小伙伴们反映都在为论文烦恼，小编为大家精选了《房地产估价分析论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。在房地产估价中，对于估价对象的因素分析是否准确全面，决定了估价结果的客观公正以及估价报告的价值。《房地产估价规范》规定，房地产估价结果报告中要概要说明房估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。
房地产估价分析论文 篇1：
资产评估法对房地产估价的影响分析
摘要：改革开放以来，我国的经济水平不断提高，尤其是房地产业发展十分迅速，其在90年代迅速发展，现如今已经在我国国民生产总值中占据着十分重要的地位，评估房地产工作的最重要手段就是资产评估法。资产评估法的主要目的是通过建立公平公正的房地产交易市场，维护资产评估当事人的合法权益，避免不合法交易行为的出现，从而维护房地产行业的稳定性。房地产评估是指由专门的评估人员按照国家规定的制度进行评估方法，公平的对估价对象实际价值的分析。使用资产评估法对房地产工作进行评估，有利于营造一个安全稳定的房地产交易市场。基于此，本文首先從四个方面讲解了在房地产估价工作中采用资产评估法的重要性，然后从五个方面具体阐述了房地产估价采用资产评估法的基本原则，最后讲诉了我国常用的资产评估方法，以此来供专业人士参考。
关键词：资产评估法;房地产估价行业;房地产交易市场
房地产估价工作对看房地产买卖各方的基础性权益，具有直接影响作用，就目前国内的房地产行业影响力情况来看，关于国家制定和实施资产评估法这一措施会对整个房地产估价行业产生十分重要的影响。房地产行业估价工作能否精准高效的实施，还在于看资产评估法是否能够灵活运用。资产评估法的实施会对房地产估价行业带来较大的发展机遇。而且随着国民经济的高速发展，资产评估法已经存在于我们日常的生产生活中。该法律不仅可以为委托方争取到最佳的经济效益，而且还可以给评估市场营造一种相对安全、稳定、可靠的交易氛围，从而让房地产行业的评估工作能够更加的专业化，规范化。
1在房地产估价工作中采用资产评估法的重要性
1.1降低了人们进入房地产行业的门槛，加速房地产产业的发展
采用资产评估方法可以有效的促进我国房地产行业的发展。首先采用资产评估的方法，在一定程度上降低了我国进入房地产行业的门槛，这使得大部分房地产估价人员可以自由地进入房地产估价行业。由于我国房地产行业在九十年代快速崛起，这就使我国房地产估价行业的人才大量缺失，在很大程度上阻碍了我国房地产行业的进一步发展。然而，我国房地产行业中最不可缺少的部分便是房地产估价人员，对房地产进行评估可以有效的促进我国房地产行业的平等竞争。我国取消了房地产评估师的资格准入证书的考取这项政策，对促进我国资产评估行业和房地产行业的发展有重要的意义。首先，我国取消对房地产评估师具有专门的资格证的政策有助于评估机构的发展，评估机构可以从社会上获得有思想、有才能的资产评估师，另一方面来说，没有取得房地产行业相关证书的资产评估师进入房地产行业，这就可以促进大量有经验的资产评估师进入房地产行业，不仅给我国房地产行业带来了便利，还节约了房地产公司的资产评估成本。例如，我国房地产在进行拍卖时首先要进行的便是资产评估，这可以有效的维护我国房地产交易的公平性和安全性，由于资产评估人员的增加使房地产企业的运营成本降低，有利于我国房地产行业的稳定性。
1.2资产评估法使房地产行业的工作更加专业化和规范化
