2024房地产估价师《经营与管理》巩固题及答案

2024房地产估价师《经营与管理》巩固题及答案（精选10篇）

2024房地产估价师《经营与管理》巩固题及答案 第1篇

1、()是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。

A.直接观察法

B.间接观察法

C.采访法

D.报告法

答案：C2、已知某市1999-2002年商业用房竣工面积分别为22万m2、31万m2、38万m2、42万m2。1999-2002年商业用房竣工面积平均发展速度是()

A.124.05%

B.117.55%

C.32.3%

D.25.49%

答案：A3、在编制概算时，零星工程费用一般按主要分项工程定额直接费总额的()进行估算。

A.5%～8%

B.8%～10%

C.3%～5%

D.10%～12%

答案：A4、建设工程总造价由()构成。

A.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、其他工程费用、预备费

B.建设项目总费用+合理利润+税金

C.建设项目总费用+固定资产投资方向调节税

D.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、工程建设其他费用、预备费、固定资产投资方向调节税、贷款利息

答案：D5、供给弹性是指由于影响供给的诸多因素发生变化后，供给量作出反应的程度。通常用供给价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变化的程度。供给价格弹性系数是()与()的比值。

A.供给量变动率价格变动率

B.需求量变化率价格变化率

C.价格变化率供给量变化率

D.价格变动率需求量变化率

答案：A6、对单个厂商而言，他按利润最大化原则决定产品的产量，厂商均衡的条件是()。

A.边际收益大于边际成本

B.边际收益等于边际成本

C.边际收益小于边际成本

D.A、B、C都不正确

答案：B7、金融工具有多种多样，一般将其分为()两类。

A.直接金融工具和间接金融工具

B.企业金融工具和个人金融工具

C.长期金融工具和短期金融工具

D.贷款金融工具和存款金融工具

答案：A8、在现代经济条件下，各国金融机构体系一般包括四个部分，即()。

A.中央银行、商业银行、政策性银行、国际银行

B.中央银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构

C.地方银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构

D.中央银行、工业银行、政策性银行、非银行金融机构

答案：B9、我国《保险法》规定：“()是投保人与保险人约定保险权利义务之间的协议。”

A.保险协议

B.保险合同

C.保险合约

D.保险形式

答案：B10、()是由国家主管会计工作的行政部门--财政部门以及其他相关部委制定的会计方面的规范。

A.中国会计制度

B.中华人民共和国会计制度

C.会计法

D.国家统一会计制度

答案：D11、下列属于房地产开发直接投资的是()。

A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票

B.购买房地产投资信托公司(REITs)的股份

C.购买房地产抵押支持证券(MBS)

D.购买一座正在运营的高尔夫球场

答案：D12、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的()债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A.房地产企业债券

B.个人住房抵押贷款

C.房地产企业抵押贷款

D.金融机构长期融资

答案：B13、房地产投资的()特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A.能够得到税收方面的好处

B.易于获得金融机构的支持

C.能抵消通货膨胀的影响

D.提高投资者的资信等级

答案：C14、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的()。

A.政治风险

B.政策风险

C.利率风险

D.市场供求风险

答案：B15、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的()。

A.变现风险

B.政策风险

C.利率风险

D.市场供求风险

答案：A16、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。

A.收益现金流风险

B.未来经营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险

答案：B17、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是()?

A.0.57

B.0.7

4C.0.80

D.1.04

答案：B

解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.7418、()是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

A.通货膨胀风险

B.市场供求风险

C.变现风险

D.政策风险

答案：A19、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个()。

A.正的协方差

B.负的协方差

C.标准协方差

D.绝对协方差

答案：B20、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2?年，则其面临()。

A.市场供求风险

B.周期风险

C.变现风险

D.通货膨胀风险

答案：D

2024房地产估价师《经营与管理》巩固题及答案 第2篇

1、建设工程进度控制工作的主要内容包括( )。

A.施工现场的调研与分析

B.编制项目建设工程进度计划

C.监督项目施工进度计划的执行

D.编制与质量控制等相关的配套进度计划

E.对项目建设总周期目标的论证与分析

标准答案：a，b，c，

2、技术资料的内容包括( )。

A.前期工作资料

B.土建资料

C.安装方面的资料

D.设计文件及变更资料

E.招标方面的资料

标准答案：a，b，c

3、成本计划可分解为( )方面。

A.材料设备成本计划

B.管理费成本计划

C.人工费成本计划

D.不可预见成本计划

E.施工机械费用计划

标准答案：a，b，c，

4、建设阶段的项目管理，包括( )的管理。

A.质量

B.进度

C.成本

D.合同

E.工程

标准答案：a，b，c，d

5、房地产开发项目的主要合同关系有( )。

A.开发商的.主要合同关系

B.承包商的主要合同关系

C.建筑商的主要合同关系

D.监理机构的主要合同关系

E.供应商的主要合同关系

2024房地产估价师《经营与管理》巩固题及答案 第3篇

1、物业甲为写字楼项目，末价值为 000万元，预计末价值为 00万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则20该物业的价值的标准差为 0%：物业乙为高尔夫球场项目，20末价值为 000 万元，年末价值为 200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，( )投资风险更大。

A、物业甲

B、物业乙

C、一样大

D、无法判断

2、市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。( )

