房地产贷款风险类别及其管理分析

房地产贷款风险类别及其管理分析（精选6篇）

房地产贷款风险类别及其管理分析 第1篇

房地产贷款风险类别及其管理分析

摘 要：本文主要是根据目前房地产贷款风险的现状对房地产贷款风险的类别及其管理进行研究分析，参考大量江西理工大学图书馆文献、网上资料以及指导老师的指导，从房地产贷款风险的种类着手对房地产贷款风险及其形成的原因进行分析研究，并通过对房地产贷款风险从时间过程中遇到的风险和商业银行现今存在的风险两个方面展开论述分析，主要阐述房地产贷款风险，房地产贷款风险的类别，房地产贷款风险的管理措施，以及对房地产贷款风险管理的建议。

关键词：房地产贷款风险；风险分类；风险管理；控制分析

房地产贷款的种类有：（1）个人住房贷款。（2）个人二手房贷款。（3）个人住房装修贷款。（4）个人住房抵押消费贷款。（5）个人商业用房贷款。（6）个人自建房贷款。几种有特色的贷款种类：（1）住房储蓄贷款。（2）企业住房基金合作贷款。（3）个人住房组合贷款。贷款风险按不同的标准划分，可分为不同的贷款种类。按贷款风险形成的原因划分客户风险，贷款决策风险，贷款风险的根源主要来自客户风险。引起企业经营活动的风险因素有多个方面：―是来自于自然因素的不确定性；经营者行为风险的表现主要是：（1）决策行为失误引起的决策风险，决策风险大体可划分两种情况，被动决策风险和主动决策风险。（2）低度贷款风险、中度贷款风险、度贷款风险、短期贷款业务经营风险、中长期贷款业务经营风险、特种贷款业务经营风险、对外业务经营风险。（3）违约风险，违约的界定主要有：1）没有履行一项义务的付款违约。2）“技术违约”超过了财务比率上、下限等行为。（4）敞口风险，敞口风险是未来风险金额的不确定性所产生的风险。（5）追偿风险。包括：抵押品风险和第三方担保风险。

人们将房地产地产贷款风险中存在的问题归纳为以下几个方面：第一，借款人由于各种原因亏损。第二借款人自有资金不足。第三，银行内部管理不严，制度不健全。第四，银行业务人员素质低。第五，房地产贷款抵押、担保流于形式，不能得到切实、严格的执行。第六，行政干预和政策变化的影响。第七，法规不健全。第八，假按揭现象严重。

这些问题必将给银行带来一系列的风险，如：行业风险、个人信用风险、金融欺诈风险以及房地产处理变现风险。还有一些特殊的风险如：

1、经营能力风险。商用房地产经营者的经营能力是房地产经营成败的关键，如果经营者不能正确认识房地产的功能情况，却主推与功能不符的经营项目，那么就无法保证租户的合法利益，就会给房地产经营的长久性、持续性、稳定性带来极大的威胁。

2、过度授信风险。业主为了获得贷款可能会用一些不诚信的手段，可能会制造已出租的假象，假造租赁合同等，以此来误导银行和房产评估机构，虚增房地产还贷能力。在房地产的估价中如果选用了不恰当的租赁信息，就会使房地产评估价值虚高，最终造成授信过量风险。

3、贷款期限不合理风险。贷款期限的确定要遵循房地产收益还原法测算的结果，做到以租金收入现金流偿还贷款。经办银行应合理地安排还款进程，在还贷进程中监控经营情况。既避免不切实际地要求快速还贷，也应避免还贷安排过于宽松，造成前期富余资金被借款人不当占用，远期不确定性因素增多，而影响贷款的最终偿还。

4、贷款用途风险。一是借款人以统筹安排的资金需求为由笼统申请贷款的，借款人可能会将资金投入其他高风险业务的经营，影响经办银行贷款的第一还款来源。二是对申请用于偿还股东借款的，我们应核实股东借款的真实性、合理性，防止股东抽逃企业资金，加大经办银行贷款的风险。

5、抵押物价值波动风险。商用房地产抵押贷款的第一还款来源是房地产出租经营收入，而第二还款来源就是抵押房地产的处置还款。房地产自身经营方式，房地产状态、性能的维持、周边环境、经济政策等都会造成房地产价值的波动，从而对贷款偿还造成风险。

6、置换贷款风险。商用房地产抵押贷款的用途中很大一部分是偿还房地产建设期的银行贷款，所以经办银行在发放置换贷款时必然会面对房产的顺位抵押问题，可能出现经办银行贷款的抵押率过高情况，所以要求在经办银行取得第一抵押权人登记前，借款人应提供经办银行认可的其他阶段性担保。那么，出现房地产贷款风险的原因有哪些呢？首先，利益诱导房地产开发商。其次，银行观念的误导、个贷体制和内部激励机制不完善。最后，政府土地制度不完善、土地供应过量和宏观调控土地的力度不足。

一般来说，防范与控制房地产地贷款风险从以下几个方面入手。

第一，房地产经营收入的稳定性和可靠性。小企业商用房地产抵押贷款的还款来源是出租收入，所以审查商用房地产经营者的经营能力、承租人的实力、租金收入的稳定性和可靠性等是至关重要的。实践中要审查房地产租赁合同条款，关注合同中有无不利于经办银行的情况。

