业主委员会的作用

业主委员会的作用（精选6篇）

业主委员会的作用 第1篇

关于发挥业主委员会

在构建和谐社区中的作用的建议

业主委员会，是由业主大会成员经过民主选举产生的业主大会的执行机构，是业主民主管理、民主监督、民主自治的群众性组织，是适应经济社会管理的新生事物，在社区建设乃至社会管理中都有重要的作用，加强业主委员会的建设，对于解决物业管理工作中的矛盾和投诉、提高社区

（小区）生活质量、化解矛盾纠纷、稳定社会秩序、维护业主合法权益、构建和谐社区等方面都具有十分重要的意义。对此，我们政协“社法组”带着如何发挥业主委员会在构建和谐社区中的作用、维护业主合法权益等问题，到县建设局房管处物业管理科、永福花园小区、城南等社区进行调研。通过调研感到，如何加强业主委员会建设，怎样发挥、规范业主委员会的作用，还存在一些问题，应引起各级政府（街道）及相关主管部门的重视。

一、城镇社区（小区）业主委员会建设的主要问题

据县建设局房管处物业管理科的资料表明，当前，我县小区近80余个，已建立业主委员会仅有24 个，我县业主委员会的建设相对滞后。同时也存在一些主要问题：一是业主委员会建设难、活动难、监督难。表现在办公用房难落实、业主参与热情不高，业主委员会积极性难调动。从业主来说，不是关系到自己切身利益的活动参加热情不高，态度漠然；从业主委员会人员来说，基本是尽义务，业主委员会一般为兼职，没报酬、也没考核制度等，造成业主委员会形同虚设，没有积极性，调研中发现富康、杜鹃小区业委会集体“辞职”，将业委会图章交社区了事；从业委会办公用房来看，已建立的业主委员会基本的办公用房很难落实，没有办公地点，基本的制度，如财务制度、服务承诺的公开基本是虚无。从服务企业看，不是独立的法人企业，基本属公司的项目部，大多停留在保安、保洁、绿化和收取物业管理费上，业委会对服务企业物业用房收入、车位收入的监督难，因为企业享有独立经营权。二是业主委员会的身份有待于进一步明确。国务院2003年公布的《物业管理条例》，对业主委员会的产生、职责进行了规定，但该条例并没明确业主委员会的身份，业委会既不是法人组织，又不是法人社团，它只是一个群众自治组织，在履行业主大会赋予的“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”时，能够承担怎样的责任、已签订的合同有多大的法律效力，都很难讲，如果一旦发生工作失误，造成业主与服务企业的利益损失，当事人很难承担相应的法律责任。

二、关于发挥业主委员会在和谐社区建设中作用的建议

一是要切实加大宣传力度，提高全社会对社区业主委员会建设重要意义的认识。政府主管部门要通过各类新闻媒体对物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等进行宣传，让业主逐渐成为“成熟”的消费者，进而关心、支持业主委员会，自觉参与小区的物业管理，切实提高广大业主参与的积极性；

二是要把业主委员会建设纳入和谐社区建设统筹安排。其一，社区干部与业主委员会成员可以相互渗透，社区干部可以兼职业委会的领导，理清业主委员与社区居委会的指导与被指导、相互包容的关系，也就是说，业委会要在社区党组织的领导下，在社区居委会的指导帮助下开展工作;其二，社区居委会与业委会在职能上是相互包容的，都是为了和谐社区建设，因此，建议建立联席会议和议事等制度，定期召开由社区居委会、业委会、物业服务企业、基层房地产主管部门、街道办事处、派出所片警等参加的联席会议，整合资源，研究解决小区管理中的重大事项，把业主委员会建设和管理纳入社区建设。其

三、为调动业委会成员的积极性，由社区协调共建单位、企业、街道、业务主管部门对他们进行考核（评），主要是业主的满意度测评，并给予一定的奖励。其四，对一些没建立业委会和物业服务的老小区，要尽快组织建设，以减轻政府的管理压力。

三是要对业主委员会建设予以进一步规范。要规范业委会的选举程序，业委会成员尽量推选已离退休的老教师、老干部、热心公益事业的人员担任，要建立健全委员分工制度、小区事务公开制度、议事会议制度、财务管理、服务承诺公开等制度。要切实落实办公用房和必要的办公设施，并落实必要的办公经费。建议业主委员会在建设物业主管部门备案的同时，在民政局进行登记备案，纳入民间组织管理，逐步由群众自治组织向法人自治组织转变。

四是政府相关主管部门要发挥主管部门的权威作用，协调社区真正帮助物业区域（小区）组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍。重视对业委会主要负责人的培训工作，提高他们的思想、政治素质和专业水平。业务主管部门要协调落实好业委会的活动经费、办公场所和设施，确保基层自治组织在党组织的领导和居委会的指导下依法开展工作和正常运行，为构建和谐社区发挥应有的作用。

业主委员会建设和作用发挥问题

业主委员会的作用 第2篇

南宁市房产物业管理处书记

张振宇

近日，南宁市中级人民法院在审理平等商厦物业管理委员会（即业主委员会）与南宁达胜房地产开发有限公司物业管理纠纷案中，做出了该业主委员会不具备提起民事诉讼的主体资格的裁定。由于本案是广西首例业主委员会参与的民事诉讼案件，这一裁定引起了新闻媒体和社会各界的广泛关注。这充分说明，我们有必要就业主委员会制度在物业管理体制中的地位、作用及其立法改进思路作出深入的研究和探索。

