商铺开盘风险排查（精选4篇）
商铺开盘风险排查 第1篇
五洲型材交易中心 商铺开盘售罄
9月18日，大理五洲国际商贸城2期——型材交易中心盛大开盘，300余套商铺开盘售罄，再掀五洲国际商铺热销奇迹。据悉，项目一期预期今年11月开业。同时，项目近30万平方米的国际家居建材博览交易中心，也将于9月30日面市。9月30日营销中心盛
五洲国际型材交易中心开盘热销
上周二，五洲国际全球招商中心彩旗翻飞、鼓声隆隆，现场一片人山人海，热闹非凡，近千客户亲临现场抢铺。据了解，此次，五洲国际商贸城推出项目升级钜作——2期型材交易中心，近300间商铺一天内被一扫而空。
据记者在现场了解，前来购买商铺的客户除了大量新客户，还有不少五洲的老业主。其中一位来自福建的投资者王先生曾投资购买项目1期产品，现在又决定投资2期型材交易中心，他表示：“我十分看好五洲国际的发展前景，1期交易区马上开业，必定也会带动项目2期的发展，现在购买商铺的未来升值潜力肯定很大。”
五洲国际致力于打造滇西最大规模的一站式型材交易中心，其为型材交易“量身打造”的集“交易、展示、办公、商务、仓储、居住”于一体的5.4米挑高式商铺，比1期更实用，性价比更高；130万平方米规模潜心打造的滇西商品1级批发总站，其“大市场+大订单+大辐射”运作模式必将让项目租、售两旺。
五洲国际1期预计11月开业
除去开盘热销，五洲国际还为大家带来更多喜讯。据记者获悉，五洲国际1期建材、五金、汽配交易区预计于2011年率先启动并销售，预计今年11月将迎来开业；同时，项目近30万平方米的国际家居建材博览交易中心也将于9月30日面市。
据了解，五洲国际是大理招商引资的重点项目，自启动以来就一直受到大理州、市各级政府的高度关注和支持。五洲国际商贸城作为五洲国际集团挺进大西南的开山之作，是由五洲国际集团出资50亿元倾力打造；而五洲国际集团在商业地产内的成功运营经验将为项目打下坚实的基础；未来项目承接大理“桥头堡”建设商业门户消费，投资潜力不可小视。
2011年项目1期建材、五金、汽配交易区率先启动，受到江苏、福建、浙江、湖南、昆明及大理等地2000多商户和投资者热烈追捧，1000多商铺开盘首日便告罄，商铺供不应求，也使不少热心投资者愿望落空。预计11月正式开业的1期交易中心，各大商户入场装修已近完毕，五洲国际商业运营公司也正在紧张的筹备开业和后期运营相关事宜，近1000商户扎堆经营，必然造就五洲国际1期的旺场旺市，万商云集众“旺”所归。
产权式商铺投资的风险与规避 第2篇
一、产权式商铺的种类
(一) 按产权式商铺所在的商业地域特征分类。
位于一个市的商业中心范围内的产权式商铺, 我们把它称之为市级商业中心型的产权式商铺, 而位于某个区域商业中心范围内的产权式商铺, 我们把它称之为区域商业中心型的产权式商铺, 位于某个社区商业中心范围内的称之为社区产权式商铺, 还有专业街 (市) 上的产权式商铺, 还有为居民提供便利服务的便利型产权式商铺, 伴生于旅游景观的旅游产权式商铺等等。从投资角度来看, 上述各种不同类型的产权式商铺具有不同的特性, 如资金需求、收益、效率、风险、升值空间、介入方式都存在着很大的差异性 (见表1) 。
(二) 按产权式商铺的发展程度分类, 生铺和熟铺。
生铺是指开发商开发的项目区域的未规划远景, 只是规划短期较高的投资回报来吸引投资者, 投资成本高, 在商业气氛、人气不够的情况下, 需要几年培育起来, 这期间的投资风险主要由业主承担。熟铺已经进入成熟的经营期, 具有良好的成长性, 出租率高, 商家稳定, 经营回报高, 它以前的风险就是生铺的风险。许多投资者总认为投资产权式商铺绝对不会亏, 稳赚钱, 有许多投资者很盲目, 看别人买, 自己也买, 就和现在投资股票、基金一样, 看别人投资自已也投资, 最后不仅不赚钱, 反而赔了不少钱, 其实投资产权式商铺是有风险的。
二、产权式商铺本身的风险
(一) 地理位置的风险。
产权式商铺本身具备的条件, 地理位置是很重要的, 交通条件是否便利, 客流不便, 影响访客流量从而严重影响经营。例如对于餐饮商铺需要有水、电、气、排烟设施。商圈的情况:商圈从事购买行为及选择到某处购物所分布的地区范围。考虑的条件:家庭户数、人口特性、生活形态、消费行为, 商圈内各种物业的比例是如何分配的。
(二) 投资者的风险。
一般投资者是盲目的, 没有经商的经验, 处于创业摸索期, 不懂养铺技巧, 自营的话, 必须找资深人士摸索, 慢慢培养自己的信誉、品牌、渠道与购买群。转租的话, 转租受到合同的限制, 如业主不同意、可能遇到市场变化带来产权式商铺贬值的风险。即使有了转租的对象后, 可能对方缺少扭亏为盈的能力, 会进一步拖欠租金等情况。
