商业地产项目运作之要素分析

商业地产项目运作之要素分析（精选10篇）

商业地产项目运作之要素分析 第1篇

近年来我国商业地产发展势头迅猛，成为许多大地产商的投资重点。商业地产缘何会热气冲天呢？其原因有二：第一，近几年城市的扩张迅速，为提升城市形象完善城市功能，政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间，这为商业地产的发展提供了巨大商机。第二，就全国的中等以上城市讲，普通房地产已经进入了一个成熟期，政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时，商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。

大连的地产商的综合实力虽较北京、上海、深圳等城市稍逊，但在东北地区是处于领先地位的。在国家振兴东北老工业基地的政策扶持下，东北各城市的发展建设已经全面提速，大连则成为各地商业地产项目招商的重点。万达集团步入商业地产取得的巨大成功，也对大连地产商走出大连，到其它城市开发商业地产项目也起到了推波助澜的作用。

商业地产和普通房地产究竟有何不同呢？

其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式，从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单，面对的客户群相对单一，而且绝大多数采用相对比较简单的开发——销售的模式。商业房地产的形式多样，规模相对较大，小的往往也有有几千平，规模大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的，这种方式所占的比例较小。

那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？

第一、翔实的市场调查

房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。

开发商业地产项目应该非常重视市场调查。几年前有一家美国企业曾想与我市一家著名企业合作，在天津街开发一个大型商业地产项目，经过细致市场调查后他们认为条件不具备，扔下几十万美金撤了。他们如果没有经过调查分析盲目上马的话，那最后的损失恐怕远远不止几十万。

市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等）。

第二、理性的效益分析

如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策，那么恐怕根

本没有不可以做的项目，当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告，是不是就可以马上作出投资决策了呢？答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。

以中小型专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、管理水平不高，而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益，资金回收周期将非常短，其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点，那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期，其“市”也相对稳定，经营业户收入较为稳定，消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高，但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳定的程度，仍需要一定的时间，也就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短，但想跳过这一阶段是不可能的。

效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期，周边区域会不会有新的类似项目冒出来，应予以提请考虑，竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹，甚至两败俱伤。

第三、充足的资金准备

因为商业地产与普通房地产的获利方式不尽相同，长线投资占据着主导地位。既使采取分割商铺出售的方式，越来越理性的消费者也大都是眼睛能看到“场”才出手。这就要求开发商资金准备充足，否则出现后续资金断流项目难以为继的情况，工程不能正常进行，招商就更加困难，这当然是非常法危险的。

地产圈对普通房地产的运作有一种“10％资金说”，就是1个亿的项目有个1000多万就可以运作。奥妙在于土地抵押贷款获取流动资金，建设费用由建筑商先行垫付，然后就是开盘预售了。这种打法未必是特别普遍的现象，但其存在也为数不少。同样，这个套路也绝对不适应商业地产项目。

最近国家的金融政策是严格控制向房地产项目贷款，商业地产相对风险较大，指望向银行融资困难重重。相对于普通房地产的火爆预售，商铺的销售难度更大，精明的经营业户采取的策略大多是“不见鬼子不拉弦”。另外银行为商铺和住宅提供按揭贷款的政策也是不一样的，商品房按揭贷款通常是20年七成按揭，而各类商铺按揭贷款的额度只有50％，还款周期最高只有10年，审批手续也更为复杂严格。

没有充足的资金或有效的融资渠道作为保障，想要通过商业地产获利将是极为困难的。

第四、严格把握项目选址

谈到商业地产成功的关键，很多专业人士认为，第一是地理位置、第二是地理位置、第三还是地理位置。可见项目选址的重要程度。位置的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力，对于商家而言好地脚的优势不言自明。

项目位置的确定一定要掌握市场规划与政府发展重心。但我国目前体制下通常是

城市规划先行，在什么位置搞什么样的商业地产项目已经被定位，然后才开展对外招商，开发商几乎没有选择的余地。而政府在规划时考虑的更多的是商业地产项目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，风险自然落到了开发商头上。另外这样的规划还会造成某个区域的商业房地产同质化严重，加剧相互间无序竞争，使众投资商都难以获利。

我们在考察商业地产项目时，要对交通状况、区域消费水竞争对手等要素加以分析。如果规划的位置不甚理想，我们又不能按照自己的意愿加以改变的话，最终只能选择放弃。好在很多城市的领导层已经注意到这一点，为创造更优的投资环境，开始对商业地产项目在规划上给与较为宽松的空间。

第五、缜密的规划设计

对于大型商业房地产项目通常采用的都是先招商，然后根据入驻商家的要求规划设计，这是万达首创的“订单地产”概念。这样一来大型商业项目的规划看起来很简单，只要把不同的业态相互组合即可，其实不然。集合了主力店、专卖店、超市、影院、图书馆、美食街等的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，在规划时既要考虑整体布局的合理性，又要充分考虑内部商家之间的竞争，创造适度、有序的内部竞争环境极为重要。另外对于大型商业项目，其不同业态对车流的吸引是不同的，比如高级餐饮的规划要靠近道路或停车场；其人流在不同时段、不同服务功能变化是非常大的。如果规划不当，很容易造成巨大的成本增加和资源浪费，人流分布不合理还会使市场显得人气不旺。

由于功能多业态复合度高，大型商业地产项目在内部设计上要注意的细节很多很重要。比如影院对层高有要求，部分主力店对层高也有要求，餐饮对上下水、排烟和电源有要求等等。

小型商业地产项目大多为单体结构，其规划的重点在于周边的道路交通。我们经常可以看到，一些较早间的市场多数只有一个主要出口，临街的路上车满为患。这样的市场不利于吸引更多的消费者。所以小型商业地产项目宁可牺牲一部分容积率，也要保证市场较为充足的停车位和卖场周围顺畅的交通环境。

商业地产项目尤其是小型商业地产项目，在内部设计中一定要贯彻让消费者在卖场停留更长时间的原则，同时必须注意诸多细节。消防喷淋头、消火栓、灯光等设置必须能与各个商铺装修和经营相协调，好要充分考虑各个商铺不同的装修风格与卖场整体的一致性。如果设计不当会无谓增加建设成本，而且不利于市场的运营。

第六、相关专业人才

商业地产需要的是即懂地产又懂商业，即懂营销又懂谈判，经验阅历丰富又通晓外语的复合型人才。商业地产专业人才的培养速度远远低于商业地产的发展速度，所以造成了人才短缺，流动性大，队伍不稳定这一现象。对于地产商而言，用原班人马恐怕难以完全彻底胜任商业地产项目，而对外招聘新入盟的专业人才，恐怕还不能很快让地产老板们建立较高的信任度，毕竟商业地产涉及的商业秘密更多。

能够对专业人才产生更大吸引力的，一方面是工资待遇，另一方面公司的实力、知

名度以及项目的前景也是重要参照。能够留住人才要靠相应的管理制度了。

对于商业地产专业人才，采用引进和内部培养相结合的折衷方案，倒也是地产老板们的较好选择。

第七、卓有成效的招商

商业地产项目的招商工作，是以市场为载体和平台，将不同的业态形式和商家，加以有机整合统一，形成强大的核心竞争力。招商工作既是对项目前期规划的承接，又是对项目后期运营管理的必要准备，能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。

