房地产投资测算报告

房地产投资测算报告（精选6篇）

房地产投资测算报告 第1篇

静态投资分析：

项目开发价值：销售面积*预计销售金额

项目成本：

政府土地成本：土地出让金及拆迁、安置等费用

建安工程成本：项目建造成本，总建筑面积*建安基数

前期费用：规划设计费用、平地、修筑围墙费用（一般3元/平方米），市场调查及项目研究费用（销售额*0.0056%），工程勘探费用（土地面积*2.0元/平方米），建筑设计费用（建筑面积*20），管理费用（建安成本*0.46%）

宣传销售费用：宣传费用（销售额*2.0%），销售费用（销售额*3.0%）

不可预见费用：销售额*3%

税费：营业税：销售额*5%，教育附加费等营业税附加：销售额*5%，防洪费用：销售额*0.18%，印花税：销售额*0.05%，财务费用：按照银行利息的8%。

利润：项目销售额—项目成本

内部收益率：Σ（CI-CO）t*(1+FIRR)-t=0得出，当FIRR>12%（基准值）则可行FIRR=i1+(i1-i2)*(FNPV1)/(FNPV1+||FNPV2||)

说明：i1-当净显值接近于零的时候的正值时的折现率

i2-当净显值接近于零的时候的负值时的折现率

FNPV1—正净现值；FNPV2—负净现值

财富净现值（FNPV）：净现值大于或等于0的时候是可以接受的。

FNPV=Σ（CI-CO）t*(1+Ic)-t

FNPV-财富净现值

CI:现金流入量；CO：现金流出量

N：计算期，Ic：基准收益率

资金回报率：利润/成本

静态投资回报周期：1/资金回报率

盈亏平衡分析：销售面积*销售价格=总投入

敏感性分析：建安成本、土地成本、物业价格上下变动时的资金变化（5%、10%、15%及-5%、-10%、-15%等变化时的数据分析）

2、资金筹措方式

资金来源、筹措方案

房地产投资测算报告 第2篇

随着国民经济的持续增长，房地产投资也呈现增长的势头。在本文中，作者综述了房地产投资开发研究的意义及相关研究的几大步骤。作者以深圳商业地产为例，从内部环境，外部环境，价值分析及对比分析，多方面综述了投资商业地产的可行性。

关键词：房地产投资 优化 价值分析 商业地产

房地产开发投资分析报告

一、房地产投资可行性研究的必要性

1．保证投资决策的科学性和合理性

房地产开发是一项综合性经济活动，其投资最大、建设周期强、涉及面很广、所含工程项目多，靠盲目投资，“投机”行为是不可能达到预期经济效益的，只能给投资者带来无法挽回的经济损失，它是任何投资者都不希望发生的，特别是目前的房产行业处于强烈的市场竞争中，要在况争中求生存，求发展，只有对投资项目进行详细，可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能对项目所面临的主要技术问题进行全面评价和分析，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可行性。可以这么说，房地主开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。

2．保证投资方案的优化

任何一个项目投资，都会存在从多可供选择的方案，不同方案的实施，将会带来不同的经济效益，只有通过可行性研究，进行方案的具体情况分析、效益的比较和选择，才能尽可能优化最佳方案，使投资获取最大经济效益。开发方案选择的正确与否，几乎完全有赖于可行性研究成果的正确程度。

3．保证项目投资的有序性

房地产项目投资可性性研究过程，实质上就是对项目的实施进行周密安排的过程，尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流量、还贷能力等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应，配套工程设施步骤等。使整个项目有条不紊的进行，以达到预期目的。

二、房地产投资项目可行性研究的主要步骤

房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，要按照一定程序进行。

1．筹划

筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提出项目开发设想；委托研究单位，或组建研究机构；筹集研究经费；承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图，项目提出的背景；研究项目的界限、范围、内容和要求；收集该研究课题的主要依据材料；制定研究计划。筹划阶段最重要的工作是组建队伍。

组建一支精明强干、工作责任心强、业务能力强、专业知识搭配合理的研究队伍是决定研究成果水平高低的关键。一般来讲，房地产投资项目可行性研究的研究班子应由熟悉房地产经济的经济师主持，包括了解房地产市场状况的专家、熟悉房地产开发与建设的工程技术人员、熟悉房地产经济运行机制的财务分析专家、以及熟悉城市规划及规划管理的专家。有条件的投资商，也可委托房地产咨询公司、房地产投资项目研究机构等来承担。

2．调研

调查研究是房地产项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。调查研究主要从两方面进行：

（1）内业资料的调查研究，即收集各类有关资料，包括：有关房地产投资的方针政策、委托单位设想说明；各种有关资源报告；有关城市规划；有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料。

（2）现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查和市场研究。

3．优化及选择开发方案

优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度安排。为了便于进行优化及选择，一般都应同时提出多种方案，再进行方案评选，仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法，谈不上方案的选择及优化，是不可取的做法。许多地区，这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行，同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计。评选小组再进行组织方案的评选，通过对方案技术、经济方面的比较，从而选出最优方案。

4．详细研究

由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败，因而对优选方案的决策必须慎重对待，进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要再用多种技术经济方法，对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。还要进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。

5．编写报告书

在对项目进行了全面、详细分析研究之后，便可编制可行性研究报告。可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，对该项目投资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料，如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案。即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风

险进行分析；对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益做出全面评价。经有关主管部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据、作为筹集开发建设资金的依据、作为与有关部门签订合同的依据、作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。

随着改革开放的不断深入、经济的不断发展，房地产投资逐渐成为社会经济生活的重要组成部分，而对房地产投资项目成败起关键作用的房地产投资项目可行性研究越来越被业内人士所重视，它将成为房地产项目投资的一个组件，与房地产其它投资环节一起构成房地产项目投资的全部内容。

三．深圳商业物业投资分析

1．经济发展为商业地产发展带来巨大需求。

商业地产的功能决定了其发展轨迹必将与一个国家或者一个城市的发展息息相关，城市经济发展和城市化进程是商业地产得以发展的重要基础保证。2009年深圳经济快速复苏走在了全国的前列,深圳大城市进程将促使产业结构不断向高端制造业和服务业转移，业地产向多元化、高端化发展。

