论文题目：我国物业服务合同法律问题研究
摘要：2020年5月28日我国通过了《民法典》,于2021年1月1日起施行。其中在合同编对物业服务合同做了比较全面的规定,进一步完善了物业服务合同的相关内容,并将之列为有名合同的行列。但是,《民法典》作为基本法律具有指导性和原则性,还不能规制现实中存在的所有物业合同法律问题。故此,文章以《民法典》为立足点,通过阐述物业服务合同的基础理论,梳理物业服务合同的立法进程,并结合司法实务中的案例分析其中存在的问题。其中关于业主委员会的问题,从我国首次产生业主委员会至今,一直未能予以明确其法律地位。在物业纠纷中,业主委员会作为原告比较常见,而能否作为被告参加诉讼却存在争议,但其实原被告主体资格本来就是一体两面的问题,应赋予其完整的民事主体资格;关于前期物业服务合同中的格式条款问题,由于业主未实际参与到合同的签订中,物业服务人和建设单位可能会为了一己私利而制订出一些不利于业主权益的条款,鉴于此,应该对前期物业服务合同的制订作出一定的限制,以免损害业主的权益;关于物业服务人瑕疵履行的问题,在物业服务合同履行过程中,物业纠纷以业主不缴纳物业费最为常见,究其原因可以发现业主之所以采取这种“私权救济”的方式也是为了维护自身权益,其提出的抗辩理由最常见的是物业服务人服务不到位、未尽安全保障义务或者不履行合同义务等等。对此,业主常以拒交物业费进行抗辩,关于业主的抗辩权问题,在司法实践中业主的抗辩理由非常多见,抗辩的理由五花八门,导致司法实践中出现抗辩权滥用的情形。而法院多数都支持物业服务人的诉讼请求,致使业主怨声载道,对法律的公信力产生质疑。业主的这种对抗方式,引发物业服务人降低物业服务质量或者消极怠工,进而导致双方矛盾进一步恶化,对此,需要统一物业服务人瑕疵履行的认定标准,并明确物业服务人瑕疵履行的责任问题。对于业主行使抗辩权的问题,应合理分配物业服务人和业主之间的举证责任,同时,为了防止业主滥用抗辩权,应明确业主行使抗辩权的情形;关于安全保障义务的问题,我国现行的法律规范中还没有系统的规定,但实践中会常见由安全保障义务引发的物业服务合同纠纷,其争议焦点主要体现在物业服务企业是否违反安全保障义务。特别是受新冠疫情以及郑州7.20水灾的影响,需要明确安全保障义务的合理限度,以确保小区居民安全舒适的居住环境。针对以上问题提出相应的完善建议。
关键词：物业服务合同;业主委员会;抗辩权;瑕疵履行
学科专业：法律硕士（专业学位）
摘要
ABSTRACT
一、绪论
(一)研究背景及意义
1.研究背景
2.研究意义
(二)文献综述
1.物业服务合同的性质
2.物业服务合同的主体
3.物业服务合同履行中的抗辩与抗辩权
4.业主自治组织的法律地位
(三)研究方法
1.文献研究法
2.实证研究法
3.历史研究法
(四)文章的创新点与不足
二、物业服务合同基本理论概述
(一)物业服务合同的相关概念辨析
1.物业的概念
2.物业管理与物业服务
3.物业服务合同的概念
(二)物业服务合同产生的法理基础
1.建筑物区分所有权
2.业主自治权
(三)物业服务合同的法律关系
1.物业服务合同的主体
2.物业服务合同的客体
3.物业服务合同的内容
(四)我国物业服务合同的立法历程
三、我国物业服务合同履行中存在的主要问题
(一)业主委员会的相关问题
1.业主委员会的诉讼主体资格不明
2.业主委员会的责任承担问题
(二)前期物业服务合同中格式条款存在的问题
(三)物业服务合同瑕疵履行的相关问题
1.物业服务企业瑕疵履行缺乏认定标准
2.物业服务企业瑕疵履行的法律后果不明
(四)业主的抗辩权行使问题
1.业主举证存在困难
2.业主抗辩事由缺乏具体化规定
(五)安全保障义务的认定问题
四、国外物业服务合同典型制度以及对我国的启示
(一)国外物业服务合同典型制度
1.英国
2.美国
3.日本
(二)国外立法经验对我国的启示
五、完善物业服务合同的法律制度
(一)完善业主委员会相关制度
1.明确业主委员会的诉讼主体资格
2.完善业主委员会的法律责任
(二)建立前期物业服务合同的审查和备案制度
(三)健全物业服务合同瑕疵履行制度
1.统一物业服务合同瑕疵履行的认定标准
2.明确物业服务企业瑕疵履行的法律后果
(四)完善业主的抗辩权制度
1.合理分配举证责任
2.明确业主行使抗辩权的情形
(五)明确安全保障义务合理限度的判断标准
结语
致谢
参考文献