旧厂房改造创意园

旧厂房改造创意园（精选8篇）

旧厂房改造创意园 第1篇

北京市110处旧厂房有22处改造为文化创意园

2010年08月02日15:58千龙网

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北京由旧工业厂房改造的创意园越来越多，行市越来越好，竟催生地产中介公司专设旧厂房出租业务小组，被业内戏称为地产行里的“文创小组”。“今年春节后，旧厂房改造的创意园就一直供不应求。”中原地产公司商业楼宇部项目副总监左震是个经验丰富的老手，眼看着这样的行市也难掩兴奋的语调。据介绍，中原地产自3年前开始关注旧厂房的出租，本来这家公司只是独家代理“竞园”的出租业务。竞园出租了90%之后，他们又延伸到周边东朝时代、惠通时代广场等地，当这些也被租满后，还处在图纸阶段的1958创意园、竞园二期、尚8东区等项目也都被客户盯上。到了今年，公司专门挑选5名业务员负责旧厂房业务，这个小组每个月都会接到十几个订单。

“旧厂房的租金与写字楼相比，最低可以低60%左右。”中原地产业务员说，去年金融风暴后，价格相对便宜的旧厂房渐渐显出优势。最初吸引客户来的，都是价格。可一旦看过房子，客户们就都挪不动步了，关注点也渐渐转向文化氛围。“最明显的表现是客户租下旧厂房后都不惜重金改造装修，希望营造自己满意的文化氛围。再者，在旧厂房工作的自由度更大。比如，传媒公司大多需要自带摄影棚，旧厂房的挑高比较高；广告公司也需要让员工有个好的创意环境。”而且，一旦进入了旧厂房的氛围，这些公司几乎都不愿意再回到写字楼里办公。其实，自2007年以来，旧厂房的租金一直在上涨，平均每年上浮5%，但很多创意类公司却愈发迷恋旧厂房了。

与此同时，越来越多的旧厂房、旧库房也即将开始设计改造，早早就与地产中介联系上，一边改造一边招商。北京供销总社的库房、北京广电局的库房、北京工美集团的库房等都在筹划改造成创意园。

针对旧厂房“老树发新芽”的火爆，市经济和信息化委员会布局处处长陈世杰分析，旧厂房带有无法替代的历史和文化特质，这是便宜的临时建筑或富丽堂皇的宫殿都不能比拟的。“入驻的人看重的就是这个文化底蕴。”陈世杰说，根据经信委2007年的一项调查，北京城六区内，建筑面积3000平方米以上的旧工业厂房共有110处，总占地面积19平方公里，总建筑体量673万平方米，目前有22处改造为创意园。

旧厂房改造创意园 第2篇

对上海旧工业建筑改造项目进行实地考察，通过草图、照片、文字等形式从以下四个方面分析实例的设计手法、成功之处和存在的不足，完成一份调研报告（A3文本，不少于3页）。

一、周边环境

项目地段，周边道路交通，基地周边建筑及其他类型、风格、体量，周边景观

二、基地内部规划与景观

基地的出入口位置、基地内部交通流线组织、建筑布局、外部空间景观布局、景观元素的运用、标识系统设计

三、建筑单体改造设计

旧建筑的改造模式、改造与保护的关系、建筑造型手法、建筑外立面设计、建筑入口处理、外立面材料与色彩关系、建筑标识的设计与外立面的关系

四、室内空间利用与环境设计

旧建筑空间的功能置换、空间的划分与组合方式、内部交通流线的组织、门厅的空间处理、楼梯的位置与造型设计、空间界面处理与材料运用、室内自然采光与照明、环境气氛的塑造

附：项目名称与地点

1、田子坊，泰康路210弄2、8号桥，建国中路8号

3、M50，莫干山路50号4、1933老厂房，虹口区沙泾路10号，29号

5、尚街loft，建国西路283号

6、红坊创意园区，长宁区淮海西路570-578号

7、“创意仓库”，苏州河北岸光复路181号

8、滨江创意产业园区，杨树浦路2218号

旧厂房改造创意园 第3篇

随着“低碳经济”理念的提出,以现代服务业为代表的第三产业在城市产业经济体系中正在占据越来越重要的地位。近年来,江苏某市提出从煤炭、工程机械等重工业为基础的传统资源消耗型城市向以现代服务业、现代流通业和新型商业模式为主体的新兴产业城市转型,以达到城市支柱产业转型、升级的目的。以北京创意798、南京晨光1865等为代表的文化创意产业园区,由于具有产业模式新颖、创意理念前卫、商业服务配套完善等多种产业运营优势,正在城市商业规划体系中逐渐扮演重要角色。城市商业街区的规划设计已经不再局限于以往的商业购物模式,而是更加强调文化、创意元素的理念设计。

由于历史的原因,我国大部分城市发展过程中普遍存在老旧厂房商业化改造的难题,如何充分挖掘现有文化资源,并将其和现代服务业经营模式相结合,实现资源的产业化转移开发,是地方政府建设、规划部门面临的主要课题。

二、某市创意产业园区(以下简称创意园区)优势要素分析

(一)区位优势

创意园区项目位于城市中心区域,周边有成熟的商业购物区域和密集消费者集聚区,并与城市两条主干道相邻,交通便利,同时紧邻黄河故道景观风光带,具有经营商业地产的优良区位优势。区位优势与能够发挥想象力的改造空间相结合,使项目的开发、运营具有较强的可操作性、可以预期的社会效益和商业化前景。

(二)品牌优势

园区运营商多次承接了徐州市、区的规划咨询项目,还投资开发是商业中心区大型商业地产项目。前期成功而有效的策划和运作,使公司对该市的商业环境和消费市场有了清晰的认识和了解,为后续项目的持续开发、运营打下了良好的基础。

(三)合作优势

创意园区作为该市首家以文化创意产业园区为主体的商业项目,在项目方面具有示范和引导效应,因此受到市、区政府的高度关注,并在园区建设方面给予充分的支持与配合,运营商和政府形成良好的合作优势有利于项目顺利推进。

三、创意园区存在的风险因素

(一)项目地块的整体开发能否顺利实施

创意园区主要涉及4家产权性质不同的企事业单位,由于地块所属的产权单位不同,必然给园区的功能区域分割、基础设施利用、项目整体推广造成一定的影响。创意园区的主体———老旧厂房改造后部分,作为该市首家老厂房改造商业项目,这种商业规划理念能否对消费者产生足够的吸引力,老旧厂房改造的怀旧风格和现代消费文化元素的参差交错,能否使该城市原本以传统审美文化为基调的市民欣赏口味产生审美转变,是投资者在项目规划时就必须慎重考虑的问题。