深圳市作为我国改革开放的前沿城市和全国金融中心之一，城市综合实力位居全国大中城市的前三甲，具有较强的区域辐射能力，吸引了大批企业的入驻。2009年以来深圳总部经济不断发展，引来如中信证券企业总部、阿里巴巴南方总部等知名企业的总部相继落户深圳，而中国平安、中国人寿、民生银行等也纷纷在深圳CBD购买土地自建写字楼，包头银行、宁波银行、湛江商业银行、浙商银行等区域性银行纷纷在深圳开设分行，而资本市场创业板的推出也吸引了更多企业进驻深圳。同时，深圳本土中小企业的商业需求也在不断扩大。一方面表现为深圳中小企业规模不断扩大而产生商业规模需求，另一方面表现为众多新生中小企业的商业需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳经济特区促进中小企业发展条例公告》把中面支持和促进深圳中小企业的发展，而中小企业的不断发展也将为商业地产带来巨大的办公和经营需求。

2．行业变化带来商业地产的价值重估 从国际上的成熟房地产市场来看之上。但是近年来住宅市场成交火爆带动了住宅价格的不断攀升，上涨速度和幅度远高于商业地产以致于目前深圳部分商业物业在价格上低于住宅1物业的价格，投资回报率却接近住宅的两倍，目前深圳商业地产处于明显的价值洼地。另外深圳毗邻香港，随着深港一体化的不断推进，未来深港在金融、商业、文化等各个领域上的大融合已经是大势所趋，但是目前深圳商业地产价值与香港的商业地产差距仍然很

大表现为具有可比性的商业物业深圳的售价/租价远低香港。虽然目前深圳的经济发展无法与香港相比。但是香港已经处于相对成熟期，而深圳仍处于快速发展阶段，其经济规模和发展趋势将逐渐追赶香港，深港一体化的不断推进将刺激深圳的商业地产逐渐向香港靠拢。2009年末开始的房地产调控政策的变化，将给房地产行业带来巨大影响。由于调控政策直指住宅地产而商业地产较少涉及民生问题，投机气氛较弱，所以不在政府的调控范围之内，其政策环境的宽松必将吸引更多的投资资金。

基于对商业地产前景看好。我们认为投资商业地产的机会已经来临。而面对深圳众多商圈和类型丰富的商业物业如何评估深圳商业物业的投资价值就摆在了我们面前。我们认为商业地产的投资价值直接体现在两个方面，其一是商业物业的保值增值功能即买卖价格的稳步提升。其二是商业物业的租金回报率即商业物业能够带来的稳定收益能力。而如何判断商业物业能否具有这两个价值潜力则与物业外部条件和内部条件密不可分。商业地产的宏观环境分析、经济、政策、信贷及行业发展，商业物业的外部环境包含地理位置、城市规划、政策支持、片区环境、交通设施、商圈规划、商业气氛、人流及客流等。商业物业的内部条件包含开发商及管理商综合能力、项目规模、项目定位、形象设计、建筑风格、建筑格局、建筑质量、经营模式、客户群体。

以上的内、外部条件决定了商业物业的投资价值最终会体现在商业物业价格的升值能力和租金回报能力上来。所以对商业物业投资价值的分析也基本将基于以下分析方法。

以下将以实际案例展现商业物业的投资价值，案例中数据均来源于中源地产市场研究数据库，由于已经对商业地产的宏观环境进行了分析，较看好未来商业地产的发展形势，故案例中将不再重复分析宏观环境，而主要从商业物业的外部、内部和投资价值进行分析。案例：

福田中心区甲级写字楼——荣超经贸中心投资分析。

该项目是福田区中心区的甲级写字楼，位于金田路与福中路交汇处东南市民中心东侧。下面我们将通过对比福田中心区豪宅“黄埔雅苑”以及香港金钟区甲级写字楼“美国银行中心”来分析荣超经贸中心投资价值。外部环境：

物业所处的商圈是福田中心区是整个深圳市的金融、商贸、会展、行政、文化中心。深南大道由东向西穿越其间将中心区分为南北两个片区。其中南片区主要为全市的中心商务办公区北片区为全市的行政、文化中心。福田中心区拥有金融服务、现代商贸、现代物流、高端旅游、国际会展等为特色的高端服务业产业集群是深圳乃至整个珠三角的交通枢纽中心总部经济发展迅速聚集了国内外知名企业总部约380家入驻各类企业近3800家就业人员15万人。内部条件：

经贸中心是由深圳荣超实业有限公司开发、深圳市荣超房地产开发有限公司投资的超高层纯甲级写字楼。项目高206米,建筑面积115247.62平方米是专为跨国企业及国内大、中型企业设计的差异化精品写字楼。2006年开盘均价约为1.6万/平米元/平米。价值分析：

1、保值增值功能：该物业2006-2009年均价涨幅为119%

2、投资回报能力: 按2009年均价计算投资回报率约为5.14%。若有业主从2006年买入持盘现在租金价格的上涨业主投资回报率呈现上涨趋势。对比分析一：

黄埔雅苑是福田中心区的高层豪宅位于荣超经贸，其目前售价约3.8万元/平米，租金约85元租金回报率约2.7%。可以看到荣超中心售价稍低于黄埔雅苑，但租金回报率远高于黄埔雅苑也就是说商业地产和住宅出现了倒挂现象。通过对比国外或香港等成熟的市场写字楼售价一般会高于同区可比住宅。从这个角度上看若深圳向成熟市场发展，该物业将极具价值发展空间。对比分析二：

11.25%。也即是说随着85元/平米。至目前均价已达到3.5万元/平米

150

荣超经贸中心与美国银行中心相比 “美国银行中心”位于香港商业核心区域——金钟商业圈，该项目为甲级写字楼与荣超经贸中心具有一定的可比性。其目前售价约19万元/平米，租金约850元/平米，投资回报率约5.4%。与处于相似区域的美国银行中心相比，荣超经贸中心售价/租价远低于美国银行中心，售价仅为其五分之一，租金水平也仅为其六分之一。随着深港一体化和深圳经济不断发展深圳商业的价值也在不断的上升。

案例总结及建议：

该物业地处福田中心区区域优势明显，写字楼市场供不应求现象明显。该物业近年来成交价格不断走高，投资回报率相对较高，保值增值和投资回报能力突出。并且无论是与同区域的住宅相比还是与香港相似区域的写字楼相比，荣超经贸中心均具有价值被低估的特点。所以建议投资者可重点关注。

参考文献：

[1] 王国培 房地产开发项目可行性研究的必要性 漳州市芗城乡房管处 福建 漳州

电网投资效率测算及优化研究 第3篇

关键词：电网,投资效率,超效率数据包络分析,斯皮尔曼等级相关系数,影响因素

0 引言

电网投资受到国家宏观经济形势,上游产业价格波动,产业结构调整,电网运行和维护费等多方面因素的影响,使得电网投资效果出现较大的差别。如何优化电网投资,推动电网科学发展成为一项重要课题。

