物业小区停水通知

物业小区停水通知（精选15篇）

物业小区停水通知 第1篇

尊敬的各业户：

因华顺4梯1楼至3楼高、低层主水管爆裂需维修更换，将对华景新城小区所有楼宇进行停水维修工作。

影响范围：华顺1-4梯、华富1-2梯、华晖1-6梯8楼含8楼以上所有住户(xxxx年2月23日停水时间9:00-14:30)

影响范围：华顺1-4梯、华富1-2梯、华晖1-6梯1楼至7楼所有住户(xxxx年2月23日停水时间9:00-18:00)

影响范围：华逸、华愉、华兴、华泰、华瑞、华倚、华翠、华丽所有住户及(华景幼儿园)(xxxx年2月23日停水时间9:00-18:00)

影响范围：华景会所、华丽商铺、华翠商铺、华泰商铺(xxxx年2月23日停水时间9:00-18:00)

临时取水点设于：华景大门岗、华景与海伦堡中间小门处、华景、海伦堡服务中心门口对出绿化带

敬请各单元业主做好储水准备，在此期间给您带来不便之处，敬请谅解!

服务中心电话：

监控中心24小时服务电话：

物业小区停水通知 第2篇

因配合消防栓安装，八堡社区于5月25日8：30--16:00时停水，停水给各居民用户带来诸多不便，敬请谅解!望各居民户相互转告!

八堡社区居民委员会

创新物业小区综合管理思考 第3篇

1.1 物业服务企业理念定位不清

物业服务既是一个管理过程, 更是一种实践服务理念的过程。物业管理的对象是物业, 包括建筑物、附属的设施设备、相关场地等;而服务对象是人, 受雇于业主, 服务于业主, 这就必须坚持业主主导原则。但目前很多物业服务企业对其服务定位不清, 以管理者自居, 管理及服务方式缺乏人性化, 导致了工作单一, 服务质量下降, 甚至纠纷不断。

1.2 物业服务企业人员综合素质有待提升

部分企业为降低运行成本, 低薪聘请文化低、年龄较大、没有接受过专门培训的人员上岗, 这样使得物业服务的内容及形式只能停留在简单的卫生保洁、安全保卫等层面, 遇到一些技术性服务的工作就难以胜任。加上这一行业劳动强度比较大, 工资待遇较低, 一些从业人员只是把物业服务工作当作是自己转换就业岗位的跳板, 一旦找到自己满意的工作就立即跳槽, 使得物业服务行业的队伍稳定性不能得到有力保障。

1.3 物业服务合同和管理规约存在的问题

物业服务合同不规范, 合同双方的权利义务及违约责任不明确。部分小区管理规约条款简单, 文本不规范, 内容与合同的条款不相符合, 双方的责权利书面约定不平等, 致使双方的合法权益得不到有效的保证。关键是业主与物业服务企业都未认真审视和履行管理规约的规定。

1.4 物业服务费收费率低

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业服务中也应该贯彻“谁享用, 谁受益, 谁负担”的原则, 但收费难问题困扰着物业服务企业, 影响物业企业健康发展, 同时, 也使物业服务主体双方产生了后续的不良连锁反应, 也遏制了物业服务企业进一步发展壮大。物业费收取率低主要存在两方面因素, 一是物业服务自身服务质量无法保障;二是业主还未建立“产权归己、维修自理”的观念, 缺乏“花钱买服务”的消费意识。

更多的业主是消费理念不正确, 未真正意识到物业服务具有等价交换的商品属性, 片面地追求不符合市场规律的“低价格”“高服务”, 一旦不尽如人意就拒交物业服务费, 侵害其他业主的利益, 造成物业服务企业收费率低、服务水平下降的恶性循环。社会宣传缺乏对社会、企业、业主的正确引导, 甚至缺乏公正而深刻的思考, 导致业主对物业服务企业产生错误的认识, 有时认为物业服务企业任何事都应该管, 权利扩大化, 有时又认为物业服务企业是单纯为利益而存在的, 收取物业服务费用, 这些扭曲的认识造成了大量群体纠纷。

1.5 物业承接查验存在的问题

由于建管不分, 同时在选聘物业服务企业过程中开发建设单位占主导地位。物业服务企业往往无法按正常规定、程序进行严格的物业承接查验工作。在物业承接查验过程中敷衍了事, 造成了物业承接查验制度不完善;移交工作不完整。因物业服务企业不完全具备有经验的工程技术人员, 无法发现工程质量问题。在查验时, 只知道项目及配套设施设备的有无, 对否符合建设安装要求、质量是否合格缺乏判断力。

