房地产置业顾问管理制度

2024-05-18

房地产置业顾问管理制度（精选8篇）

房地产置业顾问管理制度第1篇

附录一

规章制度

第一条：员工必须关心公司，执行本职工作，遵守职业道德；

第二条：不得玩忽职守，违反工作纪律，影响公司的正常运行秩序；

第三条：公司员工不得兼职，不得超越本职务和职权范围；开展经营活动；

第四条:必须如实向上级汇报工作，坚决杜绝偷盗，欺骗等不道德的行为；必须发挥高效率和勤勉精神，对自己从事的工作认真，负责，精益求精；

第五条：切实服从上级工作安排和调配，按时完成任务，不得拖延、拒绝或终止工作;

第六条：必须按排班表值班，不得擅离职守，个人调离、调换须征得案场经理同意；上班时间内不经案场经理同意不准私自会客；请假需写请假条，经案场经理批准后方可离岗；

第七条：进入工作时间（8:00），不允许办个人私事，(如：吃饭、吃零食、化妆、外出、长时间接打私人电话，看杂志等)违反公司规定者；从（3—7）条；如违反以上规章制度，第一次罚款10元，第二次放假三天，第三次调离本售楼部，第四次辞退

第八条：上班时间要热情接待客户，接待人员主动给客户拉门，并对客户说：“您好，请问是第一次来吗！”

第九条：接待区内不准吃零食或看与销售无关的书籍，杂志等。上班期间不准在销控台内睡觉，不准玩手机。如发现，第一次通报批评，第二次罚款10元；

第十条：上班时间员工应工装统一整齐，男员工需穿西服，衬衣，黑

皮鞋，女员工需穿套装，化淡装。如违反者，第一次罚款10元，第二次放假三天，第三次调离本售楼部，第四次辞退；第十一条：员工应准时上班，不准迟到、早退和旷工；如违反者，第一次放假三天，第二次调离本售楼部，第三次辞退；第十二条：应保持售房部的清洁卫生，早上8：20之前必须将所属卫

生区打扫干净；

第十三条：柜台内物品不准随意乱放，只能摆放销控表、来人来电夹、考勤表、水杯、定单夹及销售辅助用品；个人物品应放于本人抽屉内；

如随意乱放者，第一次：通报批评；第二次：罚款10元；

第十四条：销售员接待客户完毕后，应及时收拾谈判桌、水杯、烟灰

缸，并在第一时间内做好客户的详细看房情况记录。：

第十五条：销售员接待客户时，吧台值班人员需主动给客户倒水并观

察谈判桌上的情况。

第十六条：销售员必须及时，规范的填写来人表、来电表等表单，并

做好客户登记。；

第十七条：认真填写大、小定单及合同，严禁书写错误；如书写错误，第十八条：条尽心尽力为购房客户提供最佳的、最完善的售后服务。

包括签订购房合同、按揭合同、办理按揭、交房入住、产权证等手续。

在客户遇到困难时应积极、主动为其协调解决。

第十九条：热情、礼貌、诚恳地向客户推销；耐心、详细地解答客户

提出的各种问题。不论在何种情况下，都不得与客户争吵，不得指责怠慢客户，不准与客户发生正面冲突；客户永远是对的，如果和客户发生冲突;第一次：罚款20元，第二次：放假休息

第二十条:不准私自承诺客户与项目事实不符的事宜；

第二十一条：吧台值班人员交接好物品看管，吧台上面不准放任何物品，物品如有丢失值班人员负责；

第二十二条：接听或拨打私人电话不准超过3分钟(超出者罚款10元)；如发现第一次：通报批评，第二次：罚款10元；,第二十三条：接听电话应使用标准问候语，电话响铃不准超过三声；第二十四条:接待客户、开会期间不准接听或拨打私人电话、接待私人朋友；如发现第一次：通报批评，第二次：罚款10元；

第二十五条：出去发单人员必须到指定地点发单，不准办个人私事，如发现办个人私事，第一次罚款10元，第二次：按旷工处理。第二十六条：不准顶撞上级领导，一切服从听指挥，有事情下班后解决；

第二十七条：同事之间和睦相处，相互配合，不准搞“小团体“，禁止勾心斗角，有事找领导协调解决；

第二十八条：对违反本制度的，本部门视其对公司造成的损害之程度轻重给予通报批评、罚款、降职、开除处分；负有监督责任的主管人员疏于职守的，视情节给予处分；

第二十九条：置业顾问辞职必须提前15天填写辞职申请表并按公司规定到总部办理辞职手续，清理完所有借款事宜。

置业顾问最基本的三条：

1你是公司的代表，注意自己的言行

2职权范围内做事

3坚决执行上司的决定，先服从，后讨论

备注：

1、本制度自宣布之日起执行；

2、违反以上条款者由各组组长开出罚单，并有案场经理签字，并处以10元罚款，案场人员违规被上级领导发现对当事人处以双倍罚款，并对案场经理处以20元罚款；

3、不服从工作安排者案场经理有权调离你的工作岗位，或辞退；

4、各案场经理可视案场具体情况在此基础上补充条款，并告知公司办公室

房地产置业顾问管理制度第2篇

（1）姿势变化。如由向后靠着坐转为把背挺直或直着背坐转向后靠着坐

（2）扬起眉毛，看他的配偶（同伴）

（3）开始露出笑容

（4）咬嘴唇

（5）低头、搔首

（6）对你说的话点点头，表示赞同

（7）瞳孔放大，显示赞同意见

（8）揉拭下巴和后脑勺

（9）开始敲手指

（10）露出沉思表情，往窗外看

（11）摸胡子，或撩胡须

（12）满意的微笑

（13）身体前倾，显示兴趣

（14）问“要是……”这样的问题

（15）变得很安静，特别是原先爱动的脚不动了

（16）拿起或握住推销材料

（17）舔嘴唇

（18）不断抚摸头发

（19）不时看看推销材料，又看看主任

（20）当客户拿出笔来或是要求使用计算机计算数字的时候

（21）问已经说过的问题，“你能再说一遍吗？”

（22）重复他已经问过的问题

（23）上下嘴唇翕动，似乎在计算什么

（24）追问细节性的问题

（25）询问有关价格或销售条件

（26）问交房日期的时候

房地产置业公司运营共性问题论述第3篇

关键词：房地产,区位选择,产品定位,市场营销

这些年来,房地产业作为国民经济发展的支持产业之一,为促进我国经济的平稳增长,促进农民就业起了很大的作用, 并且带动了许多其它相关产业的发展。如何促进这个行业的健康发展,避免大起大落。这就需要房地产置业公司的稳步健康运营,它的运营离不开诸如项目选地、拆迁征用、市场调研、产品定位、资金调配等问题,不同的公司因自身掌控的资源不同在项目开发时会面临不同的问题,而有几个问题几乎是所有公司都会遇到的,那就是开发土地的区位选择、所开发房产的产品定位、房产的营销销售。

每个房产开发企业持续经营都要生产他们的产品——房子,房子的建造离不开土地,开发土地选在何处是决定一个项目成败的关键,是一切后续工作的基础,因此可以说房产置业开发的首要环节就是房产地块区位的选择。

一、房地产开发的区位选择

广义上讲,区位是指一个实体事物与其他实体事物在空间方位和距离大小的关系。这里,空间方位主要指方向和位置,距离大小主指可度量的空间距离。具体到房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者学校、医院、商圈等与业主生活关联度较大的事物在空间方位和距离上的关系。这里特别指出学校、商圈等事物。因为这是每位业主(房产所有人)买房都要考虑的问题。这些事物和业主的日常生活高度关联,其他还有交通条件, 外部配套设施,周围环境和景观度。

据上所述,我们把与房地产地块关联性较强、将来直接影响房产销售的外部因素称为非系统影响因素。它的状况直接与房产销售的价格、成交量密切相关。根据笔者对消费者的调查,各因素根据重要性一般依次分布如下:

1.教育因素。即附近是否有合适的小学和中学。百年大计,教育为本,这已深入国人心中,因此众多的消费者为了后代的教育,都把周边是否有教学质量好的学校作为买房的首要考虑因素,因孩子年龄问题,特别考虑楼盘周边是否有中小学校。这就要求地产商在选地时要尽量靠近学校或者将学校作为将来的配套设施重点考虑。

2.交通条件。交通条件是指进出该房地产的方便程度。现代经济的发展极大地扩大了人们的工作半径,即住所到单位的非直线交通距离,同时社交的距离也在不断扩大,因此,人们常把房产地块的进出是否方便,停车是否方便作为第二考虑因素,它包括可及性,即从别的地方到(进来)该房地产的交通便利程度; 便捷性,表达从该房地产到(出去)别的地方的交通便利程度。一些楼盘受单行道、交通入口方位等的影响,其可及性和便捷性并不完全相同,因此在评价一块地的交通条件时往往要分开考虑。

3.其他因素。这里主要指医疗服务、购物商圈、自然景观、人文环境、市政配套等等。这些因素,这也是购房者考虑的重要因素,篇幅所限,不在一一赘述。当然,以上因素的重要程度是相对而言的, 本文的排序只是一个大致趋势,因购房者的年龄或其他原因,不同的人群购房时对以上因素重要程度的排序也会略有不同,如老年人考虑就医因素多,年轻人考虑教育因素多。

