近日小编精心整理了《房地产业宏观调控经济法论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。作者简介：徐瑞阳，陕西·西安，西北政法大学法律硕士（经济法方向）。摘要：近年来，为了解决房地产投资规模过大、住房供应结构不合理、住房价格上涨过快、房地产市场秩序比较混乱等问题，我国陆续出台了一系列政策措施，这些调控政策从立法性质来说，均是法律层次较低的规范性文件，但对促进房地产业的健康发展发挥了积极作用。
房地产业宏观调控经济法论文 篇1：
房地产产业调控的法律问题思考
摘要随着改革开放30年进程的不断深入,各行各业也如“雨后春笋”,不断地涌现。房地产行业也不甘寂寞,作为改革开放和经济发展的产物,在经济发展中一直扮演着重要的角色。房地产行业为我国的经济建设和人民群众物质文化生活水平的提高,一直都在做出着自己的贡献。但房地产行业发展的同时,问题也在显现,行业规范、社会责任等等,都在为房地产行业提出着种种全新的课题。所以,本文首先在探讨房地产产业的划分与定位时,为房地产行业在产业中加以定位,进而提出房地产行业的弊端问题,为解决此现状,本人从经济学和经济法学的角度理解和研究房地产行业,希望在经济的宏观调控下,找到房地产产业发展的策略,在法律上加以规制,为房地产业的发展保驾护航,为着我们人类“安得广厦千万间”的美好图景努力奋斗。
关键词房地产产业 宏观调控 产业调控
“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山!呜呼!何时眼前突兀见此屋,吾庐独破受冻死亦足!”
——杜甫,《茅屋为秋风所破歌》
“一座房子,为之遮风避雨;一个家庭,为之温暖人心;一阵欢笑,为之快乐不已;一生幸福,为之终身追寻。”
——本文作者
从古至今,千百年来,人们为着安定的住所一直苦苦追寻与奋斗着;为着稳定的生活一直静静地期待着;为着品味一生幸福一直默默的奉献着。人们最初的梦想是那么真实和纯真,他们的精神状态,现如今我们同样感受着。当今世界,经济发展如此之快,我们生活在城市中,为之自己的“广厦千万间”的理想而奋斗着。而房地产行业却在不同程度上,阻挠着我们的梦想。所以我们需要了解和解决这些问题,让我们的每个人都不会为自己的“小茅庐”而烦恼不已。虽然这是梦想,但是我们敢去想、去做,相信终究有一天会实现。梦想肯定不是现实,但是梦想并不是不可逾越的,有梦人们才去想,去想了才会去做,去做了才会成为现实,这就是梦想,梦想就是这样成为现实。
一、房地产产业的划分与定位
(一)产业分类
在经济研究和经济管理中,经常使用的分类方法有三次产业分类法, 这也是我们每个人耳熟能详的。现就此分类细细的分析,从而具体的确定房地产业的产业地位。
三次产业分类法是根据社会生产活动历史发展的顺序对产业结构的划分。产品直接取自自然界的部门称为第一产业,对初级产品进行再加工的部门称为第二产业,为生产和消费提供各种服务的部门称为第三产业。这种分类方法成为世界上较为通用的产业结构分类方法。
我国的三次产业划分是:
第一产业:农业(包括种植业、林业、牧业和渔业)
第二产业:工业(包括采掘业,制造业,电力、煤气)和建筑业
第三产业:从我国的实际情况,可分为两大部分:一是流通部门,二是服务部门。具体可分为四个层次:[1]
①:流通部门,包括交通运输、邮电通信业,批发和零售贸易、餐饮业。
②:为生产和生活服务的部门,包括金融、保险业,房地产业,社会服务业,交通运输辅助业等。
③:为提高科学文化水平和居民素质服务的部门,包括教育、文化艺术及广播电影电视业,卫生、体育和社会福利业等。
④:为社会公共需要服务的部门,包括国家机关、政党机关和社会团体以及军队、警察等。
总而言之,房地产业是属于传统分类中第三产业的生产和生活部门。它的发展直接影响着我国的经济建设和发展。
(二)产业地位
2009年2月25日,国务院审议通过了十大产业调整振兴规划中的最后两席,房地产业最终没有入选。房地产行业涉及房价这一敏感的民生话题,是否列入“振兴”一直颇受争议。但无缘十大振兴规划,但这并不意味着房地产业不需要“中长期规划”来促进其健康稳定的发展。
房地产产业一直都作为我国的支柱产业而存在的,现在虽有些动摇,但我们不可否认它对我国的经济建设的突出贡献。本人认为,作为公民的大中型消费的房地产业,对于拉动各行各业的发展,促进国民经济的整体运行功不可没。综合国情,在一定程度上,一定时期,仍是我国的支柱产业。
二、房地产产业的现状
(一)房地产的价格现状
随着中国经济的全面发展,房地产产业作为经济发展的“领军人物”,在经济发展中一直扮演着重要的角色,并在一定的程度上积极的推动着经济的高速发展,成为经济发展的润滑剂。经济的大发展,又在一定方面,一定程度上,不断地提升着房地产的价格。改革开放30年,是经济的大发展时期,也是房,地产行业大发展的时期。伴随着第三产业的大发展,房地产产业的兴盛,人民群众物质文化水平的不断提高,中国的房地产价格就“芝麻开花,节节攀高”。这是改革开放经济发展的产物,也是时代的需要。可是在房地产市场大发展的同时。问题也在显现。房地产商为了追求高利润,高回报,不惜触犯法律,动用各种各样的手段圈地,提高房价。房地产价格的虚高与人民群众的收入形成鲜明的对比,在此问题上,各方更是一筹莫展。甚至一些城市房价上涨过快,住房供应结构不合理,使得房地产行业的秩序一直都比较混乱。房地产价格问题,不仅是个经济问题,而且更是以社会问题,值得我们各方的高度关注。