1.6 小区未真正纳入社区管理

小区物业管理未真正纳入社区建设, 政府有关部门对社区管理未进行有效整合。物业服务属综合性问题, 由于管理、服务工作不到位, 小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生。上述情况出现后, 物业服务企业因无任何行政手段, 只能对居民进行劝阻。由此, 物业企业承担了大量政府部门的职能, 导致企业在实际管理中存在诸多困难。此外, 由于政策滞后, 政府一些部门在相互配合上缺乏整体性, 对于整个社区的管理未形成有效整合。甚至把物业企业视为“社会单位”, 而非市场经济中的企业主体, 忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系。

1.7 开发商遗留问题影响物业管理工作

开发商遗留问题转嫁物业服务企业, 多数小区由于开发商向业主交房屋之前, 缺乏政府整个开发项目共同验收的环节, 导致缺乏必要的配套共用设施, 引起业主入住后的不满。同时, 业主又认为开发商对于销售承诺没有兑现、房屋质量存在问题、分摊不合理、面积缩水、规划更改、延期交房等, 纷纷找开发商索赔甚至退房, 但长期解决不了问题, 所以把怨气发泄到物业服务企业身上。业主表达不满的通常方式就是拒交物业服务费, 造成物业费收缴困难。

2 举措

2.1 加强培训, 全面提升物业机构人员专业素质

针对企业及人员服务理念不清, 人员专业素质不高, 我局通过举办专业的培训会, 针对物业行业紧缺人才, 开展有目的性的培训工作, 全面提升物业服务机构人员的专业素质。

2.2 严格执行承接查验标准

针对开发商遗留及承接查验中存在的问题, 我局通过认真实施承接查验程序, 严格执行承接查验标准, 在物业接管时, 明确物业企业与开发单位的责任, 杜绝此类问题的发生。

开发企业在将物业交付给业主及物业服务企业前, 须经相关行业专家到现场查勘并确认物业服务用房及业主委员会办公用房是否按规定配备, 各项附属设施设备是否按设计要求配置到位、是否能够正常使用、维护保养是否到位, 各项规章制度是否健全, 人员配置是否到位, 是否达到交付使用条件等, 要求开发企业与物业服务企业进行现场移交或整改, 从源头上彻底杜绝因开发企业遗留问题而引发的物业矛盾纠纷。2012年7月至今, 凡经过承接查验和交付使用现场查勘的项目, 尚无一例因此而引发的物业矛盾纠纷。

2.3 培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作

针对业主消费观念不成熟, 部分业主大会违规操作的问题, 我局要求物业企业加大宣传力度, 增强业主花钱买服务意识, 不交物业管理费是违法行为的宣传, 引导业主依法履行业主的权利和义务, 同时监督《业主规约》的执行力度, 将业主违约行为进行宣传, 提高业主的自觉性。

下一步我局将以业主大会规范化运作为重点工作, 在全省范围内率先创新业主大会运作模式, 采取选举楼栋长, 业主通过书面委托的形式, 授权楼栋长行使业主权利, 解决业主大会召集难、开会难、议事难等根本问题, 使楼栋长发挥议事、决策和监督职能, 迫使业主委员会更好地履职。

3 六大创新手段

(1) 行政部门齐抓共管、各司其责, 建立联动机制。业主购房阶段, 房管部门负责监控预售、销售过程中“一房多卖”问题;规划部门监控新售楼盘在规划设计方面宣传的真实性和准确性 (虚假宣传) ;建设部门负责监控房屋质量问题。交房阶段, 房管部门负责监督企业是否进行“承接查验”和“交付使用”, 大部分开发企业在面临办理“大产权”时才发现还未进行“承接查验”和“交付使用”;物价部门负责全县物业小区收费备案及许可, 查处违规收费, 规范物业小区经营收费行为, 协调处理物业区域内收费方面的纠纷;公安部门负责防止“房闹”等事件的发生。入住阶段, 房管部门负责监督指导物管公司、业主委员会的行为规范、协助公安做好“四防”及流动人口管理, 防止因物业管理问题及业主委员会不作为而引发不稳定因素;公安部门负责流动人口管理;支撑相关部门联合执法;查处业主委员会的违规操作;负责监督“人防、物防、技防、消防”落实情况 (具体视小区大小来定) , 防止因外来人员未进行登记管理导致小区被盗以及业主委员不作为、滥用公款而引发的不稳定因素。规划部门负责查处违章搭建、“住改商”和侵占公共绿地等行为。技监部门负责监督、排查、处理电梯运行、维保等产生的问题。防止电梯故障以及未按时间进行维护保养而损害小区业主人身安全引发的不稳定因素。

