农村房屋买卖合同效力

2024-07-29

农村房屋买卖合同效力（精选6篇）

农村房屋买卖合同效力第1篇

农村房屋的买卖合同效力

[关键词]：农村房屋宅基地使用权房屋所有权合同效力地随房走

一、房地产权现状和农村宅基地使用权

谈农村房屋买卖，首先要分析目前我国的房地产权现状，我国的土地所有权有二种所有制：国有和集体所有.所以任何单位和个人都无法取得土地所有权，且土地所有权是不允许买卖的。而对于房屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物，其总是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，对土地的占有、利用在一定时期内已完成，以后主要表现为对房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事实上在两个所有权不一致时只能表现为一种占有使用。现实中土地所有权人使用他人所有的房屋，对房屋享有使用权，房屋所有权人失去占有使用房屋的权利这种情形很少见，这是由于购房、建房的目的所决定的。而拥有房屋的所有权而占有土地使用权的情况大量存在，如所有的私有建造（包括农村在宅基上建设的房屋）和商品房屋的所有权人，所以通常情形下，我国目前都是表现为房屋所有权人占有使用土地，而不是土地所有权人占有使用房屋。国家为了发展房地产也建立了国有土地使用权出让的有关法律法规，在日常中只要土地使用权还在使用期限内，应是地随房走，而当土地使用权使用期限已到，这时才有一个房随地走还是地随房走的问题。而土地使用权的有期限性，这就会发生土地使用权的有期限性和房屋所有权长久性冲突，导致不动产存在天然的缺陷，而农村宅基地上的房屋不存在这个问题，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用权，除非房屋倒坍、灭失重新建造，则要审查使用人是否符合条件。

宅基地使用权是用益物权的一种，为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅基地及其上的土地。

关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点：

1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。

2、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建屋和附属物。由于房屋可以继承所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的权利。

3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有效性，不可能给每个农村居民提供更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要，如果允许申请多处，则将导致土地资源的浪费。

从以上定义可知，不仅是农村村民所享有，也有极少数城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋对于土地的使用权是永久占有的，所有地随房走是必然的，由于建造人对于房屋所有权的长久性，而房屋只要没有倒塌、灭失，即便申请人失去社员的资格，也是享有宅基地使用权的。

二、农村房屋买卖现状和法条分析

目前，对于城市房地产买卖国家也出台了相关的法律法规来规范城市房地产的交易。相对于城市来讲，规范农村房地产的买卖的法律法规只有零星的几条，而发生在我们周围的农村房屋买卖的纠纷却是时有耳闻，这就给法院的判决带来了不便，也不利于交易的双方了解自己的权利义务。同时对于宅基地使用权不得转让而使农村房屋所有权人无法行使所有权中的处分权，让我们先来看看下面两个案例：

1、1992年某城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房，由于赵某的丈夫是居民，赵某是农民，所以1993年宅基地确权时使用权人登记为赵某。这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市居民。20**年赵某以未经其本人同意被丈夫私自出售房屋为由起诉这个城市居民，要求法院确认房屋买卖合同为无效合同，要对方返还房屋。一审法院审理认为，赵某是知道并同意其丈夫出售该房屋，该房屋买卖是意思表示真实，买卖合同有效，驳回赵某的诉讼请求。

2、于某系城郊某村农民，其经有关部门批准在村里建了楼房一幢及两间厨房，该房屋的宅基地所有权属于村委会。被告诸某系城镇定量户口人员。２００１年*月，于某得知诸某欲购房屋的信息后，请黄某作介绍人，向诸某售房，并给付了黄某中介费。同月*日，于某与诸某达成了购房协议书一份。该协议约定原告将楼房一幢及两间厨房等卖给被告，价款***万元；

房屋的产权证和宅基地使用权证书由原告负责办理，被告预交房款***万元，余款８万元在两证交付后付清。该协议签订后，原告将房屋交给了被告，被告也实际给付了原告***万元，并住进了该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证，于某遂诉至法院要求判令其与被告诸某签订的房屋买卖协议无效，并责令各自返还财产，一审判决原告于某与被告诸某的买卖协议无效，同时判令被告将房屋返还给原告，并赔偿原告各项损失***元，原告返还被告房款***万元。