我国法律规定的资产估价原则可以促进我国房地产行业估价工作的专业化、规范化和标准化。根据我国有关资产评估法的明确规定，要从事资产评估的人员，必须具有专业的资产评估证书，必须由其所属的正规专业评估机构，并且其一生中只能加入一个资产评估机构，有效地保证了我国资产评估工作的有序开展。我国目前的房地产行业估价的相关制度，主要是依据当地城市的房地产管理的有关制度而制定的，这种方式的评估法不仅需遵循原来的城市房地产行业管理的相关法规而且还要遵守新的资产评估法。因此在对城市的房地产进行估价时，应当设立专业的估价师来实现房地产行业评估工作专业化。但是，所有的房地产管理制度都具有一定的局限性。例如，假设资产评估师采用当地城市的房地产估价相关制度进行资产评估，那么其在评估标准上可能会同其他地区的评估标准有一定的差异，这就不利于房地产行业的稳定，个体使用资产评估法对房地产进行估价时，不仅要遵守当地的房地产估价相关制度，还要遵守我国规定的资产评估制度，这种双重制度促进了我国房地产估价行业的专业化。资产评估法是我国为了维护行业市场的公平和公正性原则而制定的法规，但是，由于原先的法规涉及的资产估价的责任不明确，这就导致我国估价行业存在混乱现象，使估价行业缺乏明确的法律法规，所以资产评估法的出台有效的维护了我国资产评估市场的公平性、公正性原则，对相关资产评估当事人给予了最大的保障。
1.3资产评估法加强了职业风险，提高了监督作用
资产估价法是国家为了补充行政法未涉及到的相关规定，维持估价市场的规范化尽心尽力地维护估价工作者而制定的一部公平公正的法律。资产评估法改善了过去的管理重点，不再将管理重心放在入口管理上，而是向结果管理逐渐偏移，以增大的法律责任来督促相关评估机构及从业人员的责任心。资产评估法将处罚制度、处罚力度等加以明确，相较于现有法律规则制度，资产评估法对相关行政管理部门、评估行业从业人员、评估行业协会、委托人、评估机构等加大了法律管理力度。它的出台，严惩了不法估价机构，规范了对相关估价人员的行为。比如一旦查证有相关专业评估工作人员签订了虚假的评估合同，那么评估机构将会对其违法行为作出惩处，甚至对该人员进行没收违法所得以及停职处理，如果情节严重者，将会依法追究相关人员的法律责任，作出终身停职处理。另外，相较于房地产估价相关制度，资产评估法对评估专业人员有了新要求，在相关资料、证明、文件的验证与核查上，往往要求更高的完整性、精准性与真实有效性。事实上，验证核查相关证明和资料原本就是意见比较复杂和困难的工作，而资产评估法对此提出了更高的要求无疑是提高了从业人员职业风险，从而提高监督作用，督促其认真、诚实的完成工作。
1.4促进估价品牌的生产，丰富业务发展方向
《资产评估法》的实施，无疑会对整个房地产进行一次有效整顿。在当前竞争压力较大的房地产估价市场，借助资产评估法对市场的调整，房地产估价机构应抓住机遇，积极参考学习国际经验，建立其自身独特的房地产估价品牌，并拓展发展思路，形成多元化的业务发展链，在自身服务平台上丰富业务内容。例如，积极投资房地产咨询业，并拓展房地产租赁、买卖、测绘、物业管理、不动产登记代理等多元化业务。此外，还可以在会计服务的基础上，结合工程造价、资产评估、会计、房地产估价等个业务，形成一个立体、全面、多元的服务机构，建立起综合性竞争优势。
2房地产估价采用资产评估法的基本原则
2.1坚持公正、独立的资产评估原则
我国使用资产评估法应该坚持公正、公平的评估原则。首先从事资产评估的人员要有一定的所属机构和资产评估从业证明，从而最大程度的保证资产评估从业人员坚持资产评估原则，是为了保障资产评估当事人的利益来开展工作。由于资产评估具有一定的主观判断性，也使其具有较大的可操作空间，假设资产评估人员没有保持公正的心态来进行资产评估工作，这会对资产评估当事人造成极其恶劣的影响。并且在应用资产评估法的时候，评估工作者应该评估法进行深入研究，应用该法律，正确的对房地产估价领域进行考察分析，让房地产估价的相关管理工作可以更好的实施。因此，从事资产评估的专业人员要遵循公平公正的评估原则，在资产评估过程中，要考虑资产评估当事人的利益，帮助资产评估当事人权衡利弊，作出最能保障当事人利益的决策，然后再提出比较合理的资产评估价格。
2.2坚持合法评估原则
资产评估师在进行房地产资产估价时，要熟悉当地房地产评估的相关管理政策和我国资产评估法律，保证其估价的合法性。如果进行资产评估使对当地房地产评估的相关管理政策认知不明确，那么就会造成其资产评估结果违背当地房地产资产评估的管理制度，就会造成资产评估结果在当地不适用，甚至可能会使资产评估当事人违背当地相关政策，进而使其受到政府的惩罚，这都不符合我国资产评估的合法性原则。因此，资产评估师要在熟读当地政策和资产评估法的基础上开展工作，然后再根据资产评估结果适当要价。
