二手房产买卖委托书

二手房产买卖委托书（精选9篇）

二手房产买卖委托书 第1篇

房产买卖授权委托书

委托人：

身份证号码：

身份证号码： 受委托人： 身份证号码：

委托原因、事项、权限：

委托人 是位于 号房地产的所有权人。房屋所有权证编号：，建筑面积平方米；土地颁发证号：，使用面积平方米。现我们同意出售上述房产。因为我们身处香港不能进行长途旅行，所以不能亲自办理该房产的买卖及相关手续，故委托 为我们的合法代理人，全权代表我办理如下事项：

1、在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续；代为签署以上房地产的买卖合同；

2、代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关事宜；

3、代为办理与出售此房相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等交割手续；

4、协助买方以卖方名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件；

5、代为收取相关售房款；

受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。

委托期限：自委托之日起至上述委托事宜办完为止。代理人无转委托权。

委 托 人：

年 月 日

二手房产买卖委托书 第2篇

委托人：________，性别：____，________年____月____日出生，身份证号码：________________________。

委托人：________，性别：____，________年____月____日出生，身份证号码：________________________。

受托人：________，性别：____，________年____月____日出生，身份证号码：________________________。

委托原因、事项、权限：

委托人______是位于北海市___________________________________号房屋的所有权人(产权证号为：_________________)，______是产权共有人。现我们同意出售上述房产。因为我们______________，不能亲自办理该房产的买卖及相关手续，故委托__________为我们的合法代理人，全权代表我们办理如下事项：

1、在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续;代为签署以上房屋的买卖合同;

2、代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关事宜;

3、代为办理与出售此房相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等交割手续;

4、协助买方以买方名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件;

5、代为收取相关售房款;

受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。

委托期限：自委托之日起至上述委托事宜办完为止。

代理人无转委托权。

委托人：

委托人：

买卖二手房当心陷阱多多 第3篇

目前, 在市场上二手房源交易信息大部分来自于房产中介公司, 消费者因缺乏专业知识和不熟悉交易程序及规则, 很容易掉入陷阱。就此, 消协发布消费警示, 提醒消费者购买房屋时, 需谨防中介公司5大陷阱。

陷阱一:定金锁定交易, 反悔即侵吞。在交易初期, 买方有购房意向, 中介公司则立即要求支付“诚意金”、“意向金”等, 规避“定金”的法律约束, 试图预先把部分佣金收入囊中, 进而锁定交易, 并制定对中介公司有利的约定, 以避免交易过程中受双方反悔、串通、被同行抢客等不利因素影响导致交易中止, 自己分文无收的情况。

陷阱二:隐瞒瑕疵, 误导消费者。中介提供的信息不实有两个原因:一是业主没有如实告知中介, 但中介应当尽核对核查义务;二是业主如实告诉了中介, 但中介故意隐瞒, 比如房龄、抵押、缺陷等, 购房者签了合同后才知道存在不利因素, 此时中介往往以“扣定金”来威胁, 迫使客户继续交易。

陷阱三:虚假承诺, 诱使交易。为促成交易, 中介公司工作人员信口开河, 做出迎合买卖双方交易意向的虚假口头承诺, 消费者往往缺乏有效的书面证据不能依法维权。

房产买卖和赠与哪个合算 第4篇

王鑫和其父亲王军明都是某银行的职工。1986年，王军明与中国某银行北京市崇文区办事处签订《安置协议书》，王军明同意将单位原来分配给自己的位于蒲黄榆1.5间房产拆迁，某银行另行提供两套房屋，即新建小区1号楼院2幢100号、300号楼房（以下分别简称“100号房”、“300号房”），由王军明承租。1998年，某银行落实房改政策，可以将承租房向个人出售，因王鑫和王军明同居住在100号房，故该房由王鑫出资5万元购买，房产证登记在王军明名下；王军明考虑到大儿子王磊已经成家，便由王磊出资购买了300号房，并将该房登记在王磊名下。

王军明自退休后，王鑫履行了赡养义务并承担了王军明的全部生活费用，每月还另外给王军明300元作为日常零用，而哥哥王磊却从来没有支付过赡养费用。王军明考虑到王鑫尽了更多的赡养义务，加之300号房产的相关权也已分配给哥哥王磊，王军明一直表示100号房产要给予王鑫。基于上述原因，王军明多次书写文件，明确表达将100号房屋产权归王鑫所有的意愿。2005年1月1日，王军明在王鑫妹妹王娟在场的情况下，亲笔写下一份遗嘱，并再次明确了100号房屋产权归王鑫所有。为了尽快将房屋产权过户给王鑫，同年4月初，王鑫陪同王军明一同前往北京市某区建委办理房产过户手续。因王军明行动不便，且患有严重的白内障疾病无法亲自办理相关手续，由工作人员对王军明的身份进行核实。确认身份后，工作人员问及王军明是否同意将房产过户给王鑫时，王军明明确表示过户是他的真实意愿。考虑到过户税费成本的问题，在咨询了相关工作人员后，王军明和王鑫决定采用房屋买卖的形式办理房屋产权的变更手续，以买卖方式办理过户需要签署《买卖合同》。在签署完成买卖合同后，工作人员提出还要签署一份《房屋所有权转移登记申请书》。王军明提出由王鑫代签，工作人员已亲自核对了父亲的身份及办理过户的意愿，便同意王鑫到办事大厅完成后续其他登记手续。在办理了相关手续并交纳了相关税费后，王鑫取得了房屋所有权证。

