前期物业管理服务合同(包含三个合同)

前期物业管理服务合同(包含三个合同)（精选7篇）

前期物业管理服务合同(包含三个合同) 第1篇

成都市工商行政管理局 监制

成都市房产管理局编制

特别提示:

一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部[1997]263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。

二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有关问题的通知》（成房物[XX]第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门备案。

三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。前期物业管理服务合同（示范文本）说明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。

2、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开发企业非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。

3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5、本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理企业签订。

6、对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。[]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

7、在签订合同前，受托方应当向委托方出示应当由受托方提供的有关证书、证明文件。

8、本合同文本条款由成都市房产管理局负责解释。

前期物业管理服务合同备案表

合同备案号：（）

一、合同双方当事人：

委托方（以下简称甲方）：

（签章）

联系人：

联系电话：

受托方（以下简称乙方）：

（签章）

物业管理负责人：

联系电话：

二、物业基本状况：

物业名称：

物业类型：

物业座落：

物业总建筑面积：______方米，其中：已竣工建筑面积______平方米，尚在建的______平方米；按物业类型划分，具体是：①住宅建筑面积，总计______平方米；独立式住宅______幢______套，计______平方米；多层住宅______ 幢______单元______套，计______平方米；8～9层住宅______幢______套，计______平方米；10～20层住宅______幢______套，计______平方米；21～30层住宅______幢______套，计______平方米；31层以上住宅______幢______套，计______平方米；②商务办公用房______幢，层数______，套（间）数______，建筑面积总计______平方米；③商业用房______幢，层数______，套（间）数______，建筑面积总计______平方米；④工业用房______幢，建筑面积总计______平方米；⑤机动车场（库）建筑面积总计______平方米，停车位______个；地面停车库______个，建筑面积______平方米，地面停车位______个；⑥其他用房______处，建筑面积计______平方米。

第十一条　维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、______。

前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、______。

第十三条　协助组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条　业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。

第十五条　对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、______等措施。

第十六条　其它委托事项：

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、________________________________________________；

3、________________________________________________。

第三章　委托管理服务期限

第十七条　委托管理期限暂定为________年（不超过3年）。自________年________月________日________时起至________年________月________日________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。

第四章　双方权利义务

第十八条　甲方权利义务

1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容；或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；

2、审定乙方拟定的物业管理方案；

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案；

4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；

在保修责任内，如存在质量问题，按以下第________种方式处理：

[1]甲方负责返修；

[2]委托乙方返修，支出全部费用；

[3] ________________________。

6、在合同生效之日起________日内向乙方提供________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米________元租用，其租用收入用于________________________________ ；

7、在合同生效之日起________日内向乙方提供________平方米建筑面积的管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第________项执行；

[1]无偿使用；

[2]按建筑面积每月每平方米________元租用，其租金收入用于________ ；

8、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

9、为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

（1）________________________________________；

（2）________________________________________。

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12、及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；依法提供物业维修专项资金；

13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；

14、________________________________________。

第十九条　乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；

2、制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；

3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；

4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；

5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

6、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；

7、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；

9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；

10、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，并于每年________月以________方式向甲方提出这些计划和报告；经甲方审定后组织实施；

11、每________月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；

12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

14、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；

15、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；

16、________________________________________。

第五章　物业管理服务质量

第二十条　乙方须按下列约定，实现目标管理：

1、房屋外观；

2、设备运行；

3、房屋及设施、设备的维修、养护；

4、公共环境；

5、绿化；

6、交通秩序；

7、公共秩序维护与协助消防；

8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：________。

上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

第六章　物业管理服务费用

第二十一条　物业管理服务费

1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；

2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米________元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米________元向乙方交纳，具体是________。

3、本物业管理公共服务费每________ [月]/[季]/[半年]）交纳一次，每次交纳费用时间为________。

4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由________按其拥有建筑面积每月每平方米________元向乙方交纳。

5、本物业管理公共服务费标准的调整，按________调整。

6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。

7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；

8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按 ________ [该幢]/[该物业]住户实际用量共同分摊；

前期物业管理服务合同(包含三个合同) 第2篇

2.本物业管理服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米 元向乙方交纳;非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米 元向乙方交纳。本物业管理费包括如下费用： .

3.本物业管理服务费每 〔月〕/〔季〕/〔半年〕)交纳一次，每次交纳费用时间为 .

4.空置房屋的物业管理服务费，分别由XX按其拥有建筑面积每月每平方米X元向乙方交纳。

5.本物业管理服务费标准的调整，按XX调整。

6.业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并就物业管理服务费的缴纳负有连带责任。

7.业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理服务费。

8.物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按 X〔该幢〕/〔该物业〕住户实际用量共同分摊。

9.业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第X项方式处理：

(1)从逾期之日起按每天X元交纳滞纳金;

(2)从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的万分之X交纳滞纳金;

(3) .

第二十四条 车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

1.露天车位：每日 元，每月 元，每年 元;

2.车 库：每日 元，每月 元，每年 元;

3.摩托车：每日 元，每月 元，每年 元;

4.自行车：每日 元，每月 元，每年 元;

5. .

第二十五条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其他特约服务的费用，由当事人自行约定。

第二十六条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目和收费标准如下：

1. ;

2. ;

3. .

第二十七条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1.保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担。

2.不属保修范围内的XX、XX、维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或XX承担。

3.保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。

第七章 违约责任

第二十八条 甲方违反本合同第二十条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;由于甲方违约给乙方造成经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十九条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到本合同约定的标准;逾期未整改的，或整改不符合本合同约定的，甲方有权终止合同;由于乙方违约给甲方造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按 支付违约金;由此给甲方造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十一条 甲、乙双方任何一方无正当理不得提前终止本合同，否则应向对方支付 元的违约金;由此给对方造成的经济损失超出违约金的，对超出部分还应给予赔偿。

第三十二条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第三十三条 甲、乙双方任何一方如通过不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权的，或由此给对方造成经济损失的，应当由施加损害的一方承担全部责任。

第三十四条 由于一方违约而致使本合同提前终止的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自上述书面通知送达对方时即行终止。

第三十五条 本合同期限届满或本合同提前终止的，甲乙双方应在本合同终止之日起 日内办理完毕全部物业管理交接手续。

第八章 附则

第三十六条 自本合同生效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十七条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏;漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十八条 甲、乙双方经协商一致，可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十九条 本合同之附件均为本合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第四十条 本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第四十一条 本合同正本连同附件共X页，一式三份，甲、乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

