拆迁法律法规范文

拆迁法律法规范文（精选6篇）

拆迁法律法规 第1篇

拆迁法律法规宣传

1.惠州市区的房屋拆迁管理由哪个行政部门负责？

答：根据惠州市政府审批的“三定”方案，惠州市房产管理局负责惠州市（惠城区）的房屋拆迁管理工作，是房屋拆迁的管理部门。2.什么是拆迁人？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。3.什么是被拆迁人？

答：被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。4.在什么情况下办理拆迁证需听证？

答：根据广东省建设厅粤建房字[2006]154号，我市市区拆迁面积超过2万平方米或拆迁户数超过200户的拆迁项目，房屋拆迁管理部门在核发拆迁证前，需要进行听证。5.房屋拆迁补偿的方式有几种选择？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条，拆迁补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，除拆迁租赁房屋时，租赁双方无法达成协议或拆迁非公益事业房屋附属物的，被拆迁人可以选择拆迁补偿的方式。

6.被拆迁房屋的价值如何确定？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院305号令）第二十四条，货币补偿金额，依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。7.房屋拆迁中拆迁当事人无法达成拆迁协议的怎么办？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条，拆迁当事人无法达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。8.送达裁决书时找不到被拆迁人怎么办？

答：《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十五条规定，“裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达”。《民事诉讼法》第七十七条规定：“送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；受送达人是法人或者其他组织的，应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收；受送达人有诉讼代理人的，可以交其代理人签收；受送达人已向人民法院指定代收人的，送交代收人签收。”第79条规定：“受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况在送达回证上记明拒收事由和日期。由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人住所，即视为送达。”第84条规定：“受送达人下落不明，或者用其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过60日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。” 9.拆迁违章违筑和超过批准期限的临时建筑是否给予补偿？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第二款，拆除违章建筑和超过批准许期限的临时建筑，不予补偿。

10.房屋拆迁管理部门作出拆迁纠纷裁决后，被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，如何处理？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》第十七条，由房屋所在的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。11.产权不明的房屋是否可以拆迁？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条，拆迁产权不明的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

12.惠州市区的临时安置补助费如何规定？

答：根据惠府办[2006]27号，实行货币补偿的，拆迁人应按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米6元的标准，向被拆迁人一次性支付6个月临时安置补助费；实行产权调换的，被拆迁人或房屋承租人自行解决周转用房的，拆迁人应按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米6元的标准，向被拆迁人或承租人计付临时安置补助费。以上补助费不足300元的按300元补助。13.拆迁评估机构如何确定？

答：根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。14.被拆迁房屋的性质、面积如何认定？

答：根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。15.在市区拆迁中，当事人收到裁决后的权利？

答：当事人收到裁决书之日起，60天内向作出裁决机关的上一级主管部门或惠州市人民政府申请行政复议，或3个月内向有管辖权的人民法院起诉。16.拆迁当事人对评估结果有异议，如何处理？

答：根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条、第二十二条，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

拆迁法律法规 第2篇

1、法律

 《中华人民共和国物权法》（2007）

 《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994，2007） 《中华人民共和国城乡规划法》（2007） 《中华人民共和国土地管理法》（1999）

2、行政法规

国务院《城市房屋拆迁管理条例》（2001）国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年）

3、司法解释

 《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》（2007） 《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（2005） 《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》（2005）

 《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》(2003) 《最高人民法院行政审判庭关于拆迁强制执行的有关问题的答复意见》(1999) 《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》（1996）

4、部门规章

 建设部关于印发《城市房屋拆迁工作规程》的通知（2005） 建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（2004）

 建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知（2003） 建设部办公厅《关于被拆迁人选择拆迁补偿方式的复函》（2003） 建设部《关于城市房屋拆迁有关问题的复函》（2001）

 建设部关于对请求解释《城市房屋拆迁管理条例》裁决时间的复函（2000）

 建设部《关于进一步明确城市房屋拆迁行政主管部门的通知》（1992）

 建设部《房地产估价机构管理办法》（2005） 司法部《房屋拆迁证据保全公证细则》（1993）

 司法部《城市房屋拆迁补偿、安置协议公证细则》（1992） 国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（2007）

 财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（2005）

 国务院法制办公室《对北京市人民政府法制办公室<关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示>的答复》（2002）

5、地方政府规章（北京市）

 《北京市城市房屋拆迁管理办法》（2001） 《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（2003） 《北京市建设征地补偿安置办法》（2004）

6、其他规范性文件（北京市）

 北京市建委《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》（2009）

 北京市国土房管局《<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见》（2003）

 北京市国土房管局《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》（2001） 北京市国土房管局《<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见》（2003）

我国城市房屋拆迁行为的法律性质 第3篇

目前对城市房屋拆迁行为的法律性质并无一致见解。《物权法》出台前, 我国征收拆迁 (即公共利益拆迁) 与非公共利益拆迁没有区别, 都由拆迁管理部门统一管理, 对拆迁纠纷采用相同的拆迁听证和行政裁决程序解决, 并都可以进行强制拆迁。在对城市房屋拆迁行为法律性质研究的过程中形成了以下不同观点。