同样是城市居民购买农村房屋的纠纷，但法院有两种截然不同的判决，说明法律在购买农村房屋的纠纷中存在不同的看法，有关法律还不够完善。

目前，我国关于农村房屋转让，主要依据的法条是《中华人民共和国土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民人民政府批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

从62条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定，且是针对农村宅基地申请及建房的规定，而此条中对于农村村民出卖、出租住房没有禁止性规定，只是说农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准，这是对一户只能申请一次宅基地的限制。从此条可以看出农村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地，而事实是目前农村申请宅基地时对于你是否有宅基地会进行严格审查，对于目前一户拥有多处宅基地现实中已普遍存在，大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的，如规定一户只能拥有一处宅基地，那么使农民在继承权房屋遗产上存在矛盾，还有法院在执行时也对房屋很难拍卖，故在鄞州区法院执行农村的房屋拍卖时只要求是本村村民即可，所以这个规定如严格执行，可以说农村房屋是没有人可买的，如不是自住其价值不能实现的。

第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；

但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

从上可知，这条是针对建设用地来说，除了第二款规定外，农民集体所有的土地如果是为了非农业建设，就不得出让、转让或者出租，此款笔者认为不能否认农村房屋不能买卖，而宅基地建房屋是经批准的，所有权人依法转让房屋法律应是允许的。

第2条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

从上面法条可知集体土地使用权可以依法转让，所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于使用权是不是同意转让或转让给谁因是由土地所有权人决定，也就是说因由村集体决定，所以对于村民免费获得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及土地使用权移转的，必须附条件是肯定的，如经村集体同意，或免费改收费补交，至于购入房屋者不应有身份的限定。

1982年*月*日《国务院批转的通知》明确规定：“……社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。”

笔者认为这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出租和违法转让。

在1999年*月*日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；

对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

此条也是针对禁止集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用地。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有禁止。

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

此条应是明确规定居民不能向农民购买农村的住宅和使用集体土地建造，这同原城市的房屋农村户口不能购买的规定相类似，而以上的规定据合同法规定规定不能用来否定农村房屋买卖合同无效。

20**年*月*日《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》明确规定：“严格禁止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。”

《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”

以上这些规定笔者认为从物权的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的产权是村民所有的，建房也是经审批的，而宅基地所有权是村集体所有，一户只能一次申请，也就是说在房屋的自然寿命中法定占有宅基地的使用权是经审批的，所以宅基地使用权是依附于房屋上表现出来，所有权人不能单独行使占有土地，只能是地随房走，而现房屋赠与、买卖是对所有权的一种处分，是否有效笔者认为应按法律和国务院的法规，其他的规章和地方性法规都不能否认合同的效力。

当然从这些从中央到地方的法律法规说明，政府是禁止农民的住宅向城市居民出售转让的，所以大多数的法院也是按照这个原则判令买卖无效。但从房地产权现状为土地使用权在法定的期限内表现为对房屋的占有使用，房屋所有权人有权处分房屋的所有权及买卖双方意思自治原则出发，判令买卖合同无效在城乡一体化的今天不是最好的解决办法。也不符《合同法》、《民法通则》关于合同无效的规定