第二，房地产收入的监管。商用房地产抵押贷款还款来源主要依赖商用房地产已形成的租金收入，风险控制的首要因素是租金收入监管和房地产业主经营行为的监控，足值有效的抵押物是贷款第一还款来源出现问题时，对债权的有效保障。经办行应切实扭转“重抵押、轻租金收入管理”的经营思路，落实对租金收入的封闭管理措施。一方面应落实租金监管协议，协议既应使房地产经营收入便于银行监管又不影响房地产的正常经营，另一方面为了体现应收租金用于偿还经办银行贷款的排他性地位，要求经办行与出租人签订《应收账款质押合同》和《应收账款质押登记协议》，并在人民银行应收账款质押登记公示系统中进行登记。

第三，贷款用途的审查。应重点审查客户及其关联方企业有无涉足房地产开发、高风险投资等情况，是否有投资于自身未曾涉及过的行业的动向。要防止借款人违反《贷款通则》的规定将贷款直接用于股权投资，或者将资金调配给关联企业从事其他高风险项目投资。贷款资金应该明确用于增加对客户自身拥有房地产的更新、维护和功能完善工作或日常经营等。

第四，贷款期限的确定。贷款期限的确定必须遵循房地产收益现金流的严格测算，而其中最关键的问题是租金收入与经营成本的确定与估算。首先，看租金价格在近期的合理性和在远期的变化趋势，分析是否存在关联出租的价格不实问题。其次，看价格中包含的服务内容，要区分不同的房地产正确计算经营成本，还要对贷后经营期间利率变化的趋势做出判断。第三，如果收入预测中采用了租金逐年递增的估测方法，那么为了保持租金的逐年递增的趋势，维护房地产的成新度，出租期间必然会发生新的装修费用投入以及装修改造期间房地产的空置损失，这些费用的开支和出租率的下降是必须与收入同时考虑的情况。

第五，置换他行贷款中过渡期担保的有效性与可靠性。经办银行办理的商用房地产抵押贷款许多是用于置换该房地产前一期的抵押贷款的，在前次抵押解除以前经办银行应该要求客户提供阶段性担保措施。对于政策规定不能办理顺位抵押的地区，就更应对阶段性担保措施进行严格审查。

第六，抵押物的保险措施。中小企业自身拥有的资产相对较少，经营规模也有限。抵押给银行的商用房地产不少是企业唯一的经营性资产，如果抵押物灭失，那么作为第一还款来源的经营收入和第二还款来源的抵押物处置收入就都将随之丧失，所以要求借款人为抵押物购买保险，设立第一收益人为贷款银行是必须的风险防范措施。

第七，定期做好抵押物价值重估。加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时防范抵押物价值下行风险。需对押品的实物状态、价值变动、权证保管等风险状况进行持续监督，定期检查估价对象的使用状况，及时掌握抵押价值变化情况，必要时委托房地产估价机构对房地产抵押价值进行再评估。如押品价值发生重大波动时，应要求客户立即增加符合经办银行规定的其他抵押物或提前归还经办银行部分贷款，确保押品足值有效。特别是当市场价格出现较大波动时，要切实防范抵押不足值的风险。

（作者单位：江西理工大学）

参考文献：

[1] 张哨军.房地产贷款风险的识别与防范[J].经济师，2008（1）.[2] 徐杰华.浅析我国商业银行房地产贷款信用风险[J].金融经济，2010.[3] 中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产经纪概论[M].中国建筑工业出版社.2013年.[4] 刘剑，祝瑞.商业银行如何加强房地产贷款管理[J].现代金融，2011（8）.[5] 杨小丽.我国商业银行房地产贷款周期性风险防范路径探析[J].贵州民族学院学报，2012（3）.

房地产贷款风险类别及其管理分析 第2篇

由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，除存在一般性的风险如信用风险、市场风险、操作风险外，还存在着制度风险，如抵押物评估风险、贷款额度审批风险和强制处分风险，下面对各种风险逐一进行分析。

一、房产抵押贷款存在的风险

（一）抵押登记权的风险

1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个出借人后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。担保公，办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物

登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。

（二）租赁权对抗抵押权的风险

1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，担保公司也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。借款人与担保公司签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，担保公司将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，担保公司有权处置抵押房产用来归还贷款。当担保公司拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

（三）土地性质引发的风险

1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。

2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费；属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。

（四）土地用途变更的风险

出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回 土地使用权，担保公司将无法处置抵押房产。

（五）在建工程抵押的风险

1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于担保公司处置抵押房产用于归还贷款。

2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

（六）以单位房改房设定抵押

有的单位已进行房改，职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。

（七）共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果担保公司没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。

（八）抵押房产评估价格的风险

目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当担保公司拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

（九）房产处置执行难

一 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、担保公司也无权处置抵押物。

二、防范房地产抵押贷款风险的对策

（一）要办好抵押登记

担保公司办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”？如果属于“一物多押”，担保公司要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，担保公司应尽量要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，担保应有充足的时间处置抵押房产。