(二)园区的成本控制存在风险因素

创意园区主体系利用老旧厂房、老仓库、老建筑改建的都市中心区文化创意产业园项目,相比较新设计建筑而言,老旧厂房的改造、装饰更为复杂,不仅要考虑现有厂房的建筑格局和功能分布,还要在改造过程中合理加入现代消费文化元素,以达到修旧如旧的目的。但是,这种现有建筑的改造和装饰在规划方案和改造成本方面势必带来巨大的资金投入。

(三)相邻因素具有不可控风险要素

创意园区既是该市文化创意产业领域示范性项目,而目前与项目相邻周边关系存在一定的不可控性,如周近道路设施、架空网线、公共环境等。上述外在不利因素能否得到合理解决,将不可避免会对园区周边外部环境会带来正面或负面影响的临近效应,管理学上的“邻避原则”在现实生活中有可能会在园区的消费形象上有一定体现,并对文化消费者的审美需求在某种程度上产生破坏。比如,由于医药仓库与针织厂之间的街道是周边地块联动开发的纽带,上空高压线对项目改造及今后景观和园区整体形象的和谐度产生较严重的影响。

(四)资金投入存在风险因素

根据投资方方案评估,假如创意园区得以顺利进入整体运营阶段,将在整个运营期的第三年即2013年左右面临较大的资金压力,如何寻找有实力且资信良好的合作伙伴并形成多元化投资模式,拓宽园区资金来源渠道,保证园区建设顺利推进和运营资金能否按时到位,事关园区全局战略,运营商应提前准备应对方案,如果项目推进过程中,资金链出现问题,则势必影响后续项目的运作,并对园区的整体发展战略产生不可低估的负面效应,同时还会使文化消费者对于园区的项目发展实力和资本运作能力保持可能的怀疑能力,甚至对于园区的发展前景持保留态度。

(五)园区商业租赁模式具有不确定性风险

从目前该市写字楼、商铺市场经营状况来看,多数以纯销售或租售结合方式实现销售,此外,该市对外出租的写字楼多数带装修,客户租下即可入驻。而创意园区则是以旧厂房、旧仓库改造成该市独一无二的花园式写字楼或商铺等作为配套商业设施对外出租。对于地处苏北的中等城市,在消费者、经营者商业观念的市场环境下,纯租赁、不带装修这种全新的租赁模式是否改变当地商客多年来形成的传统租用习惯,引导商家适应崭新的商业地产租赁模式,商铺和写字楼租赁前景尚存某些不确定性风险因素。

(六)产业扶持政策存在政策效果有效性风险

创意园区别于传统城市商业办公模式的特点之一就是园区的政策集聚。园区项目投资管理公司和政府部门协商后,决议通过借鉴上海市政府对创意产业的扶助政策和相关成功经验,吸引与创意产业相关的行业协会入驻创意园区,从而在一定区域内(淮海经济区)形成园区对于创意企业的中心辐射作用和产业集聚效应,以扩大创意园区的经营规模,提升园区的社会影响力和品牌示范效应。但是,目前园区发展所必须的政府有关部门供给的相关产业扶持政策有的尚在进行可行性论证与研究阶段或者仅仅是获得相关政府部门的口头承诺,有的虽然已经形成政策性文件但是还没有有效执行或真正落实到位,因此,园区的产业扶持政策的实施效果还很难给予可靠的评估,因此在政策方面存在政策效果的有效性风险。

四、创意园区相关对策供给

(一)针对园区产权多元化的特点,由政府出面协调园区的整体开发

由于历史的原因,创意园区运营地块范围涉及多家单位,产权问题复杂。为了确保园区后期项目顺利推进,可以考虑在搁置产权归属的前提下,由政府出面协调产权各方搁置争议,共同开发,共同受益。

(二)盘活存量资源,提高建设效率,控制建设成本

从扶持创意企业、培育文化创意品牌、完善文化产业链和优化园区资源配置的角度出发,盘活存量资源,降低园区建设成本。同时,园区的前期建设存在成本控制的风险因素,因此降低园区的开发成本势在必行。仅靠园区的写字楼和商铺租金收入不能完全实现成本控制。因此,一方面,园区运营方要加快园区建设速度,做到分批建设,分批营业,提高园区的建设效率;另一方面,政府相关部门要通过设立文化创意项目引导启动资金和政府服务性收费减免来降低园区的建设成本。

(三)多元化社会资本参与园区建设,缓解园区建设资金压力

随着园区建设的深入,在一定时期会出现资金紧张的压力,由于园区是分期建设,后期的资金周转有可能存在问题。园区目前是运营商是单一投资主体,在此情形下,在明确运营商投资主体地位的同时,可以允许其引入政府投资资金或私募基金、风险投资基金等社会资本通参与园区建设,确保项目如期进行。

(四)政府出台针对性扶持政策,保障创意园区项目有效推进

一是排出一批园区创意产业重点骨干企业名单,作为重点服务对象,在项目申批、落户政策、投资补贴等方面享受优惠政策;二是根据入园企业的知名度、规模、贡献等情况给予不同层级的房租补贴,降低入园企业成本;三是加大创意企业的招商选资力度。四是加大创意产业人才引进扶持政策,如简化入户程序、帮助子女解决上学问题、提供过渡住房和办公场地等;五是强化与本市高校的校企战略合作,搭建园区与高校文化产业管理专业的合作平台,为园区发展培养和输送专门人才。

五、案例研究启示

(一)老旧厂房改造应选择合适商业项目

目前,我国城市老旧厂房改造一味盲目借鉴北京、上海等一线城市的商业项目运作,造成缺乏科学论证和可行性调研,以至于出现盲目上马,项目雷同的项目,同时在中等城市商业地产项目跟风而上,往往在政府喜好、献礼工程、项目规模、投资力度等不切实际的浮夸内容方面极为雷同,结果大多数项目以失败而告终。因此,城市老厂房改造要根据本地区民俗风情、消费习惯、南北地域气候差异、区域文化背景、地快整体结构布局和居民消费习惯等多项资源产业开发要素的秉性,由商业项目专业设计团队进行合理规划、开发。因此在老旧厂房改造中要在商业项目内融入地方文化元素,充分考虑当地居民的消费习惯和消费能力,形成具有鲜明特色的商业项目。

