第一篇：商圈分析与选址范文
百货商店选址调查与商圈分析
有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：
1.常住人口数
2.家庭及构成
3.人口密度
4.教育程度
5.从事行业
6.自然增加率
7.社会增加率
8.家庭人均收人
9.白天流动人口数
10.年龄构成
11.家庭年支出及支出结构
现就一些主要项目分述如下：
1.家庭人口及收入水平
家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
2.人口密度
一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。
要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。
白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其
消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
3.客流量
一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：
各站上下车乘客人数历年来的变化。
上下车乘客人数愈多的地方愈有利。
上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。
根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：
·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。
·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。
火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
4.购买力
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50%，500—1000元的占 20%，1000—1500元的占20%，人均月收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态
商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：
——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，
便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。
二.商圈的确定
对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。
但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。
尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。
三.商圈分析的内容与步骤
商圈分析的内容主要由以下部分组成：
(1)人口规模及特征：人口总量和密度;年龄分布;平均教育水平;拥有住房的居民百分比;总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入;职业分布;人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。
(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平;管理培训人员的学历、工资水平;普通员工的学历与工资水平。
(3)供货来源：运输成本;运输与供货时间;制造商和批发商数目;可获得性与可靠性。
(4)促销：媒体的可获得性与传达频率;成本与经费情况。
(5)经济情况：主导产业;多角化程度;项目增长;免除经济和季节性波动的自由度。
(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营
风格、经营商品、服务对象;所有竞争者的优势与弱点分析;竞争的短期与长期变动;饱和程度。
(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目;交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量;自建与租借店铺的机会大小;城市规划;规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店;成本。
(8)法规：税收;执照;营业限制;最低工资法;规划限制o
(9)其它：租金;投资的最高金额;必要的停车条件等
下面对上述内容作一具体分析。
先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。
再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务;商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报;一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。
IRS=C×RE/RF
式中 IRS——商业圈的零售饱和指数;
C——商业圈内的潜在顾客数目;
RE——商圈内消费者人均零售支出;
RF——商圈内商店的营业面积。
假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…
IRS=100000×25/144000=￥17.36