（二）深入调查，防止“先租后抵”

担保公司办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。

（三）注意土地的性质和使用期限

担保公司办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，担保公司应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

（四）加强贷后检查，防止土地用途变更

担保公司办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，担保公司也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

（五）共有财产抵押要求所有财产共有人签字

担保公司在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人？财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款？只有经财产共有人全部同意，担保公司才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

（六）担保公司应有自己的房产评估“专家”

为准确获得抵押房产的评估价格，担保公司应主动培养自己的房产评估“专家”，这一职责可由风险评估人员承担，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然担保公司无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。

（七）调查清楚借款人的房产数量

担保公司发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，担保公司应确保在处分借款人的房产时，不会产生法律纠纷。

（八）重视借款人第一还款来源

担保公司发放房产抵押贷款时，要重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人及反担保人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。

（九）更要重视控制道德风险

以上八个方面其实都是从技术上阐释房地产抵押贷款风险管理方法的，但笔者从长期的工作实践中体会到，仅仅从技术上来控制风险，是远远不够的。也就是说，我们更要重视借款人的人品和道德，这就要求担保公司的风险管理人员要不仅要从借款人的家庭状况，邻里关系，工作单位等方面去了解，更要在同借款人的沟通接触过程中根据自己的社会阅历对其的品质做出大概的判断，不放过任何细节，这就需要风险管理人员炼就一副“火眼金睛”。下面再针对房产抵押贷款过程中其他一些未提及的问题作下说明。

三、抵押贷款注意事项

（一）在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明。

（二）国有企业、事业单位法人以国家授予经营管理的房地产抵押的，应符合国有资产管理的有关规定。

房地产贷款风险类别及其管理分析 第3篇

关键词：房地产贷款风险,不良贷款,资产证券化,住房抵押保险

在我国, 随着城市化进程和住房制度改革的不断深入, 住房消费在居民消费中所占的比例不断上升, 它对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。所谓的房地产抵押风险, 是指当抵押权人由于各种原因, 需要通过处分抵押房地产实现其债权 (包括主债权、利息、违约金及赔偿金) 时, 处分抵押房地产所得的金额在支付实现抵押权的费用如诉讼费、评估费、拍卖费等后, 余额不足清偿抵押权人的债权。由此, 房地产抵押风险主要是由抵押房地产在处分时所实现的价格所决定的。当处分某宗抵押房地产所得金额在扣除实现抵押权费用后的余额大于或等于所需实现的债权额时, 可以说该房地产抵押没有发生风险, 反之, 则存在风险。近年来房地产价格的快速上扬引起了人们的普遍关注, 加上近期股市的不景气和国外金融创新失败导致的金融风险, 作为资本密集型产业, 房地产价格中隐含的泡沫成分开始显现, 故防范银行系统的风险显得尤为重要。

一、新形势下房地产贷款风险形成的原因分析

1.房地产开发资金主要依赖于国有银行

因为我国房地产企业普遍实力不强, 自有资金普遍较少, 资金需求缺口较大, 加上我国房地产融资渠道不多且银行融资成本低等原因, 从而导致80%左右的房地产开发资金都直接或间接来自银行贷款。在目前的房地产市场资金链中, 银行通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和住房消费贷款等基本参与了房地产开发的全过程, 银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。如果房地产价格过快上涨造成市场价格过分偏离其真实价值从而产生泡沫时, 一旦泡沫破裂, 作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水, 致使房地产开发企业资金回笼周期拉长甚至低于预期收益, 房地产贷款的不良率必然提高。

2.国家从紧的宏观经济政策的影响

从2006年开始, 存贷款利率和存款准备金不断上调。标准普尔评级服务公司发布的研究报告指出, 相对于次贷危机的影响, 中资银行所面临的更多的是国内的信用风险。随着宏观调控措施力度加大, 中资银行在维持资产质量上面临较大压力, 国内银行业不良贷款率有上行风险。在内外经济波动的影响下, 出口部门、房地产等企业都将面临经营及还款成本加大的压力, 如果企业的定价能力没有提高, 则会对银行业的经营带来较大的风险, 另外利率等货币政策的执行在一定程度上降低了利差, 降低了银行利润。

3.风险管控水平不适应业务发展的需要

房地产贷款风险防范不足, 银行难以全面调查个人住房贷款借款人的真实信用。在国外, 银行可以向中介购买个人住房贷款人的资信报告来决定贷款, 并可以根据贷款对象的信用状况实行不同的贷款利率, 这些在国内都不存在, 在信息不全、缺乏对证的情况下, 银行难以全面调查个人住房贷款借款人的真实信用, 风险防控能力自然大打折扣, 容易导致个别个人住房贷款出现违约。