目前对电网投资多从经济性角度进行评估,多是运用经济学方法,例如实物期权理论[1]、投资回收率等。由于可持续发展理论的深入推广,环境效益、社会效益也应是电网投资关注的重要内容,不能仅考虑经济性,因此本文引入了投资效率的概念。电网投资效率从经济学的角度来说就是指如何对有限的电网投入资源进行配置,使产出最大化。

本文将经济、环境、社会作为电网投资产出,运用超效率数据包络分析(Super-Efficiency Data Envelopment Analysis,SE-DEA)方法对电网投资效率进行测算,并运用Spearman等级相关系数对相关影响因素进行定量分析,据此提出改进措施。

1 研究方法与工具

1.1 超效率DEA模型

DEA的C2 R模型将决策单元分为两类,即有效和无效,对于多个同时有效的决策单元则无法做出进一步的评价与比较。为了弥补这一缺陷,Andersen和Petersen(1993)提出了一种DEA的“超效率”(Super—Efficiency)模型[2,3,4],使有效决策单元之间也能比较效率的高低。这个模型的基本思路是:在评估决策单元时,将该决策单元本身排除在决策单元的集合之外,可表示为如下对偶规划模型:

模型中ε为非阿基米德无穷小量(取ε=10-6);S+及S-为列向量,表示由不等式约束转化为等式约束而加入的松弛变量,分别对应为待求的投入要素和产出要素的调整量;λj为输入输出指标的权重系数;θ表示效率指数。

以传统C2 R模型为例展开说明:假设A、B、C、D、E表示两种投入和一种产出的决策单元,其中A、B、C、D是有效率的决策单元,它们构成生产前沿面ABCD;E是无效率的决策单元,它被生产前沿面包络(见图1)。设C′点与E′点分别是OC线段与OE线段在生产前沿面ABCD上的交点,由于C点处在生产前沿面上,因此决策单元C的效率值为:θC=OC'/OC=1,而点E不在生产前沿面上,因此决策单元E的效率值为:θE=OE'/OE<1。

按照超效率模型的思路,计算决策单元C的效率值时,C点排除在决策单元的参考集合之外,于是生产前沿面就由ABCD变为ABD(见图2),此时C点的效率值θC=OC'/OC>1。对于C2 R模型中本来就是无效率的决策单元E,在超效率模造型中它的生产前沿面仍然是ABCD,效率值不变。因此,在超效率模型中,对于无效率的决策单元,其效率值不变;而对于有效率的决策单元,可以使其投入按比例增加而保持效率值不变,其投入增加比例就是其超效率值,但在所有决策单元集合中仍能保持相对有效。

1.2 Spearman等级相关系数

式中:n表示将两变量的观测值分别从小到大或从大到小排列,并分别赋予1,2,…,n个等级;di表示一变量观测值的等级与另一变量相应观测值的等级之差。斯皮尔曼等级相关系数的变化范围是(-1,1),其绝对数值越大,两个变量的相关性越大,其绝对值越小,两个变量的相关性越小。

2 电网投资效率投入产出指标

2.1 指标建立思想

按照生产函数的思想,电网发展包含人、财、物三方面投入,分别将经济效益、环境效益、社会效益作为输出指标,运用SE-DEA方法计算各类输出下的电网投资子效率。而后运用专家赋权法[5]和熵权法[6]计算经济、环境、社会三类输出指标的权重,并将两者的平均值作为三类指标的综合权重,最后运用加权综合法得到电网投资总效率。

2.2 电网投资效率指标

按照指标体系建立的原则,根据SE-DEA方法对指标的要求,通过查阅相关文献结合已有相关统计指标,建立如表1指标体系。

2.3 指标说明

2.3.1 输入指标

电网投入指标从人、财、物三个方面进行定义,主要包含以下四个指标。

1)全员从业人数(1I):指在电网工作并取得劳动报酬或经营收入的人员。

2)主营业务成本(I2):指电网公司生产和销售电能所必须投入的直接成本,主要包括原材料、人工成本(工资)和固定资产折旧等。

3)变电总容量(I3):变电容量是分电压等级统计的,本文运用110 k V及以上电压等级的变电容量对此指标进行统计。

4)线路总长度(I4):线路总长度也是分电压等级统计的,本文运用110 k V及以上电压等级线路长度进行计算。

2.3.2 输出指标

1)经济效益

a.售电量(O11):是指电力企业出售给用户或其他电力企业的可供消费或生产投入的电量。

b.利润总额(O12):是企业在营业收入中扣除成本消耗及营业税后的剩余,即通常所说的盈利,是衡量企业经营业绩的十分重要的经济指标。

2)环境效益

a.线损率(O21):

统计线损率=统计线损电量/供电量×100%

传输线损率成为考量电网环境效益的重要指标,是电力行业节能减排工作的具体体现。此指标为逆指标,即指标值越小越好,因此在计算前运用公式Xij=mjin{C ij}/Cij对其进行处理,其中Xij为标准化后的第i个评估对象第j个指标值,Cij为第i个评估对象第j个原始指标值。

b.全网供电煤耗(O22):供电煤耗是指火力发电厂向外提供1 k Wh电能平均耗用的标准煤量。它是按照电厂最终产品供电量计算的消耗指示,是国家对火电厂的重要考核指标之一。此指标为逆指标,处理方法同线损率指标。

c.清洁能源发电量比重(O23):清洁能源上网电量比重是清洁能源上网电量/上网电量总量。

3)社会效益

a.户户通电率(O31):是电网公司社会责任的具体体现,是保证所有客户用上电,享受到方便清洁的电能,是电网社会效益产出指标之一。

b.供电可靠性(O32):是指供电系统对用户持续供电的能力。通常以供电可靠率作为评价指标。

c.用户数(O33):电网服务的总户数,反映电网服务对象的多少和社会贡献的大小。

d.供电面积(O34):供电面积是电网服务区域的大小。此指标的引入有利于消除地区地理差异对评估结果的影响。

e.电网最大负荷(O35):反映出电网所能提供的最大功率,体现了电网的社会价值。

3 实证研究

以某区域电网公司所管辖的五个省级电网投资数据为例进行相应计算。五个省级电网的相关指标数据如表2所示。表中的线损率(O21)和供电煤耗(O22)经过标准化处理。

运用SE-DEA方法分别计算电网投入产出经济效益、环境效益、社会效益,结果分别如表3所示。

运用专家赋权法和熵权法所得结果的平均值作为三方面输出的最终权重,结果如表4所示。

运用所得效率值和权重值计算得到各电网的最后综合效率,计算结果如表5所示。

4 结果分析及优化措施

计算结果表明,电网的经济产出完成较好,各省级电网的经济效率均有效,且效率值接近;五个省级电网中有三个环境效率无效,需要进行改进,增加环境方面的产出,进一步降低线损率和供电煤耗,提高清洁发电上网比重;而在社会效率方面,省级电网间的差距非常明显,其中四个省级电网社会效率有效,只有一个社会效率无效,需要进一步控制自身投入,提高社会效率。