第四十二条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行时，甲、乙双方应按有关法律规定及时协商处理。

第四十三条 本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方应友好协商解决，协商不成的，甲、乙双方同意按下列第X方式解决：

(1)提交XX仲裁委员会仲裁;

(2)依法向有管辖权的人民法院起诉。

第四十四条 本合同自XX起生效。

第四十五条 本合同约定的相关内容若与现行有效的法律、法规、规章以及政府文件相抵触时，该约定无效。若在本合同的履行中，遇国家相关法律、法规、规章以及政府文件发生变化时，自然也应按变化后国家相关法律、法规、规章以及政府文件执行。

甲方签章： 乙方签章：

法定代表人： 法定代表人

授权代表： 授权代表：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

合同签订地：

附件：

一、本物业构成细目

二、木物业管理质量目标

前期物业管理服务合同(包含三个合同) 第3篇

关键词：物业管理,物业服务合同,异同辨析

合同是特定的两个或两个以上的当事人在平等自愿的基础上, 以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的作出意思表示, 又经磋商使意思表示一致所达成的协议。作为商品交换法律表现形式的民事法律行为, 合同在生产、销售、分配及消费四大社会经济活动中发挥着越来越重要的作用。随着我国社会主义市场经济体制的日益完善、房地产行业的迅猛发展及住房制度改革的不断深入, 物业管理作为对建筑物和配套的设施、设备及相关场地进行社会化、企业化、专业化的维修、养护、管理等综合服务方式, 已成为广大居民住房消费的重要组成部分。现代物业经营管理活动中, 涉及的社会关系多种多样, 其中最主要的是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业之间的关系, 它们之间实质上是市场交易关系, 一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的, 物业服务合同已成为物业管理最基本的法律关系, 是市场经济发展过程中产生的新型合同, 是现代物业管理法律关系中最为核心的内容。根据物业所有权人和委托人的不同, 物业经营管理中的物业服务合同可分为前期物业服务合同与普通物业服务合同, 辨析这两类物业服务合同之异同对规范和指导物业管理实践具有重要意义。

一、物业服务合同在物业管理中的重要作用

物业服务合同是指房地产开发建设单位或业主与物业服务企业在平等、自愿基础上依法签订的以物业服务企业提供物业管理服务、房地产开发建设单位或业主支付管理费用为内容的, 规范房地产开发建设单位、业主与物业服务企业权利义务的协议。其中, 前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段, 房地产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业约定前期物业管理的书面协议, 普通物业服务合同是指业主或业主委员会与物业服务企业签订的约定, 由物业服务企业对物业进行有偿管理服务的书面协议。二者是时间上存在着先后顺序而又相互衔接的两类民事法律合同。就物业管理活动来看, 物业服务合同是保障物业管理活动顺利开展和物业经营管理优质服务的基石, 其重要作用主要体现如下:

(一) 物业服务合同是物业管理服务公共性活动产生的契约基础

物业管理活动的实质是房地产开发建设单位或业主与物业服务企业以物业管理服务为标的所进行的交易活动, 交易双方主要是以物业服务合同为纽带完成物业市场交易活动, 从法律及法理来看, 物业管理法律关系本质上是一种合同关系。物业管理是通过物业服务合同而产生的一项市场行为。物业服务合同是物业管理活动得以实现的基本法律文件, 是物业服务企业开展物业管理活动的基础和重要法律依据, 物业服务企业是基于物业服务合同的约定提供物业管理服务, 房地产开发建设单位或业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用, 合同主体双方是平等的民事法律关系, 是实现物业管理社会关系的法律形式。

(二) 物业服务合同是明确主体双方权利义务的最重要法律文件

物业管理是一种具有委托代理性质的民事法律行为, 因此, 当事人双方的意思表示在物业管理法律关系中起着决定性的作用。物业服务合同是建立当事人双方之间关系以及约束当事人双方行为的法律规范, 是确立房地产开发建设单位或业主与物业服务企业之间被服务者与服务者的关系以及明确双方主体享有的权利和承担的义务的最重要法律文件。依法共同遵守物业服务合同的约定, 是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业的基本义务, 合同双方当事人都应该给予充分重视, 这对于物业服务合同关系的进一步规范与成熟具有积极意义。

(三) 物业服务合同是实现物业交易双方合法权益的重要法律保障

物业服务企业依据物业服务合同主要对物业的共用部位和共用设施设备进行物业管理, 其所提供的物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性。物业服务合同是保障双方当事人合法权益的重要手段, 为此, 订立物业服务合同时, 必须遵循平等、自愿、公平、诚实信用、合法等基本原则, 在慎重考虑、充分协商讨论的基础上最终达成意思表示一致才能签订合同;约定的合同条款宜细不宜粗, 应当具有较强的可操作性;合同应当明确物业服务合同当事人的权利和义务;应当认真研究有关法律规定, 具体、明确约定合同当事人的违约责任。把握好这些合同订立中的关键环节, 有助于维护各方合法权益。

(四) 物业服务合同是提高物业管理服务精细化水平的有效途径

现代社会高速发展, 要求实现社会化大分工, 每个人精通自己行业的专业技术, 而其他工作交由该行业的专业人员完成, 知识专业化, 行业分工化, 提高了工作精细化水平, 提高了效率, 降低了成本。物业服务合同实现了物业所有权与管理权实现了分离, 一方面, 物业服务企业拥有专门物业管理技能, 利用自己的技术为房地产开发建设单位或业主提供服务, 行使管理权;另一方面, 房地产开发建设单位或业主是物业的所有权人, 基于拥有物业所有权对物业服务企业根据物业服务合同的约定所提供的物业管理服务活动进行监督。

二、前期与普通物业服务合同的相同之处

前期与普通物业服务合同是相互衔接、相互补充的两类合同。物业服务企业接受委托从事物业管理服务, 应当与有关委托方订立物业服务合同。在物业管理过程中, 委托人与物业服务企业具体的权利和义务基本上由物业服务合同约定, 物业服务合同关系是一种平等主体之间的协议关系。在现实的物业管理服务的不同阶段, 作为物业管理提前介入的主要环节, 前期物业服务合同发挥着重要作用, 而普通物业服务合同就是我们通常所说的物业服务合同, 是物业管理的基本合同。它们的相同之处主要体现在以下几个方面:

(一) 都属于合同类型中的双务、有偿合同

双务合同是指当事人双方互负对等给付义务的合同, 是实践中最常见、最大量的合同。有偿合同是指双方当事人取得利益均须支付对应代价的合同。一般而言, 双务合同都是有偿合同。前期与普通物业服务合同属于双务有偿合同, 合同对签约双方的权利与义务都做了明确的双向规定, 双方的权利义务是相互对应、相互依赖的。在物业服务企业提供房屋及配套设备的养护、维修, 小区环境卫生清洁和保安等物业管理服务时, 房地产开发建设单位或业主必须支付服务费用, 当事人双方是一种等价交换关系, 物业服务收费的基本原则是质价相符, 服务费用的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。当然, 一些物业服务企业出于经营策略考虑, 也可能无偿地为房地产开发建设单位或业主提供某些服务, 但一般仍以有偿为原则。

(二) 都属于合同类型中的诺成、要式合同

诺成合同是指不依赖标的物的交付, 只需当事人意思表示一致即告成立的合同, 它仅以双方当事人意思表示一致为合同成立的要件, 交付标的物为当事人的给付义务, 违反该项义务即产生违约责任。要式合同是指法律或当事人要求必须具备特定形式的合同。前期与普通物业服务合同均属于诺成、要式合同。只有经过要约和承诺, 并在相互信任的基础上协商一致, 房地产开发建设单位或业主与物业服务企业才能订立合同。同时, 根据合同自由原则, 当事人有权选择合同形式, 因此, 合同以不要式合同为常态, 但对于一些重要的交易, 法律常规定当事人应当采取特定的形式订立合同。“要式合同与不要式合同的区别在于是否应以一定的形式作为合同成立与生效的要件。”[1]区分要式合同与不要式合同的主要意义在于, 某些法律和行政法规对合同形式的要求可能成为影响合同效力的因素, 前期与普通物业服务合同属于诺成、要式合同, 均有示范性文本以供借鉴。

(三) 客体是一致的, 都是物业管理服务活动

物业服务企业与房地产开发建设单位或业主之间基于前期与普通物业服务合同形成的交易关系, 双方交易的标的物都是物业管理服务活动。在前期物业管理阶段, 物业服务企业根据前期物业服务合同为房地产开发建设单位提供持续不断的无形的物业管理服务, 不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护, 而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护。在日常的物业管理阶段, 物业服务企业根据普通物业服务合同为业主提供具有公共性和综合性等特点的物业管理服务活动。另外, 物业管理服务活动并不存在流通环节, 且生产和消费处于同一过程之中, 当然, 在前期物业管理阶段, 物业服务企业依据前期物业服务合同提供的如管理遗留的扫尾工程、空置房出租或看管等物业管理事项是通常情况下的物业管理不具有的一些内容。

三、前期与普通物业服务合同的不同之处

前期与普通物业服务合同是物业管理实务中两类既紧密联系又相互区别的合同, 从物业管理规范化运作的角度讲, 二者缺一不可。尽管两类合同在法律特征方面有许多相同之处, “但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不同产权人之间的转移, 导致合同的主体有所变化, 进而两个合同在签订主体、签订时间、有效期限、终止条件等都有所差异。”[2]

(一) 签订主体不同

前期物业服务合同的签订主体是房地产开发建设单位与物业服务企业。由于在新建物业的业主入住前, 首次业主大会尚未召开, 业主还不能形成统一意志以及业主大会还不能统一业主意见来决定是否选聘物业服务企业, 而此时已有实施物业管理的现实必要。为了维护正常的物业秩序, 保护业主现实的合法利益, 根据《物业管理条例》的有关规定, 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前, 房地产开发建设单位选聘物业服务企业的, 应当签订书面的前期物业服务合同, 用以约束物业管理前期活动行为。一方面, 在物业未销售前, 房地产开发建设单位是物业的第一业主, 有权选聘物业服务企业, 从法理角度来看也是许可的;另一方面, 从合同的相对性规则出发, 前期物业服务合同不能对第三人产生拘束力, 这将会导致业主享受物业服务而由房地产开发建设单位承担管理费用的局面。为克服这一弊端, 各国或各地区开始改变这一契约仅具债权效力的状态, 而赋予其物权效力。普通物业服务合同的签订主体是业主大会授权的业主委员会与物业服务企业。当业主入住达到一定比例时, 就应按规定及时召开业主大会, 选举、组建业主委员会。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生, 是业主大会的常设性执行机构, 对业主大会负责, 其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业并正式签订普通物业服务合同。

(二) 签订时间不同

在实践中, 物业“滚动开发”的情况比较多, 物业的销售及业主入住是一个逐渐的过程, 从物业开始交付给业主, 到业主成立业主大会之间, 还有一段过程, 不仅这个过程需要物业服务企业提供物业管理服务, 甚至在物业的开发建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。前期物业服务合同是物业服务企业进行前期物业管理活动的重要法律依据, 其签订的时间是新建住宅的开发商出售住宅前, 也就是业主委员会代表业主、业主大会选聘物业服务企业之前。业主委员会的设立, 标志着前期物业管理的结束, 物业管理进入正常的日常运作阶段, 即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。普通物业服务合同签订的时间一般应在业主委员会成立后三个月内, 最迟不应迟于六个月。

(三) 有效期限不同

为避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理空缺, 明确前期物业管理服务的责任主体, 规范前期物业管理活动, 房地产开发建设单位有必要与其所选聘物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同属于无固定期限合同的过渡性合同, 其有效期限自签订之日起, 到业主委员会成立后与其选聘的物业服务企业签订的普通物业服务合同正式生效时终止。物业的销售、入住的渐进性造成业主大会首次召开时间不确定, 而首次业主大会召开时间的不确定又决定了业主委员会代表业主、业主大会选聘物业服务企业时间的不确定性, 因此, 前期物业服务的期限通常是不确定的。前期物业服务合同期限的不确定, 不仅影响物业服务企业统筹安排工作、降低交易成本、防范经营风险, 而且会导致物业管理市场秩序的混乱, 诱导纠纷和矛盾。但是前期物业服务的期限是可以约定的。普通物业服务合同则是只要合同双方当事人就合同的主要条款达成一致, 且通过书面的形式签订, 双方当事人一经签字或盖章, 合同即成立, 这标志着物业服务合同正式生效。普通物业服务合同属于固定期限合同, 属于在较长期限内履行的合同, 因此, 当事人需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体, 或者明确规定计算期限的方法。“与前期物业服务合同相比, 具有期限明确、稳定性强等特点。”[3]