(三) 资金成本的风险。
产权式商铺投资回报率是通过净收入与净产出之差计算的, 投资中除了投资者的购买投入外, 还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用, 同时, 还受制于通货膨胀带来的价格贬值, 央行的加息后造成的利差及产权式商铺的空置等多方因素。
(四) 政府和政府规划的风险。
政府的政策是时时刻刻在变化着的, 政策的变化, 以前允许的事情, 现在不允许;以前不允许的事情, 现在能办理了。例如:零售产权式商铺转为餐饮服务类产权式商铺, 会遇到卫生、消防等不同的审核手续。对于城市的一些规划不了解, 现阶段的产权式商铺是否限制用途或者拆迁都会影响经营者。
(五) 开发商的风险。
一般开发商负责开发房地产, 经营公司负责销售, 物业管理公司负责管理, 这三家, 一般都是独立法人, 投资者一旦权利受到侵害, 想维权的话, 这三家就会互相推诿, 让自己无所适从。另外, 开发商的信用是否好, 对于信用不好的尽量不要去投资, 售后反租和售后若干年后回购是他们的经营方式, 若开发商的资金出问题, 投资回报是得不到保障的。
(六) 经营者的风险。
商业品牌经营者, 他们通过科学规划, 商场的布局、策划、营销活动, 为物业提供相关经营管理服务, 提升物业的整体信誉和形象, 提高对租户的吸引力, 承担招商、售后服务、市场管理、经营管理活动的职能等工作。
三、规避产权式商铺投资风险的措施
(一) 政府区域商业规划。
经营产权式商铺一般说是一种长线投资, 是投资未来, 一旦看不准的话, 不仅收不到收益, 反而会倒贴钱, 购买者要想得远一些, 不管是自营, 还是转卖, 投资者除关注项目的地段、建筑结构、规模、定位外, 还要了解区域未来的商业发展规划和城市的规划状况, 如交通、道路的改善、老城区改造、市政动迁, 以及整个城市的商业网点、分布规划等, 这些对于投资产权式商铺起着决定作用, 这样能保证产权式商铺本身的价值, 能够得到提升。商圈的氛围及购物人群的形成, 少者需要2～3年的时间成熟, 多则5～6年, 甚至需要更多年, 开发商开发产权式商铺时, 有无推广预算, 影响产权式商铺未来的发展。
(二) 投资购买产权, 物业的合法性是必需要考虑的。
一是五证是否齐全:《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工建设许可证》、《商品房销售 (预售) 许可证》。二是所购产权式商铺是否被抵押、是否被查封、投资人对产权式商铺有哪些权益等问题都要清楚。三是开发商对于业态的规划、经营定位是关键。一般现在的做法开发商只负责开发、业态的规划、经营的定位交给经营公司负责, 为物业提供相关经营管理服务。这样有两种情况: (1) 自营类产权式商铺。业主自己可以控制, 经营规模、经营内容、经营方式等等, 比较灵活, 不受别人或商家的限制, 因减少相应的管理费等成本, 收益也相应会多一些。成本低, 但是需要自己多操心。 (2) 委托经营的产权式商铺。这种投资方式可以拥有稳定的收益, 但是, 对于这种经营, 要看经营团队的专业管理和运营水准是否富有经验和影响力, 因为开发企业的运营能力影响到收益, 如果经营者的经验不足或对整个市场的操作能力不好, 投资收益就有风险。委托经营的产权式商铺比自营类产权式商铺要多花费委托经营管理的费用, 成本高, 省心。对于上述两种经营情况, 要根据自身的情况和经营公司的要求, 这就要求投资者在投资产权式商铺时主要倾向哪种。产权式商铺后续配备的物业管理公司, 管理是否到位, 影响整体产权式商铺的未来发展。管理起来不易统一, 产权分散, 难度大, 在商业经营中, 商业结构都是有商业规律的, 一层做什么, 二层做什么, 不能盲目地干, 投资者在投资前, 一定要了解咨询相关的情况。
(三) 产权式商铺地理位置, 交通状况等风险。
首先要考虑地理位置。俗话说:“金角银边”临街, 临出口、拐角位置, 两条街的交叉处, 三岔路的正面位置都是较理想的产权式商铺。这里的人流量大, 产生消费者的概率就大。因为不是所有的人流都能成为顾客, 如果过往的人都不能在产权式商铺前停留, 再多的人也不会推动经营。一是考虑周围是否有相互补充的业态业种:娱乐、休闲、餐饮、可供消费者休息歇脚, 延长消费者的停留时间, 增加消费机会。有没有便利的停车和交通进出口。现在许多人购物都是开车去, 这些人肯定到有车位的商场购物, 没车位的商场就会流失一些客户。买产权式商铺时要考虑产权式商铺的面宽、进深、层高、还要考虑水、电、气、交通、位置;考虑周围居民的消费水平、购买力。二是由于是长期投资, 成长性是一个很重要的因素。成熟的产权式商铺价格高, 期房的产权式商铺价低, 有风险, 产权式商铺购买后前几年闲置的风险, 低租金的风险都是要考虑的。
