第一篇：上海房地产投资分析
上海房地产行业分析
房地产未来市场需求，房价分析
1)房地产市场未来需求分析
很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。 先把住房需求粗略分为以下三个部分：
1，城市化带来的住房需求。目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。截止2011年，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。
3，拆除原有住房带来的需求。建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。
综上所述，在目前阶段，房地产的
1、
2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。
而在50年后，城市化基本完成，房地产
1、
2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。
结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。
2)房价的未来走向：
在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢? 因为没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。中国实行先富带动后富的发展政策，这必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动。这种流动的驱动力就是更好的资源。包括：工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境资源、基础设施，而房子是这些资源的载体，因此房子的价格不仅仅是钢筋混凝土建筑的价格，房子的价格还包括上述资源的价格。而这种流动的阻力主要就是更高的房价。上海的房价不是由支付能力撑起来的，而是由支付意愿撑起来的。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大，房价差距就有多大，否则流动会失衡。
由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的，这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值。目前小县城的房价一般不会低于1500/平米，而小县城的人也有往更好的地区流动的冲动，这样，地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距，比如到2500/平米，依次类推，三线城市5000/平米，二线城市10000/平米，一线城市20000/平米。
不妨允许我以一种不科学的方法来做一个尝试：
截止2011年，上海市年财政预算支出为4034亿元，上海是户籍人口2347.46万人，按每套房子住3口人，则每套房每年的财政支出为4034÷(2347.46/3)=5.16万，按一套房子使用50年，50年累计获得财政支出258万。
而2011年全国地方财政支出92415.48亿，按13.3亿人口，同上得出户均获得财政支出2.08万，按50年累计获得财政支出104万
上海市户均财政支出是全国平均户均财政支出的2.58倍，而上海市房屋均价22012元/平方米也正好约是全国100个城市住宅平均价格8832元/平方米的2.49倍。
结论：仁者见仁，智者见智。
第二篇：【行业报告】房地产上海别墅市场分析
2002年上海别墅市场分析
2002-09-28
上海房地产市场报告
从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。
今年，上海成了不容置疑的别墅年
上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。
那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。
(一)别墅价格
50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71%;其中，50--80万人民币的占37.3%，81至120万人民币的占33.70%。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60%，201至300万人民币的占7.40%，301至500万人民币的占2.10%，501万人民币以上的占2.30%。而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60%。
(二)别墅区域
上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30%)、康桥地区(占20.60%)和虹桥别墅区(占17.40%)。
2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60%、11.40%)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占9.60%)和其它别墅区(只占8.10%)。
(三)别墅类型