一、物业管理的发展概况

随着我国房地产业的迅速发展和住房建设、分配、管理制度改革的不断深化，物业管理于20世纪80年代开始在沿海地区兴起，自90年代中期后逐渐辐射至全国各大中城市。1994年4月国家建设部正式出台第33号令《城市新建住宅小区管理办法》，1998年7月国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），明确要求“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制”。在各级政府的有力支持和推动下，我国的物业管理事业取得了较大的发展，目前我国物业管理企业已超过20000家，从业人员达200多万人，从地域上呈现自东向西、由南往北的发展态势；从管理覆盖面上已基本形成由新建商品房住宅小区向党政机关企事业单位生活区，由住宅区向写字楼、商场、工业园区等其他类型物业稳步推进的发展格局。

南宁市物业管理自1995年起步以来，为提高城市现代化管理水平，改善广大人民群众工作生活环境做出了重要的贡献，截止2000年11月，南宁已注册的物业公司有134家，从业人员达6000多人，已实施物业管理的住宅小区218个，管理房屋面积达800多万平方米，已成立业主委员会58个，先后有11个小区、大厦获国家建设部授予“全国城市物业管理优秀（示范）项目”称号。

二、物业管理立法中存在的问题

物业管理在我国还是个新生事物，起步时间不长，其产生、发展、成熟需要有一个较长时期的过程：对物业管理运作体制的外部条件、内在规律的理论研究也不够深入、系统和全面，这就决定了我国物业管理的立法工作远远滞后于实践发展的现实状况。目前，我国唯一的国家级物业管理法规是1994年发布的国家建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》，其立法层次仅属于行政规章，效力、地位均低于法律、行政法规和地方性法规，其内容也不够完善、具体，已无法适应物业管理发展实际需要。从各地的情况看，1994年6月深圳市人大制定了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，是全国第一个物业管理地主性法规，之后上海市、青岛市和广东省等地人大相继制定了本地的物业管理地方性法规，而全国其他地市则大多以政府规章的形式出台了本地的物业管理规范性文件。广西物业管理的立法工作尤为滞后，至今还没有自治区一级物业管理法规。南宁市于1995年出台了《南宁市住宅区物业管理暂行办法》（南府发[1995]126号），1997年经修改升格为南宁市政府第18号令《南宁市住宅区物业管理办法》。尽管各地在物业管理立法工作中都作了不同程度的努力，但由于各地经济发展水平、物业管理发展水平不平衡，加上立法水平、立法力度参差不齐，致使各地人民法院在审理日益增多的物业管理民事法律纠纷案件时面临着缺乏明确的法律依据的窘境。不然，即便如此我们也不能说物业管理无法可依。因为物业管理作为市场经济中的一种民事活动，与其他民事活动相比，既有普遍性又有特殊性。事实上，从各地的司法实践来看，不少法院也是依据《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》等法律、法规对一些具有一般民事纠纷普遍性特点的物业管理民事案件做出了公正的判决。但是，对于一些物业管理活动所独有的特殊的民事纠纷，由于物业管理立法的不健全、不完善，存在着大量的“法律空白”，一些性质相同、情节相似的物业管理民事案件，在各地人民法院的审理中经常会出现截然不同的判决，这就对人民法院公平裁决争端，依法保护各方民事主体的合法权益，维护法律的公正性、权威性和统一性产生了不利的影响。因此，加强物业管理立法研究，加快立法进程就显得越发紧迫。

三、业主委员会在物业管理中的地位和作用

与计划经济年代由政府或企事业单位采用行政手段进行的传统房产管理相比，物业管理作为社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制，其最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理服务相结合。业主自治自律包含两个方而，首先、业主物业的所有人，对所拥有物业享有占有、使用、收益、处分的权利，同时也必须承担出资对物业进行必要的管理、维护的义务。在此基础上，业主享有选聘、监督物业管理公司的权力和对重大物业管理问题的决策权力，这就是业主自治。其次，在共同使用物业的过程，单个业主的利益不可避免地会与全体业主的共同利益发生一些矛盾，这就要求单个业主从维护全体业主共同利益的原则出发调整、约束自己的行为，这就是业主自治。业主委员会是广大业主实现业主自治自律的前提和关键，其主要原因有：

（一）业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。

业主既是物业管理所有者，也是物业管理服务的消费者，业主有权自主选聘物业管理公司。但是，物业管理消费又与日常生活中的一般消费行为有所不同。目常生活的中的消费多表现为个人消费行为，具有个人选择、个人付费、个人受益的特点。而多元产权物业的物业管理则量种集体消费行为，只有共同选择，共同付费、共同受益的特点。由于各个业主在选择哪个物业管理公司等诉求上不可能取得完全的一致，而一个物业又只能由一家物业管理公司进行统一的管理，因此必须要由业主委员会这样的组织通过少数服从多数的民主原则集中整和、统一代表广大业主的分散意志，使业主选择物业管理公司、决定物业管理重大事宜的权利得以有效地实现。在物业管理消费过程中，由于单个业主在物业管理公司往往处于弱者地位，仅凭个人力量难以与之抗衡，业主对物业管理公司的监督权、建设权难以得到保障，而业主委员会则可以在享有对物业管理公司的选择权的基础上有效行使监督权。因此，通过业主委员会代表全体业主集中行使物业管理的选择权、决策权，是维护广大业主合法权益的有效组织形式。

