物业保安训练计划

2024-05-15

物业保安训练计划（精选7篇）

物业保安训练计划第1篇

物业保安训练规范

第一课礼仪标准

——仪容仪表、服务规范用语课时：2小时

目的：规范保安员的日常工作行为。

要求：通过学习掌握保安仪容仪表规定、服务规范用语，并应用到日常工作中。内容：

一、仪容仪表规定；

保安人员是直接反映物业管理水平的一面镜子，保安员必须保持良好的精神面貌和高昂的斗志。

1、仪容仪表

①在日常生活、工作中，不准留长发、胡须、长指甲等。讲究个人和宿舍公共卫生，勤洗换衣服，养成讲究卫生的好习惯。②上岗执勤前，必须检查衣帽、领带、鞋带、武装带及装备是否穿带整齐和规范。严禁歪戴帽和斜挎腰带。

③上岗值勤时，必须按规定着保安服（大衣）、衬衣、戴治安帽、扎领带、武装带，持对讲机警棍等装备，配带公司和派出所工作证。④在值勤过程中，要保持高度警惕，斗志昂扬，随时准备同违法犯罪分子作斗争，严禁背手或将手插入裤袋，禁止闲聊、嬉戏、看书看报、会客、吸烟、吃东西等。⑤集体活动时，要统一着装，穿戴整齐，整队集合，指挥员要下达整理服装及检查装备口令。

⑥队员之间要团结、友爱、互相帮助，对待业主及住户要礼貌、热情，对领导前来检查工作，要立正敬礼，简明扼要说明值班情况。

2、服务规范用语

①日常礼貌用语：您好、早上好(早晨)、晚上好、晚安、谢谢、再见、对不起、您请进、•您请坐、您贵姓、请您稍候、请您用(喝)水、请(您)谅解(原谅)、请(您)留步、请(您)关照、打扰您、抱歉、不客气。②祝贺用语：节日好、新年好、新年快乐、圣诞快乐、恭喜发财、恭贺乔迁之喜、祝(您)万事如意，生日快乐，恭喜您、祝您好运、一路平安、一路顺风。

③称呼用语：同志、小姐、太太、女士、先生、阿爷、阿婆、阿叔、阿伯、阿婶、阿姨、小朋友，有领导职称可称呼职称。

④工作用语：请您出示证件，谢谢；请（您）登记，谢谢；请问，您找哪位？请（您）遵守车辆管理制度、请（您）按指定位置停车、请（您）把车门关（锁）好、请（您）交纳停车费、请您与管理处联系、对不起，这是安全制度，请合作。⑤接听（业主）电话

您好（节日好），班芙物业管理公司（××管理处），请问您有什么事？（我们能为您做什么？）......对不起（很抱歉），维修员现在外出干活，回来后我们马上让他去贵处（您家里）修理，请问您几号业主？

（公司）管理处人员现在已下班，明天上班我一定转达您的意见（投诉）我一定抓紧汇报，尽快为您解决......能否留下您的联系电话或手机，以便我们及时与您联系„„ ¬ 请您再说（重复）一遍......我正在记录，请您讲慢一点.......请您多提宝贵意见.......谢谢您的宝贵意见和对我们工作的支持，我们一定努力改进，尽量使您满意崐......谢谢您给我们来电话，再见......第二课消防知识

课时：2小时目的：了解消防有关知识

要求：熟练掌握消防各方面有关知识，提高处理突发事件处理及应变的能力。内容：

一、常用灭火器种类及实用范围

1、清水灭火器：清水灭火器是一种利用装在简内贮气瓶气体的压力将筒内清水喷出灭火的装置，其有效喷射时间为50秒，有效喷射距离为7米。

由于清水灭火器主要是用筒内喷出的清水进行灭火，因而它主要适用于扑救木材、纺织品棉麻、纸张、粮草等一般固体物质的初起火灾，不适于扑救油类、电气、轻金属、可燃气体的火灾。

2、酸碱灭火器：酸碱灭火器是利用装在简内的两种药液混合产生一定量气体，在气体的压力作用下将水溶液喷出灭火。犹豫酸碱灭火器主要是用筒内喷出的水溶液进行灭火，因此，它的适用范围与清水灭火器相同，即主要用于扑救木材、纺织品、棉麻、纸张、粮草等一般固体物质初起火灾，不适于扑救油类、电气、轻金属和可燃气体的火灾。;

3、泡沫灭火器：泡沫灭火器是通过筒体内酸性溶液与碱性溶液混合后发生化学反应，将生成的泡沫压出喷嘴，喷射出去进行灭火的。

由于泡沫灭火与水火火的机理不尽相同（水灭火主要是冷却作用，而泡沫灭火除冷却作用外，还由于泡沫覆盖燃烧物质，能够隔绝空气，并能遮住火焰的热辐射，阻止燃烧液体及附近可燃液体的蒸发），因此，泡沫灭火器与清水灭火器和酸碱灭火器相比，它除了能扑救一般固体物质火灾外，还能扑救油类等可燃液体火灾，但不能扑救带电设备和醇、酮、酯、醚等有机溶剂的火灾。