在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选;而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为5%。
150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅的市场容量最大，占样本别墅总量的43.50%;201平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
(五)考虑因素
在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5%)依次是房型(占11%)、物业管理(占10.50%)、价格(占10.40%)、周边环境和文化氛围(占10.40%)、交通(占10.20%)、绿化率和中心景观(占9.80%)、升值空间和投资价值(占8.20%)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。
所以，作为发展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，如果过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究，因为别墅是房产的终结消费，所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题;别墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位;交通与升值空间和投资价值，是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。
(六)交通意向
该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，有87.3%的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择;只有12.7%的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求，这可能有两种原因：一是购买人不是以私车为出行交通工具;二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的别墅项目。
(七)别墅楼层
选择购买2层别墅的人占总样本64.2%;选择购买3层别墅的人，占总样本的31.9%。所以，2层别墅为上海别墅市场的主流产品，而3层别墅可作为差异性产品进行点缀。
(八)别墅挑高
希望别墅内有挑高的人占总样本的52.9%;无所谓别墅内有挑高的人，占40%。所以，别墅内有挑高已成为上海别墅产品的基本选择要求。
(九)别墅天窗
希望别墅内有天窗的人，占总样本的73.6%;无所谓别墅内有天窗的人，占17.5%。所以，别墅内有天窗也已成为上海别墅产品的基本选择要求。
希望别墅内有佣人房的人，占总样本的65.6%;无所谓别墅内有佣人房的人，占23.7%。
购买别墅的人群都会通过雇用家政员来换取自己休闲时间，并提高生活品质，所以别墅内有佣人房将成为上海别墅产品的基本选择要求。
(十一)别墅房型
5个房间的别墅为大多数目标客群所接受，可作为主力房型进行设计;7个房间以上的别墅作为高端别墅的差异性存在。
(十二)别墅客厅面积要求
别墅客厅的主力面积为31至50平方米;但同时高端别墅可考虑客厅面积在5l平方米以上。
(十三)别墅主卧室面积要求
别墅卧室的主力面积为21至30平方米;但同时高端别墅可考虑卧室面积在31平方米以上。
(十四)别墅厨房面积要求
别墅厨房的主力面积为13至20平方米;但同时高端别墅可考虑厨房面积在20平方米以上。
(十五)别墅自家花园要求
设计该题时就有意让被调研者在考虑自己花园面积时，同时也将花园面积算进别墅总价，从而保证回复的客观性。
花园面积在200平方米以下为别墅花园的主力需求，花园是购买别墅人群重点关注的因素，高出该市场平均水平，将产生较大市场吸引力。
(十六)别墅物业管理
别墅物业管理中最需要突出的是安全 (占33.60%)、服务全面(占29%)和智能化 (占
20.1%)，这三项占总样本的82.7%;而发展商可以通过聘请有品牌的物业公司来传达物业管理的专业到位。在别墅的物业管理中，个性化反而是被忽略的。(十七)别墅会所
在13个选择项中，排在最前面的6个会所设施依次是便利店、健身中心、温水游泳池、洗衣店、网球尝儿童乐园。其中最为重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、温水游泳池(占10.50%)。
生活便利和运动健身是购买别墅的人群最为关心的问题，约占总样本的62.8%。作为发展商而言，花最有效的成本达到最需要的满足是最明智的。
(十八)别墅装修要求
购买别墅的人群越来越希望别墅的装修不用花费自己过多精力和时间，所以对他们而言，最好的选择是菜单式装修。菜单式装修占样本的53%。而要求精装修(提包人住)的只占29%，不要求装修(毛坯)的占18%。
(十九)别墅车位
别墅内有一个私人车位是当前上海别墅市场的基本选择要求，而高价位别墅二个室内车位是必备的。
(二十)别墅周边环境