(二)老旧厂房改造应与城市建设整体规划相结合

老旧厂房作为特定历史时期的工业遗存,代表了一段历史和记忆,具有极强的商业开发价值。南京1865创意产业园就是科学地对具有百年历史的南京金陵机器局和其后的南京晨光机器厂按照消费理念和产业经营模式,从市场化运作的角度出发,引入专业商业投资管理有限公司进行项目运作,取得了良好的产业经营效益。无论是南京晨光项目还是苏北创意园区都是比较注重项目与城市整体规划建设相结合。比如,考虑到文化消费者商业需求,设置配套商业项目;为了举办大型户外文化产品展示或文化项目表演,布置了带有表演舞台的专门公共活动空间,便于开展户外大型文化商业活动;园区建筑风格在尽可能保持原有老旧厂房的基础上,新建配套商业设施与周边公共建设、商业设施和居民住宅保持风格一致或接近,形成统一、协调的建筑风格;园区绿化与周边街道整体绿化理念保持一致,形成完整的绿化区域;园区室外休闲区域设计布局与周边城市公共休闲空间设计风格相接轨,甚至包括园区周边规划中要预留城市建设道路拓宽地面等,如此等等将会使老旧厂房改造后商业项目的总体外观与城市建设整体规划相统一,避免日后因为道路拓宽或城市改造而使园区面临再次改造或拆迁的命运。

(三)老旧厂房改造应引入理念超前的商业项目

浅谈老旧工业厂房改造 第4篇

关键词：老旧工业厂房；改造；工业生产

工业厂房，指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。

一、老旧工业厂房改造的原因

工业厂房是工业生产的主要集中地与基础设施，所以工业厂房对于工业生产以及经济的发展有着至关重要的作用。老旧的工业厂房多建于建国初期，由于科学技术的飞快发展以及市场需求的不断变化，这些为我国初始工业基础发光发热的工业厂房已经无法满足现在的需求。但是老旧的工业厂房不仅仅是单纯的工业生产场所，而且还是见证城市飞快发展的标志性建筑，它们承载着城市发展的历史，它们是城市变换新貌的见证者。对于老旧的工业厂房完全拆除或者置之不理都不是一个很好地处理方式。我们应该对老旧的工业厂房进行合理的改造，让其适应现代化城市的需求。

珠海市为了“进一步优化城市空间结构和产业布局，破解土地供需矛盾，加快推进“三旧”改造工作，改造旧工业厂房用地无疑成为促进集约用地、解决用地瓶颈的重要抓”。制定了《关于推进旧工业厂房用地改造的实施办法》。2012年1月5日，永康市委书记张伟亚在中国共产党永康市第十三次代表大会上作了《坚持科学发展，致力改善民生，为建设现代化国际五金名城而努力奋斗》的报告，报告中提及永康市工业用地紧张的问题，大力倡导土地资源利用率的提高，要求对于老旧的工业厂房进行改造。这些政策都显示出老旧工业厂房改造的必要性和迫切性。

二、老旧工业厂房改造的意义

一个城市不仅需要高度发达的经济、美丽的城市建设、时尚的城市文化，更需要是体现城市每一步发展进程的城市历史。老旧工业厂房是工业发展轨迹的展现者，是城市历史发展遗留的最直观的产物。就像前面所提到的，一个城市需要它的历史文化底蕴，现代化建筑与历史遗迹相结合营造出来的新旧对比的城市风貌。作为城市历史文化的一个关键性要素，老旧工业厂房是一种特殊的工业遗产建筑，因其破旧或者不符合现今城市规划就将其从城市中剔除摧毁并不是最妥当的解决办法。成功的改造老旧厂房，使其进行再利用，对城市的发展而言意义重大。

首先，改造后的工业厂房会会完善城市形象，并且会带动周边地区的经济发展，形成一个城市经济繁荣圈，促进城市建筑多元化发展。

其次，相对于重新搭建新建筑而言，改造工业厂房更加经济，节省能源，有利于开源节流。而且将老旧的工业厂房进行改造再利用符合国家对于提高土地利用效率，确保城市经济可持续的发展的相关政策。

再次，改造后的厂房可作民用，缓解城市居住问题，也有助于减少一些社会问题。

三、老旧工业厂房的改造方向

工业厂房的建筑平面简单规整、面积较大；建筑立面比较简洁；建筑剖面空间较大；结构对于一般民用建筑而言是可以满足的不需要做过多的改动，这些特点都为工业厂房的改造的提供了相当的可行性。工业厂房的改造基本可以分为以下几个方向：

1.改造为民用居住空间

工业厂房的高度一般都在4米以上，这就为改造为民用空间提供了良好的举架高度，可以根据不同的需求进行个性化的改造。需要注意的是：处理好工业厂房内的不平整的地方；检测厂房内的空气质量，防止有工业有害气体的遗留，对居民的健康产生危害。

2.改造为办公空间

工业厂房改造为办公空间，专业化程度相对较高，可以在室内适当设置一些中大型绿化植物，根据不同的工作方式、工作用途来综合处理整个空间的功能划分和分隔形式，应该具有很好的适应性，在充分利用现有结构的基础上凸显高科技手段，运用现代装饰元素，突出高技派风格的同时，空间划分简单有序，让来访者对整个改造后的空间形成一个简洁整齐的印象，迅速感受企业文化和精神。

3.改造为商业及展示空间

在城市内出去工业生产，商业交易是城市经济发展的一大支柱。商业空间是必不可少的，也是需要加强加大的。商业空间不仅要求经济、最大化的体现展示商品的优越性和直观性，还要求美观符合环境美学标准，给人一种美的享受。工业厂房改造商业空间可以利用工业厂房原有的工业特性，营造出富有工业气息的商业空间，打造出复古的商业街景，并以此吸引消费者前来参观消费。

工业厂房的宽大空间给予了创意改造的可能性，

四、改造成功的例子

老旧工业厂房改造成功的例子比比皆是，每一个例子都体现着改造者和设计者的匠心独运，每一个例子都为老旧工业厂房的深化改造提供了成功范例。

福州市的福建机械厂一号厂房经改造先成为一家风格复古独特的咖啡厅，咖啡厅有上下两层楼，面积奖金300平方米。开业一年来，一老式车床映入眼帘，报箱、电报机、油灯、手摇印刷机、放映机等等无不显示出这家厂房过去的历史，令消费者心驰神往。