2010年底，哥哥王磊将王军明从王鑫家里偷偷接走，并控制着王军明的人身自由，不允许他出门，至今拒绝包括王鑫在内的其他子女探望王军明。王鑫曾多次试图探望王军明，都遭到王磊的阻挠。在将王军明接走后不久，王磊以王军明的名义在北京某区人民法院提起诉讼，要求确认王鑫、王军明之间无房屋买卖关系，并返还上述100号房房屋所有权。

一审法院经审理认为：原告称与王鑫其父亲签订买卖合同，未支付钱款，双方买卖关系不能成立。故原告要求确认双方无买卖关系的诉讼请求，法院予以支持。原告称办理房屋所有权过户手续未亲自到房屋管理部门，但经法院调查，北京市建委的工作人员在审查双方的身份后才予以办理变更手续。现诉争房屋已变更到王鑫名下，故原告要求确认100号房屋归其所有的诉讼请求，法院难以支持。据此，一审法院判决：（1）原告与被告之间无买卖关系；（2）驳回原告的其他诉讼请求。

原告不服，提起上诉。二审法院经过审理，判决为：诉争房屋原系上诉人所有，王鑫将房屋过户到自己名下应有合法的依据。王鑫称双方存在买卖合同关系，对此负有举证责任。根据本案查明的事实，二人间亦未进行价款的实际给付，故本院认为上诉人与被上诉人之间并无买卖关系。法院认定诉争房屋还应归上诉人所有。二审法院维持一审判决第一项；撤销一审判决第二项，改判100号房屋归上诉人所有。

律师解析

现在房屋管理部门进行房产所有权登记时，如果双方转移依据是赠与关系，那么房屋管理部门就要求双方出示经过公证处公证的《赠与合同》。而公证处办理房屋赠与公证是按照房屋总标的收取的，房屋价值越高，公证费用就越高。这样就造成一些真正受赠的业主，为了日后再转让时少交税，而按假买卖的方式进行交易过户。即私下真赠与，过户时却选择按市场买卖价交纳相关税费。

本案中，王鑫正是考虑到办理赠与要交纳不菲的公证费用，才最终决定按照房产买卖来办理了过户手续，即实则赠与关系变为了买卖关系，但实际上并未真正支付给父亲房款。

一、二审法院都认定非买卖关系，正是因为王鑫没有支付房产的对价这一重要因素。

如果当初王鑫按照法律规定，先与父亲到公证处办理赠与公证，再拿着公证书到建委完成过户手续，就不会出现现在房屋被要回去的情况了。本案做出终审判决后，王鑫也是后悔莫及，当年占了小便宜而如今却吃了大亏。

律师提醒

对于普通商品房来说，买卖交易过户所需的费用，可能比无偿赠与还要划算。无偿赠与所需的费用除登记费、印花税等正常过户费用外，还要按照房子的市值交纳一定比例的公证费和3%的契税。进行买卖交易转让，除登记费、印花税等正常的过户费用外，只要交1%的契税，在这种情况下，通过买卖交易转让房屋还要比赠与来得划算。

如房屋为已满5年的普通住房，面积小于140平方米，且为唯一住房，则以买卖方式操作手续便捷，费用较低，且买方日后出售房屋成本低，建议以买卖手续操作。如不满足以上条件，则根据上表具体核算，综合考虑对比，来选择过户方式。

委托二手房买卖合同 第5篇

甲、乙双方委托丙方以下列第( )种方式第 条办理：

(一)一次性现金付款：

1、自本合同签订之日起 日内，乙方将购房款(购房定金冲抵购房款)全部付清给甲方后，三方到市房地产交易中心办理房屋产权过户手续。

2、乙方在签定本合同起 日内将全部购房款(人民币 元)交给银川市房地产交易中心指定的银行并进行资金监管，待房屋产权证过户给乙方后撤销资金监管。

(二)乙方委托丙方向银行申请二手房按揭贷款：

1、自本合同签订之日起三日内，乙方将 %首付房款存入银行指定的专项账户，并由银行冻结(具体首付金额及贷款金额以银行审批数目为准)。在贷款银行向乙方发放贷款之日由银行将乙方所贷款项及首付款划入银行指定的专项账户中，乙方一次性将全部购房款(购房定金冲抵购房款)付清给甲方。

2、自本合同签订之日起三日内，乙方将 %首付房款存入甲方在银川市房地产交易中心指定的银行账户并由银行冻结，甲方协助乙方办理房屋产权过户手续，待丙方为乙方办理完公积金贷款后一次性将剩余房款(购房定金冲抵购房款)付清给甲方。