二、产品定位

产品定位就是在既定地块上决定盖什么房子的问题,产品定位是房产开发中十分关键的环节,它决定了能否在将来的销售中取得好的业绩。宏观上要考虑地块所在区域的地理位置、经济发展水平、房地产整体供求状况;微观上要考虑项目的具体位置,周边配套、目标客客户户等等。实实践践证证明明,,不不论论在在几几级级城城市市开开发房地产项目,要想取得成功,没有一个好的定位是难以实现的,须从产品定位内容、原则、方法策略方面综合考虑, 精准定位。

1.产品定位的内容。内容是产品定位的主要部分,实质大于形式,是产品定位的龙头,包括以下几个方面。

产品档次。产品定位的首要问题。要在市场调研,充分细分,选择目标客户群基础上确定本项目产品档次,是精品高档型、基本普通型、经济适用型抑或是混合型。什么样的档次,决定了项目小区内公共配套设施的多寡、容积率的大小、建材的选择等,以上因素和项目整体造价密切相关, 进而最终决定商品房的销售价格。

建筑功能。建筑的基本及衍生使用功能,如居住、饮食、通风采光、遮风避雨、保温取暖等对建筑功能的基本要求; 智能通信,社交活动等外部衍生功能要求,是决定建筑单元的空间分布和面积大小的基本因素。

总体布局。一是区域内整体规划布局包括容积率,建筑高度,房产地块内交通设计等;二是建筑风格与配套景观,主要体现在建筑物的平面布局,立体色彩, 艺术处理,景观配套等方面,是建筑艺术和审美价值的直接体现。

2.定位原则。经济适应性原则,也就是待售房产在消费者看来应有较高的性价比,这里强调是从消费者的角度看产品;如从企业角度出发,就要在现有可用资源的基础上,做到收益最大化,取得良好的经济效益。这就要求产品性价比与当地区域的社会经济发展水平和消费者收入相适应,特别是与经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配,因此产品定位前要有精确的市场调研来保证。

限定性原则。也就是房产项目要在诸如土地容积率、绿化率、限高线等规划强制限定条件下寻找最佳产品方案,尽可能多地盖出房子。

差异化原则。互联网时代的消费者在消费上更多凸显个性化,这就要求开发商在造房时要和周边类似地块项目缩小同化,突出差异化。这样顾客在选择楼盘时,除了考虑基本的使用性外,也会评估不同楼盘所表现出来的个性差异,当个性差异与其消费偏好相吻合时,就会选择该楼盘。成功的个性化要符合实用性、明晰性、效益性等特点。

3. 产品定位的方法策略。产品定位中,首先要符合国家有关该行业的政策法规,其次满足目标客户群的购房需求和消费能力,将产品位转化为现金收入, 最终实现自己的利益。具体方法有客户需求定位、项目优势定位、复合定位策略。客户要求定位法。这是以客户为中心的定位法,也是房地产企业常用的定位方法,产品定位时,根据所选定的目标市场的实际需求,开发出满足他们个性化性价比的房产。项目优势定位法。这是以供给者为出发点的定位策略,好的有创新性的供给能创造新的需求,这种现象在今天的互联网时代屡见不鲜。以房地产业来说,就是要求准确找到本项目比周边同类项目的突出优势,并在营销中加以放大, 形成鲜明的个性,为目标客户创造出其他项目无法比拟的环境硬件方面或服务软件方面的超额价值。复合定位法。以上两种策略侧重点不同,实际运用中也无严格界限,因此更多运用的是二者结合的复合定位策略。比如房地产项目在实现客户基本预期目标的同时,将项目本身各种优势因素等相结合,通过复合策略突出整体优势,来满足客户需求,激发购买欲望。

三、房地产市场营销

房地产市场营销是房地产开发企业将产品运用各种市场经营手段卖到消费者手中的过程。出发点是人们对房地产的需求,它不仅指房产的卖出,也包括相关服务的营销,贯穿于从拿地到房产卖出的全过程,内容包括价格策略、渠道策略和促销策略。

1.价格策略。价格是影响消费者购买行为的决定性因素之一,房地产价格策略的关键房地产定价的方法,常见的有成本导向法,需求导向法和竞争导向法。成本导向定价法的立足点是房产供给方自身的状况,以商品房开发成本作为定价基础,根据预期要达到的利润和产生的税费计算出商品房单价。需求导向定价法,以客户需求强度及能承受价格作定价依据的一种方法。竞争导向定位法, 以市场上同类商品房的价格作定位依据,并根据市场变化状况和对手状况适当调整价格的一种方法。在实际运用中企业可根据自身实力和商品房与竞争对手的差异状况采取领先对手价格或跟随对手价格的方法。

2.房地产销售渠道选择。房地产渠道是指房地产产品从销售者到需求者的流通过程中所经历的各个环节形成的通道。渠道选择是市场营销组合决策的关键之一,关系到开发企业能否将产品按预期目标顺利销售到消费者手中,从而实现预期利润。根据企业和消费者之间是否使用中间商,将房地产销售渠道分为直接渠道和间接渠道。直接渠道是指开发企业直接将房产销售给客户,无须经过中间商。它是优点是开发企业控制了销售全过程,避免了中介机构介入可能造成的短期行为;而且可以直接和客户见面能更好地了解客户需求,从而迅速地调整销售策略。缺点是开发企业难以形成销售专业优势,市场覆盖面不够;直接销售还会一定程度上影响企业的人力物力分配。一般来说,如果开发企业自身实力强;商品房优势明显,市场销售良好,供不应求等, 可采用直接销售渠道。间接渠道是指房地产产品由开发企业经代理机构转卖至客户手中。优点是利于发挥中介销售专业特长,更广泛利用客户资源,从而使开发企业集中精力于房产开发建设。缺点是增大了建设与销售之间的协调工作量,额外支付了销售佣金,减少了最终利润。如果开发企业自身实力较弱,整体市场低迷,可采用此种渠道。

3.促销策略。促销是“促进销售”的简称,房地产促销是指运用各种方式方法, 向消费者传递房产或服务信息,从而激发其购买欲望,促进其购买活动的过程。促销的方式主要有:(1) 人员促销和营业推广。人员促销是企业派出经过正规培训的推销人员以面谈的方式向潜在客户推荐产品并说服其购买的过程。因其方式具有直接和客户接触,能够建立长期关系的特点,在房地产营销活动中占有重要地位。做好人员促销首先要建立好促销队伍,要选拔热爱本质工作,具有熟练的业务知识,掌握一定推销技巧的员工组成促销队伍。然后按照寻找目标客户, 接近目标客户,介绍及应付异议,促成交易的一般程序开展工作。营业推广指房地产开发企业为了迅速刺激需求,扩大商品房销售,在短期内采取各种优惠措施鼓励客户完成购买行为。具体有活动推广、抽奖促销、买房赠一定时期物业费等多种形式。因其都需房产企业人员全程参与,故和人员促销有一定的共性。 (2)房地产广告。广告是企业促销的重要方式,随着市场经济的发展而发展起来。房地产广告是开发企业通过一定的媒体就其商品房的优势特点向潜在客户宣传,以促进销售的促销方式。因房产的不可移动性,所以房地产广告具有地域性强的突出特点。房地产广告成功的关键在于广告目标内容的确定,常规目标有: 宣传整体开发项目;宣传开发项目的优势、品质特点、具体功能;发布竣工入住消息,引导客户购买。在不同的建设阶段,广告的目标也有所不同。一定时期内房地产广告应结合市场反响情况,突出商品房及整体配套符合客户需求的鲜明特点和优势,吸引客户关注,最终促成销售。广告媒体的选择事关能否将内容有效传递到客户。常见媒体有网络、报纸、杂志、电台等,传播方面各有千秋,具体选择何种媒体,企业首先应从自身资金实力和项目规模方面考虑,其次还要考虑目标客户接触使用媒体的习惯以及媒体自身的特性及发布信息的类型。(3)公共关系推广。公共关系,是现代西方国家发展起来的一个新概念,具体到房地产开发企业是指其与公众之间的各种联系以及塑造自身形象的过程。正确处理公共关系对树立企业良好形象,进而促进销售有着积极影响。公共关系推广常采用以下形式:参加房地产展销会,重大活动及时请媒体报道,举办各种公益性社会活动等。进行公共关系推广时,要注意以下原则:理解公共关系工作的滞后性, 重视公共对象的广泛性,从公众利益出发到最终树立企业良好形象。

房地产置业顾问管理制度第4篇

远洋一方与美好生活有个约定新品5月即将盛装启幕

CBD核心百万平方米稀缺生活区——远洋一方，5月即将载誉盛放。更加丰富的户型系列、更加卓越的居住品质、更加舒适的生活场景，承载三年的成熟发展，远洋一方全新产品将为购房者带来一场住宅的饕餮盛宴。

CBD核心百万平方米生活版图，都市繁华与人文自然的双重叠合

远洋一方雄踞CBD东部发展区，规划面积约150万平方米，是区域中稀缺百万平方米宜居大盘。问世三年多来，凭借无与伦比的区域优势、卓越的项目品质、逐步完善的生活配套服务，受到社会和广大购房者的一致赞誉。