这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低;该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。
第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长;如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发
生相应波动;如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。
商圈分析的步骤一般可分为以下几步：
第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。
第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。
第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。
第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。
第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。
最后要确定商店的区域、地点和业态等 。
第二篇：商圈分析和店址选址
商圈分析
一、商圈构成及影响因素
商圈(trading area)也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。
商店的商圈一般由以下三部分组成：
主要商圈(primary trading area)，这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈。
次要商圈(secondary trading area)，位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25%的顾客;
边际商圈(fringe trading area)，指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。 影响商圈形成的因素：
影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。主要有： 商店规模。 经营商品的种类。 商店经营水平及信誉。 促销策略。 家庭与人口因素。 竞争对手的位置。 交通状况。
二、商圈划定方法
1雷利法则
在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则，•称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。
此法则用公式表示如下：
d
Dab =───────
1+ √Pb/Pa
Dab: 表示A城镇商圈的限度(以沿公路到B城镇的里程衡量)
Pa : 表示A城镇人口
Pb : 表示B城镇人口
d : 城镇A和B的里程距离
2赫夫法则
赫夫法则是美国零售学者戴伟·赫夫于20世纪60年代提出的在城市区域内商圈规模预测的空间模型。赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。赫夫认为，一个商店的商圈取决于它的相关吸引力，商店在一个地区，以及其他商店在这个地区对顾客的吸引力能够被测量。在数个商业区(或商店)集中于一地时，顾客利用哪一个商业区(或商店)的概率，是由商业区(或商店)的规模和顾客到该区(或商店)的距离决定的，即一个商店对顾客的相关吸引力取决于两个因素：商店的规模和距离。商店的规模可以根据营业面积计算，距离为时间距离和空间距离。大商店比小商店有较大的吸引力，近距离商店比远距离商店更有吸引力。
赫夫法则的数学模型是：
Sj / Tλ ij Pij =
n
λ ∑ Sj / T j=1
ij 式中： Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率;
Sj：j商店的规模(营业面积)或j商业区内某类商品总营业面积;
Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离;
λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数;
Sj / T3.实验法 λ ij ：j
商店或j商业区对i地区消费者的吸引力;
∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
实地调查。 电话询问。 邮寄问卷。 提供服务。
三、商圈分析的要点 1.人口统计分析
这是对商圈区域内人口增长率、人口密度、收入情况、家庭特点、年龄分布、民族、学历及职业构成等方面的现状和发展趋势做调研。通过这些统计资料调查，有利于把握商圈内未来人口构成的变动倾向，并为市场细分和企业定位提供有用的第一手信息。有很多渠道可以收集这些人口变动信息，如我国每10年进行的一次人口普查，普查结果以各种形式发行。上面除了对每个家庭进行基本的人口统计外，还对一定比例的家庭进行深入的问卷调查，这就意味着可以通过计算机统计有关区域家庭住房情况、家庭财产、就业情况和家庭收入等。但是，人口普查每10年才进行一次，而且不能及时公布，因而很难满足商圈分析的需要。此外，零售商也可以从各地的统计年报中得到一些相关信息，也可以请专门的市场调研公司帮助收集相关信息。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有没有人口增加的潜在趋势。一个人口逐渐增加的新区开店较易成功，在一个人口逐渐减少的老区开店较易失败。
2.经济基础和购买力分析