4、二氧化碳灭火器：二氧化碳灭火器是充装液态二氧化碳，利用气化了的二氧化碳气体进行灭火的。

由于二氧化碳灭大剂是一种不带电物质，它的灭火原理是降低燃烧区温度、隔绝空气并降低空气中氧的含量，并且灭火后不留痕迹。因此，它主要用于扑救贵重设备、档案资料、仪器仪表、600伏以下的电气设备及油类等初起火灾，但不能扑救钾、钠、镁等任全局火灾。用于扑救粮棉麻及化纤织品火灾时，要防止复燃。

5、干粉灭火器：干粉灭火器是利用二氧化碳气体或氮气气体作动力，将筒内的干粉喷出灭火的。

干粉是一种干燥的、易于流动的微细固体粉末，它由能灭火的基料和防潮剂、流动促进剂、结块防止剂等添加剂组成，主要用来扑救石油及其产品、有机溶剂等易燃液体、可燃气体和电气设备的初起火灾。所以，干粉灭火器适用于工厂、仓库、机关、学校、商店、车船和油库等单位。但干粉灭火器抗复燃性较差，对一些灭火后易复燃的场所，应适当配备泡沫灭火器联用，这样，灭火效果会更佳。干粉灭火器控移动方式分为手提式、背负式和推车式。6、1211灭火器：1211灭火器是利用氮气的压力将装在其中的1211灭火剂喷出灭火的。

1211是一种有机化合物（甲烷的卤代物），在正常情况下是一种无色、销带芳香气味的气体，作为灭火剂使用时，是用氦气加压，使其液化装入容器的。使时由于压力作用从喷嘴以雾状喷出，在燃烧的作用下迅速变成蒸汽。1211本身含有氟的成份，因而只有较好的热稳定性和化学惰性．久储不变质，对钢、铜、铝等常用金属腐蚀作用小，并且由于灭火时是液化气体、所以火后不留痕迹，不污染物品。另外，它是一种高效灭火剂，灭火效率高，比二痒化碳灭火剂高好几倍，但是，它的价格比较贵。所以，1211灭火适用于仪表、电子仪器设备及文物、图书档案等贵重物品的初起火灾扑救。

二、拨打火警报警119应注意的事项

1、确认火灾后立即打火警电话。拨通火警“119”后，向值班人员讲清起火地点、所处街道的门牌号码、单位名称，能够说清楚的还要说清楚燃烧物品的名称、性质、以便公安消防车能顺利地尽快到达。还要讲清楚消防车从哪条路进来。必要时，还要派人去路口等候引导消防车辆进入火灾现场。

2、在专业消防人员抵达后，应主动向消防人负报告火场情况、起火部位、周围建筑、燃烧物品及存放物资情况，听从消防人员的指挥，积极配合做好扑救工作。三、高层建筑的疏散

l、着火层越低，则要疏散人员越多；

2、住最高层的客人，有些人是比较重要的人物．

3、外宾、外地人对按内通道不熟悉，需要引导说散；

4、老弱病残、儿童孕妇等行走不便的人，需要护送；

5、醉酒、受烟昏倒在房间的旅客，需要营救；

6、疏散次序：先从着火层以上各层开始； ⑵先从着火房间开始；

⑶青壮年通过安全楼梯疏散；行动不便的人员，则护送他们从消防电梯疏 ⑷对于着火层以下的旅客，要做好安抚工作，不要随处乱跑。⑸对于被困在着火楼层的人员，应通过广播器、室内电话、音响等通讯工具通知撤离火场。

7、注意安全

⑴不能使用客用电梯疏散人员； ⑵不能让所有用户再回着火层；

⑶在疏散路线上设立哨位向人员指明方向，防止疏散人员设人袋形走道的尽端，并要劝导疏散人员有秩序地疏散，及时清除路障，保持民散畅通无阻；

⑷使用消防电梯疏散人员，要用专人操作，约定好联络信号，以便电梯出故障时能采取营救措施。

第三课应急事件的处理方法课时：30分钟

目的：保证紧急情况发生时能尽快作出处理

要求：掌握应急事件处理方法，提高处理突发事件的能力。内容：

一、职责

1、保安班负责“三防”（防风、防洪、防火）及公共秩序维护、义务消防服务等应急处理。

2、使用消防广播通知用户及时做好防范措施。

二、工作程序

1、防洪、防台风应急处理。

⑴接到台风、雷暴等通知，应立即行动，按三防指挥部的要求，组织人力、物力，积极做好防洪、防风工作，同时加强24小时值班工作。

⑵对大厦小区的设施、设备、建筑物及人员安全进行全面检查，特别要保障排水系统畅通，发现问题及时解决，如有处理不了的问题应立即向管理处主任报告，用消防广播等工具通知用户做好三防准备工作。

⑶张贴出“三防”公告，通知和检查各用户关好门窗，管理处组织“三防”抢救小组，安排好各班组的工作，准备防洪用具，检查排水系统是否畅通，拆除或固定室外各种悬挂物，防止倒塌和坠物。

⑷每次防洪、防台风工作应由记录在《应急情况处理记录》上。⑸保安班处理不了的重大问题,应及时向管理处汇报。

2、防盗、防暴处理

⑴发现盗窃、暴力等突发性事件，应根据《失窃处理流程图》立即组织保安员前往现场查看情况或拔打110，重大问题应及时报告有关领导处理。并填好《报警登记表》，同时应注意保护现场，处理不了的应立即通知管理处。⑵处理完毕应就有关情况形成《事故报告》。