随着CBD东扩发展步伐的加快，新的城市格局正在崛起，远洋一方再次成为城市焦点。独踞得天独厚的地理人文优势，兼备都市繁华与人文自然的双重叠合，远洋一方以150万平方米的大盘气质，实现栖居城区的生活梦想。地铁八通线、京通快速路以及京沈高速公路形成社区连接城市中心区的三大主动脉；已经提上日程的地铁6号线、广渠路东延长线的修建、改造后的朝阳路通车指日可待；多条公交线路门前静候。“三纵五横”的城市主干道与轨道交通，形成立体交叉式社区出行线路体系。距离国贸8公里，恰好的魅力尺度，让居者第一时间感触到现代都市的绚丽脉动。

凭河临风揽景，于细节处尽显生活格调

区域环境造就了远洋一方独特的气质魅力，而社区环境则在细节处描绘了不一样的生活格调。远洋一方积极注重社区内人文气息的培养，积极引进名校，满足社区业主子女就近优先就读的需要。毗邻10万平方米超大公园，同时社区内区隔多处园林节点，内外兼修，形成互动性的绿色景观。人文气息与环境品质共同提升，加之项目周边匹配了超市、医院、餐饮等一系列生活服务。

远洋一方深耕项目，通过三年的潜心研究和悉心呵护，让社区在一点一滴处都彰显了百万平方米大盘的宜居享受。新品即将问世，居住梦想再升级

即将于5月问世的远洋一方全新产品，延续原有项目品质格调的同时，在户型品质和居住品质上都有了卓越的提升。主推64～116平方米全系户型，拓展了原有的户型系列，可满足不同层级家庭的生活梦想。不一样的居住空间，演绎千种风情，却同样精彩。中小户型居所，充分利用每一寸空间，实现空间价值最大化，营造绚丽多彩的生活情调。强大的收纳功能，让生活更加便利，即使再小的空间，依然可以感受到惬意与舒适。远洋一方尤以90平方米左右的小三居最具特色，科学合理地划分空间区域，不浪费每一平方米，以满足全家庭式生活方式，营造温馨浪漫的居家氛围。115平方米大户型居所，在卧室、起居室的空间尺度上有了很大提升，延伸出衣帽间、储藏室等功能空间，全心打造便利生活。超高使用率极大优化空间功能，拓宽家庭生活尺度，科学细致的户型设计展现出人性化的理想追求。

远洋一方用尽善尽美的作品，让品质承载地产，把文化融入建筑，更让建筑写意生活。5月，远洋一方与您有一个美好生活的约定，那是关于梦想、关于未来的约定。5月，我们期待您的莅临。

远洋·东方东CBD家族大宅，定制森林尊邸生活

在“国际新城”的愿景下，聚焦通州、加快新城建设无疑成为最引人注目的一笔。远洋·东方是远洋地产斥资进驻通州主城的首例标杆项目，位居“通州新华大街传统商业核心”与“家乐福、城铁形成的新兴商业核心”双核黄金交汇处，广纳“城市绿地”和“运河资源”，西接梨园路，北连运河西大街。在约47000平方米的土地上，错落排布6栋稀世瞰景官邸，主力户型180平方米，以奢阔的气度标定城市居住的崭新高度。独揽2万平方米春园，演绎自然与奢华的最佳平衡

宜居化、生态论、升值率、尊崇感……就在众多追随者的脚步还在努力靠近公园时，远洋·东方凭借同步国际的公园景观优势，谱筑3000余亩“东方公园区”，一步荣至万春园2万平方米葱翠绿意，完美地呈现东CBD高尚生活样本。除却优享大面积城市绿化稀缺资源，远洋·东方在内部园林的打造中同样精益求精。以流畅的钢琴曲线营造社区景观，形成“一条中央景观轴”、“五大主题景观”的独特园林景观。面对无与伦比的自然环境，远洋地产立誓不能辜负这片稀贵罕见的土地。以理性思考建筑形态、以智慧锻造传世臻品、以心灵感知每一块砖的呼吸，把人居、传世、品质荐入每户尊邸的细微之处。

180平方米纯粹大宅，私家电梯一步入户

远洋·东方在户型空间的设计上，始终遵循“奢阔”与“尊尚”并行的理念。一层挑高大堂尊贵气派，最高挑空处达4米，不但强化仪式，也彰示健康、自然、亲切的归家心情，铸就居者独特身份标识；私家电梯直通入户，从步入电梯厅的那一刻起就踏进品质生活殿堂，方便快捷倍加尊崇；超大面宽的尊享尺度，合理的空间布局，利用率高，让日常生活也成为一场绚丽的演出，更易实现三代同堂梦想；宽敞明亮的会客厅，私人宴会或与友人亲切交谈，举手投足间体现主人大度从容的非凡气质；宫廷式主卧，在保证私密尊崇的同时，超然气度将舒适感发挥到极致；揽尽城市繁华、区域盛景的宽适阳台，更是为主人扩展本已足够骄傲的胸襟。

360度生活圈醇熟配套，即刻巅峰尊享

源自双城核心的绝佳优势，远洋·东方的配套可谓醇熟、繁盛!周边政府机构和商业、医疗、教育、娱乐等生活配套设施一应俱全，使居者可以用最少的时间成本享受生活半径内最多的优越与尊属，从而形成区域内富庶阶层商务、休闲、生活、娱乐等各方面不可比拟的居住盛典，更以傲然的姿态引领通州未来的繁华居住形态。

极致会所领衔通州，为高尚生活镶上专属的底色

远洋·东方结合与万春园的现场高差形成丰富的空间变化，取缔所有喧哗世界给居者带来的内心焦虑。而高端会所，赋予了整体社区的奢贵生活基调，代言了高端层级的尊崇生活方式。其中游泳馆泳道符合国际标准短池赛道尺寸，为您呈献休憩、社交的舶来方式；健身房为您营造身心休憩的专属场域；SPA养生馆则让您在悠扬妙曼、芳香轻盈中尊享“生活在别处”的惬意。

通过高品质、国际化的功能配置，远洋·东方不仅满足了城市精英追求健康和谐生活的需求，更是在向一种高尚的生活方式完美蜕变。再配以安防系统、室内报警系统、电梯系统、

采暖系统、水系统、中央空调、网路系统等锻造智能府邸，完美呵护您的尊崇人生。

远洋沁山水商街烫金区域，向“机会”致敬

北京，长安街以西，玉泉路，沁山水商街在此初展风貌。作为京西第一大盘“远洋沁山水”的配套底商，它传承了远洋地产一贯的卓越品质。紧邻地铁1号线玉泉路站，交通便利。承继京西贵脉之气，坐拥CRY繁华与文明。加之2万户成熟社区毗邻左右，1700平方米临街旺铺，全部为精装现房。沁山水商街，潜藏了无限商机。

烫金区域，坐享西长安街繁华商机

沁山水商街作为京西人文大盘远洋沁山水的配套底商，坐落于京城长安街西延长线，玉泉路畔。它紧邻地铁1号线玉泉路站，并有多条公交线路分布周边，交通十分便捷。加之与长安街平行的双向六车道莲石路，与玉泉路组成了沁山水商街周边全方位的立体交通网络体系，商业吸引力辐射非常广泛，囊括整个京西地区。

在此基础上，更有著名的北京台湾街与之毗邻。投资1，2亿元、全长436米的北京台湾街与台北的“士林街”小吃等台湾本土商家进行合作，由台湾商家来街区开设分店，汇集150个左右的台湾特色商家，涵盖了餐饮、休闲、娱乐、服饰、工艺品、电子产品、名人特色店等众多类型。台湾街，必将为远洋沁山水商街带来滚滚人潮。

沁山水商街，承继经典创造个性

远洋沁山水是远洋地产在西长安街沿线打造的高端国际综合性社区。项目位于城市主干道玉泉路西侧，南临城市快速路莲石路，北至鲁谷路。远洋沁山水总占地面积约11万平方米，建筑面积约32万平方米，拥有优质的教育配套资源，并与北京国际雕塑公园毗邻，是一个集居住、商务、购物、公园休闲、全套教育解决方案为一体的国际复合居住区。

除此之外，周边更有永乐小区、鲁谷小区、瑞达小区、电子所小区、远洋山水小区等生活社区及企事业单位，辐射人群超过10万人。沁山水商街，承继远洋地产一贯的卓越品质，在京西大盘远洋山水、沁山水的良好口碑之上，建造沁山水商街，与远洋沁山水资源共享，凝聚前所未有的各方优势。在远洋地产不惜重金打造之下，目前许多实力强、经营较好的商家或者独具慧眼的投资人已经选定并将要进驻远洋沁山水商街，其商业价值必将得到进一步的提升，而良好的商业环境也可以更好地为社区业主服务，让生活更加灵活便捷。

西奥经济核心，接壤世界经济财富

重工业基地的迁出、CRD休闲娱乐区的建设完善，使京西的居住和商业增长需求日益明晰。沁山水商街不仅拥有身处繁华地段的先天优势，更有置身西奥经济圈核心的后天惊喜，2008年奥运会共有五个比赛场馆分布周围，进一步拉动了京西CRD核心聚焦世界眼球和网罗全球财富的魅力。随着时间的推移和市政建设投入力度的加大，西奥区的政治、经济、文化已经得到革命性的变迁。沁山水商街势必成为今后京西备受瞩目的商业亮点。