（二）有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系。

业主与物业管理公司之间的关系是物业管理服务的消费者与经营者之间的关系，除了受到有关法规、规章的调整和规范外，应通过物业管理服务合同予以明确双方的权利和义务。在现实生活中，由于物业的业主是一个分散的群体，业主的意志具有多元化的特点，任何一家物业管理公司都难以做到与每一个业主分别签订物业管理服务合同。曾有个别房地产开发公司下属的物业管理公司在向业主交楼时，以交钥匙为条件强迫业主与其签订物业管理合同，但这一做法显然违背了《民法通则》、《合同法》的有关规定。没有物业管理服务合同，业主与物业管理公司之间的责、权、利关系就无法具体明确，物业管理服务质量、费用等问题就无法量化、细化，一旦发生纠纷，就缺乏外理的有效依据。因此，通过业主委员会与物业管理公司签订物业管理服务合同，是明确业主与物业管理公司责、权、利关系的唯一有效形式。

（三）有利于促进形成物业管理市场竞争机制。

在物业管理起步的初期，由于 业主无法自主选聘物业管理公司，往往是“谁建设谁管理“，由房地产开发公司自组或指定一家物业管理公司负责物业管理。服务好的物业管理公司无法依托其服务质量、品牌信誉接管更多的项目，形成规模效益；服务差的物业管理公司则得过 且过、滥竽充数，无视业主的意见和不满垄断经营。物业管理行业没有竞争，企业就没有生存的压力，也就没有前进的动力，长此以往必然造成整体服务质量的下降，损害广大业主的利益。而近年来出现的业主委员会以招投标形式选聘物业管理公司的做法，正是打破垄断管理局面，培育物业管理市场竞争机制的有效途径，是促进物业管理行业健康发展，管理服务水平不断提高的重要动力。

由此可见，没有业主委员会，缺少了物业管理的主体，物业管理也失去了生存和发展基础，也就谈不到发挥物业管理新体制和市场机制的作用和效能。因此建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。

四、关于业主委员会民事主体地位的确立

《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定：“民事诉讼 法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”业主委员会既非自然人，也非法人，应归属于其他组织，它具备了其他组织的几个必要条件：

1、合法成立

建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》第六条：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”南宁市政府18号令《南宁市住宅区物业管理办法》第六条规定：“住宅区交付使用且入住率达到50%以上时，开发建设单位应在物业管理主管部门指导下，及时组建住宅区物业管理委员会（以下简称管委会）。管委会住宅区首次住户大会或住户代表大会选举或协商推举产生。管委会应当自成立之日起15日内物业管理行政主管部门办法登记。”第七条规定：“管委会代表住户的利益，维护住户的合法权益，管委会在物业管理主管部门的指导下，负责制定管理委会章程，选聘物业管理企业，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行物业管理工作”。以下两个行政规章充分说明业主委员会是在行政主管部门指导下组建，并取得批准成立的合法组织。

2、一定组织机构

《南宁市住宅区物业管理委员会组织管理暂行办法》第十条：“管委会委员一般为5至15人，具体数额可由住户大会或住户代表大会根据住宅区规模确定，但必须是单数。管委设主任1人，副主任1至2人，由管理委员选举或推举产生。管委会可邀请2棗3名住宅区所在地街道办事下或居民委员会、派出所的代表担任管委会顾问。”

3、有一定的财产

业主委员会财产生要来源于以下三个部份：

（1）物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生的收益（如停车场收费、楼顶广告牌位租金等）。以上物业及其收益由业主委员代表全体业主进行监督管理。

（2）住宅共用部位、共用设施设备维修基金。1998年，建设部和财政部共同颁发的《住宅共用 部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213）规定，商品房住房在销售时，购房者应当按购房款2棗3%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，由业主委员会负责监督管理。

（3）业主委员会的办公活动经费。业主委员会的办公经费可以从物业公共设施经营取得的中提取，也可按业主大会代或业主代表大会的决议向业主筹集。

综上所述，业主委员会已具备了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定的条件，业主委员会应属具备民事主体资格的其他组织。此外，建设部33号令《城市新建住房小区管理办法》第七条及南宁市政府第18号令第七条均规定管委会具有选聘物业管理公司的权利，也间接肯定了业主委员会具备签订合同必须的民事主体资格。根据我国《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。最高人民法院在《关于人民法院制作法律文书如何引用法律规范性文件的批复》（法研复[1986]31号）中也明确指出，“国务院各部委发布的命令、指示和规章，地方各级人民政府发布的决定、命令和规章，凡与宪法、法律、行政法规不相抵触的，可在办案时参照执行。”这说明，尽管由于我国物业管理立法工作相对滞后，法律法规对于业主委员会的民事主体地位尚无明文规定，但依据法理、依据行政规章均无可否认业主委员会的民事主体地位。事实上，随着业主依法维护自身权益意识的逐渐提高，业主委员会与开发商或物业公司之间的法律纠纷，近年来在上海、北京、深圳等地时有发生，其中较为有名的如上海市虹古小区业主委员会诉上海温哥华房地产开发公司物业管理纠纷案、广州市越秀区北秀花园业主委员会诉广建物业管理公司物业管理纠纷案等，当地法院均根据上述原则，在无明确法律、法规规定的情况下，依据国务院、各级地方政府的政策规定做出了公正裁决。