老旧厂房改造1500平方办公室装修，外企广告公司办公室装修工程广告公司专注于创新的理念，公司找到了一栋老旧的厂房里，如果改造这个破旧的厂房就成为这个办公室装修工程的目标，如何将现代和原始工业得到平衡，办公室设计公司的设计师大费苦心，保留了建筑原来的外观和内部的混凝土支柱，同时又融入现代元素，不论在色彩还是材质的选择上都混搭的很到位。

成都的东区音乐公园是文化创意产业的一个重点项目，是目前中国唯一一个音乐互动体验和数字音乐产业聚集园区。该园区是由原成都红光电子管厂18万平方米的旧工业厂房改造而来的，是成都“东郊工业区”东调后唯一完整保留的老工业厂区。可是，在东区音乐公园建立之前，这18万平方米的老旧厂房却并不像今天这样饱含着音乐与艺术的养分。那时候的成都红光电子管厂依旧是个地地道道的大型国企，是中国西部的一块老工业基地。

由此可见，老旧工业厂房的改造有着重要的意义，并且经过创意改造会为城市的发展注入新鲜的血液。（作者单位：辽宁工程技术大学）

参考文献：

[1]程婧，周均清.浅谈老旧工业厂房的改造[J].四川建筑，2007，01：17-18.

[2]鲍鲲鹏，鲍英华，赵龙.旧工业厂房改造中空间的“留白”[J].工业建筑，2009，03：29-31.

[3]董立英，薛昊.工业厂房改造基本方向探析[J].行政事业资产与财务，2011，14：198.

上海旧厂房改造经营的思考 徐军 第5篇

上海三旧改造中旧厂房的价值

上海城市三旧改造的三大原因

一、城市产业升级

90年代初，上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。旧厂房、旧建筑、旧街区就是这痕迹中最痛的伤疤。也正因如此，上海的三旧改造迎来了大好商机，旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。

二、修旧如旧的潮流“谨慎的城市更新”

从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。

三、特殊需求崛起

从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品。

比如：标准办公 〉 soho兼备家居与办公功能转变 〉 loft追求大尺度，随意空间

上海三旧改造的政策咨询问答情况 1.问：什么是“三旧”？

答：“三旧”是指旧城镇、旧厂房、旧村庄。

2．问：为什么要开展“三旧”改造工作？

答：改革开放30年来，我区的经济高速发展，但同时也消耗了大量的土地资源，在新增建设用地压力越来越大的情况下，“三旧”改造是推进节约集约用地、盘活存量土地最有效的方法之一，能切实保障我市经济建设发展用地需求。

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3．问：“三旧”改造工作的目标是什么？

答：“三旧”改造工作的目标是：在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，促进存量建设用地和低效用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，切实提高建设用地利用效率。

4．问：“三旧”改造的基本原则是什么？

答：“三旧”改造的基本原则是：

（一）政府引导，市场运作；

（二）明晰产权，保障权益；

（三）统筹规划，有序推进；

（四）节约集约，提高效率；

（五）尊重历史，客观公正。

5．问：哪些地块可以纳入“三旧”改造？

答：非农建设行为发生在2007年6月30日之前的地块都可纳入“三旧”改造，具体包括以下土地：

（一）城市区域范围内“退二进三”产业用地；

（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；

（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

（四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地；

（五）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；

6．问：“三旧”改造可采用哪些方式推进？

答：“三旧”改造可采用以下三种方式推进：

（一）由政府纳入土地储备进行改造；

（二）原土地使用权人自行进行改造；

（三）市场主体收购和相邻多宗地块进行集中改造。

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7．问：原合法取得土地的使用权人自行进行改造的，如何办理？

答：地块符合城乡规划和土地利用总体规划的，原合法取得土地的使用权人制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意并报市人民政府批准后，方可实施。

8．问：原划拨地块的土地使用权人申请自行改造的，如改变用地性质，是否需要补缴出让金？

答：是的，原以划拨方式取得土地使用权的，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按上海市有关规定办理。

9．问：“三旧”改造涉及收回或收购土地的，允许的补偿方式有哪些？

答：可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地，置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。

10．问：农村集体经济组织申请将符合条件的本村集体所有土地进行“三旧”改造的，是否可以征收为国有土地？

答：农村集体经济组织将符合土地利用总体规划和城乡规划的集体所有土地进行“三旧”改造的，可申请征收为国有土地，经省人民政府批准征收后，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。亦可保留为集体土地，由村集体经济组织自行改造，但不得用于商品住宅开发。

11．问：纳入“三旧”改造范围，但没有合法用地手续的历史用地是否可以完善用地手续？

答：符合以下条件的用地可以完善用地手续：

（一）已纳入“三旧”改造范围；

（二）符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划；

（三）已使用的建设用地，且用地行为发生在2007年6月30日之前。

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12．问：纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划，但没有合法用地手续且已使用的建设用地，如何完善用地手续？

答：分以下三个时间段处理：

（一）用地行为发生在1987年1月1日之前的，由土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书后，办理国有建设用地确权登记发证手续；

（二）用地行为发生在1987年1月1日之后，2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，除政府收购储备后再次供地外的，可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地；

（三）2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的政策。

13．纳入“三旧”改造，但想保留为集体土地性质的，如何完善用地手续？

答：纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留为集体土地性质的，参照12问进行集体建设用地确权登记发证。

14．问：纳入“三旧”改造范围，需完善征收手续的土地，由哪一级政府批准？程序如何？

答：完善征收手续需由市政府批准。当地市、区、县人民政府制订改造方案，报市政府批准后，由市、县人民政府办理供地手续。除征收手续外，其他的“三旧”改造由市人民政府批准。

15．问：“三旧”改造涉及的各项工作是否有时间限制？

答：完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2015年前完成，之后该项政策不再执行。

16．问：“三旧”改造涉及的资金如何解决？

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答：“三旧”改造涉及的资金可由政府统筹、原用地单位自筹和引入社会资金三种方式解决。

17．问：“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设费用由谁负担？

答：“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，由政府从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。

18．问：对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，是否需要增缴土地出让金？

答：此类不需要增缴土地出让金。

19．问：“三旧”改造有哪些资金扶持政策？

答：“三旧”改造有以下资金扶持政策：

（一）需要搬迁的国有企业用地由政府收回后通过招拍挂方式公开出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，土地出让纯收益可按不高于60％的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展；

（二）在旧村庄改造中，政府通过征收农民集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60％的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展；

（三）政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和承担拆迁工作企业的合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；