在进行商圈分析时，零售商应该考察以下一些经济因素：各行业或各类行业从业人员的比例，运输网络，银行机构，经济周期波动对地区或行业的影响，某些行业或企业的发展前景等。在分析中，一个有关需求的指标尤其应引起重视，这就是购买力指数。比较不同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提供依据。
购买力指数 = A*50% + B*30% + C*20% 其中：A：是商圈内可支配收入总和(收入中去除各种所得税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等);B：是商圈内零售总额;C：是具有购买力的人口数量。
3.竞争状况分析
商圈饱和度是判断某个地区商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于饱和程度低的地区，商店的成功可能性较高度饱和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新开设商店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标(IRS)计算公式为：
(C)×(RE)
IRS = ─────────
RF
IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数
C ：某地区购买某类商品的潜在顾客人数
RE：某地区每一顾客平均购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
4.基础设施状况分析
区域内的基础设施为商店的正常运作提供了基本保障。连锁经营的零售企业需要相应的物流配送系统，这与区域内交通通讯状况密切相关，有效的配送需要良好的道路和顺畅的通讯系统。此外，还与区域内软性基础设施有关，包括相关法律、法规、执法情况的完善程度等，都需要认真分析。
商店位置选择
一、商店选址的原则
1、方便消费者购买。
2、方便货品运送。 3、有利于竞争。 4、有利于网点扩充。
二、商店位置类型的设计
孤立店
这是指商店独立开店，不与其它竞争对手比邻相设。
优势：无竞争对手;租金较低;具有灵活性;开店费用低;能见度高;有选择和扩大规模的潜力;有利于顾客一站式购物或便利购物;
劣势：如果商店规模不足够大，不易吸引远方顾客，商圈较小;广告费可能较高;在多数情况下，建筑不能租用而必须新建;通常情况下，顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。 经规划的购物中心
这是经过仔细规划设计并集中管理的商店群，通常是由房地产公司事先规划设计，兴建完工后再把各铺面出租或出售给零售商等。一个典型的购物中心有一家或一家以上的主力商店，及各种各样较小的商店，还包括餐馆、快餐店、邮局、银行以及一些游乐场所，适合家庭购物及闲游。
优势：协调规划，商品和服务品种组合合理，拥有完善的设施，宽敞的停车场，各具特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈，适合家庭购物及消闲。
劣势：这些地方通常租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈。 自然形成的商业中心
这是指未经规划自然发展起来的商业中心。这种自然形成的商业中心可以分为中心商业区、次级商业区、邻里商业区和商业街四种类型。
中心商业区(central business district，CBD)是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人。在此开店，可以借商业群体效应吸引较多较远的顾客群，但开办费用一般较高，新建店址难以寻找，这种商业繁华区是百货商店或专卖店的首选地址。 次级商业区(secondary business district，SBD)是分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉路口，至少有一家百货商店或大买场和几家专业店或专卖店，此外周围还聚集许多小商店，这一商业区主要面向城市的某一区域消费者，以销售家庭用品和日常用品居多。在这里设店，交通比较便利，人员不太拥挤，店址也相对好找，但供应的商品和服务不均衡，难以吸引较远的顾客。
邻里商业区(neighborhood business district，NBD)是为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若干小商店组成，如标准超市、便利店、冲印店、快餐店、干洗店、美容院等，在邻里商业区设店竞争程度低，最接近顾客，能保持良好的顾客关系，但商圈小，价格通常也不优惠。
专业一条街(string)是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条商业街。在许多历史悠久的城市往往会自发形成一条条特色商品街，这是城市发展积淀下来的商业文化，极大地丰富和活跃了城市居民的消费生活。
三、位置选择因素分析
1.客流规律 客流性质 潜在固定顾客 流动顾客 2. 周边商店聚集状况 异种零售业的聚集 有竞争关系的零售业的聚集 有补充关系的零售业聚集 多功能聚集 3.竞争对手分析
对竞争对手的分析主要包括以下内容：
竞争店与所开设新店的距离，以及在地理位置上的优劣势; 竞争店的销售规模与目标定位 竞争店的目标顾客层次特点; 竞争店商品结构和经营特色; 竞争店的实力和管理水平。 4.交通地理条件 交通的便利性。 街道特点。 地形特点。 5.城市发展规划 6. 周围环境 7. 物业成本
四、店址评估
1. 新店营业潜力
新店营业潜力可通过预测商店销售额来确定。这种预测可以根据过去在类似环境中的经验，同行业的一般水平，或者经过调查后采用统计分析方法计算出来。有一种测算方式比较简单易行，即根据已知的商店商圈内消费者的户数、离店的远近、月商品购买支出比重及新商店在该区域内市场占有率四个因素来估算。