4.内外经济环境不断变化, 不良房贷开始反弹

我国的个人住房业务是在最3～4年时间里才大规模发展起来的, 按照一些发达国家个人住房贷款的风险暴露期通常为在贷款发放3～8年的经验表明, 我国个人住房贷款开始进入国际公认的个人住房贷款风险暴露期。随着国内外经济形式的不断变化, 如美国次债危机的爆发、雷曼债券黑洞和2008年中国股市的不断调整对我国房地产贷款上升都有明显影响, 如图1所示2006年到2008年间分区域房价变化率情况, 分区域看, 东部地区涨幅萎缩比较明显, 中西部地区加快上涨。2008年1～5月东部地区商品房销售均价为5125.81元/平方米, 同比增长3.41%, 和上年同期11.58%的涨幅相比明显回落。

数据来源:中经数据库

二、防范房地产贷款风险的对策思考

1.大力发展多元化的房地产金融市场, 分散房贷风险

一是要积极推动资本市场的发育, 努力拓宽房地产开发商的融资渠道。鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托等渠道筹集开发资金, 鼓励开发企业通过证券市场实施资产重组。国外房地产企业资金来源通常是40%的房地产基金, 40%是私募基金 (包括私人投资或者企业之间的投资) , 剩下20%才是银行贷款。

二是建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系, 全面引入房贷保险制度, 提高房地产抵押贷款的流动性, 防范市场风险。目前我国虽然有房贷保险, 但还没有制度化。建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系, 既有利于在住房抵押贷款保障领域有效发挥市场机制的基础性调节作用, 又能发挥政府调节对市场失灵的弥补作用, 提高贷款的安全性和流动性, 促进住房信贷资产良性循环。

2.加强对宏观政策的研究, 转换经营模式

当前银行体系的流动性普遍过剩, 财务压力和盈利需求较强烈, 各家银行积极改变过分依赖贷款利息收入的经营模式, 大力发展中间业务、非信贷类的资产业务, 走出银行收入只能靠信贷扩张怪圈。各行应立足于大型银行的优势, 加强对宏观政策的研究、分析, 提升各项政策运用的弹性, 体现区域间、行际间的发展差异和特点, 使各种产品组合尽可能与供求相匹配。特别是要创新服务品种, 加强资产的组合管理, 对内部利率、产品定价政策、风险资本配比系数等进行有效调整, 分离、转移、分散房地产信贷风险, 更好地实现商业银行本年度的预期利润。

3.提高风险管理水平, 健全风险管理体制

一是银行应根据不同的客户、不同业务提高不同的服务, 对银行来讲, 积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。因此, 各家应建立一套全面评估贷款企业的风险监控体系, 切实提高风险预警能力, 主动规避贷款风险。

二是强化房地产贷款业务的规范化管理, 减少操作风险。要加强对项目开发商和开发项目的审查, 加强对借款申请人的贷前调查, 加强对借款申请人还款能力的调查和分析, 改进对购房人还贷能力的评估方式。要积极应对不良房贷的反弹, 高度关注国内外经济走势。

三是加快房地产抵押贷款证券化进程。资产证券化是指将存在的具有稳定未来现金流的非证券化资产集中起来, 进行重新组合, 据此发行证券的过程和技术。它可以有效地把信用风险转换为市场风险, 使风险得以分散, 降低了风险累积的可能性。随着国内房贷款规模迅速扩张, 银行贷款结构随之发生了根本性的改变, 中长期贷款拉长至20年甚至30年, 而支撑这些贷款的却主要是低利率的短期存款, 这种信贷结构“短存长贷"的矛盾使银行业潜伏相当大的风险。银行通过房地产抵押贷款证券化, 可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性, 有效地把市场风险和信用风险分散。

四是建立完善的住房抵押保险机制。我国住房抵押保险市场发展滞后, 存在政府在抵押保险机制中的作用尚未体现, 险种匮乏, 保险范围不够大, 保费昂贵等问题。可以建立政策性担保与商业性保险相结合的住房抵押保险机制, 可以分散和降低个人住房贷款的风险, 既有利于在住房金融市场上有效发挥市场机制的基础性调节作用, 又能发挥政府管制对市场失灵的弥补作用。这种做法已成为国外解决普通家庭住房问题的主要途径。

参考文献

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房地产贷款风险类别及其管理分析 第4篇

一、房地产开发授信项目贷后经营情况及财务状况分析

1.企业经营管理状况监控。银行信贷人员要对房地产授信项目进行全面的了解，对企业的整体运营的系统情况进行调查。一方面，要注意企业在日常的经营活动中是否出现显著变化，是否出现隐瞒经营情况的现象及其他异常现象；另一方面，对异常情况一定要调查和分析，找出问题根源。此外，还要关注借款人的管理水平，管理框架，人员变化，员工士气及内部人员的道德风险对公司经营的影响。

2.企业财务状况监控。财务状况变化是企业经营情况还款能力、来源变化的直接反映。银行应在贷款发放后定期收集企业的财务报表，关注并分析异常的财务变动及不合理的财务数据，加强财务数据的横向及纵向比较，防止企业更改财务数据，此外还要审查企业与银行之间的资金往来，核查企业对账单，分析企业的近期经营情况，对异常资金划转进行调查分析。