第七条 房屋交付：

1、甲方在收到全部购房款当日将房屋进行交付。

2、甲、乙、丙三方共同参与房屋的交付。甲方按合同约定移交房屋及附属设施、装修状况完好，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。

3、甲乙双方同意：如房屋推迟移交时，甲方应向丙方支付房屋设施及各项费用押金人民币 元整，待三方办结房屋移交手续后由丙方给甲方全额退还押金。

第八条 甲、乙、丙三方义务：

(一)甲方义务：

1、保证该房屋无产权纠纷和债权债务纠纷，由此而引起的法律及经济责任由甲方全部承担。

2、承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负责，且该房屋的共有人对出售此房产无异议。

3、乙方申请住房按揭贷款的，配合银行或银行认可的机构提供与乙方申请住房按揭贷款相关的资料，并签署相关文件。

4、按照本合同约定的日期移交房屋及附属设施、装修。

5、在房屋交付前，结清水、电、气、供暖、有线电视、电话、物业费、垃圾清运费等各项费用，并提供上述费用交结的单据原件。

6、按照本合同约定的委托、代办事项，按时支付各项费用。

7、及时提供办理房屋产权交易过户手续所需的证件、材料(原件和复印件)，并积极配合乙方办理房屋产权交易过户。

(二)乙方义务：

1、按照本合同约定的支付方式及期限，支付定金和购房款。

2、按照本合同约定的委托、代办事项，按时支付各项费用。

3、提供房屋过户交易和银行贷款所需的证件、材料(原件和复印件)，按时办理房屋产权交易过户手续。

4、申请银行按揭贷款的，按时向丙方和银行提供申请贷款所需材料。

(三)丙方义务：

1、按照本合同约定的委托事项，高效、及时向甲、乙方提供优质服务。

2、见证、监督甲、乙方对本合同条款的执行。

3、甲、乙双方发生违约或争执等情形时，予以协调;协调无效时，采取中立态度，并证明事实。

4、对委托人个人资料严格保密，未经委托人同意，不得向他人泄露。

第九条 违约责任：

1、本合同签定后，乙方中途返悔的，应及时通知甲、丙两方，购房定金归甲方所有以充抵乙方违约金;甲方中途返悔的，应及时通知乙、丙两方，并在悔约之日起三日内双倍返还购房定金给乙方以充抵甲方违约金。 - 5 -

2、甲、乙双方将所得违约金的 %付给丙方作为服务佣金，同时违约方还应向丙方支付双倍的中介费。

3、甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方发生重大误解并造成损失的，由甲方承担相应的法律责任并赔偿损失。

4、乙方未按时向甲方付清购房款或甲方未按时向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方总购房款 %的违约金。逾期三日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。

5、甲、乙双方或一方未按时给付丙方中介服务费的，每逾期一日，违约方应按中介服务费的 %加付给丙方违约金。

6、因甲、乙双方其中一方的原因逾期未申请办理房屋交易产权过户手续的，每逾期一日，由违约方给付对方总房款 %的违约金;因丙方原因逾期未申请的，每逾期一日由丙方按中介服务费的 %分别付给甲、乙双方。

第十条 本协议履行期间，因不可抗力或国家政策调整，致使本合同无法履行或虽能履行已无实际意义时，本协议自行终止，三方互不承担责任。甲方在本协议终止后三个工作日内将已收房款全额退还乙方，丙方将甲、乙双方提交的所有证件及相关材料退还。

第十一条 其它约定：

本合同如有内容变更或未尽事宜，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，如手写项填写内容与印刷文字内容不一致，以手写项为优先。

第十二条 争议解决方式

本合同发生的争议，由合同当事人协商解决或提请相关行政部门调解，协商、调解不成的，按下列第 项方式解决。

(一)提交 仲裁委员会仲裁;

(二)向 人民法院起诉。

第十三条 其他约定事项

甲方(委托人、出售方)(签章)： 乙方(委托人、买受方)(签章)：

法定代表人(签章)： 法定代表人(签章)：

身份证号码： 身份证号码： 委托代理人(签章)： 委托代理人(签章)：

身份证号码： 身份证号码：

丙方(受托人、中介方)(签章)：

法定代表人(签章)：

身份证号码：

委托代理人(签章)：

身份证号码：

签订时间： 年 月 日

签订地点：

二手房产买卖委托书 第6篇

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房产买卖过户委托书怎么写及注意事项是什么

不论是售房者还是购房者，他们都有可能会由于一些原因无法自己亲自办理房屋过户的手续，这时就需要委托他人，但是这并不只是说几句拜托就足够了，想要事后不产生纠纷，最好还是签订一份房产买卖过户委托书为好。那么，房产买卖过户委托书应该怎么写?具体内容有哪些?办理房产买卖过户委托需要注意什么?如果你不清楚，那就赶紧来看看小编精心为大家整理的委托书范本和注意事项吧。

房产买卖过户委托书

委托人：

性别：

出生年月：年月日

身份证号码：

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受委托人：

性别：

出生年月：年月日

身份证号码：

委托原因及事项如下：

本人_________准备购买座落于广州市______________________________房屋(房产证号为：_____________)，现由于本人工作繁忙，不能亲自办理相关手续，现委托____________作为我在广州市的合法代理人全权代表我办理下列事项。