（四）在确定开发建设条件的前提下，可由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。

纵观上海旧厂房改造的成绩和价值 《成绩》

上海共有250余处旧厂房，未盘活闲置在各个角落的旧工厂，这些项目大多占据市中心优越地段，集中分布在市中心静安、卢湾、黄埔、长宁等区，而杨浦区作 第 5 页

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为上海老厂房存量较大的区域之一，未来将成为新增老厂房改造项目的集中供应地之一。上述旧厂房物业中，由空置厂房变身而成创意园区的共有160处，截至去年12月，上海市创意产业中心共分7批授牌160家（含3家被摘牌的园区）创意产业集聚区，总建筑面积超过180万平方米。上海旧厂房改造项目分布图

《价值》

价值有三：

其一“上海旧厂房改造”改造将大大拉动城市的投资与消费，提高土地利用的集约程度与效益，消除城市中的发展痼疾与城乡二元结构，使城市公共服务功能、保障体系惠及“城民”，可谓与建设首善社区、人文社区不谋而合。就上海房地产行业及市场而言，有深远影响：其一，现有的市场格局及行业格局将洗牌，重新生成新的格局。由于城区的用地日益匮乏，房地产的主力供应市场逐渐向郊区偏移。旧厂房改造的兴起，大大扭转“市区份额下降、郊区上升”的发展态势。

其二，市场的供应将大大增加，市民需求同时被激活,供求趋向平衡,不会对

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价格造成抑制。被压抑的市场需求将被大大激活，推动上海重新成为主力开发城市。在“旧厂房”改造的大背景之下，核心板块供应增加,同时激发相应需求。

其三，楼价的正面效应大于负面，全市成交均价大幅上升无疑。究其原因,一是开发成本比较高，新增住宅需要更高的定位、定价来实现盈利；二是城市规划与功能布局可以得到重新修正，城市竞争力明显提升，原先因破旧、环境脏乱、治安不佳、城市功能不彰等而存在的价格“洼地”也将被清除出去，这必然反映到房价的提升上；三是需求激活，特别是高端需求的激活，也肯定将在楼价上予以体现。“三旧”改造带来房地产市场供求两旺：发展商有了更多投资的机会，被压抑的需求得以释放，同时取得社会、经济、环境、人文等多方共赢，不得不说这是一招妙棋。

上海旧厂房的市场化产品

旧厂房物业在目前市场的表现形式集中体现为创意产业，配合上海率先提出的2.5产业政策的支持，上海已经成为全国三旧改造的领军城市

一、国外的创意产业

表现形式主要为——LOFT+SOHO 纽约苏荷区从工业中心到金融中心的转型，大量空置厂房租金低廉，居住者完全可以根据自己的审美对空间进行布置和改造，渐渐成为艺术家聚集的地方并产生了一批商业上成功的艺术家。苏荷区由于艺术家的存在迅速形成广泛影响，一些大画商和大收藏家们也不得不到苏荷区来开办画廊、收集作品。

二、国内初创的创意产业

国内的创意产业园——自发形成的艺术家集中区

1、杭州LOFT49号视觉艺术园前身为杭州化纤厂改造。自发集中的以艺术、广告等视觉艺术领域的园区。地处杭州市郊。园区面积20000平方米。

2、北京798工厂前身为是华北无线电器材联合厂三分厂。自发集中的艺术、广告、画廊等视觉艺术领域的创造者及企业。位于北京郊区。整体面积60000平方米。

三、上海创意产业市场表现

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《分布分散，无明显聚集性，地段对其影响不是主要影响因素》

《产业无明显聚集性，不直接体现经营好坏程度》

《有主题概念，但行业无鲜明限制，市场自由组合为主》

四、上海创意园区经典案例(8号桥）

项目原址：上海汽车制动器厂 项目地址：建国中路8号 建筑规模：30000平（共2期）产业定位：建筑设计及室内设计行业 代表客户：HMA、SOM设计公司 项目挂牌：上海第一批创意产业基地

企业背景：港资背景，原新天地团队黄翰鸿领导，股东内有香港著名导演冼杞然

其它信息：上海第一个以产业园性质经营的产业园区，是市政府在上海打造创意产业园的示范项目，近期融资成功并着手继续发展创意产业园及购物中心管理项目的连锁发展

主题定位：汇集与创意相关的各行各业，并且不断发展，衍生。无论是建筑设计，园区规划还是活动策划，创造最新的创意园区模式。

入驻企业：SOM、HMA、沃鹰资本、凯达环球建筑、卉洲服饰、意讯装饰设计、唯晶信息科技、游龙民间艺术中心、PPS数字后期制作、峻桦广告、伟灏贸易、工业开发区招商中 心„„(X2)项目原址：上海亚华印刷机械厂 项目地址：茶陵北路 20 号

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建筑规模：13000平产业定位： IT 数码 建筑设计 媒体及艺术

项目挂牌：上海第二批创意产业基地 企业背景：携程之力山投资及红衫基金

其它信息：徐汇区打造数码徐汇，着力支持的创意型数码园区

主题定位：以数字娱乐内容供应商为服务对象，打造数码娱乐供应商产业链。入驻企业：红杉基金、科集信息技术、锋芒信息技术、尚谷科技、湃诺建筑设计、源诚文化、辰光公关咨询 „„

(智造局)项目原址：上海紫光机械厂 项目地址：蒙自路169号 建筑规模：总建面积约2.3万平米 产业定位：现代化服务外包产业 项目挂牌：上海市第四批创意产业基地 商业运营：上海史坦舍商务服务有限公司 项目租金：4-7元/平米/天

其他信息：卢湾区被列为中国服务外包基地上海示范区，而智造局位于卢湾区政府着力打造推进的核心区域，是上海史坦舍商务服务有限公司投资、经营管理，卢湾区政府大力扶持的国际外包服务产业园项目

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主题定位：国际服务外包产业园

入驻企业：埃特公关咨询、帝欧咨询、集博投资、禾美堂企业形象设计、弘诚良行投资、奥派景观设计、宝路电子、中侨会展„„

(M50)项目原址：信和纱厂

（信和棉纺厂、上海第十二毛纺厂、春明麻纺厂）项目地址：莫干山路50 号 建筑规模：总建面积约4.1万平米

产业定位：视觉艺术、服装设计、广告影视 代表公司：司马青工作室、谭行健工作室 项目挂牌：上海第一批创意产业基地 开发商：上海纺控集团

其他信息：民族纺织印染的兴起和发达区域，且开发商在纺织行业具有 极深背景，借助此产业背景衍生的服装设计类创意业，并在市政府 的大力支持下，形成时尚艺术的设计中心。