子效率计算结果表明,环境效率与社会效率是下一步工作的重点。运用Spearman等级相关系数分析表明线损率同环境效率相关性强(系数为0.9)。投入要素中对环境效率影响较大的是主营业务成本和变电总容量(系数均为-0.9)。而社会效率中供电可靠性同社会效率的相关性强(系数为1.0)。四个投入要素对社会效率的影响相当(系数为-0.5~-0.7)。因此,为达到优化电网投入产出效率的目的,提高线损率和供电可靠性,合理控制主营业务成本和变电总容量是关键所在。

5 结论

本文构建了电网投入产出效率的评价指标和方法,分别测算电网投入产出的经济、环境和社会效率,而后运用专家赋权法和熵权法实现了对以上三种效率的综合,最后得到了电网投入产出的总效率。并在以上测算的基础上,运用Spearman等级相关系数对电网投入产出效率的影响因素进行了定量分析,据此给出了优化措施。该模型理论清晰,计算方便,结果直观,具有较强的通用性和实用性。

参考文献

[1]吴雪峰,张焰.电力市场下基于实物期权理论的电网投资经济评价[J].电网技术,2007,31(S1):78-80.WU Xue-feng,ZHANG Yan.Research on economic evaluation of power grid investment based on real option theory in electricity market[J].Power System Technology,2007,31(S1):78-80.

[2]吴文江.数据包络分析及其应用[M].北京:中国统计出版社,2002.WU Wen-jiang.Data envelopment analysis model and its application[M].Beijing:China Statistics Press,2002.

[3]Li Shanling,Jahanshahloo G R,Khodabakhshi M.A super-efficiency model for ranking efficient units in data envelopment analysis[J].Applied Mathematics and Computation,2007,184(2):638-648.

[4]Khodabakhshi M.A super-efficiency model based on improved outputs in data envelopment analysis[J].Applied Mathematics and Computation,2007,184(2):695-703.

[5]郭亚军.综合评价理论、方法及应用[M].北京:科学出版社,2007.GUO Ya-jun.Comprehensive evaluation theory,method and application[M].Beijing:Science Press,2007.

房地产投资测算报告 第4篇

关键词:房屋;建筑面积;测绘;面积测算;规范

正确处理好房产测绘中的技术问题,为房地产开发、经营单位准确提供测绘成果数据,切实维护房地产交易当事人的合法权益具有重要意义。笔者就房产测绘中的几个常见问题进行如下浅析,愿与同仁共同研讨。

一、提高对房地产测绘工作重要性的认识

房地产测绘和房屋面积计算工作是房地产业管理的重要组成部分,是规范房地产市场,活跃房地产交易活动,促进住宅业成为国民经济新的增长点的一项十分重要的基础性工作。对于这项工作的认识与做好这项工作密切相关。

不可否认,房地产测绘和房屋面积计算工作是一项专业性很强、操作起来必须严格按规范去做的具体工作,若没有与之相应的业务知识和专业水平是不能承担起这份责任的。因此,对专业人员来说,亦需要不断提升思想认识,表现在工作态度方面,要把做好本职工作与良性发展房地产经济联系起来,严守职业道德;表现在业务水平上,要坚持不懈地学习,不断提升业务能力。

特别是基层的负有管理责任的专业人员更需要提高对这项工作的思想认识。基层的管理者承担的责任重大,其工作管理能力和质量影响着整个房地产业的根基。如果房地产测绘和房屋面积测量计算的专业人员都能充分认识做好本职工作的重要性,都能以高度负责的精神、科学的工作态度,按照国家与地方的规范和要求,根据当地房地产市场的特点,努力的作好本职工作,那么,实践中房地产测绘和房屋就会得到保证,我国的房地产业经济就一定会得到又好又快的发展。

二、严格执行房地产测绘与房屋面积测量计算技术规范

严格执行房地产测绘与房屋面积测量计算技术规范的原则是,必须依据国标得产测量规范》、国家建设部颁发的《城市房屋权书属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等法规来开展这项工作。具体到各地方,技术规则虽有差异,但其基本原则与国家的有关法律法规是保持一致的。

(一)房屋边长测量的精度要求分析

国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000)中仅规定测量房屋面积的精度要求与限差规定,而对相应的边长测量精度与限差没有具体的规定,笔者认为要达到所测房屋面积的精度等级,应当考虑相应边长测量精度和限差要求。如果房屋面积测量无明显系统误差,随机误差占主导地位时,边长测量误差与房屋面积误差均服从于正态分布,则可根据算式znD=(mO+md/D*D),计算出各等级房屋面积误差需对应的边长测量精度。

式中:mD一房屋边长中误差,m;

m0-边长测量中边长误差中的固定误差,m;

md/D一房屋边长误差中比例误差的比例系数;

D一房屋边长。

需要说明的是,在边长测量中,边长误差和房屋面积误差不一定者阴艮从正态分布,-旦房屋边长误差接近限差,且符号相同,面积差便会超差,这成为“不利情况下的j长测量误差”0在不利情况下边长测量误差的限差,适用于特殊要求(或在非常严格的情况下)的面积测量对边长测量误差的限差。

(二)计算全部建筑面积的范围的规定

a.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总N*tg。

b.房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯问、电梯间等其高度在220m以上部位,计算建筑面积。房屋内的通道、门厅、大厅,层高在220m以上,均按一层计算面积。(L楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

c.房屋天面上,属永久巨建筑,层高在Z20以上的楼梯问、供水间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上,供人们生产、工作或生活使用的部位,按其外围水平投影面积汁算。

d.全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算(略)。对房屋共有面积的测算则包括:可以分摊的共有建筑面积,不应分摊的建筑面积;共有面积的处理原则,共有建筑面积按比例分摊的计算公式;共有建筑面积的计算方法等方面的具体规定。如此等,在房地产测绘与房屋面积测量方面的技术都有着明确的规定。

三、正确分析与处理在房地产测绘与房屋面积测算工作方面出现的问题

(一)正确区分房产测量面积“精度”与商品房销售合同中“面积误差”的不同含义

国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000)中规定,房产面积测量的精度以中误差为评定标准,以国家二级精度为例,其公式为Ms=O.04V~-+0.002s