五、业主委员会制度的改进思路

尽管物业管理体制中有关业主委员会的制度在实践中已沿袭多年，在目前条件下有其一定的现实合理性，但我们也不能否认但我们也必须认识到这一制度仍然存在着法理上缺陷。

这一缺陷集中体现在物为管理合同契约关系中业主一方的主体定位问题上。各地物业管理法规一般都规定：业主委员会有权代表全体业主与物业管理公司签订物业管理合同。但由此却产生了这样一个问题，若个别业主违约（如欠费不交），物业管理公司是追究为主委员会的责任，还是追究违约业主个人的责任？首先从实践的角度来看，业主委员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。那么从理论上说，如果认为业主委员会与物业公司签订的合同对每个业主均具有约束力，物业公司应直接追究个别违约业主的责任，则前提就必须是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系。但根据我国《民法通则》的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。换句话说，如果业主委员会与业主之间代理与被代理关系成立的话，业主委员会就不能以自身的名义签订合同。这就形成了一个悖论，物业公司由于无法与每个业主分别达成协议而只能与业主委员会签合同，但若业主委员会以自身名义 签了合同却又对各个业主不具务约束力。这一悖论事实上造成了物业公司签订的合法性、有效性也构成了挑战，为今后更多的物业管理纠纷埋下了隐患。

作为物业管理体制基石之一的业主委员会制度存在如此致命的缺陷，必须引起我们的重视和深思。物业管理立法在过去多以行政规章的形式出台，几乎没有法学专家参与，在一些基本制度设计上片面强调行政监管的作用，较少从法理的角度进行深入分析研究，也不注重进入司法程序的可操作性，是造成这一缺陷的主要原因。

可喜的是，在国务院、建设部及各地方人大、政府的努力下，物业管理立法工作目前已取得了很大进展，首部物业管理行政法规棗《中华人民共和国物业管理条例》正进行紧张的修改论证：广西壮族自治区人大于今年10月份在《广西日报》全文刊登了《广西物业管理条例》修改意见稿，向社会广泛征求意见：《南宁市物业管理条例》也提上了我市政府、人大的立法日程。物业管理立法取得的上述进展为进一步完善物业管理基本制度设计提供了良好的契机。

就改进业主委员会的制度设计而言，关键是明确单个业主、业主委员会、全体业主三者之间的关系，确定业主一方由谁作为主体与物业公司一方建立合同契约关系。如前所述，物业管理是全体业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为，由全体业主组成的业主团体，才是权利的享有者和义务的承担者。所以物业管理合同关系中业主一方当事人的意思自治也并非各个业主的完全意思自治，而是业主团体的意思自治。由此可见，在物业管理合同契约关系中与物业公司相抗衡的一方主体应该是由全体业主组成的业主团体，而非单个业主或业主委员会。香港《建筑物管理条例》中将业主团体称为“业主立案法团”。当然我们内地立法不一定要照搬香港的提法，究竟业主团体冠以何种名称为好，是“业主协会”不是“业主联合会”等等，尽可由立法者见仁见智择优选用。

单个业主是业主团体的一员。根据特权 理论体系中的建筑物区分所有权理论，在多元化产权物业中，单个业主并非孤立享有物业各个部分的所有权，而是与其他全体业主一起，在各自物业密不可分的客观前提下，作为业主轩体组织的一员，在享有各自单元物业的专有权的同时，与其他全体业主分享共有权、相邻权和成员权等权利，并共同承担相应的义务。业主团体与物业管理公司签订的合同，其性质类似于工会与企业签订的集体劳动合同，对团体内每个成员均具有同等约束力。

业主委员会是业主团体的内部的常设执行机构。它由业主团体内部各个成员按一定程序选举产生，负责具体处理业主团体的日常事务。在处理全体业主的共同事务时，如参与涉及全体业主共同利益的民事诉讼或与物业管理公司签订物业管理合同等，业主委员会仍然是有关民事行为的具体实施者，但在实施这些民事行为时，不能使用业主委员会自身的名义，而只能使用业主团体的名义。只有如此，才能从根本上解决现存制度中主体缺位的问题。

业主（代表）大会不是一种实体组织，而是业主团体内部的一种议事形式。业主团体在处理团体内部重大事宜（如选举业主委员会、选聘物业管理公司、制定维修基金使用计划等）时，应召开业主（代表）大会形成决议，由业主委员会负责贯彻执行决议。

业主公约的地位、效力在现存制度中一直比较模糊，在改进制度设计时也应加以明确。业主公约应定位为业主团体内部各成员间的多边合同、契约，其内容主要是各业主在物业管理中的权利义务、业主在物业使用和维护中的行为规范以及相关的法律责任。业主公约经一定比例业主签字后即可生效，并对全体业主（包括公约生效以后受让物业产权的新业主）均具有同等约束力。业主公约的主要作用是加强业主自治自律的可操作性，调整平衡单个业主相互之间、单个业主与全体业主之间的利益关系。各地现行的业主公约示范文本大多缺乏法律责任方面的条文，对违反业主公约（如拒不分摊物业共同部位维修费用、破坏公共设施）的业主应承担何种法律责任、如何追究其法律责任等均无明确规定，造成业主公约实际上沦为一纸空文，难以发挥业主自治自律的效用。在改进时应充分加以考虑，如下别业主违反业主公约的规定，既可由业主委员会以业主团体的名义直接追究其违约责任，也可委托物业管理公司作为业主团体的委托代理人予以追究。