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(天山时尚园)项目原址：上海离合器厂 项目地址：天山路1718号

产业主题：服装设计/时尚艺术/品牌发布

企业背景：中国服装设计师协会+东华大学服装艺术学 院+长宁区政府共同建设 项目规模：10000平方米 项目租金：2元/平方米/天

项目功能：创意办公+商务配套+会所

项目说明：项目以建设国际服装产业界的信息互动、专业设计、品牌发布、产品研发、人才培训等专业技能性发展平台为目标。

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(SVA越界)项目原址：上海金星电视机厂 项目地址：田林路140 号

建筑规模：总建面积约13.8万平米 产业定位：多主题形态

项目挂牌：上海第四批创意产业基地 设计公司：阿特金斯

产品功能：商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布

其他信息：SVA越界是上海目前获得授牌的最大创意产业园之一，集休闲商业、创意产业、商务服务于一体，应漕河泾产业升级之势而变，由上海锦和置业与SVA集团联手打造，将改造成为国际化时尚商业综合街区。

(筑园)项目原址：上海建材商城 项目地址：宜山路407号

建筑规模：总建3万余平米产业主题：时尚建材、创意生活 项目挂牌：上海第二批创意产业基地

管理公司：上海尚建园管理公司（上海盛融投资有限公司；时尚生活中 心有限公司、上海建材总公司共同组建）产品功能：办公、展示、特色零售、活动发布

其他信息：借助宜山路建材一条街的产业氛围及香港时尚生活中心的商 业运营管理能力，形成国际流行的创意家居生活用品和时尚建材的咨讯

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平台，以及创意家居和建材的展示及商务洽谈中心，并成为国际时尚生 活环境的体验性场所。

创意产品的市场价值体现（投资和收益情况）

1、改造前后的收益差别 周家桥创意基地 长宁区万航渡路2453号 获得的租金1元/平米/天

简单涂料外墙，Loft：3.5元/平米/天

设计工厂

虹漕南路9号/漕宝路 获得的租金1.2元

简单涂料外墙，Loft：3元/平米/天

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苏州河Doho 位于长宁区周家桥 获得的售价8000元/平米

玻璃幕墙外立面、整体绿化，Loft：4.56元/平米/天

智造局

位置-蒙自路169号 获得的租金2.5元/平米/天 玻璃装饰，Loft：5.8元/平米/天

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2、创意园区商铺价格 SVA·越界（内街）报价:6~12元/平米/天

智造局

报价:6~10元/平米/天

海上海（内街）实价:5~8元/平米/天

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3、创意产品租售去化情况(售)海上海

开盘日期：2005.03产权销售 办公楼面积：78000平米

去化情况：至2005年12月基本去化完毕 招租情况：06年底开始招租，入驻率80%左右

创智坊

开盘日期：2006.11产权销售 一期办公楼面积：70000平米 去化情况：2007年底去化80%(租)创邑·金沙故 园区前身： 上海离合器总厂

总建筑面积： 23000平米 经营方式： 只租不售

产品构成： 13幢建筑单体，层高5-10米 功能定位： 文化创意设计及展示

去化情况：06年开始招商，一年企业入驻率达80%。

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八号桥

开盘时间：2005年12月 经营方式：只租不售 建筑规模：12000平（一期）产业定位：建筑设计及室内设计行业 目前租金：6~7元/m2/天

去化情况：至06年12月已经满租售

创意产业物业和常规办公、商业物业的区别 创意产业园:外部形象富含创意动感 常规办公物业:外立面商务感浓厚

创意产业园:内部LOFT空间充满想象 常规办公物业:内部格局标准划一

创意产业园以激发企业员工灵感创造价值

常规办公楼通过硬件品质提升企业形象注重硬件品质

创意产业提供平台 自发形成内聚,新兴的办公模式 常规办公楼依托外部 形成行业外聚,传统的办公模式

创意产业园更多的是依托同类型企业自发整合，达到聚集效应 常规办公楼一定要依靠外部条件才能达到聚集，不受掌控

创意产业注重融合

融合：创意办公与传统办公的创新融合 融汇：生意与生活、工作与休闲、办公与商业 融通：八小时之内与八小时之外、界内与界外

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融洽：各类人群在社区内的和谐交融

也就是办公加上了休闲(创意产业一般都有超过10%的休闲空间和消费场所),生意加上了生活(创意产业一般都不拘一格融合了超过10%面积的生活消费空间)

当工作成为生意 当商业成为生活 你可以选择走路 也可以骑上单车 人生本就不用急吼吼

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徐 军

中山旧厂房全面改造实施细则试行 第6篇

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为保障实体经济发展，促进产业转型升级和创新发展，规范旧厂房的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本细则所称“旧厂房”是指城镇建成区内，在国有或集体土地上建成较早、结构简易，用作工业生产、产品加工制造用房和直接为工业生产服务的附属设施，以及工业物资存储用房等。旧厂房用地主要包括工业用地、仓储用地。

第三条 旧厂房改造遵循政府推动、企业主导原则，强化政策引导激励，优化产业配套环境，保障产业创新发展空间，提高土地利用效益，合理保护利用历史工业遗迹。

第二章 一般规定

第四条 旧厂房改造的实施方式包括权利人自行改造和政府主导改造两种，并以权利人自行改造为主。

权利人自行改造，包括土地权利人（含集体经济组织）对自身用地进行改造；通过签订搬迁补偿协议（或合作协议），或者收购过户、作价入股将房地产权益转移到单一主体后由其实

第八条 对纳入土地利用总体规划复垦区的旧厂房用地，改造为工业用途的，经省批准使用省“周转规模”后予以优先保障。

第三章 改造类型与相应政策

第九条 根据控制性详细规划，按照用地的规划用途，改造类型主要分为以下三类：

（一）保留为工业用途（简称“工改工”）；

（二）改变为商业用途（简称“工改商”）；

（三）改变为住宅用途（简称“工改住”）。

第十条 “工改工”改造项目，土地权利人自行实施改造，可享受以下鼓励政策：

（一）用地超过10亩及以上、建筑容积率达1.5及以上的，在竣工验收后，对项目总建筑面积按100元/平方米标准，由市财政通过镇区对实施主体（土地使用权人或承租人）进行奖励。对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经信部门出具认定意见，奖励标准再提高20%。单个项目奖励最高不超过1000万元。具体操作指引由市财政部门另行制定。