3、火灾应急处理

⑴任何人发现火情时，应保持镇定，根据《火灾处理办法》处理,同时报告消防中控室，如火势不大时应就近使用灭火器或消火栓灭火，按报警按钮及拔打“119”报警及报告管理处领导。⑵接到火警报告，管理处领导应立即组织人力、物力投入灭火及疏散、抢救行动，并报告区消防队或市消防局和公司有关领导。⑶火灾发生后义务消防队应立即前往现场自救及协助随后到来的专业消防队员灭火、引导消防车进入现场。

保安服务人员基本服务意识培训教案

保安服务人员基本服务意识培训教案培训目的：使保安人员树立良好的服务意识，从而在工作输出优质的保安服务。

一、物业管理的性质：

物业管理既不是农业，也不是工业，而是第三产业。更具体说是“服务行业”。职业的分类：

按产业----行业----职业分：

第一产业：农、林、牧、渔、和水利业；

第二产业：工业和建筑业；第三产：第一、第二产业以外的流通业和服务业；

二、物业管理公司保安人员的工作性质及内容：

1、忠于职守、竭诚服务：

保安人员要有强烈的责任心，工作认真负责，精神振奋，尽职尽责，信守合同，主动、周到、热情地为客户服务，尽自己最大的力量满足客户的需要，确保客户单位的安全。同时，在日常生活和工作中又要满腔热情地救助危难，关心、帮助他人，这也是一个公民应具备的起码的社会责任要求。只有这样，才能牢固树立起全心全意为顾客提供高质量、高水平的安全服务的思想。

2、不畏艰险、文明执勤：

保安人员处在承担防范安全的第一线，不可避免地要同各种违法犯罪行为作斗争，作业一名保安人员，要具有不怕苦、不怕难、不畏艰险、不怕牺牲的精神，在顾客的财产和生命受到侵害时，敢于挺身而出，坚决与违法犯罪分子作斗争。另一方面，在执勤工作中，对客户要讲文明、讲礼貌，尊重他人，态度和善，以理服人，依法办事，这样才能赢得顾客的支持、信任和理解，从而把保安服务工作做得更好。三、六大基本服务意识：

（一）、如何理解“顾客至上”

1、顾客是我们的衣食父母

2、顾客需要我们提供舒适完美的服务

3、服务基本依据是顾客的需求

4、不要被社会上的陋习所同化

5、努力给顾客提供方便，创造欢乐

6、在任何情况下都不与顾客争吵

（二）、如何理解“顾客永远是对的”

1、充分理解顾客的需求

2、充分理解顾客的想法和心态

3、充分理解顾客的误会

4、充分理解顾客的过错

（三）、100-1=0的服务质量公式其含义是：顾客对服务质量评价是一种完整的总体评价，只要有一个细节或环节出现差错，就会导致顾客的不满。

（四）、什么是优质服务优质服务=规范服务+超常服务

（五）、对待投诉的态度不害怕，并主动地去寻找投诉

（六）、如何处理投诉

1、认真听取意见

2、保持冷静

3、表示同情

4、给予关心

5、不转移目标

6、记录要点

7、把将要采取的措施告诉客人并征得客人的同意

8、把解决问题所需要的时间告诉客人。

（七）、服务不满意的计算公式：1：326（26×10）+（10×33%×20）＝326 意思是：当一名顾客口头或书面投诉某一企业时（即对企业不满意），就会间接导致326人对该企业的不满意。

四、保安人员基本服务标准：

“机智勇敢的保安员”、“热情周到的服务员”、“技术娴熟的消防员”的有机统一体就是我们保安员的服务标准。

五、基本服务规则：

1、在客人活动场所禁止干私人事情。

2、上班前、工作中不允许喝酒，吃有刺激性气味的食物。

3、工作时不扎堆闲聊。

4、在客人活动场所不得跑步，坚持“说话轻，行走轻，操作轻。”

5、任何时候在客人活动场所禁止不雅行为。

6、工作中做到“眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”

7、笑容永驻脸上。

8、保持服装整洁，仪表大方，头脑清醒。

9、态度温和有礼，做事有始有终。

10、接听电话用语规范，语气柔和。

11、不与客人乱开玩笑。

12、善于观察客人的需求。

13、当客人投诉时，不可好胜争辩。

14、不要边操作边和客人说话，心不在焉。

15、不要旁听和加入客人谈话。

16、不与客人抢道。

17、尽量记住客人姓名。

18、遵守公司规定，爱护公物。

19、不要围观意外或其他特别事件。20、禁止向业主索要物品等行为。

六、员工服务十要点：礼节多一点；动作快一点；

脑筋活一点；做事勤一点；微笑甜一点；效率高一点；说话轻一点；嘴巴亲一点；肚量大一点；争执让一点。

⑷后勤人员组织用户疏散和参加抢救。

⑸机电班应保障消防泵、自动喷淋泵、消防栓、排烟送风机、气体灭火、消防报警等消防设备处于正常待命状态，随时投入使用。

⑹火灾扑灭后，管理处应做好现场调查、清理和事后处理工作。物业保安如何服务

在居住小区，安全和人们的生活息息相关，业主在交纳的物业管理费的账单中，写明包含着保安服务的费用。他们有权利知道自己应该得到什么样的保安服务，物别是“既然我交了物业管理费，就应该得到保安员随时即24小时的警戒，不给小偷留下空隙，否则24小时保安有什么意义？”“24小时保安服务的职责究竟是什么？”