(二)结构问题
房地产市场是个利益纷争的地带,各式各样的开发商绞尽脑汁,来提高自己的利润。甚至在户型,地段,环境,物业等等上煞费苦心。过多的开发商太过注重高价位、大套型住房的开发,追求高回报、高收益,使其所占开发房地产比例偏高。 而普通适用房不足,特别是经济适用房和廉租房建设严重滞后。作为服务型政府必须承担起廉租房的建设, 在全国范围都应全面展开。[2]经济适用房和廉租房的短缺, 是不利于低收入和家庭住房问题的解决。可是, 由于已建成销售的经济适用房由于政府政策的不规范、运作不合理、科学,大量的房屋被投资、投机者巧取豪夺, 低收入家庭并未得到实惠, 从更本上是不利于房地产市场的健康发展的。住房供应结构性矛盾的不合理,从而推动着住房的平均价格上涨,加大了广大中低收入家庭购买住房的困难。结构性的问题的解决已迫在眉睫,需要政府给与高度重视。
(三)炒房问题
炒房问题虽然使得房地产价格上升,但其本身具有一定的特点,需要我们加以描述。问题的难点在于如何定义炒房?炒房一般有三种形态:炒楼花、出租、转手买卖。“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。购房出租者是相对保守和实力不强的投资者,他们的投资策略是以租养房。转手买卖是指在房屋预售时以较低的价格买进,当所买的房屋成为现房后,房价已有了不小的涨幅,再转手卖出去。[3]在这三种炒作手段当中,尤以炒楼花的危害最大,因为它不仅会造成住房紧缺的心理恐慌,最重要的是使真正想买房的人只能付出更高的代价来取得别人已签订的房屋认购资格,无形使房价严重背离它的真实价值。这种行为虽然给房地产市场带来运作上的契机,但是,从长远来看,对房地产的发展,人民群众的利益有百害无一利。至此,本人还想特别提出关于外资炒房的问题,本质其实一样,但是鉴于外资的投资数额大,影响力深远,特别应给与重视。
(四)房地产行业的违法性行为
在房地产行业中,一种是政府的“GDP思维”,作为地方官为了想做出点政绩,寻求达官显贵、平步青云,一定程度上故意放纵房地产价格的上涨,从而显现出本地经济的发展良好态势,获得各方好评;一种是房地产产商的 贿赂行为,其行为是为了在土地的招标过程中获得标的、得到更好的土地。商人“唯利是图”的本性使其在“圈地”的过程中不择手段的利用各种方法、各种手段、各种途径为本利益集团寻求最大的回报和利润。甚至直接或间接地贿赂有权的高官,来为自身谋利;一种是政府的“寻租行为”,即国家工作人员在行使国家权力的过程中,直接或间接地为自身谋利,百般刁难房地产商,使房地产商不得想尽办法犒劳他们,从而实现彼此的双赢。有时,双方为了各自目的,就彼此勾结在一起,归根结底,损害的却是国家和人民群众的合法权益。到此,我们不禁会想到房价高的必然原因了。
三、宏观调控下的房地产产业调控
(一)宏观调控的必要性
1、市场运作本身需要
经济的发展需要自由的市场促进,市场经济的发展同样离不开市场的自由度。但市场经济同样存在一定程度的缺陷,有着一定的局限性,主要表现为:对未来供求关系的平衡具有较大的盲目性;不能自动引导整个国民经济的整体平衡;不能保证收入分配的公平合理等等。对此问题,国家必须从总体上对国民经济运行进行调控,宏观调控实质上是政府调节,宏观调控是社会化大生产的需要,只有采取有效的宏观调控和管理,才能很好的利用和分配资源,才能承担市场机制无法完成的诸如收入分配、环境保护、社会公共产品等职能。因此,充分发挥市场机制的作用和加强宏观调控是现代经济的基本要求和特征,两者缺一不可。这也是国家社会化大生产发展的客观要求,国家调控弥补市场调节缺陷的需要,国家经济职能的具体体现。具体到房地产市场,也是如此,市场的自发性与盲目性,不同程度会导致房地产市场的混乱,事实也充分证明着一点。
2、实践的需要
具体看,房价的飙升,土地的圈地,市场运作的不合理、不完善等等,给房地产市场带来很大程度的影响。本身这种行为有经营者本身运作,在寻求利润的最大化时,让他们行业自己去规制和管理,显然是不太合理和科学的。所以经过多年的实践证明,不能仅仅单纯依靠市场的自身调节,还必须进行行之有效的宏观调控来管理房地产行业,只有这样才能在微观规制的同时不禁可以尽情发挥市场的能动性,而且还能在合理的宏观调控下实现社会资源的最优化配置,这才是房地产行业的最大双赢。相信我们的努力会把房地产行业建设的更加健康合理。
(二)房地产产业调控
1、产业调控
产业有第一、二、三产业之分,第一产业为农业;第二产业为工业;第三产业为服务业,各行各业分别包括其中。各行各业都有自己的行业规则与运行机制,依靠着市场的自由性与需求,自给调节经济行为,从而维护着本行业的发展。各行各业虽然有各自的规则所在,但市场是盲目的,往往会出现种种弊端。所以,为了维护整个经济的发展和国家的发展,宏观调控的出现不言而喻。具体为之,就需要我们制定具体的产业调控来管理我们的行业行为。产业调控是我国经济宏观调控下计划调控的相关内容。产业调控的制定为我国的经济发展的作用将不可小视,必将从整体上规制各行各业的经济行为,促进各行各业的大发展。这就是,“预则立不预则废”的道理所在吧!