(四) 终止条件不同

尽管前期与普通物业服务合同都有约定的时效, 都是附终止条件的合同, 但二者的终止条件不同。前期物业服务合同在期限未满时, 如果业主组成了代表和维护自己利益的业主大会, 选聘了物业服务企业, 签订了普通物业服务合同, 进入了正常的物业管理阶段, 前期物业服务合同将自动终止, 终止时间以业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时间为准。另外, 前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响, 合同的期限具有不确定性, 当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时, 物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。因此, 有必要在前期物业服务合同中, 对解除合同的条件作出明确约定。与前期物业服务合同比较而言, 普通物业服务合同有下列情形下之一时将会终止履行:约定的期限届满, 双方没有续签物业服务合同的, 可以终止履行;物业服务企业与业主大会双方协商一致解除物业服务合同的, 可以终止履行;因不可抗力致使物业服务合同无法履行的, 可以终止履行;物业服务企业如果被宣告破产, 按照国家规定进行破产清算的, 可以终止履行;法律、法规规定的其他情形。

综上所述, 前期与普通物业服务合同都以提供物业管理服务为主要内容, 是有关人们生活居住方面必要且重要的经济合同, 辨析它们之异同, 是明确物业服务企业与房地产开发建设单位以及业主之间权利义务关系、正确适用相关法律、法规、处理好物业纠纷的关键, 对保障物业管理活动中各方主体的合法权益, 促进物业管理行业的健康发展以及维护物业服务市场秩序等意义重大。

参考文献

[1]彭叔媛.合同法实务[M].北京:中国法制出版社, 2012:14.

[2]中国物业管理协会.物业经营管理[M].北京:中国建筑工业出版社, 2011:211.

前期物业管理服务合同 第4篇

2、空置房屋的物业管理服务费，由乙方按约定的收费标准向产权人收取;

3、业主或使用人逾期未交纳物业管理服务费的，按业主临时公约中的有关约定，加收滞纳金。

第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1、露天车位：_________

2、车库：_________

3、_________

第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按约定支付费用。

第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

1、_________

2、_________

3、_________

第二十六条 房屋保修期满后的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1、房屋共用部位的日常、养护费用，由_________承担;维修、更新费用由_________承担。

2、房屋共用设施、设备的日常、养护费用，由_________承担;维修、更新费用，由_________承担。

3、房屋共用部位、共用设施、设备的维修资金，由_________负责筹集;维修资金用于保修期满后住宅共用部位共用设施设备的维修。未设立维修资金的维修费用由_________承担。

4、维修资金的其他约定

第七章 违约责任

第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条 甲乙双方任一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方_________元的违约金;造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第三十一条 甲乙双方的其他约定

第八章 附则

第三十二条 双方约定自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完接管验收手续。

前期物业服务合同 第5篇

物业服务合同

甲 方： ； 联系电话：。

乙 方： 南京典雅物业管理有限公司 ； 资质等级： 物业管理一级 ； 联系电话： 86473031。

根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和相关法律、法规、规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况: 物业名称： ； 物业类型： ；

座落地址： ； 建筑面积：。

第二章 服务内容与质量

第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修养护；

2、物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；

4、公共绿化的养护服务；

5、车辆停放管理服务；

6、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

第三条 在物业管理区域内，乙方接受业主委托的其他特约性服务有：

1、家政保洁、绿化、电路维修、疏通下水道等 ；

2、代订牛奶、送纯净水、代订报纸等 ；

3、组织或协助社区、街道、派出所等开展的社区文化活动。第四条 乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准。第五条 甲方应于 物业交付前按规定无偿提供具有产权的、能够直接投入使用的物业管理用房（不含设备用房）。物业管理用房属全体业主共有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

物业管理用房建筑面积平方米。

第三章 服务费用

第六条 本物业管理区域物业服务收费实行包干制收费方法：

1、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：

双拼别墅： 元/月·平方米； 独栋别墅： 元/月·平方米。

2、物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业管理企业办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧费用；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；

（10）物业管理企业的利润；（11）。

3、包干制服务费不含下列费用：（1）物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用；（2）代收代交的公共能耗费；（3）停车费、停车管理服务费。

4、乙方按照包干制收取物业服务费用后，无论盈亏均自行承担。第七条 物业服务费用及其它费用的交纳

1、本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担。

2、因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方与乙方协商后承担。

3、乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收 个月的物业服务费和 元代收代交的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），预收费用不得超过六个月。

4、购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70％收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。

5、物业服务费用（物业服务资金）按（每月/每季）交纳，业主应在（每月第 日/每季的第 月第 日）履行交纳义务。

6、本条第1款、第2款规定由甲方承担的物业服务费用应按 每季（每季/每半年）拨付给乙方。

7、物业管理开办费用为 整，（小写： 元）。在合同签订后三日内由甲方支付给乙方。

8、前期介入费用为：十五万壹仟零陆元整，（小写： 元）。在乙方进驻后一个月内由甲方支付给乙方。

第八条 乙方应于每年 月 日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况。

第九条 公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：

1、物业公共区域能耗费由全体业主按 户 分摊（与海安相关规定为准）。

2、装修管理服务费在装修前交纳。

第四章 物业的经营与管理 第十条 停车场服务内容及标准如下：

1、停车场共用车位和共用部位的维修养护，要求正常使用；

2、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理，要求运行正常，维修养护及时；

3、停车场的公共环境清洁卫生，要求干净、整洁，及时清除积水、杂物等；

4、车辆出入的指引、疏导，要求车辆进出、停放有序，专人定时巡视检查。第十一条 停车场服务收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车车位120 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

2、公安、消防、抢险、救护、检修等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放的，不得收费。业主搬家、送货车和临时停车时间在一小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过一小时的车辆按照规定收费标准计次收费。

