商品房买卖合同完整版

商品房买卖合同完整版（精选8篇）

商品房买卖合同完整版 第1篇

房屋买卖合同

甲方（出售方）： 乙方（承购方）：

依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成如下协议： 第一条 房屋基本情况

(一)甲方自愿将其坐落于××市 区（小区）幢 单元 室的房产出售给乙方，房屋建筑面积平方米，产权人，产权证号。

(二)该房屋现：□无抵押 □有抵押（抵押权人为 银行），甲方承诺在办理房屋权属转移登记前解除抵押并注销相应的抵押登记，相关费用由甲方承担）。

(三)该房屋现：□未出租 □已出租（甲方保证承租人放弃优先购买权并在房屋交付前交付腾空房屋）。

第二条 房屋成交价格、支付方式及期限

(一)甲、乙双方议定上述房地产成交价格为人民币（大写）

元（￥），此价格已包括本合同第六条所列的房屋附属设备及其装饰装修。(二)乙方在签订合同时支付购房定金人民币（大写）

元（￥）给甲方，甲方同意乙方将购房定金的全部冲抵购房款。(三)甲乙双方约定的房款支付方式和期限如下：

1.通过资金监管交界的房款（双方选择的资金监管和贷款银行是 银行。

□甲乙双方办理资金监管手续时，乙方支付房款人民币（大写）元××（￥）到资金监管专用账户。

□甲乙双方办理资金监管手续时，乙方向选择的贷款银行申请【□商业 □公积金 □组合】贷款人民币（大写）元（￥）。贷款按规定时间到资金监管专用账户。

注：监管资金产生的利息过户成功的归甲方所有，过户不成功的归乙方所有。2.不通过资金监管交接的房款

□甲方产权转移登记过户前需还银行贷款时，乙方支付房款人民币（大写）元（￥）至甲方贷款银行账户，直接用于甲方还贷。

□甲乙双方办理产权转移登记过户手续时，乙方支付房款人民币（大写）元（￥）给甲方。备注：。

□其他支付方式：

注：1）不通过资金监管交接的房款，乙方以现金、承诺等非银行转账方式支付的，甲方开具收款凭证给乙方；

2）乙方必须严格按照合同约定的付款方式支付房款，不得付款至合同约定以外的任何第三方，包括但不限于甲方亲属。否则由此引起的一切法律后果由乙方自行承担。第三条 房屋交付情况及物业交割(一)产权过户约定：甲方双方约定于 年 月 日前办理资金监管手续并与资金监管手续完成时和乙方贷款放款（公积金放款承诺书）2个工作日内，甲乙双方办理产权转移登记手续。

(二)房屋交付约定：□甲方于 年 月 日前将房屋交付给乙方。

□甲方于办理产权转移登记过户当日将房屋交付给乙方。□甲方与监管资金全部到账，二日内将房屋交付给乙方。

注：房屋交付由甲乙双方按照合同约定自行交接。甲方应将房屋的所有钥匙、房屋质量保管书（若有），使用说明书（若有）、约定的装修装饰、设施设备等一并交付给乙方。(三)户籍约定：甲方于 年 月 日前将该房屋内户籍全部迁出。(四)房屋产权转移手续办理后甲方无条件及时协助乙方办理【□水 □电 □数字电视（包括机顶盒）□管道煤气 □物业（含电梯）□ 】。及其他应过户的手续，甲方保证在该房屋交付前负责结清上述各项费用。甲方同意将已缴纳的维修基金的余额无条件转移过户给乙方。

(五)隐蔽瑕疵约定：甲方保证该房屋交付时房屋内保持清洁，房屋内部（顶部）、隐蔽性管道无渗漏、泄露、堵塞情形，电线、网络、有线电视等线路无损坏、短路及断裂等情节，否则甲方应当承担由此产生的修复和修理等损失。

(六)车库∕车位情况：该房有车库∕车位，位于 小区 幢 单元 号 面积约 m2，价格：□包括在房价内 □另计价人民币（大写）元出售给乙方，乙方于办理资金监管手续时将车库∕车位款支付给甲方。甲方房屋交付给乙方时车库∕车位钥匙、证明一并交给乙方。车库∕车位若有产权的，与房屋产权过户时一并办理过户，过户税费由 方承担。第四条 过户税费：

(一)关于上述房地产办理产权转移过户手续时所需缴纳的税、费按下列第 项方式执行。

1.甲乙双方按照国家和省市相关法律法规规定各自承担税、费； 2.由 方承担全部过户的税、费。

3.其他约定：

□甲方提供原购房发票（若因甲方提供不出原购发票房发票导致多缴纳的税、费由甲甲方承诺产权满两年并提供税务部门认可的证明材料，否则因此增加的税费由甲方承担）。

□ □ 方承担。

甲方承诺产权满五年且是家庭唯一住房证明，否则因此产生的个人所得税由甲方承担。

(二)本合同履行过程中因法律政策调整原因导致纳税的税费增加的，甲方甲乙双方约定：【□由法律、政策规定的缴纳方缴纳。□由 方缴纳。】 第五条

违约责任

(一)本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退。

(二)甲方中途毁约或严重违约的，乙方有权单方解除本合同，甲方应从合同解除之 日起 3 日内双倍返还购房定金给乙方，若逾期返还的，还应按照未返还金额每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方申请的贷款放贷致资金监管专用账户后，甲方不能按期办理房屋产权转移过户手续超过10日的，视为严重违约，乙方有权单方解除本合同，甲方应向乙方支付房地产成交价格的10%作为违约金。

(三)甲方不能按期将户籍迁出，每逾期一日，向乙方支付相当于上述房地产总价款万分之三的违约金，逾期超过30日，本合同第十条第（二）款中的履约保证金作为违约金给乙方。(四)本合同被解除的（包括合意解除和违约解除），甲方应当在解除之日起3日内协助乙方办理退还监管资金的手续（但乙方未与甲方结清违约金定金损失赔偿等款项的除外），如甲方预期的，构成违约，应当按照监管资金每日千分之一的标准向乙方支付违约金；如因乙方原因不配合办理解除资金监管手续的，可能影响甲方的再次出售时间，乙方构成违约，应当按照每日上述房地产总价款万分之三的标准向甲方支付违约金。