2.3资产评估具有某一时刻的具体价值的相关原则
资产评估人员要考虑房地产某一个时刻的具体价值。相关房地产估价人员一定要对自身工作的特殊性质具有较为深刻的认识，如果有需要在进行资产评估原则设计时，要完整开发原则性的因素，提升房地产估价的应用质量。首先，资产估价人员要根据不同时期的政策对房地产进行估价，考虑其是否具有可实施性。其次，资产评估人员要对当地的经济状况和人民收入水平进行分析，了解资产在某个特定时刻的具体价值，即资产估价人员要对房地产的价值进行评估，保证评估结果的有效性[1]。
2.4坚持替代原则
资产估价人员在进行资产评估时，要根据当地实际情况进行实时评估，其评估结果要和相同价值的房地产的评估结果一致，房地产评估结果和同等条件下的房地产的价格可以存在細小的差异，但不可偏离过多。例如同等价位的一室三厅，其价格要在可接受范围内波动，新房子的价格可以稍高于旧房子的价格，但其价格应该在一千元左右波动，不可超出范围过多。
2.5在评估中坚持最佳使用原则
资产估价人员在进行估价时要坚持最佳使用原则。在进行资产评估的前提是以资产估价当事人的最大利益。例如当被评估的房地产处于被使用状态时，资产估价人员要根据最高的估价原则对估价房地产进行深入分析研究，分析其是否具备可升值空间，在对其房地产进行折旧分析时，分析其使用程度对价值的影响，然后再将分析结果呈现在评估报告当中。
3我国常用的资产评估方法
就目前来看，我国房地产行业中最常用的资产评估方法是非常多样化的。例如，运用和其同等价值的房地产评估结果对其进行分析、根据房地产的建造成本进行评估、根据房地产的收益进行评估等评估方式。比较法便是我国在对房地产进行估价时最为常用的方法，它可以根据同等时间段下同等地段和同种户型的房子的出售价格，对评估对象进行分析，比较其与出售房子价格的相差比值，然后再对评估对象的价格进行整改，并对其实际价值做出科学合理的估算。开发法则是指对评估对象进行价值评价后，除去一些成本开销，然后计算出估价工作的利益，最后达到房地产估价工作的效益最大化。除此之外，收益法、对比法、成本法、修正法等这几种方法也是我国房地产行业中较为常用的评估方式。
4结束语
由于我国房地产行业制定的资产评估法已经开始施行，对房地产进行评估，这就使房地产的评估难度加大，资产评估人员不仅要根据房地产所在地的政策，还要考虑国家新出台的资产评估法。这也使其对资产评估人员的标准提升，资产评估人员在进行专业估价过程中，不仅要将个人信息完全披露，还要对房地产信息进行检查，这也加大了估价人员的工作量，工作人员要到估价现场进行真实信息的采集和验证，以此来确保信息的准确性，这样也使资产评估机构所承担的风险大大降低，从而形成了我国资产评估人员更加严谨的风格。总的来说，资产评估法与我们的生产生活密切相关，资产评估法不仅对资产评估行业和评估机构的审批环节进行了规范，而且还加强了对相关评估机构的监管，该法律让我国的房地产评估工作变得更加专业化。
参考文献
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作者简介：冯萍萍，（1994-），女，汉族，山东省临沂市，从事资产评估，房地产评估。作者简介：冯萍萍，（1994-），女，汉族，山东省临沂市，从事资产评估，房地产评估。
作者：冯萍萍
房地产估价分析论文 篇2：
房地产估价对象分析不应忽略的因素
在房地产估价中，对于估价对象的因素分析是否准确全面，决定了估价结果的客观公正以及估价报告的价值。《房地产估价规范》规定，房地产估价结果报告中要概要说明房估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观情况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。但随着社会发展和科技进步，如果仅仅对估价对象按照上述要求进行分析，往往会出现误差，难以客观准确地反映估价对象的状况。为了使估价对象的分析更符合市场价格体系定位，同时为了使房地产估价报告更能客观准确反映估价对象的权利状况，笔者在评估实践中总结出房地产估价对象分析不应忽略的一些因素，以期推动《房地产估价规范》的进一步完善。