对于大型的商业项目，万达订单地产的模式被广泛采用。招商工作的提前量非常大，是从项目确立就开始的。对于小型商业地产项目，也有一种普遍该共识。就是不完成30％的招商工作，该商业地产项目是不能开工的。如果能向万达那样和国内外著名商家建立稳定的合作关系固然好，招商工作变得更简单，项目的风险也能降到最低。但作为我国商业地产先锋的万达，毕竟已经进入了将ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ这样超大型商业项目连锁经营的时期，一般的地产商是不能照搬万达的成功模式的。

其实任何地产商投资商业地产项目，根本的目的当让是获利。但在招商工作中过于强调资金的回笼，而忽略了搭建具有竞争力的市场平台，将是非常危险的。我们在制定项目租金或销售价格的时候一定要客观，同时对于先期进入的骨干商家，对提升项目形象和功能有帮助的大商家，在招商政策上要予以倾斜。

商业地产的招商和普通房地产的销售是完全不同的。整个招商工作要有缜密的计划性，招商队伍的构成需要掌握更多专业知识素质更高的人才，招商工作的开展需循序渐进多次商洽，连招商广告都比普通房地产广告在法律的严密性上要求更高。总之，如果一定要把招商理解为推销的话，那么其推销的内容也绝对不是商业物业，而应该是商机。

第八、绝对不容忽视的运营管理

很多地产商尤其是采用分割单元销售招商方式的，面对喜人招商业绩往往会感到大功告成，以为商业地产项目就此完事大吉。这种从运作普通地产项目延承下来思维方式面对商业地产项目是绝对要不得的。

商业地产同样需要物业管理，保安、保洁、设备维护等同样一个都不能少，但商业地产项目更重要的是商业管理，要把多样的业态和松散的经营单位，统一以商业地产项目为核心的经营主题和信息平台上，形成自己的商业核心竞争力。

商业地产项目运营管理的好坏直接影响地产商的口碑，因为商业地产项目人流集中，经营者之间信息交流密切。在强调品牌价值高度重视无形资产的今天，良好的公众口碑是特别重要。

成功的商业地产项目运营管理，能使商业地产项目的物业价值得到提升，租金收入能够得到增加。对于在周边拥有预留储备土地的地产商，无论继续开发商业地产还是普通地产，都更容易实现更高的利润目标。

影响商业地产运作的因素好有很多，诸如和当地政府的关系、团队凝聚力、信息资源、地产商无形资产等等，但上述八个方面更加重要，应在商业地产运作中重点把握

商业地产项目运作之要素分析 第2篇

甲方：

乙方：

按照资源共享、优势互补、互利互惠、共同发展的原则，经甲乙双方友好协商，达成复合商业地产项目运作策划协议书如下：

一：策划范围：复合商业地产项目开发运作的总体可行性评估、用地规划策划、大卖场主力店招商策划及招商服务。

本协议的具体服务项目名称：

二、策划服务内容（打√选择）：

（）

1、项目开发运作的总体可行性评估。包括项目开发的业态定位、功能定位、市场定位，主要经济技术指标估算，开发时机及分期开发策略，投资成本、费用、产品销售和投资回报分析，投融资分析，开发运作风险评估。

（）

2、规划策划。复合商业地产规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。

乙方依据甲方提供的可开发用地和用地红线，按照意向入驻的国际商业大卖场选址要求和工程清单要求，以甲方的名义，向商业地产的专业设计院提出概念性规划设计条件（要点），明确用地范围、业态定位、建筑形态、建筑退线、容积率、建筑密度、绿地率、绿化率、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、单层面积、单体面积、层高、层数、室内外交通组织、停车位布置、卸货区布置、楼板荷载要求等具体的指标要求，设计院负责编制概念性规划设计方案，直至甲方、大卖场意向入驻方、市规划局共同确认为止。

（）

3、招商策划及服务。乙方负责为甲方规划建设的商业大卖场招引一家世界五百强的零售业巨头作为主力店入驻。配合甲方进行租赁合同、租赁面积、租赁期限、租金标准及其递增水平的商务谈判，直至甲方和意向入驻主力店签订租赁协议（合同）为止。

三、费用支付：

1、项目开发运作的总体可行性评估。费用依开发规模的大小商定，在提交评估报告时一次性收取费用。

2、规划策划费用：规划策划费用根据开发规模的大小，按照方 1

案编制费8-10元/㎡的标准，由甲方支付给专业的商业地产规划设计院。委托设计任务书签订时预付20万元，规划审批签章确认后付清；

3、招商策划及主力店招商代理费。按照大卖场入驻承租经营面积二个月租金标准，由甲方支付给乙方包干使用。在租赁合同（协议）电子文本经出租人和承租人共同确认，合同（协议）签订后三天内支付剩余的50%，大卖场进场启动装修后支付50%。

4、服务综合效益提成。鉴于乙方协助甲方进行整个项目运作策划、招商策划和规划策划，将给整个项目带来巨大的边际效益。甲方同意（打√选择）：

（）按照项目总销售额的%提取营销策划费用，奖励给乙方。（）按照合作项目对外销售的商铺、写字楼、住宅、酒店式公寓等物业销售价格高于项目周边2公里范围内同类项目的价格差价之%计算奖励款，按季度实际实现的销售额计提和支付。

5、其他费用。乙方、规划设计院和乙方招引的主力店代表前往甲方所在地实地考察的费用（机票、接待、房费）由甲方承担。乙方前期支付的招商特支费由乙方垫付。

6、甲方支付给乙方的运作策划服务费用为税后所得，乙方只出具收款收据。

四、其他事宜：

1、甲方必须为乙方策划服务提供必要的条件和资料；

2、乙方编制的概念性规划设计方案设计任务书，必须经甲方同意（以电子版回复为准）后方可正式发给设计院；

3、概念性规划设计方案设计任务书由乙方草拟，甲方审定后由甲方和设计院直接签订；

4、大卖场主力店租赁合同（协议）按承租人的通用版本，在租赁面积、租金标准、租金递增比例等补充条款方面，乙方负责协助甲方与承租人洽商；

5、本协议签订之后，甲方不得单方面终止委托。如果甲方出现另行委托其他第三方招商的，或者自行招商的，甲方无条件向乙方支付不少于贰佰万元（￥200万元）的招商策划和规划策划费用。

五、附约：

1、本协议自双方签章、签字之日起生效；

2、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方：（签章）乙方签字：

代表人签字：

商业地产项目运作之要素分析 第3篇

一、网络虚拟商品概述

网络虚拟商品是指在网络特定的虚拟环境中, 经过设计、通过系统平台的运行而在交易中显示的、具有使用价值和交换价值的网络物品。人们只有在虚拟环境下才会对它产生需求, 而一旦脱离虚拟环境, 这种需求就会削弱甚至消失。也就是说, 网络虚拟商品借助于虚拟网络这种虚拟环境而存在, 对环境有高度的依赖性。网络中的虚拟商品被看成一种新生事物主要是由于它是在特定的虚拟网络环境中存在的, 因此, 虚拟的网络环境 (交易载体) 是分析网络中的虚拟商品特点最根本的一个视角。从网络虚拟环境角度来看, 网络虚拟商品至少应当具有以下一些特点:虚拟化, 也称为无形性;数字化, 虚拟商品本质上是一组存储于服务器上的电磁记录;全球化, 虚拟商品被深深的打上了全球化的烙印;惟一性, 让一个人独自拥有某种虚拟商品, 既能够满足他的占有欲望, 也能突出独占者地位和身份的特殊;个性化, 即面向消费者, 直接服务于顾客, 并按照顾客的特殊要求制作个性化的虚拟商品;期限性, 期限性是指虚拟商品的存续有一定的期限, 不能永久存在下去。