（二）一类、二类、三类工业用地按规定可分别按照容积率不大于6.0、4.0、3.0进行开发建设，对工业用地提高容积率的，不计收土地出让金。

（三）项目竣工验收后，允许土地使用权人按工业用地最高使用年限（50年）进行变更出让终止日期，按规定补缴土地

织制定包含交易条件、合作协议（文本）等内容的公开交易方案，经集体经济组织表决同意后，通过市公共资源交易中心公开选定。

（九）对面积达到10亩及以上，且2009年12月31日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积占用地面积的比例均不小于30%（“三地”除外）的，未完善用地手续（未办理土地使用权证）的土地权利人，可通过对旧厂房用地进行全面改造，完善历史用地征收手续，并以协议出让方式供地，按规定缴交土地出让金后，办理不动产权（土地使用权）证手续。

（十）对厂房建设年代较新，结构完好，因产能需要，在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，企业对原用地局部加建的，可按《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》第三十七条规定给予财政奖励。

第十一条 “工改商”改造项目，鼓励土地使用权人将土地交由政府公开出让后享受土地收益补偿；符合规定条件的，可由土地使用权人申办改变土地用途手续后自行改造。

（一）鼓励将工业用地（含仓储用地）交由政府主导改造，享受土地收益补偿，具体如下：

1.由土地权利人向镇区政府提交申请，镇区报市政府批准依法收回土地使用权后，对土地和房屋按不动产权证载明用途的市场评估价补偿原土地权利人。

偿移交政府公益性用地或公益性建筑面积。

对“工改商”自行改造且达到连片改造标准（100亩）的，可参照《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》第二十三条规定，按计容建筑面积的20%配置住宅建筑面积，但应通过编制改造单元规划、经批准并落实到控制性详细规划后方可实施。

（三）改造为商业用途的，同等适用第十条第（八）

（九）项规定，支持集体经济组织和未完善用地手续（未办理土地使用权证）的土地权利人，通过“三旧”改造和协议出让方式，办理不动产权（土地使用权）证手续。但应按《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》第二十二条规定无偿移交政府公益性用地或公益性建筑面积。

对集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后，交由政府组织公开出让的，可参照上述第十一条第（一）项规定标准取得土地收益补偿。

（四）对厂房建设年代较新，结构完好，已取得不动产权证的旧厂房，在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，通过局部改造后可按《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》第三十八条规定用于高科技等领域的服务业，享受按工业用途使用5年的过渡期政策，期满后经批准可按新用途办理用地手续。

第十二条 “工改住”改造项目，鼓励土地使用权人将土地交由政府公开出让后参照第十一条第（一）项政策享受土地收益补偿。

第十五条 各镇区应加强动态跟踪，督促项目按时动工建设，并定期向市“三旧”办报送有关进展情况。

第五章

附

则

第十六条

各镇区根据本细则，应结合自身财力制定出台相关配套鼓励政策措施和操作规范。

第十七条

本细则由市“三旧”改造工作领导小组负责解释。第十八条 本办法自2018 年

月

旧厂房改造创意园 第7篇

发文文号：佛国税函[2007]160号发文单位：佛山市国家税务局点击数：35发文时间：2007-4-

2根据市政府办公会议关于旧厂房改造任务分解要求，现将国税部分有关旧厂房改造税收优惠政策回复如下：

一、内资企业所得税优惠政策

内资企业因政府规划搬迁、改造、征用等发生的财产损失，经税务机关审批后，可以在申报企业所得税时扣除。

二、外商投资企业所得税优惠政策

（一）取得搬迁补偿收入

外商投资企业因旧厂房改造、搬迁所取得补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，可将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。

（二）企业财产损失所得税前扣除

外商投资企业发生的财产损失，按规定向税务机关备案后，可准予在发生当期计算缴纳企业所得税时扣除。

（三）购买国产设备投资抵免企业所得税

凡在我国境内设立的外商投资企业，在投资总额内购买的国产设备，对符合规定的，其购买国产设备投资的40%可从购置设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。

三、增值税优惠政策

单位和个体经营者销售自己使用过的除游艇、摩托车、应征消费税汽车以外的其他属于货物的固定资产，暂免征增值税。其中，使用过其他属于货物的固定资产应同时具备以下三个条件：

（一）属于企业固定资产目录所列货物；

（二）企业按固定资产管理，并确已使用过的货物；

（三）销售价格不超过原值的货物。

佛山市国家税务局

浅谈旧厂房集群改造 第8篇

在中国当前惊人的城市化急行军中,昔日生产型的农业用地和工业用地如何被转换成非生产型的城市用地是一个值得思考的问题。这些具有相当规模的旧厂房区大都具有集群的某些属性,只不过像任何有生命力的事物一样,这些旧厂区已经无法满足这个时代大都市的需求,昔日强劲的生命力开始萎缩。它们就像城市这个庞大的躯体中已经坏死的部分那样刺眼和无奈,是否有可能以某种方式让它们以另外的形式复活,并成为城市再生的一个契机。

表面的逻辑是,要让这些旧厂房、仓库再生,只要将它们廉价租给时尚浪漫怀旧的艺术家们,就能让这些被遗忘的角落再次运转起来。今天这类旧厂房改造往往对应于城市中一族新新工人——创意产业者。他们是戏剧家,影视人,艺术家,技术师,建筑师,媒体人……一群无烟工业时代的制造者。一方面,他们需要在这个城市中找到自己的栖身地,同时他们的经济实力又让他们处于很尴尬的境地;另一方面,这些创意型的社会精英为了彰显自己的另类,非正统和前卫,他们渴望的并不是陆家嘴CBD那样纸醉金迷的工作场所,而败落的仓库,厂房,裸露的结构,工具,标语……往往更能让他们获得某种社会身份的认同,这和嬉皮士有他们自己的发型和衣着是一个道理。毕竟在这个奢侈品和历史交织在一起的消费社会里,具有些许历史气息的旧厂房已经带有潜在的高贵和儒雅品相。

而深层次的逻辑是,对这些衰落的旧厂区的改造,最终能否作为一种大范围的催化剂,为这个渴望新生的都市注入持久的活力与激情,或者一张浪漫缠绵的城市面孔,才是一个决定性的重要条件。毕竟城市是一个运转着的庞大机器,仅仅让小范围的旧仓库再生,意义不是太大。况且在资本的强权时代,大规模的开发商和他们的金融同盟者们面对庞大的市场利润,不会放过任何可开发的土地资源,他们考虑的是如何实现利益的最大化。这些城市中心的厂房区早晚也难逃灭顶之灾,不会因为艺术家们的呼吁、挽留而有任何转机。这是一个很现实的原因。除非它们能以一种强有力的集群形式重生,并且对其周边的区域注入一剂强心针,带动整个大范围区域的重新运转,让开发商能在这种文化价值和商业价值之间找到一个新平衡点,同时也有足够的说服力,让政府介入对开发商的干预。为了让存在的旧厂房继续存在,它们必须要以一种集群的姿态出现,而且要去催化它周边城市区域的重生,这样才有存在的理由。