(五)甲乙双方有其他违约行为的。违约方按照每日房地产成交价格万分之三的标准向对方支付违约金。

甲乙双方其他违约行为的情形有：1）甲方不能按期办理资金监管手续的；2）甲方不能按期解除和注销房屋抵押登记的；3）甲方不能按期办理产权转移过户（或公证）手续的；4）甲方不能按期向乙方交付房屋的；5）乙方不能按期向甲方支付购房款的；6）乙方不能按期办理资金监管手续的；7）乙方不能按期办理贷款或产权转移登记（或公证）手续的；8）一方有其他违约行为但不影响办理过户手续的。

(六)甲方严重违约的情形有:1）应甲方原因导致逾期30日尚未能办理房屋产权过户的；2）因甲方原因导致房屋交付预期超过30日的；3）甲方作为房产共有人之一，其他房产共有人不同意出售该房屋的；4）甲方作为房屋产权人的代理人，房屋产权人不再同意出售该房屋或取消甲方代理权的；5）承租人未放弃优先购买权导致房屋不能按约办理产权过户的；6）其他因甲方原因导致该房屋无法过户或本合同无法继续履行的情形。

(七)乙方严重违约的情形有：1）因乙方原因导致房屋产权逾期30日尚未能办理过户的；2）乙方预期支付购房款超过三十日的；3）因乙方原因导致房屋无法过户或本合同无法继续履行的情形。

第六条 甲方房屋内留下附属设施设备及装饰装修 ：

(一)房屋内留下设施：(二)房屋装修情况：【□毛胚房 □已装修】。备注：

1、房屋内（若有）装修设施、固定家具、窗帘灯具、卫生洁具等固定设施甲方均不得拆除。

2、房屋交接时上述装修、设施设备若有甲方自行拆除调换损坏等情形的，甲方照价赔偿。

第七条 甲乙双方其它约定：

第三部分其他条款

第九条 遭遇不可抗力，且受不可抗力影响的一方在不可抗力发生之日起3日内及时书面告知对方，并在合理时间内提供证明的，免除因不可抗力而导致本合同全部或部分条款无法履行的相应违约责任。第十条 特别约定： 甲方为该房屋的【□全部产权人 □部分共有权人 □产权人的委托代理人 】，甲方承诺全权代理房屋所有权及全部共有人签署本合同，若签约人无代理权和承诺不当造成合同无法履行或无效的，甲方必须向乙方支付违约金和赔偿损失 元。

第十一条 争议解决：本合同在履行中若发生争议的，甲乙双方应采取协商办法解决，协商不成的，向房屋所在地的人民法院提起诉讼。

第十二条 声明：(一)甲乙双方已详细阅读本合同各条款，对各条款的含义和内容均清楚和明晰，愿意签订并遵守本合同的全部约定。(二)本合同未尽事项，经甲乙双方同意可另行议定，其补充协议与本合同具有同等法律效力。(三)本合同的附件，作为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。(四)本合同一式两份，向甲乙双方签字（或盖章）后生效，甲乙双方各执壹份。

甲方（签字）： 乙方（签字）： 身份证号码： 身份证号码： 地址： 地址：

委托代理人： 委托代理人： 身份证号码： 身份证号码： 联系电话： 联系电话：

签约日期： 年 月 日

商品房买卖合同完整版 第2篇

乙方：_________

经甲乙双方协商一致同意订立以下协议，条款如下：

一、租赁时间及费用：

1、甲方提供场地：_________

2、甲方准备设施：_________

3、乙方租赁用途：_________

4、乙方租赁时间：_________

5、具体时间最少提前_______天通知甲方，如时间与甲方场地安排有冲突的，则乙方需另排时间，租用课室需提前_______天缴纳租场费用。

6、费用合计：______元/天

7、若甲方场地及设施有损毁、破坏或遗失，乙方要按价赔偿甲方损失。

8、如需提供设备按规定价格收取费用.

二、注意事项：

1、乙方须遵守甲方所定的以下租用/使用场地守则。违规者，甲方有权随时终止租用场地及设施，已缴付的租赁费用亦不会退回。

2、乙方人员必须遵守国家法律、法规，不得从事违法活动。

3、乙方工作人员必须维护好公共秩序，禁止在甲方大楼内追逐、打闹，禁止在室内吸烟，违者严惩。

4、乙方不能利用布置场地的时间进行开会或其他活动。

5、乙方须准时交还场地，租用时间包括场地准备、上课及收拾、桌、椅等恢复原位;逾时者需补付租用场地费用，以_______元/小时计算费用(超时_______分钟以上按_______小时计算)。

6、乙方不得擅自移动或拆除场地内的固定设施，使用房间后所有台椅、设备及用品须安放回原位及维持原状。

7、租用期间，所有设施如有损毁、破坏或遗失，乙方须赔偿本公司损失。

8、未经本公司许可，乙方不得在甲方大楼范围内摆放任何物品或张贴指示、通告或任何宣传物品。

9、乙方严禁使用甲方之名义作宣传用途，违规者，甲方有权随时终止租用场地及不会退回已缴付的租金。

10、乙方于甲方场地内因举办的活动时导致人身健康安全与财物纠纷，因举办的活动引致的人身伤亡或财物损失，甲方概不负责。

11、甲方的场地及设施是为成人而设，未成年人、中老年人、身体行动不便的特殊人群若在甲方场地内发生人身意外伤害，甲方概不负责。

12、乙方不得在租用场地内饮食。违规者，甲方保留权利追讨相关清洁费用，清洁费为租赁费的50%另行计算收取。

13、办公室、接待处及非租借之地方均为本公司私人范围，未经许可不得擅进。

14、乙方不得分租或转租予其它团体/人士。

15、甲方保留场地租用/使用规则的修改及最终解释权。

16、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效。

甲方：_________乙方：_________

签章：_________签章：_________

商品房买卖合同解除制度之解析 第3篇

一、商品房买卖合同解除概述

合同解除是指合同有效成立后, 当解除的条件具备时, 因当事人一方或双方的意思表示, 使合同关系自始或者仅向将来消灭的行为。设定合同解除权的法律意义在于允许合同一方或双方根据法定或者约定的条件, 及时采取措施防止损失发生或者避免损失扩大。合同解除后, 尚未履行的, 终止履行;已经履行的, 根据履行情况和合同性质, 当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施, 并有权要求赔偿损失。一般合同的解除法律关系明确, 法律后果也较为简单。而相较于一般的合同, 商品房买卖合同往往涉及标的特殊、履行过程持续较长, 涉及的法律关系较为复杂。