二、网络虚拟商品交易的要素分析

基于网络虚拟商品的特殊性, 我们从虚拟商品交易的网络构成来分别进行分析, 以便全面的把握网络虚拟商品的各个交易要素。

1. 网络交易平台 (公司网站)

交易平台 (公司网站) 是指为各类虚拟商品交易提供服务的网站或者网络系统。它是形成虚拟商品交易的基本条件, 体现了网络虚拟环境向特定的用户提供综合服务的能力。这个平台对用户消费权限和义务、交易管理和商品使用等等都有一系列的规则。这些规则是建构虚拟平台的基本前提和原则, 同时也在一定程度上限制着虚拟商品的交易的各个方面。

公司网站是客户在互联网上了解公司重要途径。网站运营商们均在努力保障和改善网站的性能来增强其提供综合服务的能力。许多人把用户体验度视为评估一个网站是否成功的标志。

2. 客户需求

客户是企业生存和发展的基础。系统平台对客户需求的价值表现在:可以指导并且记录客户的交易行为、让客户主动地创造交易行为、可以管理用户的交易活动和记录。把握客户需求, 有效开展客户研究是企业成功的一大法宝。网络企业应该充分利用体验客户生活、加强客户沟通交流、市场调查等方法了解客户需求;要充分利用外部力量;加大研究投入;建立信息共享机制;加速推进客户导向建设。

3. 商家服务

商家通过服务器把商品发布到互联网, 客户端通过互联网访问商家系统网站。商家为客户提供用户登陆注册、三维店面、商品摆设、商品的搜索、购物车、商店的信息和系统的帮助等功能模块;客户可以通过这些模块实现对商品的三维浏览、商品摆设和购买。商家也可以通过互联网对系统进行维护管理。三维店面可以通过ASP。页面访问数据库员也可以通过后台管理实现对三维店面进行管理、查看商品的相关信息。商家系统网站应该支持多媒体数据类型, 既可以存储图像、声音、视频等数据。在网络虚拟商品的交易结构中, 商家的服务就是把虚拟商品的程序设计好并嵌入到平台的程序中, 但是要按程序规则才能获得虚拟商品。

4. 网络代理

网络代理的范围很广, 有游戏的, 硬件的, 软件的, 还有周边产品的。网络代理商主要是代理网络服务产品 (如代理邮箱, 软件, 服务器, 空间等) 。我国比较有名望的代理商主要有世纪辰光、广州元盛、大连宇智、北京英信网景等等。网络代理产品有巨大市场拓展空间。据CNNIC最新发布的调查报告显示, 我国网民已达2.1亿, 位居世界第二。互联网的快速发展, 使得域名、虚拟主机、服务器之类的互联网基础产品需求量增大。所以选择互联网基础产品的代理市场是非常巨大的。

5. 交易组织

交易组织是指专门为买者和卖者提供集中交易场所和条件的服务组织。它只是为买卖双方提供服务, 并不介入买卖行为本身, 因而与买卖操作过程脱离开来。在虚拟商品交易中, 交易组织主要依靠全球域名交易组织 (GDNX) 来承担。GDNX通常只向ICANN、cc TLD等权威认证的域名注册开放加盟的大门, 只有会员才有机会参和浏览任何在GDNX发布的域名及其周详信息。GDNX拥有全球最为广度和深度的市场, 能让买卖双方实现最大的价值交换, 受益域名交易成本降到最低;同时, 可以规范旗下成员在网上销售域名的交易行为, 从根本上保障买家的最大利益, 更好地维持了交易秩序。

三、虚拟商品交易的信用体系

没有成熟的信用社会就没有成熟的网络虚拟商品交易。信用机制缺损, 市场机制不可能有效运行;信用机制扭曲, 会降低市场的有序性, 从而网络虚拟商品交易就难以健康发展。只有通过成熟的虚拟商品交易的信用体系的服务, 才能真正创造一种适应并规范信用交易发展的市场环境, 保证虚拟商品交易的健康发展。

目前, 虚拟商品交易中的信用体系是基本上是借用2Q5Q网站推出的用户信用评定体系。该体系包括两个部分:卖家信用和买家信用。主要根据用户在2Q5Q的交易状况由系统自动累积计算得出, 2Q5Q会员在网站上每成功完成一笔交易, 就会累加1的成交笔数;即成功交易的笔数在总交易量中所占比例越高, 成交率越大。目前构建虚拟商品交易的信用体系就是通过将用户及商户分级, 将信用度最好的挑出来, 让他们享受更好的待遇获得更大的利益;对信用度不好的则作出警示和提醒, 促进其改正。

但是, 仅仅依靠借用2Q5Q网站推出的用户信用评定体系来建立虚拟商品交易的信用体系是不够的, 我认为至少还应该包括以下两方面的建设

1. 网络虚拟货币信用

虚拟货币大致可以分为两类:第一类是大家熟悉的游戏币。自从互联网建立起门户和社区、实现游戏联网以来, 虚拟货币便有了“金融市场”, 玩家之间可以交易游戏币。第二类是门户网站或者即时通讯工具服务商发行的专用货币, 用于购买本网站内的服务。目前虚拟市场中存在的虚拟货币有:腾讯Q币、百度币、魔兽币等。以Q币为例, 使用者超过两亿人。在互联网上, 虚拟货币的发行和金属货币储值没有任何关系, 其发币行为也不受任何部门的监管。因而, 虚拟货币的发行量根本无法统计。这样就直接导致了Q币可以“源源不断”地供给。随着Q币的无限发行与虚拟产品有限消费情形持续不变, 将会导致Q币相对过剩并导致虚拟世界的通货膨胀。网游公司在大量发行虚拟货币并从中牟利时, 很容易造成玩家花钱买来的虚拟商品贬值, 利益受到损害的现象。在主观上, 发行者没有动力去控制, 当发行的网币可购买实际资产时, 发行者往往还通过征收“铸币税”, 使自己得利;客观上, 游戏运营商也没有能力来控制, 网络中存在大量“伪钞制造者”, 通过私服制造虚拟货币, 随着外挂泛滥, 游戏里的货币和道具越来越多, 造成虚拟货币迅速贬值。以主营棋牌类网游的边锋为例, 其网币对应的购买力曾在一年内缩水近40%。

虚拟货币是信用信息货币, 是个性化信用凭证。虚拟货币将通过虚拟方式, 将人的非同质化需求、个性化需求以个体参照点向基本面锚定的方式, 进行价值合成。因此虚拟货币必须具有两方面的界定:一方面是具有商品交换的功能, 一方面则是具有一套完整的信用体系。通过前者克服价值的相对性和主观性, 通过后者实现个性化的价值确认。

