住房出售购买合同

住房出售购买合同（精选6篇）

住房出售购买合同 第1篇

合同编号：___________

重庆市非成套公有住房出售（购买）合同

出售方（以下简称甲方）:_____________

购买方（以下简称甲方）:_____________

根据《重庆市非成套公有房屋出售管理办法》及相关房改政策的规定，甲、乙双方协商一致，签订如下协议：

一、乙方自愿向甲方购买下表所列住房。

房屋座落 地区类别

建筑结构 间 数

建筑面积 其中分摊

面 积

配套情况

二、甲方同意乙方按以下第_____种方式购买乙方在购房面积控制标准之内的面积。超面积_____平方米按该房地区类别成本价______元／平方米购买，超面积_____平方米按该房地区的市场价_______元／平方米购买。

1、以经评估的价格______元／平方米，并享受工龄折扣购买（其中年工龄__年）。

2、以经评估的价格______元／平方米购买，不享受工龄折扣。

3、以该住房所在地区类别成本价的18%购买。

三、乙方按以上方式购买该住房应付房价款______元（大写：___拾___万___仟___佰___拾____元____角____分）。此款由乙方在______年_____月_____日一次性付给甲方，甲方于乙方缴款次月起停收住房租金。甲方提取房价款的30%计_____元建立住房公共维修基金，其余部分金额______元为甲方的售房收入，住房公共维修基金及售房收入均应由甲方专项交存住房资金管理机构在银行开设的专户。

四、乙方购买该房后拥有完全产权，按照《重庆市房改住房再交易管理办法》的规定可依法进入市场交易，在补交土地使用权出让金和按规定交纳税费后，收入归乙方所有。

五、乙方所购住房户内及自用设施的维修由乙方自行负责，其共用部位及共用设施的维修按有关规定执行。

六、甲方负责统一办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，办好后即交乙方执存。有关办证的费用由甲、乙方双方按政策规定各自承担。

七、其他

八、本合同一式四份，甲、乙方签字盖章并由乙方在合同约定时间交清房价款后生效。本合同甲、乙双方各执一份，并交房地产权属登记机关两份。

甲方：_____________（签章）乙方：__________（签字）

法定代表人：_______（签章）代理人：________（签字）

_______年_______月______日 _______年______月_____日

住房出售购买合同 第2篇

甲方(卖方)__________________________________

立合同人

乙方(买方)__________________________________

兹因甲方按《某市市区出售公有住房实施细则》规定，向乙方出售住房，议定下列事项：

1、甲方将座落在_________区___________路(街、新村)____号______ 室，建筑面积__________M2，出售给乙方，应付价为___________元，一次_________付款实价为_________元。

2、甲方保证出售的住房权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债 务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。

3、甲方负责共用部位、共用设施的维修管理，所提的维修费用不足部分，经物价和房管部门批准可向乙方收取。

4、乙方采用___________付款方式(一次付清房款给予8%的付款折扣)，于_________年__________月___________日前，向甲方__________付款_________元________，余款分__________年付清。

5、乙方购买的住房享有房屋所有权，可以使用、继承和出售。但必须在房屋住满5年后，方可进入市场。

6、乙方负责自用部位和自用设备的维修。按规定支付共用部位、共用设施、设备维修费的不足部分，在维修、装修住房时，不得擅自改变住房的用途和结构、保证住房安全。

7、甲、乙双方因住房的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成时，可向当地房地产行政管理部门申请调处，也可以向人民法院起诉。

8、双方约定的其它事项

9、申领《房屋所有权证》的费用，由甲、乙双方按规定各自支付。

10、本合同自签章后生效。

11、本契约一式_________份，甲乙双方各执_______份，副本送某市房地产交易所。

甲方(签章)：乙方(签章)：

法定代表人(签章)：委托代理人(签章)：

住房出售购买合同 第3篇

1. 筹划原理。

国家在个人购房方面的主要税收优惠政策如下: (1) 对个人购买普通住房, 且该住房属于家庭 (成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女) 唯一住房的, 减半征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房, 且该住房属于家庭唯一住房的, 减按1%税率征收契税。 (2) 土地使用权交换, 交换价格不相等的, 由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款;交换价格相等的, 免征契税。

2. 案例。

(1) 面积优惠筹划案例。

例1:上海市民张先生为改善居住条件, 欲购买一套住房。已知该住房位于上海市内环线和外环线之间, 单价9 000元/平方米, 建筑面积 (包括车位在内, 车位约15平方米) 150平方米, 装修费100 000元, 包括装修费在内的房产价值为1 450 000元, 并且张先生会在出售已有家庭唯一住房后再购买此房。上海市契税税率为3%。

案例分析:已知上海市普通住房标准为:单套建筑面积140平方米以下, 内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下, 五层以上 (含五层) 的多高层住房, 以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。若进行纳税筹划, 即将车位与住房分开购买, 并与装修公司协商, 将装修费用直接支付给装修公司, 则张先生欲购住房的建筑面积为135平方米 (小于140平方米) , 房屋价格为1 215 000元, 满足上海市普通住房标准。

筹划前, 张先生购房的应纳税额 (契税) =1 450 000×3%=43 500 (元) 。

筹划后, 张先生购房的应纳税额 (契税) =1 215 000×1.5%=18 225 (元) 。

通过对比可知, 纳税筹划不仅减少了张先生所购房屋的计税额, 使装修费用及车库部分免缴契税, 而且降低了税率, 筹划后比筹划前节税25 275元 (43 500-18 225) 。

(2) 以房换房案例。

例2:张先生拥有一套80平方米的住房, 市场价格400 000元, 张先生为改善居住条件, 欲出售此房并购买一套120平方米的新房, 市场价格600 000元。城镇职工王先生没有住房, 正好想购买一套80平方米左右的房屋。

案例分析:若进行纳税筹划, 张先生与王先生通过朋友介绍认识, 并达成协议, 王先生以自己的名义购买下120平方米的新房子, 然后与张先生进行房屋交换。假设该地区规定的契税税率为4%。

筹划前, 张先生购房的应纳税额 (契税) =600 000×4%=24 000 (元) , 王先生购房的应纳税额 (契税) =40 000×1%=4 000 (元) , 二人共缴税28 000元 (24 000+4 000) 。

筹划后, 张先生购房的应纳税额 (契税) = (600 000-400 000) ×4%=8 000 (元) , 王先生购房的应纳税额 (契税) =600 000×2%=12 000 (元) , 二人共缴税20 000元 (8 000+12 000) 。

通过对比可知, 在支出相同的情况下, 张先生与王先生二人合力买房比分别买房共节税8 000元 (28 000-20 000) , 即张先生补给王先生其多缴纳的税款8 000元 (12 000-4 000) 后, 张先生本身可节税8 000元 (24 000-8 000-8 000) 。若再考虑售房环节, 通过换房方式购房还能减轻营业税、城建税和教育费附加、土地增值税 (国家规定:对个人之间互换自有居住用房地产的, 经当地税务机关核实, 可以免征土地增值税) 、个人所得税等税负。因此, 在条件合适的情况下, 个人可尽量考虑用换房代替直接购房。同时, 若王先生需要对房屋进行装修, 还可在交换前进行装修, 增加房屋的价值, 进一步缩小两套房屋之间的价差, 从而使节税效果更明显。