式中:s一房产面积,m2;Ms一面积精度。房产测量人员在测量房屋的建筑面积以及产权面积时,由于仪器、天气、地质环境、技术水平等各种因素的影响,对某一测量面积数据经过不同人员或不同次数的测量,产生的结果不一定相同,必定产生误差,而《商品房销售合同》中面积误差的定义是产权登记面积与合同约定面积之差,其误差比绝对值要求不超过3%。选择3%作为标准,主要目的是为了解决当前商品房销售中出现的面积纠纷。考虑到在当前的商品房买卖中,许多房地产开发企业对面积误差不作约定或单方面作出规定的现实,为了充分保护处于弱势地位的买受人的利益,规定了合同未作约定的处理方式。这样一方面提示买受人如何进行约定面积纠纷的处理原则,另一方面,为合同中未作约定时,对面积纠纷的处理提出方法,防止房地产开发企业在面积上进行“恶意欺诈”。产权登记面积就是有房产测量资格单位根据《房产测量规范》的规定测量计算,由房地产行政主管部门确认并进行产权登记的面积;而合同约定面积是通过自己估算或者设计部门提供的图纸面积或者是通过有关房产测量部门预测的数据。这个数据即便与实测的面积以及该处房屋的真实面积非常接近,而且假定其面积误差也在《规范》规定的精度范围内,但它不能用3%这个误差概念来替代测量精度。《商品房销售合同》中的面积误差比绝对值不超过3%的概念,只能以房产主管部门登记的产权面积与合同约定面积之差来认定,也就是说,合同约定面积只能以确权面积为比照对象,绝不能把合同面积差与房产测量的面积精度混为一谈。

(二)多功能综合楼的分摊原则

多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物,这幢建筑物内有住宅,商业用房,也有办公用房,各共有建筑面积的功能与服务对象也各不相同。因此对多功能综合楼就不能和普通住宅楼一样,用一个分摊系数一次进行分摊,而是考虑各功能区的共有建筑面积的构成,按各自的功能和服务对象分别进行分摊,即多级分摊。

按照国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-20o0)的规定,采取由高到低,由上而下,由整体到局部的分摊模式,即先分摊整幢的共有建筑面积,把它分摊至各功能区;功能区再把上级分得的共有面積和功能区自身共有建筑面积加在一起,再分摊至功能区内各层;然后层再把分摊的面积和层自身的共有建筑面积加在一起,最后分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊面积,就得到了各套或各户的产权面积。若功能区内,各层的结构相同,共有建筑面积也相同,则可免去层级分摊,由该功能区直接分摊至套或户。

(三)明确房屋规划设计面积、房屋产权面积和房屋实际测量建筑面积的含义及相应关系

房屋规划设计面积指房屋建筑在动工建设前由当地规划设计部根据当地的规划设计规定而批准的房屋建筑面积,它由房屋设计规范和当地有关政策的规定、标准而确定的。

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积,房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋实测面积,是指商品房竣工验收后,工程规划相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据依据国家测量规范对楼宇进行的实际勘测绘图、计算而得出的面积,是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

以上三者既互相联系,又有因果关系。没有规划设计建筑面积,就没有竣工房屋的建筑面积,没有实测的房屋建筑面积,就没有房屋产权登记面积;反过来,最后的产权面积可以检核房屋的竣工面积和规划设计面积。在计算房屋建筑面积过程中,如果规划部门和房产测量部门执行的标准是一致的,且施工单位施工过程中未超出施工误差,那么,上述三种含义的建筑面积在数据上应该是统一到房屋产权面积上来。所以这三个建筑面积是不同的三个概念,在实际工作中应当把握好,不能混淆。

四、结束语

投资性房地产资产评估报告 第5篇

一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况

(一)委托方、产权持有者概况

委托方及产权持有者均为中海发展股份有限公司。

公司名称：中海发展股份有限公司

住所：上海市洋山保税港区业盛路 188 号 A-1015 室

法定代表人：李绍德

注册资本：人民币 340455.2270 万元

公司类型：股份有限公司(港澳台与境内合资、上市)

经营范围主营：主营沿海、远洋、长江货物运输，船舶租赁，货物代理、代运业务;兼营船舶买卖、集装箱修造、船舶配备件代购代销，船舶技术咨询和转让;国内沿海散货船、油船海务管理、机务管理及船舶检修、保养;国际船舶管理业务。(涉及行政许可的凭许可证经营)

(二)其他评估报告使用者概况

除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。

二、评估目的

本次评估的目的是为中海发展股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

性房地产的经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

评估对象和评估范围是位于上海市虹口区东大名路670号的上海港国际客运中心5号楼除7层以外的写字楼、商铺和车位，具体评估范围是该楼的地上1-6层、地下1层以及地下2-3层的148个车位。该房屋竣工于，钢混结构，房地产权证编号为沪房地虹字第010730号，委估建筑面积为13,689.16平方米，土

地使用权取得方式为出让。

纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。

四、价值类型及其定义

评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本次评估基准日是201x年12月31日。

六、评估依据

(一)经济行为依据

中海发展股份有限公司第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。

(二)法律法规依据

1.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号);

2.《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号);

3.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号);

4.《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发〔〕102号);

5.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号);中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文

6.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号);

7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权〔〕274号);

8.《中华人民共和国土地管理法》;

9.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

(三)评估准则依据

1.《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企〔〕20号);

2.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔〕18号);

3.《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔〕189号);

4.《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔〕218号);

5.《以财务报告为目的的评估指南》;

6.《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》中评协〔〕230号)。

(四)权属证明

上海市房地产权证。

(五)其他参考依据

评估人员收集的上海市房地产交易资料。

七、评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产;收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估;市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。

由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估;委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为中海财务、中海码头、中海投资、中海集团等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。

委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文本次评估采用市场法。

市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。

基本计算公式为：

P=P′×A×B×C×D

式中：P-----委估建筑物评估价值;

P′-----参照物交易价格;

A-----交易情况修正系数;

B-----交易日期修正系数;

C-----区域因素修正系数;

D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格;

交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格;

区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异;

个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。

八、评估程序实施过程和情况

(一)接受委托

经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。

(二)资产核实

指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。

(三)评定估算

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。

结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。

(四)出具报告

对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。

九、评估假设

本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：

(一)基本假设

公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。

(二)具体假设

1.在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2.任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

十、评估结论

在评估基准日 20xx 年 12 月 31 日，委估资产的账面值为 58,928.14 万元。经评估，委估资产的评估值为 119,345.84 万元，评估值比账面价值增值 60,417.70万元，增值率为 102.53%。评估结果详见下表：