还有笔者认为在实际的操作中，严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租是不完全合理的。在第一部份笔者分析了在土地使用权有效期内，地随房走是我国现行法的一项基本原则，法律不能禁止农村私有房屋的转让，对于禁止单独宅基地使用权的转让是合理的，但对于建房后如果禁止宅基地使用权随房一起转让，从而禁止房屋的转让是法律依据是有欠缺的，把宅基地的使用权和房屋的所有权分离，国家或所有人控制对宅基地的使用权，但实际上却损害了村民对自己房屋的所有权的完全行使。地方政府严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租有其有利的一面，虽然宅基地使用权具有一定的身份性质，但笔者认为这里的身份主要是取得时的身份性质，这如城市居民取得房改房，经济适用房时需审批，而取得一定时间后允许上市交易，交易时有一定的附加条件。同样对于农村村民申请取得宅基地并建房后，对于房屋的所有应采完全权利的态度，应允许有条件转让。对此人们可能会担心一旦允许农村房屋可以向任何人转让，则宅基地就不再与农村集体的成员权联系在一起，这不符合宅基地使用权的固有属性，是没有必要的，因为国家规定了一户一次申请的原则，社员的身份属性主要在申请时体现出来，申请建房后强调房屋所有权完全行使的权利，只是转让时设定一定的条件，如需经村集体同意、征为国有土地、需补交土地费用等。我们也应该看到，如果不允许农村房屋转让，这会使得农村的不动产难以进入市场进行交易，使房屋的交换价值不能实现，在一定程度上会限制农民的融资的手段，甚至会阻碍农村经济的发展。尤其是现阶段，许多农民已经进城打工，在城里已经购置了房产，在农村的房屋已经闲置，如果不允许农民转让房屋，将会造成农村房屋的长期空闲，不符合物尽其用的原则。

三、目前在对于农村房屋买卖法律欠缺的情况下，农村房屋买卖应采有条件有效原则

笔者曾经碰到过这样一个案子，一城市老妇购买了农村的民房用以养老，当地集体组织也是知道的，从没有反对过，从集体组织方面考虑认为宅基地使用权已给村民使用建房，村民卖房这是很正常的，但十几年过去了，法院却判令买卖合同无效。这使得老妇住了十几年的房子一转眼就不属于自己了，现在无家可归，境况十分可悲。所以，这样的规定不利于社会的稳定，会带来某些不安定因素，也违反了所有权人可行使房屋所有权处分原则，在没有改变宅基地所有权现状和对土地的占有和利用状况下，也违反了合同意思自治的原则，不管是买方还是卖方都不利，而对集体土地的使用权也没有实质的影响

而农村房屋也应享有完全的物权，所谓物权，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配；

它具有对抗第三人的效力。对房屋的所有权是属于物权的一种。从法理上分析，村民对其房屋具有绝对的支配权。但是，从实践上，村民对其房屋并没有享有该种权利，这对村民是很不公平的。同时，按照意思自治原则，对于买卖合同，以双方意思达成一致为准。但是，在农民房屋转让的问题上，并没有采意思自治原则。这些与法理上相悖。

在这里，土地和房屋是两个物，只是因为土地和房屋自然上的不可分，法律才创制了房屋所有权人享有土地使用权，并使两权主体一致，以简化因房屋与土地权利不一致带来的麻烦和不便。这样，虽然房屋和土地是相互独立的物，但土地和房屋使用权的一体性，使我国的房地产权也一体化。由此便创立了土地使用权随房屋的处分而处分，即地随房走和房屋随土地使用权的处分而处分，即房随地走这两个原则。

宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地的使用权人。此时，房屋的所有权与土地的使用权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者地随房走或者房随地走。在我国，城市和农村私有房屋的宅基地均不得单独转让，故此在这里只存在地随房走的现象。

如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的使用权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地上使用权人欲走出农村，到外面的世界开辟一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，此举并不影响集体经济组织对土地享有的所有权。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许村民房屋自由转让，将使村民的房屋发挥最大的效用。

据《人民日报》报道，根据最新出台的苏州市农民宅基地转让相关条例，苏州将允许农民住宅有条件转让。报道说，作为全国首创的重要举措，苏州农民进城后，农宅将可以转让、出售。日前，苏州各乡镇正紧锣密鼓，成立农民住宅置换中心。届时，农民宅基地将可通过住宅置换中心自由转让。苏州土地部门负责人介绍说，制订这一政策的主要目的是推动苏州农村的城市化进程。长期以来，农村住宅一般只有宅基地使用证，土地属集体所有。由于农村住宅缺少土地证、房产证，交换一直存在着困难。农民进城后，原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农民，要么就只有空置。这样做的后果是：一方面，城市居民或外来者根本无权购买农民房，另一方面，也导致农村住宅价格低廉，一定程度上影响了农民进城购房、定居的速度。

因此，苏州的作法是，对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地，将由政府确权或征为国有土地，土地上的农民住宅则纳入城市私房管理，只要补交土地出让金，这些农宅就可以进行房产交易。而在各乡镇，则将成立农民住宅置换中心，进城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储备后进入市场。