一、规划设计条件指标与现状技术指标因素
一般而言，开发商在开发某小区时，政府职能部门在前期设定有规划设计条件技术指标，如：容积率、绿地率、规划间距等指标。因为追求利润最大化的考虑，开发商往往会在这些指标上做一些手脚。这些指标对一个项目的环境品质、居住舒适度、升值潜力等都会有直接影响。实际上，房地产项目一旦竣工验收交付使用之后，在进行房地产估价时就容易忽略这些指标的影响。
在房地产估价中，基于各种条件限制，或者是房地产估价师的个人原因，一般只考虑到利用现状和权属状况等因素，却没有对估价对象的规划设计条件指标和现状技术指标进行比对。由于缺少信息平台支撑，不能掌握到详实准确的资料，项目竣工验收时是否与批准的规划一致，是否受到过相关职能部门处罚后获得后续办理手续，项目的容积率是否超过指标、规划间距是否缩短、采光是否符合《城市居住区规划设计规范》要求，配套设施是否齐全到位，这些都是影响房地产项目整体环境舒适程度的因素。
对于这些因素，一般业主不是很清楚，只是根据看到的现状以及自身的感觉是否良好来评价房屋环境的优劣程度，这就需要房地产估价师从专业角度深入分析估价对象各种技术指标，以便能对房地产项目作出客观分析。容积率、绿化率、规划间距等指标从表面上看似乎对房地产估价对象的价值没有直接影响，但由于这些因素能够决定整体项目的品质，因此不可小觑，在估价对象分析中必须加以重视。
二、建筑节能因素
随着社会发展和科技进步，老百姓对住房的要求越来越高，国家也对民用建筑节能有严格规定。民用建筑节能是指民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物节能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。
依据现行《房地产估价规范》要求，房地产估价师在撰写房地产估价报告时只是对地段和建筑物工程质量、维护、保养等因素进行描述和分析，没有考虑到新建民用建筑已经严格执行建筑节能标准要求，同时一些旧民用建筑工程扩建和改建时，对原建筑也进行了节能改造。对建筑进行节能改造，一方面符合建筑节能标准要求，确保了结构安全，优化了建筑物使用功能；另一方面也延长了建筑节能改造后建筑物的寿命周期。建设之初进行了节能设计或改造后具备了节能效果的建筑，在对其进行房地产估价时其价值与其他建筑应有所不同。
因此，这就需要房地产估价师对估价对象的建筑节能因素进行分析，并体现在评估结果的计算中。如果是对旧有建筑是否进行节能改造进行评估，则需要考虑建筑节能改造的必要性、可行性以及投入收益比，对其进行科学论证分析，以便更准确地反映估价对象的市场价格。
三、小区配套设施因素
随着我国城区住宅建设步伐的加快，为方便居民生活，大多数住宅小区的配套设施做到了与住宅同步建设、同步交付使用。但部分小区基础设施配套落后、配套不完善的问题则越来越突出，有的项目配套设施未能与住宅同步建设，有的项目配套设施建成后，被随意改变使用性质，给居民生活造成诸多不便，也成为社区生活中较为突出的矛盾。
房地产估价师在对估价对象进行分析时，对于小区配套设施主要需考察以下两点。
一是要考虑小区规划设计时配套设施是否完善，比如供水、供电、排水、燃气、通讯、邮政、环卫设施（公共厕所、垃圾中转站）、消防、道路、人行步道、照明设施、园林绿化和社区居委会办公室等。还要考察居民小区建设的经济效益、环境效益和社会效益是否统一，是否统筹考虑住宅小区的整体布局与功能配套，小区建设是否达到“绿化、亮化、美化”，配套设施是否使住宅小区的品位得以提升，应综合各种因素进行分析。