A、对

B、错

3、房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，( )又是中央政府财政收入的`一个重要来源。

A、农业经济税收

B、工业生产带来的利润

C、商业经济经营带来的巨大财富

D、与房地产有关的收入

4、运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是( )。

A、在固定的预期收益率下使风险最低

B、使收益率最高

C、在一个预设可接受的风险下使收益最大化

D、减少投资

5、( )是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A、房地产泡沫

B、房地产市场中的过度开发

C、房地产适度经营

D、房地产过剩

6、投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的( )。

A、前期工作

B、初期工作

C、前提工作

D、项目可行性研究

7、( )，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

A、商品市场

B、生产要素市场

C、服务市场

D、潜在市场

8、按固定资产的使用构成，投资可以分为( )。

A、建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用

B、基本建设和房地产开发投资

C、土地投资和房屋投资

D、国内投资和外商投资

9、属于利息的计算方式有( )。

A、单利计息

B、连续复利

C、间断复利

D、复利计息

10、在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括( )。

A、收入的变化

B、对未来的预期

C、政策变化

D、可替代商品价格

参考答案

2024房地产估价师《经营与管理》巩固题及答案 第4篇

A.一

B.二

C.三

D.五

答案：A

解析：建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》第十二条规定，设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

2、2004年10月15日，建设部发布了房地产估价机构资质核准条件，从()起施行。

A.2004年11月1日

B.2004年12月1日

C.2005年1月1日

D.2005年3月1日

答案：B

解析：2004年10月15日，建设部发布了房地产估价机构资质核准条件，从2004年12月1日起施行。

3、国务院将房地产估价机构资质核准列为()事项。

A.行政备案

B.行政许可

C.行政处罚

D.行政复议

答案：B

解析：国务院将房地产估价机构资质核准列为行政许可事项。

4、房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的()机构。

A.中介管理

B.市场服务

C.管理服务

D.中介服务

答案：D

解析：房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。

5、房地产估价机构组织形式中，合伙制由()专职注册房地产估价师合伙发起设立。

A.1名以上(含1名)

B.2名以上(含2名)

C.3名以上(含3名)

D.5名以上(含5名)

答案：B

解析：房地产估价机构组织形式。①合伙制。由2名以上(含2名)专职注册房地产估价师合伙发起设立。

6、房地产估价机构组织形式中，有限责任制由()专职注册房地产估价师共同出资发起设立。

A.1名以上(含1名)

B.2名以上(含2名)

C.3名以上(含3名)

D.5名以上(含5名)

答案：C

解析：房地产估价机构组织形式。房地产估价机构自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立，组织形式有：①合伙制。由2名以上(含2名)专职注册房地产估价师合伙发起设立。合伙人按照协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对机构的债务承担无限连带责任。②有限责任制。由3名以上(含3名)专职注册房地产估价师共同出资发起设立。出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。

7、房地产估价机构，主要由()发起设立。

A.自然人

B.政府

C.政府房地产管理部门

D.房地产估价师个人

答案：D

解析：房地产估价机构自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立。

8、有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以()其为限承担法律责任。

A.个人财产

B.个人房产

C.出资额

D.出资人家庭财产

答案：C

解析：房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任。

9、房地产估价机构组织形式中，房地产估价机构以其()对其债务承担责任。

A.出资额

B.注册资本

C.部分财产

D.全部财产

答案：D

解析：房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。

10、()负责一级房地产估价机构资质许可。

A.国务院

B.国务院建设行政主管部门

C.中国房地产估价师与房地产经纪人学会

D.省级政府建设行政主管部门

答案：B

解析：《房地产估价机构管理办法》第七条规定，国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。

11、一级房地产估价机构资质中，有限责任公司的注册资本人民币()万元以上。

A.50

B.100

C.150

D.200

答案：D

解析：一级资质房地产估价有限责任公司的注册资本人民币200万元以上。

12、一级房地产估价机构资质中，有()名以上专职注册房地产估价师。

A.3B.5C.8

D.15

答案：D

解析：一级房地产估价机构资质中，有15名以上专职注册房地产估价师。

13、二级房地产估价机构资质申请一级资质，其取得二级房地产估价机构资质要在()年以上。

A.半

B.1C.2D.3答案：D

解析：二级房地产估价机构资质3年以上，才能申请一级资质。

14、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是()。

A.一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师

B.二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师

C.三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师

D.暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师

答案：D

解析：暂定期的三级资质，也要有3名以上专职注册房地产估价师。

15、新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设()年的暂定期。

A.1B.2C.3D.5答案：A

解析：《房地产估价机构管理办法》第十一条规定，新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。

16、申请核定一级房地产估价机构资质的，省级主管部门应当自受理申请之日起()日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。

A.20

B.30

C.4

5D.60

答案：A

解析：《房地产估价机构管理办法》第十二条规定，申请核定一级房地产估价机构资质的，省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地 产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。

17、申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起()日内作出决定。

A.20

B.30

C.4

5D.60

答案：A

解析：《房地产估价机构管理办法》第十二条规定，申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。

18、房地产估价机构资质有效期为()年。

A.1B.2C.3D.5答案：C

解析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。

19、资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满()日前向资质许可机关提出资质延续申请。

A.5B.10

C.15

D.30

答案：D

解析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。

20、资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续()年。

A.1

B.2

C.3

D.5

答案：C

2024房地产估价师《经营与管理》巩固题及答案 第5篇

A.在公司中不存在企业资产所有者的有限财产责任制度。

B.在公司中未能建立法人财产制度

C.公司内部法人治理结构不科学

D.在委托人和代理人之间不存在有效的控制机制和约束机制

2.在现代企业制度中，建立和完善企业资产所有者和企业经营者之间委托代理关系的核心是()。

A.构建企业资产所有者的有限财产制度

B.构建有效的控制机制和约束机制

C.建立法人财产制度

D.建立自主经营、自负盈亏的经营管理体制

3.现代企业制度的基本形式是()。

A.公司制

B.业主制

C.合伙制

D.股份制

4.法人治理结构是指()。

A.以企业法人作为企业资产控制主体的一项法律制度

B.企业内部权力机构的设置、运行以及权力机构之间的联系机制

C.明确企业出资者应对企业的经济活动承担有限财产责任的一项法律制度

D.企业的出资者委托经营者从事经济活动的契约关系

5.在现代企业制度中，建立科学的法人治理结构的核心是()。

A.建立有限财产责任制度

B.使企业能够自主经营、自负盈亏

C.在企业内部构建权力均衡机制

D.在企业内部建立控制机制和约束机制

6.我国经济体制改革的中心环节是国有企业改革，使国有企业最终成为能够自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的市场竞争主体和独立的法人，要达到这一改革目标，关键是()。