(一) 民事行为说

本学说认为城市房屋拆迁行为本质上应是民事法律行为, 所以应将拆迁当事人已达成拆迁补偿安置协议作为拆迁许可的法定条件, 废除行政裁决制度和强制拆迁制度十分必要;该学说还认为应当实现拆迁房屋的市场化定价, 并将对拆迁房屋的补偿范围扩大到包括对相关国有土地使用权的损失, 以实现对被拆迁人公平合理的补偿。本学说可以最大限度地保护被拆迁人的合法权益, 但是却忽略了公共利益拆迁中国家征收时公权力介入的必要性和征收的行政行为本质, 所以这种观点并没有全面揭示城市房屋拆迁行为的法律本质。

(二) 行政行为说

本学说认为城市房屋拆迁行为本质上应是行政行为, 因为城市房屋拆迁从计划立项、规划到拆迁许可、裁决、行政强拆等都是政府的行政行为, 拆迁纠纷裁决属于具体行政行为, 当事人对裁决不服的依法可以提起行政复议。上级房屋拆迁管理部门对下一级房屋拆迁管理部门作出的拆迁裁决依法具有行政复议管辖权。城市房屋拆迁具有强制性和补偿性, 不能强调其中当事人的自由意思表示。本学说有利于维护政府在拆迁中的权威, 满足社会公共利益需要, 但却忽略了房屋所有权人的合法财产权益和非公共利益拆迁中的市场因素和协商因素, 所以也没能正确揭示城市房屋拆迁行为的法律属性。

(三) 综合行为说

本学说认为城市房屋拆迁行为是多种法律关系并存的行为, 因为从法律关系来看, 现场拆迁的过程主要是行政行为, 补偿标准的依据为市场行为, 签订拆迁补偿安置协议属于民事行为, 多种法律关系并存”。学者们对综合行为说的理解有一定区别, 其中对城市房屋拆迁行为法律性质具有代表性的观点是城市房屋拆迁既具有行政法律关系的性质, 又具有民事法律关系的性质, 是行政行为和民事行为的混合。”综合行为说似乎避免了单纯民事行为说和行政行为说的弊端, 揭示了拆迁中包含的各类行为的法律性质, 但由于将征收拆迁与非公共利益拆迁行为一概而论, 仍然不能完整清晰地反映不同城市房屋拆迁行为的法律本质。

笔者虽然也持综合行为说观点, 但认为征收拆迁与非公共利益拆迁是两种性质不同的拆迁行为, 特别是在我国《物权法》颁布实施后, 我国征收拆迁与非公共利益拆迁法律性质的区别更加明显, 所以应对二者的法律性质分别予以界定。

二、征收拆迁的法律性质

(一) 征收拆迁的行政行为本质

1. 征收拆迁法律关系的主体法律地位不平等

在城市房屋征收拆迁法律关系中, 征收的双方主体法律地位不平等。征收人是县级以上地方人民政府及其拆迁部门, 它以国家名义行使国家公权力, 强制性取得房屋所有权;被征收人作为被征收房屋的所有权人, 没有与征收人自由协商是否征收的权利, 对政府及其拆迁部门行为不服也只能依法申请行政复议或提起行政诉讼。可见, 在征收法律关系中征收人与被征收人之间是行政主体与行政相对人之间的关系, 二者的法律地位不平等。

2. 为了社会公共利益而进行的征收拆迁具有强制性和补偿性

(1) 征收拆迁具有强制性。房屋征收拆迁的强制性是基于公共利益需要由法律赋予的。强制性是指国家作为征收人在征收房屋时, 不以被征收人是否同意为必要, 被征收人必须服从, 不得阻挠, 由此形成的法律关系不是在平等基础上产生的。

(2) 征收拆迁具有补偿性。国家在进行房屋征收时须履行一项法定义务, 即公正合理地补偿被征收人, 这使房屋征收拆迁具有补偿性特征。

(3) 征收拆迁遵循利益平衡原则。房屋征收过程中需要平衡公共利益和个人利益之间的冲突, 一方面需要制约私有财产权以维护和增进公共利益, 所以因公共利益需要而依法定程序可以限制合法的私有财产权;另一方面还要抑制政府滥用征收权侵害私有财产权, 所以征收权的行使需要以公共利益需要为前提并依法定程序进行, 同时要对被征收房屋权利人进行合理补偿后才能进行拆迁。

3. 征收拆迁补偿属于法定行政补偿范畴

(1) 对征收拆迁进行行政补偿有宪法依据。我国2004年《宪法 (修正案) 》第13条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。这既是国家对公民房屋等私有财产既保护又限制的宪政基础, 又是对征收进行行政补偿的宪政依据。

(2) 征收拆迁补偿属于行政补偿。国家为了公共利益需要剥夺被征收人房屋所有权而对被征收人因此所遭受损失进行的补偿, 属于行政补偿性质。城市房屋征收拆迁补偿作为一种权利保障和利益冲突平衡机制, 可有效规范和限制政府在城市房屋拆迁中行政征收权的行使, 实现国家和社会公共利益, 保护被征收人的房屋财产权益, 实现对公民基本人权的保护。