二、个人出租房地产过程中的纳税筹划

1. 筹划原理。

按照税法规定, 个人在出租房地产过程中涉及的税种主要有营业税、城建税、教育费附加、房产税、个人所得税等。国家在个人租房方面的主要税收优惠如下:

(1) 对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税 (规定为20%) 。对个人出租、承租住房签订的租赁合同, 免征印花税。对个人出租住房, 不区分用途, 在3%税率的基础上减半征收营业税, 按4%的税率征收房产税, 免征城镇土地使用税。

(2) 在确定财产租赁的应纳税所得额时, 纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加, 可持完税 (缴款) 凭证, 从其财产租赁收入中扣除。准予扣除的项目除规定的费用和有关税费外, 还包括能够提供有效、准确凭证, 证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用, 以每次800元为限。一次扣除不完的, 准予在下一次继续扣除, 直到扣完为止。

2. 案例。

(1) 起征点的筹划案例。

例3:张先生2009年10月将自己的住房出租一年, 一次性收取全年的租金。假设当地政府营业税的起征点为月营业额2 000元。

案例分析:

第一种情况, 年租金为23 880元、月租金为1 990元时, 张先生的应纳税情况:

应纳印花税=0 (元)

每月应纳营业税=0 (元)

每月应纳城建税和教育费附加=0 (元)

每月应纳房产税=1 990×4%=79.6 (元)

每月应纳个人所得税= (1 990-800) ×10%=119 (元)

租赁期内应缴纳的各种税金合计= (79.6+119) ×12=2 383.2 (元)

租赁期内的税后收入=23 880-2 383.2=21 496.8 (元)

第二种情况, 年租金为24 000元、月租金为2 000元时, 张先生的应纳税情况:

应纳印花税=0 (元)

每月应纳营业税=2 000×1.5%=30 (元)

每月应纳城建税和教育费附加=30× (7%+3%) =3 (元)

每月应纳房产税=2 000×4%=80 (元)

每月应纳个人所得税= (2 000-800-30-3-80) ×10%=108.7 (元)

租赁期内应缴纳的各种税金合计= (30+3+80+108.7) ×12=2 660.4 (元)

租赁期内的税后收入=24 000-2 660.4=21 339.6 (元)

通过对比可知, 虽然从表面上看月租金为1 990元比月租金为2 000元每月少取得租金10元, 但由于1 990元未达到起征点, 张先生无需缴纳营业税、城建税和教育费附加, 其应纳税额也相应减少, 从而月租金为1 990元时张先生多取得税后收入157.2元 (21 496.8-21 339.6) 。可见, 在房屋租赁的过程中, 并不是租金越高, 出租人取得的实际税后收入越多。即存在这样的无效空间, 当租金高于起征点时, 实际税后收入却少于比起征点低的租金额下的收入。

(2) 装修时间的筹划案例。

例4:张先生准备于下月初将杭州的一套空闲的房子出租给王先生用于居住, 每月租金3 000元, 租期为10个月 (期满后不再用于出租) 。同时, 张先生还计划对该房屋进行修缮, 工期在1个月以内, 估计装修费用为6 000元。

案例分析:

第一种情况, 若房屋出租期满后装修, 出租期内张先生应纳税额和收入情况为:

每月应纳营业税=3 000×1.5%=45 (元)

每月应纳城建税和教育费附加=45× (7%+3%) =4.5 (元)

每月应纳房产税=3 000×4%=120 (元)

每月应纳个人所得税= (3 000-45-4.5-120-800) ×10%=203.05 (元)

每月应缴纳的各种税金合计=45+4.5+120+203.05=372.55 (元)

每月税后收入=3 000-372.55=2 627.45 (元)

10个月的应纳税合计=372.55×10=3 725.5 (元)

10个月的税后收入=2 627.45×10=26 274.5 (元)

第二种情况, 若立即对房屋进行装修, 出租期内张先生应纳税额和收入情况为:

前7个月每月应纳营业税=3 000×1.5%=45 (元)

前7个月每月应纳城建税和教育费附加=45× (7%+3%) =4.5 (元)

前7个月每月应纳房产税=3 000×4%=120 (元)

前7个月每月应纳个人所得税= (3 000-45-4.5-120-800-800) ×10%=123.05 (元)

前7个月每月应缴纳的各种税金合计=45+4.5+120+123.05=292.55 (元)

前7个月每月税后收入=3 000-292.55=2 707.45 (元)

第8个月应纳营业税=3 000×1.5%=45 (元)

第8个月应纳城建税和教育费附加=45× (7%+3%) =4.5 (元)

第8个月应纳房产税=3 000×4%=120 (元)

第8个月应纳个人所得税= (3 000-45-4.5-120-800-400) ×10%=163.05 (元)

第8个月应缴纳的各种税金合计=45+4.5+120+163.05=332.55 (元)

第8个月税后收入=3 000-332.55=2 667.45 (元)

第9、10两个月每月应纳营业税=3 000×1.5%=45 (元)

第9、10两个月每月应纳城建税和教育费附加=45× (7%+3%) =4.5 (元)

第9、10两个月每月应纳房产税=3 000×4%=120 (元)

第9、10两个月每月应纳个人所得税= (3 000-45-4.5-120-800) ×10%=203.05 (元)

第9、10两个月每月应缴纳的各种税金合计=45+4.5+120+203.05=372.55 (元)

第9、10两个月每月税后收入=3 000-372.55=2 627.45 (元)

10个月的应纳税合计=292.55×7+332.55+372.55×2=3 125.5 (元)

10个月的税后收入=3 000×10-3 125.5=26 874.5 (元)

通过对比可知, 张先生立即装修比出租结束后装修节税600元 (3 725.5-3 125.5) , 即多取得税后收入600元。但如果该房屋今后还用于出租, 装修费用可以在以后继续扣除。因此, 当个人只是临时性出租房屋时, 若出租的房屋需要装修, 在不影响出租的前提下, 应把房屋装修工作尽量安排在出租结束前, 这样可对修缮费用进行抵扣, 以达到节税的效果。

三、个人出售房地产过程中的纳税筹划

1. 筹划原理。

按照税法规定, 个人在出售房地产的过程中涉及的税种主要包括印花税、土地增值税、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税等。国家在个人售房方面的主要税收优惠政策如下: (1) 个人将购买不足5年的住房对外销售的, 全额征收营业税;个人将购买超过5年 (含5年) 的非普通住房对外销售的, 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年 (含5年) 的普通住房对外销售的, 免征营业税。 (2) 个人转让自用达5年以上并且是唯一的家庭居住用房取得的所得暂免征收个人所得税。 (3) 自2008年11月1日起, 对个人销售或购买住房暂免征收印花税。同时对个人销售普通住房暂免征收土地增值税。

2. 案例。

(1) 投资置业期优惠案例。

例5:张先生于2009年1月31日购买了一套100平方米的普通住宅, 买价为600 000元 (包括相关费用) , 后欲以720 000元的价格出售 (暂不考虑货币时间价值) 。

案例分析:

第一种情况, 2014年1月31日前出售, 张先生的应纳税情况为:

应纳营业税=720 000×5%=36 000 (元)

应纳城建税和教育费附加=36 000× (7%+3%) =3 600 (元)

应纳个人所得税= (720 000-600 000-36 000-3 600) ×20%=16 080 (元)

应纳税合计=36 000+3 600+16 080=55 680 (元)

税后收入=720 000-600 000-55 680=64 320 (元)

第二种情况, 2014年1月31日后出售, 张先生的应纳税情况为:

应纳营业税=0 (元)

应纳城建税和教育费附加=0 (元)

应纳个人所得税= (720 000-600 000) ×20%=24 000 (元)

应纳税合计=24 000 (元)

税后收入=720 000-600 000-24 000=96 000 (元)

倘若张先生2014年1月31日后出售的是唯一家庭居住用房, 则张先生的应纳税额为零, 税后收入为120 000元。

通过对比可知, 若张先生在2014年1月31日后出售其普通住宅, 比之前出售节税31 680元 (55 680-24 000) 。而若张先生在2014年1月31日后出售的住房是其唯一的家庭居住用房, 根据现有优惠条件, 张先生因售房产生的应纳税额为零, 比2014年1月31日后出售非唯一家庭居住用房多取得税后售房收入24 000元 (120 000-96 000) 。因此, 个人在出售房产前, 应尽量把房产持有5年以上, 这样在出售房产时可享受到营业税、个人所得税等方面的优惠, 进而也减少了城建税和教育费附加的应纳税额, 而且房产价值越大, 节税效果越明显。

(2) 住宅类型优惠案例。

例6:张先生于2009年购买了一套180平方米的非普通住宅, 买价为760 000元;王先生在2009年购入两套90平方米的普通住宅, 每套房产价格为380 000元。假设若干年后张先生的非普通住宅和王先生的两套普通住宅同时以880 000元的价格出售。

案例分析:

根据规定, 个人将购买不足5年的住房对外销售的, 全额征收营业税。因此个人出售的购买不足5年的住房, 不论是普通住宅还是非普通住宅, 个人的应纳税情况相同, 故本例仅对出售的房屋购买超过5年的情况进行分析。

第一种情况, 购房5年后出售房产, 张先生的应纳税情况为:

应纳营业税= (880 000-760 000) ×5%=6 000 (元)

应纳城建税和教育费附加=6 000× (7%+3%) =600 (元)

应纳个人所得税= (880 000-760 000-6 000-600) ×20%=22 680 (元)

应纳税合计=6 000+600+22 680=29 280 (元)

税后收入=880 000-760 000-29 280=90 720 (元)

第二种情况, 购房5年后出售房产, 王先生的应纳税情况为:

应纳营业税=0 (元)

应纳城建税和教育费附加=0 (元)

应纳个人所得税= (880 000-7 600 000) ×20%=24 000 (元)

应纳税合计=24 000 (元)

税后收入=880 000-760 000-24 000=96 000 (元)

住房出售购买合同 第4篇

对限购政策进一步从严和加码，主要表现在限购范围、住房种类和资格审查都进一步严格。从2011年初限购政策出台后，至今没有发现查处一起违反限购政策的政府、企业和个人，说明限购在执行中存在明显漏洞。无论政策再升级加码，关键还在于严格执行落实下去。

“新国五条细则”的杀手锏在差异化房贷政策和税收政策上。差异化房贷政策的最大特点是充分体现“差异性”，明确要求“有保有压”。保首套房需求，要求银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策。主要是首套房首付比例三成和利率8.5折的优惠政策。过去执行得不够好，这次要求“落实好”。需要打压的是两套以上住房：对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。现在的首付款比例是不低于六成，利率是1.1倍，笔者曾经建议对于房价上涨过快的城市提高到首付款七成，利率1.5倍。第二套房贷政策里面也有一个“差异化”的问题需要关注，即：仅仅是房价上涨过快的城市，千万不要一刀切将大多数城市第二套住房首付比例和利率都提高。

引起争议和反响最大的是“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”在我国，买卖二手房，以前有两种征税标准，一种是按照差额20%缴税，一种是按照交易总额的1%征税，在实际操作中，大部分交易采取的是后一种方式。“新国五条细则”明确要求按照前者征税后，与后者相比差别非常之大。

该政策出台的意图是让投资和投机性需求者无利可图，遏制炒房者，让住房彻底回归居住属性。这对于房姐、房婶、房叔以及官员的多套房拥有者无疑是沉重打压。同时，二手房出售被抑制，出租必然激增，租金应该顺势下降。可以说，这项政策出台的初衷和意图是好的，是符合调控大方向的。

但客观上却避免不了误伤无辜。使得出售小套住房更换大套住房的改善型需求被误伤。上个世纪90年代末期的房改房已经老旧，几乎都到了换新房时候；许多结婚时由于经济实力不足而购买的小套房也到了更换较大套住房的时候了。那么，卖掉房改房和小套房的差价还要被征收20%的税款。另一方面，由于工作变动，出售原工作地住房，在新工作地购房者被误伤。还有就是，使得买不起新建住房，试图购买稍微便宜的二手房者被误伤，因为，20%计征税款必将使得二手房供给减少，房价上涨。还要注意的是，许多十几年前的老旧房子和小套住房，既是现在出售获得一定的溢价所得，也是多年货币超发，严重通胀带来的。对这种所得征高额税，有点说不过去。这项政策出台的主观意图是好的，但客观上却误伤了无辜。

真正要发挥税收抑制房价、打击投资投机的作用，就应该在住房保有环节的房产税上做足文章，迅速扩大房产税试点范围。对房价上涨过快的城市立即推出房产税，向三套以上住房或者人均高于60平米的住房，按照市场价格每年征收5%左右的税收。

总之，“新国五条细则”是楼市调控的又一重磅政策，招招见血，关键在于落实。历次调控政策收效甚微，有些不是政策本身问题，而是落实不到位。当然，对于明显存在误伤无辜的政策，笔者认为，应暂缓执行，改回原来的“按照交易总额的1%征税”。

住房出售购买合同 第5篇

委托代理人：王晶（***）上海众华律师事务所

【案由】 房屋买卖合同纠纷

【关键字】 售后公房承租人 成年同住人公有住房协议书诉讼时效

【案情简介】

上海市长宁区仙霞路某处房产（以下简称“系争房屋”）原是租赁公房，该房屋系本市XX路房屋动拆迁分配所得，承租人系被告朱甲，朱甲与配偶宋某育有一子朱乙，1994年原告李某与朱乙登记结婚，同年将户口迁入系争房屋内并居住于此，1996年双方生育的子女朱丙也在此报出生，此时户口在册人员共有五人，分别是承租人朱甲、配偶宋某、儿子朱乙、原告李某、孙子朱丙。2010年李某和朱乙因感情不和协议离婚，离婚后李某搬出，自行解决住房。朱乙离婚后不久于2011年和王某再婚，第二年生育子女朱丁。