商品房买卖合同的解除权是指合同有效成立后履行完毕前, 当具备合同解除条件时, 当事人一方或双方在法定期限内依据法律规定或合同约定所行使的解除合同的权利。其法律意义在于保障房屋的出卖人或者买受人可采取措施防止损害发生或者避免损失扩大并获得法律救济。在订立商品房买卖合同的过程中, 出卖人往往占据了优势地位, 而在合同履行过程中, 尤其是在期房买卖中, 房屋本身也存在较大的不确定性, 因此在法律保护上有必要向购房人倾斜。在买卖合同履行的过程中, 如果是采取分期付款形式, 买受人和银行还要签订商品房担保贷款合同, 买卖合同的解除则必然影响贷款合同的履行, 能否恰当处理两个合同的关系会直接影响各方的利益和房屋的再次交易。此外, 买卖合同解除后, 买卖双方基于交易行为而缴纳的各类税款问题也是一个值得探讨和关注的问题。

二、商品房买卖合同解除的事由

商品房买卖合同的解除事由包括法定事由和约定事由。

1. 法定事由

根据《合同法》第94条的规定, 一般合同解除的法定事由主要有五类: (一) 因不可抗力致使不能实现合同目的; (二) 在履行期限届满之前, 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三) 当事人一方迟延履行主要债务, 经催告后在合理期限内仍未履行; (四) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五) 法律规定的其他情形。在此基础上, 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (以下简称“司法解释”) 对商品房买卖合同中的迟延履行、根本违约及一些特殊情形做了进一步的明确规定。

其一, 迟延履行在商品房买卖过程中主要表现为: (一) 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项, 经催告后三个月合理期限内仍未履行的, 当事人另有约定的除外; (二) 商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年, 由于出卖人的原因, 导致买受人无法办理房屋所有权登记的等 (参见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条、第19条) 。

其二, 商品房买卖合同根本违约的情形包括以下七种: (一) 商品房买卖合同订立后, 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (二) 商品房买卖合同订立后, 出卖人又将该房屋出卖给第三人, 即所谓的“一房二卖”; (三) 出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (四) 出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (五) 出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实; (六) 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用, 或者房屋交付使用后, 房屋主体结构质量经核验确属不合格的; (七) 房屋质量问题严重影响买受人正常居住使用的 (《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条、第12条、第13条) 。

其三, 法律规定的其他情形。由于商品买卖合同中, 涉及的标的物———房屋很多属于在建的期房, 房屋本身存在着不确定性, 因此司法解释规定了以下两种情形的解除权: (一) 出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符, 面积误差比绝对值超过3%的; (二) 在签订预售合同后开发商擅自变更规划设计未通知购买人或者购买人不同意的。另外, 法律规定的其他解除情形还有:商品房买卖合同约定, 买受人以担保贷款方式付款, 因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 (《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条、第23条) 。

从上述分析可以看出, 商品房买卖中, 现有的法律规定赋予了买受人更多的解除权, 这主要是因为在商品房买卖当中, 买受人主要为自然人个体, 相较于强大的出卖人——开发商, 买受人往往处于弱势地位。赋予买受人更多的解除权, 实则是为出卖人设定了更多的约束义务, 促使出卖人更好地履行合同。

2. 约定事由

约定条件是指商品房买卖合同的当事人双方通过签订新合同直接约定解除合同或通过在原合同的具体条款中规定解除合同的条件, 当条件成立时, 双方依约解除合同。

在此, 法律赋予了合同双方当事人更多的自主权, 在不违反法律强制性规定的前提下, 合同双方完全可以根据意思自治原则, 对双方共同认同的事由约定合同解除权。如前文提到的“退房”实则就是解除合同, 在没有合同约定的条件下, 老业主的诉求只能被认定是无理要求, 没有法律依据。但是如果双方在订立合同时就约定, 如果在一定期限内同一楼盘的房屋售价降价超过一定幅度, 买受人享有合同解除权, 那么老业主的“退房”要求才能有依据。

三、商品房买卖合同解除权的行使

根据我国《合同法》第96条规定:“主张解除合同的, 应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的, 可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的义务, 如果双方在买卖合同中没有特别约定, 那么理论上口头或书面形式均可。通知送达, 若对方没有异议, 则合同即告解除。若通知送达后, 对方提出异议之诉, 主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态, 须由法院或仲裁机构裁判确定。由于目前商品房买卖合同都需到相关行政管理部门办理买卖合同备案、所有权预告登记和抵押权预告登记, 那么当合同解除时, 买卖双方还需到相关部门办理各类备案、登记的注销手续。

在行使解除权的这一过程中, 如果买卖双方意见比较一致, 双方互相配合, 凭借双方签订的买卖合同终止协议或者申请人要求撤销登记的声明到相关行政管理部门办理备案、登记注销手续并无障碍。但是, 在实践中, 买卖双方往往无法达成一致意见。如果仅合同一方主体行使解除权, 而另一方主体拒绝解除合同或者拒绝配合办理相关手续, 那么根据现有规定, 办理相关的注销、登记手续将会比较困难, 尤其是出卖人行使合同解除权的, 更是无法办理相关注销手续。以天津市为例, 根据《天津市房屋权属登记条例》第52条的规定, 经预告登记的房屋权利终止的, 当事人应当申请注销预告登记, 并提交下列文件: (一) 申请书; (二) 申请人身份证明; (三) 预告登记证明; (四) 房屋权利终止的证明。该条例中所指的“当事人”往往是指预告登记的权利人, 即买受人或者买受人的贷款银行。在现有的制度框架下, 出卖人无法提出注销登记。如果买受人不配合办理注销手续, 出卖人只能通过司法途径, 在人民法院、仲裁机构作出生效的判决、裁定、裁决、调解书以证明买卖合同终止后, 出卖人凭人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文书及协助执行通知书才能申请撤销预告登记, 而漫长的司法途径往往会让出卖人错过最佳的销售时机。