2. 网络商品与服务信用

商家对虚拟商品的功能描述、使用环境、发布数量、升级时间等凡是涉及商品有关的信息, 如果已经形成习惯或者商家一经公布便不能随意改动。这不仅关系到的是虚拟商品, 还关系到商家的信用。虚拟商品的价值和安全性依赖于运营商和玩家之间的服务协议。目前出现了大量的由于游戏宕机或故障而吞“金”导致玩家和游戏服务商所产生的纠纷, 成为玩家虚拟财产损失中一个比较常见的现象。因此, 要规范这种服务协议, 并在协议中明确这种财产的合法性。同样, 商家对非虚拟商品的周边产品等向提供服务, 这同网络商品信用一样, 如果已经形成习惯或者商家一经公布便不能随意改动。

摘要：网络虚拟商品及其催生的经济业态是近几年在我国商业形态中出现的新生事物。文章通过对网络虚拟商品概述入手, 从市场化的商业运作角度, 尝试对网络虚拟商品交易的各个构成要素进行了逐项分析, 从建立用户信用评定体系、界定网络虚拟货币信用、规范网络商品与服务信用三个方面对构建网络虚拟商品交易的信用体系进行了探讨。

关键词：虚拟商品,交易要素,信用体系,商业模式

参考文献

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[6]2Q5Q网游交易平台是一个大型网络游戏交易电子商务平台公司.网站域名为www.2q5q.com

[7]万山网络虚拟货币具黑市性质专家请求央行整顿 (J/OL) 计世网www.ccw.com.cn2006, 11, 02

[8]私服是未经版权拥有者授权, 非法获得服务器端安装程序之后设立的网络服务器, 本质上属于网络盗版, 是侵害著作权的行为

[9]郑磊:网络虚拟货币-财富魔棒还是潘多拉盒中妖怪? (J/OL) 价值中国网www.chinavalue.net2008-11-2

商业地产项目运作之要素分析 第4篇

引言

房地产业是公认的投资规模大、风险程度高、专业性强、专业覆盖面广、上下产业链长、项目开发时间跨度大的行业之一，房地产开发广泛涉及到土地获取、融资、市场调研、产品定位、规划设计、建筑施工、营销策划、交付入伙、售后服务等多个环节。繁杂的企业管理流程，使得每个开发项目均成为一项复杂的系统工程。同时，中国房地产业经过近十年高速发展，企业规模获得很大的发展，许多企业逐步由城市房地产公司发展成为区域性、全国性的大型集团公司，由此产生了大体量项目管理、多项目管理与异地化管理等问题，项目管理的复杂性、分散性与骨干人才的稀释所带来的挑战给企业管理变革制造了巨大的压力。传统的管理方式已无法适应房地产这一资金密集性行业的管理变革，因此各房地产企业都在积极探索提高项目管理水平的有效途径，而将管理信息化技术引入房地产项目管理，实现房地产项目管理的信息化则是必然和明智的选择。房地产企业信息化建设不仅可以增强房地产企业的市场竞争力，而且能大大减少人力，提高工作效率，提升信息传递和处理的速度，增加信息的准确性和可靠性。由此可见，信息化管理是我国房地产产业化发展的带动力量，是房地产行业实现集约发展、数字化管理、科学化决策和运作模式向专业化和精细化转型的重要推手。

1.房地产项目管理信息化的运作模式

1.1 房地产成本管理信息化系统

房地产成本管理信息化系统是以合同性成本管理为主线，通过科学、规范的成本结构，全面系统地反映项目在其整个生命周期的任意时点的动态成本、实际发生成本、实付成本的构成状况，实现成本控制和成本核算的目标，为房地产企业控制成本变动、洞悉成本动向、制度资金计划、掌控投资进度等提供强有力的科学依据，是一个最主要的成本信息平台，方便不同层次管理者通过系统对成本信息进行查询；代表了一项最重要的基础工作，可以系统地管理包括合同管理、结算、变更签证、付款、资金计划等。是房地产企业把握先机，提高核心竞争能力的重要辅助工具。成熟的房地产成本管理信息化系统，是通过对工程项目进行透明化的管理，不断量化各种信息，以提高工程项目的可控度，降低风险，加快资金周转，最大程度地发挥成本控制的职能。

1.2 房地产质量信息化系统

质量对于任何产品都是至关重要的，对于房地产开发尤其重要，工程建设时若留下质量隐患，轻则影响其使用，重则可能形成无法使用的“豆腐渣”工程，其不言而喻该房地产项目是个失败的项目。因而在开发过程中首先要对工程质量实施严格的管理，逐步建立一整套完善的房地产质量信息化系统。通过实施SAP的质量管理模块，实现了质量管理和销售管理、成本管理、进度管理等模块的完全集成，横向支持覆盖从采招投到生产再到销售的全流程质量管理，纵向支持从质量基础数据管理到质量检验再到质量判定的全过程质量管理。通过实施SAP系统的质量管理模块，帮助企业规范业务流程，降低质量成本，提高生产率，改善客户服务水平，最终获得竞争优势。

1.3 房地产进度信息化系统

房地产项目进度是客户和承包商极为关注的问题，也是评价项目成败的重要指标。房地产项目的运作时间较长，一般为3-5年，这其中政策性因素，原材料成本因素，劳动力成本因素，销售形势的变化等等，都会对项目的运作成本产生影响。项目的实施进度控制得好与不好，将直接影响到整个项目的成本投入，包括设计成本，建造成本，销售成本及其他相关隐性成本及机会成本等。进度的拖延会打击项目团队和最终用户的信心，产生很多负面影响。房地产项目进度问题不是孤立的，必须充分考虑项目质量、项目成本和项目范围，取得平衡的进度受多方面因素制约，改善进度管理等多个方面着手。常用的项目进度管理工具是甘特图，利用项目管理软件如project2003可以快速生成甘特图。项目管理人员利用甘特图，可以直观的识别各项活动之间的逻辑关系，方便地进行各类资源的分配，掌握各项活动的进展状况。甘特图规定了整个项目的进度安排，为了保证各项活动顺利推进，项目实施团队需要制定具体的工作计划，如周团队工作计划和个人工作计划。

1.4 客户关系管理信息化系统

（包括销售、租赁、会员管理和客户服务管理等）利用计算机实现企业的客户关系管理（包括销售、租赁、客户服务等）势在必行。其中，房地产销售系统主要通过对销售业务过程中的各种信息进行处理，并与财务系统相关数据进行协同，将房地产行业的销售过程及其相关业务需求进行了科学管理，有效地规范销售业务的的处理过程，协助公司管理决策，从而提高公司经济效益。对于房地产企业而言，利用计算机支持企业高效率完成楼盘销售管理、物业租赁、会员管理及客户服务管理等日常事务，是适应现代企业制度要求、推动企业劳动型管理走向科学化、规范化的必要条件；而房地产销售、租赁、会员管理和客户服务是一项繁琐、复杂而又十分细致的工作，楼盘的销售、物业的租赁、客户资料的管理、物业收费等等，都不允许出错。采用明源客户关系管理信息化系统，有效地管理客户关系整个生命周期，实现客户价值最大化，不仅能保证各项信息准确无误、快速输出，同时有着检索迅速、查找方便、数据准确、动态及时、成本低等优点，这些优点极大地提高房地产企业的管理效率。