综上所述，一方面我们要对业主委员会制度的现实合理性予以充分的肯定，并在现阶段的司法实践中给予认可和保护；另一方面，我们又要深刻认识其所存在的缺陷，在未来立法中进一步改进并非彻底否定业主委员会制度。基于物业管理集体消费的特点，作为整合广大业主意愿并将其付诸实施的唯一有效组织形式，业主委员会制度是极为必要的。改进的重点是从法理明确业主一方的主体定位，将全体业主组成的业主团体赋予一个独立的主体资格。在此框架下，进一步制定详细、完善的法律责任和操作程序方面的条款，使业主自治自律机制在立法中得以充分落实。

关于业主委员会法律地位的思考 第3篇

业主委员会是指特定物业内全体业主通过召开业主大会选举产生, 经房地产行政管理部门登记备案, 代表业主利益实行自治管理, 维护全体业主合法权益的业主大会的执行机构并对业主实施合法管理的群众性组织。[1]在如今的住宅小区的生活模式下, 物业公司、业主、业主大会、业主委员会构成日常管理的最主要的模式, 是我国现有状况下人民居住环境中的最主要的组织。对于业主委员会的法律地位, 我国目前的法律却未做出准确、具体的规定, 导致在司法实践中出现许多不同的看法, 各地的判决也不同。

在理论界, 关于业主委员会的法律地位也有不同的观点, 主要有以下三种:其一、业主委员会是独立的社团法人。[2]其二、业主委员会是其他组织。[3]其三、业主委员会不具有民法上的主体地位。[4]第三种观点较为合理。

首先, 根据我国《民法通则》第36条的规定:“法人是具有民事权利能力和民事行为能力, 依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”由此可见, 作为我国法律意义上的法人, 必须能够独立享有权利、承担义务, 也就要求法人有独立的财产, 基于此才可承担责任, 这是法人独立承担责任的基础。同时, 我国法律也规定, 若要成为法人还必须有自己的名称, 组织机构和场所且是依法成立。以此看来, 业主委员会并不具备这些条件, 主要是没有承担责任的财产基础。虽然说, 业主委员会也会管理部分财产, 如业主缴纳的用于维护共有区域的修理费用等, 但这部分财产并不属于业主委员会, 业主委员会不能任意支配, 在面对这部分财产时, 业主委员会只是管理者, 其用途已经由业主规定;再者业主委员会并不能独立承担民事责任, 责任是由全体业主共同承担。因此, 业主委员会是独立的法人在我国现有法律条件下并不适用。尽管很多发达国家承认此模式, 如法国、新加坡;美国也以判例的形式承认业主管理组织具有法人资格;但德国《住宅所有权法》和我国台湾地区《公寓大厦管理条例》均不承认业主管理组织具有法人资格。在我国现有法律的框架下并不能当然认为业主委员会具有法人资格。

其次, 有观点认为业主委员会属于我国法律意义上的其他组织, 但根据《民诉意见》第40条的规定, 其他组织与法人在对财产的要求上是相同的, 都必须要有一定的组织机构和财产。同时《物权法》第75条、《物业管理条例》第8条、第十五条也都有相关规定, 住宅小区内全体业主可成立业主大会, 选举业主委员会作为业主大会的执行机构, 处理本小区内的物理管理活动, 维护业主共同的权益。基于此说明业主委员会是依法成立的并不为过, 但根结的原因依然是业主委员会并没有独立的财产, 所以并不能认为是其他组织。

最后, 业主委员会并不属于我国民法关于主体规定的自然人、法人及其他组织中的任何一类这一观点比较合理。业主委员会应属于业主把本属于自身的部分权利集中赋予的管理组织, 它并不具有民事主体资格, 不能独立的享有权利承担义务, 但它可依据业主赋予的权利范围, 实施在此范围内的权利。笔者认为, 业主委员会类似于班委会, 班级同学经过选举产生班委会, 班委会在民主集中制的指导下, 组织一些活动, 代表班级参加学校的某些活动, 维护班级同学的利益。业主委员会同理, 所有业主经过选举产生业主委员会, 赋予业主委员会某些权利, 在此范围内, 业主委员会可代表业主参加社会活动, 例如订立物业管理合同等, 维护业主的权益。法律同样也赋予了业主委员会某些权利, 如配合公安机关, 维护小区内的治安等, 同时也可要求逾期不缴纳物业费的业主限期缴纳物业费等。

二、业主委员会的诉讼权利

既然上文已经表述, 业主委员会不具有法律主体资格, 那是否也就得出业主委员会不具有诉讼主体资格呢笔者同意此观点, 但笔者认为, 这并不是说业主委员会不能参加民事诉讼。

