多层砖房抗震设计中存在的主要问题

1.1 城市住宅砖房建设中, 房屋超高或超层时

有发生, 尤其是底层为“家带店”的砖房, 高度超过限值1m以上。

1.2 在“综合楼”砖房中, 底层或顶层有采用

“混杂”结构体系的, 即为满足部分大空间需要, 在底层或顶层局部采用钢筋砼内框架结构。有的仅将构造柱和圈梁局部加大, 当作框架结构。

1.3 住宅砖房中为追求大客厅, 布置大开间和

大门洞, 有的大门洞间墙宽仅有240mm, 并将阳台作成大悬挑 (悬挑长度大于2m) 延扩客厅面积;部分“局部尺寸”不满足要求时, 有的不采取加强措施, 有的采用增大截面及配筋的构造柱替代砖墙肢;住宅砖房中限于场地或“造型”, 布置成复杂平面, 或纵、横墙沿平面布置多数不能对齐, 或墙体沿竖向布置上下不连续等等。

1.4 多层砖房抗震设计中, 未作抗震承载力计

算的占多数, 加之缺乏工程经验, 使相近的多层砖房采用的砌体强度等级相距甚远。

1.5 多层砖房抗震设计中, 所采取的抗震措施区别较大。

构造柱和圈梁的设置:多数设计富余较大, 部分设计设置不足 (含大洞口两侧未设构造柱) ;抗震连接措施:多数设计不完整或未交待清楚, 有的设计还采用“一本图集打天下”的作法, 不管具体作法和适用与否, 全包在“图集”身上。

2 多层砖房抗震设计意见

我国建筑抗震设防的目标是三个水准。多层砖房可通过一阶段设计达到下列要求:满足抗震承载力要求, 房屋可“小震不裂”;满足结构体系、平立面布置和抗震措施等要求, 房屋可符合“中震可修”;满足房屋高度和层数及构造柱和圈梁等要求, 房屋可做到“大震不倒”。

确保多层砖房抗震设计质量, 主要有以下三个方面的内容。

2.1 抗震概念设计。

2.1.1房屋的高度和层数。实心粘土砖的多层砖房, 墙厚不小于240mm, 总层数不应超过文献[1]表5.1.2的规定, 总高度不宜超过表5.1.2的规定, 高度允许稍有选择的范围应不大于0.5m。需要特别指明的是, 表5.1.2是适用于横墙较多的多层砖房。横墙较多是指同一层内开间大于4.2m的房间占该层总面积的1/4以内。对于医院、教学楼等横墙较少的多层砖房总高度, 应比表5.1.2的规定降低3m, 层数相应减少一层;对横墙很少的多层砖房, 应根据具体情况, 在横墙较少的基础上, 再适当降低总高度和减少层数;对抗震横墙最大间距超过文献[1]表5.1.5要求的多层砖房, 已不属于侧力作用下的刚性房屋, 不能按多层砖房设计, 应按空旷房屋进行抗震设计。多层砖房总高度与总宽度的最大比值, 不应超过文献[1]表5.1.3的要求。房屋的总高度指室外地面到檐口的高度, 半地下室可从地下室室内地面算起, 全地下室和嵌固条件好的半地下室 (符合文献[2]第250页半地下室在地面下嵌固的条件) 可从室外地面算起;顶层利用阁楼坡屋面设跃层时应算到山尖墙的半高处。多层砖房的层高不宜超过4m。房屋总宽度的确定, 可分下列四种情况:对于规则平面, 可按房屋的总体宽度计算, 不考虑平面上局部凸出或凹进对于凸出或凹进的较规则平面, 房屋宽度可按加权平均值计算或近似取平面面积除以长度;对悬挑单边走廊或单边由外柱承重的走廊房屋, 房屋宽度不包括走廊部分的宽度;对设有外墙的单面走廊房屋, 房屋宽度可以包括1/2走廊部分的宽度。2.1.2结构体系。应优先采用横墙承重或纵横墙共同承重的结构体系。同一结构单元中应采用相同的结构类型, 不应采用砖房与底框砖房或内框架砖房或框架结构等“混杂”的结构类型。墙体布置应满足地震作用有合理的传递途径。纵横向应具有合理的刚度和强度分布, 应避免因局部削弱或突变造成薄弱部位, 产生应力集中或塑性变形集中;对可能出现的薄弱部位, 应采取措施提高其抗震能力。2.1.3平、立面布置。建筑的平面布置和抗侧力结构的平面布置宜规则、对称, 平面形状应具有良好的整体作用。纵、横墙沿平面布置不能对齐的墙体较少, 楼梯间不宜设在房屋的尽端和转角处;建筑的立面和竖向剖面力求规则, 结构的侧向刚度宜均匀变化, 墙体沿竖向布置上下应连续, 避免刚度突变竖向抗侧力结构的截面和材料强度等级自下而上宜逐渐减小, 避免抗侧力构件的承载力突变。8度和9度时, 当房屋的立面高差较大、错层较大和质量及刚度截然不同时, 宜采用防震缝将结构分割成平面和体形规则的独立单元。房屋的顶层不宜设置大会议室、舞厅等空旷大房间, 房屋的底层不宜设铺面等通敞开大门洞。当确需设置时, 应采取弥补薄弱部位的加强型措施或进行专门研究。