2.房地产企业管理信息化的几大误区

2.1 观念误区

房地产企业对信息化的观念决定了其相应的一系列后期行为，是直接影响其信息化成败的关键。

其一是贪大求全。很多企业将规划做得太完美、太理想，完全没结合企业管理现实，选型时不管系统是否适合就照单全收，系统庞大且与业务不匹配，最终导致大量功能模块甚至整个子系统都荒废。一些房地产企业希望一次性打造符合企业信息化发展的整体解决方案，个别企业甚至一开始就研究国内所有与房地产企业相关的软件，包括售楼、客户关系管理（CRM）、成本管理、项目管理、办公自动化（OA）、企业信息门户（EIP）、财务、人力资源(HR)等等，还对北京、上海、深圳等多地的软件商进行多次的考察，最终发现企业管理信息化根本不可能做到一次到位，由于不同房地产的特点和目标定位的不同，只能根据自身特点，先应用一些售楼、租赁、成本管理、投资分析等软件，解决核心问题，随后在房地产企业的发展过程中，发现问题，再根据具体情况调整软件的功能以便更适应企业的管理。

其二是盲目追求新潮理念。IT行业喜欢对他们的房地产软件大加炒作，而这正好迎合了一些房地产企业的胃口。房地产企业在營销和设计上可以“赶时髦”，但在信息化方面一定要实事求是，要本着“做事”而非“做势”的原则来实现信息化。信息化一定要从基础工作做起，解决一些关系到企业基本运作的核心信息化管理问题。

其三是神化软件，急功近利。很多地产企业早期首先肤浅地认为信息化就是购买一套软件，认为只要上一套软件系统，企业的管理水平和执行力就可以立马上一个台阶，更有甚者认为管理软件可以将决策取代；二是急功近利。部分企业在推动信息化过程中求急求快，急功近利，希望信息化在短短几月就改变企业面貌。

2.2 选型误区

在考虑好了信息化的基本出发点后，选择产品与供应商就成为非常重要的一件工作，它直接关系到企业的信息化是否能够长治久安。“企业管理信息化”并不等同于“购买软件”。因为一套解决方案的优劣，绝对不是仅仅通过对软件的界面和一些功能按钮的简单对比就能够认定的，一套优秀的软件往往只有通过供应商的深入实施应用之后才能够体现其优秀之处并发现不足及时改进，所以供应商是否拥有广泛的客户应用基础、是否具备丰富的行业实施能力等因素是用户应该考虑的重中之重。另外，企业的信息化建设是一项持续进行的工作，而信息化的前后连贯性要求非常高，因此就必须考虑供应商将来是否能够提供更高端的售楼管理解决方案，以及周边其他业务，如客服、租赁甚至成本管理等解决方案。所以，技术实现只是解决方案的一部分，各类技术都在其相对应的应用领域内拥有优势，用户要在充分考量解决方案本身优劣的前提下，根据自身情况选择技术实现方式，而不能被一些仅拥有一种技术模式的软件供应商所误导。

2.3 实施的误区

信息化领域有句话，“ERP项目的成功靠的是三分技术、七分管理、十二分实施”，由此可以看出实施的重要性。而房地产行业的信息化实施比较普遍地反映出以下两个方面的误区。

首先是缺乏组织保证。众多的信息化实践表明，没有企业高管对企业信息化工作的重视，信息化建设最终很难取得理想的结果。房地产企业信息化建设是一项耗资大、历时长、涉及面广的系统工程，它的实施一定要受到企业一把手在内的内的高层管理人员的重视。只有这样，才能确保信息化建设所需的人、财、物等资源的持續、足量投入，才能实现信息化建设中遇到的业务流程再造、组织结构变革，信息文化建设等管理问题。

其次是因追求完美，导致实施周期过长，信心下降。有的企业对于信息化期望值太高，认为信息化能够包医百病，希望信息化能够一次性地解决所有问题，所以在实施过程中将目标定得过高，什么都要实现，导致各业务部门的需求没完没了，系统实施周期一拖再拖，而核心业务功能反而迟迟发挥不了效益。在这种“投入财力、精力”和“实际产生效益”之间长时间无法得到平衡补偿的情况下，项目自然而然因为来自各方面的抵触无法继续进行。

总而言之，信息化浪潮已经涌入了中国房地产行业，中国的房地产企业信息化正处于一个从感性向理性过渡的阶段，管理信息化是一把双刃剑。

3.房地产信息化管理的意义

3.1 从直接的经济效益来讲在实施管理信息系统以后，房地产企业的管理流程会发生显著变化。

首先，管理信息系统的推行、实施使企业的业务数据实现共享，加快了信息处理的速度，加大了信息处理量。

其次，管理信息系统的实施将原来零散的、孤立的业务处理过程进行整合，使之成为一个系统的流程，极大地降低了房地产企业的成本，提高了工作效率，优化了企业的办公管理系统，便于组织中的各个部门互相监督，为企业管理层提供最新的动态信息，为企业实现目标和战略规划提供决策依据。

3.2 从管理上来讲

包括管理体制的合理化、管理手段的科学化、员工综合素质的提高、员工整体意识的增强等。这些无形的变化恰恰反映了房地产企业可持续发展的潜能与动力，这些变化是在建立管理信息系统过程中形成或增强企业文化的内在表现，这些变化很难用财务数据来衡量，但其影响却不可低估。管理信息系统的实施可以从收益的增加、成本的降低、声誉的提高等各个方面来帮助企业提升价值，实现可持续发展。

3.3 从决策方面来讲

为领导层做出预测和决策提供了更高效、更便捷的方法与方式，而且极大地提高了员工的工作效率。

由此可见，管理信息系统可以对房地产企业运营的各方面从内到外、从上到下产生全方位、深层次的影响。

4.结束语

房地产项目管理信息化不仅是新时期房地产企业加强核心竞争力的必然选择，而且也是提升房地产企业项目管理能力的发展趋势，房地产企业在进行信息化建设与管理过程中，不仅要借鉴国内外管理信息化的成功经验，而且也要结合企业自身的实际情况，建立一套符合本企业发展的管理信息化系统，使房地产企业可以运用信息技术去迎接新时代的变革与挑战。

参考文献

[1]黄后伟.房地产造价可视化管理及造价工程师职能管理[J].经济研究导刊,2009,(23).

[2]李银华,金灵志.浅谈目前我国房地产信息化管理[J].民营科技,2009,(6).

[3]陈洋.浅议房地产企业开发项目的成本管理[J].消费导刊,2008,(4).