A.建立科学的企业内部组织结构

B.政企分开，明确企业的权利和责任

C.确立企业的法人财产权

D.在企业内部建立控制机制和约束机制

7.现代企业制度中的委托代理关系是一种()。

A.从属关系

B.雇佣关系

C.契约关系

D.经济关系

8.我国国有企业改革的方向是()。

A.建立现代企业制度

B.建立科学的法人治理结构

C.建立法人财产制度

D.实行股份制改造

9.建立现代企业制度，并不意味着要对所有的国有企业都必须完全按照市场化标准进行公司制改造，使之成为以营利为目标的市场竞争主体。在市场经济中，()就属于不必进行公司制改造的企业。

A.关系国计民生的大中型国有企业

B.垄断企业

C.导致外部不经济的企业

D.向社会提供公共物品和准公共物品的企业

10.属于法人企业的企业制度是()。

A.业主制

B.公司制

C.合伙制

D.股份制

11.在社会主义市场经济中，国家或政府对个人收入的调节，应集中在()。

A.微观领域

B.宏观领域

C.物质生产领域

D.非物质生产领域

12.个人收入经过初次分配以后还要进行再分配，其必要性在于()。

A.初次分配不公，导致贫富差距悬殊

B.国家要从中分配一部分作为公共国有资产

C.在微观分配领域，主要建立在市场机制自发作用基础上的分配方式，很难实现社会所追求的公平目标，甚至可能引起两极分化，从而影响社会稳定

D.政府管理国家财政的必要手段之一

13.在经济学中，洛伦茨曲线所表明的是()。

A.经济增长、充分就业与稳定物价之间的矛盾关系

B.收入分配相对不平等的程度

C.公平与效率的替换关系。

D.经济增长与充分就业之间的互补性

14.1988年，中国、印度、泰国和韩国的基尼系数分别为0.38、0.42、0.47和0.36，在上述四个国家中，收入分配最平等的国家是()。

A.中国B.印度

C.泰国

D.韩国

15.按生产要素分配是市场经济的客观要求，可以使生产要素资源得到有效的利用，但实行按生产要素分配，必须以()为前提。

A.生产资料社会主义公有制

B.承认生产要素的所有权和产权清晰

C.机会平等

D.劳动具有谋生性质

16.对个人收入进行调节或再分配的最重要的主体是()。

A.国家

B.社会团体

C.集体组织

D.企业

17.在社会主义市场经济中，个人收入的初次分配是在()中进行的。

A.微观领域

B.宏观领域

C.物质生产领域

D.非物质生产领域

18.()是实行按劳分配的前提条件。

A.社会生产力发展水平相对低下

B.旧的社会分工的存在C.生产资料社会主义公有制

D.劳动的谋生性质

19.实行按劳分配的物质条件是()。

A.社会生产力发展水平相对低下

B.旧的社会分工的存在C.生产资料社会主义公有制

D.劳动的谋生性质

20.在社会主义市场经济体制中，实行按劳分配的主体()。、A.是个人而不是企业

B.是个人而不是国家

C.是国家而不是企业

D.是企业而不是国家

参考答案：

1.D 2.B 3.A4.B 5.C 6.C 7.C8.A9.D 10.B

2024房地产估价师《经营与管理》巩固题及答案 第6篇

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入

2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售

B.抵押

C.转让

D.经营

3、下列风险中属于系统风险的是()。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的()。

A.不可移动性

B.适应性

C.弱流动性

D.相互影响性

5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为()年。

A.0.6

3B.1.63

C.2.2

5D.12.506、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的()。

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是()。

A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括()。

A.移动平均法

B.指数平滑法

C.市场因子推演法

D.简单平均法

9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由()负责。

A.开发商

B.监理单位

C.分包单位

D.总承包单位

10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。

A.目标定价法

B.成本加成定价法

C.随行就市定价法

D.价值定价法

11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于()。

A.观察法

B.实验法

C.讨论法

D.问卷调查法12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为()万m2。

A.390.5B.399.5

C.523.5

D.543.013、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是()。

A.生活方式

B.受教育程度

C.购买动机

D.自我形象

14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。

A.从容不迫型

B.选择型

C.凶猛型

D.随机型

15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括()。

A.购买价格

B.容积率及有关设计参数

C.空置率

D.运营费用

16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了()元。

A.137.5B.410.2C.432.2

D.452.218、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。

A.利润总额

B.投资利润

C.税后利润

D.可分配利润

19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为()。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