资产评估结果汇总表

评估基准日：20xx 年 12 月 31 日

产权持有者：中海发展股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率

项 目

A B C=B-A D=C/A×100%

投资性房地产 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

十一、评估报告使用限制说明

1.评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

2.评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3.除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

4.根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日 20xx 年 12 月 31 日起，至 年 12 月 30 日止有效。

十二、特殊事项说明

1.截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金(元/㎡) 租期

五楼 中海财务 1,573 6.80 /12/1-2013/12/31

中海码头 1,300 6.70 2011/1/1-2013/12/31

四楼 上海码头 40 6.70 2011/1/1-2013/12/31

中海码头 235 6.70 2012/10/1-2013/12/31

中海投资 787.5 6.60 2011/1/1-2013/12/31

三楼

寰宇物流 787.5 6.60 2011/1/1-2013/12/31

航运基金 700 6.20 2011/5/1-/12/31

中海集团 704 6.50 2012/10/1-2013/12/31

二楼

办公 6.50

中海财务 117 2012/10/1-2013/12/31

资料室 4.00

一楼 中海财务 1,493 6.40 2012/12/1-2013/12/31

B1 楼 中海集团 4,378 3.99 2011/5/1-2012/12/31

合计 12,115

中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 附件

附 件

一、与评估目的相应的经济行为文件;

二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件;

三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件;

四、委托方及产权持有者承诺函;

五、签字注册评估师的承诺函;

六、评估机构资格证书复印件;

七、评估机构法人营业执照副本复印件;

八、签字注册评估师资格证书复印件;

九、评估业务约定书复印件;

十、授权书。

xx资产评估有限公司

中国房地产投资回报率调查报告 第6篇

短期：中西部城市写字楼商铺更合适投资

就租赁回报率而言，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，接近余额宝平均收益，可以说写字楼静态租赁回报率约为住宅市场的2倍。

《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，对于写字楼来说，其投资价值明显高于住宅市场，尤其是核心地段的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态租金回报。

近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计，推出了一系列房地产投资回报率的数据。相对于静态的供求关系数据，房地产投资回报率的数据将动态的租金及房价数据综合考虑在内，以求能够更客观而全面的反映市场变化。

需要说明的是：

静态租赁回报率——指当前净资金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考

长期租赁——代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率的大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考

5年租赁后转售回报率——包含租金回报和房产增值的两部分收益，入住判断转售房产的最佳时机

商铺：租金回报出现回落 运营风险较大

就商铺回报率数来说，从2015上半年商铺市场投资回报率数据中可以看出，商铺市场租金回报总体平稳，转售回报小幅下降。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，各城市间，回报率数据差异较大，这主要是由于商铺的投资受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，投资商铺市场也需要承担较大的经营风险。

从租赁回报率上来说，2015上半年，商铺市场静态租赁回报率平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁回报率平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。由此可见，商铺市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。

《中国房地产投资回报率调查报告》表示，近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。所以，从回报率数据来看，商铺租金回报出现回落。此外，商铺投资门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的收益。

从历史转售回报率来看，商铺市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为14.9%，各城市回报率差异较大。其中，成都、西安、重庆、深圳、武汉排名前五，回报率超过20%，与之相比，杭州商铺转售回报率不足5%。

《中国房地产投资回报率调查报告》预计未来五年，商铺市场2015-2020年转售回报率预测平均值7.4%。预测将在6%-10%之间。

写字楼：投资价值明显高于住宅市场

就写字楼租赁回报率来说，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率平均值为8.5%，租金回报相对较高。租赁后转售回报率有所回落，2010-2015年租赁后转回报率为11.8%，2015-2020年租赁后转售回报率为7.7%。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。

从历史转售回报率来看，写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为11.8%，主要集中区间为8%-15%。5年租赁后转售回报率受价格波动影响较大，受2010-2011年价格的大幅上涨，大部分城市写字楼市场转售回报率高于房地产信托收益率9.6%，转售回报较高。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着写字楼市场的快速开发建设，大部分城市供需紧张得到缓解，部分城市写字楼市场出现供过于求的局面，租金、价格上涨趋势减缓，预计未来写字楼转售回报率将有所下降，2015-2020年大部分城市写字楼市场5年租赁后转售投资回报率将在7%-10%之间。

普通住宅：存在一定的泡沫，去投资化明显

就普通住宅租赁回报率而言，2015上半年，普通住宅静态租赁回报率在2%-3%左右，17个城市平均值为2.6%。长期租赁回报率随着租金涨幅的收窄，有小幅下降，平均值为6.1%。历史转售回报率出现明显分化，总体水平下降为8.9%，但不同的城市间分化明显，宁波甚至出现了负值。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，随着房价涨幅的进一步收窄，预计未来转售回报率将向长期租赁回报水平靠近。

从租赁投资回报率上来看，2015上半年，普通住宅市场静态租赁投资回报率在1.8%-3.5%之间，而普通住宅市场长期租赁回报率主要集中在5%-7%之间。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，仅从回报率数据上看，住宅市场存在一定的泡沫。由于租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。

从历史租赁后转售回报率上来看，2015上半年，普通住宅历史租赁后转售回报率总体处于高位，但水平有所回落，城市分化加大。

《中国房地产投资回报率调查报告》预计，未来房地产市场将逐步回归理性，转售回报率在约6%左右。

高档住宅：静态租赁回报率不高 长期租赁回报涨幅度不大

就高档住宅的租赁回报率而言，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，2015上半年，高档住宅回报率水平总体回落，各城市差异不大，相对平稳。首先，17个城市静态租赁回报率平均值为2.5%，静态租金回报仍然不高；其次，随着租金涨幅的收窄，长期租赁回报率下降，2015上半年17个城市平均值为4.4%；再次，在房地产市场形势下行的背景下，2010-2015年租赁后转售回报率出现下降，平均值为8.4%；最后，预计未来5年租赁后转售回报率将为5%左右。

从租赁回报率来看，2015上半年，高档住宅静态租赁回报率在1.6%-3.5%之间，平均水平为2.5%，而高档住宅长期租赁回报率主要集中在3%-6%之间。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与普通住宅相比，高档住宅租金变化相对平稳，租金涨幅不大，大部分城市高档住宅长期租赁回报仅接近或低于余额宝平均收益，可以说静态租赁回报率不高，长期租赁回报上涨幅度不大。

从历史转售回报率上来看，高档住宅2010-2015年租赁后转售回报率平均值为8.4%，大部分集中在5%-11%之间。与2009-2014年的12.4%租赁后转售回报率相比，转售回报率下降了4个百分点。