4. 征收拆迁争议通过行政复议或行政诉讼程序解决

(1) 征收决定和拆迁补偿决定是行政决定的一种。征收决定和拆迁补偿决定都是县级以上地方人民政府为了公共利益需要而作出的行政决定, 这些决定是政府拆迁部门具体实施拆迁行为的前提和依据, 对征收范围内的所有被征收人具有普遍约束力。

(2) 征收拆迁争议的解决途径有行政复议或行政诉讼。被征收人对政府及其拆迁部门的征收决定或拆迁补偿决定不服时可通过行政复议或行政诉讼解决, 征收拆迁的争议解决途径也体现了征收拆迁的行政行为本质。

(二) 现代征收拆迁应兼有民事行为性质

1. 征收拆迁补偿的民事行为性质可确保拆迁的实质公平

虽然征收拆迁补偿属于行政补偿性质, 但是为使拆迁补偿公平合理, 在补偿金额的确定标准和依据等方面仍可引入市场因素。可见征收拆迁的民事行为性质主要体现在征收拆迁补偿费用的确定方面。

2. 拆迁中的民法理念有利于保护房屋所有权人的利益

为了充分保护房屋所有权人的利益, 在房屋征收拆迁补偿费的确定方面, 理应导入民法的平等、意思自治和公平的理念, 并充分发挥这些理念的作用。

3. 拆迁补偿先于产权变动原则利于保护房屋所有权人的利益

要充分体现房屋征收拆迁的民事行为性质, 应规定在房屋征收拆迁补偿协议达成或补偿费提存之后才可进行被征收房屋的产权变动, 否则就无法排除行政行为对房屋所有权的影响, 也无从保护被征收房屋所有权人的利益。

三、非公共利益拆迁的法律性质

(一) 非公共利益拆迁的民事行为本质

从本质上看, 非公共利益拆迁是一种私法行为, 具有明显的私法属性。

1. 非公共利益拆迁法律关系双方主体的法律地位平等

(1) 建设单位和房屋所有权人具有独立平等的法律人格。非公共利益拆迁的主体包括建设单位与房屋所有权人, 二者之间相互独立, 既不存在管理与被管理关系, 也不存在支配与被支配的关系, 双方意志均不受对方强制, 任何一方不得将自己的意思强加给对方。法律地位平等只存在于民事活动领域, 由此彰显了非公共利益拆迁的民事行为本质。

(2) 建设单位和房屋所有权人有自己独立的财产权益, 法律对这些合法的财产权益进行同等的保护。

2. 非公共利益拆迁具有典型的意思自治特征

由于非公共利益拆迁的双方主体法律地位平等, 所以在是否拆迁房屋、拆迁补偿安置方案的确定、拆迁补偿费用的多少等方面都是双方当事人自由意思表示的结果。即双方当事人有依法进行和不进行房屋拆迁的自由;有选择拆迁行为相对人、确定拆迁补偿方案和补偿费用的自由。

3. 非公共利益拆迁具有契约行为性质

(1) 非公共利益拆迁是拆迁双方当事人紧紧围绕其财产关系变化进行平等博弈的行为。拆迁双方当事人在拆迁过程中会一直围绕自己的得失进行协商、谈判, 谋求以最小的付出获得最大的收益。协议达成后双方当事人就应当履行协议, 依协议约定享受合同权利, 承担合同义务。

(2) 非公共利益拆迁补偿协议是平等民事主体实现各自经济目的的法律凭证。拆迁双方当事人进行拆迁的目的是通过拆迁协议实现各自的经济目的, 通过对房屋所有权人的房屋及其附属物的处分行为, 实现拆迁当事人之间协议确定的民事权利的转让, 实现自身收益的最大化。拆迁双方当事人为实现这个拆迁目的, 进行充分协商, 以达成一致的意思表示。这个过程完全属于私法领域, 与公权力的行使无关。

综上所述, 虽然国家要对这些行为进行监管, 但只要拆迁双方当事人的行为不违背法律强制性规定, 或者没有拆迁双方当事人的意愿, 国家机关就不会强行主动介入其中。所以, 非公共利益拆迁本质上是建设单位与房屋所有权人之间基于平等主体之间的财产关系而进行意思自治的民事行为。

(二) 非公共利益拆迁中应有国家经济干预行为

1. 我国非公共利益拆迁应实行行政审批许可制度

由于非公共利益拆迁对城市发展规划、土地资源的利用等影响重大, 所以需要国家严格规范, 实行行政审批许可制度。拆迁行政审批许可制度要求建设单位因非公共利益需要拆迁他人房屋之前, 必须按照法定条件和程序申请政府相关部门的批准, 否则不得进行拆迁。

2. 非公共利益拆迁中被拆迁人的国家保护

虽然我们充分尊重建设单位与房屋所有权人在自愿、公平基础上订立的拆迁协议, 但是, 现代法律应充分识别房屋所有权人作为被拆迁人所处的弱者地位和处境, 站在被拆迁人的立场, 对被拆迁人给予特殊保护。这种特殊保护要真正平衡建设单位与被拆迁人之间的利益悬殊, 必须上升为国家保护, 这是国家对非公共利益拆迁适度干预的重要手段。国家保护主要包括立法保护、行政保护和司法保护。