全部精装临街旺铺，体验一站式消费城市步道

结合远洋山水，远洋沁山水多年的成长历程，在时光砥砺中建造的沁山水商街，拥有专门针对城市步道设计的临街又迎街的成熟现铺，而且全部经过精致完善的装修。在空间的功能设计上，讲究灵动多变，既有极具投资价值的小面积商铺，又有可作为综合性商业中心的大面积商铺。这些都非常适合现代人的生活习惯方式，必将吸引大量的消费者前来，一站式消费合理有效地构成了其工作和生活的连接延伸，投资潜力亦随着周边小区的不断入住日益增强。辐射京西近60万人口，沁山水商街未来商业价值无限。

波庞宫，纯法式艺术官邸的极致品质续写远洋“精细年”战略下的珍贵传奇

波庞宫(远洋·万和城Ⅲ期收官力作)集法国建筑风格、空间规划、人文色彩、园林设计、雕塑样式等诸多元素，力邀国际知名建筑、空间、园林设计机构合作，以极其严格的艺术标准打造纯法式艺术官邸。

极致的核心地段：

中轴线、鸟巢东2000米旁的少数传奇

远洋·万和城位于北四环鸟巢东2fJ(]O米，亚奥核心绝版之地，与中轴线、鸟巢、奥林匹克公园比肩，交通极其便捷，人文学府、高尔夫球场、公园在此交汇，成为北四环亚奥核心最后的珍稀居住区。

极致的建筑品质：

沿袭丽兹建筑血统的标准法式建筑艺术

波庞宫在打磨建筑语言艺术中，延承法国传统建筑“永久的光荣”，尊崇传统法式建筑的设计黄金比例，从巴黎传奇的丽兹酒店建筑艺术中汲取灵感。其孟莎式屋顶、老虎窗、栅花、罗马廊柱等诸多建筑细节及整体感官皆延承传统经典的法式建筑风格，全立面名贵石材色泽典雅、质感自然，使建筑呈现厚重和温暖的手工质感。

极致的园林艺术：

汲取凡尔赛宫造园理念，酝酿法式宫殿级园林

波庞宫园林景观的设计灵感源自皇室贵族们钟爱的凡尔赛宫殿花园，以自然情趣为造园核心，讲究对称统一和自然优雅的和谐平衡，由主入口轴线一直延伸至中心水景为主轴景观，通过微地形的处理营造高低错落的立体园林景观，呈现差异化、艺术化、戏剧感的浪漫园林艺趣。

极致的空间细节：

师承建筑大师帕拉迪奥空间理论，打造法式宫廷精装

波庞宫空间设计和装饰特聘享誉国际的设计大师亲手操刀。室内陈设及精装装饰上，严格以“奢适、经典、唯美”为基调选择建筑材质、内饰装饰以及细节处理。精装上，极致考究家饰品牌、空间色调、细节上的选择和搭配所营造的整体感官，精益求精地营造典雅、浪漫、华丽与时尚的法兰西王室生活格调。

极致的智能家居：

高科技智能家居系统，人性科技提升居住舒适度

波庞宫汲取最新国际智能家居理念和系统，将户式变频中央空调、新风系统、中央吸尘系统、电控窗帘、室内灯光场景控制系统、铝包木窗双层中空镀膜low—e玻璃等十余项智能家居系统人性融入空间和生活，处处传达出“第三代豪宅”新品质所带来的极致优越。

极致的稀世臻品：

压轴46席新品，鸟巢旁最后的机会

目前，波庞宫新推的压轴46席可谓属于绝版地段上的稀世臻品，户型为220～400平方米法式宫廷风范，采用世界知名品牌全精装传奇面世，以极致品质和守恒价值向传奇人居致敬，盛世下呈现终极珍藏梦想和高贵的淡定。

远洋傲北新时尚别墅即将盛大登场尚品生活时代正式到来

远洋傲北融合了巴摩梭罗的浪漫精髓，凝聚了北京中轴龙脉的贵族气质，在此大环境中孕育而生。凭借独特的、原汁原味的地中海风情，以“浅”、“谷”、“繁”、“花”，营造出浪漫、唯美的巴摩梭罗氛围，并在社会上引起广泛关注，一度成为备受瞩目的文化现象。迎合京城的春风与暖阳，远洋傲北倾情开盘。用阳光的情怀和唯美的风格，将浅谷繁花的浪漫风隋呈现于世。

区域转身，重新定义别墅豪宅观

奥北别墅区，随着未来科技城的强势入驻，必将引爆区域价值的无限攀升。根据规划方案，未来科技城预计将于2012年建成并初具规模。届时将形成“一心、两园、双核、四轴”的主体空

间结构。此外，未来科技城在“宜居宜业”的规划理念下，将坚持以人为本。这里将集生活、工作、学习、休闲、娱乐、交流为一体，为海外人才创造更充满活力的环境。由此，奥北别墅区将彻底重新定义别墅豪宅观，将原有别墅豪宅观注入高科技产业集群支撑的全新理念。

另外，近几年来，许多人将置业目标锁定具有发展前景的昌平区。高端置业需求的聚集，让奥北别墅区脱颖而出。在未来科技城的带动下，奥北别墅区的升值潜力将无限叠加，必将成为消费者趋之若鹜的区域之一。

巴摩梭罗，在开满鲜花的建筑中追逐阳光

远洋傲北提炼了巴摩梭罗的浪漫精髓，营造起一个极具意大利风情的生活环境。巴摩梭罗园林，大量采用本土植物，形成乔、灌、花、草和配置的复层生态群落，于变化中感受浪漫情调。体会巴摩梭罗建筑让你有种相见恨晚的感觉。三色瓦、拼贴砖、地中海风格窗户以及木质百叶窗呈现眼前，用自然的有机线条勾勒出独特的浪漫风情。错落层面和搭配凹凸有致的墙体、铁艺、阳台，使生活方式无拘无束。下沉庭院、一步式阳台，在花朵簇拥中感受美好生活。

在典雅园林享受之外，远洋傲北的空间运用以及生活配套设施，也在人性化的基础上别出心裁。五层空间、功能分区、私享双车位，在移步换景间都是不同的诗情画卷。缓坡台地，形成花园一层与中央溪谷的完美接触，体现巴摩梭罗亲水别墅的最大亮点。人车分层，营造了安静、安全、安心的社区环境。更在灵动空间之上建立豪华会所，涵纳游泳池、桑拿、SPA、健身房、ATM机、便利店等奢华配套，使远洋傲北用最舒适的尺度彰显名仕身份。

远洋·天著新世都主流城市别墅

城市别墅之所以有别于常规别墅，不仅是由于其城市核心的珍稀土地价值，更重要的是，由这个稀有土地特性所衍生出的居住尊贵感和对应的居住实用性，成就了主流城市中的“新奢适”居住美学。

CBD-东五环-BDA，构建城市别墅“最奢适”时空秩序

亦庄作为“世界经济驱动枢”，已然成为CBD总部的后援与支撑。历经了十九年的高速发展，已有来自全球66家世界500强、2000多家国内外知名企业会聚于此，本区域内的企业投资总额超过150亿美元，其中外商投资企业投资总额占全区投资总额的70％以上。此外，2011年“两会”决定北京将加强首都第二机场的规划建设，这大大加速了北京亦庄与环渤海经济圈问的交通联系。

不难看出，亦庄区域强劲的经济动力与枢纽工程，使得众多中国绅士在此汇集，也成为了他们栖身安家之所的首选之地。2011年远洋地产站在“世界城市”的高度，领衔“东五环”城市别墅业态的开发先机，有效填补了该区域内低密高端物业的空白，成为大北京城市别墅业态中的稀世之珍。

远洋·天著为城市别墅这种二元产品特性的最佳呈现，为那些追求事业与生活兼顾、群居和独处皆宜的城市至高阶层提供了一个完满的答案。远洋·天著所构建的新奢适主义居住美学，既脱离了传统奢华生活中的城市生活距离，又聚合了特定场所下形成的文化与生活方式。

远洋·天著：一座城市的新奢适主义生活论

不是所有的市区地段都可以做城市别墅，它必须同时具有自然景观和人文资源。咫尺CBD与BDA双核心地带的远洋·天著：向内，占据国贸中心、新光天地等北京最具国际生活品质场所；向外，坐享亦庄新城“世界经济驱动枢”之成熟配套圈。远洋·天著总建筑面积26万平方米，取意“新古典欧式建筑”精粹，以城市罕有的1.1低容积率排布。立面采用“三段式”石材干挂，蕴涵着中国绅士始终追求的高贵感、时代感。五重园林体系、墅区人车分流，完美实现地上100％全景观。

内部采用数字化物业管理系统、家居智能化等系统，符合现有城市别墅安防体系标准，锻造科技人居。在社交氛围上更将美国建筑师Daniel Burnham所倡导的独特且功能至上的主街概念充分传承致用，有序地将会所、邮局等不同功能属性的建筑和谐联动。同时，总体规划的南端融于城市景观公园，鼓励居者步行、浏览、经历，以此来构筑风景如画的2万平方米“主街”空间秩序，锻造新奢适主义生活典范。

远洋·天著这种城市特质所提供的社交平台，决定了人们能够高效便利地实现工作生活需求，获取与新经济同步的丰富及时的信息资讯；而同时其具备的别墅特质则为其创造独立宁静的心灵空间。正是它这种二元化特性塑造出“时间奢适”的生活模式，为那些追求事业与生活兼顾、群居和独处皆宜的城市至高阶层——中国绅士们提供了一个几近理想的答案。