首先，从城市分布来看，尽管各个主要城市的投资回报率都普遍低至4%，但西安、长沙、沈阳、无锡、重庆这些二线城市短期内的投资回报率还是要明显高于北上广深，北京这样的一线城市已然垫底。

从上图可以看出，目前，投资房地产的平均收益率普遍要低于房地产信托的平均年收益率，也就是说，不管买什么房，实际上都没有买房地产信托划算。而从不同物业类型来看，跟我们昨天看到的结论一致：现在投资写字楼和商铺远比投资住宅划算——写字楼和商铺的静态租赁回报约为4%左右，而住宅市场回报率仅为2%，两者之间约有2%的差距。

从静态租赁回报率排名中可以看出，位居前十的均为写字楼和商铺，排名后十的全部为住宅；而且，从城市地理位置来看，中西部城市静态租赁回报率相对较高。由此可见，选择中西部二线城市的写字楼和商铺做投资更为合适。目前来看，长沙的写字楼要比北京的写字楼更有投资价值，而北京的普通住宅已然沦为倒数第二位最不具投资价值的物业。

上图可以告诉你，同一种物业类型，不同城市可以带给你的投资回报状况。（请仔细参读！）《报告》也指出，虽然2014年住宅市场整体进入下行调整阶段，但随着市场的调整，预计住宅价格将逐步理性回归，静态租金回报率将有所上升。

5年内：一线和中西部城市写字楼商铺最适合投资 远离高档住宅

从长期来看，结论似乎也变化不大。尽管部分物业的投资回报率有所上升，但住宅投资回报率尤其是高档住宅格外偏低的状况依然难改，从上图中可以看出，写字楼商铺长期租赁回报率排名靠前，普通住宅居中较多，而高档住宅相对靠后，杭州高档住宅的投资回报率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城买豪宅做长期投资的有钱银要注意了。

从上表可以看出，长沙、武汉、西安这样的中西部城市，其写字楼和商铺市场更具有长期投资价值，一线城市的写字楼商铺长期投资回报率则居中，长沙、杭州、南京、大连、苏州这些二线城市的高端住宅长期来看则是最不值得投资的物业。

上图则对各种物业类型投资价值的城市分布做了排名，从城市地理位置来看，无论哪种物业类型，中西部城市的回报率显然都是偏高的。

此外，《报告》指出，由于受城市建设及第三产业快速发展影响，一线城市写字楼市场可获得较高的投资回报。

综上所述，一线城市和中西部城市的写字楼和商铺最适合投资，而中西部城市的高档住宅最不适合投资，更适合自住。

租赁转售：整体较可观 但城市出现分化现象

而从租赁后转售的投资回报来看，2010-2015年房地产各物业类型历史转售回报率排名靠前，回报率较为可观，甚至大部分物业回报率要高于房地产信托收益率。

此外，从上图还可以看出，排名前十的以商铺和写字楼为主，住宅相对较少。值得注意的是宁波和杭州的普通住宅租赁转售的回报率低于CPI涨幅平均值，这反映出了住宅价格的下行调整和不同城市之间的投资回报出现分化的现象。

从上图中可以看出，广州、北京、上海和深圳这些一线城市的普通住宅租赁后转售回报率排名靠前，这说明如果选择租赁转售模式投资的人，选一线城市要强于二三线城市。

但是，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着房地产形势的转变，住宅的高转售回报率将逐步回落。要不要入手，你可要想好了！

未来5年租赁转售：预测在6%—9%之间

《报告》表示，随着市场的理性回归，未来5年租赁后转售回报率，整体逐步回到合理的收益区间，大部分物业转售回报率将集中在6%-9%之间。不过，我们仍可以从上图中看出，未来5年，中西部城市的写字楼和商铺还是比较有竞争力，尤其是武汉。

2015上半年房地产投资回报率调查报告：中西部崛起

赢商网手机客户端：随时随地看新闻赢商网 http://yn.winshang.com 2015年05月22日14:15 核心提示：近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计。

近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产（专题阅读）投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计，推出了一系列房地产投资回报率的数据。相对于静态的供求关系数据，房地产投资回报率的数据将动态的租金及房价数据综合考虑在内，以求能够更客观而全面的反映市场变化。

需要说明的是：

静态租赁回报率——指当前净资金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考

长期租赁——代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率的大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考；

5年租赁后转售回报率——包含租金回报和房产增值的两部分收益，入住判断转售房产的最佳时机

（先搞懂这三个数据很重要，因为它决定着接下来你是否能真的看懂）

商铺：租金回报出现回落 运营风险较大

就商铺回报率数来说，从2015上半年商铺市场投资回报率数据中可以看出，商铺市场租金回报总体平稳，转售回报小幅下降。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，各城市间，回报率数据差异较大，这主要是由于商铺的投资受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，投资商铺市场也需要承担较大的经营风险。

从租赁回报率上来说，2015上半年，商铺市场静态租赁回报率平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁回报率平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。由此可见，商铺市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。

《中国房地产投资回报率调查报告》表示，近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。所以，从回报率数据来看，商铺租金回报出现回落。此外，商铺投资门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的收益。

从历史转售回报率来看，商铺市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为14.9%，各城市回报率差异较大。其中，成都、西安、重庆、深圳、武汉排名前五，回报率超过20%，与之相比，杭州商铺转售回报率不足5%。

《中国房地产投资回报率调查报告》预计未来五年，商铺市场2015-2020年转售回报率预测平均值7.4%。预测将在6%-10%之间。

写字楼：投资价值明显高于住宅市场

就写字楼租赁回报率来说，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率平均值为8.5%，租金回报相对较高。租赁后转售回报率有所回落，2010-2015年租赁后转回报率为11.8%，2015-2020年租赁后转售回报率为7.7%。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。

就租赁回报率而言，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，接近余额宝平均收益，可以说写字楼静态租赁回报率约为住宅市场的2倍。

《中国房地产（专题阅读）投资回报率调查报告》分析称，对于写字楼来说，其投资价值明显高于住宅市场，尤其是核心地段的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态租金回报。

从历史转售回报率来看，写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为11.8%，主要集中区间为8%-15%。5年租赁后转售回报率受价格波动影响较大，受2010-2011年价格的大幅上涨，大部分城市写字楼市场转售回报率高于房地产信托收益率9.6%，转售回报较高。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着写字楼市场的快速开发建设，大部分城市供需紧张得到缓解，部分城市写字楼市场出现供过于求的局面，租金、价格上涨趋势减缓，预计未来写字楼转售回报率将有所下降，2015-2020年大部分城市写字楼市场5年租赁后转售投资回报率将在7%-10%之间。