2、房地产的产业调控
产业调控作为各行各业经济发展的护航者,其作用不可忽视。具体到房地产行业,我们为了规制和促进房地产行业发展,必须在宏观调控的层面上做出产业规划。房地产产业的产业调控会使得房地产行业的弊端问题得以解决,会使得房地产行业的运作更加合法、合理。也会从宏观经济的层面得以规划房地产业和其他行业的关系,能够更好的管理一国的经济行为,促进本领域与其他领域的共同发展、和谐发展。事实证明,这种发展是得当的。所以我们应当注重房地产产业的调控,使得经济能够健康合序的发展。
四、房地产产业的对策及法律问题思考
(一)房地产产业的对策
1、完善住房供应结构体系
(1)住房供应的多面化
为了满足经济的发展,不同消费群体的需求,我们需要对房地产市场进行合理分化。一则积极发展商品房市场的开发,满足中高端消费客户群的需求;二则开发二手房市场;三则管理房屋租赁市场;四则由政府主导的以经济适用住房、廉租租房为主要内容的开发。[4]
(2)增加普通商品房的开发
豪华、高档、大户型一直以来都是很多开发商为追求利润化所倍受亲爱的。在一定程度上阻碍了一些消费群体的要求,使其望洋兴叹。所以增加中小户型、普通住房是当务之急。这不仅能解决房地产行业的结构不合理问题,而且还能实现其社会的责任性。
(3)政府的政策引导
房地产业的政策引导和产业规划的制定是必要的。由政府出面牵头,在法律与政策规制的前提下,对房地产行业进行合理的整合,规制房地产商的经济行为。这样我们的房地产市场就会迎来一个全新的、健康的局面。
2、规制有关炒房行为
炒楼花、出租、转手买卖等炒房行为,在一定程度上影响着房地产市场的发展,我们必须加以规范。我已在第二个大问题中把有关炒房行为一一加以简述,对此的危害性,我们已经清楚。规制有关的炒房行为已成为房地产产业调控必须加以解决的问题。具体解决途径有:
(1)提高二套房的预付款的比例,取消第二套房的买房有关优惠。
这样可以在保障普通人民群众的生活用房基础上,一定程度上也会抑制炒房的行为。
(2)有关政策法律限制购房的数量及规格。
(3)加大房地产市场的监督。
政府登记已购买的房屋,对购买的房屋加以规制。重点查处无证售房、囤积住房和哄抬房价行为,规范房地产市场的秩序。
(4)政策、法律应当对外资炒房行为加以规制,使其有利于我国的房地产产业的发展。
3、用法律来规制房地产的违法违规行为
政府的政绩行为、房地产产商的贿赂行为、政府的“寻租行为”,这些不合理、不合法的行为对我国的房地产业的发展有害无利。所以我们必须加以规制这些行为,具体的策略如下:
(1)对于政府的政绩行为,我们必须从行政的方式上加以规制。
不以单纯的GDP来衡量政府官员的政绩,以一种综合的绩效来考核政府官员,如:人民的亲和力绩效、人民的物质文化生活绩效、环境舒适度绩效、经济实力绩效等等。我们应该综合考察政府官员,这样既能实现经济的发展,又能使人民群众的满意。
(2)对于房地产产商的贿赂行为、政府的“寻租行为”,不仅要用行政方式解决,更要用法律加以严格规制。
两者合理的结合,这样才能对此些行为控制得当。
4、房地产的价格对策
房地产的价格问题一直以来就是困扰房地产业的一个大问题。房地产价格这一因素推动着房地产业的发展,同时也在阻碍着此行业的发展。高房价提高了税收,完成了GDP的创收,虽然国家与地方财政富了,可富裕的资金用于许多方面的建设,忽视着房地产的“平民化”投入,在一定程度上给普通老百姓带来负担。房地产价格问题不是单纯的价格问题,不是单靠一方面就能解决的。这就需要在政府的宏观调控与市场的双重运作下,去解决房地产业出现的种种问题,这样才能在纵观全局之下解决我国的房地产问题。
(二)房地产产业调控的法律问题思考
1、房地产产业调控的法律规制的必要性
产业法是调整国家产业政策制定和实施过程中发生的经济关系的法律规范的总称。它包括产业政策实体内容的法律规范与产业政策制定和实施程序的法律规范。产业法是宏观调控法中核心法,它对于整个宏观调控立法都具有指导意义。[5]所以,在理解和解决房地产产业调控问题时,必须也产业法的制定为先导,法律规定的,人们才能为之遵守。法律是规制者,保障者,也是维护者,产业立法的重要性就不言而喻。我们就是要从经济法的角度对房地产业的行为加以控制,使其健康和合理的发展,从而给我国的房地产产业注入全新活力,并最终实现社会责任与经济效益的双赢。
2、房地产产业中的相关立法
房地产行业一直都是经济发展的重中之重,也是经济发展以来都比较头疼的一个行业。各行各界提出的办法与见解不少,就是见效甚微。所以本人就学到的一些浅薄的知识,对房地产产业中出现的一些共性与特性的问题,提点自己的一些建议。从经济法的层面上,房地产产业立法对于房地产业的宏观调控与行业发展,都是非常重要和必要的。所以在宏观调控的法律层面上,本人认为,应当积极制定相关政策与法律,用法律来规制房地产商的种种行为必将起到事半功倍的效果。具体之:
(1)制定相关房地产产业价格的宏观调控立法。
在法律的层面来规制各地房地产行业的价格,有整体与全局,又要地方与局部,这样才能“因地制宜,因材施教”。中央制定大的房地产产业规划立法,从整体上来把握全局,为整体经济的发展保驾护航;中央放权地方,地方根据自身特点,从而制定符合地方情况的立法来规制地方房地产行业行为,保证地方经济的稳定发展,最终服务于全国经济建设。
(2)加紧制定房地产行业的标准立法。
如:二套房的认定标准立法、“炒楼花“的法律标准立法等,从法律上来限定与维护公民的合法权益。“二套房限制”没有从法律层面给予答复,只是相关的银行与一些相关部门作出一些被质疑的规定,似乎有些限制了公民合法权益的实施,这也是国家对于房地产市场的无奈之举。本身公民有法律来保障其相关权利,但国家的房地产政策就限定了其权利的行使。“二套房限制”看似保障着房地产市场的健康发展,其实是在无形的限制房地产市场的可持续的发展的,从长远来看,弊大于利。这些政策值得我们纵观全局的制定,从法律上加以准确认定。“炒楼花”的标准更值得我们商榷,到底是简单的、合法的投资行为,还是违反社会利益的不法或不合理行为,需要我们在法律的层面上具体规定。