这样做的好处是城里人有了在农村买房的可能，也将大幅提高苏州农宅价格，让农民也享受到城市化的成果。

因此，笔者也想从法理和目前现有法律法规阐述一下自己的拙见，认为农村房屋产权登记、买卖一是应尽快完善立法，在今年的二会上已有委员提出这个问题，二是在目前没有法律禁止转让的情况下采有条件有效为妥，具体的设想如下：

1、尽快完善立法，规定农村房屋可自由买卖的办法。对于一户只能拥有一处宅基地修改为在没有宅基地的情况下一户只能申请一处宅基地，宅基地使用不是永久的，为房屋的寿命内（或规定年限如70年），房屋到塌或灭失重建时重新申请批准（目前农村重建房屋也是要批准的），放宽农村房屋买卖时宅基地使用权在房屋自然寿命内（或规定年限70年）随房移转的条件。

2、参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。所以，可以对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地，由政府确权或征为国有土地，交纳土地出让金，进入市场交易。

3、目前在没有法律和国务院法规对农村房屋转让没有禁止性规定的情况下，法院不宜对已交房付款并订有买卖契约的，应认定为合同有效为好，特别是对于经村集体组织同意备案的应为有效，对于宅基地建房后出售的可规定村民转让其房屋必须经村集体组织同意，并规定一定的转让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条根据土地的用途对各类用途的使用权最高年限作了规定，居住用地为70年。所以转让也应参照从审批建房开始起算70年为其年限。如享有原宅基地的村民已经使用了20年,那么买方所享有的期限则为50年。同时对于原免费的可考虑收取一定的使用费。

农村房屋买卖合同效力第2篇

作者：张英周杨小花发布时间：2009-07-22 15:52:

42一、基本案情

原告孙某某诉称,原告与被告于1988年9月21日协商，由被告购买原告位于北京市石景山区某村的房屋，原告收取被告购房款7000元。1988年11月双方立契。当时原告系板凳沟生产队村民，此房宅基地属农民集体所有，而被告为城市居民。根据我国土地管理法的相关规定，宅基地属农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。被告买受农村房屋，损害了集体经济组织及原告的合法权益，原被告之间买卖农村房屋的行为不符合法律规定。故诉请判令：

一、确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；

二、被告立即腾退返还房屋。

二、审判结果

一审法院经审理认为，孙某某与赵某某就诉争房屋已形成买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，且已履行完毕，至今已有二十年。虽然孙某某系农村集体经济组织成员，赵某某系城镇居民，但该合同在当时已经政府房地产管理部门审核并登记备案。就此，可以认定双方买卖行为并不违反当时国家有关政策；目前，本区农村房屋办理产权证书尚未开展，双方履行上述房屋买卖合同后，即无相关部门办理产权证书。基于此，本院认为，原、被告间买卖行为已完成。从尊重历史、照顾现实出发，该买卖行为有效。最后，赵某某已对诉争房屋进行了翻、扩建，诉争的房屋七间现已不存在，现孙某某主张确认买卖行为无效并由赵某某返还诉争房屋亦已无法实现。结合以上几点，对于原告上述诉讼请求，不予支持。

三、分析意见

本案争议的焦点是对城镇居民购买农村集体组成成员的私有房屋买卖协议效力的认定问题。

继“画家村”系列案件出现后，随着农村小产权房纠纷不断，农村房屋买卖纠纷成为当前司法实践中的热点和难点问题。在司法实践中，由于涉农村私有房屋买卖合同纠纷法律关系复杂，涉及相关法律、法规众多，不同阶位的立法规范之间

存在矛盾和冲突，造成司法机关对此类案件裁判标准的不统一。由于司法实践对私有房屋买卖合同效力认定的不统一，造成司法实务上的困惑。

对于如何确认此类合同的效力，存在两种不同的观点：

观点一认为：农村私有房屋买卖合同应确认无效

首先，根据“地随房走”的原则，农村私有房屋买卖涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。我国《物权法》第153条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。因此，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。