因此, 建立快捷、有效的备案、登记注销制度是必要的。对此, 笔者认为对这类事实证据充足、法律关系清晰的商品房买卖合同解除纠纷案件, 原则上可以适用速裁程序, 尽快判决, 当然如果是某些较为复杂的特例应当除外。另外, 买卖双方有必要在买卖合同中约定相应的条款, 明确发生合同解除情形时, 如果合同一方主体要求解除合同的, 另一方应当履行办理相关注销登记手续的配合义务;同时约定有效的违约责任, 促使双方相互配合办理相关注销手续。

四、商品房买卖合同解除权行使的法律后果

合同解除权行使的法律后果就是合同的权利义务的终止。《合同法》第97条规定:“合同解除后, 尚未履行的, 终止履行;已经履行的, 根据履行情况和合同性质, 当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施, 并有权要求赔偿损失。”这是合同解除后法律后果一般规定, 商品房买卖合同当然适用, 但是又因为商品房买卖合同的特殊性, 较之于一般合同解除后的法律后果, 其有几种特殊法律情形。

1. 合同解除后的违约责任承担

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、第8条、第9条的规定, 对因出卖人隐瞒事实或者发布虚假信息等其他与买卖合同约定的事实不符的, 买受人除了可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失, 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因而, 该赔偿责任具有了惩罚性质, 而不只是起填补作用了。这也主要体现了对买受人的权益保护。因为在签订买卖合同时, 买卖双方对房屋的信息掌握是不平等的, 出卖人占据了绝对的优势地位。尤其是在期房买卖中, 买受人对房屋本身无法直接了解, 同时房屋本身存在着众多不确定性, 司法解释如此规定, 对于倾向保护买受人权益也是合理的。

另外, 司法解释第16条对违约金的数额做了特殊规定, 如果违约金超过了造成的损失30%则应当减少;如果约定的违约金低于造成的损失, 可以增加至实际的损失额。此规定是为了体现我国民法中的等价有偿原则, 防止过分不公平的事情发生。对于实际损失的计算, 司法解释第17条的规定:如果是买受人违约, 那么出卖人的实际损失主要是购房款的利息损失;而如果是出卖人违约, 则是买受人的租金损失。总体而言, 司法解释的规定使损失赔偿和违约责任的认定提供较为可操作性的依据。

2. 对关联合同的影响

由于商品房买卖的特殊性, 商品房买卖合同签订后, 买受人如果选择按揭付款的方式, 必然需要与银行签订商品房担保贷款合同。由于商品房买卖合同与贷款合同并非主从合同, 一方面商品房买卖合同的解除并不当然地就导致贷款合同的解除;但另一方面由于贷款合同的特殊性, 一旦买卖合同解除, 贷款合同的目的性就无法实现, 所以买卖合同与贷款合同本质上是两个合同关系, 同时两者之间存在关联性。

对此, 司法解释第24条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除, 致使商品房担保贷款合同的目的无法实现, 当事人请求解除商品房担保贷款合同的, 应予支持”。在此存在的问题就是出卖人是否可以请求解除贷款合同。从合同主体的相对性来说, 贷款合同的当事人为买受人和银行, 出卖人不属于合同当事人, 无权提出解除贷款合同之诉。那么如此可能导致的后果就是买卖合同解除, 但是贷款合同仍未解除, 所涉房屋仍被设定了预告抵押, 影响了房屋的二次销售。

而根据司法解释第25条的规定:以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的, 如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求, 应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的, 仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的, 可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。按照该条款规定, 在通过法院诉讼解决的过程中, 买卖合同与贷款合同是否合并审理, 是否能够被同时解除, 其决定权完全被掌握在担保权人手中。另外该解释也没有明确规定, 如果银行先提出解除贷款合同, 而后买受人提出解除买卖合同的, 能否进行合并审理。这无论是在对买卖合同双方当事人的权利义务保护还是从诉讼成本、诉讼效果的角度看都缺乏科学性。因为如果仅解除了买卖合同, 对于出卖人而言, 房屋因仍被设定了预告抵押权, 存在权利瑕疵, 现实中难以恢复“原状”再行出售;对于买受人而言, 从合同履行的角度来说还需向银行还本付息。另外从诉讼角度而言, 也增加了诉讼成本, 同时也不利于判决的执行。

对此笔者认为, 在买卖合同和贷款合同中, 买受人同时是两个合同关系的主体, 相较于强大的开发商和银行, 买受人显然处于弱势地位, 那么法律有必要在此对买受人的利益保护作出倾斜。因此笔者认为, 人民法院在处理商品房买卖合同和贷款合同纠纷中, 如果买受人同时提出解除买卖合同和贷款合同或者买受人作为被告一方提出解除买卖合同或贷款合同的, 人民法院可以将两个合同纠纷合并审理。这既有利于保护买受人的利益也有利于定纷止争, 避免累诉。

3. 商品房买卖合同解除后税款的承担

房地产税是指以房产和地产为课税客体的税赋, 具体而言, 是指直接以房产为计税依据或主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税赋。依据我国现行税法规定, 我国商品房销售过程中买卖双方应当缴纳的税款有营业税、城市维护建设税、土地增值税、房地产所得税、契税、印花税。其中出卖人需承担的税赋有营业税、城市维护建设税、土地增值税、房地产所得税、印花税, 而买受人需要承担的税费主要有契税和印花税。

商品房买卖合同完整版 第4篇

关键词：房产新政；商品房；买卖合同

一、2010年房产新政的主要内容

1.限贷政策

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

2.禁贷政策

暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

二、房产新政下商品房买卖合同的法律问题

房产新政出台后，有效成立但尚未履行完毕的商品房买卖合同是否继续履行在理论界和司法界都引起了极大的争议。其一般的纠纷类型是，买方由于银行的限贷或禁贷政策导致支付出现困难，因此希望变更合同，而卖方则希望买方能够按照合同的约定继续履行。

一般来说，合同有效成立以后，应当依约全面履行。就其上提到的纠纷类型来看，买受人想要变更合同，如果不能和出卖人协商一致，只有在两种情况才能实现，一是出现了不可抗力；二是出现了情事变更。

国务院下发的《通知》，在法律性质上应当属于规范文件的范畴，而不可抗力一般不包括此种情况。因此，能不能变更已经生效的商品房买卖合同，关键要看新政的内容是不是构成情事变更。