企业的财务风险主要体现在以下几个方面：企业不能按期支付银行贷款本息；经营性净现金流持续为负值；销售额下降；存货周转率下降；短期负值增加不当；长期负值大量增加；企业不能及时报送会计报表或会计报表有造假现象；银行的存款有较大幅度下降；到期无法归还贷款本金，要求贷款展期等情况。

银行在贷后管理监控阶段，应及时整理、更新企业的相关信息，对于出现重大情况及时报告，并形成文字材料存档。银行信贷人员除了要从企业本身获取信息外，还应努力从企业的外部机构，如合作单位、监管部门、咨询机构、政府管理部门、新闻媒介等确定收集企业信息，主要信息来源的广泛性、全面性、权威性及可靠性，以便于对企业的变化情况进行全方位的把握。

3.工程进度管理

当前房地产开发授信项目施工阶段管理存在的问题，下面从工程进度管理、质量管理和投资管理三个重要方面对工程项目风险进行了具体分析。

（1）进度管理的基本原理。房地产开发项目进度管理是指对项目各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系，根据进度总目标和资源的优化配置原则编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按照计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直到工程竣工验收交付使用。

（2）进度控制。房地产施工项目正式开始后，必须监控项目的进度以保障每项活动按计划进行，掌握各工程活动的实际工期信息，如开始时间，记录并在贷后查访过程中反映工期受到影响及其原因；预期到该工程活动完成尚需要的时间或结束的日期，这通常需要考虑剩余的工作量、已有的拖延、后期工作计划的安排和后期工作效率的提供因素。

（3）工期延误延期的控制。造成工程进展拖延的主要原因应包含以下两个方面：一是承包单位自身的原因，二是非承包单位的原因。前者造成的工程拖延为延误，后者造成的工程拖延为延期。

①工程延误。当授信项目出现工程延误时，监理工程师有权要求承包单位采取措施加快施工进度。如经过一段时间后，实际进度仍然对于预期且影响到项目按期竣工时，银行信贷人员也应及时掌握相关信息，并及时核对工程款及材料购置款的支付记录，审查延误的主要原因，必要时停止支付工程款，通过房地产开发商及工程监理公司要求是施工企业整改或承延误赔偿。

②工程延期。对于承包单位以外的原因造成的工程延期，银行信贷人员应高度重视并及时上报，同时审查各项工程款项是否支付到位，项目设计及施工计划是否发生变更等影响施工进度的各种原因，同时要求房地产开发企业与监理公司出具延期说明及整改意见。

（4）投资管理。房地产项目管理中的投资成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格； 另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。

银行信贷人员应掌握授信项目的工程结算情况加强对该项目的投资管理。对于银行信贷人员还应积极配合工程业主对施工企业的工程价款结算管理，对于大额工程价款的支付，银行信贷人员还应结合实际情况现场核实，并参与以下具体工程结算工作。

4.贷款资金及销售回款的监控

（1）贷款资金使用过程中的管理。部分银行现阶段在探讨如何建立专用资金帐户对给借款方发放的建设贷款进行管理，以保证建设贷款切实用于申请贷款项目的建设，避免借款方任意支配和挪用所借款项。即使不能非常严格的控制借款方各笔款项的支配，至少对各笔款项的流向、数额有详细记录，一旦发现借款人挪用借款，或者有比较明显的恶意透支、转移款项的动向，银行在掌握一定证据后可及时知会借款方，严令其停止违反合同的行为；在借款方一意孤行的情况下，可以诉诸法律，切实保证借款安全。

在贷款审批同意后，银行经营部门应与房地产授信企业签订《房地产开发贷款和销售回款资金监管协议》。授信经营部门在监控贷款用途时，应加强房地产开发项目建设过程中授信资金的拨付管理与贷款支用管理：

①按照借款合同约定用途、项目工程进度进行资金划付。

②用于建设项目的其他资金与银行贷款同比例支用。

③房地产贷款不得作为资本金、股本金和自筹资金使用。不得用于缴交土地出让金。

（2）销售回款管理。授信项目进度到销售阶段后，银行信贷人员应及时监控项目的销售进度并遵照授信审批要求收回银行贷款。因为对于房地产授信项目的销售回款一般为该笔授信的唯一还款来源，因此银行信贷人员应重视对销售回款资金管理，逐步收回银行贷款，减少授信风险。

银行信贷人员要对项目销售定期检查。要定期收集和借款人有关的贷款卡信息、网上预售信息、重大经营事件等各类客观信息。项目销售开始后，了解月销售额、销售资金回笼、本行按揭发放额及按揭比例和资金使用情况等信息。必要时，可要求借款人定期提供加盖企业印章的项目销售进度表。

5.项目抵押物的管理。抵押物作为房地产开发授信项目的最后风险屏障，通过对抵押物进行处置在一定程度上可弥补作为银行信贷资金的还款来源，因此，银行在办理房地产开发授信项目时及在贷后管理过程中必须加强对抵押物的管理，降低信贷风险。

（1）押物管理原则。对于房地产开发授信项目应以项目土地使用权及在建工程作抵押，银行信贷人员要亲自办理抵押登记手续，亲自到土地局或房屋管理局索取土地或房屋他项权利证明书或抵押证书，确保抵押凭证的真实有效。根据房地产授信项目的特点，在贷后销售阶段，为配合项目办理按揭贷款或公积金贷款，银行将释放相应部分抵押物的抵押权。银行信贷人员应遵循以下抵押物的释放原则：