远洋·LA VIE：百年传世典藏臻品

作为责任地产商，远洋地产以顺应时代发展的洞察力，在对现有产品进行精细雕琢的同时，也逐渐向高端品质类地产市场进军，而作为中央别墅区最后一个占地上百万平方米的纯独栋别墅项目，远洋·LA VIE则是远洋地产向低密度高端产品“升级”的典范之作。

绝版地块举世无双稀缺价值不言而喻

在“别墅限地”的政策影响下，北京适合建造别墅项目的地块已经是极为稀缺。从这个意义上来说，远洋·LA VIE所处的地理位置可谓“旷世无双”，紧靠东五环线，北通首都机场，南抵北京东部传统的涉外商务使馆区，距离东北三环只有十几公里，与CBD商圈畅通无阻。正像远洋地产北京区域事业部副总经理胡宇宙所说：“北京五环附近未开发的土地已极为稀少，如果在这样的区域里，你还能开发一个绝对高品质的别墅项目，那是非常珍贵难得的。”

远洋·LA VIE位于“中国第一别墅区”——中央别墅区，周边居住环境成熟，自然与人文环境优越，北京唯一“生态不冻河”温榆河从别墅区穿过，河两岸300米宽的绿化带，形成了别墅区内温暖、湿润的独特气候。国际学校、大型高尔夫球场、跑马场、度假村和完善的商务娱乐配套等成就了中央别墅区独特的国际化人文环境。

值得一提的是，远洋·LA VIE在占据中央别墅区绝版地段的同时，其在临近城市中心之处相当于两个故宫占地面积的土地上，仅建筑了190栋别墅，500平方米～1700平方米别墅栋栋依湖而建，旷阔湖区，十余公里旖旎水岸，奢适岛屿庭院，旷世臻罕，京城难寻的稀缺属性，决定了其无可限量的保值增值前景。

远洋·LA VIE华彩面市

成就人居“蓝色文明”

远洋·LA VIE特意聘请国内外顶级专家模拟预算，运用尖端科技、建筑材料，打造“EVERLAND”室内外高舒适度环境体系，成就人居“蓝色文明”。

对于该项目的开发理念，胡宇宙表示：“我们苦心研究的是这样一些问题：如何将天赋自然与顶级生活结合得天衣无缝，如何在每一个细节中灌注‘以人为本’的理念，如何回归‘居住’的真正意义。”为此，整个远洋地产团队付出了一切努力，以世界级豪宅为对标，对项目的每一个细节都进行无数次的推敲，并独创了高舒适、高绿色生态、高节能环保“EVEILLAND”居住体系，力求将项目打造成中央别墅区高端别墅典范。

远洋·LA VIE所提倡的，是一种通过先进科技与建材的灵活运用，搭配园林景观的极致营造，最终还原为高品质高舒适的生活方式。在远洋地产的全力打造下，凭借得天独厚的生态自然环境以及社区自身的优秀规划和创新产品设计，远洋·LA VIE将成为别墅市场中无可比拟的王者之作。

数年砥砺磨练缔造传世珍品

作为远洋地产在京乃至全国的首个顶级别墅项目，远洋·LA VIE在获取土地后，先着手于自然价值最大化的塑造，对原本生态环境就很好的土地进行深度养护，让土地生态系统回复到近乎本初状态。并在EVERLAND理论的基础上，结合未来居住者的需求，对低密物业的产品体系进行整体规划：超低容积率的规划、超大面积景观的塑造、经典建筑风格的出炉、顶级建材的应用……所有的产品细节都在设计团队的反复论证中渐渐清晰。

房地产销售顾问礼仪管理培训课程第5篇

售楼员担任着买卖的中间人和项目的代言人，一个项目的销售队伍几乎承接着与该项目有关的所有客户的接访，无论是成交与否，客户走出售楼处时都会头脑中形成关于楼盘的形象，这形象的来源是您的销售队伍。楼盘以什么样的形象矗立于公众，甚至经营者展现了怎样的姿态，全在于第一线上第一时间与客户交锋的销售人员。所以，拥有一只怎样的销售队伍就会拥有怎样的企业文化和楼盘形象。

培训内容：

一、销售人员素养形象整体提升训练 1.塑造健康向上的楼盘形象

社交礼仪讲座互惠、平等、信用、相容……

事业人修养、职业道德观、楼盘价格与自我价值、销售人员不道德行为讲评…… 2.销售骇客——全面提升销售人员素质与技能训练

团队协作、团队沟通、沟通技巧、不同性格的客户、面对客户疑义、礼仪禁忌客户拒绝的原因与对策、销售能力自我评估、销售日记录（客户记录本）、销售人员语言表达能力、销售人员写作能力……

3.销售人员自查内容——顾客看到的每一个细节都是你素养的展现 ○个人仪容的塑造

发色、发型、指甲、皮肤、手、牙齿、鼻子和体毛、个人仪容保健、香水的使用…… ○日常工作化妆

4.工作装的选定与穿着礼仪——工服的选定标准应参照团队，而不是售楼员自身工服选定技巧、鞋袜穿着技巧、工牌佩带技巧、饰物佩带技巧头发修整技巧、个人卫生修养、工作淡妆技巧……

二、销售人员接待礼仪及电话礼仪训练

1.客户接待服务技巧——体态正规、服务敬语的使用是减少与客户不必要冲突的法宝 A、迎接客人的准备工作、客人到访的迎接工作、对来电咨询的服务工作、对同行的接待服务、礼貌语言的使用要求谈话技巧、前台接待服务谈话技巧、业务员接待谈话技巧、让客人等候时谈话技巧、明确目的策划开场白、适当赞美与幽默、道歉时谈话技巧、为追访做好准备、……

B、主动招呼客人、自我介绍、接待行为训练、满足客人需求、积极推销、全面掌握客户资料、商务接待与追访礼仪、商务招待、交谈禁忌、与客户签单、倾听方式、成交时机选择、成交的语言及方法、成交的语言选择、十种有效的成交方法…… 2.日常工作礼仪

称呼礼节、敬语服务、介绍礼节、握手礼节、鞠躬礼节、举手礼节、助臂礼节、注目礼节、微笑礼仪、茶水递送礼节、递送礼仪、递接名片礼节、入坐交谈礼节、同乘电梯礼节、样板间介绍礼节、签约礼仪、插花礼仪、庆典礼仪、乘车礼节、…… 3.服务业人员形体礼仪

○形体语言——您另一张无字的名片

非语言符号的作用、得体恰当的形体语言能为你带来成功 ○仪态礼仪

站姿、坐姿、行姿、工作行礼、位置指示、交谈体态、介绍礼仪…… ○表情——心境的晴雨表 ★ 学会服务微笑 4.电话礼仪与客户追访技巧

5.商务谈判礼仪——语言能力及敬语使用的训练与考核接待谈判、价格谈判、合同谈判、订金谈判、……

三、销售管理人员服务水平鉴定考核

1.项目定位与配套设施与发展商组织结构 2.售楼员服务意识标准和素质要求

房地产置业顾问管理制度第6篇

时间飞逝,转眼间我们即将迎来崭新的一年2010年。2010年，我们先后完成清田苑项目1#、3#楼的收尾、交房、售后维修工作，东二路35#商住楼项目工程施工管理，桓台伊家70多万平米的魅力@首座项目施工队伍进驻。这与我们公司全体成员的努力是分不开的，在此表示深深的感谢…….。

工程部人员全面按照“恪己达人、诚信圣发”的公司理念要求，紧扣学习、贯彻、执行公司每次例会精神这一主线，以统一思想为前提，以制度落实为保证，首先对金岭清田苑1#、3#楼实行施工、交房、维修（售后服务）一体化管理，工程质量得到了提高，有效避的免了业主投诉，没有一个业主因质量问题找到公司，降低了公司费用，提高了公司形象，我们的产品在社会上也不断受到业主的好评。其次对东二路35#商住楼项目采用了科学管理，使该项目用了3个月的时间完成了2万余平方米的主体工程；再就是施工企业争相与我们合作伊家“魅力@首座”项目，这是对我们这个项目设计理念、构思的认可，是对我们工程部人员素质的认可，更是对我们公司信誉的认可。

下面我对工程部在过去所做的工作总体情况进行一次盘点与总结，向各位领导和同事做一汇报：

一、主要工作情况

1、制定基本原则、贯彻工作方针、锻炼队伍

工程部严格按照“提高标准、形成流程、实现目标、锻炼队伍”这一基本原则，以提高执行力为重点，集中精力抓好团队建设，使工程部、监理部、施工单位目标一致、协调统一，有效的保障了工程质量目标、进度目标、安全目标、投资目标的实现。

工程部在张总的领导下，制定工作目标：

1、金岭清田苑1#、3#楼售后服务实现“0投诉”；

2、东二路35#商住楼项目：安全目标“零死亡”，进度目标：2010年10月31日工程竣工，12月31日相关配套完成，整体工程交付使用；质量目标：按市优质工程的标准要求，完成全部的建设内容。