关于业主委员会是否具有诉讼主体地位, 我国各地的法院对此也有不同的理解和认识, 也做出了不同的判决。如在2007年12月广州白云区发生的某小区业主委员会状告物业公司将公共绿地用于停车场案中, 在业主委员会与物业公司协商无果的情况下, 业主委员会一纸诉状将物业公司告上法庭, 但法院拒绝受理此案, 理由是业主委员会没有诉讼主体资格。[5]相反, 有的地方法院则认定了业主委员会的诉讼该主体资格, 重庆市高级人法院在其审判意见中就指出:在诉讼中, 业主委员会可作为原告或者被告参加诉讼, 但诉讼结果由全体业主承担。

笔者认为业主委员会没有民法意义上的主体地位, 也就没有民事诉讼法上的诉讼主体的资格, 但业主委员会仍然有诉讼权利。此权利并不是由法律赋予, 而是所有业主诉讼权利的让与。此时的诉讼权利应等同于民事诉讼法上的代表诉讼。根据《民事诉讼法》的规定, 当诉讼双方的当事人中的一方为多数人时, 且是相同或同一类的诉讼标的, 为节省诉讼资源, 提高诉讼效率, 可由多数一方的当事人选举代表参加诉讼, 但诉讼结果由全体当事人共同承担。

业主委员会最为诉讼的一方当事人参加诉讼就是基于代表诉讼的原理, 此时的诉讼即是业主委员会作为所有业主推举的代表参加的诉讼行为, 诉讼主体仍然是所有的业主, 业主委员会的地位是诉讼代表。此与共同诉讼选举代表的区别则在于, 共同诉讼的代表是当争议发生后, 由所有当事人共同推举代表进行诉讼, 维护他们的权利。而业主委员会的代表诉讼则是, 在业主委员会成立之时, 在业主大会上选举业主委员会的时候, 业主们就将为大家共同利益的诉讼代表的资格同时赋予了业主委员会, 在争议未发生之时, 已经约定今后在本小区内, 若发生损害小区业主共同利益的纠纷, 由业主委员会的成员作为代表进行诉讼。

对此种诉讼的范围必须明显界定, 并不是小区内发生的争议都将由业主委员会进行代表诉讼, 此范围的界定按照建筑物区分所有权的范围划分比较合适, 即共有部分的争议纠纷的诉讼, 由小区的业主委员会代表诉讼, 但关于自有部分, 或者部分业主共有部分的诉讼, 仍由业主独立进行诉讼。这也符合最高法院的审判意见:“在物业管理方面, 涉及全体业主的共同利益的, 可由业主委员会在其职责住内向人民法院起诉, 与物业无关的, 不在此范围内, 但诉讼结果仍然由全体业主共同承担。”

由于代表诉讼的资格是在争议未发生时已经赋予业主委员会, 因此不可避免的出现业主委员会可能侵害业主权益, 应该赋予业主对于业主委员会确实的侵权行为的撤销权, 但必须限定时效, 笔者认为, 自业主知道或应当知道六个月内, 业主对业主委员会的相关行为有撤销权。但此撤销权能否实现要有法院判决, 需要业主承担举证责任。

三、结语

业主通过选举出业主委员会作为业主大会的执行机构, 从而实现对自有部分以外公共部分的管理权。业主委员会对管理业主共同生活的小区, 解决因共有财产而产生的纠纷具有不可替代的作用。因此, 明确业主委员会在法律上的地位至关重要。因此, 经上文表述, 笔者认为虽然我国法律并没有赋予业主委员会法律的主体地位, 但根据民诉法的规定, 让应该认为业主委员会有代表诉讼的资格, 仍可作为诉讼的一方当事人参加民事诉讼, 维护业主的合法权益。

摘要：随着我国房地产事业的发展, 如今住宅小区成为人们生活的主要模式, 在住宅小区内, 由业主推选业主委员会进而对小区进行物业管理, 已成为众多小区管理的模式, 但关于业主委员会的主体地位如何, 是否可作为民事主体参加诉讼, 诉讼地位如何, 我国现有的法律对此问题并没有明确的界定, 各地现有的判决也各不相同。

关键词：业主委员会,法律地位,诉讼地位

参考文献

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[2]陈华彬.现代建筑区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社, 1995:236.

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[4]刘颖.试论我国业主委员会的主体资格[J].山西建筑, 2011年11月 (第37卷第33期) :234.

业主委员会的民主实验 第4篇

小区的业主委员会筹备已有一段时间了，候选委员多由业主自荐或推荐，九个候选人，有律师、教授、工程师等。物业公司先将候选人公示，然后挨家挨户派发选票，每户按面积大小分到一张或两张选票。程序是，九個候选人选七个，可以全部在候选人中选，也可以另行推荐不超过两人作为备选，选票最多的七个候选人当选。

我所在的小区不大，12栋公寓楼，业主总数400多户。我和夫人都按程序投了票。我们之所以乐意投票，不仅仅为了行使业主的权利，更是基于以下三个理由：其一，尽管目前物业公司的管理相当规范，治安、卫生、园林、交通井然有序，业主基本满意，但保不准什么时候物业公司换了人、变坏了，或者干脆转手其他物业公司管理了，我们还蒙在鼓里，而这样的事情太常见了；其二，业主委员会候选人跟我住在同一个小区，有着共同的利益，应该可以代表我们维护和争取合法权益；其三，如果业主委员会的委员没有尽责，我们还可以进行改选。