参考答案：

2024房地产估价师《经营与管理》巩固题及答案 第7篇

A、12.55%

B、12.00%

C、12.36%

D、12.68%

答案：A2、国家颁布的《测量规范》和()是房地产测量工作依据的主要规范性文件。

A、《建筑制图标准》

B、《建筑面积计算规则》

C、《地形图图式》

D、《建筑标准图集》

答案：C3、物业代理的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行()。

A、市场定位

B、有效的引导

C、预测

D、帮助

答案：B4、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为()万元。

A、1020

B、1360

C、780

D、1040

答案：C5、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商()。

A、有利

B、不利

C、利弊各半

D、不影响

答案：A6、下列哪项是物业管理中经营计划的核心。

A、经营费用估算

B、预算

C、预期收益估算

D、制定租金方案

答案：B7、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应()。

A、增加

B、减少

C、不变

D、大幅度减少

答案：A8、动态投资回收期是指项目以()所需的时间。

A、经营收人抵偿全部投资

B、全部现金流入抵偿全部现金流出

C、净收益抵偿全部投资

D、净收益现值抵偿全部投资

答案：C9、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是()。

A、商场

B、住宅

C、高尔夫球场

D、写字楼

答案：B10、某梯形宗地的角点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，则该宗地的土地面积为()平方米。

A、100000

B、120000

C、80000

D、160000

答案：A11、下列计算一半建筑面积的是()。

A.无柱的雨篷

B.无顶盖的室外楼梯

C.骑楼

D.无顶盖的阳台

答案：B12、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的()%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C13、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向()筹集。

A.房管部门

B.物业管理公司

C.住房公积金管理中心

D.售房单位和购房人

答案：D14、契税的课税对象为()。

A.房地产的出售人

B.房地产的购买人

C.房地产的使用权人

D.发生权属转移的房地产

答案：D15、属于直接融资的金融工具为()。

A.存款单

B.保险单

C.支票

D.银行承兑汇票

答案：C16、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于()。

A.商业信用

B.国家信用

C.消费信用

D.A和C

答案：C17、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为()。

A.财产损失保险

B.保证保险

C.责任保险

D.信用保险

答案：D18、保险合同的客体为()。

A.保险人

B.保险利益

C.保险金额

D.被保险人

答案：B19、股票与债券的共性是()。

A.收益性

B.偿还性

C.安全性

D.市场价格与票面价值的一致性

答案：A20、投资基金证券的持有人与发起人的关系是()关系。

A.股权

B.债权

C.契约

D.债务

2024房地产估价师《经营与管理》巩固题及答案 第8篇

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。A．土地面积 B．地质条件 C．土地位置 D．土地形状

2、收益法适用的条件是房地产的。A：收益能够量化 B：风险能够量化

C：收益或风险其一可以量化 D：收益和风险均能量化

E：工业用地的监测点评估价格

3、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是。A：地域分析与选择

B：具体地点的分析与选择

C：开发內容和规模的分析与选择 D：开发时机的分析与选择 E：借款合同

4、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。A：配套设施建设的限制 B：房地产使用管制

C：房地产权利的设立和行使的限制 D：房地产相邻关系的限制 E：工业用地的监测点评估价格

5、工业建筑设计的评价指标不包括。A：土地利用系数 B：厂房展开面积

C：厂房有效面积与建筑面积比 D：单位面积造价 E：执行层的组织协调

6、在证券市场上市交易的证券，基本上都是__。A．商品证券 B．货币证券 C．资本证券 D．投资证券

7、以下房地产价值中，保持始终不变的是。A：市场价值 B：原始价值 C：折余价值 D：账面净值

E：工业用地的监测点评估价格

8、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于__。A．信用贷款 B．透支贷款 C．直接融资 D．间接融资

9、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38

10、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。A．物业管理合同 B．物业服务合同

C．前期物业服务合同 D．后期物业服务合同

11、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。A：152．43万元 B：160万元

C：609．71万元 D：640万元

E：工业用地的监测点评估价格

12、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。A：2759．4万元 B：2789．3万元 C：2843．6万元 D：2987．6万元

E：工业用地的监测点评估价格

13、资本化率=__+风险调整值。A．平均利润率 B．安全利率 C．经济增长率 D．银行贷款利率

14、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。A．概算指标 B．概算定额 C．预算定额 D．施工定额

15、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡。该商品房的成交价格是。A：388000元 B：388640元 C：399640元 D：400000元

E：执行层的组织协调

16、下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境__。A．政治环境 B．国际环境 C．自然环境 D．技术环境

17、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的．【2003年考题】 A：可比实例房地产 B：估价对象房地产 C：标准房地产 D：类似房地产

E：工业用地的监测点评估价格

18、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。

A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格

19、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。A：毛租金乘数法 B：潜在毛收入乘数法 C：有效毛收入乘数法 D：净收益乘数法

E：工业用地的监测点评估价格

20、__也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。A．用途多样性 B．相互影响性 C．保值增值性 D．易受限制性

21、我国1949年以前的土地和房产都是以为基础的。A：私有制 B：公有制 C：国有制 D：社会制

E：房地产估价机构必须加盖公章

22、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（）。A．甲土地 B．乙土地 C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任选其一

23、下列不属于房地产估价基本程序的是。A：获取估价业务 B：实地查看估价对象 C：确定估价结果 D：估价资料公开

E：工业用地的监测点评估价格

24、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是。

A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B：经营收入=销售收入+出租收入

C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D：可分配利润=税后收入-未分配利润 E：借款合同

25、下列关于物业管理招投标，表述错误的是。

A：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合 B：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分 C：物业管理招投标实质是一种直接选择行为

D：通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、__是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。A．物业管理 B．房地产 C．中介机构 D．商品房

2、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12．0％，如果通货膨胀率为5．5％，银行贷款年利率为6．5％，存款年利率为3．0％，则该项目投资的实际收益率是。A：5．16％ B：6．16％ C：6．5％ D：8．74％ E：借款合同