第十二条 停车管理服务费主要用于以下开支：

1、停车场服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、停车场共用车位和共用部位的维修养护费用（业主自有车位的维修养护费用由其自行承担）；

3、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维修养护费用；

4、停车场的配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、道闸等系统）的运行能耗费用；

5、停车场的公共环境清洁卫生费用；

6、法定税费。

第十三条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务合同，明确车辆基本情况，双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。

车位使用人对车辆有保管要求的，应当另行与乙方签订车辆保管合同。第十四条 会所的用途和管理

1、本物业区域内的会所属（全体业主/甲方）所有，会所总建筑面积平方米，会所首先应满足本物业管理区域内业主的使用。

2、会所出售或出租时，物业管理区域业主享有优先购买或租售权。

3、会所所有人或使用人保证按规划设计用途和约定的对外开放范围及服务对象使用会所，需改变会所规划设计用途、约定对外开放范围及服务对象的，需按《商品房买卖契约》相关规定执行。

4、会所所有人委托乙方经营管理会所的，其经营管理、收费等事项由乙方与所有人另行约定。

第十五条 在本合同期限内，乙方经营的其他收入主要用于补贴物业管理服务费用不足。

第五章 物业的承接验收

第十六条 甲方应当于交付前 日内，通知乙方承接验收物业，移交物业共用部位、共用设施设备和共用场地、物业管理用房及有关资料。乙方应当会同甲方对本合同附件

三、附件四规定的物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订物业承接验收确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十七条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）。

第十八条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

如甲方委托乙方代为履行保修责任的，双方应当另行订立委托协议。第十九条 甲方按下列程序，向乙方办理承接验收手续：

1、甲方书面通知乙方办理承接验收手续，并提交有关资料；

2、乙方应对提交的资料在7日内审核完毕，符合要求的，约定验收时间及有关事项；

3、甲方组织现场交付工作，并会同乙方和业主代表对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理用房等进行查验。查验的物业必须已取得房屋建筑工程竣工验收合格的相关材料；

4、查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决；

5、经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，甲乙双方签定物业承接验收确认书。

第二十条 物业的承接验收，必须符合下列条件：

1、建设项目应按照规划、设计的要求建成并满足规划、设计的使用功能；

2、建设工程全部施工完毕，并经验收合格，验收资料齐全；

3、消防、安全、供电、供气、给水排水、卫生、绿化、道路、电信等主要设备和设施正常使用并符合相关规定；

4、临时设施、施工机具、建筑构件、建筑垃圾、废料等全部清运完毕，室外无架设临时管线；

5、施工单位及施工人员已完工退场，不再占用物业管理区域内房屋且临时施工用房已拆除；

6、绿化已按设计要求种植；

7、专用的机动车、非机动车停车场（车库、车棚）已按规定配置，物业管理区域室外道路建成并保持通畅；

8、共用区域垃圾中转站（箱、桶）已按规定配置；

9、物业管理区域入口处已设置平面示意标识；

10、共用部位消防设备设施及信报箱、公告栏已按规定配置；

11、物业管理区域内房屋的幢、户编号已经有关部门确定；

12、物业管理用房已按规定落实。

第六章 相关责任

第二十一条 甲方相关责任：

1、业主大会成立前，责成乙方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、督促业主、物业使用人遵守《临时管理规约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；

3、及时依法履行对物业的保修责任；

4、因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应告知相关业主和乙方，共同商定施工方案；

5、支持和配合乙方做好物业管理工作和积极参与社区建设活动；

6、监督、检查乙方物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划的实施及各项制度的执行情况；

7、成立业主大会条件成熟的，应书面告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；

8、负责处理因甲方遗留问题引发的物业管理纠纷；

9、法律、法规、规章规定的由甲方承担的其他责任。第二十二条 乙方相关责任：

1、委派具有岗位资格的人员履行本合同，负责对全体业主提供物业管理服务。按有关合同要求参与前期介入，熟悉场地，掌握管网、线路布置及设施设备功能，并对设计建设方案提出优化修改建议；

2、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题；

3、及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督；

4、督促业主、物业使用人遵守《业主临时公约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；

5、采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；

6、应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订书面的《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象及时劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告；

7、结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；

8、自本合同终止时起30日内，向甲方或业主委员会移交物业管理区域、资料和财务，不得以合同纠纷等理由拒绝移交；

9、法律、法规、规章规定的由乙方承担的其他责任。

第七章 违约责任

第二十三条 甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或协商赔偿相关利益人的损失。

第二十四条 乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金。

第二十五条 甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额 0.05％向乙方支付违约金。

第二十六条 乙方违反本合同的约定，擅自超标准收取物业服务费用的，乙方应双倍返还超额部分的物业服务费用。

第二十七条 甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托他人修复，修复费用及造成的损失由甲方承担。

第二十八条 以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、因甲方或业主、物业使用人未及时缴纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；

6、业主、物业使用人违反《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门汇报等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的。

第八章 其他事项

第二十九条 本合同中有关词语的含义是：

1、业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。

2、物业使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。

3、物业买受人，是指房屋销售合同中确定的购买人。

4、物业，是指房屋及其附属设施设备和相关场地。

5、物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已按规定办理相应手续。

6、共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

7、共用设施设备，是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

8、公共区域，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢房屋外、物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。

9、专有部分，是指在构造及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。

第三十条 本合同期限自 年 月 日起至业主委员会成立选聘新的物业服务企业止。

第三十一条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。

第三十二条 甲、乙双方应以本合同约定的住所地作为彼此联系的通邮地址；业主的通邮地址以其签订的房屋销售合同所预留的通邮地址为准；物业使用人的通邮地址以甲方或业主书面备案为准。

本合同所述通知、书面征求意见、等须以挂号信方式寄送，有证据证明该通知、书面征求意见、已按本合同约定的通讯地址寄出，并经过合理的邮递期限后，即视为对方已收到该通知。通讯地址的变更须以书面的形式通知对方，否则不产生变更效力。

第三十三条 甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十四条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三十五条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。