经济的全球化,促进了中国经济的大发展,中国经济的大发展又进一步促使中国房地产产业的发展迅猛。各行各业的发展在发展本国经济的同时,也为世界经济添砖加瓦。具体到房地产产业,其发展本身就是个辩证发展的过程,由低级向高级,由初级水平到高级水平,事物本身就是否定之否定的发展。房地产产业出现问题是很正常的,出现问题并不可怕,我们应当发挥我们的能动性来找到解决的方法。本文就是立足中国房地产产业的现状,深刻剖析种种弊病,皆在探寻我国房地产产业的发展途径,从而为中国房地产产业的发展,献出自己的一些绵薄之力。
参考文献:
[1] 国家统计局关于印发《三次产业划分规定》的通知,国统字[2003]14号,国家统计局2003-05-28
[2]李翔,房地产业和房地产市场问题分析与对策建议——房地产业和房地产市场高层座谈会综述,[F],2006年(08)
[3][新闻链接]《什么是炒房》 ,央视国际 ,2004年04月01日
[4])李翔,房地产业和房地产市场问题分析与对策建议——房地产业和房地产市场高层座谈会综述,[F],2006年(08)
[5]董玉明:《经济法》,法律出版社,2006年版,227页
作者：张凯敏
房地产业宏观调控经济法论文 篇2：
浅析房地产市场宏观调控的原则与措施
作者简介：徐瑞阳，陕西·西安，西北政法大学法律硕士（经济法方向）。
摘要：近年来，为了解决房地产投资规模过大、住房供应结构不合理、住房价格上涨过快、房地产市场秩序比较混乱等问题，我国陆续出台了一系列政策措施，这些调控政策从立法性质来说，均是法律层次较低的规范性文件，但对促进房地产业的健康发展发挥了积极作用。本文从经济法宏观调控的基本概念出发，分析了房地产市场宏观调控的基本原则与措施。
关键词：宏观调控；整体性；间接性
一、经济法视角下的房地产市场宏观调控
（一）宏观调控的概念与特征
宏观调控的实质，实际上是政府针对市场情况，以特定的经济、法律或者行政手段，以协助市场客服缺陷和市场调整的失灵为目的，以调整社会总需求和总供给之间的平衡为手段，对经济社会进行调节和控制的行为，行为的结果必然是为了追求整体经济的健康发展，实现社会稳定、持续增长的最终目标。
从经济法的角度看，宏观调控具有整体性（即宏观性）、间接性的特点。其中，宏观调控的对象具有整体性的特征，它关注国民经济总体活动、经济的宏观结构，注重对社会经济总量进行调节。具体来说，政府宏观调控的目标包括经济增长、发展稳定、促进就业和经济结构协调，作用范圍涉及社会经济全局。
间接性是指宏观调控不是通过直接手段而是间接手段间接影响市场主体的行为，政府等监管部门不会直接干预市场主体的个别经济活动。间接手段主要是指能够影响社会经济总量的杠杆工具，包括财政手段、税收手段、金融手段等财政经济政策。国家直接作用于杠杆的此端，力量传递到杠杆的彼端，影响和带动社会众多经济主体的经济活动。
（二）政府在房地产市场调控中的职能定位
依据市场经济的理念，市场实际是范对国家的管制的，而房地产市场的宏观调控，抛开结果，其实质是加强了国家对房地产市场的干涉，最终实现国家对房地产市场的调控和管制。经济社会发展到现在，国家已经作为重大影响的经济实体存在在市场经济中，已经不可能有任何国家独立与市场之外。这就决定了国家权力的运用必然会对经济行为产生影响，因为国家掌握了大量的资源和权力，而如何有效的规范国家行为，让国家和市场在法制规范中有效运行，有利于整个社会的发展，这是当前迫切需要关注的问题。
在房地产宏观调控上，国家应当恪守经济法基本精神，更多地对市场进行引导和促进，而不是限制和剥夺。在对房地产市场调整中，政府的首要任务是维护公平的市场竞争秩序，为房地产行业的发展创造有序的的环境。
二、房地产市场宏观调控的原则与措施
（一）整体性原则
做为社会整体利益来看，以下特征是必须具备的：首先，社会整体利益的收益对象必须具备非特定性，不能是某个指定的个体。其次，在利益设定上，不会排斥涵盖整个社会的商业目的，更不会排斥促进公共利益的各种群体利益，但是设定上不能是基于个别主体的商业目的而设定。第三，公共利益不以个体为意志为转移实现，而必须通过特定的法定程序来实现。经济法基本原则要求宏观调控要着眼于社会经济的宏观结构和总体运行，影响对象的范围是社会经济全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在调控目标的制定和调控对象的选择上，必须将稳定房价，规范房地产市场运行，维护公众利益作为调控目的，以整个房地产行业作为调控对象。
（二）间接性原则
宏观调控法的调整方法是一种间接调整的方法，这是由宏观调控的性质决定的。政府对房地产宏观调控是在充分发挥市场机制作用的基础上进行的，政府通过计划、财政、金融、税收、物价等方面的法律化的政策作用于市场，而后者通过市场引导经济主体的交易活动符合宏观经济政策的要求。
我国对房地产行业和房地产市场的宏观调控向来具有较强的政策性，这些政策对宏观调控法的制定有很大的指导作用，而经济法恰好是房地产宏观调控政策的法律化，在法律框架下的宏观调控有利于依法贯彻落实。反过来，宏观调控政策又为制定经济法的具体条款进行了有效尝试。
（三）经济法对房地产市场的调控措施