3、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。A：信用债券 B：抵押债券 C：担保债券 D：公募债券 E：私募债券

4、关于商业物业投资的说法，正确的有。

A：商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势 B：商业物业交易常在机构投资者之间进行

C：区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性 D：商业物业不适合长期投资

E：商业物业投资收益全部来自出租收益

5、经营费用的人工费包括。A：工资

B：医疗、养老、失业保险 C：统筹费

D：聘请法律顾问的费用 E：保安费用

6、法律规定可以属于集体所有的自然资源有__。A．森林 B．矿藏 C．水流 D．山岭 E．荒地

7、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。A：减少 B：增加 C：不变

D：同步递减 E：借款合同

8、已知年利率为15%，则按季度计息时的实际年利率为__。A．13.55% B．14.68% C．15.87% D．15.07%

9、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。(2007年试题)A：出售 B：抵押 C：转让 D：经营 E：借款合同

10、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。A．支付土地出让金的贷款

B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C．用于土地储备的贷款

D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E．住房抵押贷款

11、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时。

A：估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致

B：期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值 C：期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值 D：期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准

E：在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20％

12、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。则该项目的期望值为万元。(2008年试题)A：2677.50 B：3680.60 C：4003.50 D：5356.80 E：借款合同

13、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。(2006年试题)A：64 B：96 C：160 D：224 E：执行层的组织协调

14、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__ A．房地产具有开发或再开发潜力 B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式 D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

15、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为__。A．9.26% B．10.09% C．11.11% D．12%

16、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处__罚款。A．5万元以上10万元以下 B．5万元以上20万元以下 C．3万元以上10万元以下 D．1万元以上3万元以下

17、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。

A：应采用客观成本而不是实际成本 B：应采用实际成本而不是客观成本

C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

18、居住区按居住户数或人数规模，分为三级。A：居住楼 B：居住小区 C：居住组团 D：居住区 E：独立式组团

19、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息__万元。A．2.00 B．7.30 C．8.53 D．9.00 20、27。某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售税费为18万元，投资利息为15万元，投资利润率为15%，则开发利润为__万元。A．346.5 B．349.2 C．348.75 D．351.45

21、投资决策分析主要包括工作。A：机会寻找 B：机会筛选 C：市场分析 D：财务评价 E：投资决策

22、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A．开发期

B．静态投资回收期 C．项目经营期 D．计算期

23、是契税的征税对象。A：发生产权转移变动的土地 B：未发生产权转移变动的土地 C：发生产权转移变动的房屋 D：未发生产权转移变动的房屋

E：未发生产权转移变动的土地、房屋

24、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。A：建设单位或工程监理单位 B：建设单位

C：工程监理单位

D：建设单位和工程监理单位 E：执行层的组织协调

2024房地产估价师《经营与管理》巩固题及答案 第9篇

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A．《规划意见书(选址)》 B．《建设用地规划许可证》 C．设计方案审批阶段 D．《建设工程规划许可证》

2、__，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

A．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定

B．代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》 C．选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 D．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

3、砖混结构二等房屋的残值率一般为。A：4％ B：3％ C：2％ D：1％

E：工业用地的监测点评估价格

4、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法

5、房产分户图是在的基础上进一步绘制的明细图。A：地籍图 B：宗地图

C：房产分幅图 D：房产分丘图

E：执行层的组织协调

6、注册房地产估价师继续教育由组织。A：住房和城乡建设部 B：人力资源和社会保障部 C：省级政府建设主管部门

D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E：执行层的组织协调

7、某房地产占地面积40 000㎡，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3 000㎡：乙楼建筑面积为3层，每层6 000㎡；丙楼6层，每层7 500㎡，则该宗土地的建筑覆盖率为。A：242．4％ B：50％ C：41．25％ D：187．5％

E：工业用地的监测点评估价格

8、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是__的体现。A．经济学原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．对立原理

9、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。A：估价委托合同签订时间 B：估价目的

C：实地查勘估价对象的时间 D：委托人意愿

E：工业用地的监测点评估价格

10、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为__元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。A．7999 B．7967 C．7996 D．8028

11、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为元／㎡。A：1920 B：2400 C：2560 D：3200 E：工业用地的监测点评估价格

12、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A：824 B：924 C：844 D：944 E：工业用地的监测点评估价格

13、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。A：投资价值 B：谨慎价值 C：快速变现值 D：市场价值

E：工业用地的监测点评估价格

14、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为__。A．直接资本化法和报酬资本化法 B．直接资本化法和收益乘数法

C．毛租金收益乘数法和净收益乘数法 D．收益乘数法和报酬资本化法

15、如果房地产开发商希望通过施工图了解建筑物从屋面至地面的内部构造特点，应查找。

A：建筑平面图 B：建筑立面图 C：结构施工图 D：建筑剖面图

E：执行层的组织协调

16、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是的结合体。A：实体、权益、区位 B：实物、权益、区位 C：实物、权利、位置 D：实物、权益、位置

E：工业用地的监测点评估价格

17、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

18、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。A．10%～20% B．10%～30% C．20%～30% D．30%～40%

19、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为__万元。A．600 B．900 C．1500 D．1800 20、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。A．风险辨识 B．风险估计 C．风险评价 D．风险决策

21、以保险的实施形式为标准，可将保险分为 A：商业保险、社会保险和政策保险 B：财产保险和人身保险 C：自愿保险和强制保险 D：定值保险和不定值保险 E：执行层的组织协调