一、为我向房管局档案馆办理调档、查阅、复印等手续。

二、为我缴纳上述房屋有关的税费和支付一切必要的费用。

三、为我向地税局办理与上述房屋有关的手续。

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四、为我向房管部门办理上述房屋的交易过户转名手续。

五、为我向房管部门办理上述房屋的产权登记、领取房屋所有权证手续。

六、为我向银行办理上述房屋抵押贷款、还贷赎契事宜及领取有关文件(房地产权证、共有证、他项权利证、还清款证明、退保证明、保险单、购房发票、还款清单等)。

七、为我向房管部门办理上述房屋注销抵押登记或抵押登记等有关手续。

八、为我向保险公司办理退保的手续及领取退保款。

九、为我向有关部门办理上述房屋的退案(撤销)等一切相关手续。

受委托人可全权办理上述委托事项，但无转委托权。受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，我均予以承认。

本委托书有效期从签署之日起至上述事项办妥为止。

委托人：

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年月日

房产过户委托需要注意什么?

1、委托时间不宜过长

办理房产买卖委托时，你应该注意委托时间不宜过长，尤其是当你委托的人是中介的时候。如果你委托他人帮你办理贷款事宜，并且委托时间很长，那么受托人就有可能会利用这笔贷款和这段时间来赚取个人利益，你的权益也就受到了侵害。所以，一定要注意控制委托时间，如果在委托时间内没有办理完手续，可以再次办理委托。

2、委托权利不宜过大

委托权利不宜过大的意思就是不要给受托人赋予过多的权利，比如收受房款，签订合同等事宜，最好还是自己亲自办理，以免受托人从中抽取钱款，或者是直接携款逃跑等。你应该在在清楚交易流程的基础上，给予受托人一些必要的授权，而不是将所有的权利都赋予给受托人，否则就可能会被受托人滥用。

 非法行医致死有刑事责任吗

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 法院判决过失致人重伤死亡的赔偿有哪些 http://s.yingle.com/cr/840122.html

   飞车抢夺会判死刑吗 http://s.yingle.com/cr/840121.html 盗窃黄金怎么判刑 http://s.yingle.com/cr/840120.html 贪污罪间隔期

多长能认

定连续犯

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 抢夺转化为抢劫罪规定

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1800

元

量

刑

可

否

判

缓

刑

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间

人

机

分

离

了

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   共犯处罚如何判定 http://s.yingle.com/cr/840069.html 保险是不可没收财产 http://s.yingle.com/cr/840068.html 流窜作

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是

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2018  绑架罪的社会危害性体现在哪些方面 http://s.yingle.com/cr/840063.html

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   耳穿孔算轻伤吗 http://s.yingle.com/cr/840061.html 故意杀人罪的认定 http://s.yingle.com/cr/840060.html 杀妻藏尸案开庭审理,犯罪嫌疑人会怎么判刑 http://s.yingle.com/cr/840059.html

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 犯罪分子同时达成自首和立功如何处理 http://s.yingle.com/cr/840058.html

 信用卡诈骗罪网上追逃司法程序

http://s.yingle.com/cr/840057.html

 非法拘禁致人轻伤怎么认定

http://s.yingle.com/cr/840056.html

 股东挪用资金怎么处理

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 单位能否是非法拘禁罪的主体

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犯

罪

会

网

上

通

缉

吗

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 对判处缓刑羁押日期如何计算

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 判缓刑是否要开除党籍

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  诬陷诽谤罪怎么判刑 http://s.yingle.com/cr/840049.html 构成非

法

传

销

罪

几

大

要

素

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 拒不执行判决、裁定罪量刑

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二手房产买卖委托书 第7篇

二手车买卖规范合同。二手车买卖合同是指政府为规范二手车交易市场设定的适用于买卖双方的。

保护双方权益的地方性细节法规。目前。全国越来越多省市已经发布二手车买卖规范合同。例如苏州。广东。深圳。2016年5月24日。湖北省工商局制定了湖北二手车买卖合同。

中文名,二手车买卖规范合同。发起者,政府。目的,为规范二手车交易市场。2016年5月24,湖北省工商局制定了该买卖合同。

合同范本。合同编号：卖方：住所：

法定代表人：身份证号码：电话号码：买方：住所：法定代表人：身份证号码：电话号码:根据《中华人民共和国合同法》。

《二手车流通管理办法》等有关法律。法规。规章的规定。就二手车的买卖事宜。买卖双方在平等。自愿。协商一致的基础上签订本合同。第一条车辆基本情况1。车主名称；车牌号码；厂牌型号。2。车辆状况说明见附件一。3。车辆相关凭证见附件二。第二条车辆价款。过户手续费及支付时间方式1。

车辆价款及过户手续费本车价款为人民币：元。过户手续费为人民币：元。2。支付时间。方式待本车过户。转籍手续办理完成后个工作日内。买方向卖方支付本车价款。过户手续费由方承担。方应于本合同签订之日起个工作日内。将过户手续费支付给双方约定的过户手续办理方。第三条车辆的过户。交付及风险承担方应于本合同签订之日起个工作日内。将办理本车过户。转籍手