其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

再次，由于目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，受人无法获得所有权人的保护。

最后，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

观点二认为：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。

首先，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。在当前司法实践中，法院对农村房屋买卖合同效力的认定问题主要是适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则，但由于我国“房、地所有权分离”模式使得农民处理自己的房产受到限制。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以次确认买卖合同的效力，而国务院办公厅的两个通知不能算作法规，不能作为合同无效的依据。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。因此，当前司法判决确认此类合同无效导向的后果是严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，应当引起司法决策者的高度重视。

其次，农村私有房屋买受人买受方为长期居住，甚至已经将城镇房屋变卖，在法院认定合同无效后，虽然卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买房者虽获得了赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定。

再次，在我国房屋被赋予了很多的社会意义，不仅是安身立命之所，更体现为居住人的密切财产、社会依附关系。尤其当前房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认协议无效意味着买受人稳定的生活状态将面临巨大改变，在感情上难以接受。

最后，在买受人占有房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至扩建、翻建，确认协议无效还要涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果很难实现法律效果与社会效果的有机统一。这都在“画家村”案件中得到充分的体现。

关于如何确认农村私有房屋买卖合同的效力，笔者应综合上述观点，结合具体案情，区分不同情况，以认定农村私有房屋买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。

首先，要坚持尊重历史，照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间，这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代，至今时隔10年以上，大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，并且办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至

房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，农村私房买卖合同的效力应视双方的具体情况处理，一是要充分考虑当事人主体身份、主张无效的实际原因等具体认定。二是需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括协议履行、房屋的权属、是否经过审批、登记、有无翻建、扩建是否具备腾房条件等进行综合衡量。其次，要坚持综合利益衡量，实现利益平衡的原则。确认农村私有房屋买卖合同效力，要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失；对买受人翻建、扩建房屋的，还要考虑对其添附价值进行补偿；对主张返还、腾退房屋德，要考虑到对房屋买受人的妥善安置问题，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。

农村房屋买卖合同效力问题分析第3篇

一、农村房屋交易的主要方式

房屋买卖合同是房屋买卖双方间签订的一种具有法律效益的协议, 其主作用是保护买卖双方的合法权益, 并保证交易的公平合理性。然而, 由于我国农村房屋买卖的形式较为复杂特殊, 且我国现行法律中并未对此做出明确规定, 使得我国农村房屋买卖长期存在纠纷问题, 其中主要的纠纷形式有以下三种:

(一) 本村村民间的买卖

我国相关法律中规定, 本村村民享有在该村购买宅基地的权力, 因此本村村民间的房屋买卖是受到法律保护的正当行为。但为了保证买卖双方的合法权益, 避免交易过程中的利益纠纷, 买卖方应签订一定的法律合同, 对交易过程中的各项内容进行明确的规定和执行。

(二) 本村村民与外村村民间的买卖

根据我国法律法规规定, 将宅基地在不同村镇间进行转让属于违法行为, 因此本村与外村间的房屋买卖不具有法律效力, 应当严格禁止。但我国的法律对这方面的规定也存在着一定漏洞, 例如条文中只规定了禁止宅基地的买卖, 并没有禁止房屋的买卖。这给部分纠纷案件的判定和调解带来了一定困难。

(三) 农村村民与城镇居民间的买卖

我国虽并未有法律规定禁止农村居民将房屋转让给城市居民, 但在许多国家公文中都明确指出了不允许城市居民向农村村民购买房舍。这一规定在经济发展的角度来看弊大于利, 因此在未来可能会做出一定调整。但在当前, 城市居民应当遵守国家规章制度, 不在农村购买宅基地。

二、农村房屋交易的现状

(一) 农村房屋买卖合同的形式

一般农村房屋买卖合同中, 至少有一方当事人是本村村民, 另一方可能是本村村民, 也可能是外村外民或城镇居民。而出卖房屋的农民中有的已有宅基地, 这些宅基地符合或不符合国家规定的宅基地标准的情况都有。另外有些出卖房屋的农民已在集体落户, 且并未分到宅基地。