三、新政下商品房买卖合同纠纷解决的理论分析

情事变更原则是合同法理论上的一项重要原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可以归责于双方当事人的原因发生情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]

情事变更原则的构成要件包括：1.须有情事变更的事实。“情事”即作为合同基础或环境的一切客观事实。“情事变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。[2] 2.情事变更发生须发生在合同成立后，履行完毕前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人。4.须情事变更是当事人缔约是所不可预见的。5.须情事变更使履行原合同显失公平。

房产新政出台后，买卖双方签订的商品房买卖合同在协商无法达成一致的情况下是否可以变更，就是要看房产新政的具体内容是不是构成情事变更。以往的理论探讨往往把房产新政作为一个整体来研究，有的学者认为房产新政属于国家政策的重大调整，是合同双方当事人订立合同时所不能预见的情况，动摇了合同成立时的基础，因此应当认定为情事变更；[3]而有的学者则认为，房产新政的出台对商品房买卖合同虽然产生影响，但是尚不足以构成情事变更。因为，商品房买卖合同的继续履行对买受人并没有产生明显的有失公平的情况，买受人付款以后可以取得房屋的所有权，并且从现实的角度出发认为我国法院在援引情事变更原则的时候需要经过高级人民法院审核，因此法院在判决时很难适用此原则。[4]

笔者认为，房产新政是否构成情事变更，并不能只是简单地将其看作一个整体来研究，而应当具体分析其包涵的内容，逐一进行判断。

对于房产新政的第一项限贷政策，笔者认为并不构成情事变更。原因在于此项仅仅提高了购房人的最低首付比例和贷款利率，并不能动摇合同成立的基础，也不会发生显失公平的情况。最低首付比例只是法律法规规定的首付最低值，但其实很多的购房人在买房的时候不会选择只首付最低比例，原因一是个人的公积金达不到贷款的数额，二是首付比例低意味着每月的还贷数额高，对于日常生活的影响是巨大的。所以，一般的购房人会等到首付和月供达到一个平衡的状况时选择购入房产。即使出现购房人支付了最低的首付比例，并且在支付完首付以后确实再无力就增加的比例房款进行支付，仍然不能构成情事变更。原因就在于，此项政策只是合同的付款方式的微调，并不对合同赖以存在的基础产生动摇，购房人完全可以依靠其他途径来继续履行合同。

对于房产新政的第二项政策，笔者认为其构成情事变更。第二项新政的内容实质上就是禁贷。商品房买卖合同是大宗交易合同，一般商品房合同的付款方式是买受人首期付款，余款由银行向买受人提供担保贷款支付，买受人分期还款。禁购政策实际上动摇了合同付款方式的基础，使得买受人只能通过个人全额支付的方式来履行合同。况且，银行作為金融机构，发放贷款本身就是其经营业务的一项内容，受政策调整停止了此项业务，这对于双方当事人来讲都是不可预见的，且对于买受人来讲显失公平。因此，第二项政策应当属于情事变更。对于受第二项禁贷政策影响的买受人，如果其签订的商品房买卖合同又符合情事变更的其他构成要件，笔者认为，买受人可以主张法院援引情事变更原则要求变更合同的内容，甚至解除合同。

四、总结

房地产市场在国民经济中的重要地位注定政府的干预行为会一直存在，而在解决政府干预行为的过程中对商品房买卖所产生的法律纠纷中，必须兼顾合同严守原则和诚实信用原则，分析每一项具体政策对于商品房买卖合同所产生的影响是否足以摧毁合同成立的基础，是否对一方显失公平，从而做出合同是继续履行还是可以申请变更的判断。

参考文献

[1]梁慧星.中国民法经济法诸问题[J].北京：中国法制出版社，1999.170.

[2]韩世远.合同法总论（第二版）[J].北京：法律出版社，2008.340.

[3]余海燕、胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用[J].理论与实践，2011（6）.

[4]叶金荣.房产新政下的法律热点[J].检察风云，2010（13）.

作者介绍：

2012原料购销合同-完整版 第5篇

需方：（以下简称甲方）合同号：

供方：（以下简称乙方）签订地点：

经供需双方协商确认，特签订本合同，以资双方信守执行。

第一条 商品名称、规格、单价、交货地点、储藏方式、交期、起订量、税率见附件1（产品明细表）

1、相关附件商品名称、种类、规格、单位内容不得任意改变，价格约定有效期为一年，如需变动，须提前30天经双方书面同意后方可执行新价格。

第二条 商品质量标准

商品质量标准按下列三种方式中的最高标准进行：

1、依双方确认的商品样本，商品样本作为合同附件。

2、以国家相关检验标准或双方约定的企业或行业标准。

3、以双方约定签字确认的关于成份、材料、工艺、等级的书面文件。

第三条 供货责任

1、乙方保证产品质量符合国家食品卫生法的规定；进口产品须提供有效的相关产品的关检、商检证书等；

2、乙方提供的所有证件资料必须为真实、有效的，不得有伪造瞒骗的情况。

3、在签订合同时乙方应根据甲方销售需要提供加盖公章的工商营业执照、税务登记证复印件及生产/流通许可证复印件各5份（在有效期内）、相应批次产品的出厂检验报告单原件给甲方备案。

4、乙方保证提供给甲方的产品所使用的原料及各种添加剂等，其品种和用量都需按照国家有关的标准要求执行，没有超范围或超量使用，决不添加任何国家禁止使用的原料及添加剂等违规违法行为。

5、乙方提供的产品必须为非转基因产品，不使用转基因原料及由转基因生物所制成的原料。

6、乙方承诺将承担因违反本条第1、2、4、5项之任何一项义务所造成甲方的一切经济损失。

第四条 产品交付与验收及品质异常处理

1、产品实行乙方送货，交付地点为甲方仓库/门店，物流运输由乙方负责，乙方负责卸车、搬运至仓库。

2、产品交货按甲方每批订单履行，如有不能按订单交货时，乙方需征得甲方同意。

3、产品验收依据第二条标准执行。

4、产品交付时，甲方将按双方约定的包装形态进行初步查验，查验范围包括但不限于：内外包装完好无损、保质期、成分/品名标示、货号等标识进行抽样检验，完成初步验收程序。如有标识不清或不符的情况时，甲方可以当场予以退货拒收；需冷藏/冷冻之产品，乙方需严格按照相关冷链运输标准进行配送，如有发现未遵照标准配送的，甲方可当场拒收，拒收不足的部分，乙方应在5日内将货补足，因此而造成的经济损失由乙方承担解决。