人们希望别墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的72.3%)：依次是医疗设施(占17.90%)、商业设施(占15.50%)、教育设施(占13.80%)、公园绿地(占12.80%)、体育休闲中心(占12.30%)。
购买别墅的人群对周边环境的要求是较高的，如别墅周围缺少一些必备的设施时，发展商可在别墅小区中引进，或在周边地区引进相关产业。
(二十一)别墅卖点
首先，在别墅卖点中，最吸引人的就是绿化。在全面达到智能化、感觉生活在森林公园内、免费设计大花园、400平方米绿地属于自己、户户有水景、投资回报率高、世界级物业管理服务等前7大卖点中，排列
2、
3、4位的都是与绿化相关。从中可得出购买别墅的人群就是希望自己拥有大片绿地，且绿色植物可供自己享用，并有人为其打理照料，因此建议别墅项目能在绿化上做出差异性。
其次，“全面达到智能化”和“世界级物业管理服务”也是购房人极为关注的方面;近年别墅中的“水景”成为别墅卖点中的一大亮点，而且也确实为大多数人所接受，因此如何在水景上进行创新很重要。其三，“投资回报率高”，在上海成为世界的上海后，该卖点显得尤为耀眼，别墅在上海的投资价值被众多非上海人看重;“邻居物业是高品质国际社区”，别墅的购买者认为择群而居是代表了一种生活方式，因此在购房时，他们更愿意选择住在已成一定区域规模和品质的地方。
第三篇：2015年下半年上海房地产经纪人：房地产置业投资咨询考试试题
2015年下半年上海房地产经纪人：房地产置业投资咨询考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、经以上的业主提议或发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的以及业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况时，业主委员会组织召开业主大会1临时会议。 A：5% B：10% C：15% D：20%
E：权利型房地产投资信托
2、对房地产经纪人进行安全培训，并要求他们到施工现场看房时佩戴安全帽，这种风险管理的方法是。 A：自我保险 B：分散风险 C：转移风险
D：提高预防能力 E：工厂的生产设备
3、在写字楼销售中，是最直接有效的推广手段。 A：网络推广 B：电台广告 C：直邮短信 D：楼体广告
E：工厂的生产设备
4、信息管理的过程不包括。 A：信息收集 B：信息传输 C：信息分类 D：信息储存
E：客户资金代收代付风险
5、房地产经纪人员职业道德在方面包括房地产经纪人员遵守有关法律、法规和行业规则以及在执业过程中仪表、言谈、举止等方面的修养。 A：行为习惯 B：思想意识 C：心理习惯 D：成就感
E：客户资金代收代付风险
6、不是房屋登记的必经程序的是，其是否有必要进行，由房屋登记机构根据情况确定。 A：复审
B：记载登记簿 C：公告
D：资料移交
E：权利型房地产投资信托
7、房源信息的共享形式中，表现在多数情况下，每宗交易需要两个房地产经纪人跟进。 A：公盘制 B：分区公盘制 C：私盘制
D：公开信息制 E：工厂的生产设备
8、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是。 A：固定性 B：无偿性 C：强制性 D：政策性
E：权利型房地产投资信托
9、知道未来会有哪些结果，但每一种结果发生的概率无法客观确定，这是不确定性水平等级中的。 A：第1级 B：第2级 C：第3级 D：第4级
E：工厂的生产设备
10、个人所得税的财产租赁所得，财产转让所得，适用于，税率为20%。 A：临时税率 B：比例税率 C：定额税率 D：累进税率
E：权利型房地产投资信托
11、下列选项同交易标的之间的关系中，占有交易标的是。 A：经纪 B：行纪 C：经销 D：包销
E：客户资金代收代付风险
12、楼盘品牌战略最直接的体现方式是。 A：楼盘的名称和标志 B：房地产产品品质 C：概念创造
D：房地产产品的个性化 E：工厂的生产设备
13、市场营销活动的目标是。
A：要实现企业的经营目标，即要实现生存、获利和发展
B：企业在动态的环境中，通过满足消费者的需要促进交换，最终实现企业的目标
C：要根据顾客的需要，选择目标客户，设计满足顾客需要的商品和服务
D：通过各种手段最大限度地满足消费者需要，最终提高社会总体生活水平和人们的生存质量
E：工厂的生产设备
14、根据规定，房地产中介服务收费实行，房地产经纪机构依照合同约定向委托人收取服务费，并开具发票。 A：市场调节制度 B：明码标价制度 C：信用管理制度 D：统一管理制度
E：客户资金代收代付风险
15、在租约签订过程中，关于房地产经纪人应做好的工作不正确的是。 A：经纪公司收取佣金、开收据
B：协助租赁双方办理租赁合同登记备案
C：合同字迹清楚，尽量避免涂改，如有涂改，一方应该在涂改之处签字 D：合同应一式四份，经纪公司存档一份，一份合同交政府部门登记备案 E：工厂的生产设备
16、房地产经纪人带客户观看新建商品房整体销售模型时，首先应。 A：提起客户购房兴趣 B：让客户明确位置概念
C：让客户对项目产生深刻印象 D：增加客户购房决心 E：工厂的生产设备
17、房地产经纪人员和机构在进行任何房地产经纪活动时，都应当遵循等原则。 A：效率、平等、自愿、公平、诚信、保密、回避 B：合法、效率、自愿、公平、诚信、保密、回避 C：合法、平等、效率、公平、诚信、保密、回避 D：合法、平等、自愿、公平、诚信、保密、回避 E：客户资金代收代付风险