2. 开店投资与经营费用测算
通过商圈调查可以估算新店的营业额，但该新店是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。
开店前期投资预估 开店后经营费用预估
五、选址分析报告
商店选址分析报告的内容如下：
1. 新店周围地理位置特征表述(附图说明); 2. 被选店址周围商业环境和竞争店情况;
3. 新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次; 4. 新店开业后预计能辐射的范围; 5. 新店的营业面积和商品结构; 6. 新店的市场定位和经营特色; 7. 新店址经营效益预估。 8. 新店未来前景分析。
六、两种具体的选址方法
1.市场需求与供应密度分析方法
这种选址方法是通过对一个区域市场的零售潜力(需求密度)状况，再结合当地已有的零售商店情况和可供选择的店址(供应密度)进行综合分析，最后在合适的商圈确定可选用的合适店址的一种选址方法。该方法相对简化了商圈分析内容，对大型商店的选址较为适用。
2.多因素组合分析法
这种方法是先确定影响商店位置的各种因素及其重要程度，然后对各个备选店址进行评分，最后确定最佳店址的方法。
第三篇：蛋糕店的门店选址与商圈
一、公司描述
本公司是一个涉足餐饮行业的公司，其本身围绕健康休闲的服务而建设，徐图慢慢打造自身品牌，并占有市场的份额。 公司涉足的是一个传统行业，但公司是一个站在传统行业的基础上，不断求新、求发展、求生存的公司。公司必将面临激烈的行业竞争，但公司不会以一个新人的弱者姿态去要求分一杯羹。而是以一个求学求新求成功的姿态去占领拥有这个市场的部分份额，以求不断壮大。
二、商圈调查的重要性
1、对商圈的分析与调查，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群。
2.商圈调查可以了解预定门市坐落地点所在商圈的优缺点，从而决定是否为最适合开店的商圈。
3.全面的商圈调查，可以使经营者了解店铺位置的优劣及顾客的需求与偏好，作为调整商品组合的依据。
三、商圈调查
商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下道、大水沟，因为顾客不会越过这些阻隔到不方便的地方购物。 商圈确定以后，制订公司的地区分布战略，即规划在哪些地方开设为最适宜，从而达到通过消费导向去创造和满足消费者需求的目标。因此，商圈特征的调查必须详细统计。
1、进行抽样统计
在分析商圈的特征时，还必须在商圈内设置几个抽样点，进行抽样统计。抽样统计的目的是取得基准数据，以确定顾客的准确数字。
抽样统计可将一周分为三段：周一至周五为一段;周六为一段;周日和节假日为一段，以每两个小时为单位，计算通过的人流数、汽车和自行车数。
人流数还要进一步分类为：男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后换算为每15分钟的数据。
2、实地调查
除了进行抽样统计外，还要进行对顾客的实地调查。
(1)家庭与人口因素
①居住地
②家庭规模
③年龄构成
④流动性
⑤职业构成
⑥出行方式
⑦人口密度 ⑧生活习惯
⑨消费水平、收入水平、文化水平
(2)、竞争者与竞争环境的分析
①竞争者的位置
②竞争者的规模
③竞争者的水平与形象
④经济政策的影响
(3)其它因素
①交通情况
②城市规划
③商店聚集状况及商业区的形成
④迁走或新增住宅区。
⑤商圈人口较大波动(校园城市、民工)。
⑥大型公益性设施变动(会展中心、影剧院、公园、广场)。
⑦公交车、城市、铁路交通设施改道
四、门店的选址
在选择店址时，应在明确商圈范围、了解商圈内消费分布状况及市场、
一、概述 非市场因素的有关资料的基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选出适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。
蛋糕店要开在市区的休闲步行街、商业圈、写字楼密集区等繁华的地段，可以是80平方米的两开间店面。但对小店来说，繁华地段的租金太高，所以，我们目前,选择人气较旺的住宅小区、学校附近，房租较实惠，地方也不用太大，有30到50平方米就够了。
二、选址遵循的原则
1.交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。
2.接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。
3、靠近人口居住稠密区或机关单位集中地地区。由于这类地段人口密度大，且距离顾客较近，顾客购物省时省力，比较方便。店铺地址如选在这类地段，会对顾客有较大的吸引力，很容易培养忠实的消费群体。
4、符合客流规律和流向的人群集散地段。这类地段适应顾客的生活习惯，自然形成“市场”，所以进入店铺的顾客数量多，客流量大。
4.选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给商店带来更多的顾客，并使其更具发展潜力。
5.要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。
6.选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。
7.要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。例如，经营蛋糕店，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。