商业项目的成功运作招商是关键 第5篇

商业项目的成功运作，招商是关键。招商工作开展的成功与否，直接影响到项目的经营运作和可持续性稳定发展。商业项目的招商工作不同于住宅的销售工作，不是单纯的租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。从目前的商业项目招商来看，主要存在以下几个方面的误区。误区一：缺乏整体招商规划

商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不致于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。误区二：单纯依靠广告招商

招商针对地是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。

误区三：招商工作欠缺执行力

制定再完美的招商细节，如果没有完善有效的执行力，就如空中楼阁，无从谈起。招商执行要强化“言必行，行必果”，推行招商负责制，目标到位，责任到人，谁的担子由谁挑，层层分解，层层落实。另一方面，招商人员必须进行专业培训。没有经营方面的专业知识与

客户不能形成有效地沟通，没有真正从经营者的角度解决问题，导致客户对项目信心不足，使招商工作举步艰难。

商业地产项目运作之要素分析 第6篇

龙源期刊网 http://.cn

畜禽养殖场沼气项目商业运作模式探讨 作者：黄志芳

来源：《科技创新导报》2012年第02期

商业地产项目运作之要素分析 第7篇

唯有在先进文化观念意识、正确发展理念、正确战略定位及其新型企业商业模式指导下，按从全球视野、本土化智慧和实际需求的市场经济规律，充分发挥“人力知识资本”的决定性作用，适度投入增量资本，重组盘活存量资本（包含隐形资产），海外并购先进技术资源和稀缺资源，科学合理配置国际国内市场资源和企业运作的十大要素，中国的经济和众多民营企业（包括国有或外资企业）才有可持续的生存发展出路。

长期以来，由于计划经济体制和其他相关配套体制性障碍对国有企业发展的制约，形成的巨额刚性存量资本配置，民营企业自身先天基因缺失和较短的成长史（指：中国民营企业2-30年成长史，与西方上百年企业史和国有企业50年的发展史相比），缺乏长远战略和历史使命定位，而采取粗放的经营方式，带来了不可持续的企业发展局面。进入21世纪，世界经济正处于全球化产业链分工时代。发达国家经济已进入工业化后期末尾，正全面进入信息化文明和知识经济时代，中国经济正主要处于工业化中后期和信息化文明早期萌芽状态，且中国经济和企业主要处于全球化产业链分工的低端位置。尤其在当今国际金融危机和世界经济衰退形势下，中国沿海以出口导向的制造业产业群也集体滑坡，这一切对中国目前及未来的经济的影响将是严重而深刻的。中国的民营企业家们任重道远！

笔者认为： 唯有在先进文化观念意识、正确发展理念、正确战略定位及其新型企业商业模式指导下，按从全球视野、本土化智慧和实际需求的市场经济规律，充分发挥“人力知识资本”的决定性作用，适度投入增量资本，重组盘活存量资本（包含隐形资产），海外并购先进技术资源和稀缺资源，科学合理配置国际国内市场资源和企业运作的十大要素，中国的经济和众多民营企业（包括国有或外资企业）才有可持续的生存发展出路。

重提“中国民营企业战略管理与运作十大要素分析”（笔者注：本文创作于2002年从事企业管理时，现作了重新修改),作为抛砖引玉，希望中国的民营企业家，尤其中国的中小民营企业家一路走好。

现代企业运作的目标是在符合社会公信认识的前提下的股东利益价值最大化，最终通过创造客户和社会价值，实现市场认同和社会认同，这一生态食物链的良性循环。企业运作的核心是以人力资源为本，以市场和未来社会发展趋势为导向，以成长型项目为造血载体，通过优化企业组织结构和执行力，以产业运作和资本运作的科学规律为双重手段，合理合法配置十大要素资源，最终实现企业的持续盈利目标。

一、关于企业文化（理念）塑造和战略定位

企业文化理念是一种精神理念，是企业的灵魂,是企业的战略愿景和终极诉求：它由使命观、价值观、世界观(客观认识）、系列方法论组成的组织系统习惯意识的总称。它是企业领袖和全体员工，对企业经营理念和终极目标的认同的内在属性和外在具体表现行为方式，是外部公众识别企业整体形象标志的哲学反映。企业文化是企业在不断的经营实践和外部社会系统推动过程中逐渐形成的。一个优秀的企业文化需要企业本身、尤其是企业领袖、员工和外部力量共同一起建设。

在当今这个危机和竞争到处，不确定因素和日益变化发展很快的社会里，没有企业文化理念的企业就像一个没有健全身体器官的病人一样，在无钱无药和医生，以及医疗条件下，她的人生之路会走得很远吗？

任何产品、企业、商业经营模式都是有生命周期的。西方的企业为何有百年老店？只有从西方几百年商业文明史来观察：500年前，以人口不足200万的荷兰为先建立了世界第一家股份制企业，欧洲金融资本兴起，通过海外贸易，海上战争和全球扩张，在17世纪，在世界建立了海上霸主地位。他成功的背后是对外进取精神和现代金融制度这种创新文化的建立；18世纪，在世界文学巨匠“莎士比亚”的故乡英国，爆发了世界工业革命，英国的工业化开创了现代企业制度文明，成就日不落大英帝国，直到第一次世界大战的辉煌时代。英国工业化崛起的背后是：古典经济学家--亚当-斯密《国富论》、自由经济理论家大卫-李嘉图等对工业化的指导，以及更重要的系列制度文化创新。19世纪，德国国家民族主义兴起，统一后的德国紧紧抓住第二次科技革命的契机，经过20多年的跳跃式发展一跃成为欧洲经济强国。德国崛起的背后是：德国哲学家黑格尔的国家主义哲学文化思想的发扬光大。19世纪20年代---20世纪，经历了18世纪国内独立战争和第一次世界大战洗礼的美国，特别是经历了20世纪中叶的第二次世界大战后，这一后起的资本主义国家完成了从蚂蚁到大象的崛起。他成功的背后是：吸取一切先进的外来文化和人才、建立有效的法律体系（尤其是现代企业知识产权保护制度）、不断完善的科技文化创新精神的金融支撑体系（主要是风险投资体系及配套的多层次资本市场）。

反思中国的企业成长史，特别是中国民营企业的发展史最多不过30年。一部国家发展史，也是大量微观经济主体--企业的成长史。中国民营经济的成长伴随着中国改革开放的30年，当国家提出“中华民族伟大复兴”、“科学发展观，构建和谐社会”国家文化和发展理念时，我们的企业家在反思什么呢？笔者认为，企业家们对企业战略设计与调整应该提到企业管理的相当地位来认识与对待！

企业战略定位不是企业的计划目标和规划，它是向外在对企业外部竞争环境（宏观和微观，国际和国内）进行正确认识，向内对企业遗传基因、内部资源配置和核心能力进行客观判断的基础上，确立的企业的产业边界（定位）、商业形态（定位）和行业竞争地位（定位）。它对企业的影响带有根本性、先导性、整体性、长远性。大师们常说：没有战略的企业是等死；有错误的战略是找死。有了正确的企业战略定位，才会分解制定出正确的市场客户定位、区域定位、产品定位。