四、拆迁行为法律性质的正确界定对城市房屋拆迁工作的影响

(一) 对拆迁行为法律性质的正确界定有利于正确设计《物权法》时代城市房屋拆迁的不同程序

征收拆迁作为行政行为, 应当先征收、拆迁补偿, 然后再拆迁;对征收拆迁纠纷可以申请拆迁听证、拆迁裁决, 并可提起行政复议或行政诉讼;对于无正当理由阻挠征收拆迁工作的被征收人, 可以对其房屋进行强制拆迁。而非公共利益拆迁的程序设计中没有国家征收行为, 建设单位应当先申请获得相关国家行政机关对其建设项目和拆迁活动的行政许可, 然后才能与房屋所有权人协商房屋拆迁补偿事宜;若房屋所有权人不同意拆迁的, 不能对其房屋强制拆迁;若建设单位与批准拆迁范围内的房屋所有权人在规定时间内达成的协议没有达到法定最低比例的, 应宣告其拆迁失败, 建设单位取得的拆迁许可证自动失效。

(二) 对拆迁行为法律性质的正确界定有利于建立有效的城市房屋拆迁管理体制

由于征收拆迁的一方当事人为国家, 所以国家应在县级以上地方各级人民政府设立专门具体实施房屋征收和拆迁补偿的拆迁部门;为了监督指导征收拆迁工作, 建设行政主管部门应会同同级财政、国土资源等部门在自己的职责范围内监督指导拆迁部门的工作。非公共利益拆迁中除了建设单位需要获得城乡规划、国土资源等部门对建设项目的许可和拆迁部门的拆迁许可外, 只要不违背法律的规定, 国家行政主管部门不能主动介入其中。

(三) 对拆迁行为法律性质的正确界定有利于采取正确的拆迁管理措施

“拆迁”不是法律用语 第4篇

现行拆迁制度之所以饱受诟病，在于它是以政府公权力为后盾的先“强买强卖”再“强行拆除”的行为，其弊端集中体现在两点：一是混淆行政征收行为和民事主体间自由交易行为之间的区别，将公共利益拆迁和商业性开发混作一谈；二是以国家机器为后盾，滥用强制程序。

首先，“拆迁”一词根本不是法律用语。各国法律只闻“征收”的概念，从未有“拆迁”的说法，政府唯有因公共利益需要时，才能征收老百姓的财产。而按照现行拆迁管理条例，拆迁行为由政府许可，并颁发“拆迁许可证”，而不管该拆迁行为是因公共利益还是因商业利益。我国将土地开发分为土地一级开发和土地二级开发，一级开发是指把生地做成可以上市交易的熟地，实质上就是拆迁，一般由各地国土部门下属的土地储备中心或其委托的单位完成；二级开发就是把拆迁后的土地在土地交易市场上出让，由房地产开发商等用地单位进行商业开发。在这种制度安排下，政府实质上成为逐利的土地“二道贩子”，以低价拆迁老百姓的房屋，再将土地以高价出售给房地产开发商。当卖地收入成了地方政府的重要收入来源时，地方政府主导拆迁、介入拆迁的动机与力度越来越强烈，与被拆迁人的冲突也愈演愈烈。其次，现行拆迁条例通篇条文都在迷信公权力、崇尚暴力，强制程序在拆迁过程中一以贯之、屡试不爽。

可见，现行拆迁管理条例忽视了对公民财产权的保护，成为地方政府过度逐利的保护伞，激化了社会矛盾，损害了社会公平与正义，必须予以修改或废除。今年1月29日，国务院法制办发布了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，向社会公众征求意见。

然而，任何法律制度的存废、修订都取决于各方力量的博弈，围绕征求意见稿，各方展开了实力的较量。其中，反对声音最大的就是地方政府和房地产企业。

对于地方政府而言，其财政收入的多寡严重依赖国有土地出让的数量，而国有土地出让的数量，又取决于当地房屋拆迁的范围和力度。征收与补偿条例征求意见稿极大地限制了政府拆迁的范围：政府只能因公共利益而征收，不得进行商业性的拆迁，即便是公共利益征收也要满足诸多条件。这将使拆迁范围大大减少，政府财政收入也必将因之大幅减少，这自然遭到地方政府的强烈反对。于是乎，地方政府纷纷进行游说、施压，企图阻止或延缓新条例的出台。

除地方政府外，房地产开发企业尤其是国有房地产开发企业，也是反对征求意见稿的重要力量。依据征求意见稿，对于商业性拆迁，应由拆迁双方自由协商，签订补偿协议。这意味着习惯了躲在政府背后、“大树底下好乘凉”的房地产企业，必须与被拆迁人面对面地协商。这个差事，毫无疑问是房地产企业不愿意做的。再者，相比政府主导下的拆迁，开发商在契约自由的基础上实施的拆迁，其成本必然攀升，商业利润也因之下降。因此，素以房地产行业代言人自居的任志强鼓吹“没有非公共利益的拆迁行为，在拆迁中划分公共利益与商业利益，是重大的概念错误”。