8.位于商业中心街道。东西走向街道最好坐北朝南;南北走向街道最好坐西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方;在坡路上开店不可取;路面与店铺地面高低不能太悬殊。
9.要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。
10.选择由冷变热的区位。与其选择现在被商家看好的位置，不如选择不远的将来由冷变热、目前未被看好的街道或市区。
三、选址应注意的问题
1.快速车道边。高速公路设有隔离设施无法穿越，通常设有停车设施，因此有流动的顾客群与固定单位，那也不能作为开店地址，人们不可能为了一项消费违章停车。
2、周围居民少或增长慢但商业网点已经基本配齐的区域。这是因为在缺乏流动人口的条件下，有限的固定消费总量不会随着新店铺而增加‘
3、同一地区层高的地方。层高开店不便顾客购买，也因层高开店一般广告效果差，对商品补给与提货都不便。
4、近期可能拆迁的地区。新店刚刚打开市场就遭拆迁，造成投资损失。
四、本店决定的选址地段
甜言蜜语蛋糕店将开在厦门路这条街上
1、首先那附近没有竞争对手
2、附近学生较多
3、因为住宅小区刚建立不久，年轻人居多(他们追求潮流，喜欢开party，
蛋糕是他们的首选，其次购买力强)
4、其次有购买人群
盛兴东海岸----------80米左右地址：海洋高新技术开发区内
公交路线：
517、8
33、844
万通上北新新家园------1.13公里
地址：海洋高新技术开发区内
公交路线：
517、8
33、84
4贻成尚北-------------------1.49公里
地址：塘沽区北大街与塘汉线线交口公交：84
4、502
新贻湾
地址：新河
公交路线：
517、502 、8
33、844
德景花园--------------------1.54公里
滨海新区新北路
公交路线：
517、502 、8
33、84
4怡景花园--------------------1.43公里
地址：塘沽区工农村河北路与宝山道交口
公交路线：
517、502 、8
33、84
4紫荆花园---------------------1.66公里
地址：塘沽区新北路与河北路交口
公交路线：
517、502 、8
33、84
4迎宾园-------------------------1.78公里
地址：塘沽区工农村街永兴道与河北西路交口
公交路线：
517、502 、8
33、84
4天津市塘沽区工农村街永兴道与河北西路交口 迎春园--------------------------1.82公里 塘沽工农村
公交路线： 50
2、8
33、 844贻正嘉合-----------------------1.95公里地址：河北路与新北路交口
途径公交路线：
517、502 、8
33、844
贻正嘉合北门------------------1.95公里地址：天津市滨海新区
途径公交路线：
517、502 、8
33、844
融科贻锦台----------------------810米地址：厦门路与云山道交口公交路线：
517、502
第四篇：银行网点选址中，商圈的调研的基本内容及意义
商圈调查的基本内容
“商圈”是流通企业吸引顾客的市场空间和地理区域。商圈的大小，取决于企业的经营力、消费者购买行为、及外部基础环境。以下是商圈调查基本内容要目： 企业的经营环境：行业的市场环境、行业的发展趋势
企业内部因素：业种和业态，企业规模，品牌信誉，经营水平
针对不同行业、不同业态、不同目标市场定位的企业进行研究，必须根据其现有规模、可实现的扩张趋势、品牌影响与经营力等多方实际，进行调研设计，这样才能保证调研结果的有效性。
外部基础环境：人口环境，基础设施环境，社会经济环境，市场竞争环境 “商圈人口环境”包括人口密度，人口区域分布，人口结构，人口质量
“社区经济环境”包括产业发展政策，街区建设规划，工商财政与税务政策 “基础设施环境”包括商圈内基础建筑设施，居民住宅状况，交通状况，社区分类档次
“市场竞争环境”包括市场空间与市场份额，商圈饱和度，商品供应链，竞争对手状况
消费行为习惯：购物场所选择，优先购物场所，购物频率，单次消费金额，分类消费金额，交通工具
消费者购买行为调查，旨在透视消费者及其生活方式，把握关键的竞争优势，研究区域内市场总量和消费需求趋势，确定应该并可以属于本企业的市场份额。 商圈分析
不同业态、不同目标市场，以及不同产品、不同扩张方式的零售、服务业投资者，对商圈分析的角度会明显不同。通常由于投资决策人的不同风格也会对商圈分析行为带来重大影响。
根据研究项目的侧重点不同，综合运用以下多种方法对商圈类型进行划分 按企业对消费者吸引力的空间层次划分:核心商圈,次级商圈,边缘商圈
按消费人口的居住稳定性或流动性划分:常住人口商圈,工作人口与在校学生商圈,流动者商圈 按消费者群体使用的购物交通工具划分:步行者商圈,非机动车商圈,机动车商圈 还可以按企业经营方式和商品类别划分:零售商圈,批发商圈,A类商品商圈,B类商品商圈... “&C.商圈测定模型”：从项目所在城市实际、所在地段实际和目标场地的特殊性出发，对商圈进行测定
成功的国内商业、服务业公司和跨国零售巨头对商圈的测定，从不千篇一律，墨守成规，而是努力掌握项目周边环境的真相，寻求符合“市情”、“民情”的项目场地。北方纵横依据数年实践，潜心研究了众多成功企业的商圈测定思想与商定实践，同时借鉴部分常用测定法则或测定模型(如零售引力法则，顾客吸引力赫夫法则，康帕斯商圈模型，日本通户省商圈模型)，创造性地提出了具有自主知识产权的“B&C.商圈测定模型”,并开始在客户服务实践中运用。 综合比较基础上的商圈研究
大多投资人会通过对投资区域的繁华程度、基础设施、交通状况、客流量或人口密度，以及同业竞争环境的调查研究，依据经验模型，做出是否选择某地投资、如何投资的决策。有些投资人会邀请专业顾问，以专业方法对初步选中的区域做商圈分析，以确定区域投资方案。那么，这里所说的“投资区域”是如何确定的呢?