续所需的一切有关证件。资料的原件及复印件交给方。该方为过户手续办理方。

卖方应于本车过户。转籍手续办理完成后个工作日内在向买方交付车辆及相关凭证。在车辆交付买方之前所发生的所有风险由卖方承担和负责处理；在车辆交付买方之后所发生的所有风险由买方承担和负责处理。第四条双方的权利和义务1。卖方应按照合同约定的时间。地点向买方交付车辆。2。卖方应保证合法享有车辆的所有权或处置权。3。卖方保证所出示及提供的与车辆有关的一切证件。证明及信息合法。真实。有效。4。买方应按照合同约定支付价款。二手车买卖合同

5。对转出本地的车辆。买方应了解。确认车辆能在转入所在地办理转入手续。根据《中华人民共和国合同法》。《二手车流通管理办法》等有关法律。法规。规章的规定。就二手车的买卖事宜。买卖双方在平等。自愿。协商一致的基础上签订本合同。第五条违约责任

1。卖方向买方提供的有关车辆信息不真实。买方有权要求卖方赔偿因此造成的损失。2。卖方未按合同的约定将本车及其相关凭证交付买方的。逾期每日按本车价款总额的%向买方支付违约金。

3。买方未按照合同约定支付本车价款的。逾期每日按本车价款总额%向卖方支付违约金。4。因卖方原因致使车辆不能办理过户。转籍手续的。买方有权要求卖方返还车辆价款并承担一切损失；因买方原因致使车辆不能办理过户。转籍手续的。卖方有权要求买方返还车辆并承担一切损失。5。任何一方违反合同约定的。均应赔偿由此给对方造成的损失。第六条合同争议的解决方式因本合同发生的争议。由当事人协商或调解解决；协商或调解不成的。

按下列第种方式解决：1。提交仲裁委员会仲裁；2。依法向人民法院起诉。第七条合同的生效本合同一式份。经双方当事人签字或盖章之日起生效。

买卖合同。江苏省二手车买卖合同

合同编号：订立地点：卖方：买方：甲。

乙双方在平等。自愿。公平。诚实信用的基础上。就二手车的买卖事宜。经协商一致。达成如下协议：一。卖方车辆的基本情况：车主姓名或单位名称： 厂牌型号：车牌号码： 已行驶里程：初次登记日期： 发动机号： 车架号：车辆状况： 需要说明的情况：车辆使用性质：□客运。□ 货运。□出租。□ 租赁。□非营运。□ 其他。具体瑕疵描述：底盘部分：车身外观部分：发动机部分：电器设备部分：其他：二。

车款及交验车：车款为 元；大写。买方应于 年 月 日在 同卖方当面查验车辆及相关证明。凭证。并以□现金□支票□汇票的方式自查验无误之日起日内向卖方支付车款的 %。待办理完过户手续后。即支付剩余车款。卖方应在收到第一笔车款的当日交付车辆。号牌及相关证明。凭证。并协助买方在15个工作日内办理完车辆过户。转籍手续。车辆过户。转籍过程中发生的税。费由负担。

二手房产买卖委托书 第8篇

这里首先需要就房地产买卖合同的特点进行认识, 从而为讨论执行监管机制提供切入点。具体而言, 可归纳为以下四个方面。

第一, 该合同以房地产为标的物。房地产买卖合同只能以房地产为标的, 由于房地产具有不同于其他一般商品的特殊性, 也决定了房地产买卖合同具有其特殊和复杂的一面。

第二, 该合同是一方转让房屋所有权及其土地使用权的权利, 另一方则以支付货币为对价, 否则就不是房地产买卖合同, 而是其他合同。

第三, 该合同处分的是房屋所有权及其土地使用权。房地产买卖合同与其他买卖合同的不同之处在于房屋是附着于土地上的不动产, 房屋所有权转移时, 根据房地产权利一致的原则, 土地使用权也随之转移。

第四, 房屋买卖合同是法律所规定的一种要式合同。由于房地产买卖合同不同于一般的买卖合同, 标的物所有权的转移不以交付为标志, 而是以办理相关的房产过户手续作为标志, 也就是说该合同处分权利的结果是以房地产行政主管部门进行房地产权属登记并依法确认房屋归属关系为要件。所以, 房地产买卖合同是一种要式合同。

2 认识引导下的执行监管目标定位

在以上认识引导下, 有关目标定位可界定为以下三个方面。

2.1 开发商方面

上文已经提到信息不对称问题, 即在合同的执行中开发商拥有更多的私人信息, 从而使得购房者往往处于信息弱势地位。在这样的地位不对等状况下, 开放商可能实施机会主义行为。从实践层面来看, 这种机会主义行为具体表现在延迟交房时间、更改小区绿化面积、未按合同要求建立相应的公共设施等, 当然也包括建筑质量问题。因此, 在构建执行监管机制时须增强开发商的参与意识, 这样才能在根本上规避监管缺位的现象。由此, 站在开发商的角度应在建立社会声誉度的要求下, 自觉履合同行监管行为。