拆迁法规知识 第5篇

（一）随着城市化进程的加快，全国各地越来越多的土地和拆迁案件引起关注，被征地人、被拆迁人与征地拆迁人之间的矛盾愈演愈烈，因此，为了能更好的化解双方矛盾，本律师将定期给广大被征地拆迁人进行相关的法律讲座，让大家对相关法律知识有所了解，也好更好的运用法律武器维护自己的权益！

征地、拆迁相关的补偿费并不是由政府和开发商决定，而是要经过征集意见、听证等法定的程序根据法定的标准计算出来的。

与征地有关的补偿款有以下几项：

征地补偿款：

随着城市化进程的加快，全国各地越来越多的土地和拆迁案件引起关注，被征地人、被拆迁人与征地拆迁人之间的矛盾愈演愈烈，因此，为了能更好的化解双方矛盾，本律师（北京郭律师，QQ：631009067）将定期给广大被征地拆迁人进行相关的法律讲座，让大家对相关法律知识有所了解，也好更好的运用法律武器维护自己的权益！

征地、拆迁相关的补偿费并不是由政府和开发商决定，而是要经过征集意见、听证等法定的程序根据法定的标准计算出来的。

与征地有关的补偿款有以下几项：

征地补偿款：为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍

安置补助费：征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍

地上建筑物及青苗补助费：被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定

根据以上计算标准尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

新建设项目，按照征地统一年产值标准和区片综合地价核算征地补偿费用。建设用地位于同一年产值或区片综合地价区域的，征地补偿水平应基本保持一致，做到征地补偿同地同价。

土地被征收后失地村民可选择的救济途径！征地、拆迁法律讲座

（二）说起征收土地就不得不提起“具体行政行为”，那什么是具体行政行为呢？

具体行政行为是指国家行政机关和行政机关工作人员、法律法规授权的组织、行政机关委托的组织、或者个人在行政管理活动中行使行政职权，针对特定的公民、法人或者其他组织，就特定的具体事项，作出的有关该公民、法人或者其他组织权利义务的单方行为。简而言之，即指行政机关行使行政权力，对特定的公民、法人和其他组织作出的有关其权利义务的单方行为。

构成具体行政行为的4要素：

1、由行政机关实施。2行政机关的“单方”行为。

3、是对“特定”的公民、法人或者其他组织作出的。

4、涉及对方“权利义务”的行为。

政府征收土地也是具体行政行为之一，在我国的具体行政行为分类里属于“剥夺权利型”的具体行政行为。

征收土地具备了具体行政行为的4要件，1、土地都是由政府来征收。

2、征地是政府的单方行为，不需要经对方，也就是被征地村民的同意。

3、被征地的村民是特定的，从一个村到几十个村不等，但被征地亩数是能确定的，失地村民的人数也是能准确统计的。

4、征地剥夺了村民土地的集体所有权。无效的具体行政行为：（1）主体不合法；（2）滥用职权；（3）适用法律法规错误；（4）没有确凿证据；（5）程序违法。可撤销的具体行政行为：（1）行政行为违法；（2）行政行为明显不当。

如果政府在征收村民土地过程中有以下行为：无权征收而征收土地、超越职权征收土地、未批先征、少批多征、不按法定程序征收土地、不按法定标准给予村民补偿、不给失地村民落实社会保障等等，就属于以上所说是无效的或者可撤销的具体行政行为。进而可以统称为“违法征地”。

碰到违法征地村民有哪些救济方式呢，这也是本讲座要主要讲解的，主要有两种救济方式： 第一、提起行政复议。

失地村民可以从知道政府征地之日起的60日内向主管机关提起行政复议。复议机关收到复议申请后5日内审查，对不符合法律规定的申请决定不受理，对符合规定的申请，从收到申请之日起即为受理。复议机关在受理之日起60日内作出复议决定。复议决定的种类：

1、维持征地行为；

2、限期履行在征地中未履行的义务；

3、撤销征地行为；

4、变更征地行为；

5、确认征地行为违法。我国相关法律规定：对国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府的具体行政行为不服的，向作出该具体行政行为的国务院部门或者省、自治区、直辖市人民政府申请行政复议。对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼；也可以向国务院申请裁决，国务院依照本法的规定作出最终裁决。跟据以上法律规定对省部级单位的征地行为必须先到省部级单位进行原级复议，而不是直接到上级请求复议，一旦请求国务院复议，国务院的复议决定就是终局裁决，对此申请人不能再提起行政诉讼。第二、提起行政诉讼。

失地村民如果对主管单位的复议决定书不服，可以在收到复议决定书之日起15日内向有管辖权法院提起行政诉讼（因为征地案件按我国相关法律规定属于复议前置案件，所以必须先进行复议，对复议不服才能提起行政诉讼，不能直接提起行政诉讼）。法院在7日内立案或者作出裁定不予受理。法院在立案之日起3个月内作出一审判决。一审判决的种类：