第三十六条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理：

1、向人民法院提起诉讼；

2、。

第三十七条 本合同一式 四 份，甲、乙双方各执 份。

甲方（签章）： 乙方（签章）：南京典雅物业管理有限公司

法定代表人（或经办人）： 法定代表人（或经办人）：

前期物业服务合同 第6篇

开发建设单位（甲方）： 营业执照注册号： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 通讯地址： 就业服务企业（乙方）： 营业执照注册号： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 通讯地址： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《临时管理公约》的约定，甲方通过（招标、议标）方式选聘乙方为其开发的“国际写字楼”提供前期物业服务，在自愿、平等、协商一致的基础上，就 物业服务有限公司（以下简称本物业）实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。第一章 物业项目基本情况 第一条 物业项目基本情况 项目名称： 国际写字楼 类型： 商业 座落位置： 西大街12号 占地面积：17143.34㎡ 总建筑面积：64268.5平方米 公共设施设备用房面积：1032平方米 第二章 物业服务范围 第二条 业主入住前的服务

1、对已接受的物业进行验收、维护。

2、做好公共区域的清洁工作。

3、协助甲方做好业主入住时的交房、物业咨询、接待等工作。第三条 业主入住后的服务

1、制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律法规、规章和《临时管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。

2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

3、共用设施设备的日常维护、维修、养护、运行和管理。公用设施设备包括：配电系统、消防控制系统、采暖设施、消防设施、二次加压设备、电梯、天线、照明、绿地、道路、路灯、监控、地下车位（包括道闸杆系统）、非经营性车场车库、公益性文体设施设备使用的房屋等。

4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）、水系、护栏及围墙灯。

5、公共绿地、景观的养护。

6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。

7、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。

8、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好协助工作。

9、消防服务（相关从业人员须持有消防专业资质、职称），包括公共区域消防设施的维护、建立消防管理制度、负责消防相关部门的检查、维保工作，相关费用已包含在物业费中，由乙方承担。

10、电梯的运行、日常维护及电梯维保工作、与电梯相关部门签订维保协议，负责电梯相关部门的年检工作，相关费用已包含在物业费中，由乙方承担。

11、负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的维修养护方案并公示。

12、按照法律、法规、规章、《临时管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务。

13、发现物业区域内违反治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。

14、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。

15、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。

16、规范物业服务区域内停车场管理制度，维护停车场车辆进出、行驶与停放秩序，确保车场设施设备运转正常，防止各类安全事故的发生。

17、双方认可的其他事项。第三章 物业服务标准 第四条 物业服务标准 乙方应按照所签订物业服务合同约定内容提供服务，不得低于基本等级规范要求。开发建设单位和业主对物业服务有权进行监督。第四章 合同期限 第五条 前期物业服务期限 前期物业服务期限为五年，自2018年7月1日至2023年6月30日。合同期满后，本合同按整进行延续，直至甲乙双方解除合同由新物业服务企业接管为止。第五章 物业服务费用 第六条 物业服务费用 物业服务费用由各入驻企业和个人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按住建相关部门要求执行。第七条 物业服务费用的交纳 物业服务费应按甲方通知的收房日期起计收。入住时业主预付的物业 服务费和次物业费缴纳时间，由物业与业主自行协商。第八条 公共服务项目收费 物业区域内,供水、供电、供热、通讯、有限电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取使用费用。乙方接受上述服务单位委托代收上述费用,不得向业主收取手续费等额外费用,不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。地下二层停车场采暖设施配备齐全，如需采暖，办理采暖的手续与相关费用乙方自行负责。第六章 双方权利与义务 第九条 甲方的权利义务 l、甲方每年12月30日前向乙方收取物业费的5%--10%，作为甲方配合费（甲方向乙方开具收据）。

2、审定乙方指定的物业服务方案，并监督实施。

3、在办理业主入住30日前，向乙方移交本物业项目的相关资料。

4、在双方委派专业人员办理完相关资料、图纸的移交后5日内，甲方负责与乙方一起对共用部位和公共设施、设备逐步进行验收，登记列表，并经双方（签字、盖章）确认。

5、委托乙方管理的房屋、设施设备，甲方应当提供相应工程验收资料，并按规定承担保修责任。属于甲方保修的（在保修期内），乙方可协助业主向甲方办理修理申请，经确认后，由甲方安排原施工单位返修或自行返修；甲方也可委托乙方或其他单位返修，费用由甲方承担；乙方可协助安排修缮工作。（根据国家有关规定，自竣工验收之日起，具体工程质量保修期为： ①、地基基础工程、主体结构工程为设计寿命年限，其它土建工程为二年；②、保温工程、外装修工程为五年、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏为五年；③、电气管线、给排水管线和设备安装工程为二年；④、供热为二个采暖期：⑤、室外的给排水和小区道路等市政公用工程为二年：）

6、甲方将写字楼所有设施设备交给乙方管理维护。

7、国家法律、法规、规章或《临时管理规约》规定的甲方其他权利义务。第十条 乙方的权利义务 l、乙方每年12月30日前向甲方缴纳物业费的5%--10%，作为甲方配合费。

2、在办理业主入住手续30日前，向甲方提交本物业的入住工作计划。

3、根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，为本物业区域提供物业服务，收取物业服务费用、特约服务费用。

4、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息。

5、及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

6、对业主和物业使用人违反《临时管理规约>的行为，采取告知、劝说和 建议等方式督促业主和物业使用人改正。

7、不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内的道路、场地的，应按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。

8、对自身原因造成的事故承担责任并负责善后处理。

9、不属于甲方保修的或已过保修期的，乙方可与业主协商解决。协商不成可申请维修基金，由物业安排维修单位修缮。

10、乙方负责九鼎写字楼涉及的所有设施设备的维护和管理。物业期满，双方不再续约时，保证设施设备正常使用和运行。否则由乙方负责维修或更换。

11、乙方负责物业用房的搭建及相关手续的办理。协议有效期内，乙方享有使用权，协议终止后，物业用房留给甲方使用。

12、国家法律、法规、规章或《临时管理规约》规定的乙方其他权利义务。第七章 合同的终止 第十一条 不可抗力的终止 因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。第十二条 终止后处理 本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算，对外签订的各种协议等，乙方应协助甲方做好物业服务的交接和善后工作。第八章 违约责任 第十三条 甲方违约责任 甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。第十四条 乙方违约责任 乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给业主或物业使用人造成损失的，当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。第十五条 提前解约责任 本合同第七章规定的终止合同的情形外，甲乙双方均不得提前解除合同，否则无过错方可要求其支付5万元的违约金；造成损失的，无过错方可要求其承担相应的法律责任及赔偿责任。第十六条 突发事件处理 为维护公共利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应采取紧急避险措施造成损失的，当事人应按有关规定处理。第十七条 乙方免责条款 以下情况乙方不承担违约责任 l、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先己告知业主或物业使用人。暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