5、在上述初步验收过程中，如甲方抽验后发现有质量异常（卫生指标）发生时，甲方应在抽样后5个工作日内书面通知乙方，乙方必须积极配合，在5日内进行退换货处理。当抽检中发现有短缺货情况时，同上述处理方式一致，乙方在接到甲方通知时，在5天内将所短缺

产品补齐。

6、甲方使用过程中，如发现产品的质量不符或质量产生变异时，甲方需及时向乙方提出书面异议及处理意见，并保留退货和拒付不符合合同约定部分的货款的权利；乙方在接到书面异议后，应在3日内答复并负责处理，否则，视为默认甲方提出的意义及处理意见；在产品保质期内，乙方提供的产品如发生非甲方造成的品质问题时，乙方应无条件负责退换。

7、乙方保证提供之产品与双方确认的样品相符，并符合甲方的验收标准及国家的检验标准。如不符合，甲方有权拒收或将产品退还给乙方，乙方应无偿退换，且乙方必需承担因此造成的断货期间该产品对甲方造成的销售损失。

8、订货及交货约定：订单以传真或邮件的方式进行，乙方收到甲方的订单后1日作确认回复或回传，并按附件“产品明细表”中约定的交货期交货。

9、允收标准：乙方应保证其供给甲方的货物到达甲方仓库的日期不得超过该货品总保质期的四分之一（例：1年时3个月（含）以下，2年时6个月（含）以下，6个月时40天（含）以下）。

10、退换货约定：

10.1、乙方在收到甲方因产品的质量、包装、规格不符时的退货通知后，必需于5日内将所需退换的货物补齐，并在__日内送到甲方仓库；期间因退货产生的运费、仓储、人工等费用由乙方承担。

10.2、对于所需退换的货物、乙方必须在___日内安排拉回；如乙方需委托甲方代为处理的，须书面通知甲方，并承担相关费用。

10.3、换货的处理：如有因市场变化而导致甲方的库存时，在保质期内，甲方得与乙方协商要求换货处理（更换同等值的原产品或其他产品）。

第五条 违约责任

甲方的违约责任

1、甲方无合理理由延付货款的，经乙方通知甲方支付货款仍未支付时，乙方得要求甲方承担因延付货款产生的利息费用。

乙方的违约责任

2、乙方如不能按订单约定日期送货以至影响甲方的正常营业，或将不合格产品送至甲方，甲方将追究乙方的违约责任，乙方需全额赔偿甲方因该产品断货期间导致甲方的销售及其他经济损失。如因特殊情况引起的断货（除法定的不可抗力外），乙方需提前___天以书面方式通知甲方；如没有及时通知甲方，甲方有权要求乙方赔偿甲方因断货期间所产生的销售损失（以断货前一个月的平均销量来计算销售损失）。

3、乙方提供之产品，因质量问题引起的顾客投诉，因此而造成的经济损失，由乙方承担解决。双方对质量产生争议时，上海市质量技术监督局为唯一检验及核实单位。

4、乙方违反本协议的其他条款并因此造成甲方经济损失的，乙方应予以赔偿。

第六条 其他

1、结款方式：采取月结___天结算方式，（即__月份的货款于__月__日结付），每月1-5日双方核对上月的货款，无误后乙方须于当月10号前开具按约定税率的发票及付款确认单，甲方收取发票同时在付款确认单上签章确认收到，甲方于隔月20日前开立现金支票或汇款方式支付货款。甲方收取乙方发票或将乙方发票到税务部门抵扣有关税款的，不得视为甲方认可乙方交付的产品已符合本协议约定的质量标准。

2、乙方必须保证开具给甲方的所有发票、凭证等真实合法有效。如出具假发票、假凭据等，无论何时发现，由乙方承担一切相关的法律责任并赔偿对甲方造成的所有经济损失；乙方所

供产品如出现质量问题，在质量问题未得到解决前，乙方同意甲方对于相应物品不予以付款，如甲方已对相应物品支付货款，乙方同意以其他相应金额的货款作为抵扣直至质量问题得到解决。

3、甲方采购部为甲方同乙方唯一对口联络单位，乙方所有送样及报价行为均不得交付除甲方采购部负责人外的任何个人或部门。如有发生，将视同违约并进行罚款处理（每次2000元），情节严重者甲方有权终止本合同。

4、合同解除的条件：如乙方严重违反本合同约定义务导致甲方损失，或违约行为经甲方催告后合理时间内乙方仍不能纠正的，甲方有权单方解除本合同。如甲方无合理理由超过应付款日期30日未付清货款时，乙方有权中止本协议并暂停出货，甲方同意在合约中止后无条件立即付清所有应付货款。

5、合同有效期为_____年___月___日至____年___月___日，合同到期前60日双方应商谈续约事宜。如双方在本合约到期前30日仍未就续约达成一致，合同到期自动终止合作。

6、争议解决途径：发生争议，双方本着平等、友好原则协商解决。协商不成时，任何一方均有权将争议事项提交甲方所在地有管辖权的人民法院解决。

7、如有在本合同签订之前所签订的合同统一作废，所有合同条款以本合同为准。本合同正本一式二份，甲、乙双方各执一份，签字盖章后生效，都具备同等的法律效力。本合同附件为本合同的有效组成部分。

甲方：乙方：

代表：代表：

日期：年月日日期：年月日

违约借款合同协议(完整版) 第6篇

借款人（以下称甲方）：_____________________________ 地址：____________________________________________ 身份证号码：______________________________________

电话：____________________________________________ 出借方(以下称乙方)：______________________________ 地址：____________________________________________ 身份证号码：______________________________________

电话：____________________________________________

约定的借款期限为_________天，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日还清。

双方约定在上述时间内还款；如甲方未能在上述时间内还款，甲方愿意每天支付___1____﹪违约金。

甲﹑乙双方已认真阅读本协议全文，甲方已知悉乙方的权限，对本协议条款的含义及相应的法律后果已全部通晓并充分理解。

甲﹑乙双方对本协议所有内容均无异议。

本合同经双方签章审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。

甲方（签名指模）：

乙方（签名指模）：

签署日期：

私人车辆租赁合同完整版 第7篇

出 租 方(甲方)：____________________________

承 租 方(乙方)：____________________________

一、根据《中华人民共和国合同法》和交通部有关规章，为明确双方的权利和义务，经双方协商一致，签订汽车租赁合同，设定下列条款，共同遵守。

1、乙方因需要向甲方承租车辆，租车期限自_____年____月_____日_____时_____分至_____年_____月_____日_____时_____分。