业主交纳了保安服务费，究竟应该得到什么样的服务？物业管理保安服务的职能主要体现以下几个作用：安全保障

建立一支具有足够力量的保安服务队伍，是提供保安服务的前提，从数量上应足以承担起小区的保安服务任务，应经过严格培训，具有做好小区保安工作的知识和能力；同时，还应该配有使它完成保安服务任务的必要的工具和装备。保安服务要以经过缜密研究确定、并严格执行的保安服务方案、工作程序和监督检查机制做保障，确保工作有效和接受监督。当然，保安队伍人员和装备的配备，只能根据收取的管理费用量力而行，物业公司的责任是更合理、有效地使用好业主这笔费用。" 预防隐患

高水平的保安服务，绝不仅仅是看门护院和站岗巡逻，而是在做好日常保安服务的同时，通过管理者有目的、有针对性的调查研究，收集社会治安信息、动态，发现那些可能给小区和业主安全带来危害的潜在隐患，并能及时、准确，实事求是地向业主事先提出必要的警示，采取切实可行的防范措施，把可能发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。

⑺处理完毕，管理处应就有关情况形成《事故报告》。保安员培训教材(全)

一、员工守则遵守国家政策法令、法规，遵守天津市市民行为道德规范，遵守本公司一切规章制度。办公室要如实填写各类表格，提供有效证件，不得隐瞒或假造。3 按照本公司《培训制度》的要求，接受业务指导、各类培训及考核。服从领导、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项工作任务。5 严格遵守劳动纪律，按质量标准要求开展工作，作业场所禁止无关人员逗留。6 讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。勤俭办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。9 衣容整洁、精神饱满、待人热情、文明用语。关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献。

二、工作态度服从领导——不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。2 严于职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、串岗或睡岗。正直诚实——对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。团结协作——各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力地解决困难。5 勤勉高效——发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。

三、服务态度

1.礼貌——这是员工对客户和同事最基本的态度，在任何时刻均应使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。2.乐观——以乐观的态度接待客户。

3.友善——“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此以微笑来迎接客户及与同事相处。

4.热情——尽可能为同事和客户提供方便，热情服务。

5.耐心——对客户的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。6.平等——视同仁地对待所有客户，不能有贫富之分、厚此薄彼。

四、仪容仪表

（一）着装（保安员冬、夏装按公司保安统一服装着装）

1、冬季保安员上岗时统一着装，穿黑色皮鞋。

2、保安员应佩戴工作证上岗，工作证写明单位、姓名、职务、编号等。

3、上岗着装保持干净整洁，扣好纽扣，不得敞开外衣，卷起裤脚、衣袖，领带必须结正。

4、制服外衣衣袖、衣领处，制服衬衣领口，不得显露个人衣物、饰品，制服外不得显露与工作无关的个人物品，衣袋内不得装过大过厚物品。

5、除因工作或经批准外，不准穿着或携带制服离开辖区，下班后不得穿制服。

（二）仪容仪表精神振作、姿态端正，不准留长发、大鬓角，蓄发不得露于帽檐外，帽墙下面头发不得超过1.5CM。着装整洁，帽子戴正，结正领带，扣好纽扣。不得敞衣露怀，卷袖挽裤腿，内衣不得外露，传呼机、锁匙扣物品不得露于衣服外，衣服口袋不得装较大物品，武装带要扎紧。4 执勤时要佩戴好工作证和执勤器具。

（三）行为举止举止文明、大方、端庄、稳健。2 用语文明，谈话自然。精神振作，姿态良好。抬头挺胸，不得弓腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸懒腰；不袖手、背手、叉腰或将手插入衣袋内，执勤时不准吸烟、吃零食，不得搭肩挽背。不得哼歌曲，吹口哨、跺脚。5 不得随地吐痰，乱丢杂物。注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。不得将任何物品夹于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。

物业保安训练计划第2篇

保安主管工作是在物业管理部经理的领导和当地公安机关指导下负责指导管理本公司保安日常工作；建立健全工作制度，督促监查各班组的按规工作情况，培养职员过硬的职业道德和岗位能力；树立团队奋斗目标和敬业精神，及时处理工作中的问题和突发事件，带动全体保安恪守职责，建立以公司为家和业主为亲人的服务宗旨。

一、保安队伍的建设

招收一批素质高、有热爱保安工作的青壮年，培养出有道德、有理想、有责任、有职业修养、有团队精神、有业务能力、有对企业奉献精神、对业主有“俯首甘为孺子牛”的服务精神的保安队伍。敢于按原则、按规程向危害公司利益和业主利益的违规违法作抗争，创立个人利益服从公司利益和业主利益。树立高尚的职业情操，选拔和安排责任性强的优秀员工为班长，要求从服从安排，步调一致地、不折不扣完成上级任务。

二、要求主管和每位员工充分熟悉管辖区域内的所有道路、巷道、围墙、办公场所，能出入路口、车库、车位、消防要了如指掌，修补和加强区域内某些安全薄弱环节，高度注意、重点防护。