二是建成后的小区，随着时代的发展，配套设施是否满足需要。例如，为解决小区停车问题，可能需要对小区部分场地进行改造，减少绿地面积和小区道路，或采用划分停车位等措施方便业主停车。这样做的结果，降低了小区的品位和居住舒适度，虽然解决了眼前的停车问题，但是不能解决长期的停车问题。为了避免出现这样的问题，很多新的住宅小区在规划设计之初，就修建了能够满足较长时期需求的地下车库，大大地改善业主居住环境，提升了小区品位。类似于停车位等配套设施的完善程度，也是房地产估价对象分析时不可忽视的因素。
四、估价对象相关资料的完整性
影响居住房地产价格的因素很多，既包括政治制度、土地使用制度、住房制度、城市规划、住宅市场供求状况等宏观因素，也包括住宅的区位状况、实物状况等微观因素。并且，不同的估价方法所需的资料是不尽相同的，在估价时应尽最大可能搜集到全面准确的资料。
首先是要不断丰富完善与房地产市场相关的宏观资料，包括产业政策、金融政策、城市规划、基础设施、人口数量、家庭规模等。虽然宏观因素并不直接决定房地产估价对象的价值，但对宏观因素的正确分析和判断，是房地产估价的基础和前提。
其次是涉及估价对象区位状况和实物状况的相关资料。一般而言，影响居住房地产价格的主要区位状况包括位置、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量等。其中，环境质量是常常被忽视的因素，而环境质量的好坏已经成为影响住宅价格的重要因素，主要是指绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等。影响居住房地产价格的主要实物状况主要有建筑结构、类型和等级，设施与设备，建筑质量，装饰装修等。目前，一些商品房项目的装修单独计算费用，但是在评估其价值时不应忽略。
再次是估价对象的个别因素。个别因素虽然是项目主体以外的次要因素，这些因素一般占比不大，但其对单一估价对象的价值可能会产生极大影响。个别因素修正是将可比实例相对于待估价物业因个别因素条件差别所造成的交易价格的差异部分剔除掉，得到待估价物业所具有的个别因素条件下的价格。
李求军/责任编辑
作者：高文林
房地产估价分析论文 篇3：
房地产估价中资本化率分析
[摘 要] 对于土地、商铺等收益性物业来讲,初始投资完成后,经过若干时间的价值收益,在投资期末会以一定的价格售出。这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果,其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数,即资本变化比率,通常称为资本化率。由于资本化率的微小变动对于评估结果可以产生巨大的影响,我国现有的四种求取资本化率的方法。对资本化率的确定都含有某些主观选择性,致使估价结果与房地产“真实价值”偏差很大。房地产作为一种资本投资,在众多的投资项目类别中,也有一定的与其投资风险相当的投资收益率。因此可以认为房地产资本化率是与获取估价对象所产生的净收益具有相同风险的资本化率。本文就房地产估价中资本化率进行了相关分析。
[关键词] 房地产 估价 资本化率
一、引言
房地产估价业作为评判房地产价值的行业,在我国是一个新兴行业,起步较晚,但发展很快。在房地产交易、国有经济的战略性调整、企业重组和企业上市,以及资本市场发展过程中,房地产价格评估中介都发挥了重要作用。
二、资本化率的内涵
资本化率是用来将房地产的纯收益资本化时采用的一种折现率。资本化率的求取是应用收益法估价的一大难点。资本化率是将房地产的净收益转换为价值的比率。购买房地产可以看作是一种投资,这种投资的资本即是房地产每年产生的挣收益。因此,资本化率实质上是一种资本投资收益率。
三、确定资本化率的基本依据
由于资本化率的高低变化主要受到投资风险大小的影响,所以资本化率的确定要遵循一定的规律。一般认为,资本化率的确定可以从以下几个方面来考虑:
1.地方的一般利率、习惯利率和土地利率