1、维持征地；

2、撤销征地或者部分撤销；

3、限期履行在征地中未履行的义务；

4、变更征地行为。

村民对一审裁决不服可以在判决送达之日起15日内向上级法院上诉。二审法院的判决种类：

1、维持原判；

2、依法改判；

3、撤销原判，发回重申。对生效的判决仍可以向主管法院申诉

以上内容是要为了让失地村民知道正确、合法、理性的维权方式，在维护自己权益的过程中不再盲目，通过理性的方式维权。以后也不要与征地政府发生激烈冲突，不要引发群体性事件，不要围攻、堵截征地政府和有关人员（触犯刑法，构成犯罪），更不要采取自焚等危害自己身体的行为去引起关注。我国有很完善的与征地、拆迁有关的法律、法规和政策，再加上专业征地、拆迁律师的帮助，失地村民的权益一定会得到维护。在此也提醒失地村民，以上内容只是征地、拆迁维权中非常微小的一部分内容，不代表村民了解了以上内容就能自行复议和诉讼，为了不错过复议和诉讼的最佳时机，也为了避免村民自行复议诉讼无果后，给接手案件的律师留下顽疾，建议失地村民第一时间与专业律师联系一保证最大程度的维护自己的权益

拆迁中被拆迁人应得到哪些补偿与安置费用如何计算！讲座

（三）房屋拆迁货币补偿=房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）

房屋拆迁补偿差价=房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）—被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

知道拆迁应获得哪些补偿和计算方式后，还需要掌握与此相关的概念和规则，以便被拆迁人更好的维护自己的权益。

城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估;拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行;拆迁估价一般应当采用市场比较法。

拆迁评估机构的确定：市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。估价机构产生有3种方式，1、投票，2、协商，3、抽签。

评估的时间点： 拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

拆迁当事人对估价报告有异议怎么办：拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估;拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告;拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。

拆迁法律问题 第6篇

摘要：拆迁法律

内容提要：近年来，由城市房屋拆迁法律问题引发的矛盾和纠纷屡见报端。前几个月，重庆“史上最牛钉子户”事件更是震动全国，也暴露出房屋拆迁现行相关法律在实务中存在着很多缺陷。本文以房屋拆迁中遇到到现实问题为切入点，结合中国新颁布的《中华人民共和国物权法》和笔者房屋拆迁方面的实务经验，试就房屋拆迁法律的体系和机制的完善做一些相关的探讨。

一、房屋拆迁法律的概况

一个网络上盛传的重庆“史上最牛钉子户”案例震动了全国，其中暴露出的房屋拆迁法律问题“让全世界看了两个笑话” [1]，甚至被称为“对中国新颁布的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的重大考验”[2]。引发社会各界对房屋拆迁法律问题的重视和思考。

现行房屋拆迁法律规范主要是由《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）和一些相关的行政法规、地方性法规构成。《城市房屋拆迁管理条例》由于规定了一些明显不利于被拆迁人的条款而受到质疑。比如说，在尚未征求被拆迁人意见的情况下，行政机关即可向拆迁人发放拆迁许可证；拆迁人只要获得拆迁许可，拆迁双方就负有签约义务，不管被拆迁人是否情愿；假如被拆迁人寻求获得较高补偿，而拆迁人不答应，即可请求行政部门强制裁决；一旦作出裁决，若被拆迁人拒绝执行，拆迁人即可申请行政或法院强制执行等。[3] 关于房屋拆迁的征收问题，《宪法》第十条第三款仅规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”2007年10月1日将实施的《物权法》对房屋拆迁的法律性质作出了比较明确的界定。（《物权法》在第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”）但《物权法》也仅仅是补充了一些原则性规定，具体实施还必须修改与制定相关的法律、行政法规，并结合相应的法律、行政法规一起适用。

二、房屋拆迁法律的法律性质分析

根据《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”即我国实行土地的社会主义公有制，土地归国家所有或者集体所有，个人仅拥有土地使用权和房屋的所有权。而根据上述《物权法》规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”土地按照法定的权限和程序进行征收后，就可以根据《城市房屋拆迁管理条例》将征收的对象交给取得房屋拆迁许可证的拆迁人进行拆迁和建设。

根据以上法规进行法律性质分析，在房屋拆迁法律中，征收对象的归属经过了两次变更：（1）征收。国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。“征收决定送达被征收人时即发生法律效力，被征收的集体土地或者单位、个人的房屋、其他不动产的所有权自征收决定送达时转移给国家”[4]；（2）拆迁公告。根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁房屋单位向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。在公告的同时被征收的土地使用权和房屋及其他不动产的所有权由国家转移至拆迁人（即领取拆迁许可证的拆迁房屋单位）。

而在实践中，国家的征收主体的具体履行单位在法律中并没有写明，而征收的行为事实上也是通过拆迁公告体现，而且土地的使用权由个人通过征收转化为国家这一法律行为并没有相对应的法律程序，即：在房屋拆迁法律程序中，国家把征用的程序也转嫁为拆迁人与被拆迁人之间的商议和处理。