18、经纪活动中的代理，是一种代理活动。 A：计划 B：经济 C：风险 D：商事
E：客户资金代收代付风险
19、按规定，契税的纳税期限由承受人自转移合同签订之日起日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳税款。 A：7 B：10 C：15 D：20 E：权利型房地产投资信托 20、房屋拆迁估价的价值标准为。 A：房屋租赁价值 B：抵押后价值 C：公开市场价值 D：查封后价值
E：权利型房地产投资信托
21、下列选项中，的确定会直接影响到市场营销的方向，决定市场营销的成败. A：目标市场 B：销售趋势 C：营销组合 D：营销计划
E：工厂的生产设备
22、耕地占用税优惠政策的减税规定，农村居民占用耕地新建住宅，税额减。 A：1/3 B：2/3 C：1/2 D：3/4 E：权利型房地产投资信托
23、计算财务净现值时设定的折现率，通常为投资者可接受的最低收益率，一般应取。
A：行业基准收益率 B：国债利率
C：银行存款利率 D：银行贷款利率
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
24、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的。
A：有效期限 B：调动范围 C：市场趋势 D：波动幅度
E：客户资金代收代付风险
25、关于房屋产权状况说法不正确的是。
A：农村宅基地上建造的房屋可能不是完全产权 B：已抵押的房屋未解除抵押前，业主不得擅自处置 C：单位自建的房屋都是完全产权
D：房地产证遗失补办后发生过转让的情形，原房地产证显然没有产权 E：工厂的生产设备
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、物业管理实施原则是统一专业化管理相结合。 A：物业管理的市场竞争 B：业主的自我约束 C：业主的自我管理 D：物业管理的市场氛围和环境 E：物业服务企业
2、申请人申请以预购商品房设定抵押的预告登记一般应当向登记机构提交的文件包括。
A：房地产权证 B：当事人身份证明 C：抵押合同
D：预购商品房预告登记证明 E：抵押担保的主债权合同
3、对于出租客户来说，通常最关心的问题有。 A：成交时间 B：租金水平 C：出租流程 D：安全性 E：服务费用
4、房地产经纪机构对本机构业务类信息整理的表格形式一般可分为。 A：日报表 B：周报表 C：月报表 D：季报表 E：年报表
5、房地产信息传播的主要环节中，媒体选择要考虑到、特定的媒体工具和媒体的时机等因素。 A：信息的表述 B：频率
C：媒体的触及面 D：影响
E：主要媒体的类型
6、信用工具的特征有。 A：流动性 B：偿还性 C：风险性 D：收益性 E：效率性
7、需要是机体对自身和外部生活条件的要求在人脑中的反映，其特点有( A：紧张性 B：对象性 C：唯一性 D：驱动性 E：可控性
8、房地产信息传播的主要环节中，媒体选择要考虑到媒体的因素。 A：触及面 B：品质 C：频率 D：影响 E：效应
9、某人想通过每年向银行存入一笔相同数额的钱的方式，以在10年后能积攒到15万元，假设银行存款的年利率为8%，则该人每年应存款元。 A：10354.42 B：10546.52 C：10687.52 D：10548.32 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
10、下列选项中，是房地产经纪人员开展经纪业务的重要资源。 A：知识 B：客户 C：信息 D：市场
E：客户资金代收代付风险
11、房地产经纪信息加工整理的程序通常包括和研究几个环节。 A：鉴别 B：筛选 C：整序 D：编辑 E：翻译
12、在房地产营销中，电子商务可以应用在方面。 A：成本规划 B：销售渠道 C：广告宣传 D：信息发布 E：物业管理服务
13、土地所有权中，虽然在一定条件下可以与土地所有人分离，但是土地所有权人仍对该土地誊有所有权。 A：占有权 B：使用权 C：收益权 D：处分权 E：租赁权
14、关于廉租住房、经济适用住房建设的税收政策的表述中，错误的是。
A：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
B：对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征印花税 C：对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税
D：对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税减收
E：对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税
15、商业项目业种组合的模式包括。 A：互补式 B：综合式 C：分散式 D：互斥式 E：衍生式
16、不论是卖方代理人还是买方代理人，都要带客户进行看房，约看时不但要掌握步骤，而且要注意一些重要的细节，下列关于约看说法正确的有。
A：房地产经纪人在看房前，应与业主和看房人约定具体的看房时间、见面地点 B：约见的地点最好是在门店，经纪人可以利用带客户到房屋的这段时间，展示自己的专业，获得客户的信任
C：在看房当天，经纪人出发前与客户确认好联系方式及约定时间、地点 D：业主尽量不在看房当天在家中接待购房或承租客户