企业战略定位对新创企业、成长阶段和成熟企业同样重要。新创企业定位错了，其发展将走入死胡同；成长企业需要调整完善以前的定位，成熟企业需要战略转型的指导。

二、技术资源开发构架、依托与整合运作

世界发达国家在经历了80年代传统工业的最后冲刺进入90年代后期，直至21世纪后，世界经济格局正在发生深刻的变化。早在1993年，已故世界著名管理大师彼得﹒德鲁克在其《后资本主义社会》中指出：“从19世纪中叶到20世纪中叶，一直受资本和劳动力支配的资本主义社会正在发生变化，资本主义正在进入—知识社会，这在今后二十年将表现得更加明显”。现在来看，进入21世纪来，以知识经济为代表的互联网、高科技与新能源新兴产业的崛起，从实践的角度更加证明了一点，科学技术的进步（技术创新）始终作为各国社会经济发展的强大推动力，最重要的生产要素以后将不再是自然资源、资本或劳动力，而是以技术开发创新和制度创新为代表的“创造性知识”力量。企业别无选择，要么知识化，要么死亡。一个企业乃至一个国家的竞争力取决于它从创造性知识中获得的财富到底有多少！

技术进步（开发与革新）与管理是企业运营的两个车轮。技术进步（开发与革新）贯穿于企业价值链活动整个过程。技术开发与革新就其本身而言并不重要，但是如果技术开发和革新影响了企业的竞争优势和产业结构，它就举足轻重了。从这个角度而言和未来社会经济发展趋势来看，它将是创造企业新增长点和提高竞争优势的重要源泉之一。

对中国成长发展中的中小企业而言，由于先天基础条件的缺乏（投入技术研发的资金资源有限），所以在实施技术开发战略时，利用存量技术资源的整合是必要和符合企业发展现实的。技术资源架构是企业产业升级和新产品开发的基础，技术依托是企业项目开发的核心，技术资源的整合是为了降低技术开发的风险、开发成本和与市场合理接轨，最终让企业开发的新产品获得市场认同，待资金流回流后进入第二，第三。。第n次良性循环技术开发与创新，以实现企业良性可持续盈利。

三、金融投资资源开发与维护

资金是企业运行的血液。在当今国际金融危机和全球经济衰退的形势下，中国民营企业特别是民营中小企业的融投资来源和渠道大幅萎缩，融投资资源的开发与维护就更加显得十分重要。

银行和债券市场间接融资、资本市场直接融资、项目融资、股权私募和风险投资、政府财政补贴资金、产品供应链融资等多种金融工具和形式都是企业获得资金的来源渠道。

企业一定要根据自身的发展阶段、实际条件和融资环境，合理、科学设计融资模式，正确对接不同资金渠道，才能够获得资金。获得资金后，还要建立好资金管理团队。合理有效安排资金使用，控制财务成本和规避财务风险；同时，企业要极端重视与资金提供方的沟通与配合，建立企业用款和回款信息反馈制度，以及重点建立良好的还款信用机制，充分地与资金方不断对称交流，以获得可持续的金融支持和企业良性循环的融资渠道。

四、市场网络资源储备与开发

市场网络资源的建设好坏，直接影响到企业营销，特别是商业经营模式和产品(服务)被市场认同、企业资金回笼和财务现金流，甚至可以说决定企业的生命。所以，建立完善的的客户关系网络和管理系统、市场营销体系、售后服务体系，将对企业的生存和发展起到十分重要的作用。

五、人力资源构架、培训管理及相关组织制度建设

古人云：得人者，得天下。毛泽东同志当年曾指出：只要有了人，任何人间奇迹都可以创造。国家、组织、企业的管理无一不是以人为本，作为管理的核心要素。

在世界已进入一个以知识经济为代表的新文明时代，知识---人力资本将是生产要素中的第一生产要素。人力资源建设与整合在企业运作，尤其是初创创业型企业中将起到决定性作用。

人力资源建设的核心，是要充分发挥和调动人的主观能动性及内在潜力，将人的智力因素、专业知识，尤其是创造性商业智慧，与企业运作进行有效配置与结合，才能使企业获得跳跃式和突破性发展（尤其在实现企业0的突破过程中显得相当重要）.建立合理的人力资源的有效激励机制和约束机制，是发挥人力资源创造力和保障人力资源构架稳定性的必要条件；充分强化民营企业组织制度中---“企业文化建设”对人力资源开发建设的极端重要影响是非常必要。中国经历了30年的改革开放，民营企业组织人事管理制度相对是一个短腿，目前民营企业界提出了建立宗教式企业组织的观点，这使笔者看到民营企业未来做强做大的希望所在。

总之，科学合理的进行人力资源建设—人力资本运作，让人才在企业人尽其才，为企业尽最大的服务，是企业战略管理与运作中极为重要的一个环节。

六、政府支持系统构建（权力资源—公共关系建设）

中国的社会系统是由政府占绝对主导地位，其他中间组织机构和微观经济主体（企业群）参与组成的三位一体的社会群体结构。企业是生存于这个社会体系中的元素之一，与其他因素共同生存，相互依赖相互影响。因此，保持与其他因素的和谐是整个社会生态平衡的必要条件。所以，企业与政府相互充分沟通与合作是社会的必然要求。

政府是整个社会资源的调动者、综合管理者和最终决策者，在整个社会系统中扮演着最重要的角色。企业可从政府获得大量的社会资源，以支持企业的发展。所以，获得政府的支持是企业必须的。问题的关键是以何种出发点和采取何种措施取得政府的支持？构建政府支持系统的要素是，企业必须站在整个社会发展趋势和政府对未来发展规划的角度，制定出符合社会发展需求的企业发展战略。企业对政府的公共关系政策一定要把握与正确处理好权力资源与企业需求的关系，既要考虑近期，更要着眼长远。

七、项目资源开发

项目是企业运作和实现利润的源头和造血载体，没有一个好的项目，企业将失去生存的基础。

开发和获得好的项目，关键是向外在对企业外部竞争环境（宏观和微观，国际和国内）进行正确认识，向内对企业遗传基因、内部资源配置和核心能力进行客观判断的基础上，依靠自身的研发队伍、管理团队，以及外部协作支持系统，通过面向市场搜索项目源，经过市场调研、反复论证和评估，结合企业的实际情况（注意考虑自身企业所处产业与新项目的关联度，处理好企业适度多元化发展问题），确立其可行性和操作性，最终决定项目是否上马。

八、主营业务强化和核心竞争力培育

面对经济全球化和当前国际金融危机，以及世界经济进入衰退的严峻产业形势，传统产业市场竞争日趋激烈，专业化分工越来越细，市场空间越来越窄，市场平均利润越来越小，如果企业没有极强的专业化竞争优势与核心竞争力，企业生产的产品和提供的服务就面临被市场淘汰的危险。

核心竞争力是企业经营理念、商业模式、技术研发力、人力资源专业化水平、资产质量和资本运作效率高低，尤其是是否拥有强大的自主知识产权或工业产权或市场品牌，以及企业独擅资源能力的综合体现。不断强化主营业务和培育企业自身核心竞争力，是企业形成产业竞争力和奠定行业优势地位的关键。

九、企业品牌塑造和推广

企业品牌是社会对企业价值和形象识别系统的公认度和认同感，是企业研发力、生产服务力、市场竞争力、产品（服务）品质与性价比等内在属性的综合外表反映。品牌好的企业，被市场认同度高，其产品（服务）附加值就高（市场卖价就高）；反之就低。

具备良好品牌内在属性的企业，要学会将品牌内在价值属性，通过比较好的和正确的适合企业产品（服务）特点的品牌信息传递机制和途径，采取有效营销传播手段，在正确的时间、地点以最低成本传达到用户手中和心中。塑造企业良好的品牌，要充分注意利用传统的和现代的媒体资源的巨大能量，帮助企业进行品牌推广。