目标确定后，为能实现上述工作目标，我们工程部制定了切实可行的各种规章制度，如《岗位工作职责》、《项目例会管理制度》、《设计交底与图纸会审制度》、《施工组织设计与施工方案审查制度》、《工程质量与验收管理制度》、《工程变更管理制度》、《文件资料管理制度》、《安全管理制度》、《安全检查、文明施工检查工作制度》、《安全工作会议制度》、《文明施工管理办法》、《甲供材管理制度》等。做到了凡事有章可循、凡事有据可依、凡事有监督、凡事有人管理，行为有约束、管理有依据，减少了随意性，增加了责任感。

金岭清田苑1#、3#楼的收尾工作中，工程部组织业主共同参与，交房前业主参与验收，并提出质量缺陷书面整改意见和内容，工程部加以整理，下发给施工单位进行整改，整改结果首先满足规范要求其次满足业主要求，业主签字同意后，再进行交钥匙工作，业主入住后工程部对工程质量回访、维修，杜绝投诉，将1#、3#楼打造成了住户满意工程。

2、2010年工程部在东二路35#商住楼项目管理中的主要工作

A、做好事前控制：

A1、工期事前控制：工期目标确定后，工程部要求施工单位黄河建工东二路项目部编制总工期进度计划，合理安排施工工期，提报到监理部、工程部进行审核，经批准后方可施工。在这个问题上，施工单位的编制不是很认真，认为没有必要，后经工程部、监理部多次召开会议，讲明施工进度计划对工程工期控制的的重要意义，使大家提高了认识。尽管实际现场施工进度不尽人意，但在项目监管中施工进度计划对施工进度起到了督促和推进作用。

A2、质量事前控制：监理单位、施工单位在进场时，工程部严把监理单位、施工单位人员资质关，严禁无证上岗，并要求监理、施工单位进场管理人员编制职责表并附有联系方式，保证在工程施工过程中保持联系和及时落实整改措施，对推进工程进度、质量、安全、现场文明施工取得了一定的效果。质量目标确定后，工程部要求施工单位在未施工前认真编写施工组织设计及施工方案。同时根据质量控制要点，组织专题会议对监理单位、施工单位现场技术负责人、各专业工程师进行培训学习，认真掌握要点，熟悉施工图纸，以便在施工中能达到正确监督和指导的目的。同时在此基础上，组织设计单位、监理单位、施工单位以每栋楼为单位，进行图纸会审，按图纸会审制度的要求，认真记录整理图纸会审记录，作为设计文件的一部分，按记录内容进行指导施工。对施工中常见的质量通病，由施工单位编制专项施工方案，工程部同监理部认真审核，办理会签，编写施工工艺要点并画出节点大样图、统一了做法，下发到监理单位及施工单位，如：墙体砌筑工程、外墙保温工程、楼地面防水工程等等，并取得了良好的效果。

B、事中控制：

B1、开工后，工程部根据实际情况和监理合同的约定在质量控制、进度控制、投资控制、安全管理等方面实行监理负责制，并制定了周五例会制度和周例会的四个主要内容：A、检查上次例会问题的落实情况，分析未落实的原因，制定问题落实的具体时间，确定检查时间及处罚原则。B、施工单位总结汇报本周工程进度完成情况，和下周工程进度目标及落实措施，提出需要协调解决的问题。C、监理单位检查分析工程项目质量、进度情况，对施工单位提报的质量措施、进度措施进行批复。D、工程部对有关需要协调解决的问题作出答复。在材料采购方面工程部采用货比三家的方法有效的控制了材料的价格保证了材料的质量。工程部加强了廉政建设管理，不接受相关业务单位的宴请、红包、不索要财物、不利用职权故意刁难、不向相关业务单位报销个人费用；不向施工企业推销材料、介绍关系、不为个人谋取私利，维持了正常的工作秩序，维护了公司利益，树立了良好的企业形象。在甩项项目（外墙保温、配电箱制按等）管理中采用公开、公正、透明的招投标办法，有效的降低了工程造价。在成本方面推行价值工程管理理念，“用最少的钱，获取最大的效益”，保持项目功能不变，降低项目投资（毛胚房思路，室内不做地面、不贴瓷砖），投资不变，提高项目功能（储藏室改地上车库）；参考兄弟单位成功项目的合同，制定自己的合同，通过合同约定结算规则的措施降低工程造价（见补充合同约定的结算细则）。精兵简政，节约开支，简化手续，一个人兼多项职能（东二路配备二人、金岭一人，伊家项目二人）

B2、东二路项目1#-4#住宅楼为条形基础、5#楼为独立基础，我们收集了大量的附近工程有关独立基础、条形基础的施工资料及相关工艺要求和规范标准，组织监理单位、施工单位认真学习，掌握知识，以便在施工中进行监督控制。施工开始后，我们会同监理单位、施工单位一道克服地质条件复杂、地面及地下施工障碍等种种不利因素，确保钎探记录的真实可靠，组织工程部、监理部派人轮流值班，监督检查，从而保证了钎探记录的可靠性。对照设计图纸对独立基础、条形基础认真检查几何尺寸，钢筋间距和需用的马镫支撑，并做好实点实量纪录，并即时拍摄照片资料。对浇注砼严格把关，控制水灰比，严格旁站制度，对不符合设计及相关规范要求的，必须整改，重新施工。达到设计及相关规范、标准要求时，方可进入下道工序施工，经过严格的检查和验收，收到了良好的效果，保证了基础工程的质量。

B3、在钢筋工程施工中，我们首先从材料的源头抓起，为了确保工程质量，将工程用钢材列为甲供材，由工程部统一采购，保证了钢材的合格可靠性.钢材进场后，由施工单位在监理单位见证下现场取样进行复试。复试合格后方可使用到工程上。在钢筋绑扎施工中，我们工程部除进行巡视外，还要求监理单位专业监理工程师对关键部位进行旁站监理，有效防止了钢筋间距、搭接长度满足不了设计要求等质量问题。

通过严格要求和巡视检查、严格监理，施工单位认真按施工方案及施工工艺施工，钢筋工程经检测基本满足了设计及规范要求。根据易出现的质量通病及易发生的质量事故，我们吸取教训，总结经验，采用提前下发通病防治、预控通知单、重点部位旁站监督的方式，解决问题。例如：阳台板及梁板相交处的负筋，施工中经常被踩踏，使负筋位置下移，钢筋保护层加大，易发生板塌落事故。针对这个问题，我们工程部提前预控，下发了结构平面增加钢筋马凳的通知。采取这种技术措施后，保证了钢筋不下移，钢筋砼保护层厚度不变化，经主体检测后证明此措施行之有效。

B4、在模板工程施工中，施工单位缺乏质量意识，不愿意进行生产投入，每幢楼号只投资二层模板，这样造成在浇完上一层模板时，就要拆除下层模板，从而对砼结构造成严重的影响，我部通知监理下发停工通知，立即整改，为了保证砼浇筑后的外观质量及几何尺寸不发生变化及变形，我们要求施工单位结合2010年10月底竣工的施工进度计划要求，重新编制拆模方案，每幢楼号必须配置四层模板，明确了在上层结平浇筑24小时后，商品砼拆模报告合格后，方可拆除底层模板，经过严格检查模板的质量，模板施工中的严格控制。在主体验收中，基本满足了观感质量的验收标准，工程部非常重视砼的浇筑质量，加强平时巡视检查的力度和巡视检查的频率，对在检查中发现的质量问题，及时处理，使得工程质量有了很大的提高，同时不重视质量的现象得到了有效的遏制。

B5、施工用的砼，全部为商品砼，为了保证商品砼的质量，工程部将其列为甲供，精选商品砼供应商，从而保证了施工质量，节约施工成本，我们采取定期或不定期的检查方式到砼拌制厂进行检查，杜绝了不合格的商品砼进入施工现场，在施工现场严格检查砼的坍落度，控制加水施工，采取这些有效的措施后，保证了砼的供应质量。经主体回弹检测，砼质量全部满足设计及砼规范要求，全部为合格。

B6、为了保证砌筑工程的工程质量，我们抓了如下几个环节：控制原材料质量，严格按规定取样，不合格材料坚决不准使用；重点检查墙体拉结筋的放置部位、长度及数量是否符合设计要求，不定时抽查砌筑砂浆（现场制作试块）、砌体的沙浆饱满度等等，在实际施工中，施工单位没有按要求施工，工程部为此加大了巡查力度，并召开会议，提出了严格要求，对没有按图纸、图集及规范标准施工的墙体全部拆除，重新砌筑，不拆除的给于断电、停工整改，此举收到了良好效果，保证了工程质量。

B7、我们工程部根据东二路商住楼项目的自身特点，组织监理部、施工单位，认真熟悉和审查图纸，了解设计者意图；对施工图纸，进行了纵横比较和联系，使水、暖、电、煤气及相关的弱电专业相结合、相对照。发现不合理或有疑问的地方，做好记录并及时反馈到设计单位解决问题。

在明了水、电及通风各专业图纸上预留、预埋的孔洞和管线位置的基础上，并结合土建结构施工图纸，核对施工单位已留孔洞的标高、位置，以保证安装工程的施工不受孔洞预留的影响。编制施工图预算，列出各分项工程的工作量，并确定安装工程中各分项工程用料、用工和机具使用情况，并汇总成表，以便为材料准备提供可靠的理论依据。审核安装工程施工技术方案，确定采取的技术措施，保证施工技术既合理先进又能提高施工进度，缩短工期。编写详细的安全和技术方面的交底记录。交底内容应具体、明了且具有针对性，以保证安装工程施工安全和施工质量符合规范要求。