在房地产领域，经济法是最为重要的法律部门，原因在于，宏观调控对经济运行的调整，主要是通过行政、经济、法律三种，这三种均为间接手段，行政和经济的性质决定了这类手段不能在法律框架之外运行，那就决定了所有的宏观调整的认可和保护必须通过相应的法制。关于房地产调控的国家宏观经济决策、法律及各类施行措施组成统一整体，借助行政手段、法律手段、决策手段对市场进行规范与调整，实现国家房地产调控目标。
比较以上三种手段，决策手段主要包括货币、财政、土地、投资等方面的决策，反映了房地产市场的短期调控要求；房地产经济手段以房地产决策为导向，包括经济法律、行政法律等；行政手段主要包括许可、审批、监察行政行为。这三种调控手段相互配合、相互影响。其中，法律手段是调整房地产宏观调控关系过程中最规范、最主要的手段。
三、结语
严格来说，房地产调控政策是国家为促进房地产市场健康发展而出台的引导意见，区别于权力机构依据《宪法》和《立法法》而为的立法行为。无论是作为行政管理立法的《城市房地产管理法》，还是保护民事权利的实体立法《物权法》，均没有关于房地产市场调控的内容。虽然这些这些措施对房地产的调控产生了一定的积极效果，但是没有从根本上扭转我国房地产价格持续上涨的态势。
政府在房地产调控过程中，必须防止调控行为与措施过度政策化，回归经济法宏观调控的本位，坚持宏观调控法的基本原则，明确政府在房地产调控中的职责，完善房地产市场的宏观调控立法。（作者单位：西北政法大学法律硕士教育学院）
参考文献：
[1]参见徐孟洲：《耦合经济法论》，中国人民大学出版社2010 年版，第208 页—209 页。
[2]参见聂飞舟：《我国房地产市场宏观调控的经济法反思》，载于《中国房地产》，2009年10月，总第346期。
[3]参见黄珊珊：《经济法视野下的房地产市场宏观调控问题》，载于《法制与社会》，2012年3月（上）。
[4]参见邱本：《经济法研究（下）》，中国人民大学出版社2008年版，第33页。
[5]李昌麒、胡光志：《宏观调控法若干基本范畴的法理分析》，载于《中国法学》2002年第2期。
作者：徐瑞阳
房地产业宏观调控经济法论文 篇3：
高房价的成因及其法律抑制对策
[摘要]对于高房价产生的原因及抑制对策问题，可以从财政分权的角度进行解析。文章通过解析力图表明，高房价的产生一定程度上渊源于体制失灵，而财政分权是诱发体制失灵的一个基本原因；运用经济法的制度构建改革和完善我国财政分权制是从根本上抑制目前高房价的有效手段。
[关键词]高房价；体制失灵；财政分权；经济法
[作者简介]胡光志，重庆大学法学院教授，博士生导师；邓世缘，重庆大学法学院07级本科生，重庆，400030。
近年来，我国房价整体上处于居高不下的状态。本文以财政分权为视角，从法律和体制层面解读高房价产生的原因及抑制对策，试图说明经济法对治理高房价的重要价值。
一、高房价背后的体制失灵
萨缪尔森说：“当政府政策或集体行动所采取的手段不能改善经济效率或道德上可接受的收入分配时，政府失灵便产生了。”体制失灵则是政府失灵的一种表现，它包括体制内的冲突、内耗，体制的无法运作以及体制的自我异化等。当前，伴随着支持房价“土政策”的推行以及抑制高房价宏观调控政策效果欠佳，体制失灵已经从某些地方政府身上得到了充分展现，成为高房价形成的重要因素。
(一)横向垄断——推动房价上涨
当前的房价主要由四个要素构成：建设费用、土地价格、开发商利润和政府税费。在这种房价结构中，地价和政府税费占有相当大的比重。据全国工商联房地产商会调查，房地产开发总费用支出的一半，通过税费与土地出让金流向政府。其中，地价房价比逐年增高，成为支持高房价的“中流砥柱”。据国土资源部的数据显示，2005年以来，我国地价占房价的比例逐年增加，2009年，我国居住地价房价比均值为31.29％，在部分城市已超过50％。另一方面，税费在房价中占了不小的比重。我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。加之目前出现的重复收费以及征收过头税的状况，我国目前税费房价比在部分项目上已达30％到40％。可见地价与税费给了高房价较大的支撑，在高房价的形成过程中起到了举足轻重的作用。而这两个要素功能的发挥，与某些地方政府的幕后推动有着密切的关联。
就地价而言，一些地方政府主要利用其在土地一级市场的垄断地位来推动地价进而直接抬高房价。2002年以来，我国实行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》。在招拍挂的过程中，由于地方政府处于垄断地位，土地底价的确定和一定时期内土地供给量的多少，都直接受制于地方政府的调制行为。而当前，为了增加地方的财政收入，这些地方政府一方面根据土地市场供需状况，尽量抬高底价；另一方面则是直接调整土地市场的供需结构，通过“非饱和政策”使土地供不应求。为了获得土地，房地产商相互竞争，地价便在竞争中不断上涨。最终，“竞争力量有助于使机会成本最大化”，竞价后的高地价作为住房的销售成本，通过高房价转嫁给消费者。
就税费而言，个别地方政府主要通过抬高税基以及行政收费的方式来间接抬高房价。当下，出于区域经济竞争的压力，地方政府把城市经营和建设作为自己一项重要职责。面对经营城市的负担和建设资金的瓶颈，个别地方政府选择把房地产作为公共投资资金筹集的“聚宝盆”。这些地方政府通过抬高地价来推动房地产业发展，提高涉房税收的税基，增加税收收入的同时，又通过对房地产业进行行政收费来筹措建设资金。最终，高额的税费作为交易费用分摊到各项成本中，并转化为房价的组成部分，促进高房价的形成。
(二)纵向博弈——削弱调控绩效
面对着居高不下的房价，国务院出台了一系列包括土地政策、财政政策以及货币政策在内的紧缩性宏观调控政策，然而，在个别地方政府的消极应对下，这一系列抑制高房价的宏观调控政策因得不到有效贯彻而达不到预期的效果。