(2) 建立“三级网格化”管理, 即房管局、镇 (街) 和社区, 一个网格配备一名物业管理协管员和必要的办公设备。

(3) 建立履约保证金, 健全对物管企业的监督管理。

(4) 建立对业主委员会的监管体系, 监督日常工作, 年终作为“评优选先”的重要依据。

(5) 此项工作纳入县委、县政府目标考核体系, 县委、县政府目督办对行政圈内各职能部门各司其职, 各负其责的情况进行目标考核。

(6) 创新宣传方式, 对物管企业和业主委员会、业主容易违规、违纪、违法等行为, 制作专题VCR宣传片, 形象生动便于记忆, 形成较强的威慑力。

摘要：物业服务小区综合管理是当前社会管理的重要组成部分。由于物业服务从业人员素质有高低、服务标准参差不齐、业主权利与义务不清等, 直接影响业主生活质量和社会稳定。从区域物业调研入手, 剖析问题、探索措施、创新手段, 是当前加强社会管理的有益探索。

关键词：物业管理,三级网络化,两圈一纽带

参考文献

[1]物业管理条例.中华人民共和国国务院令第379号[S].

[2]四川省物业管理条例 (2012年3月29日) [S].

小区物业收费管理系统 第4篇

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

小区停水通知书 第5篇

您好!

接到皇姑自来水公司停水通知，10月19日昆山西路以西外围管线检修，预计工期1天，天喜园区在停水范围内。恢复供水时间可能提前或延后，请关好自家阀门，注意用水安全。

具体停水时间：

(包括商铺)：月19日(周三)7：00-20：00

根据园区水箱水量，停水期间天喜园区将分时段供水，早8:00停水、中午11:00-13:00供水、下午16：00后供水。

由此给您带来的不便敬请谅解，感谢您的理解与支持!

小区部分楼宇停水停电通知 第6篇

根据《安徽商报》发布的.停电通知(说见20**年4月8日《安徽商报》A13版)，因110KV大支一、二线改造，合肥供电公司计划定于20**年4月9日至4月11日早5：00-晚19：30对西北郊变08、11、12、25开关线路停电，届时将对小区内部分楼幢进行停电。

停电范围：

青云轩6#楼、青云轩10#楼、青云轩11#楼、青云轩12#楼、香7#-9#楼、逸湖居7#-10#楼、逸11#-21#楼、桦景轩1#-4#楼，逸19#-21#商铺、综合楼，同时本次停电将影响高层楼幢的二次供水，请您做好停电停水前的准备工作。

务请注意：

1、停水时切记关闭水龙头，防止恢复供水后发生意外。

2、做好家中用电设备的安全防护，防止突然断电、送电，损坏家电。

3、外出、临睡前请务必检查门、窗、水、电等是否安全设置。

给您带来的不便请谅解!

特此通知

zz物业服务有限公司

景栢湾管理处

物业停水通知 第7篇

您好！为保证小区业主饮用水质量，物业工程人员将对小区二次供水系统进行养护、二次供水水箱进行清洁，将于20xx年10月20日停水，停水时间：20xx年10月20日早上9：00—20xx年10月20日下午18：00。停水区域：26栋—27栋。请各位业主做好停水相关准备，由此给您带来的不便敬请谅解！

如需帮助请致电：管家服务热线：

物业服务中心

论物业小区的车库归属 第8篇

1 确定物业小区车库归属的必要性

1.1 小区车库的内涵与类型

《物权法》第74条仅对建筑区划内车库的归属以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的权属作出规定, 但并未针对小区车库类型的不同而作出具体的规定, 因此在现实操作中遇到不少障碍, 故本文在探讨物业小区车库归属之前有必要对小区车库的内涵作出说明。

小区车库是指建造于土地用途为居民住宅用地之土地上的车库, 不涉及商业用地、综合用地及其他用途之土地上所建的车库。其包括住宅小区基地范围内不与房屋相连的露天停车区域, 以及以房屋的一层部分或地下层部分为停车之用的停车区域。无论是学术界还是实践中, 对小区车库的分类现还没达成共识。笔者将小区车库区分为两类:地面停车位和地下车库, 以便对车库归属分别作出探讨与分析。下文所称的停车位是指住宅小区基地范围内不与房屋相连的露天停车区域;而地下车库是指以房屋的一层部分或地下层部分为停车之用的停车区域。