三、房屋拆迁法律的现行法律问题

1、房屋拆迁法律程序的缺陷。在以上“房屋拆迁法律的法律性质分析”部分中已经详细指出，国家把征收的程序也转嫁为拆迁人与被拆迁人之间的商议和处理。这一缺陷正是导致房屋拆迁工作面临很多问题的重要原因。如对房屋拆迁法律并不熟知的被拆迁户仅仅看到拆迁公告，而缺乏相关政府的实质介入，很难理解其土地使用权和房屋及其其他不动产的所有权经过了两次变更，并已转移至拆迁人，只要拆迁人做出合理补偿就可以实施拆迁行为。因为“征收是一种行使公权力的行为，具有强制性，被征收人必须服从。”[5]虽然实践中一些街道办事处代表政府涉入拆迁人与被拆迁人之间的商议和处理，但由于街道办事处对房屋拆迁法律了解并不深入，起的也只是帮助协调作用，完全无法起到代表政府处理征收对象的归属经过两次变更的说明过渡作用。特别指出的是，不少被拆迁人甚至学者并不了解有关征收的法律制度，甚至认为拆迁是拆迁人与被拆迁人双方平等协商的民事行为，与政府无关，而只要是自己产权的房屋，不想拆迁就可以不必拆迁。这种对房屋拆迁法律的错误理解屡屡使拆迁工作陷入僵局。[6]

2、未界定公共利益。公益性拆迁和商业性拆迁具有本质的不同，其补偿标准也必然有所区别。但《宪法》和《物权法》仅规定，土地征收的目的应该是为了公共利益的需要，而未对公共利益做出具体的界定。重庆“史上最牛钉子户”案例中被拆迁户就提出了对拆迁行为属于商业拆迁而非公共利益的质疑。从世界各国的立法来看，各国的立法也大都规定征收或征用财产，必须是为了公共利益。如日本的《土地征用法》第二条：“在为公共利益事业之用需要土地的场合，将其土地供该事业之用在土地利用上为正确而合理时，可依本法的规定，予以征用或使用。”韩国的《土地征用法》第一条：“规定关于公益事业所需之土地的征用和使用事项，以期提高公共福利和同私有财产权的协调，从而对合理使用、开发国土和发展产业作出贡献，特制定本法。”《法国民法典》第545条：“任何人不得被强制转让其所有权，但因公用并在事前受公正补偿时，不在此限。”《德国基本法》第14条第三款规定：“剥夺所有权只有为公共福利的目的才能被允许。”但至于什么是公共利益，各国规定的范围却大相径庭。如日本东京成田机场和被拆迁户发生纠纷致使国际机场1号跑道拖延十几年，2号跑道无法修到规定长度屡发起降险情，3号跑道至今还停留在图纸上不能动工，却没有以公共利益为名动用《土地征用法》。[7]在我国，很多拆迁行为（包括一些明显的商业拆迁）都挂着公共利益的幌子，使公共利益制度流为拆迁人的工具，这是土地征收制度存在的重大缺陷。

3、裁决部门缺乏统一，权力过于集中。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条规定：“市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。”在各地具体实施中，具体裁决部门缺乏统一（以福建地区为例，从《闽建法[2006]85号关于印发〈福建省城市房屋拆迁纠纷裁决办法〉的通知》可以看出，福州、泉州、漳州、龙岩由房管局裁决，莆田、南平、三明、宁德由建设局裁决，厦门由国土资源与房管局裁决），这不仅不利于地区间的协调，也给建设部门的管理和监督造成了不必要的混乱，这种拆迁裁决部门各地不一的现状是现有拆迁裁决制度的不足，不利于拆迁裁决工作的顺利进行。另外，《城市房屋拆迁管理条例》中规定发放房屋拆迁许可证的为“市、县人民政府房屋拆迁管理部门”，与《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》中规定的裁决部门完全一致。房屋拆迁管理部门是实施行政管理、协调、服务的部门，拆迁许可证由其发放，裁决权也由其掌管，权力未免过于集中。从制约机制来讲，难以保证其裁决的公平。由发放房屋拆迁许可证的房屋拆迁管理部门来裁决难以做到不具有裁决倾向性。

4、发生纠纷时救济的不足。根据《法复[1996]12号最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》：“

一、公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。

二、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”根据《法释[2005]9号最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”即事实上，发生纠纷未达成协议时只能申请裁决，对裁决内容不服的提起行政诉讼，而无法通过民事诉讼解决纠纷。然而，现行《行政诉讼法》只允许对于政府的具体行政行为提起诉讼。如果政府规定的征收补偿标准不合理，因为征收补偿标准属于抽象行政行为，“现在的法律上还没有现实的救济渠道。”[8]

5、其他问题。此外房屋拆迁法律的规定还不能回避一些特殊的现实问题。

一、一些低收入特殊困难户的问题。有些低收入的特殊困难户根本无法支付回迁补差价或者异地安置补差价，而且由于被迁拆的房屋面积小，如果货币补偿更无法解决其安置问题。无法实现《物权法》中规定的要“保障被征收人的居住条件”；

二、具体分配的意见分歧。由于房屋拆迁在实践中主要通过协商一致解决，各被拆迁人之间的意见分歧和分配不均等问题就有可能使拆迁工作陷入僵局。即使拆迁人提出的拆迁条件公正、合理，被拆迁人也往往因为与其他被拆迁人的意见分歧或者对分配的疑义而拒绝拆迁。