2、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，乙方已采取应急措施的。第九章 争议解决 第十八条 争议解决 因合同的解释或履行发生争议的，双方友好协商。协商不成的，可向所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解或向辖区人民法院提起诉讼。第十章 附则 第十九条 对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，修改、补充视为合同不可分割组成部分，与本合同具有同等的法律效力。第二十条 本合同正本连同附件一式四份，建设（房管）部门和街道办事处各备案一份，甲方、乙方各执一份，具有同等法律效力。第二十一条 本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章后生效。甲方（签章）乙方（签章）授权代表： 授权代表： 法定代表人： 法定代表人： 签订日期： 年 月 日 附件：

1、平面图电子版；

2、写字楼图纸及室外图纸电子版；

3、写字楼设施设备明细；

4、微型消防站明细。写字楼设施设备明细单

1、路灯、监控（详见图纸）

2、室外疏散通道玻璃房（7个）

3、室外消防水池

4、屋顶消防水箱间

5、十一层屋顶送、排风机（详见图纸）

6、中跨一层消防控制室

7、微型消防站两套（后附详单）

8、一层正压送风机（3个），东跨十二层屋顶正压送风机（1个）

9、负一层风机房（4个），风机（8台）

10、中跨负一层二次加压房（1间）

11、东跨负一层热力间（2间）

12、负二层风机房（2间）

13、负二层高压配电室（1间）

14、负二层集水坑（5个），污水泵（10台）

15、电梯7部（直梯6部，扶梯1部）

16、车库出入口道闸杆系统

前期物业管理服务合同(包含三个合同) 第7篇

一审:重庆市武隆县人民法院 (2010) 武法民初字第01493号

二审:重庆市第三中级人民法院 (2011) 渝三中法民终字第296号

再审:重庆市高级人民法院 (2013) 渝高法民提字第00215号

【案情】

重庆市武隆县巷口镇世纪五龙城龙泉丽景小区 (以下简称五龙城小区) 有5个组团, 分期开发建设过程中, 建设单位指定重庆庆Y物业管理有限公司 (以下简称庆Y公司) 为前期物业服务企业进行物业服务。2008年5月30日, 庆Y公司与业主游某龙签订了《前期物业服务合同》, 双方对物业服务质量、物业服务费等进行了约定, 其中物业服务费标准为0.5元/平方米, 电梯费另算, 并对电梯费计算方法作了详细约定, 合同期限为3年。

2009年9月25日, 该小区成立业主委员会, 经武隆县房地产管理中心武隆物会备 (2009) 第005号备案, 名为武隆县世纪五龙城业主委员会 (以下简称五龙城业委会) 。2009年10月10日, 五龙城业委会书面通知庆Y公司, 解除相关《前期物业服务合同》, 选聘武隆县德X物业管理有限责任公司 (以下简称德X公司) 进行物业服务。德X公司随后与五龙城业委会签订物业服务合同, 并于同年12月3日进驻小区, 但于2010年8月7日退场。

2010年8月28日, 武隆县国土房管局、司法局、公安局、信访办、巷口镇人民政府联合组织召开该小区业主代表大会, 重新选聘物业公司。庆Y公司等5家物业公司参加竞标, 最终由重庆巨L物业管理有限责任公司 (以下简称巨L公司) 中标, 庆Y公司未能中标。巨L公司在该小区服务三个月后撤出。庆Y公司一直未退出该小区。

2010年9月, 庆Y公司向一审法院提起诉讼, 请求判令游某龙立即支付2009年10月至2010年10月垫付的水电费、物业服务费 (含电梯费) 及违约金共计2611.90元。

重庆市武隆县人民法院一审认为, 五龙城小区2009年9月产生的业委会合法有效。根据《物业管理条例》规定, 五龙城业委会于德X公司签订的物业服务合同生效之日, 庆Y公司与游某龙等的《前期物业服务合同》自然终止, 庆Y公司应该退场但坚持不退场, 在未中标的情况下仍不退场, 由此造成的损失应自行承担。庆Y公司要求游某龙支付物业管理服务费和违约金的诉讼请求不予支持。在未退场期间, 庆Y公司垫付的水电费、公摊费等费用, 属无因管理性质, 该笔费用应由游某龙承担, 游某龙对该金额无异议并愿意承担, 故对庆Y公司的该诉请予以支持。

庆Y公司不服一审判决, 提起上诉。二审法院查明, 2010年3月18日, 重庆市武隆县人民法院以 (2010) 武法民初字第380号民事判决确认五龙城业委会与德X公司签订的《物业服务合同》有效, 该判决已经发生法律效力。

二审法院重庆市第三中级人民法院认为, 根据《物权法》第七十六条第一款第四项规定, 五龙城业主大会有权选聘和解聘物业服务企业或其他管理人。本案中, 五龙城小区业主大会已于2009年10月10日通知解除了庆Y公司与游某龙之间的《前期物业服务合同》, 且与德X公司签订了《物业服务合同》, 该合同的效力已被人民法院生效判决确认, 故前期物业服务合同已终止。在此情形下, 庆Y公司应当退场, 停止提供物业管理服务, 但其不退场, 由此造成的损失应当自行承担。故二审法院判决驳回上诉, 维持原判。

二审判决生效后, 武隆县国土房管局于2011年9月6日作出武隆国土房管发 (2011) 106号文件, 决定撤销五龙城业委会的备案, 即撤销武隆物会备 (2009) 第005号业主委员会备案证明。理由有三:一是2009年9月产生的五龙城业委会未经多数业主投票选举同意;二是部分业委会成员不具备该小区业主身份;三是该业委会在申报备案材料中严重弄虚作假。