1.2 确定小区车库归属的必要性

现不少开发商在开发新楼盘时都在自己的小区内修建车库, 以期获得丰厚回报。另外, 一些业主认为在小区购买了房产就自然获得停车权, 这一心理反差致使开发商与小区业主在实务中常因车库的使用归属问题而对簿公堂。

物业小区的车库的归属既可由业主享有也可由开发商享有。要实现定纷止争, 关键是要理清小区车库的法律属性。本文将从建筑物区分所有权理论角度、土地使用权和房屋所有权的角度以及“谁投资谁收益”的角度探讨车库的法律属性, 以期为确定车库的归属问题提供强而有力的理论基础, 以保护开发商和业主的合法权益。

2 物业小区车库归属的确定

2.1 小区车库的法律属性

物业小区的车库就其性质而言究竟是属于建筑物的专有部分还是共有部分, 这是确定车库权属所需的前提条件。本文将从以下三个不同的角度去分析其法律属性, 为确定小区车库的归属奠定理论基础。

2.1.1 从建筑物区分所有权理论考察

建筑物区分所有权是指, “由区分所有建筑物的专有部分所有权, 共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所共同构成的特别所有权。”作为区分所有权中的“单独性灵魂”———专有所有权, 依学者的通说, 是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。而共有所有权通常是指, 建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定, 对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有所有权的客体范围主要包括四个方面, “第一, 建筑物的基本构造部分, 如支柱、屋顶等;第二, 建筑物共有部分及其附属物, 如楼梯等;第三, 建筑物所占有的地基使用权;第四, 住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、围墙等地上物以及设置在地下的共有物。”物业小区内的停车位一般都是利用小区内的绿地、道路而设置的, 换言之, 停车位的设置实质上只是改变了住宅小区内绿地、道路的原有用途。但这一改变并不能影响其作为共有所有权的客体, 因为住宅小区内绿地、道路本来就是业主们共同所有的, 现作出改变是业主们对其所拥有的标的物的一种处分方式, 因此物业小区内的停车位应属于共有所有权客体的范畴。开发商建造地下车库的本意是为小区业主提供完善的社区服务, 可见地下车库的性质与小区内的其他公共设施的性质无异。由于汽车的停放、车库的维护需要专人管理, 因此业主需签订租用合同并缴纳一定的租金才获得车库的使用权, 但这也不影响其作为共用部分的法律属性。因签订租用合同的一般都是小区业主, 租用资格的取得显然是依据共同关系所产生的成员权, 所以地下车库同样属于共有所有权的客体。

但在实践中, 不少开发商认为其享有小区车库的所有权并可自由处分, 因此将车库以高价出租或出卖给小区业主以外的人, 从中获取高额利润, 大大损害了小区业主的合法利益且影响到他们的日常生活。将小区车库确定为共有所有权的客体有利于保护业主的权益, 同时, 也是建立现代建筑物区分所有权制度的应有之意。

2.1.2 从房屋所有权与土地使用权的关系考察

房地产买卖, 是指“房地产所有权人将房屋所有权与土地使用权转移给买受方, 买受方支付房地产价金的行为。”我国的《城市房地产管理法》第32条规定:“房地产转让、抵押时, 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23、24条规定, “土地使用权转让时, 其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”, “土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时, 其使用范围内的土地使用权随之转让”。通过以上法律规定可以看出, 我国实际上是实行“房随地走”的一元转让模式。《物权法》也承认了此种模式, 其第146条和第147条规定, “建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的, 附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”, “建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的, 该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。由此可见, 房屋所有权与土地使用权是密切不可分割的, 房屋的建造依赖于一定的土地之上。换句话说, 没有土地使用权就没有房屋的所有权, 而房屋所有权的让渡必然伴随着土地使用权的转移。开发商将房屋卖予业主后, 就不再享有房屋所有权, 同时依附于该房屋的土地使用权也随之丧失。“如果将房与地分开, 其权利分别由不同的主体享有, 就会造成土地权利人和房屋权利人都难以使用房屋和土地的局面”。由于小区的车库依附于小区土地和建筑物而存在, 在房屋所有权和土地使用权都一并转移给了业主的情况下, 附着于小区土地的车库显然应由业主共同所有。若业主享有房屋所有权和土地使用权, 但小区车库却由开发商享有的话, 不仅不符合常理而且也与上述法律的规定相违背, 这势必激化业主与开发商之间的矛盾, 从而破坏人们安居乐业的生活以及影响社会的和谐与稳定。因此, 从房屋所有权与土地使用权的关系考察可以得出小区车库应由小区业主共同所有。