三、负责制定保安管理制度。根据本区域实际情况，制定最适合的岗位位置，全方位控制。

四、定期或根据实际情况临时组织召开安全会议，及时传达公司（上级）通知和要求，严格执行所布置的任务。

五、定期检查辖区内的消防、道路、围墙及安全设施和安全工作。建立监督制度，定期和不定期的督岗检查，任何时候不能松懈安全意识，发现问题及时处理，消除一切可能发生问题的因素。

六、主管要带头创立一种良好工作作风，团结员工，建立团队精神，要了解每位班长及员工的工作效率、工作能力和员工岗位的实际困难，以便更正和调整，达到最佳的工作效益。要掌握每位班长、每位员工的生活、工作环境和思想变化，以提前预知、提前防止员工的流动性。要关心每位员工，使他们的辛勤劳动得到认可，鼓励他们努力工作，发现问题及时解决。主管要到工作的第一线实时了解情况，解决问题，要克服官僚主义、教条主义、本本主义的工作方法，要灵活地根据实际情况和问题表象和本质去确定解决问题的办法，与职员要以帮、带、教的方法提高职员的团队精神和工作能力，树立团队荣辱感。树立每位员工把辖区保安工作当使命，把辖区当成自己的家，把业主当亲人，把公司利益、业主利益当自己的利益高度警惕和维护。以精、诚、真、信、强、朴、勤、细、爱、亲、情、友为服务理念，让公司放心、业主放心、职员放心。

七、合理安排各岗置班、轮岗制度，实施督查、巡查上、下班情况和在岗情况。严格交接班，接班迟到时，交班者则必

须人到接班才能下岗，不能岗上无人。建立每位职员在岗时责任感和安全的危机感，有高度的责任心。遇重大险情和灾害时临危不惧，充分熟悉处理每项应急情况的处理办法，如：火灾首先打电话119，急病电话120，治安突发事件打110和联系当地公安机关，同时阻止事态的进一步发展。

按月制定保安工作规划，保安各岗安排计划，保安人员上岗着装要求，管理处保安人员工作标准，保安人员的仪容仪表规范，保安人员的礼貌举止和专业礼貌述语，保安人员能履行的行为准则等等。

八、严禁易燃、易爆、有毒、有害物品及不符安全的车辆入内，严格审视，充分熟悉每位业主的车辆及物品车位等，建立巡逻服务和巡岗职责。

九、高度服从领导的安排，出色完成上级领导所交工作任务。

物业保安训练计划第3篇

一、企业经营管理目标的提出

我们的物业经营已经比较成熟, 目前没有可开发的新项目和发展空间可言。现阶段的工作是通过争创“一流管理、一流服务、一流人才”三个一流的管理模式, 实现企业经营目标的, 始终使出租率保持在95%以上, 完成集团公司下达的经营工作目标, 从而达到国有资产保值增值的目的。

二、羊城大环境对市场的影响分析

通过了解公司物业所属区域写字楼、商铺、住宅等结构变化状况, 对写字楼、商铺、住宅市场发展趋势进行分析判断, 以便及时调整、制订符合公司所属物业条件的租赁策略, 保持理想的出租率, 获得满意的回报。

(一) 经济发展模式对租赁市场的影响

近期的租赁市场悄然发生变化。一是不少在穗或准备入穗的大型中外资企业与跨国公司, 正面临规模化扩张或分区扩张的趋势。这种新动向, 给广州海珠、白云甚至是芳村、番禺等非主流商圈的写字楼、住宅市场发展带来新机遇。二是IT电讯业成为广州写字楼最大吸纳者。IT及电讯业的升级需求甚大, 占了目前租用新写字楼需求的四成一。三是大型社区商铺和繁华商圈的主题商城依然是租赁热点。尤其是服装、餐饮业和家电业的扩张比较明显, 象江南西这样的成熟商圈, 早已成为不少商家关注的焦点。四是住宅受房贷新政的持续影响, 买卖双方观望情绪更加浓厚, 因此对租赁市场也造成了较大影响。新年过后, 短租热出现, 不少在近期转换工作的人士、新年后返回广州的务工人员或者已提前落实就业的准毕业生都有租房需求。

(二) 其它相关因素对租赁市场的影响

其它相关因素不容忽视, 对租赁市场的形成影响。一是加入世界贸易组织的积极作用将进一步显现, 将有力地推动广州进一步融入国际经济社会。二是家长租房供孩子读书和高校学生校外租房, 使住宅租赁市场的一居室、二居室或三居室较受欢迎, 导致这两个房型的月均租金提升较多。三是投资风的兴起影响广州租赁市场, 这部分投资者的入市在抬高了房价的同时也抬高了投资片区的租金水平。

三、公司物业所属区域的市场分析

物业所属区域的地理位置、商圈的成熟度、交通便利度以及配套设施的完整程度, 影响了商务格局。

(一) 商务格局分析

随着广州“城市东移和南移”战略的实施, 海珠的地位由边缘挤入新城市中心。特别是随着琶洲会展中心的启用和地铁二号线的开通, 海珠的商业地产获得了强有力的基础, 在近几年发展迅速。华海大厦、新疆证券大厦、天一文化广场等, 都以租赁为主。这一带的周边配套和商业氛围相当成熟, 写字楼整体供应量不大, 因此目前出租率相当高, 海洋石油大厦的规模、租金水平在同地段物业中属于偏上。