2 城市的催化剂——文化创意产业集群

旧厂房的改造和再利用可以成为城市再生的一个契机,但前提是它们要集群化,要呈现区域集聚发展的态势,一个有强劲生命力的共生系统,而后不断的繁衍进化,最终催生周边大范围的城市区域。大片厂房和旧城区的一次性改造需要大批资金的投入,既有风险,也不利于土地潜在价值的开发,如果能通过对局部旧厂房的改造,再生为Loft类似的文化创意集群,就能提升整个地区的档次和活力。通过这样的催化剂作用,一旦土地价值在运作过程中提升到一定程度,就可以将未改动的周边城区激活,成为一个炫耀的高品质城区,同时大大减轻了开发商的决策难度和投资困难。

从历史的角度看,纽约的苏荷(SOHO,即South of Houston Street)被认为是这种城市催化剂模式的先驱。它位于美国纽约市曼哈顿岛的西南端,是一个占地不足0.17平方英里的社区。与上海等很多中国城市的旧工业区一样,早在50年前,苏荷(SOHO)原本是随着纽约步入工业化时代而兴起的一个工业区。二战后,金融业取代制造业而成为纽约市经济的支柱产业。与此同时,那些满脑子有理想才华但还不名一文的青年艺术家们“发现”了这片位于城市中但已被废弃的厂房,并把它们变成自己的生活空间和艺术工作室,俗称“统楼房”(Loft)。随着SOHO区文化的发展,苏荷现已成为“雅皮”们的住宅区。由艺术家对废弃场所进行再创造,先吸引文化交流中心、画廊等艺术机构,再聚集商业产业如餐饮、服务业,渐渐兴起娱乐业,并最终带动当地房地产业热,Loft的房租开始与曼哈顿岛一般公寓的房租比肩,苏荷成为有品位的中产阶级喜爱的时髦之地。SOHO地区不断繁荣后,大批商业品牌开始进入,房租不断上涨,艺术家们不堪重负,纷纷搬了出去。至此,纽约的SOHO区从艺术中心,演变成了现在昂贵的商业中心。

纵观这些成功的案例,它们都扮演城市催化剂的角色,而不仅仅是简单的旧厂房再利用。抽象它们的催化剂模型,可以得出这样的规律:从事平面设计,空间设计,建筑设计,音乐制作,媒体制作等行业的创意型精英自发地相互联系并靠拢,从而逐渐集中起来,形成了集群的一个个共生单元细胞。渐渐地,随着旧厂区内的文化氛围越来越浓厚,一些文化艺术界知名人士开始进驻Loft社区,名牌专卖店也在这里安家落户,原先荒芜的工业区因此充满人气,使得当地的经济状况从衰败转向复苏,地价也因此攀升。最初发现这些厂房的穷艺术家们或者因成名而变得富有,或者退出这片成熟起来的Loft社区,从此,这里变为新一类资本人士的天堂。

3 作为城市催化剂的条件——共生

在面对一个充满复杂性和多样性的大都市时,任何的决策都需要政府,市场与公众的共同参与,特别是城市更新这个大命题。并非任何一片旧工业厂区或废弃建筑物都具有保留和改造的必要和条件,土地资源是有限的,我们必须作出决策,进行有选择的保留,这涉及到许多问题:基地自身的客观性条件,公众的意愿,投资方的决策成本,政府的倾向。但从深层意义上来说,取决于改造后的集群自身是否具有持久的生命力,集群内部是否形成共生机制,能否与机群外的大环境形成某种形式的共生状态。作为共生性文化产业集群应该具有以下特征:1)要具有整体性,在庞大的城市中,共生性文化创意产业集群首先要呈现一个相对完整的轮廓,才具有一定的可识别性,在媒体中才能具有相当的广告效应,集群内部的各个共生创意单元通过相互作用的效果要大于每个文化创意单元独自活动产生效果的总和。作为整体的创意集群,它的每个单元都是组成整体的有机的、不可分割的部分,在选择集群元素时,就要考虑到这些因素。2)要具有开放性,共生性文化创意产业集群不是一个封闭的系统,它以整个集群为单位要与外界的城市环境发生联系,如通过知识、信息、物质等的流动与外界发生关系,从而有效提升集群的竞争力,同时又能催化,激活周边城市区域的再生。它的开放性除了来自内部单元外,还要考虑它在城市中的具体位置,它的可到达性以及周边城市环境的客观条件。3)要有共进化性,即共生性文化创意产业集群内共生单元之间、共生单元与集群之间存在一种相互促进、相互激发的作用。这种作用可以加速共生单元与集群的创新与发展,提高其生存能力和竞争能力,就像历史上成功的案例那样,这些文化创意集群,不仅仅只与文化产业有关的行业存在,还是餐饮业、服务业、娱乐业的有机组成部分,因为共生性产业集群的生存条件之一就是共生性产业集群内共生单元之间应至少存在一组质参量兼容。质参量即决定共生单元内在性质及其变化的因素。在共生性文化创意产业集群中主要是指产业之间的互补或替代关系前后向产业关联、企业与其他辅助共生单元。4)要具有自组织性,共生性文化产业集群内的共生单元之间既有竞争又有合作,彼此之间形成一种互动的关系,但合作还是主要的,这就有必要在这些文化创意集群中形成正式或非正式的契约、共生单元之间的相互信任、根植于本地的社会文化、有形或无形的制度体系这样有助于文化产业集群保持在大的城市环境中有生机和活力;合作有利于集群整体竞争力的提升,从而更好的催生周边的城市区块。

参考文献

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[2]袁纯清.共生理论及其对于小型经济的应用研究[J].改革,1998(3):36.

[3][日]广川成一.上海八号桥时尚创作中心[J].时代建筑,2005(3):40.

[4]URBANUS都市实践.制造历史——旧厂房的再生[J].时代建筑,2006(2):107-108.

[5]厉无畏.关于上海文化创意产业基地发展的思考[J].上海经济研究,2005(1):11-12.