2.1.3 从“谁投资谁收益”的角度考察

从“谁投资谁收益”的角度去分析物业小区车库法律属性时, 不少学者得出的结论是:由于地下车库的建造成本比较高, 开发商需投入一大笔资金, 如果开发商在设定商品房销售价格以及在销售商品房时没有把建造地下车库的成本纳入建房成本并且地下车库的建筑面积也没有计入公摊面积, 则开发商对其投资建造的地下车库享有所有权, 即地下车库可成为专有所有权的客体。这一结论是基于民法理念中“等价有偿、权利义务相一致”的原则而得出的。理论上似乎讲得通, 但却缺乏实践上的支持。地下车库的建筑面积是否纳入公摊面积之中, 对于业主来说, 获得此信息的渠道还是相对容易的。但业主要想了解商品房的销售价格是否包含地下车库的建造成本则相当艰难, 甚至无从入手。

开发商投资建造地下车库的目的就是为了日后获取丰厚的回报, 但获取丰厚回报的途径并不仅限于开发商要拥有地下车库所有权来实现。在市场经济条件下, 可供业主选择的物业小区多不胜数, 如何吸引准业主购买自己开发的商品房是开发商最关心的问题。随着人们生活水平的日益提高, 业主在选择商品房时还会考虑房屋所在的物业小区是否成熟, 其配套设施是否齐全等因素。投资建造地下车库, 使物业小区提供更完善的社区服务是开发商为了吸引准业主购买其商品房的一种营销策略。从这一点来说, 只要成功吸引准业主前来购买其商品房并且该商品房的出售能为开发商带来丰厚回报, 则开发商的目的已经达到, 同时也符合“谁投资谁收益”的原则。业主选择具有地下车库的物业小区, 显然是为了享受该项服务的。如果地下车库属于专有所有权的客体而归开发商所有, 则容易导致开发商利用其垄断地位, 以不合理高价将车库出卖。这不仅严重损害业主的合法权益也违背民法中“公平交易”的原则。所以笔者认为, 地下车库应认定为共有所有权客体为宜。

2.2 建筑物区分所有权理论在判断小区车库归属中的具体运用

2.2.1 建筑规划内的车库

建筑规划内的车库是指开发商在建房时一并修建的车库, 其主要以地下车库的形式出现。对于此类车库的权属, 笔者认为判断的首要标准是该地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公用建筑面积进行分摊。如果地下车库的建筑面积已作为公用建筑面积进行了分摊, 那么业主在购买商品房的时候, 其购买的总面积已经包括了地下车库的面积, 即业主已实际购买了地下车库。在这种情况下, 地下车库的所有权应属于全体业主共有。反之, 如果地下车库的建筑面积没有分摊到公用建筑面积之中, 则该地下车库的产权应归开发商所有。

以地下车库的建设成本是否被纳入建房成本来判断小区车库权属的观点, 笔者认为并不科学。首先, 标的物的成本高低并不是直接决定合同价格的。在市场经济条件下, 价格的高低是受供求关系影响的。商品的成本再高, 若供大于求, 商品便难以高价出售;相反, 商品成本再低, 若供不应求, 利润再高也无可非议, 这是市场的铁律。其次, 开发商为了收回成本, 肯定将其建设过程中的直接和间接费用全部计人商品房的销售价格当中, 但摊入成本的东西并不一定按成本内容在销售时按比例出售给购买者。在实践中, 业主难以考究修建地下车库的建设成本是否被纳入建房成本, 故笔者认为此标准无论在理论上还是实践中都不能作为判断小区车库权属的标准。

2.2.2 占用小区公共道路、设施而设置的车位

如前所述, 占用小区公共道路、设施而设置的车位应属于共有所有权客体的范畴, 即此类停车位的所有权由小区的全体业主共同所有。目前各国在立法上将共用部分划分为法定共用部分和约定共用部分。所谓法定共用部分, 是指性质上、构造上的共用部分, 也就是基于建筑物的结构设计、功能或效用, 属于整个建筑物存在不可或缺的组成部分, 或者是服务整个建筑物使用的部分, 如基础结构中的支柱、外墙、电梯、走廊等。法定共用部分必须是构造上或效用上无独立存在的必要, 而只能是为整体物业利用而存在的建筑物、设备等。因此“法定共用”突出的是依建筑物的自然属性而不是依全体业主的约定而由全体业主使用或分享其利益的部分。约定共用部分则是指在结构、功能上并无作为整个物业利用的必要, 而是基于全体业主的约定, 将构造上、利用上具有独立性的建筑物、设施确定为共用部分。如底层供物业管理人员使用的房间。