22、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产估价业 D：房地产经纪业

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。A：保持现状前提 B：装修改造前提 C：转换用途前提 D：重新利用前提

E：工业用地的监测点评估价格

24、按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。

A．估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告 C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告

D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见

25、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。A．产品线定价 B．选择品定价 C．补充品定价 D．产品束定价

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。A．税金 B．拍卖费用

C．土地使用权出让金 D．土地使用成本

2、印花税征收中，对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金账簿等，采用比例税率。税率共分五档：千分之

一、。A：万分之五 B：万分之三

C：万分之零点五 D：万分之零点三 E：万分之一

3、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括。A：物业管理企业的酬金 B：物业服务支出

C：物业管理企业的利润 D：法定税费 E：物业服务成本

4、房地产估价的基本原则和最高行为准则为__。A．最高最佳使用原则 B．合法原则

C．估价时点原则

D．独立客观公正原则

5、确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等的要求。A．一面临街 B．两面临街

C．土地形状为矩形 D．土地形状为正方形

E．容积率为所在区段具有代表性的容积率

6、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。A．1 B．2 C．3 D．4

7、商业银行的职能包括。A：充当信用中介

B：变货币资本为货币收入 C：充当支付中介

D：创造派生存款和信用流通工具 E：变货币收入为货币资本

8、下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。

A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批

B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批

C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让

D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让

E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理

9、以下房地产价格种类中，有平均价格的是。A：起价 B：标价 C：成交价 D：起拍价 E：应价

10、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。

A：面积误差比在3％以内(含3％)的房价款由买受人补足 B：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人

C：绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人 D：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人 E：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人

11、针对不同用途的收益性物业可分为__。A．写字楼物业管理、商场物业管理 B．承租人管理、租赁市场管理． C．工业及货仓物业管理、人事管理 D．商场物业管理、财务、人事管理

12、房地产开发企业发生的亏损，可以用下一的（）弥补，下一税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A．所得税前利润 B．所得税后利润 C．应分配利润 D．未分配利润

13、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是__。A．房地产价格 B．房地产市场预期 C．金融相关因素 D．相关商品价格

14、李某购买了A房地产开发公司的住房一套，因质量问题，与其发生了质量纠纷。如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指。

A：未办理交付使用手续之前 B：办理了交付使用手续之后 C：房屋所有权证办理之前

D：房屋所有权证办理完毕之后

E：因房地产资金问题而不能如期开工的

15、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。A：长期趋势 B：季节波动 C：波动 D：循环波动 E：不规则波动

16、下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有。A：施工定额 B：预算定额 C：概算定额 D：概算指标 E：投资估算指标

17、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为。(2009年试题)A：设计寿命 B：经济寿命 C：法定寿命 D：自然寿命 E：借款合同

18、房地产转让的实质是__。A．房地产使用权发生转移 B．房地产权属发生转移 C．房地产出租

D．该房屋范围内的土地使用权发生转移

19、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。(2009年试题)A：甲公司非法占用了财产 B：甲公司所有的危房

C：曱公司替乙公司保管的财产

D：甲公司未经规划许可建造的房屋 E：执行层的组织协调

20、影响房地产市场发展的政策因素包括。A：土地供给政策

B：住房建设和住房消费政策 C：房地产金融政策

D：房地产产权与交易政策 E：城市人口政策

21、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的。A：政治风险 B：政策风险 C：利率风险

D：市场供求风险 E：借款合同

22、保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的等业务，出具有关报告或证明，并向委托人收取费用的企业。A：规划 B：鉴定 C：估价

D：赔款清算 E：估损

23、某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向__贷款较经济。A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较

24、补偿标准以“物”(房屋)为主，更能充分体现__这一民事法律关系最一般的原则。

A．入股补偿 B．等价有偿 C．等价补偿 D．实物补偿

25、等产量曲线主要有以下特点：。

A：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值

B：等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量

2024房地产估价师《经营与管理》巩固题及答案 第10篇

一、单项选择题（共35 题，每题1 分）房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。

A.土地不会毁损 B.地上建筑物有耐久性 C.变现性差 D.土地使用权年限较长 2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A 增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给 3 关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。

A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌 4.商品房开发市场通常是典型的（）市场。

A 完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万㎡。A.500 B.700 C.800 D.1000 6 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段 B.第二阶段的后半段 C 第三阶段的后半段 D.第四阶段 7.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。

A.集体土地中的宅基地 B依法收回的国有土地C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地8.房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）A.对原材辛的检验 B.对配套设施的检验C 确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度 9.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领《建设用地规划许可证》 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为 A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法

11.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。

A.有效市场＞渗透市场＞服务市场 B.服务市场》 有效市场＞渗透市场 C.有效市场＞服务市场＞渗透市场 D.服务市场》 渗透市场＞有效市场

12.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能 C.购房者的需求 D.城市地理环境

13.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率

14.我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）A.纽约同业拆放 B.中国香港同业拆放 C.伦敦同业拆放 D 新加坡同业拆放

15.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲＞乙＞丙 B.丙＞乙＞甲 C.乙＞甲＞丙 D.乙＞丙＞甲 16 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（）A.5.16% B.6.16% C 6.5% D.8.74% 17 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6 %，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（）万元 A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.00 18.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.43

19.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。A 17.46 B 100.00 C.117.46 D 672.75 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。

A 抵御通货膨胀的影啊 B.提高资本金的投资收益C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本 21.如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（）A.达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求