就土地政策而言，国务院相继出台了一系列土地政策来严控土地供给，以期通过抬高房地产业的准入门槛来抑制高房价。然而，这一紧缩性政策被个别地方政府异化为“扩张性”政策，成为这些地方政府通过压缩土地供给量来抬高地价进而推动房价的“尚方宝剑”。
就财政政策和货币政策而言，国务院实行稳健的财政政策和紧缩性的货币政策，以期通过抑制购房需求来改变房价过高的困境。然而，在某些地方政府消极对待下，这一系列刚性的紧缩性政策逐渐演变为柔性的地方调控细则。这些柔性的配套措施不仅对高房价的解决鲜有益处，而且在一定程度上打击了中央政府的权威，加大了日后宏观调控的难度。
可见，高房价的形成渊源于体制失灵。而体制失灵，则集中体现为经济法对地方政府的制约不力。当前，作为经济法中克服体制失灵手段的财政分权，因其在一定程度上体现为对地方政府的约束不力，从而对制度固有功能的发挥产生消极影响，成为诱发体制失灵的一个基本动因。这在财政分权体制运转的过程中得到了充分的体现。
二、财政分权对体制失灵的影响
著名的“诺斯悖论”，即“国家的存在是经济增长的关键，然而国家又是人为经济衰退的根源”，揭示了国家行为的矛盾性：国家一方面要界定和形成有效率的产权结构保证社会总产出的扩大；另一方面又要通过垄断利益最大化增加自己的收入，“在统治者最大程度增加其租金的所有制结构同减少交易费用和鼓励经济增长的有效率的制度之间，一直存在着紧张关系”。在如此两难的境况下，倘若国家为了扩大垄断利益界定强化自身权力的产权结构，市场绩效则会随之降低；反之，若是国家为了促进经济增长界定有效率的产权结构，自身的垄断利益则会随之减少。财政分权作为公共产品产权结构，本质上是中央与地方的财政权划分体系。在此制度框架下，因政府利益的突显，尤其是地方政府利益的相对独立化，而使得分权制度固有功能的发挥受到了一定程度上的制约，从而促发个别地方政府追求自身利益(常常为“政绩”)最大化，进而淡化政府的公共职能和目标，从而给整个市场的效率带来负面效应。上文所提的横向上的地方垄断以及纵向上(经济调控中)的“上有政策下有对策”即是典型的例证。
1994年，出于集中国家的财力和加强宏观调控的考虑，国务院推行了集权式分税制财政分权制度。而集权式的分配模式影响了其固有功能的发挥，诱发了经济法上的“二元结构”的不均衡，促使个别地方政府通过调制和博弈来抬高房价。而房价上涨，意味着宏观调控效果的削弱以及分税制目标的不完全实现，因而强化国务院对分税制的推行。分税制推行力度的加强，反而带来这些地方政府新一轮抬高房价的调制与博弈。国务院和这些地方政府在房价背后的长期博弈，使得财政分权逐渐成为诱发体制失灵的一个重要原因(如图1)。在这套制度性的公共经济运行模式中，财政分权因
其在不同方面发生功能弱化从而诱发体制失灵。
(一)财权与事权分配不当。触发体制失灵
分配——即通过收支划分制度来对财政主体的收入和支出进行合理划分，实现“财权——事权”权义二元结构的均衡——是财政分权的主要功能。然而，当前的收支划分制度未能合理地划分地方财政的收入与支出，使得财权与事权分配不当，一定程度上诱发“财权——事权”权义二元结构矛盾，引发个别地方政府抬高房价，触发体制失灵。
著名瓦格纳定律揭示：随着政府职能的扩张，财政支出会随之增加。作为区域经济发展中重要角色的地方政府，其财政支出占中国财政总支出的比例逐年增加。而分税制给予地方的财权却较为有限，这样一来，使得个别地方出现财政困难。因此，这些地方政府不得不利用自己手中有限的财权介入涉房市场，千方百计地抬高房价，以期通过增加土地出让金及地方性收费等预算外收入来解决地方财政困境。而通过抬高房价来解决该地方财政困境的行为，却成为体制失灵的触发点。
(二)均衡功能发挥欠佳。强化体制失灵
财政分权的均衡功能是指通过转移支付制度来协调地方差距，实现东西区域二元结构的均衡。然而，分税制实施10多年来，转移支付制度未能有效地协调经济发展带来的地区差距，使得区域二元结构的失衡加剧，从而诱使落后地区的个别地方政府推动房价上涨，强化体制失灵。
改革开放以来，随着统一的全国市场的形成，资源在一定的范围和条件下能够满足“蒂伯特”条件，人才流动类似于“用脚投票”，这使得地区竞争性空前加强。地方间竞争的不断强化，增强了区域间的竞争力；而竞争力的差别释放，却带来地方经济发展不平衡，造成东西区域二元结构矛盾突出。在此种境况下，加之以GDP为核心的政绩考核机制的压力，个别落后地区的地方政府不得不提升财政能力，促进地区经济发展来赶超发达地区。而在财政均衡功能发挥欠佳的情况下，财政资金只有通过这些地方政府自身筹措，而筹措资金较为迅捷的手段便是提高房价。而这种通过提高房价增强财政能力的行为，无疑是对体制失灵的强化。
(三)出现建构性的缺位，泛化体制失灵
财政分权的建构功能在构建和谐的中央和地方财政关系来充分发挥中央和地方的积极性，实现“中央——地方”主体二元结构均衡方面有着重要意义。然而，分税制构建了不甚合理的中央地方财政关系，诱发了财政分权的建构性缺位，进而造成“中央——地方”主体二元结构的不均衡，在一定程度上削弱了国务院宏观调控的效果，引发体制失灵的“扩散效应”。
“94税改”以来，中央和地方的财政关系类似于经济组织结构中的“委托——代理”。在这种分权的财政结构下，中央政府为委托人，各地方政府成为其代理人。“委托——代理”关系的确立，形成了中央政府和地方政府两大财政主体。而个别地方政府基于对自身财政利益的追求，逐步演变为其在财政问题上与中央政府的博弈。在博弈过程中，中央政府基于领导地位，拥有权力实力，这些地方政府因靠近税源，拥有信息优势。而分税制较为侧重于集中国家财力，在一定程度上造成两大财政主体的财权不均，对于双方“纳什均衡”的实现产生负面影响。而“纳什均衡”状态的缺失，会促成这些地方政府对中央政府宏观调控的博弈，增加政策这行的交易成本，从而削弱宏观调控的效果。因此，因分税制造成的两大财政主体财权不平衡而引发的个别地方政府对中央政府房地产宏观调控的长期博弈，在一定程度上影响调控绩效的发挥，使得高房价背后的体制失灵由地方逐渐蔓延到中央，引发体制失灵的“扩散效应”。