由此可见, 占用小区公共道路、设施而设置的停车位因其在构造上、利用上具有独立性且不属于整个建筑物不可或缺的组成部分或是服务整个建筑物使用的部分, 所以, 此类停车位是属于约定共用部分。

业主作为区分所有权人, 其享有的共有权包括使用权、收益权、处分权。共用部分的使用权, 在法律上具有特殊性, 虽说共用部分的共有权在法律性质上属于按份共有, 但对于共用部分的使用则是按需或随机的, 而非依照各区分所有权人对共用部分的“应有份额”而使用, 任何人都不能阻止其他建筑物区分所有权人的合理使用。在实践中, 共用部分的使用一般存在随机利用、轮流使用、固定专用三种方式。从目前此类停车位的使用情况来看, 停车位的使用宜采取固定专用方式, 由全体业主共同约定由固定的业主使用固定的停车位, 即在停车位上设立专有使用权。所谓专有使用权, 是指由特定的人专属独占使用本来应由各区分所有人共同使用的共用部分。

3 对《物权法》有关条款及相关制度的完善

3.1 明确约定不明或没有约定下的小区车库所有权归属问题

在前文中, 笔者已认同“确定小区车库归属”的首要标准就是判断车库的建筑面积是否被纳入公摊面积之中。所以, 在当事人约定不明或没有约定, 且依据《合同法》第61条仍然无法确定归属的情况下, 笔者建议采用公摊面积计算法来确定车库的归属。理由是此做法符合民法中的公平原则并且已得到司法实践的认可。如果在销售房屋时, 开发商已将车库的建筑面积分摊到公摊面积之中, 那么开发商实际上已将车库的产权转让给业主共有。反之, 车库的所有权由开发商所有。基于开发商与业主间存在掌握信息的不对称性, 开发商始终处于优势地位, 故应让开发商承担举证责任, 以维护处于劣势地位的小区业主。此外, 从保护弱势业主的角度出发, 笔者认为另一种“确定小区车库归属”的方法就是:在约定不明或没有约定的情况下, 推定由全体业主共有。这主要是考虑到开发商完全可以利用其优势地位, 通过制定格式合同来争取自己的最大利益。车库的建筑面积是多少, 是否将其分摊到公用面积之中, 开发商对此情况再清楚不过了。而且在开发商的背后一般都有强大的律师团为其草拟格式合同, 在签订购房合同时, 业主一般都是与开发商签订事先准备好的格式合同, 业主要么接受要么拒绝, 很少出现修改合同条款的情形。在此情况下, 如果合同中依然没有规定车库的归属, 我们有理由推定开发商已经放弃主张车库的所有权;并且根据合同解释原则, 在发生权属争议时, 法律应当作出不利于开发商的解释。故笔者认为, “采用公摊面积计算法”以及“推定业主共有法”对解决《物权法》没有明确规定约定不明或没有约定情形下车库的归属问题可起到积极的促进作用。

3.2 分类规制物业小区车库的权属

结合我国的实际情况, 建议将车库划分为法定停车场和增设停车场。法定停车场是法律强制设置的停车场, 依据建筑物区分所有权的原则, 这部分的车库由全体小区业主共同所有。因其具有法律强制性, 所以开发商不得在房屋买卖合同中约定这类车库归其所有, 只能由小区业主共同所有。增设停车场则是开发商自行开发法定停车场以外的停车场, 其所有权归开发商所有并且可自由出租买卖而不受任何限制。前者是为了保护小区业主的停车权利, 后者则是为了满足周边其他业主或单位的停车需要以及调动房地产开发商的建设车位、车库的积极性。需要强调的是, 增设停车场的建设必须在满足小区业主所需法定车位数量的前提下才能被允许建设, 否则不得私自建设。

本文认为小区车库的权属应根据车库的法律属性来判断, 并辅以“公摊面积计算法”和“推定业主共有法”加以确定, 而不能仅仅以当事人的约定来确定其权属。从上文关于车库法律属性的分析来看, 我国物业小区车库的归属应以小区业主共有为主, 其中占用小区公用道路、绿地而设置的车位应毫无疑问地归业主共有, 建造的地下车库则附有条件地确认其为开发商所有。理由是:小区公用道路、绿地的所有权是属于全体小区业主共有的, 在其上设置车位充其量不过是改变了公用道路、绿地原有用途而已, 而且这类车位的开发基本不用成本, 故应属业主共有无疑;地下车库的建造本意是为小区业主提供更好的服务, 其在性质上属于小区的配套设施, 一般来说地下车库的归属应确定为业主共有, 但为了鼓励开发商积极开发建造小区车库, 所以在一定条件下还是应将地下车库确认为开发商所有, 以满足日益增长的停车需求。

参考文献

[1]张洪雨.小区车库权属问题民法研究[D].吉林:吉林大学法学院, 2007.3.