普通住宅：存在一定的泡沫，去投资化明显

就普通住宅租赁回报率而言，2015上半年，普通住宅静态租赁回报率在2%-3%左右，17个城市平均值为2.6%。长期租赁回报率随着租金涨幅的收窄，有小幅下降，平均值为6.1%。历史转售回报率出现明显分化，总体水平下降为8.9%，但不同的城市间分化明显，宁波甚至出现了负值。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，随着房价涨幅的进一步收窄，预计未来转售回报率将向长期租赁回报水平靠近。

从租赁投资回报率上来看，2015上半年，普通住宅市场静态租赁投资回报率在1.8%-3.5%之间，而普通住宅市场长期租赁回报率主要集中在5%-7%之间。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，仅从回报率数据上看，住宅市场存在一定的泡沫。由于租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。

从历史租赁后转售回报率上来看，2015上半年，普通住宅历史租赁后转售回报率总体处于高位，但水平有所回落，城市分化加大。

《中国房地产投资回报率调查报告》预计，未来房地产市场将逐步回归理性，转售回报率在约6%左右。

高档住宅：静态租赁回报率不高 长期租赁回报涨幅度不大

就高档住宅的租赁回报率而言，《中国房地产（专题阅读）投资回报率调查报告》分析称，2015上半年，高档住宅回报率水平总体回落，各城市差异不大，相对平稳。首先，17个城市静态租赁回报率平均值为2.5%，静态租金回报仍然不高；其次，随着租金涨幅的收窄，长期租赁回报率下降，2015上半年17个城市平均值为4.4%；再次，在房地产市场形势下行的背景下，2010-2015年租赁后转售回报率出现下降，平均值为8.4%；最后，预计未来5年租赁后转售回报率将为5%左右。

从租赁回报率来看，2015上半年，高档住宅静态租赁回报率在1.6%-3.5%之间，平均水平为2.5%，而高档住宅长期租赁回报率主要集中在3%-6%之间。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与普通住宅相比，高档住宅租金变化相对平稳，租金涨幅不大，大部分城市高档住宅长期租赁回报仅接近或低于余额宝平均收益，可以说静态租赁回报率不高，长期租赁回报上涨幅度不大。

从历史转售回报率上来看，高档住宅2010-2015年租赁后转售回报率平均值为8.4%，大部分集中在5%-11%之间。与2009-2014年的12.4%租赁后转售回报率相比，转售回报率下降了4个百分点。《中国房地产投资回报率调查报告》认为，在经历了2014年价格的下降后，大部分城市高档住宅价格出现了明显回落，但大部分城市租赁后转售回报率仍高于五年期贷款利率，转售回报率水平较高。但是随着未来投资需求的大量减少，高档住宅的自住性将更加明显，《中国房地产投资回报率调查报告》预计，转售回报率将理性回落，2015-2020年回报率约4%-6%。

短期：中西部城市写字楼商铺更合适投资

首先，从城市分布来看，尽管各个主要城市的投资回报率都普遍低至4%，但西安、长沙、沈阳、无锡、重庆这些二线城市短期内的投资回报率还是要明显高于北上广深，北京这样的一线城市已然垫底。

从上图可以看出，目前，投资房地产（专题阅读）的平均收益率普遍要低于房地产信托的平均年收益率，也就是说，不管买什么房，实际上都没有买房地产信托划算。而从不同物业类型来看，跟我们昨天看到的结论一致：现在投资写字楼和商铺远比投资住宅划算——写字楼和商铺的静态租赁回报约为4%左右，而住宅市场回报率仅为2%，两者之间约有2%的差距。

从静态租赁回报率排名中可以看出，位居前十的均为写字楼和商铺，排名后十的全部为住宅；而且，从城市地理位置来看，中西部城市静态租赁回报率相对较高。由此可见，选择中西部二线城市的写字楼和商铺做投资更为合适。目前来看，长沙的写字楼要比北京的写字楼更有投资价值，而北京的普通住宅已然沦为倒数第二位最不具投资价值的物业。（这结果是不是有点让人讶异？！）

上图可以告诉你，同一种物业类型，不同城市可以带给你的投资回报状况。（请仔细参读！）《报告》也指出，虽然2014年住宅市场整体进入下行调整阶段，但随着市场的调整，预计住宅价格将逐步理性回归，静态租金回报率将有所上升。

5年内：一线和中西部城市写字楼商铺最适合投资 远离高档住宅

从长期来看，结论似乎也变化不大。尽管部分物业的投资回报率有所上升，但住宅投资回报率尤其是高档住宅格外偏低的状况依然难改，从上图中可以看出，写字楼商铺长期租赁回报率排名靠前，普通住宅居中较多，而高档住宅相对靠后，杭州高档住宅的投资回报率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城买豪宅做长期投资的有钱银要注意了。

从上表可以看出，长沙、武汉、西安这样的中西部城市，其写字楼和商铺市场更具有长期投资价值，一线城市的写字楼商铺长期投资回报率则居中，长沙、杭州、南京、大连、苏州这些二线城市的高端住宅长期来看则是最不值得投资的物业。

上图则对各种物业类型投资价值的城市分布做了排名，从城市地理位置来看，无论哪种物业类型，中西部城市的回报率显然都是偏高的。

此外，《报告》指出，由于受城市建设及第三产业快速发展影响，一线城市写字楼市场可获得较高的投资回报。

综上所述，一线城市和中西部城市的写字楼和商铺最适合投资，而中西部城市的高档住宅最不适合投资，更适合自住。

租赁转售：整体较可观 但城市出现分化现象

而从租赁后转售的投资回报来看，2010-2015年房地产（专题阅读）各物业类型历史转售回报率排名靠前，回报率较为可观，甚至大部分物业回报率要高于房地产信托收益率。

此外，从上图还可以看出，排名前十的以商铺和写字楼为主，住宅相对较少。值得注意的是宁波和杭州的普通住宅租赁转售的回报率低于CPI涨幅平均值，这反映出了住宅价格的下行调整和不同城市之间的投资回报出现分化的现象。

从上图中可以看出，广州、北京、上海和深圳这些一线城市的普通住宅租赁后转售回报率排名靠前，这说明如果选择租赁转售模式投资的人，选一线城市要强于二三线城市。

但是，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着房地产形势的转变，住宅的高转售回报率将逐步回落。要不要入手，你可要想好了！未来5年租赁转售：预测在6%—9%之间

《报告》表示，随着市场的理性回归，未来5年租赁后转售回报率，整体逐步回到合理的收益区间，大部分物业转售回报率将集中在6%-9%之间。不过，我们仍可以从上图中看出，未来5年，中西部城市的写字楼和商铺还是比较有竞争力，尤其是武汉。