(四)保障制度存在的缺失。催化体制失灵
保障功能作为通过法律手段来保障财政分权有效运转的“内在稳定器”，是维持“普适性——周期变异性”形式二元结构均衡的重要手段。然而，分税制中保障制度存在的缺失，在一定程度上削弱了财政分权制度稳定性，造成“普适性——周期变异性”形式二元结构的不均衡，加强了个别地方政府的博弈，催化体制失灵。
我国历次的财政分权变革之后，带来的总是地方政府对中央政府一次又一次激烈的博弈，这其中的根源在于财政分权保障功能的缺失给某些地方政府带来不确定性预期。不确定性预期往往会激化这些地方政府在宏观调控问题上的机会主义倾向，加剧其博弈的强度，会扩大交易成本，影响经济效率的提高。当前以抑制高房价为中心的宏观调控的削弱，固然与个别地方政府对中央政府在房地产宏观调控上的长期博弈息息相关，但是，因分税制保障功能缺失带来的这些地方政府的不确定性预期，激化了地方政府对中央政府的博弈，在一定程度上增强了宏观调控效果的削弱，无疑是体制失灵的催化剂。
通过对财政分权对体制失灵影响的分析可以发现：从制度层面上看，高房价背后的体制失灵，一定程度上源于财政分权固有功能的弱化。而要恢复财政分权的功能，克服体制失灵，抑制高房价，就需要从这套制度性的公共经济运行模式着手。而“如果我们要改变一个社会的经济运行机制……可以运用这些法律制度作为一种强有力的杠杆”。因此，唯有通过法律和体制层面的建构来完善财政分权，方能消除财政分权对体制失灵的影响，在充分发挥财政分权积极功能的同时，在制度上克服体制失灵，从根本上抑制高房价。
三、高房价下财政分权的完善之道
财政分权不仅是法律问题，更是体制问题。一方面，财政分权属于经济法的分配范畴，而“分配成为贯通中国经济法和经济法学发展的一条重要经脉”；另一方面，财政分权的变革不仅仅是法律的变革，“这些变革其实是具有深远意义的重大政制变革……因为税收的征集和分配是从根本上影响中央与地方关系的第二种基本方法，因为财政关系是政府间关系的核心问题”，因此，财政分权的完善，唯有在经济法层面进行理念转换和制度创新，方可收到事半功倍之效。
(一)理念转换——新财政联邦主义
集权和分权历来是一个重要的问题。著名的法学家凯尔森说过，法律秩序的集权和分权可能在数量上有不同的程度。整个的集权和分权只是理想的两极。法律共同体要有最低限度的集权和最高限度的分权，否则就会趋于瓦解。因此，财政分权的完善，不能追求绝对意义上的集权和分权，而是要在集权和分权的两极之间，寻找“止于至善”的“黄金分割点”，方能最大限度地发挥财政分权的固有功能，克服体制失灵，提高市场效率。
在财政分权的问题上，存在着推行集权型财政分权模式的财政集权主义和推行分权型财政分权模式的财政联邦主义两种学术倾向的较量。面对着当前的高房价窘境，集权派认为地方政府是高房价的始作俑者，故应通过限制地方政府的财政权，尤其是要将土地出让金收归中央，来使地方失去寻租机会，从而解决高房价问题；联邦派则认为地方财政困难是地方政府推动高房价的直接动因，因此，唯有赋予地方政府财政自治权，实现地方财
政独立，方能解决地方财政困难，消除地方政府抬高房价的动机，从根源上抑制房价上涨。
上述两派观点虽各有道理，若经推敲，又发觉皆不甚妥当。就集权派而言，通过限制地方政府的财政权来抑制高房价可达立竿见影之效，但由此带来地方财政方面积极性的削弱会成为市场低效的诱因；就联邦派而言，赋予地方政府的财政自治权可以解决地方财政困难，而谁又能保证地方财政独立不会引发抬高房价的地方财政权滥用呢?故“医治”高房价，切忌“头痛医头，脚痛医脚”，必须把握高房价形成的“制度经脉”，“辩证施治”，方能“消除病根”，预防“副作用”的出现。因此，笔者认为，唯有进行理念转换，奉行新财政联邦主义，“在强调赋予地方财政自主权的同时，特别关注中央对地方预算的硬约束”来完善财政分权，方能恢复制度本身固有的功能，实现“人民交出来的权力首先分给两个不同的政府……两种政府将相互制约”的稳态，在克服体制失灵及抑制高房价的同时，实现市场经济与财政分权的良性互动。
(二)制度创新——法之协调与平衡
“依经济法的理念……反映在法律上，就是……进行制度创新，对经济关系做综合系统的调整。”因此，新财政联邦主义下财政分权的完善，需要通过经济法的制度创新对政府间的财政关系协调和平衡来实现。
1. 重塑财权与事权相统一，实现地方财政收支平衡。财权与事权相统一的原则要求地方财权的大小和中央划给地方的事权应当一致，是财政平衡原则在财政分权上的体现。而当前，财政分权对地方财权与事权分配不当，在一定程度上引发地方财政困难，诱使个别地方政府介入涉房市场来抬高房价。因此，唯有重塑财权与事权相统一的原则，控制地方政府支出，提高地方政府收入，实现地方收支平衡，方能有效发挥财政分权分配功能，解决地方财政困难，抑制个别地方政府推动高房价的冲动，减轻房价上涨的压力。具体而言，需要做到：
(1)清晰界定事权，建立有为财政。“市场的缺陷并不是把问题交给政府处理的充分条件。”因此，对事权的界定，必须在充分尊重市场机制的前提下，与政府的职能相联系，依据受益范围给予划分。其一，必须明确政府与市场的边界，转变政府职能。对那些可以由市场机制解决的问题，要逐步从财政的供给范围中剥离出来，并以此作为重新界定事权的依据。其二，对地方政府的财政支出进行合理的界定，使地方政府“有所为，有所不为”。当前，应将地方财政支出范围界定在诸如地方行政、文化以及经济等区域性公共服务上，将诸如教育以及地方司法机关运作经费等全国性、长期性以及战略性的事务划归中央政府，从而达到地方资金和决策的统一。