①应落实先还款后解押，按照抵押物评估单价乘以解押面积计算应归还贷款的金额。

②银行经营部门应确保解押后抵押率不应低于初始抵押率，剩余抵押物能够完全覆盖银行贷款本息，否则不予办理后续解押手续或要求增减抵押物。

（2）押物管理要点。银行必须要求其认可评估公司对抵押物进行评估，确认其评估价值。对于纯土地抵押，授信抵押率应不高于60%，对于土地及在建工程、房地产作为抵押物，抵押率可控制在70%以内，银行可根据项目实际情况降低抵押率的准入门槛以控制信贷风险。对于抵押物为在建工程或房地产的应办理财产保险，且保额应覆盖银行借款，保险期限应覆盖贷款到期日。银行要加强对抵押物的监控和管理，银行不应接受车库、会所等变现较慢的抵押物，同时不能接受人防等不可售的配套公建部分作为抵押物。为防控信贷风险，银行应先落实抵押再办理放宽手续。

参考文献：

[1] PMI Standards Committee.A Guide to the Project Management Body of Knowledge.Upper Darby，PA：Project Management Institute，1996.

[2] 夏乐象、邹建平.防范房地产贷款风险的对策与建议[J].金融与经济，2005（11）.

[3] 中国人民银行.中国货币政策执行报告（2007年第二季） [EB/OL].中国政府网http：//www.gov.cn/gzdt/2007-08/08/content_710413.htm.2008.2007.8.

[4] 陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，32（2）.

房地产贷款风险类别及其管理分析 第5篇

银监发〔2004〕57号

第一章 总 则

第一条 为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。

第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用

房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用

途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷

款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章 风 险 控 制

第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。

第四条 商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。

第五条 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。

第六条 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：

（一）内部职能部门和分支机构上发放贷款的整体情况；

（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；

（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。

第七条 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。

第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。

第九条 商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。

第十条 商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。

第三章 土地储备贷款的风险管理

第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。

第十二条 商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。

第十三条 商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。

第四章 房地产开发贷款的风险管理

第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。

第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。

第十七条 商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。

第十八条 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。

第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。

第二十条 商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。

第二十一条 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。

第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。

第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。

第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。

第二十五条 商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第五章 个人住房贷款的风险管理

第二十六条 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。

第二十七条 商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素（其中具体项目内容参见附件1）。

第二十八条 商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况）将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。

第二十九条 商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况（具体内容参见附件2）。

第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。第三十一条 商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。

第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。

第三十三条 商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。

商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。

第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80％。

第三十六条 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。

房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入

所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入 上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

第三十七条 商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。

第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。

商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。

对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

第三十九条 商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。

商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。

第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。第六章 风险监管措施

第四十二条 银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。

第四十三条 银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：

（一）贷款质量；

（二）偿付状况及催收情况；

（三）内部贷款审核控制；

（四）贷后资产的风险管理；

（五）遵守法律及相关规定；

（六）需要进行检查的其他事项。

第四十四条 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。

第四十五条 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。第七章 附 则

第四十六条 本指引由银监会负责解释。

房地产贷款风险类别及其管理分析 第6篇

郭平收稿日期：2006-02-24

（中国建设银行北京分行房金部，北京，１０００５３）摘要：随着房地产金融业务的快速发展，房地产开发贷款在商业银行的贷款中占有较高的比重。由于房地产开发贷款的风险较高，商业银行为了保证房地产开发贷款资金专款专用，促使房地产项目资金在行内良性循环，商业银行一般要求对房地产开发贷款实行封闭管理。本文根据贷款封闭管理的运行模式，分析了在贷款过程中银行面临的风险，并提出了相应的风险防范措施。

关键词：房地产开发贷款；封闭管理；

近年来，房地产金融业务快速发展。据有关部门统计，房地产开发所需资金８０％来源于商业银行。从短期来看，房地产贷款是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但是从长远来看，如果商业银行不能对房地产贷款面临的潜在风险进行识别和控制，则房地产贷款的非理性扩张就会成为商业银行严重的风险源。房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业。房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

房地产开发贷款指商业银行向借款人发放的用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款。房地产开发贷款的对象是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企事业法人。申请房地产开发贷款的借款人如果为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业，应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业，并已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《房屋预售许可证》，其建设项目能适应当地市场需求，具有良好的销售前景。

一、目前房地产开发贷款封闭管理的运作模式

由于房地产开发贷款的风险较高，商业银行为了资金安全，保证房地产开发贷款资金专款专用，促使房地产项目资金在行内良性循环，商业银行一般要求对房地产开发企业贷款实行封闭管理。中国银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，在房地产开发企业的自有资金得到落实后，商业银行可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对开发商资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，商业银行应积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。上述规定可以说完全认可了商业银行对房地产开发贷款封闭管理。