2014年7月朱乙因病去世，原告李某在受邀参加追悼会时才从亲戚口中得知，系争房屋早已于2002年10月被购买为产权房，李某立即去房产交易中心查询，得知系争房屋产权人登记在前公公朱甲和其前夫朱乙名下，原告认为其户口一直在系争房屋内，且在此居住了十几年，也没有享受过福利分房。2002年10月系争房屋被购买成产权房时原告也是同住人之一，朱甲和朱乙在隐瞒原告的情况下，是否能合法将租赁公房购买成产权房？本律师在接受了原告的委托后，前往物业公司调取到了系争房屋的《上海市公有住房出售合同》、《职工家庭购买公有住房协议书》、《本户人员情况表》。经核实，上面关于李某的签名均是代签的。

【争议焦点】

被告朱甲、朱乙就系争房屋与某物业公司签订的《上海市公有住房出售合同》是否有效。

【律师分析】

1、《出售公有住房方案实施细则》第五条 购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。

职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。

2、“同住人”含义是什么？

3、答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。

4、根据以上两点，原告应为系争房屋的适格的同住成年人。

5、职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。本案中协议书上的签名经核实确非原告李某本人所签。故该签名不能作为李某同意将系争房屋产权购买至朱甲、朱乙名下的真实意思表示。

6、上海市公有住房出售合同欠缺全体同住人共同的意思表示，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力。

7、本案属确认合同无效的确认之诉，不适用诉讼时效制度。

【法院判决】

法院最终采纳了本律师的意见，认定原告是系争房屋的适格的同住成年人，经调解，被告方同意在系争房屋的产权上加上原告的名字，后双方去房产交易中心办理加名手续，我方胜诉。

【相关法律】

《出售公有住房方案实施细则》

第五条 购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。

职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。

“同住人”含义是什么？ 答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。

《中华人民共和国合同法》

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

公有住房出售(出租)政策 第6篇

1.如何界定房改成本价购买公有住房的适用范围？

依据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号），按房改成本价购房的职工需同时满足以下条件：

⑴所购住房是在1998年底前已开工的单位自建住房,或已交纳购房预定金购买的商品住房,并于1999年底前竣工且投入分配使用的；

⑵购房职工是1998年12月31日（含）前参加工作，无房或住房未达标，且具有北京市城镇常住户口；

⑶职工与拟购住房在1999年底前已建立承租关系。

2.怎样计算以房改成本价购买公有住房的房价？

依据《关于1994年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》（京房改办字〔94〕第054号），成本价购房的计算公式为： [（成本价—标准价高限×年工龄折扣率×夫妇工龄之和）×（1＋调节因素之和）×（本套楼房建筑面积＋阳台面积×系数）＋装修设备价]×（1－已竣工年限×2%）—负担价×现住房折扣率×（本套楼房建筑面积＋阳台面积×系数）。其中，2000年前职工购买现住房，售房单位可给予现住房折扣。每建筑平方米现住房折扣额为负担价乘以现住房折扣率。2000年后取消现住房折扣。

在计算过程中还涉及到的主要文件依据分别是：《关于2003年向职工出售公有住房的价格及政策的通知》（（2003）京房改办字第020号）；《关于2001年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》（京国土房管方字〔2000〕696号）；以及《关于调整出售公有住宅楼房调节系数的指导意见》（京国土房管方字〔2000〕第302号）。

3.以房改成本价购买公有住房时，如何进行超标处理？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号），职工购买现承租的公有住房，其住房面积标准之内的部分，按当年规定的出售公有住宅楼房的价格和优惠政策购买。

职工购买现住房超标，能分割退回的，要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级，作为住房控制面积标准，本职级与上一个职级住房面积标准之差的部分，按当年房改成本价购买，可享受住房折旧政策优惠，不享受工龄折扣、现住房折扣、西藏内调人员和教师购房等政策优惠。

超过住房控制面积标准而确实难以分割退回的，每建筑平方米按4000元计价；实际价值低于4000元的，按实际价值确定房价，但不得低于当年房改成本价。

4.进行超标处理时，对超过控制面积标准的部分如何确定实际价值？

依据《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），对超过控制面积标准部分的实际价值确定有两种方法：一是采取折扣的方法。当地地段经济适用住房价为每建筑平方米4000元的，竣工年限5年（含）以下的公有住宅楼房，按4000元计价。竣工年限5年以上的公有住宅楼房，从第6年开始，在4000元的基础上进行折扣，每年每建筑平方米折扣50元，折扣年限最长不超过30年；当地地段经济适用住房价每建筑平方米低于4000元的，在当地经济适用住房价格基础上按上述规定的方法和相应的折扣率（1.25%）进行折扣，但不得低于该地段当年的房改成本价。二是采取评估的方法。评估按经济适用住房价格，评估后的价格不再进行年限折扣。

5.承租、购买公有住房超标的职工家庭，其住房面积标准如何认定?职级较低一方的职务或技术等级晋升后是否发放级差补贴？ 依据《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），职工及其配偶承租、购买公有住房超标的，按夫妇双方职级较高一方的住房面积标准处理。

职级较低的一方职务或技术等级晋升后，其购房补贴建筑面积标准小于超标处理后的核定面积的，不计发级差补贴。

6.如何对承租或购买一套以上住房面积超标的职工进行超标处理？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号）和《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），职工承租或购买一套以上住房面积超标的，分以下两种情况进行处理：

一是职工承租或购买一套以上住房同属一个产权单位的情况。如果两套住房都是购买的，由该单位依照有关规定对其中一套住房进行超标处理；如果一套住房承租，一套住房购买，只对承租的住房进行超标处理。

二是职工承租或购买一套以上住房分属不同产权单位的情况。如果两套住房都是购买的，由其中建筑面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜；如果一套住房承租，一套住房购买，由承租住房的产权单位处理超标事宜。

7.申请购买一套以上公有住房合并计算后面积超标，且产权分属不同单位，若面积较大的一套系北京市产权，面积较小的一套系中央国家机关产权，如何对其进行超标处理？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房管字〔2000〕36号），职工及其配偶申请承租或购买一套以上公有住房合并计算后面积超标，且其产权分属一个以上单位的，由其中面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜。若面积较大的一套系北京市产权，按北京市的相关规定处理超标事宜。

8.丧偶或离异职工，购房时其工龄如何计算？

职工丧偶后未再婚的，购房时，本人工龄和原配偶工龄合并计算；再婚后购房的，按本人和现配偶工龄合并计算。

职工离异后未再婚的，购房时，按本人工龄计算；再婚后购房的，按本人和现配偶工龄合并计算。

9.什么是公有住房出售标准价？

公有住房出售标准价是指1999年1月1日以前，对按房改成本价购房确有困难的中低收入职工家庭，依据本市职工家庭平均经济承受能力（负担价和抵交价之和）确定的低于当年房改成本价的售房价格，标准价作为过渡性政府价格，于1999年1月1日起取消。按标准价购买现住公有住房的职工只拥有部分产权，产权比例按当年标准价占成本价的比例确定。

10.成套公有住房承租人去世后，产权单位能否将承租人变更为其配偶、子女或其他承租人?

依据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号），从1998年底起，在京中央和国家机关停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。成套公有住房承租人去世后，产权单位原则上不能再以公有住房租金标准和新的住户建立租赁关系，可将承租人变更为其配偶，但不能变更为子女或其他承租人。

11.不可售住房腾退后，产权单位能否以标准租金出租给其他职工?