2、车辆信息：汽车名称及型号________________________，车牌号：__________颜色：__________。

3、租还车地点均为________________________________________。

4、甲方按每天____元，将车辆租给乙方使用。乙方现预付租金___ _元，违章押金____元。

二、甲方的权利、义务

1、甲方为乙方提供证照齐全有效，车况良好的车辆。

2、甲方负责向保险公司对租赁车辆投保财产险和第三者责任险等费用。

3、对因非甲方原因造成的损失，甲方不负连带责任。

4、协助乙方处理发生的交通事故和及时按规定办理索赔手续。

三、乙方的权利义务

1、乙方检查车辆证件，验收签字后驶离。凡因乙方保管不善造成车辆证件遗失或损坏，乙方应向甲方赔偿。

2、乙方租用的甲方车辆不能从事其它营业性客货运输、不能转租、转包、抵押、投资、赠与等。

3、乙方利用租赁车辆从事非法活动，转租所导致的后果，均由乙方负责，同时甲方有权单方解除合同。

4、若乙方需延长汽车租赁期限的，租金按租赁价收取。

5、若车辆发生事故，乙方应全力配合交通管理部门处理好车辆事故，并按照交通管理条例处理。

6、乙方负责承担车辆租赁期内的油料费、过路费、停车费、违章等费用。

四、保险条款

租赁车辆已向保险公司投保交强险、第三者责任险、车损险、盗抢险、不计免赔险，若乙方要求增保其他险种，甲方可代办手续，费用由乙方承担。

五、特别约定

乙方还车后，甲方有权要求乙方对其在租车期间所造成的违章及时进行处理，甲方告知乙方租车期间违章信息后，乙方必须在十五天内自行处理完毕。

六、其它

1、乙方所租车辆的《车辆交接单》须经双方确认，该附件是本合同不可分割部分，与本合同具有同等的法律效力。

2、本合同一式两份，经甲、乙双方签字后生效。

3、本合同在履行期间发生的一切纠纷，双方友好协商，协商不成双方一致同意在甲方所在地有管辖权的人民法院裁判解决。

(租赁方)甲方：___________________________

签约日期：___________________________

(承租方)乙方：______________________________

商品房买卖合同完整版 第8篇

一、商品房买卖合同网上签约的未来———电子代理人的适用

“电子代理人”的出现, 是电子商务发展进程中的新现象, 代表未来发展的一种趋势。通过电子代理人订立的合同, 为一种“无人介入” (No Human Input, 简称“NHI”) 合同, 因其无需作为生物体的本人或代理人直接、即时地介入, 而只依赖于电子计算机即可完成交易行为, 故NHI合同成为电子合同的新形式。美国《统一计算机信息交易法》第2条对电子代理人的定义是“不需要个人加以审查或者操作就能独立地启动某个行为, 对电子记录或者履行做出完整或者部分回应的计算机程序、电子手段或者其他自动化手段。”这是对电子代理人概念的第一次使用。可见, 电子代理人实际上是计算机程序、电子手段或自动化手段, 既不是自然人, 也不是法人或其他组织。

相对于传统商品房买卖书面合同, 电子代理人适用于网上签约。因其依赖于Internet将具有不同的特征。

1. 从“面对面”到虚拟化。

传统商品房买卖合同纸面签约须经由当事人本人或其委托的代理人介入, 民事主体是“在场的”, 具有相当的真实性;但随着电子代理人的引入, 网上签约最终的发展过程将表现为电子代理人直接运用电子程序的“虚拟化”形式, 真实的当事人或其代理人完全存在于虚拟的网络空间。

2. 从纸面交易到无纸化交易。

商品房买卖电子合同形式是传统书面形式的发展, 其取代纸面交易而成为一种绿色交易。电子代理人适用后, 商品房买卖合同网上签约将使纸张不再是原始凭证, 信息已经变成了一组可以运算的电子数据。

3. 从封闭交易到开放交易。

电子技术的发展, 使得电子代理人商品房买卖合同最终能够突破时间和空间的限制、阻隔, 经济活动的时空差缩短, 甚至是信息的同步传递, 所以连续性增强, 频率加快。快速高效已成为各种经济实体或个人行为决策的基本要求;同时, 电子代理人的适用会使得房地产经纪中介的力量弱化, 社会交易成本递减。

可见, 电子代理人适用于商品房买卖合同不仅可以使签约双方突破时间和地域的限制, 提高房地产交易的效率, 更可降低交易成本, 促进房地产行业的发展。

二、电子代理人适用于商品房买卖合同网上签约将面临的法律困境

从民商法学的角度看, 电子代理人这种新型的代理模式适用于商品房买卖合同后, 会呈现出以下方面的问题。

1. 商品房买卖合同中电子代理人的本质与地位。

电子代理人作为“电子”这一技术和“代理人”这一主体的合成词, 其与人类代理人的区别和联系何在?电子代理人在商品房买卖合同中能否作为一种民商事主体?电子代理人在缔结NHI商品房买卖合同的过程中, 与传统商品房买卖合同缔结中的开发商、购房者或代理人, 具有何种不同或类似的法律地位?

2. 商品房买卖合同中电子代理的有效条件与主体认定。

商品房买卖合同中电子代理人本身应具备何种条件?电子代理支配人, 即购房者与开发商的代理人应符合何种条件, 才能使得商品房买卖这一电子交易活动有效?为保障商品房交易的高效、快捷, 兼顾民商事主体的自由活动空间和妥当的隐私权空间, 电子代理人及其支配人的主体认定成为保证商品房买卖合同电子代理这一NHI合同交易形式长盛不衰的唯一法门, 那如何实现这种有效认定呢?