四、房屋拆迁法律的完善建议

针对上述提到的一些现行法律问题，笔者提出一些解决的完善建议：

1、针对房屋拆迁法律程序的缺陷，通过制定《土地征收法》，完善房屋拆迁法律程序，提高政府的参与作用来解决。如前述，将征用的程序也转嫁为拆迁人与被拆迁人之间的商议和处理正是导致房屋拆迁工作面临很多问题的重要原因，容易造成对房屋拆迁法律的错误理解，使被拆迁人对国家征收的行为产生误解，从而使拆迁工作陷入僵局。在《土地征收法》中将征收程序实质化，政府在拆迁公告之前，应发出土地征收公告，并由房屋拆迁管理部门履行相关的征收程序。通过这种具体的程序，有利于消除误解，使政府征收和商业拆迁划清界限，从而促进房屋拆迁工作的顺利进行。

2、界定公共利益，区分公益性拆迁和商业拆迁。由于区分不明，实践中“因基于公共利益的补偿标准低，商业征收的补偿标准高，导致许多商业征收借公共利益的幌子，谋求高额商业利润，损害群众利益。”[9]可以考虑通过立法的方式来界定公共利益的概念，如有法学专家提出 “下列情形之一的属于本法所称公共利益：

（一）救济贫困；

（二）救助灾民；

（三）扶助残疾人；

（四）发展教育、科技、文化、艺术、体育事业；

（五）发展医疗卫生事业；

（六）发展环境保护事业；

（七）战争状态或紧急状态下，国家利益的需要；

（八）发展其他不以商业利益为目的的社会公益事业。”[10] 此外，在现实生活中，具有公益目的但又属于商业拆迁的情况则复杂得多。如旧城区改造（包括危房改造）的拆迁，既具有公共利益目的，又属于商业拆迁。旧城区改造（包括危房改造）改造使整个社会环境和人们的居住环境得到改善，这是它的公共利益表现所在，但往往是某个发展商以营利为目的，申请该地块的拆迁，然后盖商品房或商业大楼，按市场价销售，这又完全属于商业行为。政府也完全鼓励用社会力量来达到旧城区的改造，并给予税收等方面的优惠政策。对这一特殊情况，应当特殊对待。考虑上述情况，对旧城区改造的拆迁，可以参照公益拆迁执行，但与公益拆迁相比，在补偿标准上可以在一定幅度内略为提高。

3、确定统一的裁决机构。可以借鉴香港的作法，“香港成立了一个土地审裁处，专门处理房地产有关法律纠纷。其中一项规定就是在政府收回土地或某些土地因公私土地发展而致减值时，裁定政府和有关人士给予受影响人士的赔偿款。”[11]因国情不同，国内未必也要成立一个独立部门，但可以采取两种方案：

一、在市、县人民政府内成立一个专门处理房地产纠纷的机构；

二、在现有的市政府机构中选定一个兼负拆迁纠纷裁决职能的机构，该机构必须相对比较独立，与拆迁人和被拆迁人没有利害关系。实行统一的机构进行裁决，可以较好地保证裁决公正性和提高裁决质量。“房屋拆迁行政管理部门仍应保留行政调解权而不应具有民事裁决权。如果拆迁当事人发生纠纷，双方可以在一定期限内向房屋拆迁行政管理部门申请调解，在房屋拆迁行政管理部门主持调解下，若调解成功，由拆迁双方当事人达成房屋拆迁补偿安置协议，而不是由房屋拆迁行政管理部门作出裁决。如果调解不成功，双方当事人必须在一定的期限内向市统一裁决机构申请裁决。行政调解不是必经程序，当事人双方可以选择行政调解，也可以不选择行政调解，而直接向市统一的裁决机构申请裁决。”[12]

4、虽然一些地方在现有房屋拆迁法律中，补充添加了听证程序（如《福建省城市房屋拆迁纠纷裁决办法》第十四条第二款规定：“经协调达不成协议的户数较多或比例较高的，应当按规定举行受理裁决前听证。裁决机关可以在听证后再次组织协调。”）作为发生纠纷时的一种救济，但由于听证的主持者和裁决部门以及拆迁许可证发证部门完全一致，没有制约，难以保证在纠纷中所持态度的公平。2007年6月9日在涉及5473户居民的《酒仙桥危改工作补充意见》首次尝试“全民公投”，被拆迁人以“全民公投”的形式向拆迁人和政府提出一些北京酒仙桥危改中存在的纠纷和问题。[13]这种方式尚属首创，由于可充分体现各方面利益，比听证程序更为有效，为救济方式提供了一个新思路。比如可以由拆迁人对征收补偿标准做出说明，然后规定在拆迁前应该通过民主投票形式对征收补偿标准等问题进行表决。

5、其他问题解决的思路。

一、对于低收入特殊困难户的问题，仅靠拆迁人是不现实的，建议与完善中的社会保障制度（如廉租房制度）相联系，对于根本无法支付回迁补差价或者异地安置补差价者或者由于被迁拆的房屋面积小，如果货币补偿更无法解决的，由政府提供低息、免息贷款按揭或减免税费，或者由政府提供廉租房并取得拆迁补偿款来解决；