依据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号），从1998年底起，在京中央和国家机关停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。不可售住房腾退后，产权单位原则上不能再以公有住房租金标准和新的住户建立租赁关系。但可以作为周转住房使用。

12.什么是无房老职工？

依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），1998年12月31日（含）前参加工作，职工及其配偶同时符合下列条件的为无房老职工：

⑴未以规定的公有住房租金标准承租公有住房；

⑵未以房改成本价、标准价或其它政府优惠价格购买公有住房（职工全额出资以市场价或经济适用房价格购买住房的，不影响其按规定享受购房补贴待遇）；

⑶未按城市房屋拆迁政策享受货币补偿，未按危改政策享受补偿或未按房改价回迁购房； ⑷未以房改成本价或标准价参加集资合作建房； ⑸未享受过单位资助购建住房；

⑹未领取过国家或单位的住房补助（不含住房公积金、提租补贴）； ⑺退出以规定的标准租金承租城镇私有住房。

13.哪些面积核定为职工住房面积？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号），下列住房的面积核定为职工住房面积：

⑴职工（含离退休人员，下同）及其配偶按规定的普通公有住房租金标准承租的公有住房；

⑵职工及其配偶以房改成本价或标准价购买的公有住房； ⑶按照城市房屋拆迁政策，对被拆迁公有住房使用人和执行统一租金标准的城镇私人出租住房使用人，已实行货币补偿的，其计算货币补偿金额的房屋建筑面积；

⑷职工及其配偶按房改成本价或标准价集资合作建造的住房； ⑸单位资助职工及其配偶购建的住房减去扣除面积的部分。

扣除面积=〔职工集资购（建）房款-职工按当年房改成本价购房房价款〕÷所购住房总房价款或所建住房成本价款×集资购建住房面积。

14.哪些面积不核定为职工住房面积？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号），下列住房面积不核定为职工住房面积：

⑴职工全额出资以市场价或经济适用住房价格购买、建造的住房和以市场租金承租的住房；

⑵已按规定补交房价款购买的超标部分公有住房； ⑶职工及其配偶以继承、受赠等方式取得的私有住房。

15.如何核定公有住宅楼房的面积？

依据《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），多层住宅楼房既可采用实测的方法，也可采用按本套住房使用面积乘以1.333的计算方法；高层住宅楼房既可采用实测的方法，也可采用按本套住房使用面积乘以1.333的计算方法，若是按全部公共面积分摊计算建筑面积的，可采用减少10%的建筑面积的方式。

住宅楼房面积核定方式的选择，由产权单位依据上述对多层和高层楼房面积核定的具体规定自主确定，但同一栋楼房只能采用一种核定方式。

16.如何核定阳台、复式结构的阁楼、独立使用平台的面积？

依据《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），阳台均按建筑面积的50%核定为职工住房面积；复式结构的阁楼按建筑面积的70%核定为职工住房面积。独立使用的平台不核定为职工住房面积，但应另行计价，独立使用平台的房价款=平台建筑面积×30%×届时房改成本价×（1-已竣工年限×年折旧率）。

17.职工承租或购买可售住房，并同时承租不可售住房的，其住房面积如何核定？

依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），职工承租或购买可售住房，并同时承租不可售住房的，住房面积核定时应合并计算。

18.夫妻婚姻关系存续期间以房改成本价（或标准价）购买的公有住房，房价计算过程中只用一方的职级、工龄等政策优惠，该住房是否核定为夫妇双方的住房面积？

以房改成本价购买公有住房时，无论其中一方或双方是否享受工龄、职级和其它政策优惠，均核定为夫妇双方的住房面积。

19.单位分配给职工的住房而由其子女承租或购买，该职工和子女的住房面积如何核定？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房管字〔2000〕36号），职工及其配偶申请承租或购买一套以上公有住房的，住房面积合并计算，住房现承租人或购买人无论是职工及其配偶，还是其子女，原则上核定为职工及其配偶的住房面积。但有时作为特殊历史遗留问题，本着协商解决的原则，在征得原产权单位同意的前提下，也可核定为子女住房面积，职工本人住房面积若未达标，可申请领取差额补贴。总之，处理这类问题的原则就是：一套住房不能重复核定为职工和子女的住房面积，也不能职工和子女都不核定。

20.父母承租的在京住房拆迁后，有子女购买安置住房的，父母和子女的住房面积如何核定？

依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），职工父母的在京住房被拆迁后，由职工本人按照规定的公有住房租金标准承租或以房改成本价、标准价（含标准价优惠）购买安置住房的，原则上核定为父母的住房面积。拆迁时用于解决子女住房困难所购买的住房，核定为子女本人的住房面积。

21.职工已购或者承租公有住房（含标准租私房）被拆迁后，住房面积如何核定？

依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），职工已购或者承租公有住房（含标准租私房）被拆迁后，按照规定的公有住房租金标准承租或者以房改成本价、标准价（含标准价优惠）购买安置住房的，核定为职工的住房面积；实行货币补偿的，以计算货币补偿金额的建筑面积核定为职工的住房面积。

22.职工私有住房被拆迁后，住房面积如何核定？

依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），职工私有住房被拆迁后，按照规定的公有住房租金标准承租或者以房改成本价、标准价（含标准价优惠）购买安置住房的，核定为职工的住房面积。

23.共同承租一套公有住房的两个（含）以上职工家庭，其住房面积如何核定？ 依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），两个（含）以上家庭共同承租一套公有住房的，职工住房面积按照各自居室面积与应分摊的面积之和核定。具体公式为：（本套住房建筑面积－居室面积之和）×分摊系数＋居室面积。其中，分摊系数为本套住房居住户数的倒数。

24.职工在外地以房改成本价购买了公有住房，是否核定为职工的住房面积？

凡以房改成本价购买的公有住房，无论其购买的公有住房是在北京还是在外地，均应核定为职工的住房面积。面积核定方法可参考《北京市行政机关和与财政有经费缴拨关系事业单位住房补贴发放中有关问题的补充通知》（京房改办字〔2004〕258号），其中第十八条规定，职工及其配偶京外已按国家或单位补贴的租（购）价承租或购建住房的，按统计部门公布的上年住房所在京外当地商品住宅平均价格与北京市全市商品住宅平均价格之比乘以京外住房核定面积，具体计算公式为：职工住房面积=京外当地商品住宅平均价格÷北京市商品住宅平均价格×京外当地住房核定面积。

25.夫妻双方购买了公有住房，离异后住房面积如何核定？

夫妻双方离异前购买了一套公有住房的，离异后，无论是否得到住房，面积核定为公有住房的面积，若未达标，可申请领取差额补贴。

夫妻双方离异前购买了两套公有住房的，离异后，分两种情况：第一种情况是一方得到两套住房，一方未得到任何住房。第二种情况是夫妇双方各自得到一套住房。上述两种情况下，双方都应按两套住房核定面积，若超标，做好超标处理。

26.夫妻双方承租了公有住房，离异后住房面积如何核定？ 夫妻双方离异前承租了一套公有住房的，离异后，得到住房的一方，面积核定为承租公有住房的面积，若未达标，可申请领取差额补贴；未得到住房的另一方，比照腾退不可售公房领取一次性补贴。