为什么需要业主委员会

业主委员会产生的法理依据是：小区内的道路、园林、公共绿地、一部分户外公共设施属于全体业主所有；除非产权明晰，否则小区内的停车场、运动场等也属于全体业主所有。业主在成为业主的同时，也拥有了对这些小区公共财产的所有权和支配权。业主的权利通过业主委员会行使和实现。为了维护业主的权利、管理业主的公共财产，委员会可以成立机构自治，也可以聘请专业公司管理。目前一般的做法是聘请物业公司管理，业主以交管理费换取相应的服务，业主委员会则从维护业主权益出发行使监督权。

在法律的框架内，业主委员会是小区的最高权力机构。业主选出业主委员会，业主委员会聘请物业管理公司，授权物业管理公司管理和经营小区内的公共事务，业主以交管理费换取小区内的公共服务。这正是业主委员会民主实验的意义所在：我们隐隐然已看见民主与宪政的雏型。

不过，如果我们以为由此可以发育出成熟的宪政民主，无异于画饼充饥。首先是《物权法》千呼万唤难出来，《物权法》出不来，业主的权利就多半只是自购的房子室内范围的权利。小区公共部分的产权不明晰，就必然归于强势的开发商，而不是弱势的业主。开发商之所以愿意提供一定的公共服务（如保安、卫生、交通等），不是他们发了善心，而是出于商业的目的。

事实上，最近一段时间，由于《物权法》将很快颁布实施，开发商已加快谋取利益的步伐，如出售车位、变公用设施为商业用途等。物业管理公司也表现出对成立业主委员会前所未有的热心，因为只有业主委员会有权管理小区内的公共事务，如不尽快与业主委员会取得共识，物业公司可能就要走人了。而在先前，物业公司与开发商完全是“穿一条裤子”的。

“业主”与“居民”的不等式论证

业主委员会让人联想到居民委员会，所谓“业主”不就是“居民”吗？但是且慢。居民委员会是城市基层政权组织——街道办事处的派出机构，它仍是政府组织的一部分，不是选举产生的。作为政府组织的一部分，它负责所辖片区居民的一部分公共管理事务。由于大量楼盘、小区的出现和实行封闭管理，本应属于居民委员会或其他政府组织管理的一部分公共事务，由于种种原因缺位，“很自然地”（也可能是不得不）由开发商或物业公司所取代。这才有了业主委员会产生的可能、存在的必要。换个角度说，在中国，“业主”（owner）是有产者，“居民”（citizen）是无产者，居民委员会是计划经济时代的产物，业主委员会是市场经济时代的产物。区别在于财产权是否确立，而财产权正是宪政民主制度生长与发育的酵母。

业主委员会与居民委员会同时存在，正是转型期中国特色社会主义市场经济的真实反映。居民委员会会否深入封闭管理的小区和楼盘？业主委员会有无可能在非封闭的小区或者传统社区产生？如果同一个小区或社区里，居民委员会与业主委员会同时存在，又会是怎样的一个格局？这一切，我们还看不到答案。任何歧路，都可能影响业主委员会的民主实验。

目前，由于大量小区和楼盘实行封闭管理，才有了业主委员会的成长空间。然而，政府有关部门对小区和楼盘内道路、交通、治安、卫生及其他公共事务的管理缺位并非理应如此，只是暂时滞后。相反，业主依法纳税，理应享受这些公共服务。以交管理费方式换取小区内的公共服务，与政府的公共管理有相似性，但小区内的公共服务如果不能建立在明晰的财产权的基础上，那么，由谁来提供这样的公共服务，是大有疑问的。进一步说，一旦政府有关部门介入管理，业主委员会还有产生的可能和存在的必要吗？一旦“业主”还原为“居民”，业主委员会是否应归位于居民委员会呢？如果封闭的小区必然成为公共的社区，业主委员会的民主实验还能进行下去吗？

村委会和“洋业主委员会”的启示

在仍然看不到答案的现实状况下，我们不妨延伸视野，把目光由城市转向农村：在中国广大农村进行了一段时间的村民委员会的民主实验，尽管有强烈的政府推动色彩，但其具体操作与业主委员会的民主实验有明显的相似性。上述一系列问题的答案，也许可从村民委员会的民主实验中寻找端倪。而过往的经验表明，农村改革始终是要向城市逐步推进的。

再往远处看，一个发生在“洋业主委员会”的故事或许能让我们得到启发。加拿大的温哥华多次被权威机构评为全球最适宜人居的城市。背山面海的北温市（温哥华由若干个“市”组成，“市”相当于我国大城市的“区”级地理区域及行政单元）又是温哥华环境最好的居住区。美中不足的是，偌大的北温市只有一座建于上世纪30年代的狮门桥（双向三车道），与隔海相望的温哥华其他城区相连，因此常常塞车。北温市政府几次动议新建大桥以缓解交通，每次都被市议会否决。一经市议会否决，市政府便不能开工。议会的理由是，新建大桥其实不能缓解交通，却会改变北温市的整个居住格局，因为那样一来，环境优美的北温市必然涌进大量人口，开发商又会开发大量房地产满足他们的居住需求（这正是市政府动议新建大桥的经济动机），或许又得再建新桥缓解交通，如此恶性循环，问题会越发严重。市议会的理由体现了北温市的民意，因为议员来自各个社区，他们是社区业主的左邻右舍，最重要的是，议员们是由社区业主选出来的。