C、成本方面：

C1、从合同制定着手与施工单位详细约定结算、取费的计算规则，让利幅度，工程款拨付时间等，根据合同制定严格的工程款拨付、设计变更、经济签证等制度，使投资控制工作制度化、规范化、程序化。

C2、施工前对施工图进行会审，及时发现问题，进行事前变更，避免损失。

C3、严格工程计量，防止超付工程款，在支付工程款时，只有质量合格的项目才允许计量，对不合格的项目及由于施工单位自身造成的增加项目则不予计量。支付进度款前抵扣各种款项，如甲供材、甲方已支付的临时设施费、质量进度奖罚款等，严格按照合同规定的计量程序及付款比例进行控制。

C3、严格工程签证制度，工程签证实行随发生随签证，严禁事后补签，签证内容必须在发生的三日内经监理单位、工程部和公司造价控制部人员的现场认定后才可以作为有效的计量文件。

通过以上措施，保证了投资的有效使用，防止了投资失控，取得了良好投资控制的效果。

二、存在的主要问题和不足

1、单纯的廉政观点：认为廉政管理与和谐团结是对立的，不认为廉政只是完成管理任务的条件之一，认为只要廉政管理，一切就会好，忽略了与相关单位搞好团结的重要性。单纯的廉政观点来源：协调能力低，不能认识和谐团结在工程建设中的作用，不能认识和谐团结与吃拿卡要是根本不同的。过分的依赖廉政的力量，忽视了团结和谐的力量。

2、雇用思想：不认识公司和工程部是自己展现才能、报答社会的平台，以为自己仅仅对某个人负责，不愿意到条件艰苦的地方去，总是想着老婆、孩子、热炕头贪图享乐；拿多少钱干多少活，多拿钱少干活，稍不遂意，就消极起来，不做工作。其原因主要是素质低，但也有领导者处理问题、分配工作或执行制度不适当造成的。

纠正方法：

1、从思想上提高认识，在继续发扬廉政管理的同时，不能忘记与相关单位搞好团结，搞好人际关系。

2、领导者处理问题、分配工作和执行制度要得当，经常与员工进行沟通，使其充分认识到公司和工程部是奠基自己事业生涯的平台，只要我们还是公司的一员，就应当抛开任何借口，投入自己的忠诚和责任，一荣俱荣，一损俱损的思想！将身心彻底融入公司，尽职尽责，处处为公司着想。

三、今后的工作设想

1、进一步完善、细化各种规章制度，不是靠人管人，而是靠规章制度约束、规范人的行为，靠制度促使所有的管理人员去主动工作，而不是被动工作，真正做到“凡事有人负责、凡事有人监督、凡事有章可循、凡事有据可查”。

2、加强业务培训，利用业余时间多学习专业知识，特别是对新标准、新规范、新工艺、新材料的使用等学习和掌握，使得工程部员工自我的知识得到更新。对施工单位工程量认真核对，降低企业成本。作出贡献。

3、工程开发项目确定后，就应进入“早谋划、早安排”的程序。加强部门之间的协调、沟通，做好一切施工前后准备工作，特别是前期、技术、计划、甲供物资、甩项工程等准备工作，做到有备无患、恰好衔接。

4、协调好各方之间的关系，特别是与监理单位的关系，如何调动监理人员的积极性，充分发挥监理人员的潜能，实现“小业主、大监理”的管理模式，是摆在我们面前的大难题和大课题。因为目前的实际情况是监理单位聘用的监理人员业务水平普遍较低，而且责任心较差，监督不到位，监理工程师人员数量不足，不能满足工程管理的实际需要。

5、选择优秀施工队伍，有部分施工单位管理人员的业务素质较差，技术水平低下，不能满足施工管理的实际需要，例如：不会编制施工组织设计及施工方案，照抄照搬，不符合本工程的实际，对施工图纸不熟悉、吃的不透、不求甚解等等，不能正确的指导施工。造成返工现象严重。同时，自检体系不健全，有些单位根本不自检，只靠监理单位及项目部的专责工程师检查出问题后再整改。既影响了工期，又保证不了工程质量。有些承包人在工程上不舍得投入资金和材料，以次充好，质量意识不高或者严重的说没有质量意识，使得工程质量很难控制。如在实际工程施工中不采取一些强有力的措施及时的扭转事态，靠承包人的修养和素质，其后果是不堪设想的。因此选择优秀的施工队伍是尤为重要的。

四、2010年的展望与计划

回顾过去，我们硕果累累，展望未来，我们充满希望，在新年一年，我们要一如既往的坚持公司理念、原则，坚定我们执着的信念，团结一致，共同前进。我们工程部人员还要在自己的岗位监守下去，不断发现问题，解决问题，为我们的公司争取更大的利益，为我们的客户营造一个更安全、更舒适、更理想的居住环境。

房地产置业顾问管理制度第7篇

1.负责公司楼盘项目的客户接待，促进客户购买成交。

2.意向客户的跟踪维护、发掘潜在客户。

3.办理楼盘销售相关签约合同及相关手续。

4.配合完成项目竞品楼盘的信息资料整理、市场调研工作。

5.协助销售主管处理一般日常事务。

房地产销售顾问职责2

①为客户提供房地产市场数据、分析及政策解读

②深入了解客户需求，并为客户匹配最适合的房地产项目

③为客户提供全面的产品对比解决方案

④为客户提供房地产法律、法规咨询服务

⑤为客户提供合同磋商、谈判、签署等服务

房地产销售顾问职责31、负责客户接待，咨询工作，为客户提供专业的商业地产咨询服务;

2、了解客户需求，合理匹配信息，提供合适房源;

3、陪同客户看房，进行商务谈判，促成业务成交;

4、负责业务跟进，客户信息登记及客户关系维护等后续工作;

5、负责客户开发与积累，并建立良好业务合作关系。

房地产销售顾问职责41、负责新客户和业主的开发;

2、负责客户与业主的接待与咨询，提供顾问式的咨询服务;

3、负责公寓、别墅、写字楼买卖与租赁的全过程，包括识别需求、带看、收意向、谈判、签约及过户和老客户经营等，促成业务成交;

房地产销售顾问职责51、新员工入店，熟悉所在商圈;

2、负责接待、沟通上门客户，维护公司分配的客户，了解客户需求，做好信息匹配;

3、进行商务谈判，促成房屋买卖和租赁业务成交;从带看到成交，师傅一对一辅导;

4、为客户提供专业的置业服务;

房地产销售顾问职责61、负责为客户提供房屋咨询、买卖、租赁服务等相关业务;

2、通过各类渠道，开发房源、客源，挖掘潜在客户，及时将客户信息、盘源信息录入公司系统;

3、熟练掌握区域楼盘详细情况，实地勘察物业状况，确认权属，对物业进行专业评估，签订业务委托书，收取钥匙;

4、接待客户，提供业务咨询，带客看房、跟进磋商、谈判签约;

收集相关资料;

5、每日完成规定的量化指标;

6、主动收集市场信息，为公司发展提供合理化建议;

7、认同公司文化，遵守公司制度，服从公司管理，接受上级工作指导与安排;

8、树立品牌意识，注重把公司品牌宣传贯穿到工作的全过程。

房地产销售顾问职责71、销售人员职位，在上级的领导和监督下定期完成量化的工作要求，并能独立处理和解决所负责的任务;

2、管理客户关系，完成销售任务;

3、了解和发掘客户需求及购买愿望，介绍自己产品的优点和特色;

4、对客户提供专业的咨询;

5、收集潜在客户资料;

房地产销售戴上顾问的帽子第8篇

“销售就销售吧, 老是戴上顾问的帽子, 新人?凭什么评判新人?难道他们在做置业顾问之前就不是新人?难道他们在做顾问之前就什么都懂?他们生下来就是专业的?人都有从不会到会的过程, 为什么就不能给新人一个发展的机会呢?新人之中也有杰出的人士!现在社会啥都想要熟手, 可他们就没想过刚毕业的大学生吗?现在的教育有些脱离社会实践, 大学生出来就是理论高手, 实践却几乎为零!社会要给这些新人机会, 他们就会成为下一个专业人士!