夫妻双方离异前承租了两套公有住房的，离异后，分两种情况：第一种情况是一方得到两套住房，一方未得到任何住房。得到两套住房的一方，面积核定为两套住房的面积，若超标，做好超标处理。未得到住房的另一方，比照腾退不可售公房领取一次性补贴；第二种情况是夫妇双方各自得到一套住房。在这种情况下，双方都按现有承租的一套住房核定面积。

27.夫妻双方购买并承租公有住房，离异后住房面积如何核定？

夫妻双方离异前购买了一套并承租了一套公有住房，离异后，分两种情况：第一种情况是一方得到两套住房，一方未得到任何住房。得到两套住房的一方，面积核定为两套住房的面积，若超标，做好超标处理。未得到住房的另一方，面积核定为已购公有住房的面积；第二种情况是夫妇双方各自得到一套住房。得到已购公有住房的一方，面积核定为已购公有住房的面积。得到承租公有住房的一方，面积核定为两套住房的面积，若超标，做好超标处理。

28.无房新职工与有房老职工结婚后，能否继续领取住房补贴?

无房新职工与有房老职工结婚以后，仍视为无房职工，可继续领取住房补贴；有房老职工则根据自己的住房及职级情况，可按规定申请差额补贴或级差补贴。

29.已购买公有住房的职工是否可以选择退房？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房管字〔2000〕36号），职工已按房改成本价或标准价购买现住房且未达标的，不再办理退房手续，差额面积可由所在单位一次性计发差额补贴。职工可通过已购公有住房上市交易改善住房条件。

30.单位能否以市场价向职工出售公有住房？

依据《关于单位按市场价向职工出售公有住房有关问题的通知》（京国土房管改字〔2001〕586号），经房改部门批准，单位可按市场价向职工出售公有住房，向购房人核发商品房产权证。

31.职工住房核定面积已达标或超标的，另外承租的成套公有住房能否再按超标处理方式购买？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号），职工承租住房超标，属于能分割退回的，要分割退回。因此，职工住房核定面积已达到购房补贴建筑面积标准或超标的，另外承租的成套公有住房应按相关规定及时向房屋所在单位腾退，不能再按超标处理方式购买。

二、已购公有住房上市政策

32.什么是已购公有住房？

依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改〔2003〕165号），已购公有住房是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法，下同）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公有住房。

中央在京单位已购公有住房，是以住房原产权归属为准的，即凡产权原属于中央在京单位的住房，无论是中央在京单位职工、北京市或其他部门职工购买，均属中央在京单位已购公有住房。

33.怎样理解中央在京单位已购公有住房上市出售？

中央在京单位已购公房上市出售，是指职工购买的原产权属于中央在京单位的公有住房，首次进入市场出售时，经在京中央和国家机关住房交易办公室进行住房档案核对无误后，出售人自行，或经公证委托他人，或委托定点代理服务机构到房屋所在区县国土房管局办理交易手续的活动的总称。

34.已购公有住房上市出售的基本程序有哪些？

⑴产权人持产权证、身份证、原始购房合同（买卖协议或买卖契约）原件到在京中央和国家机关住房交易办公室申请查询本人住房档案。

⑵职工住房档案查询合格者，由产权人提供产权证、身份证、原始购房合同（买卖协议或买卖契约）复印件办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。

⑶办理时如产权人无法到场，需办理公证委托（委托事项为：代办央产房上市审核手续），由受托人持公证委托书及受托人身份证、产权人身份证、产权证、原始购房合同（买卖协议或买卖契约）原件及以上证件复印件办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。

35.不能上市或不宜公开上市出售的已购公有住房有哪些？应当如何处理？

依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改〔2003〕165号），凡属住房超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。

涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，不宜公开上市出售。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。

36.已购公有住房上市出售土地出让金的缴纳标准是多少？

依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改〔2003〕165号），上市出售的已购公有住房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1％补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。

37.已购公有住房上市出售后，原产权单位是否与职工进行收益分成？

依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改〔2003〕165号），凡以房改成本价购买的住房上市出售的，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有，不再与原产权单位进行收益分成。

38.已购公有住房上市出售后，房屋的物业费、供暖费如何处理？

已购公房上市出售后，新发生的供暖、物业管理等费用由买受人承担，原产权单位及出售人所在单位不再承担该房屋的上述费用。买受人应与该房屋的供暖、物业部门重新签订供暖及物业管理服务协议。

39.以标准价购买的公有住房能否上市交易？

凡以标准价购买的公有住房，出售人可按上市当年房改成本价向原产权单位补交房价款，取得全部产权后可上市出售，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。远郊区县另有规定的按其规定办理。

40.什么是统建房？能否上市交易？

依据《关于中央在京党政机关及所属企事业单位统建房房改售房有关问题的通知》（京建开〔1999〕336号，〔99〕京房改办字第106号，京房地房字〔1999〕第841号，局房地司字〔1999〕078号），统建房是指1973年至1986年期间，由国家计委、国家建委、财政部投资、拨款，北京市组织统一建设、管理的，按国家投资指标（包括“三材”指标）拨款，由中央单位分配使用的住房。购买统建房的购房人享有与其他公有住房房改售房政策规定的同等的权利和义务，只要符合住房上市出售管理办法的有关规定，可以上市交易。

41.如何认定位于远郊区县且属于不宜公开上市出售的已购公有住房？

由远郊区县中央在京单位与远郊区县国土房管局协调办理相关手续，提供不宜公开上市出售住房的明细清册。列入明细清册的住房，区县国土房管局不得为其办理上市出售的相关手续。

三、职工住房补贴发放政策

42.什么是职工住房补贴？

依据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），住房补贴是国家在1998年下半年开始停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行的住房分配货币化形式之一。

43.职工住房补贴如何发放？

依据《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字〔2005〕8号），为方便职工使用住房补贴购买或承租住房，住房补贴取消集中管理。对新职工和无房老职工月住房补贴随职工工资发放；其他住房补贴按有关规定审核后轮候发放给职工。对已集中管理的住房补贴资金由职工一次性支取。

44.住房补贴发放对象有哪些？

依据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号），以及《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字〔2005〕8号），住房补贴的发放对象为中央国家机关在职、在编及离退休职工中的无房和住房未达标职工。其中，在职、在编的条件需同时满足。

45.无房新职工与有房老职工结婚后，能否继续领取住房补贴？

无房新职工与有房老职工结婚以后，仍视为无房职工，可继续领取住房补贴；有房老职工则根据自己的住房及职级情况，可按规定申请差额补贴或级差补贴。

46.如何理解“享受购房政策优惠”？

依据《在京中央和国家机关住房补贴调整实施办法》（国管房改〔2006〕164号），享受购房政策优惠是指本办法印发前按照房改政策购买国管局、中直管理局建设的经济适用住房、单位自建住房、集资建房以及按上述经济适用住房基准价格购买的腾退已购公有住房和北京市经济适用住房。但该文件在理解上容易出现歧义，给各单位在文件执行中造成了一定的困难，为此，《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号）对此问题再次进行了明确：享受购房政策优惠是指职工购买了有关房改主管部门于2006年5月17日前审核批准基准价格的住房，包括国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局集中建设的职工住宅，单位自建的职工住宅和集资建房，职工按照经济适用住房基准价格购买的旧有住房以及在京部队系统或者北京市配售的经济适用住房。