(二) 商铺住宅写字楼市场分析

大型社区商铺和繁华商圈的主题商城依然是租赁市场的热点, 服装、餐饮业和家电业的扩张, 多选择江南西路段、体育中心、北京路商圈、农林下路、中华广场以及等成熟商圈, 位于该商圈内的商铺都比较容易出租。春节过后学校开课, 务工者回流, 租赁市场开始变得非常红火, 单间、一房一厅和两房一厅非常受欢迎。

广州江南大道中区域是海珠较早期传统的写字楼中心, 以租赁为主。这一带的地铁、公交线路众多, 周边配套和商业氛围也相当成熟, 并且由于写字楼整体供应量不大, 因此目前出租率相当高。

海洋石油大厦的规模在附近众多的写字楼中属于较大的;从租赁价格及近几年来租金的变化情况来看, 其性价比较高。

(三) 公司物业经营管理情况优势分析

1、无可取代的地理位置优势。公司的海洋石油大厦, 南油写字楼, 广园物业 (商铺、住宅) , D楼商铺和江南大道中与江南西路附近的住宅等, 位于地铁沿线、各交通要塞和发展潜力的商业路段, 主干道位置无出其右, 具有一流的理想位置, 是客户选择的首选地段。

2、配套成熟。公司经营的物业周边的商业环境及文化氛围都非常浓厚, 学校、医院、邮政、银行、街市、百货商店、餐饮、宾馆一应俱全, 满足多方面的需求。特别是公司的职工食堂和招待所, 可对进驻公司写字楼、商铺、住宅的租户提供就餐和住宿接待的便利。

3、国企效应。在市场经济中国有企业的口碑、信誉, 规范的作业程序等优势对租户具有较好的吸引力。

四、物业定位规划分析

广州写字楼市场正逐步细分。海洋石油大厦目前的电梯、空调、楼高、通讯等高科技硬件技术, 包括停车场都不能完全满足外资机构、大型国企设立总部以及新型产业的要求。但由于地段、广州市历史发展、城市规划等原因, 我们的物业绝对属于优质物业。作为长期物业租赁, 我们需要不断改进环境, 进行物业设备的更新换代, 外立面的保持维护等也需要加大资金的投入, 以保持良好的形象。

(一) 经营定位分析

吸引优质客户是提升房产品质的必然要求。优质的企业进驻会带动物业的知名度提升, 由于大型客户需求较多、要求较高, 对完善物业的管理有很好的促进作用。只要物有所值, 对租金、管理费等不会斤斤计较, 可以使业主对物业进行更好地维护, 形成一种良性循环。

根据对周边写字楼的考察和对自身条件的评估, 我们认为, 海洋石油大厦合理的定位应该是甲级写字楼;南油写字楼合理的定位应该是乙级写字楼;江南西附近的商铺、住宅属于中高档房产;广园物业属于中档房产;番禺物业属于中等房产。

(二) 经营策略分析

通过上述分析, 公司物业的市场目标是:逐步清理外租户, 留下实力较强、层次较高的企;吸引中海油的各系统公司进驻, 公司总部附近的住宅, 不再对外租赁, 主要用于中海油系统公司人员配套入住。

五、成本管理

为提高公司经济效益, 我们本着从管理要效益的理念, 最大限度压缩成本, 主要实施以下措施:

(一) 规范公司的各项规章制度, 提高制度执行力, 让各项制度落到实处。

(二) 做好财务管理, 尤其是落实计划和预算管理。

(三) 经济指标分解到各个下属部门, 由各部门负责人做为各指标的责任人, 分别控制指标。

六、HSE管理

近年来, 公司不断继续完善OHS管理体系, 加强OHS管理体系的运行效果, 加大OHS检查监督的力度, 加大各级领导的责任追究。

(一) 严格执行东部公司岗位OHS责任制, 层层落实OHS目标管理;

(二) 强化对OHS专兼职人员的管理、教育培训、加大奖惩力度;

(三) 加强直接作业环节的OHS管理工作, 继续开展多种形式的安全检查, 加强事故隐患治理, 及时发现和整改问题;

(四) 加强车辆交通安全管理, 规范承包商安全管理。

(五) 完善东部公司突发事件应急预案, 进一步加强预案的演练。

七、人事劳资管理

(一) 人员目标和人工成本。规范劳动用工管理, 从业人员保持在300人左右, 人工成本控制在集团公司要求的指标范围内。

(二) 落实规范基地集团上市和小改制工作, 完善社会化用工管理规定;处理好各类员工群体的利益关系, 特别是人员整体上市后的调整安排。

(三) 以强化教育培训为手段, 提高企业的整体竞争力。结合实际需要, 明确培训目标;针对不同对象, 确定培训内容;因地制宜, 探索适合公司特点的培训模式;完善各项机制, 确保学习培训取得实效。

八、建立健全采办程序及合同管理档案

(一) 审核第三方 (各类承包商和供应商) 的相关资料, 按公司相关方管理规定选择第三方报公司批审, 建立和完善第三方的档案资料。

(二) 落实各项合同的签定, 同时按公司合同管理要求建立合格档案。

(三) 各项采办工作, 严格按照公司相关采办程序处理.