C.未达到财务内部收益率的要求 D.达到了财务内部收益率的要求

22.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（）年

年末

0 1 2 3 4 5 净现值/万元

-2000 446.35 432.32 532.59 640.67 455.57 累计净现值/万元

-2000-1553.65-1121.33-588.74 51.93 507.5 A.3.09 B.3.48 C 3.83 D.3.92 某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A 28.73 B.29.ll C 344.74 D.349.31

24.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）A.建筑安装工程费 B 土地费用 C 空置率 D 容积率 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于()A.临界点分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是甭进行投资。

A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价 27.对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）A.销售收入 B 开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还 28.下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()

A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费 29 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）A.总投资估算表 B.经营成本估算表

C.投资计划与资金筹措表 D.销售收入与经营税金及附加估算表 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。A 发行可转换债券、B 发行普通股股票 C 发行优先股股票 D.发行公司债券

31.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项 目将面临()

A.政策风险 B.市场风险 C.财务风险 D 信用风险

以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70％ A 评估价值 B 实际价值 C.投资价值 D.出让金收入 33.为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是

A 本次贷款的月还款额/月均收入B（本次贷款的月还款额＋其他债务月偿还额）／月均收入 C.（本次贷款的月还款额十月物业管理费）／月均收入

D.（本次贷款的月还款额＋月物业管理费+其他债务月偿还额）／月均收入 34.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）

A 物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率C 通货膨胀率 D.同类物业的市场供求关系

35.某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5 %，月平均租金损失率为2 % , 月平均其他收入为潜在毛租金收入的3 %，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A 33.00 B.33.10 C 36.00 D.36.10

二、多项选择题（共15题，每题2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。

A.居住物业开发投资 B 商业物业投资房 C.土地开发投资D房地产开发投资 E.房地产经营投资 2.下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）

A.吸纳量 B.新竣工量 C.预售面积 D.可供租售量 E.房地产价格 3.下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。

A 商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅 C 保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发 E.通货膨胀导致房地产重置成本增加 关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）

A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金 C 总代理可以委托分代理

D.房地产开发企业不能直接委托分代理 E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式 5 在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。

A 成本低 B.反馈快 C.能深入了解被访者情况 D.回收率高 E.能深度访谈 6.下列现金流量图中，能表示的房地产开发投资模式有（）。A 开发一销售模式 B.开发一持有出租-出售模式

C.购买一持有出租一出售模式 D.购买一更新改造一出售模式E.购买一更新改造一出租模式 7.对于“开发-销售” 模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的引算期包括（）。A.开发期 B.论证决策期 C.经营准备期 D.经营期 E 销售期

8.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。

A.利润总额 B.投资利润率 C 资产负债率 D.财务净现值 E.偿债备付率 9.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（）。

A.故障树分析法 B.期望值法 C.盈亏平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模拟法 10 在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（）。A.风险估算 B.分析风险概率分布情况

C.辨识风险发生的原因 D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。

A.项目用地 B.房地产市场供需 C.房价现状及走势 D 交通运输条件E.外围基础设施 12.下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。

A.土地出让价款 B.土地购置税费 C.基础设施建设费 D 水文地质勘测费

E.土地开发工程费

13.下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）

A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资

C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权然融资 E 权益融资主要来源于个人投资者

14.银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。

A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C 要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30 %

D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E 密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用 15.写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。

A 物业所处位置 B 辐射区域的范围 C 建筑设备系统 D 建造年代E.租户类型

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号、用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1.商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）

2.在我国，县级以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（）

3.土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化，土地平整等工作，可以通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2％()在房地产市场分析中，区域房地产市场分析应侧重于对具体房地产开发项目的竞争性分析和营销建议。（）5.用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（）6 房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。（）7 财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。（）8.金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（）9.在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（）10 在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。（）

11.房屋开发费中的公共配套设施建没费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（）

12.借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。（）

14.房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商角房地产开发贷款的重要条件之一。（）

15.一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（）

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）

（一）某投资者购买了一间建筑面积为100 扩的店铺用于出租经营，购买价格为180 万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为1年，装修费用为60万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12%，动态投资回收期不长于16年，则假定该类店铺的经营费用占毛和金收入的30%，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标。要求的店铺最低单位面积年和金，并画出该项目投资经营的现金流量图。

（二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4 和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3 和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。

2011年试题参考答案

一、单项选择题

1.C 2.A 3.B 4.B 5.A 6.B 7.A 8.D 9C 10 B 11.C 12.C 13.A 14.C 15.B 16.B 17.C 18.A 19.B 20.B 21.A22.D24.B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31.A 32.A 33.D 34.D 35.C

二、多项选择题

1.CDE 2.ACE 3.ABC 4.BCE 5.AB 6.BC 7.AE 8.AB 9.DE 10.AB11.ADE 12.AB 13.BCD 14.ABDE 15.ACE

三、判断题 1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.√6.× 7.× 8.√ 9.√ 10.√11.× 12.× 13.×√ 14.√ 15.×

四、综合分析题IACD 1.ACD 2.ABD 3.C 4.ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD。10.ACD 11.B 12B 13.C 14.B。15.A。现金流量图为：（太容易了，不好画，略）

现金流量图共3分.其中：第0年、1年末现金流量180、60 给1分，第1年末净租金收入正确给1分，第15年末正确给1 分 方法一： 解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(1-30%)＝0.7X，年净租金收入为0.7X×100=70X 根据投资者的投资计划可列出下式：-180-60/（1+12%）+70X/12%×[1-1/（1+12）15]=0 X=0.48991（万元/㎡）=4899.1元/㎡

那要实现这一投资自标、该商铺的单位面积最低年租金为4899.10元/㎡。方法二： 解：设单位面积最低毛租金为X万元，则单位面积净租金收入为X(1-30%)＝0.7X，年净租金收入为0.7X×100=70X 将购买价和装修费折现