2.2 抗震计算。

抗震计算是抗震设计的重要组成部分, 是保证满足抗震承载力的基础。多层砖房的抗震计算, 可采用底部剪力法。对平面不规则和竖向不规则的多层砖房, 宜采用考虑地震扭转影响的分析程序。目前, 多层砖房的抗震设计中, 不作抗震验算是较普遍的现象, 这样就必然存在一是不安全二是浪费的问题。多层砖房的抗震计算比较容易, 文献[2]中有较完整的计算实例, 可供手算时参考。经对7度区若干幢规则的7层住宅砖房抗震计算分析显示, 底层所用混合砂浆的强度等级不能低于M10。

2.3 抗震措施。

保障多层砖房的抗震措施, 是多层砖房“大震不倒”和不作“二阶段设计”的关键。多层砖房的抗震措施内容较多, 概括起来, 可分为三部分。

2.3.1 构造柱和圈梁的设置。

对横墙较多的多层砖房, 应按文献[1]表5.3.1的要求设置构造柱;对横墙较少或横墙很少的多层砖房, 应根据房屋增加一层或二层后的层数, 按表5.3.1的要求设置构造柱。表中的“较大洞口”, 设计中可界定为:门洞宽不小于2m和窗洞宽不小于2.3m;“大房间”可界定为:层高超过3.6m或长度大于7.2m。对横墙承重或纵横墙共同承重的装配式钢筋砼楼、屋盖或木楼、屋盖的多层砖房, 应按文献[1]表5.3.5的要求设置圈梁;对于隔开间或每开间设置构造柱的多层砖房, 应沿设有构造柱的横墙及内、外纵墙在每层楼盖和屋盖处均设置闭合的圈梁。值得注意的是, 圈梁的截面和配筋不宜过大, 通常按文献[1]第5.3.6条要求的数值或提高一个等级采用就可以了, 不宜无限提高。同理, 圈梁的作用也是有限的。

2.3.2 构件间的连接措施

多层砖房各构件间的抗震构造连接是多层砖房抗震的关键。抗震构造连接的部位较多, 重要部位的连接措施有下列几项。

a.后砌体的连接。后砌的非承重砌体隔墙, 应沿墙高每隔500mm设2φ6拉结钢筋与承重墙连接, 每边伸入墙内不小于0.5m。8度和9度时, 长度大于5.1m的后砌墙顶, 应与楼、屋面板或梁连接。

b.栏板的连接。砖砌栏板应配水平钢筋, 且压顶卧梁应与砼立柱相连, 压顶卧梁宜锚入房屋的主体构造柱。

c.构造柱底端连接。构造柱可不单独设基础 (承重构造柱除外) , 但应伸入室外地面下500mm, 或锚入室外地面下不小于300mm的地圈梁。

2.3.3 悬臂构件的连接。

a.女儿墙的稳定措施。6~8度时, 240mm厚无锚固女儿墙 (非出入口处) 的高度不宜超过0.5m, 当超过时, 女儿墙应按抗震构造图集要求采取稳定措施。女儿墙的计算高度可从屋盖的圈梁顶面算起, 当屋面板周边与女儿墙有钢筋拉结时, 计算高度可从板面算起。b.悬挑构件。悬臂阳台挑梁的最大外挑长度不宜大于1.8m, 不应大于2m。不应采用墙中悬挑式踏步或竖肋插入墙体的楼梯。

4 结论

多层砖房在城乡建设中量大面广, 又是人类活动和生活的主要场所。因此, 加强多层砖房抗震设计, 重视多层砖房抗震设计中的三个环节, 就能使多层砖房的地震破坏降低到最低限度。

参考文献

[1]建筑抗震设计规范 (GBJ11-89) 及1993年局部修订[M].北京:中国建筑工业出版社, 1989辽宁科学技术出版社, 1993.

[2]建筑结构设计手册丛书编委会.建筑抗震设计手册[M].北京:中国建筑工业出版社, 1994.

[3]四川省行业技术规定[S].四川省新建工程抗震设计评定标准 (试行) .1997

[4]周炳章.砌体房屋抗震设计[M].北京:地震出版社, 1991.