房地产开发企业贷款封闭管理是指商业银行对审批确定的房地产项目采取资金全程监控，使项目建设资金投入及租售资金回流在同一账户内封闭运行的管理方式，该账户就叫封闭账户。具体运作过程为：商业银行对借款人申请贷款的房地产项目进行调查评估，根据评估的结果报有权审批机构审批，审批同意后，签订《借款合同》、《担保合同》和《借款合同补充协议》。在贷款发放前，借款人进行房地产项目抵押登记，并在贷款人处开立资金监管性质的专用帐户（即封闭账户）。贷款发放后进入封闭账户，贷款的支用通过封闭账户进行。封闭账户仅用于贷款项目有关的资金收付、企业日常开支应使用其它帐户结算，两类资金不能混用，通过封闭账户支付资金的收款单位必须与项目建设有关且符合《借款合同补充协议》的规定，否则，借款人无权支用。贷款的归还也通过封闭账户实现，其还款来源主要是贷款项目的销售收入。借款人在贷款项目上的销售收入（包括个人住房贷款和首付款）必须存入封闭账户。贷款人按比例控制封闭账户中的留存资金，即根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值所占的比例，逐月从销售收入中留存部分资金，用于累计还贷。具体计算公式为：每月留存资金额＝当期贷款余额／可销售房屋市场价值ｘ当期销售收入。每月留存资金额不低于上述公式计算出的相应金额。贷款封闭管理，可以有效地监控贷款的使用和回流，可以有效降低贷款风险。但是为了确保贷款安全，房地产开发企业贷款封闭管理运作过程中仍然需要防范以下风险。

二、银行风险分析

（一）贷款抵押落空的风险，这种风险主要是因为贷款期限与项目开发期限不匹配造成的。

贷款封闭管理的理想状态是，贷款项目的全部土地使用权及其地上建筑物抵押给贷款银行。在贷款封闭管理中，贷款的期限和项目开发建设的期限必须匹配，确保项目资金的回流时间与贷款的回收时间相符。如果由于贷款期限过短不能满足项目开发的时间需要，也就是贷款到期企业却没有收入归还贷款，将导致银行被迫发放借新还旧贷款。这样，在发放新贷款的过程中需要解除原抵押登记手续重新办理新的抵押手续。由于抵押登记部门和银行的操作流程不完全一致，往往出现原抵押登记手续已经解除、新贷款已经发放而新的抵押登记却无法办妥，一旦此时司法机关对抵押物采取法律强制措施，必然导致新的借款无抵押担保。此时，银行就难以实现贷款的封闭管理。

还有一种情况，在旧贷款抵押期间，房屋被出租，而旧贷款到期时租赁合同尚未到期。那么在借新还旧的抵押登记办妥后，租赁合同则属于在抵押合同之前签定，在实现抵押权时，会受到在先的租赁合同的限制。根据有关法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

（二）按比例释放抵押物后抵押物价值不足的风险

贷款封闭管理过程中，银行一般按照一定的比例将销售收入留存在封闭账户中，用于累积还贷。该比例根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值所占的比例确定。在抵押物逐步释放的过程中必须明确抵押物的范围和释放抵押物所带来的风险并及时采取措施，否则，随着抵押物的逐步释放，贷款的风险将逐渐增大。

１、明确认识抵押物的范围

房地产企业的贷款是银行向借款人发放的用于房屋建造、土地开发过程中所需资金的贷款，因此一般而言，贷款合同和抵押合同签订时用于抵押的项目上的房屋尚未建成竣工，因此抵押物是土地使用权或在建工程，而不是房屋。而抵押物对外销售的时候，是按照整套单元房屋、公寓或别墅出售的。按照《担保法》的规定：城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。因此在计算释放抵押物的比例时间应当将抵押登记后新增加的房屋剔除。必须保证释放部分抵押物后所保留的抵押物价值足以担保剩余的债权，也就是剩余的在抵押合同签定时就存在的土地使用权或在建工程的价值足以担保剩余的债权。

２、审慎确定释放抵押物的比例

房屋的售价受房屋的楼层、朝向、结构、地理位臵、市场、政府政策等多种因素的影响，从而导致同一楼盘在不同的时间市场价值不一样、同一楼盘的不同单元房之间价值也不一样。而且，一般而言，受市场欢迎的易于变现的房屋肯定是容易售出，其他的房屋受市场欢迎的程度和变现的程度相对较差，甚至可能被迫降价销售。考虑以上这些不确定因素后，就应当选择较保守的抵押物释放比例，确保充足的抵押物价值。而现行的以可售房屋市场价值作为分母的比例计算方式没有考虑以上不确定因素。

３、按比例释放部分抵押物的做法并非法律的强行规定 按照法律规定，债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。“不履行”包括完全不履行或不完全履行。因此，债权人在债权没有完全实现的情况下，可以不释放抵押物，直到完全获得受偿，这样随着债权的逐步实现，抵押物担保的能力将逐渐增加，贷款的安全性也增强。反之，按比例释放抵押物后，抵押物担保的能力将逐渐减弱。