趣话物业保安第4篇

2006年年底，我应聘到一个小区的物业管理公司。报到时，公司发给我两套保安服、两件白色衬衣、一条领带和一套运动服，除两件衬衣外，其余的都是公司之前的保安穿过的。尽管如此，公司还是收取了300元押金，说离职时，只要交齐这些物品，可以退还。

上班第一天，班长首先带着我在小区走了一遍。小区共有12座大楼，但编号却有13座，因为担心有些人讨厌“4”，所以没有4座。楼层也颇有讲究，4层称为3 F层，14层称为13 F层，24层则称为23 F层，这样就不会出现倒霉的“4”。小区大楼有25层，我在想：如果大楼有四十多层，不知该怎么安排。另外，大楼的18层称为17 F层。我很奇怪，班长解释说，是因为有“十八层地狱”这种说法。

上班时间，我们身着保安服，腰挂对讲机。小区面积很大，共有30多个保安岗位，每个岗位都有编号。整个小区全部采用智能化管理，有监控系统和报警系统，而坐在监控室看监控录像的是两位美媚，她们的编号很有趣，对讲机号码为138。因为是指挥中心，还有一部座机，编号为738。当我们在执勤中有什么问题要她们处理时，很自然地想起两位“三八”，这两个编号特别好记。

有一次，我查楼时，发现有好几户业主门口挂着镜子，有的门口还贴着八卦图之类的东西。更有趣的是，有一次，我发现有两位门对门的住户，门上方都挂着镜子、短裤和女人的胸罩等东西。我大惑不解，这类东西怎么可以挂在大门口呢？后来我才明白，两位业主都是“老封建”，都认为对方挂这些东西会影响自己，于是，双方较起了劲，挂这些东西像比赛似的。管理处多次出面调解，但都没有什么效果，后来，大家也就见怪不怪了。

“金丝鸟”风波

有一天晚上，我在机动岗位上上班。机动岗就是打打杂，比如有人上厕所，就去顶顶岗，或者跑跑腿什么的。突然，对讲机响了起来：“205！205！136呼叫！”

“205收到，请讲！”我说。

“请马上到值班室来！”

我用最快的速度赶到值班室。保安部主任正和另一位女保安谈话，因为我们班正在上班，这位女保安本来该休息，是临时从别的班抽调来的。从主任和她的对话中，我了解到，原来刚才有一位业主打来电话，说他家里有紧急情况，叫我们赶紧过去处理一下。接到电话后，主任感到事态严重，因为小区一旦发生事故，影响很不好，所以，上面特别重视。

我们一行四人直奔业主家。在门口，主任让我和班长在旁边隐藏起来，自己带着女保安去按门铃。铃声响了好几下，门才慢吞吞地打开，开门的是一位美貌如花的女子，她的年龄也就二十一二岁的样子。

装修得像皇宫那么气派的房子里，仅仅住着一个人？这么年轻就住这么好的房子，还闹什么？真是吃饱了撑的！我想。

原来，这是一位“金丝鸟”，大概是她的主人好久没来，她受到了冷落，便撒娇，扬言要自杀。她的主人在外地，怕她有个三长两短，便打电话到总台求助。

主任发现没什么异常，劝说了两句之后，便带着我们下了楼。在以后的工作中，我发现，在这个小区，“金丝鸟”还真不少。我真不明白，这些女孩子，年纪轻轻的，干什么不好，偏要干这种见不得人的勾当。

“中国通”老外

我们小区住着很多外国人，刚开始时，我主动用英语和他们打招呼。有一天晚上，我查楼下来，刚进电梯，一位老太太也紧跟了进来。这位老太太好像是英国人。

“Good evening。”我主动问好。老太太笑了笑，伸出手比划了一下：“Five。”意思是她要去5楼。

“OK。”我点点头。看得出，老太太对我比较满意。

从那以后，我决定重新学习英语。以后又有好几次遇见外宾，我都主动用英语和他们打招呼。有一天早上，我碰见一位外国朋友。

“Good morning。”我说。

“早上好。”没想到对方居然能用中文向我问好。

更令人称奇的是，有一次，一位业主要搬家。这位业主好像是加拿大人，而他妻子听口音像是四川人。我以为老外听不懂普通话，便要求他妻子去管理处开放行条，因为按公司规定：大件物品搬运出去，必须经管理处同意。我跟他妻子讲了半天，对方似懂非懂。没想到老外听懂了。“放行条？什么放行条？”他的中国话讲得很棒，一点儿也不生硬。我解释了一下，他明白了，立即去管理处，很快便开好了放行条。有人说中文是世界上最难学的语言之一，他却学得这么好，令人佩服。

有好心态才能做好工作

这里的业主大部分都有自己的私家车，有的一家甚至有两三辆车。整个小区的地下全部掏空，建成地下车库。里面有3000多个汽车车位，5000多个摩托车车位。一个汽车车位面积才几平方米，却要十几万元人民币，这在我们老家，可以盖一座漂亮的小洋楼，而在这里，仅仅是方寸之地，真是寸土寸金啊！

我们所有的保安员最不喜欢在地下车库上班，因为必须要求车辆按车位停放，每个车位上都有车牌号码，可有个别业主总是喜欢乱停放，一旦占了别人的车位，别人自然不乐意，所以，在车库上班，有车辆进来，要紧紧跟踪，督导其按位停放，一旦车停好之后，车主离开，就不好处理了。我们还要注意检查进场车辆是否有损坏，因为有的车辆在外面损坏了，车主没有及时发现，后来在车库发现了，还要找物业公司的麻烦。我们还要检查车辆门窗是否关闭好，车门是否锁好，车内是否有贵重物品等等。