47.如何理解“建立住房公积金制度前的工龄”和“建立住房公积金前的工龄”？

无论文件表述为“建立住房公积金制度前的工龄”，还是“建立住房公积金前的工龄”，均应理解为中央国家机关建立住房公积金制度前的工龄。即针对的是单位建立住房公积金制度的时间，不是职工个人建立住房公积金的时间。

48.如何计发无房职工住房补贴？

无房职工住房补贴分三段式：一是1998年底前给予一次性补贴。住房补贴的计算公式为：（职工1998年月均标准工资×1999月住房补贴系数0.66×职工1998年底前的工作月之和）+（1999年工龄补贴额13元／建筑平方米×职工建立住房公积金制度前的工龄×职工购房补贴面积标准）。二是1999年1月至2004年12月给予按月补贴，月住房补贴计算公式为：职工当月标准工资（基础工资、职务工资、级别工资和工龄工资之和）×月住房补贴系数0.66。三是2005年1月起发放按月定额补贴，在其工作年限内按月定额发放至退休。无论是否享受购房政策优惠，无房职工的住房补贴计发方式相同。

49.无房职工按月定额补贴标准是什么？

依据《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字〔2005〕8号），公务员为：科级以下，800元；副科级，900元；正科级，1000元；副处级，1100元；正处级，1200元；副司（局）级，1400元；正司（局）级，1600元。机关工勤人员为：技术工人中的初级工和15年以下工龄的普通工人，800元；技术工人中的中级工和15年以上（含15年）、25年以下工龄的普通工人，900元；技术工人中的高级工、技师和25年以上（含25年）工龄的普通工人，1000元；技术工人中的高级技师，1100元。

50.如何计发住房面积未达标职工的差额补贴？

住房面积未达标职工的差额补贴分“已享受购房政策优惠”和“未享受购房政策优惠”分别处理：已享受购房政策优惠的职工，差额补贴计算公式为：（基准补贴额1265元／建筑平方米+每年13元／建筑平方米×职工建立住房公积金制度前的工龄）×差额面积；未享受购房政策优惠的职工，差额补贴计算公式为：（基准补贴额2000元／建筑平方米+每年16.5元／建筑平方米×职工建立住房公积金制度前的工龄）×差额面积。

51.已按原有文件规定的补贴标准领取了差额补贴的职工，应当如何执行现有文件规定的补贴标准？

职工若未享受购房政策优惠，应按《在京中央和国家机关住房补贴调整实施办法》（国管房改〔2006〕164号）规定的补贴水平重新计算后补发差额部分；若已享受购房政策优惠，则不再补发差额部分。

52.如何计发职级晋升职工级差补贴？

晋升职级职工的级差补贴分“已享受购房政策优惠”和“未享受购房政策优惠”分别处理：已享受购房政策优惠的职工，级差补贴计算公式为：（基准补贴额1265元／建筑平方米+每年13元／建筑平方米×职工建立住房公积金制度前的工龄）×差额面积；未享受购房政策优惠的职工，级差补贴计算公式为：（基准补贴额2000元／建筑平方米+每年16.5元／建筑平方米×职工建立住房公积金制度前的工龄）×差额面积。

53.已按原有文件规定的补贴标准领取了级差补贴的职工，应当如何执行现有文件规定的补贴标准？

职工若未享受购房政策优惠，应按《在京中央和国家机关住房补贴调整实施办法》（国管房改〔2006〕164号）规定的补贴水平重新计算后补发差额部分；若已享受购房政策优惠，则不再补发差额部分。

54.是否计发1999年8月16日之前去世职工的住房补贴？

依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），1999年8月16日前去世的无房和住房未达标老职工，不再发放住房补贴。其中，1999年8月16日的时间点的确定是以《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号）的发布之日为依据。

55.如何计发1999年8月16日（含）之后去世职工的住房补贴？

依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），1999年8月16日（含）之后去世的，其去世前的住房补贴由原工资关系所在单位根据其住房实际情况及相关规定发放，并由其继承人按《中华人民共和国继承法》的有关规定办理支取手续。

同时，依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），1999年8月16日（含）后至2005年5月21日前去世的住房面积未达标职工，按照《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号）规定计发住房补贴；2005年5月21日（含）后去世的住房面积未达标职工，按照《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字〔2005〕8号）和《在京中央和国家机关住房补贴调整实施办法》（国管房改〔2006〕164号）的规定计发住房补贴。

56.如何处理计发住房补贴期间去世职工的住房补贴？

职工在计发住房补贴期间去世的，其中无房老职工的按月补贴从去世的次月起停止计发。职工去世后，其名下的住房补贴可由其合法继承人或受遗赠人一次性提取。

57.如何确定离退休人员一次性住房补贴的月均基本离退休费标准？

依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），1998年12月31日前已离退休的无房老职工，一次性发放购房补贴时，“职工1998年月均标准工资”按“职工1998年月均基本离退休费”计算。行政人员：正司局级800元，副司局级700元，正处级570元，副处级510元，正科级440元，副科级及副科级以下380元；工人：高级技师480元，技师和高级工430元，中级工、初级工和普通工人370元。

58.如何计发交由街道代发退休费人员的住房补贴？

依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），在京中央和国家机关交由地方街道办事处代发退休费的人员，原工资关系所在单位对其进行住房面积核定后，凡符合发放购房补贴条件的，由原工资关系所在单位发放购房补贴。

59.离退休后异地安置职工的住房补贴是否计发？

依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），离退休后异地安置（含回原籍安置）的无房或住房未达标职工，且当时未作其他安置的，由其原工资关系所在单位按照安置地购房补贴的有关规定处理。

60.什么是不可售公有住房？如何计发租住不可售公有住房职工的住房补贴？ 依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），不可售公房包括：平房，筒子楼，简易房，危险房，违章建筑和近期需要拆除的住房，具有历史纪念意义的住房，党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房，不可售军产房。租住不可售公有住房的职工可按以下两种方法计发住房补贴：

一是依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），待其腾退住房后一次性计发。

二是依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），先核定面积后计发差额补贴，待其腾退住房后，再申请一次性住房补贴，并相应扣除已领取部分。核定住房面积按照以下规定：（1）两个（含）以上职工家庭共同承租一套公有住房的，职工住房面积按照各自居室面积与应分摊的面积之和核定。具体公式为：职工住房面积=（本套住房建筑面积-居室面积之和）×分摊系数+居室面积。其中，分摊系数为本套住房居住户数的倒数。（2）职工按照规定的公有住房租金标准承租其他不可售公有住房的，其住房面积按照使用面积乘以1.333计算，或者按照实际测量的建筑面积计算。

61.如何计发工作单位变动职工的住房补贴？

依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），职工（不含外地调京干部）工作单位变动后，符合现工作单位住房补贴发放条件的，可以按照规定向现工作单位申请调入后的按月住房补贴或者因职务晋升形成的级差补贴等。