资本化率也称为资本化利率,原则上以估价当时地方的一般利率为确定依据。因为资本化的本质和目的是基于房地产的连续收益,根据地方情况可以参照投入的货币资本利息再考虑一定的风险性确定。这样,产生收益的房地产可以视为一种风险性投资。而且,正常的地方利率,其大小是众所周知的,因而政府、企业、个人和估价人员容易从日常交易中估算出地方的平均利率。资本化率和市场利率都应该按照地方惯例,这是因为房地产的价格毕竟是以地方特色为基础,其价格受到周围环境的影响,这些都可以通过地方的习惯利率来体现。所以在房地产评估时所采用的资本化率也应当依据地方的经济情况来决定。
房地产评估中土地评估所采用的资本化率有其自身的特点。一般认为土地是不容易灭失的,并且随着社会经济和文化的发展,土地是不断增值的,所以投资于土地的风险要比其他投资的风险小。因此,土地的资本化,不用一般利率,而应该采用地方上通行的土地利率。
2.普通一般利率
在房地产的估价中曾经使用普通一般利率作为资本化率。但对于普通一般利率的概念存在着分歧,有人认为可以以最可靠的国库券利率为标准;而反对者认为,这种随时可以资金化(兑现)的国库券投资,与难以资金化(兑现)的房地产投资之间存在着差异,其风险是不同的,因而不能采用國库券利率作为房地产资本化率。但是可以用国库券利率作为房地产资本化率调整的基础依据。
3.长期投资收益率
作为依据的长期投资收益率是有条件的。在此,要求该长期投资对象与估价对象房地产之间具有同一性质,而且,收益率与资本化率之间也需要具有同一性质。对于作为估价对象的房地产,这种同一性质是很难达到的。因此该依据从理论上来说是可行的,但在实际操作中很难使用。
4.安全利率和风险补偿的复合利率
安全利息是由现在物产与将来物产评价之间存在差额而产生的。风险补偿则是因为所评价的预期收益的获取存在不确定性,由此产生对将来物产的评价减少。实际上各种利率有差异,是由于加上了不同的风险补偿所导致的。在决定安全利率时必须尽量选择无风险的投资,通常采用第一流的银行支票贴现率,在实际操作中则一般是采用银行同期贷款利率或国库券利率。至于风险利率的补偿,可以以评估时其他相似房地产年纯收益与买卖价格的比值,得出其资本化系数,再扣除安全利率,然后计算风险补偿系数;或者,选取已知的同一性质或类似投资的风险补偿系数,通过比较这些投资对象与待评估对象房地产之间未来的风险差异情况,将这些投资的风险补偿系数修正到待评估对象的情况,然后在加上安全利率即得到资本化率。
5.综合考察利率
该方法以最具有一般性的投资利润率为标准,同时比较考察投资对象相关房地产的个别性,即就投资对象的危险性、流动性、管理难易性作为房地产的安全性加以综合比较考察,以求得资本化率。在实际的估价中,应该根据对象房地产所能产生纯收益的安全性、所在地区的交易习惯和利息情况,以及种类差异,而就房地产的交易利润率、债券利率、金融机构的放款利率等做比较考察,以求取待估对象的资本化率。
四、房地产估价中资本化率分析
购买房地产可以看成是一种投资,这种投资所需投入的资本是房地产价格,即用现在支付的货币购买该房地产未来纯收益的代价。这一价格和房地产本身的建造成本没有直接关系,通常将这一价格称之为收益价格,因此资本化率实质上是一种资本投资的收益率。由于收益法估价是以预期未来各期的纯收益求取估价时点投资的相当额,应考虑货币的时间价值。因此确切地说资本化率是一种将未来的纯收益转换成现值的折现率。
有人简单地把资本化率定义为纯收益与价格的比率,这种观点是不正确的。从形式上看来,我们知道在纯收益每年不变,年期无限的情形下,收益价格的计算为;但在年期时,而年期无限碑纯收益以s的比率递增时。上述三种情况当中,r就是我们所说的资本化率。
显然,资本化率不一定是纯收益和价格的比率。在分析资本化率时,我们要认识到它和纯收益的变化及年限有一定的关系。从更深层次来看,资本化率实际上为投资利润与投资额的比值。而房地产纯收益中既包括利润又包括本金,很显然用纯收益与房地产价格的比率求出的并不是资本化率。
从我国当前的房地产市场看,比较适用的房地产估价中资本化率分析法有以下几种:
1.市场提取法
国内许多房地产估价著作都将其作为一种简单实用的求取资本化率的方法。这种方法的思路是利用收益法公式,通过收集市场上相同或相似的房地产纯收益、价格等资料,反求出资本化率。