（三）封闭账户中的存款不具有担保的效力，不能优先用于清偿债权

在贷款封闭运作的过程中，封闭账户是借款单位在贷款发放前开立的用于资金监管性质的专用账户，封闭账户仅用于贷款项目有关的资金收付，该账户不售支票。封闭账户内的资金向外支付时必须按照双方合同约定的条件才能进行。根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值中所占的比例，逐月从封闭账户内钧销售收入中留存部分资金，用于累积还贷。项目达到８０％销售率时或贷款到期前，封闭账户内的存款余额不得低于到期贷款本息之和。从以上规定我们可以看出，抵押物释放后其价值转化为货币形态存入专用账户，积累到一定的金额或时间后才用于归还贷款。而在部分释放抵押物后到积累的销售收入实际用于归还贷款之前，银行贷款的风险加大。首先，借款人虽然将销售收入的一定比例存入专用账户但并未归还贷款，此时销售收入的所有权仍属于借款人。银行释放抵押物后放弃了相应部分的担保，使相应的贷款从抵押担保的贷款变成信用贷款。第二，封闭帐户作为资金监管性质的专用账户是借贷双方的约定，不具有ｘ，－Ｊ－抗第三入的法律效力，也不具有担保的性质。因此，一旦司法部门强制扣划，银行只能服从，而不能主张优先受偿的权利。

三、风险防范措施

（一）贷前调查阶段认真进行房地产项目评估，科学判断项目的市场价值，根据项目的回款时间，确定合适的贷款期限

由于封闭贷款的还款来源是项目租售的收入，因此选择具有市场价值的项目发放贷款是首要的条件。贷款项目最好有优越的地理位臵和较高的使用价值，这样抵押未来变现的能力将会很强。比如某外资银行在相关调查和论证的基础上，看上了某支行的某笔不良贷款的抵押物，对该抵押物未来的出租情况充满信心，主动向借款人和贷款人提出发放贷款、臵换贷款人的不良贷款的方案，从而使该支行及时化解了该笔不良贷款。在选择抵押物时，应尽可能地采用在建工程项目抵押来增强银行对项目销售资金的控制力，利用商品房按揭资金逐步归还银行的项目贷款；同时，应对预售商品房进行整体评估，防止开发商虚抬房价来转移项目贷款风险。

贷前发放前，还要对借款人所处行业、发展前景、综合实力和还款意愿等进行深入调查，准确判断借款人的经营风险和市场风险，综合分析借款人的偿债能力、盈利能力和还款意愿的，加大对借款人资质的审查力度。由于还款来源的产生需要借款人的经营，还款行为需要借款人具有良好的还款意愿和诚信，因此密切关注第一还款来源即借款人的经营状况、还款意愿和诚信是非常必要的，绝对不要因为有抵押物的封闭管理就可以高枕无忧。

房地产开发项目的建设周期较长，从项目可行性研究开始到最后销售回笼资金，中间要经历勘探设计、报建立项、项目开发等多个环节，开发周期短则二三年、长则超过五年。开发周期越长，各种经济环境特别是房地产市场发生变化的可能性就越大，而房地产项目一旦破土开发就很难根据市场需求变化进行改变和调整，而银行也面临着贷款资金无法按期回收的风险。在贷款调查阶段银行必须对项目建设情况进行准确评估，准确预测项目的资金需求情况和资金运作周期，合理确定贷款期限。在贷款发放后，客户经理要严密监控工程进度，一旦出现项目不能按计划进行的情况，及时采取措施。

（二）强化贷后管理，尤其强化对抵押物的管理能力

贷后管理如果不到位，将使开发商有机会挪用贷款资金或销售回笼款，致使项目无法竣工或无销售资金归还银行贷款。房地产开发贷款的资金循环和周转是以项目为主体，还款来源也是项目销售资金，因此商业银行对房地产开发贷款的管理首先应当与具体项目紧密相联，对开发商的自有资金、银行贷款以及项目销售资金的实施封闭运作，以确保项目完工贷款归还。贷款发放后，要监控好项目的建设进展情况。银行要设立项目经理，专门监督项目的进展和资金使用情况，按照借款人合理用款需求，分期分批发放贷款，保证贷款专项专用，防止贷款被挪用和贷款资金长期积淀。在管理过程中，应根据在建工程的实际进度支付贷款资金，确保工程款实际支付给建筑承包商和材料供应商，既可以防止开发商挪用资金，又可以预防开发商逃废债。

随时监控其销售计划和销售情况，尤其是抵押物的销售形态。对于与贷款对应的建设项目出售后，要及时按照协议进行封闭管理并收回贷款。实时跟踪抵押物的变化情况，一旦出现不利还款的风险隐患，要及时采取有效措施，避免风险的扩大。

抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。如果发生重大风险可能不利于借款人还款时，银行可以要求借款人用销售按比例释放的抵押物所得款项提前清偿部分贷款，以降低风险。

贷款人在按比例释放抵押物的过程中，必须确保以下几个问题，才能防范风险：１、确保所释放的抵押物销售的收入肯定归还贷款，不会因为任何原因发生意外。２、所保留的抵押物在任何情况下都足以担保剩余的债权，因此在计算留存比例时必须采用最保守的方式。

四、关注企业经营情况，及时预警