2.2 购房者方面

已知在信息不对称和法律行为履行上, 购房者都处于绝对的弱势。但从当前各地所反馈出的信息来看, 建立“业主维权委员会”则是一个不错的选择。这种基于团队行为的业主集合, 可以融合各自的社会资源和影响力, 增强对房地产开发商威慑能力。从而, 提升在合同监管中的议价能力。因此, 这一方面的目标可概括为:通过建立集体行动路径, 来锁定购房合同中要件的履行情况。不难看出, 从我国房地产买卖现状着手, 在低成本运作下最好就是建立上述目标。

2.3 第三方方面

抛开现有法定仲裁机构不论, 如何引入民间第三方监管组织则是值得思考的问题。毕竟, 在我国城镇化进程中有关房地产买卖合同纠纷数不胜数, 若都依靠法定仲裁机构的话将延缓解决时间, 并增加买卖双方的交易成本。因此, 可以尝试建立以授权的中介组织面貌出现的第三方机构, 首先出面协助监管、协调的机制。因此, 这里的目标定位则包括:在授权范围内跟踪监管开发商的合同履行情况, 并在规定的信息平台上向购房者发布;同时, 为购房者提供利益诉求渠道, 来通达房管部门。

3 目标定位下的监管机制构建

根据以上所述并在目标定位下, 监管机制可分别从以下三个方面展开构建。

3.1 开发商监管机制构建

正是因为开发商存在着自身的利益驱动, 因此需要从两个途径上来构建开发商的监管机制。

(1) 声誉约束途径。房地产开发商作为厂商的一种类型, 必然需要树立品牌效应, 通过品牌效应的释放将提升他们的盈利能力, 而这在当前房地产调控下显得更为重要。为此, 在日益竞争的市场环境下必然能推动开发商强化合同监管意识。可见, 这实则是同行竞争倒逼下的行为选择。

(2) 行政规制途径。行政规制主要由法定仲裁部门给予监管, 由于其无法履行跟踪监管职能, 因此可以面向购房者建立利益诉求通道, 从而来根据反馈的相关信息建立起预警机制。

(3) 购房者监管机制构建

这里需要明确, 购房者往往都有自己的职业和生活, 因此在长周期的商品房建设中无能力、也无必要建立起跟踪监管行为。因此, 他们往往会在交房验收环节来考察合同的履行情况。这时就存在一个现实, 即暴露出来的问题已成为即定现实难以改变。为此, 可以通过建立“业主团队”来实施集体主义行动, 并在利益补偿机制配合下来履行跟踪监管活动。具体表现在, 选择部分当地业主组成跟踪监管团队, 并在其他业主的维权基金提供下履行上述活动。

3.3 第三方监管机制构建

关于本文所指出的第三方监管机构, 在当前仍属于一个新的课题。首先它应具有民间性质, 并能代表开发商和购房者的利益;同时, 还需要获得官方的授权。因此, 本文不打算将其具体化。这里只是提出几个原则: (1) 应具有独立的办公地点; (2) 可建立开发商代表和业主代表组成的团体; (3) 根据施工进度不定期开展协调会议; (4) 努力协调双方的利益诉求。

综上所述, 以上便构成了笔者对文章主题的讨论。诚然, 对于合同的监管机制构建可以从其它方面来进行, 但本文仍具有很强的实践意义。

结语

随着国家对房地产市场的调控持续进行, 消费者对于房价可能下将的预期更为稳定, 从而导致了许多具有刚性需求的家庭仍处于观望态势。这一态势所引发的房地产市场类型, 便从卖方市场转变到了买方市场。从我国近年来的房地产调控实践来看, 其实则形成了中央政府与地方政府间的博弈态势。由此, 当前强化对商品房买卖合同的监管机制便显得十分必要。这种机制的形成, 将在维护房地产市场秩序的同时, 维护开发商和购房者的利益。因此, 这就成为了本文立论的出发点。

本文认为, 在信息不对称条件下, 开发商往往具有更强的市场议价能力。从而, 须引入第三方主体来协助履行执行监管的工作。在监管机制构建中, 应围绕着开发商、购房者、第三方等三个方面展开。关于第三方监管机构在当前仍属于一个新的课题, 从而值得思考。最后, 本文权当抛砖引玉之用。

参考文献

[1]邵磊.浅析合作开发房地产合同的效力[J].文艺生活:下旬刊, 2011 (11) .

[2]马子英.论行政审批及登记对合作开发房地产合同效力的影响[J].文艺生活:中旬刊, 2011 (1) .