第一种方式：先划定区域，然后考察这个区域中的商业环境和人口环境。即：不做广泛比较，只对已经“看好”的某一个或某几个区域进行局部研究。相关多的企业就是这样做出选址决策的。更有个别的“商圈调研”活动，甚至仅为负责人指定的投资区域做“领导决策英明”的“论证”。
第二种方式：“综合分析基础上的商圈选择”方式。强调对整座城市的商业环境和人口布局做详细调研，而后在综合分析、比较基础上，确定最适当的投资区域，进而对目标区域进行更加深入的研究。
我们可以举出不少例子说明投资人不采用“综合分析基础上的商圈选择”也可以取得成功。但不可否认的是：用这种方法选择投资区域后失败的案例，比“综合比较基础上的商圈选择”者多得不计其数!国际著名的零售商业巨头无一不是在综合比较基础上确定投资区域的典范。他们成功了，他们成功得的令大批曾经占尽优势的国内商业精英失色!
北方纵横在深入研究国际零售商业公司成功的商圈选择经验基础上，倡导零售商业投资人在“广泛的综合比较基础上进行商圈选择”，并且为投资人提供可以方便进行“综合比较”的数据支持。希望这种服务能帮助零售商业投资者少走些弯路，成功选择投资区域，并对选定区域进行科学分析，努力使这个区域创造更大投资回报。
街区购买力分类研究 依据大量一手调查获取的人口数据[常住人口/外来人口/工作人口/在校学生和其他流动人口等]、消费行为数据和社区居住环境数据，综合利用社会阶层指标、社区环境指标和消费行为指标，对千差万别的城市居民区进行基础划分，为零售、服务、地产、金融企业的市场进入、区域开发和成功制定市场细分战略提供数据支持。
城市社区购买力分类 街道/乡镇购买力分类 不同区域的消费群体分类
“街区购买力分类研究”和“商圈分类研究”项目，在将众多城市街道/社区划分为“高消费力”、“中高消费力”、“中消费力”、“中低消费力”和“低消费力”等五类居民区的基础上，进一行细分为众多购买力水平,或众多基本类别的微型区域。分类报告可以为企业决策者提供有关市场细分的精确数据和市场潜力分析。
城市社区或街区是现代商业市场的基本单元，是组成商业市场“机体”的多种类“细胞”。人以群分。生活在各自社区的消费者们有着相互接近的消费习性和购买力水平。而各个社区之间的差异，又造就了千差万别的社区类型。在商圈辐射区域日趋缩小的情况下，深入分析社区消费人口和社区购买力类型，对于成功调整市场营销策略有着越来越重要的作用。
经过几年调研，北方纵横创建了"中国街区购买力分类系统"。这个"系统"建立在对城市社区消费人口的数据分析和GIS(地理信息系统)空间数据开发相结合的基础之上，开拓了包括数据报告、文字分析、地理信息和图片在内的完整信息系统。这个系统可以为零售业投资选址(商圈选择)提供数据支持;也可以对现有零售终端进行评估。
这个系统可以回答类似以下一些问题：? 在中国一二级城市中，哪里是你的目标用户最多的街区?或者说，想花钱买你产品的人在哪里? 例如：
哪些街区是“奢华之区”、“富人之区”、“小康之区”、“贫困老区”、“时尚新区”或者“公房社区”?
哪些街区是“超高购买力街区”、“高购买力街区”、“中购买力街区”、“低购买力街区”“超低购买力街区”?
哪些地方是土著人口、外来人口或劳工群体集中的居住区? 哪些地区是外国人(美国人?欧洲人?韩国人?日本人?„„)或港澳台人员的集中居住区? 哪里时尚青年多?哪里成熟的中年人口多?哪里的老者、小孩子比例大? 发达的大商人、小商人、公务员、学者、自由职业者，以及适合大众化产品销售的高密度工人生活区，在整座城市中是如何分布的? 他们居住的密度与数量如何?