业主委员会的作用 第5篇

关于召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知

（示范文本）

××××（物业名称）全体业主：

定于（时间）________在（地点）________召开业主大会，选举产生业主委员会委员。

业主委员会委员候选人资格条件如下：

1、按照国务院《物业管理条例》自觉履行业主义务；2、3、4、请全体业主届时准时参加。

特此通知。

业主委员会的作用 第6篇

>北京市天为律师事务所 居永和

>[成立业主委员会的必要性]

>之所以必须成立业主委员会，是因为：业主在购买房屋的同时也购买了房屋下面的土地使用权。业主所购买的房屋是能为业主单独占有和使用的，而业主所购买的土地使用权却不能与其他业主所购买的土地使用权进行划分。每一位业主所购买的土地使用权只能与其他业主所购买的土地使用权一起为全体业主共同享有。因而，只有全体业主共同行使土地使用权才能实现每一位业主对土地使用权的行使。但，全体业主共同行使土地使用权并不是事事都由全体业主坐下来讨论，这在客观上既无必要也不可能，所以，必须有一个能代表全体业主的常设机构来代表全体业主行使土地使用权。这一常设机构就是业主委员会。业主委员会代表全体业主行使的土地使用权不仅仅是房屋投影所覆盖的土地使用权，而是整个小区的土地使用权，因为，在开发商将小区的房屋全部出售以后，开发商在此小区已没有一砖一瓦、没有属于开发商的一寸土地，小区的土地使用权只能属于小区的全体业主。

>小区的土地使用权是一块巨大的不动产，若没有业主委员会代表全体业主行使小区的土地使用权，这一巨大的不动产将被白白搁置，这一巨大的不动产所能创造的巨大财富将白白地丢失。有这一巨大的不动产而不用，岂能没有人垂涎？！开发商正是看中了这一巨大的不动产所能创造的巨大财富才拼命打压业主委员会的成立；开发商正是看中了这一巨大的不动

产所能创造的巨大财富才在不得已的情况下拼命扶植一个所谓的“业主委员会”为其傀儡。>[业主委员会所代表的巨大利益]

>业主委员会成立以后，不仅能为小区全体业主节省物业管理费的大笔支出，而且将为小区全体业主创造物业管理方面的巨额收入。绝大多数业主关心的只是物业管理费的支出而忽

视或不知道物业管理方面的收入。事实上，物业管理方面的收入远远大于物业管理费的支出。

>在业主委员会成立之前，开发商向已经入住的业主提供物业管理服务应是开发商应向购房人履行的后合同义务，然而，现实是：业主不仅承担了业主委员会成立之前的全部物业管理费用，而且，物业管理费的收取既不明不白亦没有任何协商的余地，业主只能照单付款。以某小区为例：该小区每户每月交纳的物业管理费约200元，每年每户交纳的物业管理费约为2400元，该小区总共约有2000多户，物业管理公司每年从小区收取的物业管理费即超过500万元。但是，物业管理公司付出了哪些管理成本呢？小区的供电和通讯线路、供水供气供暖管道、电梯、道路、绿地等必要的配套设施都已经具备，而且，这些必要的配套设施是 作为公摊面积列入建房成本由业主在购房款中承担了，无需物业管理公司再掏一分钱。物业管理公司所做的物业管理服务基本上就是保安和保洁服务（物业管理公司受开发商之托为业主提供的安装、维修等服务是物业管理公司代开发商履行与业主签订的购房合同中的义务，不属于物业管理服务的范围）。在物业管理公司每年收取的500万元的物业管理费中，保安人员和保洁工人的工资又能用去500万中的多少呢？保安人员和保洁工人的工资其实少得可怜，这500万元中的绝大部分就是“暴利”。业主委员会成立以后，业主委员会将委托会计师事务所为小区的物业管理提供会计服务，每一项物业管理方面的开支都在阳光之下。如果业主委员会管理有方，不仅小区的物业管理方面的开支会远远少于500万，而且，业主委员会通过行使小区的土地使用权所创造的收入即能完全满足小区物业管理方面的开支，无需业主为小区的物业管理掏一分钱。也许还会有赢余用于小区的建设（即物业管理零收费，上海的部分小区已经做到这一点）。

>业主委员会能通过哪些方式为小区创收呢？比如：小区内的车库、店面和场地的出租收入，住宅楼的楼顶和墙体悬挂广告的收入，银行存款利息，投资于产业或证券的投资回报等等。业主委员会通过行使小区的土地使用权创收还有其它多种方式。业主委员会能创收多少，是无法预计的。

>在业主委员会成立之前，小区的土地使用权所能创造的收入被谁拿走了呢？被开发商拿走了。开发商出卖了车库和店面，楼顶和墙体悬挂广告的收入被灌进了开发商的腰包，小区内的球场被开发商开办的物业管理公司用来向业主挣钱，有些开发商甚至将小区的土地也切 出一块卖掉了。除了住房以外，小区内一切所能被出卖和出租的属于业主的东西，几乎都被开发商出卖和出租了。业主委员会成立以后，所有被开发商非法出卖和出租的都将被收回，属于全体业主的共同财富终将回到业主手中。