P＝-180+（-60）/（1+i）=-180-60/(1+12%)=-233.57万元

在动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于p A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29 70X=34.29 X=4899.1元/㎡

（二）解：(1）计算该项投资的加权净现值之和方法一：

第一路径：

联合概率：P(X1)= 0.4×0.5=0.20 净现值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30 加权净现NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46 第二路径：P(X2)= 0.12 净现值：NPV2 =-0.16

加权净现NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02万元 第三路径：P(X3)= 0.08 净现值：NPV3 =-5.13 加权净现NPV3P(X3)=-0.41万元

第四路径：P(X4)=0.3 净现值：NPV4 =11.86 加权净现NPV4P(X4)=3.56万元

第五路径：P(X5)=0.18 净现值：NPV5 =0.49 加权净现NPV5P(X5)=0.09万元

第六路径：P(X6)=0.12 净现值：NPV6 =-7.09 加权净现NPV6P(X6)=-0.85万元

加权平均现值之和为=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83 方法二：每年的净收益期望值为15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

当租赁期为3年时，净现值为：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）3]=2.58万元 当租赁期为5年时，净现值为：-30+ 13.1/10%+[1-1/（1+10%）5]=4.66万元 加权净现值为2.58×0.4+4.66×0.6=3.83万元

(2）计算该投资项目净现值不小于零的累计概率 方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

方法二：按净现值从小到大排列，见下表，并计算累计概率（略）净现值不小于零的累计概率： 1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-（0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57% 解析

一、单项选择题

4.由子房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。某房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积、不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。1000-（300+200）=500万㎡

6.在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加

7.土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。质量控制主要包括四个方面，对原材料的检验、对配套设施的检验、确立控制质量的具体措施和确立质量文件档案制度。

10.成本加成定价法的表达式为：成本＋成本× 利润率。

13.需求分析包括：需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析（具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势）、市场购买者的产品功能需求。

15.实际利率=(1+r/m)m-1，设名义利率为12%，则按年计息，i=12%,按季计息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ；按月计息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，实际利率,按月计息最大，则按年计息最小。16.实际利率=[(1＋名义利率）/(1＋通货膨胀率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16％ 因为每年递增率和折现率相等即当，s=i时，采用等比序列现值系数P＝nA1 /(l+i)=20×(1+6%)＝150.94万元 18 该家庭第8年最后一个月的还款额A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元 19.投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，即该投资者的年投资回报为P×i,1000,10%=100万元

如果某项目的FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。

动态投资回收期＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数-1）+上期累计净现金流量现值的绝对官当期净现淦流量现值＝(4-1）+588.74/640.67=3.92年

23.偿债备付率=可用于还本付息资金/留当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5 / 1.3=3.846万元，按月还本付息额＝3.846/12=3205元，用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/(1 + 12％)12×20］=291076万元。

24.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

25.最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下, 保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。

28.相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资不改变原股东对公司的控制权。

商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

考核借款人还款能力，规定将每笔住房货款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下，其公式为：房产支出与收入比＝(本次贷款的月还款额＋月物业管理费）/月均收入；所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额＋月物业管理费十其他债务月偿付额）/月均收入。一定注意考试中题干的要求。35.月净经营收入=有效毛收入-运营费用=潜在毛租金收入-空置和收租损失、其他收入-运营费用＝100-100×(5%+2%)+100×3％-60=36万元, 注意：2011年教材将“经营费用”修订为“运营费用”学习使人进步，相信能就一定能成功

二、多项选择题

1.根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事上地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。A、B 选项属于按物业类型来划分的，按物业类型来划分除A、B选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资，共5 项。

2.市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数共9 项；供给指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面积、房屋新开个面、平均建设周期和竣工房屋价值共10 项，本题中的B、D 选项属于供给指标。

4.A 选项错在大型房地产机构一般有自己的营销团队和渠道，所以一般采用自行租售；D 选项错在房地产开发企业或业主还可以直接委托分代理。

5．C、E 选项属于面访的联系方法的特点；D 选项属于电话访问的联系方法的特点。7.对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和；对于房地产开发投资中项目类型为出租或自营的，其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和；当房地产开发为置 业投资的，其动态盈利能力时的计算期为经营准备期和经营期之和。对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选 9.风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。

10.风险估计阶段，包括的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算；C、D 选项属于风险辨识的内容；E 选项属于风险评价的内容。11.B、C选项是市场调查的内容。土地费用包括划拨土地的征收补偿费、出让土地的土地出让价款（由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成）、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价，除上述直接费用外，还包括土地购置过程中所支付的税金和相关费用。C 选项属于勘察设计和前期工程费，D 选项属于房屋开发费。对于A 选项，资金融入方不需要还本付息；D 选项，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资，E 选项，权益融资主要来源于机构投资者而不是个人投资者。14.对于C 选项，要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的35%

15.对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建设设备系统、物业管理水平和租户类型。

三、判断题

1.保障性住房建设投资注重的是房地产投资的社会效益。

2.在我国，城市土地属于国家所有，地方政府是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场。

4.区域房地产市场分析应侧重于对地区经济分析、区位分析，市场供求与价格概括分析、市场趋势分析等内容；项目房地产市场分析应侧重于项目竞争分析和营销建议。

6.房地产开发用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，而经营期的期间费用计入运营费用。7.财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率大于借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平。

8.金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率 10.在房地产开发项目策划方案中，除对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择外，还应进行区位分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分析与选择。

11.公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费。

13.按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，但由于同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块的土地使用权证抵押。