这些街区的人口质量与人口数量对购买力有哪些影响? 众多的连锁商业网点,服务类网点成功了。从外部环境看，他们成功要素是什么? 在各大城市中，哪里还有这些可以成功的环境要素? 竞争对手的经营业绩优于你或不如你的外部原因是什么?能否通过对不同外部环境的分析比较，找到你的优势，赢得更大的市场份额? „„„„„„„„
通常的商业选址，往往先划定区域，然后考察这个区域中的商业环境和人口环境;而“综合分析基础上的商圈选择”方法，则强调先对整座城市的商业环境和人口布局做详细调研，而后在综合分析、比较基础上，确定投资区域，进而对这个区域进行更加深入的研究。"中国街区购买力分类系统"可以同时为这两种选址方法提供数据支持。对于已经完成投资布局，或者已经建立了众多销售终端的商业企业，更可以使用这个系统，对现有商店(或服务网点)进行评估。
址调查与商圈研究成果的输出格式 数据报告+GIS地理信息+文字分析
- 详尽的分城市、分区县、分街区、分经营机构与消费者居住点的分类数据报告多层面、多角度街区类型分析
- 全部数据具备空间特征，各类数据可用GIS(地理信息系统)直观显示
大卖场(hypermarket)选址调研
成功的国内商业和跨国零售巨头对大卖场商圈的测定，从不千篇一律，墨守成规，而是努力掌握项目周边环境的真相，寻求符合“国情”、“市情”、“民情”的项目场地。北方纵横依据数年实践，潜心研究了众多成功企业的商圈测定思想与测定实践，同时借鉴部分常用测定法则或测定模型，创造性地提出了“B&C.商圈测定模型”,并开始在客户服务实践中运用。 中国大陆成功大卖场的主要类型：
一、社区大卖场
在中国大陆，社区大卖场的数量相对最多。这类大卖场的周边人口密度较大，销售额有保障，适于卖场生存。在汽车还没有成为中国人的主要交通工具，居民住宅空间还不够宽敞，家用冰箱还不够大的时期，社区型大卖场店是适合中国国情的。但是，由于社区店的辐射区域较小，停车位不充足，供应商送货不够方便，社区大卖场的潜力不一定很大。
二、新区大卖场
新区大卖场在我国正呈现较快发展趋势。新区大卖场的确定，关健在于：第一，明确新区规划，对区域的发展有一个正确的判断和把握;第二，品牌的聚客效应。成功品牌不仅可以吸引顾客，也可以带动新区的商铺投资和商业地产开发，使新区房产价格上扬，商铺变成抢手货。这两点缺一不可。
三、富人区大卖场
中国大陆的富人区大卖场数量不多。富人住宅区的人口密度低，建在富人区的大卖场来客较少;居民(特别是高收入居民)在日用消费品方面的支出是有大体确定比例的，销售额通常不会很大;富人区大卖场的辐射区域比较小，发展潜力很有限。但是，富人区大卖场顾客的“单次购买金额”很高，如果与普通住宅区相临，或公共交通便利，也会有较大发展空间。
四、商业中心大卖场
商业中心适合做大卖场的场地极少，这类大卖场在大陆数量很有限。房产租金高、交通不便、停车位严重不足、供应商送货障碍，使得这些卖场的经济效益大多不理想。但因这些地区的居民人口密度大，流动人口多，企业还是可以继续生存下去的。
五、Shopping Mall 大卖场
Shopping Mall大卖场的最大好处是可以借助其他业态吸引顾客，延长顾客在卖场的逗留时间。但由于场地租金高，收货不方便，加之Shopping Mall不适合顾客大量采购生鲜和日用杂品，Shopping Mall 大卖场的发展缓慢。
六、交通枢纽大卖场
单纯的交通枢纽大卖场周边人口密度低，销售额大多不理想。但是如果象选择新区大卖场一样，“明确新区规划，对区域的发展有一个正确的判断和把握”;发挥“品牌的聚客效应”，也会带动场地周边的商铺投资和商业地产开发，使交通枢纽店演变为兼具商业中心店和社区店优势和优质大卖场。
第五篇：选址调查人口与购买力分析
资料由超市168管理商务平台提供展示——http:/// 选址调查:人口与购买力分析
有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：
1.常住人口数
2.家庭及构成
3.人口密度
4.教育程度
5.从事行业
6.自然增加率
7.社会增加率
8.家庭人均收人
9.白天流动人口数
10.年龄构成
11.家庭年支出及支出结构
现就一些主要项目分述如下：
1.家庭人口及收入水平
家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
2.人口密度
一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。
要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。
白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
3.客流量
一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：
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各站上下车乘客人数历年来的变化。
上下车乘客人数愈多的地方愈有利。
上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。
根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：
·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。
·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。
火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
4.购买力
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50%，500—1000元的占 20%，1000—1500元的占20%，人均月收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳
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