E：约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流多、有明显标志物的地点见面
17、作用在玻璃幕墙上的荷载中，对幕墙结构影响最大的是。 A：幕墙自重 B：风荷载 C：地震作用 D：温度作用
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
18、按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群，其中B类客户群特征为。
A：根本无法成交的对象
B：一旦物业条件合适，便会立即成交
C：一般属于完美型客户，对物业品质要求较高 D：对物业的条件不是特别苛刻
E：有明确的购房或租房计划，但并不是十分迫切
19、住房公积金的管理原则包括。 A：住房公积金管理委员会决策 B：住房公积金管理中心运作 C：职工所在单位启动 D：财政监督 E：银行专户存储
20、反映房屋状况的主要统计指标包括。 A：实有房屋建筑面积 B：实有住宅套数
C：实有住宅使用面积 D：人均住宅建筑面积 E：成套住宅建筑面积
21、根据《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请的情形有。 A：因继承、受遗赠取得房屋权利 B：权利人没有放弃房屋权利 C：《房屋登记办法》所列变更登记情形之一 D：因合法建造房屋取得房屋权利
E：因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利
22、房地产经纪信息的作用主要体现在方面。 A：房地产经纪信息是房地产经纪机构的重要资源
B：房地产经纪信息是房地产经纪机构经营规模选择的重要标志 C：房地产经纪信息是房地产经纪机构实力的重要标志 D：房地产经纪信息是房地产经纪服务的关键内容 E：房地产经纪信息是房地产经纪服务的基本内容
23、房地产经纪机构的分部制组织结构形式的缺点是。 A：不利于培养高层管理者的后备人才
B：职能机构和人员相互间的沟通协调性差，各自的观点有局限性 C：职能部门重叠，管理人员增多，费用开支大
D：如分权不当，易导致各分部闹独立性，损害组织整体目标和利益 E：各分部之间的横向联系和协调较难
24、根据合同是自当事人意思表示一致时成立，还是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立，可将合同分为。 A：诺成合同 B：要式合同 C：有偿合同 D：无偿合同 E：实践合同
25、公民下落不明满的，利害关系人可以向人民法院申请宣告死亡。 A：1年 B：2年 C：3年 D：4年
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
第四篇：上海房地产代理合同上海房屋土地资源管理局制定上海工商
上海市房地产代理合同
上海市房屋土地资源管理局
制定 上海市工商行政管理局
监制
二○○一年十二月印制
委托人：(甲方)_____________________
代理人：(乙方)_____________________
第一条 订立合同的基础和目的
依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方接受甲方委托，代理甲方订立房地产交易_____(买卖/租赁)合同，并完成其他委托服务事项达成一致，订立本合同。
第二条 委托的事项
(一) 委托交易房地产的基本情况
1.座落：_____________________
2.建筑面积：_____________________
3.权属：_____________________
(二) 委托事项
1.__________________________________________
2.__________________________________________
3.__________________________________________
第三条 佣金支付
(一)乙方完成本合同约定的甲方委托的事项，甲方按照下列第_____种方式计算支付佣金;(任选一种)
1.按该房地产______________________(总价款/月租金计)_____%，具体数额为_________币________元支付给乙方;
2.按提供服务所需成本计_____________币___________元支付给乙方。
(二)乙方未完成本合同约定的委托事项第(
)项的，应当按按照合同约定的佣金______%，具体数额为________币______元，给付甲方。
第四条 预收、预支费用处理
乙方_____________(预收/预支)甲方费用__________币_________元，用于甲方委托的________________________，本合同履行完毕后，双方按照合同约定再行清结。
第五条 合同在履行中的变更及处理
1.本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知对方，征得对方同意后，在约定的时限内，变更约定条款或签订补充条款，并注明变更事项。
2.本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。
第六条 违约责任
(一)双方商定，乙方有下列情形之一的，承担违约责任：
1.完成的事项违反合同约定的;
2.擅自解除合同的;