[2]刘阅春.论小区停车位及车库的归属——兼议对《物权法》第74条规定的理解[J].云南财经大学学报, 2007 (5) .115.

[3]张洪雨.小区车库权属问题民法研究[D].吉林:吉林大学法学院, 2007.27-30.

[4]陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京:法律出版社, 2007.204.

物业停水通知 第9篇

为保证业主生活用水的质量，万达城物业服务中心决定对A1A2水泵设备进行检修，需停水作业，具体停水时间： 20xx年12月 17日(9时00分——17时30分)。

为此，物业服务中心特别提醒您：

1、已入住业户请各位提前做好蓄水准备。

2、已入住业户外出前务必检查家中的水阀开关是否关闭，如果是正在施工的.也务必确保人走后水龙头一定要关闭，以免正常供水后发生泄水现象。

3、合理安排好装修施工进度，为防止工人无法正常开工耽误工作。

停水期间将给您带来不便，敬请谅解!

物业服务中心24小时服务电话：0791-838799xx

xx物业服务中心

物业停电停水通知 第10篇

为迎接夏季用电高峰，保障各业主用水、用电正常。根据西安市供电局对变配电站安全运行的`检修要求,物业服务中心将在20**年4月11日起对枫林意树小区配电室设施设备进行检修保养。届时，所有楼宇将分批次停水、停电。具体时间安排如下：

1、4月11日早9:00-下午17:00全区所有楼宇、商铺及车库停水、停电

2、4月12日早9:00- 12:005、6、7、8号楼、幼儿园、销售、对讲基站停电（户内用电、公共照明、电梯）下午14:00- 17:00。14、15、16、17、18、19、33号楼及14、15号楼外围商铺停电（户内用电、公共照明、电梯）

3、4月13日早9:00- 12:00。20、29、30、31、32号楼、E段B段地下车库照明停电（户内用电、公共照明、电梯）下午14:00- 17:00。12、13、22、23、24、25、26、27、28号楼、12及13号楼商铺停电（户内用电、公共照明、电梯）

注意事项：

1、在停电检修期间，电梯将提前半小时开始停止运行，请各位业主（并提醒家人、尤其是老人、孩子）不要在此时乘坐电梯，以免因电梯停运困人。

2、请您提前将家中所有家用电器关闭并拔下电源插头，以免检修完成恢复供电时烧坏电器。固定电话、有限电视、通信网络、消安防等设备将暂停运行。

3、停水、停电期间请您提前做好储水准备，并关好家中所有用水阀门，以免由于检修完工后供电、供水而引发漏水意外。

物业停水通知 第11篇

大家好!

*园物业服务中心接到XX市水务集团临时紧急停水通知：因余家头水厂设备例行检修，届时武昌和平大道、友谊大道、徐东大街等周边多处小区在5月6日22：00—5月7日11：00计划性停水，检修期间生活供水水压减小或不稳定，在此*园物业服务中心温馨提示广大业主朋友，请在5月6日22：00点前做好储水准备，在外出前关紧水龙头，以免来水时家中无人造成泡水给您带来不必要的财产损失。

停水时间：20xx年5月6日(周二)22：00—5月7日(周三)上午11：00;

若您对停水信息有任何疑问，请咨询水务集团电话：9**0及物业服务中心电话0*8咨询。

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万科*园物业服务中心

物业停水通知 第12篇

因xx抢修，xx区域于20xx年x月x日下午xx时至xx时停止供水。请提前做好储水准备工作，谢谢配合。因停水给您的工作、生活带来的不便之处，我们深表谦意;同时也希望您予以谅解!