走出二手名牌包买卖误区 第9篇

事实上，以“米兰站”为代表的二手名牌包店在香港所受到的此番厚爱也非地区个案。在欧美、日本等发达国家，购买和寄售二手名牌包早已不只是一种流行的消费方式，更确切地说，它被认作为是一种“快销品环保文化”的典型代表。

随着传统消费观念的日益改变，也有越来越多的大陆时尚女性，尤其是30岁以上拥有一定消费能力的白领女性开始逐渐热衷于由专柜转向二手包店去“淘”、“寄”一番。而其中，上海、北京等一线大城市的市场最为成熟，“米兰坊”、“法国站”等一批知名二手包店不但业绩不俗，还各自拥有为数可观的固定“粉丝”。不可否认，如能事先规避二手名牌包的几大常见买卖误区，于购入新式包袋或处理家中大牌闲置包时，前去知名二手名牌包店走上一趟，确实有很大几率能做成一笔实惠便捷的好买卖。

误区一：店面小=选择少

相比宽敞气派的各大牌专柜，二手名牌包店可谓简单低调得多。知名二手名牌包店的门面都一般都不会太大，有些甚至非常“小巧”。

记者对沪上几家知名二手包店进行了一番走访后发现，大部分包店确实都可以用“麻雀虽小，但五脏俱全”来描述，门面并不张扬，当步入店中却常常会有一番“店不可貌相”的感叹。以位于威海路上的“法国站”总店为例，不足20平方米的店面可谓存货丰富，各大知名品牌的包包琳琅满目。其中以LV、GUCCI等一线品牌为主，但也不乏HERMES、CHANEL等顶级大牌的倩影。而除了包包，店中还陈列着不少腰带、皮鞋、墨镜等名牌配件可供选择。

“我们不讲究把店面布置得多么金碧辉煌，有‘味道’就可以了。或许有些人会觉得和动辄百平米以上的专卖店相比，狭小的二手包店摆不上什么货。但事实上，成规模的二手品牌店大多并非只此一家，总店加上分店所能调配的货源一般还是十分可观的，此外二手店还常有一些国外限量款、走秀款出售，对不喜欢‘大路货’的顾客来说，这里的选择在某种意义上可能反而比专柜更大一些！”

误区二：二手店=没新品

在大多数消费者的传统观念里，二手总是和“旧”、“使用过”联系在一起。但在二手名牌包店，并非所有箱包都是被使用过的，全新的货品其实也在店里占有一席之地。

据记者了解，二手店的全新名牌包一般有两个来源：一是专柜箱包被作为礼品赠出后新主人由于种种原因未使用便拿到店中出售的；二是请亲朋好友国外代购回箱包后发现型号错误或试背后发现不适合自己却又无法在国内专柜调换的。

虽然以上两类全新箱包在二手店的售价相对使用过的手袋偏高一些，但对比国内专柜价格仍会具有一定的价格优势。因此，即使是一心想买全新包包的朋友们也不妨可以在购买前尝试调查咨询下二手店的新品库存，说不定就会有意外的惊喜。

误区三：非专柜=无保障

有问卷结果显示，消费者对二手名牌包店踌躇不前的最大顾虑便是对包包来源及品质的不确定。而在与几位二手名牌包店负责人的接触过程中，记者也着重对这个普遍存在的疑虑进行了一番调查。

据记者了解，现在国内二手名牌包店最主要的货源是由收购与寄售这两部分组成：收购是指二手包店从原卖方手中直接用现金买断货品的所有权；而寄售则是由卖方将自行定价的商品委托二手包店进行销售并在货品成交后支付一定比例佣金的代理销售模式。

在各大知名二手包店，无论收购货品或是寄售货品都需要在上架前通过极其严格的鉴定程序。鉴定一般由具有丰富奢侈品鉴定经验的业内专家从皮质、花纹、五金、内饰、气味、身份序列号等全方位检验，有的二手店甚至要求一个包包需经三位不同专家一致认可才算检验合格。因此，专业二手名牌包店在货源上不可能出现假货。

此外，所有正规的二手名牌包店也几乎都会对售出的货品做出郑重的书面正品品质承诺。据“法国站”店主介绍，所有从“法国站”售出的货品都有一年的有效质疑期。“我们发出的任何货品，即便只是一根针一根线都会附有书面的真品承诺凭证。客人自购买日起一年内如对购入的箱包真假有任何质疑，我们都绝对负责到底。这一行最重视的便是与客人间信任的培养，我们做的不是一次性生意！”

误区四：限量款=高价值

常言道“物以稀为贵”，人们在对事物价值做出判断时常常会把它的稀缺性作为一个重要指标进行衡量。同理，很多消费者在进行名牌包估价收藏的时候也往往会认为“限量款”就代表着相对的高价值。但事实上，这条“真理”却非完全适用于二手名牌包市场的价格定律。

据记者调查，除了Hermes品牌限量款因其本身价值及独特手工制作工艺因素影响，在价值一般与产量成正比外， 二手名包市场其实更注重的供求关系所产生的实际供需差异。 “有些包包虽然限量，但可能由于造型、材质较为奇特而并不为市场所青睐，这类箱包的产量即便再“限量”也并不讨巧；而对于部分产量不小但广受市场追捧，买家需求大于现货供应的经典箱包我们反而会给出一个好价格。因此非限量款并非不代表高价值，一切都还是由市场说了算。”