(四) 开发商的风险。
投资产权式商铺的时候, 要选择信誉好的, 有比较先进的强大的管理能力的公司。另外了解经营公司、物业管理公司的业绩、信誉度和管理能力, 什么事情都要想在前面, 想全面, 减少风险的发生。
(五) 投资者的风险。
如果是投资者自营的话, 可找资深人士咨询或接触曾经或正在干同业商业的人士, 从中找出规律, 摸索成功的经验, 或参加特许加盟或做代理商, 这样可以借势经营, 商品的厂家会教一些门路去如何经营, 遇到问题如何解决, 这样减少失败的风险。刚开始经营其实就是一个复制的过程, 经过一段时间的经营可以根据所经营的商品环境作相应的调整, 这是一个创造的过程, 走出自己的经营模式。另外要大概对投资收益要心中有数。投资的收益是看投资回报率。产权式商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念, 投资中除了投资者的购买初始投资外, 还应包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用, 甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素, 同时还必须考虑到产权式商铺一定的空置期, 但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂, 现介绍一种相对动态的投资分析方法, 以供投资者参考使用。当然, 目前开发商提供的投资回报率的算法各异, 基本都是比较静态的计算方式, 但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多, 很容易给投资者造成假象, 投资型买家在购买商业地产时要特别注意。
1.年投资回报。
一次性购买:公式: (税后月租金-每月物业管理费) ×12/ (购买房屋总价+契税+印花税) ;按揭贷款:公式: (税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费) ×12/ (首期房款+契税+印花税+律师费+保险费) 。产权式商铺投资合理的年投资回报率一般为8%～12%。
2.投资回收期。
一次性付款:计算公式: (购买房屋总价+契税+印花税) / (税后月租金-每月物业管理费) ×12;按揭贷款:计算公式: (首期房款+契税+印花税+律师费+保险费) / (税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费) ×12。产权式商铺投资合理的回收期限一般为8～12年。
作为投资者, 自己应算一算自己是盈利还是亏损, 可以更好地管理自己的资产, 若亏损的话, 找出原因, 扭亏为盈。
参考文献
[1].张德双.浅析产权是商铺的法律风险.中国房地产信息, 2007, 1:50
[2].房地产估价师协会.房地产经营与管理
谨防商铺售后包租风险 第3篇
根据市场反馈回来的信息显示，不管是上海外围区域，还是上海周边城市，近期有不少市场类商铺项目开盘，从而让原本处于冷清的房地产市场中，因为此类项目的热销而显得稍许还保留了一些热度。
记者同时注意到，市场类商铺受到投资者关注的另外一个重要原因在于其采用售后包租形式进行促销。但专家坦承，这种促销方式虽然看上去很美，但实际上投资者要承受较大的风险。
其实，市场类商铺也有投资价值，那么，如何才能做到安全投资呢？在此需要说明的是，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺成投资新宠
商铺投资仍然维持着较高的热度。
据上海搜房网数据监控中心统计显示，2011上半年上海商铺共计成交套数7823套，同比下滑8.56%；成交面积949063平米，同比下滑5.12%。相对而言，上海商铺市场整体表现平稳。
在这其中，市场类商铺更受投资者追捧。根据佑威及楼市专评网公布的今年上半年热销商业项目排行榜中，其中包括有上海服装城、上海亿丰五金家居广场、黄山B块商业中心等项目，均为市场类商铺。记者同时还注意到，来自金山、宝山、嘉定的其他此类项目，也比较受投资者欢迎。