假定纯收益每年不变,则收益法有两个基本公式,即及 。一般介绍的市场提取法是用,就是通过来求取资本化率。但是,适用于市场提取法的限制条件很少有人提及,本文将其归纳为三种情况:
(1)年期无限
由于是在年期无限条件下推导出来的,因此适用于年期无限的估价对象的资本化率的求取。当然,从市场上获得的可比实例房地产也应符合这一条件。但是,我国实行的是土地有限期使用权制度,建筑物的经济寿命也不过为30年～60年,所以这种情况现实生活中很少遇到。
(2)年期有限
可比实例剩余收益年限与估价对象剩余收益年限相同,年期 即。换一个角度来看RO=M×RM+(1-M)×RE。就是说,房地产价格与年纯收益的比值是一个乘数,用年纯收益乘以该乘数即可求出房地产价格,该乘数实质上就是购买年。注意将购买年作为可产生收益的年期的观点是错误的。,它与可产生收益的年期n有关,同时还受资本化率的影响。对于类似房地产,其资本化率应是相同的,如果可产生收益年期也相同,则它们的购买年相同;否则不同。因此同类房地产如果可产生收益年期相同,我们可以将其作为可比实例,从而确定购买年,利用下式计算房地产收益价格:
V=a×Y
这种方法是一种简捷但很粗糙的估价方法,其可信度取决于纯收益与购买年的准确程度。
(3)年期有限
可比实例剩余收益年限与估价对象剩余收益年限不同。同类房地产的资本化率是相同的,如果剩余使用年期不同,则:的结果也是不相同的,或者说购买年不同。在这种情况下就不能通过价格与纯收益之间的关系确定购买年。是一个高次方程,求解r较复杂、繁琐,因此不宜采用市场资料提取法。需要指出的是,这种方法虽然以替代原则为依据,有一定的说服力,但是并没有反映出资本化率的实质,资本化率实质是投资利润与投资额的比值。而纯收益既包含投资利润又包含本金部分,显然由纯收益与价格之间的比率确定的不是真正的资本化率,而是一个系数或购买年。
2.安全利率加风险调整值
许多估价师在进行估价时都采用一年期的银行存款利率作为资本化率,这样确定的资本化率值偏低,投资房地产风险显然大于银行存款,我们应用收益法时应考虑风险预期的因素。未来收益会产生价值,而未来的收益损失则会使价值减损,要想获得高收益,必须接受高风险,这是房地产投资的基本规律。人们通常认为所有投资都是基于能够得到一个既反映资金时间价值,又对可承受风险适当调整的资本化率。正确的确定方法是在安全利率的基础上加上风险调整值,即:资本化率=安全利率+风险調整值。
3.投资复合收益率法
投资房地产的资金来源通常为两个渠道:其一是银行抵押贷款;其二是自由资金。贷款方必须预测得到一个与投资风险相当的利息率,否则他不会提供贷款;自由资本也是如此,否则将会投向其他方面。这时的资本化率应能满足投资各方对市场回报的要求,它是购买房地产抵押贷款利息率与自由资本的收益率的加权平均数,即:
R0=M×RM+(1-M)×RE
式中:RO为资本化率,RM为抵押贷款利息率,RE为自由资金收益率,M为抵押贷款占全部投资的比率。
例:投资某房地产可获得75%的抵押贷款,利息率为15%,根据市场状况,投资者确定的自由资金收益率为12%。则其综合资本化率为:
RO=75%×15%+(1-75%)×12%=14.25%
在房地产经济和房地产金融发达的情况下,同一房地产的投资可以分别向不同的金融机构申请抵押贷款,根据贷款额度称为第一顺位、第二顺位抵押贷款。假如某房地产可获得如下融资,第一顺位抵押贷款占投资总额的50%,利率为6%。第二顺位抵押贷款占总投资的15%,利率为8%,自由资金的报酬率为12%,则其综合资本化率为:
RO=50%×6%+15%×8%+35%×12%=8.4%
五、结论
总之,运用科学的方法,采用科学的程序,是实现房地产价格研究科学化和消除估价中主观性带来偏差的重要保证,因此,本文的研究对于房地产评估工作很有益处。
参考文献:
[1]李淑颖:谈房地产评估收益法.合作经济与科技,2008,11
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作者：赵留军 戴加盼 周复旦