五龙城业委会备案被撤销后, 庆Y公司向重庆市高级人民法院申请再审。再审法院认为, 双方当事人争议的焦点在于《前期物业服务合同》的法律效力问题。也就是2009年9月五龙城业委会成立后向庆Y公司发送的解除合同通知, 以及与案外人德X公司签订的物业管理合同对《前期物业服务合同》的效力是否产生影响, 这取决于业委会的成立是否合法。本案中, 因五龙城业委会备案被撤销, 说明该业委会并非合法成立的民事主体, 其解除前期物业服务合同的行为不具有法律效力, 不产生预期的法律效果, 对《前期物业服务合同》的效力并无影响, 即《前期物业服务合同》仍然具有法律约束力。基于该小区业委会备案被撤销这一新证据, 改变了本案的基础事实, 故再审法院对原一审、二审判决予以改判, 支持了庆Y公司主张物业服务费等费用的诉讼请求。

【评析】

本案虽然是主要涉及物业服务费的纠纷, 实质则是对业委会以解除合同的方式来终止前期物业服务合同是否有效的问题。本案一波三折, 因业委会备案被撤销而峰回路转, 折射出业主自治过程中的几个典型问题, 颇值玩味。同时, 再审法院重庆高院的裁判说理中, 以业委会成立的合法与否来判断终止前期物业服务合同是否有法律效力, 则有可商榷之余地。

一、期限未满时, 前期物业服务合同的终止以物业服务合同生效为前提

国务院《物业管理条例》第二十六条规定了前期物业服务合同终止的两种情形, 一是若前期物业服务合同约定了合同期限, 则合同约定的期限届满时合同终止;二是即便前期物业服务合同约定的期限未满, 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的, 前期物业服务合同终止。物业服务合同生效既包括业主大会合法选聘物业服务企业, 也包括业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业签订的物业服务合同合法有效。本案一审、二审的判决所确认的事实即属于第二种情形。

本案中, 前期物业服务合同约定的期限为3年。在合同期满前, 五龙城业委会选聘德X公司进行物业服务并签订物业服务合同, 该合同的效力经武隆县人民法院 (2010) 武法民初字第380号民事判决确认为有效, 则可推断出选聘德X物业系由五龙城小区业主大会所依法作出决定且签订的物业服务合同合法。因此一审法院、二审法院均确认物业服务合同生效之日即前期物业服务合同终止之日。

二、物业企业拒绝退出而提供事实物业服务的, 无权主张物业费

“老物业赖着不走, 新物业进不来”的情况在各地时有发生。也有的小区出现新、老物业“站双岗”的情况。在老物业拒不退出的情形下, 能否基于存在事实上的物业服务而主张合同终止后的物业费, 物权法司法解释给予了明确的答复。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款明文规定:“物业服务企业拒绝退出、移交, 并以存在事实上的物业服务关系为由, 请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的, 人民法院不予支持。”一审法院和二审法院均基于物业服务合同生效而认定庆Y公司提供的事实上的物业服务不具有无因管理性质而不支持其主张物业费的诉请。

《民法通则》第九十三条是对无因管理的具体规定, “没有法定的或者约定的义务, 为避免他人利益受损失进行管理或者服务的, 有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”。从学理上言之, 成立无因管理, 前提有二:一是没有法定或约定的义务, 二是为他人管理。为他人管理, 则不仅仅需有为他人进行管理或服务的客观行为, 更要有为他人管理的主观意思, 也就是管理事务系有利于本人且并不违反本人明示或可得推知之意思。

本案中, 庆Y公司被通知解除前期物业服务合同但拒绝退出, 其继续提供事实上的物业服务明显违背了业主大会的真实意思, 因而不构成无因管理, 无权主张物业服务费。对庆Y公司在拒不退出之后所垫付的水电费、公摊费等费用, 则属于无因管理的范畴, 故一审、二审法院支持了其主张的垫付的水电费等费用的诉讼请求。

三、认定物业服务合同的效力应以业主大会的选聘决定为主要判断标准

本案中, 再审法院重庆市高级人民法院在认定物业服务合同的效力对前期物业服务合同效力的影响时, 以业主委员会的成立是否合法为判断标准, 笔者认为欠妥。理由如下:

首先, 选聘物业企业系业主共同决定的重大事项。根据《物权法》第七十六条第一款第四项的规定, 解聘或选聘物业服务企业由业主共同决定, 并以业主大会的人数、面积双过半作出决定。

本案中, 选聘德X公司为物业服务企业的业主大会决定, 并经武隆县人民法院 (2010) 武法民初字第380号民事判决确认为有效。退一步言之, 即便选聘德X公司的业主大会决定存在程序上瑕疵, 其效力在未经该小区业主以业主撤销权撤销之前, 应属有效。

其次, 业主大会选聘物业企业有效的, 前期物业服务合同终止。

再退一步言之, 即便选聘德X公司的业主大会决定无效, 在2010年8月28日, 武隆县国土房管局等有关部门联合组织召开该小区业主代表大会, 重新选聘物业企业, 巨L公司中标。因此, 该业主代表大会的选聘决定的效力至少应推定为有效。五龙城业委会与巨L公司签订的物业服务合同生效后, 庆Y公司的前期物业服务合同应当终止。

最后, 业主委员会的成立是否合法, 不是决定物业服务合同效力的惟一标准。

业主委员会自业主大会依法选举产生之日成立, 业主委员会向物业管理行政主管部门的备案, 只是告知性备案。业主委员会备案被撤销, 并不直接产生否定业主委员会合法性的法律效力。业主委员会在备案过程中存在的瑕疵, 可以经由业主大会的决定加以补正。

选聘物业企业系由业主共同决定, 业主委员会只是执行业主大会的决定, 代表全体业主与选聘的物业企业签订物业合同。本案中, 五龙城小区业主大会或业主代表大会先后两次分别作出选聘德X公司、巨L公司的决定的有效性, 与业主委员会的成立的合法性并无必然联系。因此, 再审法院仅以五龙城业委会的成立不合法, 然后否定其与德X公司、巨L公司的物业服务合同的效力, 有可商榷之余地。笔者认为, 认定物业服务合同的效力应以业主大会的选聘决定为主要判断标准。

四、本案的警示意义

本案案情及有关判决, 对业主委员会和物业企业而言, 均具有相当大的警示意义。

就业主委员会而言, 业主委员会应当依法成立、规范运作。打铁还需自身硬。对业主自治活动而言, 业主委员会自身的合法性和运作的规范性是有效维护业主合法权益的前提。本案中, 五龙城业委会因其成立欠缺合法性而被撤销备案, 直接导致其解除前期物业服务合同的行为无效。