置业顾问不再是一个名称

实际上, 现在的售楼处已经没有传统的售楼员, 售楼员的称呼被“置业顾问”或“销售顾问”所取代, 而这一称呼的变化中, 售楼员的单一销售功能也扩展到“置业顾问”的综合服务功能。据某项目销售负责人介绍, 现在的置业 (销售) 顾问不但从名称上, 更是从服务的意识和服务范围上全方位的区别于传统的售楼员, 他们不但具备了较高的文化素质, 经过了置业专业体系培训, 同时还要了解金融等方面知识和理财知识, 具有复合型人才的特征, 能够给客户提供买房、贷款及市场分析等顾问服务。

对于购房者来说, 置业顾问的热情及专业知识能够让人体会到这个楼盘的内涵, 产生信任感, 更愿意买这个楼盘的房子。置业顾问在房屋交易中能够起到交易双方沟通的桥梁作用。我爱我家房地产经济有限公司王先生介绍, 现在的置业顾问有两种, 一种是开发企业销售部门自己的置业 (销售) 顾问、一种是开发企业引进的专业顾问公司的置业顾问。两种置业顾问的专业职能是一致的, 就是通过对买卖双方的了解、沟通, 达成房屋交易。在这个过程中, 现代的置业顾问的职责是双重的, 既要为卖方负责, 也要为买房负责, 置业顾问首先应从购房者的利益角度来分析交易的可行性, 即以购房者需求为主体, 因为只有了解了购房者的真正需求, 才能从实际需求出发引导交易的进行, 这对卖方来说无疑也减少了盲目性, 与卖方的利益并不冲突。

买卖的中间人和项目的代言人

置业顾问担任着买卖的中间人和项目的代言人, 一个项目的销售队伍几乎承接着与该项目有关的所有客户的接访, 无论是成交与否。客户走出售楼处时都会在头脑中形成关于楼盘的形象, 这形象的来源是销售队伍。所以房地产业内提出的口号是——也许顾客不会在售楼部留下什么, 但一定要让他带走什么。

楼盘以什么样的形象矗立于公众, 甚至经营者展现了怎样的姿态, 全在于第一线上第一时间与客户交锋的销售人员。这关系到企业品牌的建立与附加价值的产生。所以, 房地产对置业顾问的要求不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口。

要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求的职业精神, 以上这些都是新人刚入职时需要加强的能力。

置业顾问是在售楼处通过现场服务引导客户购买, 促进楼盘销售, 为客户提供投资置业的专业化、顾问式服务的综合性人才, 置业顾问本身应该精通房产的相关基础知识;另外应该熟悉售楼的循环流程, 应该掌握销售技巧如谈判技巧, 话语技巧、产品销售的语言技巧、电话跟进的销售技巧以及销售说服技巧等等, 还应该快速分析出客户的购买行为、决策和心理, 并熟练应用。

置业顾问不仅可以深度传递楼盘品质, 更能体现企业文化素质和发展实力。正因为如此, 这些企业在选择和制定置业顾问服务标准时, 从长远利益出发, 加强了对置业顾问服务意识的培养。其中包括对置业顾问的文化素质的刚性选择, 如基本上都是有事业心的本科生、研究生等高学历者;对这些置业顾问进行不间断的业务及企业文化方面的培训, 如对房地产市场规则及发展进行理性分析、研究目标消费群的住房、投资及各种付款方式需求, 使其真正达到能提供全方位服务的职业水准;对置业顾问提出更高要求, 使其有更高的服务意识和诚信品质。如某欧式房销售部门要求置业顾问在了解本项目时, 要对西班牙等各种建筑风格有更深的理解, 并通过考察区域的周边项目状况, 制定差异化服务项目;而项目销售部则以企业对建筑建设细节的认真处理过程为例, 对置业顾问进行诚信服务引导, 使置业顾问对客户的沟通过程更实在, 更有说服力。

房地产业内人士现身说法

记者:您为什么选择置业顾问以及是怎样进入的?

王辉:一个偶然的机会让我对房地产销售工作产生了浓厚的兴趣, 房地产行业是一个高薪的行业, 也是一个充满挑战与机遇的行业。入职门槛相对低, 如果只是拿低薪也就是每个月八九百, 三个月没业绩就失业。

我是计算机专业毕业, 对房地产的专业知识的了解屈指可数, 我想踏入房地产行业, 因此, 通过报刊杂志等渠道了解了一些基本的方面。报名参加了一个培训班, 经过了一个月的紧张学习。培训后我与刚入职的同事们就面临着就业的压力, 当时我也曾茫然一时, 因为置业顾问这个岗位就业压力很大, 而且我们班上有许多同学条件都很好, 有的同学学历高;有的同学形象好;有的同学还从事过房地产相关工作, 这些条件都是从事这方面工作的有利条件。我觉得我的同学们都非常优秀, 何况除了我的同学还有正在从事着房地产工作领域的人, 真的是高手如云。在这种无形的压力下, 我不得不为自己制定一个即将踏入房地产行业的计划。

首先, 我觉得自己从事置业顾问最大的优点就是亲和力强, 而且比较能适应接受一些新的事物。目前房地产置业顾问岗位相对饱和, 而且自己没有楼盘销售经验的情况下来看, 我觉得自己可以把目光放在二级城市。我正在盘算着自己的工作计划时, 一个到四川工作的机会降临到我面前, 成都的一个营销公司。当时我觉得这是一个到外地锻炼的好机会, 等楼盘结束后, 自己也会有一定的楼盘操作经验, 以后回来发展也会有好处。

到了公司后, 了解到我们要销售的楼盘是比较好的楼盘之一。该楼盘也是非常有特色的节能示范小区。适应也很快, 工作上的事情几天时间就已经基本熟悉了。因为在培训中的专业知识全部都用上了, 且课程考试、技巧考试对我来说用处很大, 工作起来也得心应手。

现在工作两年多, 我对自己的工作还是满意的, 而且也得到公司领导的肯定, 成为销售经理。回顾近两年的工作经历, 使自己的思想成熟了很多, 从最开始对置业顾问这个岗位就是推销的最简单工作想法到现在工作态度上有了很大的改变。我以良好的置业素质与热情的工作态度, 让自己的顾客买到称心如意的房子, 并且得到了顾客的信任。每当这个时候, 成就感充满内心, 我深深体会到工作付出后得到了回报, 觉得非常满足。

记者:想进入该岗位的新人要如何准备或是怎样了解这个时尚但更需要务实的职业呢?

王辉:下面我以一个新盘为例, 带着新人全面体验整个销售过程:

1、案名描述:项目名称

2、案名背景分析:政策分析、交通状况分析、周边配套分析

3、项目内部环境描述

4、项目S W O T分析:

优势分析: (1) 品牌开发商 (2) 建筑设计院 (等级) 设计, 景观设计单位, 承建单位 (3) 生态环境 (4) 地区目前规模情况 (5) 交通便利 (6) 配套服务:从休闲到娱乐, 医疗到保健, 生活到餐饮。 (7) 价格不高, 升值潜力大。 (8) 户型较多, 面积跨度较大, 选择度高 (9) 政府政策大力扶持, 项目位于区域经济板块。

劣势分析 (1) 采用了高容积率的建筑设计, 居住舒适度有待检验。 (2) 公摊, 相对于多层来说, 电梯公寓的公摊会比较大, 业主会有所质疑房屋最后的使用面积。 (3) 车位比。项目的车位比太小的话, 会造成区内车位紧缺。 (4) 建筑密度相对高, 建筑相对密集。 (5) 楼房离立交近、铁路近, 存在噪音和空气污染较重的现象, 扬尘很大。 (6) 项目周边有未治理的臭水沟, 显得脏、乱、差。 (7) 周围人群素质不高, 对消费者购房心理有一定影响。 (8) 周围竞争楼盘多, 消费者会有更多选择, 给销售会带来一定压力。

5、目标消费群体分析

项目目标人群: (1) 年龄在25～30岁, 参加工作3～5年, 成立家庭需置业的首次置业者 (2) 年龄在30～55岁, 家庭月收入在8000元以上, 本地或外地投资者 (3) 为直属亲人 (儿女) 置业的人士。

置业原因: (1) 想改变原来的住宅条件, 如原有住宅的拥挤 (2) 房地产投资者。 (3) 看中生态环境, 希望放松心情 (4) 在周边附近工作或工作地点转移 (5) 价格相对不高

6、客户关注点: (1) 价位 (2) 居住环境的舒适 (3) 居住房屋的品质 (4) 居住户型的实用与合理 (5) 居住社区的差异性。

面对新的形势, 在基础较为薄弱的条件下, 中国的房地产营销手段正朝着多元化的方向发展, 逐渐形成了多种特色营销方式的市场趋势。如果能把握以上内容的清晰总结, 再注意把握顾客心理, 然后做出有针对性的说词, 销售能力就会逐渐加强。

记者:现在你面试新人的时候会问到哪些问题呢?

王辉:1.有无房地产相关经验?谈谈你以前的感受

2.有无其他工作经验?谈谈你以前的其他工作

3. 为什么选择这个行业?

4. 你对这个行业 (职位) 的认识有多深, 有没有预料到有多苦多累?

5.虽然你现在都不懂, 你认为你明天会怎么主动的去做?

真诚, 是成功的关键, 把对方当成你的朋友, 实话实说就像聊天就O K。因为销售行业最重要的是看你喜欢不喜欢说, 至于对错你的领导知道以后会引导。面试之后就要笔试了, 但考的面很广, 有建筑、营销、园艺, 现在好多置业顾问相当于房地产销售人员, 把公司交待给的房屋销售给客户, 置业说得好, 但做得好才会更有前途。

记者:行业内的大概薪酬是什么样的状况?

王辉:是新人的话, 基本工资在1000-1200, 提成的话看业绩的, 0-5000, 10%;5000-10000, 15%;10000-20000, 20%;20000-60000, 25%;60000-200000, 30%;再往上就是35%这个大多是二手房公司的提成比例。一手房的提成在0.1%-0.15%, 要看房子的总价和公司的规定。

我现在就职于中型房地产开发公司, 现任销售经理职务, 工资单收入列举如下:

1、月基本工资4500 (年终双月工资)

2、月交通补贴845如按揭购车可一次性补贴8万, 但是要分5年支付

3、月通讯补贴198

4、月餐饮补贴743

5、月住房公积金1219

6、社保168.5

7、职务津贴640

8、降暑费120

9、子女教育津贴60

1 0、出勤奖112

1 1、服装费用275