(二) 农村房屋买卖的现实

农民出售房屋主要有以下几种原因。第一, 筹钱。房屋对于农民来说其实是很重要的, 一般不到迫不得已的情况下他们是不会出售房屋的。当他们遇到疾病需要就医或者生意失利而又没有别的方法可以筹到钱, 出售房屋或许是可以帮助他们解决当前问题的最好方法。第二, 一户多宅。有的农民因继承多处房屋, 或者强占宅基地违章建房等, 却未充分利用, 出售房屋也就必然了。第三, 农民进城务工, 或者国家征地修路等原因迁进城里, 于是也就将农村的房屋出售。第四, 一些城市居民喜欢在农村购进房产, 或用于休闲娱乐或等房屋升值, 这种情况也屡见不鲜。

总而言之, 在这个市场经济大环境下, 有需求必有供给, 农村房屋买卖行为也日渐增加。由于没有完善的法律条文规定农村房屋买卖交易行为, 使其产生众多利益纠纷。既不能有效地保护国家的土地资源, 又不能保障农民安定的生活。

三、现行法律规定的不完善

(一) 现行法律对财产所有权的规定

根据法律规定, 国家保护公民的财产所有权, 其中房屋属于公民的私有财产。公民对私人财产具有处分的权利。因此, 受法律保护, 公民对房屋既有享受的权利, 也可以对其进行处分, 包括出卖的方式。另外, 对于农民处分房屋行为, 法律并未出台禁止条文。

(二) 现行法律对宅基地使用权的规定

农村房屋所占的宅基地是属于集体所有的, 而不是个人的, 农民之所以可以获得宅基地的使用权, 是因为其作为集体组织一员。宅基地使用权指农民可在集体所有的宅基地上建房使用、居住的权利。另外, 相关法律规定, 除法律规定外, 宅基地不可抵押、其使用权不可转让或用于非农业建设。从而可以得知, 宅基地不可以自由流转, 依照房地一致的原则, 农村房屋也不可自由买卖。

从现行法律规定来看, 法律条文之间存在着种种矛盾和冲突。这是导致农村房屋买卖产生纠纷的根本原因。

四、争议观点

就农村房屋买卖纠纷案件的审理, 不同地区法院作出不同审判结果也常常发生。甚至同一地区上下级关于此类案件的规定也不尽相同。由于关于农村房屋买卖的法律规定的漏洞和冲突, 使得此类案件主要产生以下两种结果:

其一:法院认为农村房屋买卖合同无效。主要是因为此行为违反了法律法规的强制性原则。房屋所使用的宅基地属于集体所有土地, 集体所有土地, 除法律规定外不得抵押、转让或用于非农业建设。而且, 农村房屋不可以向城市居民出售。假如法院认可农村房屋买卖合同, 那么人们会认为农村房屋与城市商品房一样, 是可以转让的。这样必然会使得一些农民失去宅基地使用权, 而让另外一些非集体成员获得宅基地使用权。另外, 势必会让一些人看到这其中的利益, 从而非法强占宅基地, 进行交易。进而使得国家土地遭到非法利用。目前, 在许多农村, 超标准的占用宅基地的现象已经很普遍。对于我们这样一个人口众多, 土地资源稀少的国家是不利的。因此, 法院认为农村房屋买卖合同无效。

其二:法院认为农村房屋买卖合同有效。根据合同法规定, 只要符合合同有效要件的合同就是有效的。只要合同当事人双方按照自己真实的意愿订立合法的合同, 对双方即是有法律效力的。相关法律规定, 农民出售现有房屋后, 不可以再申请宅基地, 除此之外, 对于将现有住宅改为经营场地的, 除不批准新的宅基地以外, 从经营当日起, 收取土地使用费用。由此可以看出, 法律并未禁止农村房屋买卖, 隐含着出售农村房屋是合法的。因此, 只要农村买卖合同符合合同有效要件的要求, 那么法院就认为农村房屋买卖合同是有效的。

五、解决方案

笔者认为, 农村房屋买卖行为是有效的。

农村房屋是农民的合法的私有财产, 公民对自己的合法私有财产有享受、处分等权利, 处分权利包括进行转让、赠予和出售。国家依法保护公民的合法财产, 因此, 农村房屋买卖行为是受法律保护的。如果农村房屋买卖合同符合合同有效要件的要求, 那么该合同就是有效的。