误区五：勤保养=卖价高

众所周知，二手名牌包的售价与箱包的成色有着很大的关系。而正是出于这个原因，许多客人会选择在出售自己的闲置包包前先替箱包做一次化学试剂的清洁保养以达到提高皮包成色进而提高箱包售价的目的。但事实上，此举很可能“赔了洁费又折价”。

相关业内人士特别提醒：“名牌皮包最讲究的就是原汁原味，有些名牌箱包在清洗保养后由于化学药剂侵蚀反而会造成其表皮变薄、变软，甚至变色等不良效果。虽然可能一般人感觉不明显，但在专家眼里这些就包就好比落过水的衣服，在收购价上肯定会打折扣。”

因此，建议名牌包的主人们在使用包袋时应注重基本的自然保养，切不要过分依赖化学清洗。而在准备出售自己闲置的时也不必“多此一举”地进行专业清洗。这些都并不能从根本上提高箱包的成色，二手箱包的收购价实际是由箱包的整体品相所决定的，成色只是一个判断因素，其他各项使用痕迹也都会被综合纳入评估范围。

著名二手包店推荐

法国站

地址：上海市威海路859号

电话：021-62793085

营业时间：11：00—22：00全年无休

收货新旧成色：7成新以上

寄卖：以客户自己定的价格出售，物品售出后从所得款项中抽取10%-15%作为佣金

部分二手包价格：

95新 Chanel 09春夏超级限量粉白渐变色2.55/226背包 25800元

98 新 C.Dior 紫红色漆皮大号Lady Dior 22300元

99-全新LV 白三彩新款ALMA手提包/M40441 16800元

米兰坊

地址：上海市新乐路26号

电话：021-54043317

营业时间：12：00－22：00 全年无休

收货新旧成色：7成新以上

寄卖：以客户自己定的价格出售，物品售出后从所得款项中抽取15%作为佣金

部分包包价格：

9新CHANEL香奈儿 GST 黑色银链单背包 14500元

全新 LV路易威登 咖啡格 Speedy35手袋 5500元

米兰尚品

地址：北京市建国门外大街16号东方瑞景1号楼底商F23

电话：010-65158169

营业时间：11：00—21：00全年无休

收货新旧成色：8成新以上

寄卖：以客户自己定的价格出售，佣金面议

部分包包价格：

95新 LV红色漆皮情人节款两用包 6950元

9新 chanel经典GST拎包 14500元

陈曦尚品阁

地址：北京市朝阳门外大街乙12号一层昆泰商业中心淘宝街A42号

电话：010-58790911

营业时间：12：00—19：30全年无休

寄卖：以客户自己定的价格出售，佣金面议

部分包包价格：

全新chanel 棕色限量款coco单肩包 13800元

88新 lv 黑彩桶包 9600元

85新lv 老花speedy30 3500元

米兰站

地址：广州市天河区体育西路191号中石化大厦佳兆业广场202-203

电话：020-38081557

营业时间：10：00—22：00全年无休

寄卖：以客户自己定的价格出售，佣金面议

小贴士：

购买小贴士

由于大部分二手名牌包仍属于高价商品且对二手商家的职业道德依赖度较高，建议大家最好前往有口碑的二手名牌包店进行采购以保证在发生货品真假分歧时能得到较好的售后服务。

购入二手Chanel品牌包袋时要特别注意索要随包黑卡，并核对黑卡条形码与包袋条形码是否一致。购入其他品牌包袋时也应详细询问并检查代表包袋身份的相关凭证信息，并妥善相关凭证及发票。

部分知名二手包店如法国站、米兰站等均设有网店，采用实行实体店与网店同步销售的模式。平时工作较为繁忙的朋友可以通过网络预先对商品及价格“打打样”，比比价。

寄售小贴士

寄售货品时应尽量提供包袋身份卡、发票等相关凭证。据业内人士介绍，附有身份证明的货品相比缺少凭证的同等箱包而言售价更高且相对容易售出。目前在寄售领域以8新以上的LV包袋最为畅销。

各大二手店收取的寄售费用一般在寄售商品定价的10%-15%间浮动。寄售价较低的二手名牌一般需比寄售价高的商品支付相对高比例的寄售费用。寄售费用在商品成功售出后进行结算，若卖家中途收回商品或商品未售出则无需缴纳任何费用。

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二手名包 买卖有道

文/ 娃娃

买包包： 网络海选

还记得第一次在国内二手名牌店买入的是一只98新的老花LV Speedy35基本款，而“第一次吃螃蟹”的我还特别带去了自己的Speedy25进行细节对比：从材质手感、印花纹样、五金刻字，再到内袋的序列号等等，折腾老半天确认无误后以3100元的价格拿下。此后，我又陆续以4000元的价格购入85新的白彩LV水桶包、9800元购入9新LV漆皮ALMA手提包……3年间先后共入手14款包袋。

现如今，几大知名二手包店都有了成熟的网络商铺，我也偏爱先在网上淘包比价，再有针对性地去实体店“直奔主题”。值得一提的是，二手包网店还会定期举办无底价拍卖。而我就曾很划算地以695元的价格在淘宝拍到一款9新的MIUMIU羊皮长款钱夹。

卖包包： 以旧折旧