市场类商铺受到投资者关注，这在一定程度上与市场类商铺的特点有关。上海德佑地产商用部区域经理惠凯表示，市场类商铺总价并不高，多数在50万～300万元之间，对于普通投资者而言，在可承受范围之内。
也有专家表示，由于住宅投资受到限制，并未受到“限购”政策影响的商业项目，则理所当然成为社会资金追逐的对象。上海著名商业地产专家姜新国表示，民间资金投资无路，此前一直不太受重视的商业项目在调控的大环境下，成为受关注的对象应在情理之中。
包租现象比比皆是
记者在采访中了解到，不管是上海周边城市，还是上海本地，售后包租依然为开发商所热衷。
在上海周边城市，售后包租项目很常见。苏州苏安商业中心，这个一楼单价约35000元/平方米、二楼单价约27000元/平方米的商铺项目，开发商言明委托经营管理3年，年回报率分别为6%、7%和8%，并在房款中一次性抵扣掉。常州某五金商场，更是号称可委托管理15年，前3年每年8%在付房款时一次性扣除，第4、5、6、7年租金回报分别为8%、9%、10%、11%，超出部分二八分成，后8年按实际租金收入一九分成。对于这样的承诺，相信能让很多投资者心动不已。而在上海，这种现象也并不鲜见。惠凯表示，目前公司代理的市场类商铺项目中，有近8成比例都采用了售后包租这种促销方式。
其实售后包租形式已为政府所禁止，如住建部早在2006年夏就对开发商包租行为发出了风险提示。在今年1月4日，最高人民法院针对非法集资犯罪公布了一份司法解释，其中明文规定了售后包租等房地产交易行为也将被纳入非法集资范畴，最高可判十年有期徒刑。
即便是如此，售后包租依然是市场中最为常见的一种销售模式。上海联业律师事务所马永健律师表示，这是因为《商品房销售管理办法》中虽然明知禁止开发商不能以返本销售、售后包租等方式进行商品房销售，但并没有限定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产。因此开发商一般采用以自己名义与购房者签订商铺买卖合同，而另外通过直接或间接控制的所谓投资管理公司名义与购房者签订《委托经营协议》，来规避相关规定，售后包租便可披上合法的外衣。
只不过目前已经演变成为很多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但总归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。
做足功课避开陷阱
承诺以高额而且持续稳定的回报，开发商简直成了“活雷锋”。不过，业内人士提醒说，天上掉馅饼的事，普通投资者一般很难碰得到，相反，陷阱往往会在不经意间出现。因此对于售后包租现象，应持谨慎态度。
惠凯表示，真正成熟的市场类商铺，根本无需承诺售后包租，也会受到市场追捧。而姜新国也将售后包租形容成为韩国整容专家手中的手术刀，可以让人变得好看一点，但这只是表面现象而已。
专家建议，对于市场类商铺的考察，尤其要注重其商业属性。姜新国表示，市场类商铺的价值主要体现在商业价值方面，因此其业态能否为市场所接受，市场人气能否变得旺盛起来，这才是最为主要的。
专家提醒说，对于售后包租项目，尤其要留意价格中的水分问题，因为在承诺高回报的同时，也要投资者承担高房价风险。考察售价是否存在水分，可利用投资回报率来进行测算，公式为：年收益率（年投资回报率）=年租金收益/房地产销售价格× 100%。可根据开发商提供的年收益率，再结合当地同等品质的商铺年租金收益，来测算考察项目销售价格，如果结果偏低，则说明开发商提供的售价存在水分。
也有法律界人士提醒，很多时候账面上的回报率只是一个噱头，因此不大靠谱。马永健表示，售后包租收益实际已经打入房价，一般来说开始几年的包租收益还能正常履行，但是之后的收益就未必能够兑现了。因而业内人士建议，最好把自己跟开发商绑在一起，选择有开发商自己持有部分物业的商业项目。这样，为了自己的利益，开发商不得不尽心尽力去经营。
小贴士
投资市场类商铺需要了解的六个内容
投资市场类商铺，需要先了解一下6个方面的内容，逐一找到答案，然后再决定是否投资。
第一、 区域经济层次如何？这包括当地的经济发展水平、人口规模等等。
第二、 规划前景怎样？远景规划的实施，会极大改变区域的现状，因此有必要了解其市政规划情况。
第三、 调查商圈。要对商圈的辐射半径等有所了解。
第四、 消费或者是采购对象要调查清楚。
第五、 基本市场行情要掌握。包括周边同类物业的价格、租金水平以及租金回报率等。