假如房屋可以买卖了, 那么接下来面对的就是宅基地问题。

笔者认为, 假如在宅基地上设立租赁权, 或许就可以解决当前问题了。租赁是一种债权与债务的关系, 由当事人订立租赁合同而产生的。《合同法》中关于租赁合同规定, 出租人将租赁物租给承租人使用, 在租赁期间收取费用。但租赁期限不可超过20年, 但是到期后可以续租。

另外, 对于出售方来说, 假如他所有的宅基地面积符合国家规定标准, 那么他可以得到购买方所交的宅基地租金;假如超过国家规定标准, 那么他应向土地所有的集体缴纳多余宅基地的租金;假如低于国家规定标准, 那么他有权利向土地所有的集体申请补偿不足的宅基地。这样, 可以杜绝强占宅基地行为。

六、小结

农村在宅基地上设立租赁合同, 农村房屋买卖其实只是买卖的宅基地上的房屋, 而宅基地是租给对方。这样, 承租人需向出租人支付租金。因为, 宅基地是农民作为集体组织一员合法且无偿取得的, 是农民生存的基本保障, 因此应受到法律的保护, 享受合法权利。这样既可以保护国家土地资源, 也可以保障公民的利益。房屋买卖合同效力的认定直接关系到农村居民的经济利益, 因此必须得到政府部门的高度重视和妥善解决, 只有这样才能充分保障农村居民的合法权益, 从而维护社会的稳定。

参考文献

[1]李婷.农村房屋买卖合同效力问题研究[J].法治与社会, 2013, 4 (09) :127-128.

[2]李建英.探析农村房屋买卖合同效力问题[J].佳木斯教育学院学报, 2013.05 (03) :15-16.

农村房屋买卖合同效力问题探析第4篇

关键词：农村房屋买卖合同；宅基地；集体经济组织；法律效力

一、农村房屋买卖合同的法律效力分析

（一）农村房屋买卖合同的效力

1.认为农村房屋买卖合同无效

（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。

（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。

（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。

（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。

2.认为农村房屋买卖合同有效

（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。

（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。

（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析

1.农村村民买卖农村房屋的法律效力

（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。

（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。

2.城镇居民购买农村房屋的法律效力

（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。

（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。

第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。

第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。

第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。

农村宅基地买卖合同效力第5篇

从合同法自身的无权处分、禁止或限制流通物等角度考量，认定农村房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由。

1.现行法律、行政法规并没有禁止农村房屋买卖，行政法与合同法共同作用下的农村房屋买卖合同作有效处理更为有理。

2合同效力原本脱离于物权变动之外，农村房屋买卖合同不因法律禁止或限制宅基地使用权而受影响。

3.只要合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。

无效主要理由是：1.房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的；2.农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记。

4.浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法[１９９２]82号文件）规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”

最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”

与农村房屋买卖合同效力有直接关联的合同法规范主要涉及以下几个方面：（1）《合同法》第五十一条规定的无权处分；（2）《合同法》第五十四条规定的合同撤销制度和第九十四条规定的合同解除制度；（3）《合同法》第一百三十二条第二款规定的禁止或限制流通物制度；（4）《合同法》第五十八条规定的无效返还制度。以下分别作简要分析。

1、农村房屋买卖不属于无权处分

首先，我国的不动产权属由房屋所有权和土地使用权构成，是否有权处分应当看房屋和土地使用权。

其次，一旦宅基地通过审批取得，宅基地的使用权与所有权即分离，村集体经济组织只在名义上享有所有权，使用、收益、占有和处分（用益物权意义上）的权利均归宅基地使用权人享有。