3. 商品房买卖合同中电子代理人的缔约能力与缔约行为。

缔约能力是关涉可能的资格问题, 缔约行为则是关涉现实的商品房交易问题, 商品房买卖合同中电子代理人的缔约行为可能产生诸多与传统代理规则的差异之处, 如双方代理、表见代理以及电子代理人充当居间人的问题。商品房买卖合同中电子代理人是否具备缔约能力, 尤其是当未成年人等无民事行为能力人、限制行为能力人通过电子代理人缔结NHI商品房买卖合同时, 该合同的效力如何?另外, 商品房买卖合同中电子代理人的行为归属何在, 其活动范围有无限制?

4. 商品房买卖合同电子代理中的错误与欺诈。

商品房买卖合同电子代理中的错误包括技术错误和人为错误, 此二者与传统民事错误有何异同?如何认识和规制商品房买卖合同的网络欺诈, 也是电子代理人法律制度运用于商品房买卖合同中面临的又一具有实践意义的议题。

三、电子代理人适用于商品房买卖合同网上签约的法律困境之克服

商品房买卖合同网上签约是传统书面签约形式的新发展, 而商品房买卖NHI合同又是网上签约形式的新发展。通过电子代理人订立的NHI商品房买卖合同, 无论对于民商事交易的当事人, 抑或对于律师、法官, 都极具意义, 又面临挑战。

1. 商品房买卖合同中电子代理人的本质与地位。

电子代理人在本质上是一种工具或程序, 是人脑或人手的延伸。关于电子代理人对商品房买卖合同适用的思考方向, 并非本诸传统以代理人为人的法则, 而是将商品房买卖合同中的电子代理人视为开发商或购房者之物或工具。换言之, 将代理规则适用于计算机模式, 仅限于在计算机主体是执行本人意志的场合, 应该只有在开发商与购房者采用与传统使用代理人相同的方式来利用计算机之时, 法律才有必要赋予其与人类代理人相类似的地位。在这种电子代理模式中, 法律所侧重的是代理人的功能性意义, 电子代理人是一种拟人的称谓, 而唯一的、真正重要的人, 则是指导、支配电子代理人行事的开发商或购房者。

2. 商品房买卖合同中电子代理的有效条件与主体认定。

为保证商品房买卖合同中电子代理人充分发挥其代理功能, 电子代理人须具备一定的有效条件, 主要是商品房买卖合同中电子代理支配人的条件、电子代理人的内容条件和程序条件等。而只有以妥当的方式识别商品房买卖合同中电子代理人与本人的一一对应关系, 电子交易的高速、快捷、有效才有可能得以实现。

3. 商品房买卖合同中电子代理人的缔约能力与缔约行为。

商品房买卖合同中电子代理人是否具有缔约能力和缔约行为是对传统合同法理论的挑战之一。因其不具有独立法律地位, 故谈不上独立缔约能力或缔约行为, 但其有辅助商品房买卖合同双方缔约的能力。商品房买卖合同中电子代理人适用对传统双方代理规则突破的基础, 应当在于双方当事人的同意或事后得到了其追认作为双方代理禁止的例外。电子代理人的行为归属于程序使用人, 即开发商或购房者。

4. 商品房买卖合同电子代理中的错误与欺诈。

对于电子错误的规制应当从保护购房者交易安全的角度出发, 根据不同的商品房买卖合同签定情形确定不同的具体规则。对于电子代理中的欺诈应从公平交易出发采用过错推定原则。

四、商品房买卖合同中电子代理人法律规制的反思

笔者认为, 就商品房买卖合同而言, 在现有法律体系有具体可依据规则之前, 适用民法基本原则来解决商品房买卖合同中的电子代理人问题, 显然会造成民法具体规定的软化和对具体调控的规避。但要真正给商品房买卖合同中的电子代理人立法, 实际操作起来绝非易事。首先, 世界各国的法律不统一, 法律协调成为最大的难题。因为网上签约是开放性的, 可以超越空间的阻隔, 而各地的法律、法规又不同。其次, 技术的发展尚不足以控制网上的一切商品房交易行为。电子代理人在适用于商品房买卖合同中也会产生电子错误, 这些技术控制的盲点无疑需要法律规制。再次, 电子技术的发展日新月异, 而法律具有稳定性的特点, 以相对滞后的法律来规制变动不拘的科学技术, 尤其是以创新为目标的电子技术的运用, 无疑会产生手段与目的不合的问题, 立法本身可能会限制房地产交易的发展。所以, 面对商品房买卖合同中电子代理人这一新兴的科技法律争议, 将其纳入到传统法律制度中做一番考量和比较是有意义的。传统的法律制度原则上仍将适用于商品房买卖合同中的电子代理人, 只是需要对之进行适度的修正而已。笔者并不赞同制订专门的商品房电子代理法。

由此, 在更为深广的层面上, 电子代理人适用于商品房买卖合同的基本法律问题还会引发法律与科技的关系这一基本命题的思考。一方面, 对互联网所涉及的法律问题的研究, 其重心宜放在如何将现有法律适用于新的环境上, 而不是动辄制定新的法律, 导致法律资源的巨大浪费。不能以技术作为法律分科的分水岭, 否则将导致法律分析的简单化和片面化。或许, 当前电子代理人适用于商品房买卖合同的研究目标, 正是将之吸纳到传统的民商法或其他学科之中。另一方面, 网络民商事法律应奉行媒介中立性与技术中立性原则。媒介中立性的原则是指法律对于不论商品房买卖合同是采用纸质媒介进行的交易, 还是采用电子通讯形式进行的交易, 都采取一视同仁的态度, 不因交易采用的媒介不同而厚此薄彼;技术中立性的原则是指法律应当对商品房交易使用的技术手段一视同仁, 不应把对某一特定技术的理解作为法律规定的基础, 而歧视其他形式的技术。因此, 不论商品房买卖合同的双方采用何种电子通讯的技术手段, 其交易的法律效力都不受影响。法律所持守的这种技术产业政策, 既可满足开发商与购房者选择电子代理人的行动自由, 也不至于妨碍电子技术界以技术创新为核心目标。

参考文献

[1].林瑞珠.知识经济下电子合同之发展与变革.北京大学出版社.2005

[2].范晓宁.电子商务中消费者权益保护的若干问题.兰州大学学报 (社会科学版) .2003.5

[3].杜颖.电子合同法.湖南大学出版社.2002

[4].刘满达.电子交易法研究.知识产权出版社.2004