62.如何计发试用期期间的住房补贴？

依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），职工试用期内暂不发放住房补贴，待其试用期满任职定级后，按照职级对应的住房补贴标准予以补发。

63.如何计发原工作地已承租或购买公有住房调京干部的住房补贴？

依据《中央和国家机关外地调京干部住房管理实施意见》（国管房改〔2005〕484号），区别不同情况按以下规定发放：

⑴在原工作地承租公有住房已退回，以及在原工作地已购买公有住房，并按房改成本价退房的调京干部，按照调京后新职级补贴面积标准，比照《关于印发<关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见>的通知》（国管房改字〔2002〕203号）关于腾退不可售公房的补贴计算公式，计发一次性补贴。调京干部在原工作地已领取住房补贴的，在计发一次性住房补贴时予以扣除，并可购买中央国家机关职工住宅。

⑵在原工作地已购买或承租公有住房不退回的，或将已购公有住房按当地商品房价出售的调京干部，调京后享受两地的地区差额补贴，只限于夫妻一方，但不得再购买中央国家机关职工住宅。地区差额补贴的计算公式为：（北京市普通商品住房均价－原工作地普通商品住房均价）×调京前原职级对应的中央国家机关购房补贴面积标准。各地普通商品住房均价按上年政府部门发布的价格为准。原工作地普通商品住房均价高于北京，不再计发地区差额补贴，调京干部也不再交出高出部分的住房价款。目前，财政部暂停发放地区差额补贴，待新的规定出台后按相关规定执行。

⑶调京干部调京后晋职晋级的，按照中央国家机关房改政策规定发放级差补贴。

64.如何计发原工作地没有承租或购买公有住房调京干部的住房补贴？

依据《中央和国家机关外地调京干部住房管理实施意见》（国管房改〔2005〕484号），区别不同情况按以下规定发放：

⑴在原工作地已领取住房补贴的调京干部，调京后按照中央国家机关无房职工住房补贴标准重新计算调京之前原职级的补贴额，补发差额部分。若原工作地住房补贴高于北京，调京干部可不交出高出部分的住房补贴。调京后继续享有新职级按月补贴，并可购买中央国家机关职工住宅。

⑵在原工作地未领取住房补贴的调京干部，调京后按照中央国家机关无房职工住房补贴标准，核发其新职级应享受的一次性住房补贴，之后按有关规定和标准发放按月补贴，并可购买中央国家机关职工住宅。

65.企业或自收自支事业单位的外地调京人员能否参照执行现行外地调京干部住房政策的相关规定？

《中央和国家机关外地调京干部住房管理实施意见》（国管房改〔2005〕484号）的适用范围是中央国家机关因工作需要从京外调入北京，并按照组织程序和要求办理调动手续的党政干部，包括公务员和参照、依照公务员制度管理的事业单位人员。企业或自收自支的事业单位的外地调京人员可否参照执行，需报上级主管部门审核。

66.如何计发军转干部的住房补贴？

若是2000年1月1日前转业的，分以下两种情况发放：

⑴无房军转干部：按照中央国家机关无房职工住房补贴标准，补发其转业前应享受的住房补贴，从转业之日起按月领取住房补贴，同时享有购买职工住宅资格。

⑵承租不可售军产房的军转干部：依据第59问核发住房补贴，同时享有购买职工住宅资格。

若是2000年1月1日（含）后转业的，分以下三种情况发放：

①无房军转干部：从转业之日起按月领取住房补贴，同时享有购买职工住宅资格。②承租不可售军产房的军转干部：依据第59问核定住房补贴，与在部队领取的住房补贴总额相比较，如多于在部队领取的补贴总额，则补发其差额部分，如果少于则不追回。同时享有购买职工住宅资格。

③购买军队自建经济适用住房的军转干部：如果是按建造成本价购买的经济适用住房，其面积核定为军转干部的住房面积。如果是按不低于同地段经济适用住房价格购买的经济适用住房，其面积不核定为军转干部住房面积，不影响其按月领取住房补贴，但不再享有购买职工住宅资格。

67.如何计发租住不可售军产房职工的住房补贴？

租住不可售军产房的职工可按以下两种方法计发住房补贴：一是依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），待其腾退住房后一次性计发。二是依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），先核定面积后计发差额补贴，待其腾退住房后，再申请一次性住房补贴，并相应扣除已领取部分。

68.事业单位职工住房补贴方案制定的政策依据是什么？

依据《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字〔2005〕8号），中央机关直属事业单位依据本单位职工工资收入状况，参照本意见精神制定住房分配货币化方案，合理确定补贴水平，报上级主管部门批准后实施，住房补贴资金按现有经费渠道解决。

四、物业供暖政策

69.房改房住宅专项维修资金的筹集标准是多少？ 依据《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》（国管房改〔2008〕346号）：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅竣工10年以下25％、竣工10年（含）以上35％，高层住宅竣工10年以下35％、竣工10年（含）以上40％的比例，从其售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

70.职工住房管理模式有哪些？

根据住宅小区的条件，可实行以下两种管理模式：一是自主管理或委托管理。例如，居住小区不具备物业管理条件，仅有一栋或几栋住宅楼，公共区域较为狭小，既没有小区封闭条件，也没有物业办公场所，可由单位房屋管理部门进行管理，也可委托有关服务单位承担管理和服务项目。二是专业化物业管理。对于设施设备比较好，经过适当改造即具备物业管理条件或已具备物业管理条件的小区，应尽快召开业主大会，成立业主委员会，实行专业化的物业管理，改善和美化职工的生活环境，提升职工的居住品质。

71.职工的物业服务费怎样交纳？

职工缴纳物业服务费，可以区分以下两种情况：对于购买公有住房的职工，其与原房屋产权单位在物业服务费负担主体和收费水平上有约定的，从其约定；如果没有约定的，仍由职工和原产权单位共同负担物业服务费，即职工承担区域清洁卫生费用和秩序维护费用，其余的费用由原产权单位承担。对于购买经济适用房或商品房的职工，原则上，由职工个人负担物业服务费。其中，已成立业主大会的经济适用住房小区，业主大会与物业管理公司可以协商执行市场调节价；未成立业主大会的经济适用住房小区、危改回迁小区，应执行北京市经济适用住房小区物业管理收费政府指导价。

72.职工的采暖费怎样交纳？ 依据《关于做好在京中央和国家机关职工住房供热供暖合同签订工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕535号），居住北京市产权住房的中央国家机关职工，应当与供热单位签订供热采暖合同，直接向供热单位或供热单位委托的金融机构、其他代收单位支付采暖费，或者由职工所在单位代为支付采暖费；居住中央国家机关产权住房的中央国家机关职工，在中央国家机关采暖补贴政策出台前，可继续由所在单位代为签订供热采暖合同并支付采暖费，并依法承担相应责任；居住中央国家机关产权住房的北京市职工，应当与供热单位签订供热采暖合同，直接支付采暖费。

73.职工住房小区可否强制实施专业化物业管理？

《物权法》第81条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。因此，实施专业化的物业管理，应以业主自主和自愿的选择为前提。单位没有理由强制业主选择物业管理企业，也没有理由强制实施物业管理和服务。

74.职工住房小区物业服务包括哪些内容？