再次，从物的利用角度看，原申请人利用宅基地或是由第三人利用，对所有权人而言并没有事实上的利害关系.2、农村房屋不属于禁止或限制流通物

3、农村房屋买卖合同的撤销与解除

合同无效不是解决合同效力争议的唯一途径。适用无效制度，对守约人利益保护极为不利，不合正义要求。

4、买卖合同无效与农村房屋的原物返还

合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。就农村房屋买卖而言，认定合同无效将面临两难的处境：如果不判决返还，则对于出卖人来说，其主张合同无效将失去意义。如果判决返还，对于已经交付或已办理过户手续的农村房屋，判决的执行困难甚至无法执行；尤其是买受人居住、使用多年并已改善或增设他物的情况，还涉及到相互返还或折价返还的问题，返还判决的妥当性值得怀疑。笔者认为，即便认定合同无效，还应当作“没有必要返还”处理。[12] 理由是：对出卖人而言，真正的诉讼动机和目的在于出卖后房屋增值利益，并不是因为无居住场所或生活无着落；对买受人而言，返还不仅失去增值利益，还会失去占有利益。对国家和社会而言，返还房屋的结果不仅没有给国家带来利益，反

而给社会诚信造成损害 [13]。

违反法律强制性规定的合同效力的判断需要通过对合同法规范与行政法规范一同观察才能确定。

（一）合同效力与行政法规强制性规范

通过检索相关的法律、行政法规后可以发现，现行法律、行政法规对于宅基地和农村房屋的规定只有三个法律规范，列举如下：（1）《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积„„。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”（2）《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设„”；（3）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“„改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

首先，《土地管理法》第六十二条规定是同时调整农村宅基地和房屋的规范。该条包括三层含义：一是，农村宅基地使用权分配实行“一户一宅”原则；二是，允许农村房屋的买卖；三是，农村房屋买卖的法律后果是不得再申请宅基地。

其次，《土地管理法》第六十三条只调整宅基地以外的其他非农业建设用地。（1）从条文的前后分别设置的情况分析，六十二条与六十三条是并列关系，而不是种属关系。（2）从条文调整对象分析，该条只是针对土地使用权，没有对房屋作出安排；（3）从条文内容分析，“非农业建设”不应当包括村民住房用地，否则与该条中但书部分“因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的内容不相吻合。因此，将《土地管理法》作为禁止农村房屋买卖的法律规范看待，并不妥当。

再次，《决定》第十条“禁止城镇居民在农村购置宅基地”是指禁止直接从村集体经济组织审批或购买宅基地（原始取得），并没有明确禁止已获合法批准的宅基地的转让（继受取得），至少没有禁止农村房屋的买卖。因为，其禁止目的是改革和完善宅基地“审批制度”，规范性质为对宅基地的管理性规范，违反禁止的结果为购置宅基地申请不予审批。如果该条有禁止农村房屋买卖的意思，必然与《土地管理法》第六十二条“村民出卖、出租住房”的规定相矛盾。换一角度分析，对房屋所有权、宅基地使用权的禁止或限制，已超出宅基地管理范畴，属于民事基本制度，根据《立法法》的规定，应当通过制定法律解决。

（二）合同效力与部门规章、地方性法规的强制性规范

《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》第二十七条第一款规定：“农村村民宅基地使用权可以进行流转，但是，农村村民宅基地实际占用面积超过法定标准的部分应当按照规定缴纳土地有偿使用费。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

合同效力的判断而言，部门规章和地方性法规的禁止性规定不能作为认定合同效力的依据，合同法及司法解释均作出了明确的规定，不论是理论界或是实务界，遵循这一规定是不容置疑的。当然，将《通知》中“有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”作为禁止物权变动的规定，其效力应当承认。

（三）适用《合同法》第五十二条规定的审判理念与方法论思考

《合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，不得随意扩大适用范围，应当严格按照《合同法》及相关司法解释的规定，将强制性规定限制在制定法和国务院制定的行政法规上。

对于《合同法》第五十二条的理解，不能通过简单的形式推理得出所有违反强制性规定的合同均为无效的结论。不难通过反证法证明 “并非所有违反法律、行政法规强制性规定的合同都是无效” 的命题是真的，这意味着必然有部分违反法律、行政法规强制性规定的合同是有效的。针对这一法律漏洞，法官应当通过目的性限缩的方法填补漏洞，将该条规定的强制性限制在效力性规范中。《城市房地产管理法》第三十八条转让条件规定，不属于效力性规范，不能以些认定房地产转让合同无效。

（四）行政法与合同法共同作用下的农村房屋买卖合同