如有疑问，欢迎致电垂询，联系电话：xxxxxxxx

本通知张贴至20xx年x月x日止

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xx物业服务中心

物业小区停水通知 第13篇

节横幅标语

小区物业春节放假通知

小区物业春节放假通知是由物业公司发布，内容一般都物业公司对小区业主说的话，比如春节时期注意事项，以及一些祝福。以下小编准备了两篇小区物业春节放假通知，可供有需要的朋友参考。下面两篇文章由资料站提供。

小区物业春节放假通知一

尊敬的业主：

您好！201x年春节即将到来，按照国家放假安排：201x年x月x日至x月xx日为国家法定节假日，为使您欢度一个平安、祥和的春节，河工科技园物业现将相关服务工作安排提示如下：

一、临近春节假期，为保证您节日期间正常用电，请您于x月x日前到物业缴纳电费。放假期间物业仅留人值班，非特殊情况不予收取电费，x月xx日后恢复正常。

二、放假前夕，请贵公司安排专人对门窗锁闭情况及电源关闭情况进行检查，确认关水、关电、关窗，无任何安全隐患后再离开。请贵公司注意不要在办公室存放大量现金等贵重物品。

三、节日期间外出的业主，请及时留下您紧急联络人的联系方式，以便发生重要或突发情况时能够及时与您取得联系。

四、如贵公司在放假期间需到办公楼加班，请于放假前通知物业。基于楼内安全考虑，放假期间2号楼东厅照常开放，西厅及西厅电梯暂时关闭。

五、节日期间园区内禁止燃放烟花爆竹，请到指定燃放点：楼南侧临街空地燃放。严禁在配电室附近、草坪、雨棚附近等场所燃放烟花爆竹。

感谢您长期以来对物业工作的理解、支持与配合！并恭祝大家新春愉快，万事如意，阖家欢乐，x年吉祥！

201x年x月x日

小区物业春节放假通知二

尊敬的业主：

您好！

在新春到来之际，物业公司全体员工恭祝您和您的家人新春愉快！万事如意！在这里，我们提醒您，在节日期间需提高安全防范意识，注意如下几点：

1.请您提前购买充足的水和电，以便节日期间使用；

2.节日期间，外来访客增多，如您家中有访客到访，请注意核查访客身份，在未核实清楚访客身份前，请勿随意开启入户大门；

3.在您出入电梯间时，请您自觉并有意识关闭门禁门，防止可疑人员随意进入电梯间；

4.请您仔细检查家中电源、电线、插座等电气设备是否损坏需要更换，确

认室内电器处于良好的运行状态，以防火灾的发生；

5.如离家外出，请您妥善保管家中贵重物品，做好室内安全防盗工作，在外出前检查家中燃气阀、水阀、电源、门窗是否关闭，以防突发事件的发生(注：一层住户切勿关闭燃气主阀门)；

6.请勿在公共区域堆放私人财物，以免阻塞通道，造成消防安全隐患；

7.进入地库的车辆须遵守安全防火规定，请勿在车上存放烟花爆竹等易燃、易爆危险品；

小区物业维修通知 第14篇

大家好!

为了保障小区电梯正常运行，*园物业服务中心在雨季来临之前将安排施工单位对小区内C栋货梯井基坑进行维修改造，具体施工计划如下：

电梯维修计划

位置/编号 日期 时间

C栋货梯 20xx年5月11日 上午09:00-12:00

请勿使用正在维修养护中的电梯，给您出行带来的不便敬请谅解，如您有其他需求和建议，请您随时与我们联系，*园物业服务中心前台24小时服务电话：

*园物业服务中心祝您及家人生活愉快!

**物业服务有限公司

*园物业服务中心

物业小区防洪通知 第15篇

根据市防洪办公室的相关防洪工作要求，市房地产局将组织有关单位对市物业服务社区的防洪工作进行检查，现通知如下：

1、检查内容。一是检查物业服务社区防洪工作总体安排和防洪应急预案的制定和完善情况；二是检查防洪材料、通信设备、设备、车辆的实施情况；三是检查社区地下车库、地下室排水系统的畅通性和排水设施设备的完整性和维护情况；四是检查汛期地下车库、地下室的检查制度、重大事件报告制度和24小时值班制度的安排。

二、检查时间xx年7月13—14日。

3、检查组织。由市房地产局领导吴军、张勇、陶庭会、商茂松、陈新生、孔庆永、李慧秋领导，分为七个检查组。成员由市房地产局马万里、卢西林、刘庆梅、傅志海、周文光、杨远举、程纯洁七位同志、市住房和城乡建设局、开发区建设和发展局人员组成，对辖区内物业服务社区的防洪排水情况进行集中检查。

4、工作要求。责令有关单位立即整改检查中发现的问题和安全隐患。整改不力的，将通知全市。同时，检查组整理检查情况，形成书面材料备查。

通知人：