十、资本营运

企业运作不外乎产品（服务）和资本营运两类。产品（服务）经营是企业资本营运的基础，资本营运对产品经营有很大的促进作用，尤其对企业不同发展阶段的资产快速扩张和阶段性融资造血功能，以及企业市场资源配置有很大的推动作用。整合企业内部和外部资源进行有效资本运作，可在不同层次的资本市场获得企业发展急需的建设和营运资金，它是企业战略管理与运作的重要组成部分。

随着市场的不断规范和监管的日益严厉，企业进行资本运作一定要防止走入几个危险的误区：

1、脱离具体项目和产品服务，进行“单纯的”的资本运作；

2、防止没有财务现金流的账面数值游戏；

3、将资本运作当成企业发展和圈钱的唯一出路。

总之，产品(服务)经营是本，资本运作是手段，企业运作必须标本兼治！

商业体项目规划要素把控 第8篇

地段属性的决定因素

所谓地段属性,是指消费者或客户在潜意识中认同的项目的地理位置,由两种因素决定:

历史形成。每个商业都有一个产生、发展、消亡的过程。历史属性是人们活动的综合反映,如果人们习惯于在某个地块经商,这个地块就可能成为一个商业中心。可见,人们的活动塑造了地块的潜在价值。因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块的历史背景,挖掘人们在其背后潜藏的心理认知、价值观念以及生活方式等。

广告灌输。随着广告媒体的逐步丰富,人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们的注意力,使他们最终形成对某一地段的共同认可。

在项目分析的过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又要寻求突破,促进二者的有机结合。不要被历史的严格性所限制,而应该积极地寻找突破点,努力挖掘地段潜在的属性。

分析地段属性的注意事项

1、顺应消费者或商户的思维。

消费者都有一定的购物习惯,他们习惯于到固定的地点消费,而不习惯到新的地方消费。因此,如果在原本不是商业地块的位置开发项目,消费者很难从心理上买账,这时就要经历痛苦而漫长的养市期。

开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利的看法,使他们逐渐接纳、认可。因此,开发商在规划商业前,一定要深刻认识地段的天然属性。

2、地段属性存在一定盲点。

即使在成熟、生意兴隆的商圈内,也可能存在一个点很难撬动,这个点就是商业盲点。这一盲点不是绝对的,与其说是地理位置上的,不如说是心理上的。人们之所以对它产生心理障碍,可能是因为前期商业在定位、运作环节甚至建筑层面的失败,导致人们降低了对它的认可感。

此时,开发商需要进行透彻的市场分析,深刻地把握该地段各方面的实质情况,包括定位、客群等,发掘导致商业衰落的原因,继而对症下药,寻找突破点,重新打开局面。

3、注重未来而不仅仅是现在的发展可行性。

在分析地段属性时,尤其是在新城区开发项目时,一定要结合城市未来的发展规划,突破传统的商圈思维,在看似不可行的地段上找到开发点。总而言之,在分析地段时要兼具突破性、忍耐力、远见性以及对未来的总体把控,不管在何处选址,都要首先考虑其地段属性及业态配置。

交通便利性

商业和交通就像鱼和水一样不可分割。与不发达地区相比,发达地区的重要优势就是交通便利。在分析具体项目时,我们也要重视交通的便利性。

地段属性为交通便利性提供了基础。每个地块的交通都是已经定位的,通过对交通便利性的分析,可以很容易地判断出商业是否能够兴盛繁荣。

因此,在开发项目时要关注交通的方方面面,包括公路、铁路、公交、机场、港口等所有物流运输的集合地,这些都是人流到达的最便利的地方。

人流量是衡量市场消费力的重要指标,商业价值的实现最终要依靠消费者的人流或者车流。因此,在进行商业规划时,要方便更多人流、车流经过,为商业带来推动力。很多项目尽管规模体量大、硬件设施高端,如果地理位置不好,一样会导致客流的达到量严重不足。

交通能反映顾客到达商业区的方便程度。商业的发展需要车水马龙,便利的交通带来的大量人流在很大层面上带来商机。如果解决了交通问题,直接把商业与人流衔接起来,商业就能取得较大成功,相反,交通不便则是商业规划中的硬伤。

规模体量的概念

在建立新的商业之前,开发商要考虑项目规模体量的大小。在一定层面上,规模体量越大越好,但在另一种层面上,规模体量只要适当就好。

分析规模体量的注意事项

1、规模出效益。

追求规模的目的往往是掌控市场,获得市场的垄断效益。如果没有足够大的体量,很难在市场上占据主导地位,这是开发商追求商业规模的内在驱动力。

2、注意规模的边际效益。

从竞争的角度看,体量大的商业对商圈客流的拉动力通常要强于体量小的商业,但这并非定律。在追求规模的同时,一定要注意规模的边际效益。

因为每个市场都有一个限制量,它的消化吸收能力有限,如果项目的规模体量过大,就会造成市场供应量不足,增加商铺的空置量,此时只能用别的业态填充,这必然会打破原来的规划和定位,使商业失去特色。

3、考虑经营的风险和资金的压力。

一旦规模体量超越了市场的容限范围和企业的实际承受能力,就会导致市场消化不了。此时就要考虑细分市场,这是解决商业规模偏大的唯一途径。通过填充其他业态,增强业态的关联度、客群的拉动力、客群的互动和商业的互动。

4、商业规模可以超越现有体量,但是要注意控制风险。

控制的基础是寻找市场的支撑量、市场的容量和认同度之间的综合点。在进行这方面工作时,开发商一定要小心谨慎,不能迷失于虚荣心态,要看到市场的复杂性和危险性,进行实实在在的调研分析,多加论证,把规模体量控制在市场和商业可承受的范围之内。

动线与布局的概念

合理的商业动线及业态布局是促进项目成功的重要因素。所谓动线,是指顾客到达商业网点的便利性。好的动线可以使顾客进入卖场后能很顺利地到达每一个商业分布点,这需要完善的配套设施。布局。布局的设计要符合人流的动向,使顾客在进入卖场后有舒展的活动空间,因而,卖场的通道要足够长,并保持通畅。

分析动线与布局的注意事项

商业网站的建立和运作之我见 第9篇

商业地产项目运作之要素分析 第10篇

其二，深入性原则，具体来讲，就是要对项目进行深入的分析挖掘，找出其与别的项目的不同点，保证差异化竞争;

其三，创造性原则，具体来讲，就是在前期的策划当中，应当要有一定的创新观点，保证策划的创造性;其四，前瞻性原则，具体来讲，就是在进行前期策划的时候，不应当局限于当前的情况，而是应当结合相关政策及市场发展情况，做出长远的项目策划。

(三)旅游房地产项目前期策划的重要性

在旅游房地产项目的开发中，前期策划起着非常重要的作用。

首先，它是旅游房地产项目开发的“指示灯”，指引项目的正确运作;

其次，它是“导演”，对旅游房地产项目起着全局把控的作用，是项目开发与推广成功的关键;

最后，旅游房地产项目的“船长”，对项目的前期工作起着监理作用，保证项目走向的正确性。