有一次，我在车库上班，有一位业主开着车进来，车上装着大包小包的东西。我很礼貌地问了一句：“您好！搬家啦？”

“搬什么家！”这位业主像吃了炸药似的对我吼道。

“要不要我帮忙搬？”我见他东西太多，主动问道。

“不用了，不用了，我自己拿！”他满脸不耐烦地向我挥手，似乎我帮他搬东西会弄脏了似的。“我已经通知我的家人来帮忙搬。”他说。

果然，过了一会儿，从电梯里走出一个十二三岁、穿着校服的男孩子。可是，他的东西太多太重，小男孩根本搬不动，于是，我不计前嫌，主动去帮忙。那业主很感动地说：“对不起，对不起，因为我刚才在外面和别人闹得不愉快。”

这件事使我认识到，也许有些业主根本不把我们这些小小的保安放在眼里，但是，只要你有一颗真诚的心对待别人，还是可以沟通的。我们公司也规定：上班时间，不允许与业主发生争吵冲突，要文明执勤，“打不还手，骂不还口”，如果能做到这一点，除奖励200元现金外，还补休假两天。

物业保安工作计划第5篇

二、拓展市场空间，保持企业持续稳定发展物竞天择、适者生存。是放之四海而皆准的基本法则，也是市场竞争中颠扑不破的真理。虽然物业管理行业当前，由于物业市场的迅速扩大，竞争日趋激烈是由经济规律所决定的，我们要充分地提高核心竞争能力，物业市场的迅速扩大更是难得，为我们搭建了宝贵的全面参与市场竞争的舞台。l实施成本控制战略，通过推行区域管理制度，消除资源的浪费，建立快速反应机制，降低工作衔接成本，提高工作效率，提升服务品质。在降低成本的方案中，最大限度节省人力资源，全力拓展外部市场，广泛开展经营活动。l承接高端物业管理服务项目。随着房地产业飞速发展，物业市场迅速扩大，依托现有市场积累经验，广泛地参与较大范围市场竞争势在必行，物业管理行业规模经营才能产生效益，只有走出去，参与到全面的、激烈的市场竞争之中，经过残酷的市场竞争的洗礼，我们才能发展壮大，而且才能在更大的范围打造服务品牌。l锻造一支技术强、作风过硬的队伍，通过不断学习新知识、新技术，为公司的日渐发展储备人才。公司的飞速发展，人力资源是否能满足我们日益增长的需求，是摆在我们面前的课题。公司在向一级资质迈进的道路中，除却管理面积的要求，必须拥有具备中级职称以上的人员不少于20人，目前公司（含外聘）员工，仅有10名人员，距离还有很大差距。所以，要继续加大培训力度，l扩展服务思路，由于我们直接地、经常地接触着销售终端——顾客（业主）。所以物业公司具备着其它行业不具备的独特优点。拥有广阔的物业市场为物业企业进入中介代理领域提供了前提。利用豫园品牌优势，商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。随着社会分工的明确和细化，物业的延伸必然会得到深远的发展。我们可以利用自身的优势，集思广益，思索物业延伸服务的可行性，挖掘出新的经济增长点。

三、应对物业公司目前存在的问题进行分析和今后的工作展望目前，物业公司在内部管理方面也就是“软”管理方面有了很大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面，但由于物业服务中硬件设施不到位，致使部分服务部分达不到需求。员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。公司目前处于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差距，在走向市场.1、准备物业公司运行（特别是开盘期间）所需的办公设施和办公用品

2、去知名物业公司参观学习

3、拟定物业公司组织架构和销售期间物业管理人员编制配备

4、各岗位操作规程的制定，部分装裱上墙

5、为开盘招聘和储备保洁、保安、工程人员(保安、保洁各2人)

6、选定管理、保安、保洁人员、维修工作服装；

7、保安执勤用品、保洁物资准备

8、拟定培训计划，拟定保安、保洁、办公相关资料和表格，请专业公司设计同和物业“LOGO”

9、拟定开盘物业配合方案、营销期间物业管理工作和临时工作纪律

10、对保洁、保安、工程、办公人员进行相关专业技能培训和现场指导

物业保安工作计划第6篇

其次是做好小区内部防火防盗的相关工作，尤其是现在已经进入了炎热的夏季，因此在用火问题上必须格外注意安全问题，我打算在近期给业主们做好相应的宣传工作，特别是家中有小孩的业主必须要时刻检查好煤气以及天然气是否已经完全关闭，然后也应该要叮嘱业主在家中的时候应该要将蚊香放置空旷的地方，这样的话也能够起到一定程度的防火作用，小区内部的消防设施以及相应的设备也应该要做好维护工作，一定要确保这些设施是可以启动的才行。

最后则是小区的停车场问题，每天都能够看到一些外来车辆进入小区，实际上这些车辆占据了业主的停车位，因此在下半年的时候我面对这些问题应该要保持强硬的态度，坚决不让外来车辆进入小区内部，这也是为了防止这些车辆在小区内部造成安全事故。至于业主的停车问题则是要叮嘱他们不要将珍贵的物品放入车辆，不然的话一旦出了什么问题也不是很好交代。每天晚上一旦过了十二点以后我会选择将小区大门关闭，这也是我的安保工作中的重要一环。