3.与他人私下串通，损害甲方利益的;
4.其他过失损害甲方利益的。
(二)双方商定，甲方有下列情形之一的，承担违约责任：
1.擅自解除合同的;
2.与他人私下串通，造成乙方无法履行合同的;
3.其他造成乙方无法完成委托事项的行为。
(三)双方商定，发生上述违约行为的，违约方按照本合同约定的佣金总额的_____%，计_________币______元作为违约金支付给对方。违约方给对方造成的其他经济损失，应当按照法律、法规有关规定予以赔偿。
第七条 发生争议的解决方法
甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列第(
)项进行解决：
1.向_____仲裁委员会申请仲裁〖
〗
2.向法院提起诉讼 〖
〗
第八条 (订立合同数量)
本合同一式_______份，甲、乙双方各执________份。
补充条款
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(粘贴线)
(骑缝章加盖处)
甲方：(名字/名称)___________ 乙方(名称)：________________ 身份证/其他证件号码：_________ 营业执照号码：________________ 住/地址：_____________________ 住/地址：____________________ 邮编号码：_____________________ 邮编号码：____________________ 联系电话：_____________________ 联系电话：____________________ 本人/法定代表人：(签章)_____ 法人/法定代表人：(签章)____ 代理人：(签章)_______________ 执业经纪人：(签章)__________
执业经纪证书：(编号)_________
__________年________月_______日
__________年_______月_______日 签于：_________________________ 签于：________________________
特别告知
一、本合同文本是依据《中华人民共和国合同法》、《上海市经纪人条例》等有关规定制定的示范文本，供当事人约定采用。
二、本合同所称的委托人(甲方)是指委托房地产经纪组织代理房地产交易(买卖、租赁等)事宜的自然人、法人、其他组织;本合同所称的代理人是指接受委托为委托人提供代理服务并具备房地产经纪人资格的房地产经纪组织。本合同所称的房地产代理是指委托人与代理人约定，由代理人代理委托人进行房地产交易(买卖、租赁等)和其他相关事务，委托人支付佣金的经营行为。代理人为委托人完成委托事项后，依据合同约定可以收取委托人的佣金。但作为本合同委托人的代理人在与第三人订立房地产交易合同时，不得同时成为第三人的代理人，并以代理人的名义收取第三人的佣金及其他费用。代理人接受委托人的委托后，转委托他人的，应当经委托人书面同意或经委托人事后确认，否则代理人应当对转委托在第三人的行为承担责任。
三、房地产经纪人是指依法取得经纪执业证书，并在经纪组织中从事经纪活动的执业人员(以下简称执业经纪人)和依法设立的具有经纪活动资格的公司、合伙企业、个人独资企业及其他经济组织。接受委托从事房地产代理业务的组织和人员应具备上述资格和条件。不具备上述资格和条件的，不得与委托人订立本合同。委托人在委托有关房地产事务前，应查验接受委托业务的房地产经纪人的营业执照、备案证书，以及提供服务的执业经纪人的执业证书，房地产经纪人应予以配合。
四、订立本合同前，委托人应充分考虑与代理人约定的各项委托事务的要求、条件、时间，并将各项委托事务的要求、条件、时间在合同中明确。
五、在订立合同时，双方对合同的履行时间、支付佣金的数额、发生违约时的佣金退赔与经济赔偿、发生争议的解决方法应当在合同中约定明确。同时，委托人对代理人所提供的咨询服务和协商订立合同时发生的疑问，应及时向所在地房地产管理部门、工商行政管理部门或房地产交易中心征询或核查。本合同约定时或履行中，双方未尽事宜可通过本合同的补充条款予以补充约定。
六、订立合同后，委托人与房地产经纪人应当按照合同约定履行，合同履行期间发生争议的，可通过协商解决;协商不成的，应按照合同约定的方式解决。
七、本合同文本在市、区、县房地产交易中心、市执业经纪人协会;市房地产经纪人协会均有售，建议委托人先行购买本合同并仔细阅读。
八、本合同由上海市房屋土地资源管理局制定、上海市工商行政管理局监制，不得翻印。
第五篇：上海罗事房地产公司
上海罗事房地产发展有限公司1998年成立于闵行区，注册资金1亿元人民币。公司基本业务包括房地产开发、租赁、建材、钢材销售等，房地产开发资质为三级。公司成立后即在闵行区梅陇镇开发建设梅陇城世纪苑住宅小区。该项目总建筑面积17万平方米，于2002年全部竣工并销售告罄。
目前公司正投资开发卢湾区的高福里旧区改造项目，项目现处在动拆迁过程中。
上海罗事房地产公司曾获得“四高”小区、上海最佳住宅房型奖、上海市建筑白玉兰奖、2000年上海房地产销售额百强(第89位)、2001年上海房地产销售额百强(第55位)、2002年上海房地产销售额百强(第38位)、2002年闵行区优质结构工程、2002年上海市建设工程“浦江杯”市优质工程奖、2002年上海市建设工程“白玉兰”奖市优质工程、2002年上海市商品房销售额50强(第38名)、2005年荣获国家工程建设质量奖优质工程银质奖等。