(2)合理划分财权，建立有限财政。“税权的分配是财政联邦主义的核心问题”，因此，要重塑财权与事权相统一，必须完善以税收为核心的收入体系。而当前，要实现地方财政收支平衡，解决地方财政困境，以防地方政府在房地产相关市场上的“越位”，关键是要做到：一方面，开征不动产税，稳定地方财政收入。建议将目前的土地出让金和房产税、契税等直接涉房税种合并为物业税，使得征税范围从单纯的生产领域扩大到消费领域，在降低兼具居住与融资功能的住房价格的同时，建立以物业税为核心的地方税收体系，稳定地方财政收入，破解“土地财政”难题，抑制地方政府对土地市场的不良介入。另一方面，“改费为税”，抑制政府收费权扩张。建议改革目前的涉房收费项目：对于当中体现政府职能且具有税收性质的行政事业性收费进行“费改税”；对于那些不再体现政府职能的，可以转为经营性收费并予以固定化，从而抑制政府收费权的扩张，减少地方政府对房地产市场的不良干预。
2. 构建科学的转移支付制度，营造公平的区际财政关系。转移支付制度是发挥财政分权均衡功能，协调区域差距，实现公共服务均等化的重要途径。当前，因转移支付的效果欠佳而诱发的区域差距扩大，是落后地区个别地方政府抬高房价的重要原因。故唯有构建科学的转移支付制度，才能充分发挥财政均衡的功能，缩短地区差距，从而营造公平的区际财政关系，进而削弱落后地区地方政府抬高房价的积极性。
科学的转移支付制度，需要在科学界定转移支付目标的基础上，通过清晰确定转移支付的决策主体、应用科学的“因素法”代替“基数法”以及选择适当的转移支付方式来构建。而当前，出于通过营造公平区际财政关系来抑制高房价的考虑，应着重考量：(1)根据国家的房地产业宏观调控政策，针对落后地区确定抑制高房价的鼓励性专项转移支付，提高落后地区的地方政府抑制高房价的积极性；(2)根据地方区域发展不平衡程度和地区公共服务水平，设置地区间横向的转移支付项目，协调地方政府间财政能力的差距，提高落后地区的财政能力，缓解落后地区的地方政府抬高房价的紧迫性。
3. 适度推动地方财政自主，构筑和谐的中央地方财政关系。地方财政自主，“即地方政府辖区内的居民借助权力机关、行政机关等机构，依法自主决定财政预算、财政收入、财政支出和财政管理等公共事务，不受任何个人和团体的非法干预”，是地方分权自治以及权力制约等经济法理念在财政法上体现。故适度推动地方财政自主，有助于通过“降低财政权力的集中和垄断程度”来“简化和监督国家机构而实行的日常事务上的分工”，为和谐中央地方财政关系的构筑，中央与地方财政方面积极性的充分发挥乃至宏观调控绩效的提高提供有利条件。
而当前，因分税制造成的两大财政主体财权不均造成的个别地方政府对中央政府在房地产宏观调控问题上的长期博弈，是对当前抑制高房价宏观调控的削弱，为体制失灵的泛化及高房价的形成提供了制度动因。要解决这“委托一代理”双方的矛盾，抑制个别地方政府对房地产宏观调控的削弱，离不开监督及激励机制的完善。而监督和激励机制的完善，则需通过适度推行地方财政自主，构筑和谐的中央地方财政关系来实现。具体而言，需要做到以下两点：
(1)赋予地方政府适度的财政自主权，提高地方财政的能动性。要提高地方财政的能动性，就必须赋予地方政府适度的财政自主权。而当前，出于构筑房地产宏观调控激励机制的考虑，应着重做到以下两点：一方面，赋予地方适度的税收立法权，在为地方财政收入提供法律保障的同时，提高地方政府参与房地产市场调控的积极性；另一方面，授予地方政府一定范围内的公债发行权，为地方政府拉动内需、促进地方经济增长提供新途径，减少地方政府对房地产业的依赖，从而减少地方政府对房地产业宏观调控的抵触。
(2)加强中央政府对地方财政的监督，提高宏观调控的绩效。地方的财政自主并不意味着地方的财政独立，“在必要的时候，地方政府应该服从中央政府”。因此，为了保证当前中央政府对房地产业宏观调控的畅通有效，必须保证中央政府对地方财政的有效监督。一方面，中央政府应适时建立预算外资金的预决算制度，将以土地出让金为主
的预算外资金统一纳入预算内范围，从而约束地方政府为增加预算外资金而削弱中央房地产业宏观调控效果的对策行为；另一方面，对于地方政府的财政自主权，中央政府必须加强立法监督和审计监督，硬化对地方政府的财政约束，避免地方财政权扩大给房地产业宏观调控造成的负面效益，保证宏观调控的畅通有效。
4. 实现财政分权法定化，保证制度本身的稳定性。财政分权的法定化的意义在于通过在政府间的财政关系中“建立和保持一种可以大致确立的预期”，减少地方政府的机会主义倾向，保障双方的分工协作的有效性。而当前，财政分权的不稳定性激化个别地方政府在房地产宏观调控问题上的机会主义倾向，催化体制失灵，加快房价上涨。而财政分权的不稳定性源于财政分权的行政化。因此，唯有实现财政分权法定化，保持财政分权的稳定性，在为财政分权提供制度保障的同时，进一步为高房价等现实问题的解决提供法律保障。具体而言，需要做到：
一是制定财政分权基本法。国家应当制定《财政收支划分法》《财政转移支付法》以及《税收基本法》，为财政分权提供法律依据。二是完善《预算法》。《预算法》应当逐步明确地方政府的支出范围，并通过规定分级财政预算体制以及转移支付制度来构建中央和地方完整的财政预算体系，与财政分权的相关法律相协调。
著名经济学家杨小凯曾指出，中国的经济问题，不仅仅是经济问题，更是政治问题。而在文明社会里，“政治问题迟早会转化为法律问题”。法律问题的解决离不开法律功能的发挥，而法律的功能在于“是权利的分配器，对滥用的权利是抑制器”。当前，高房价的形成渊源于体制失灵，而体制失灵源于财政分权因自身功能的弱化，故只有通过经济法的理念转换和制度创新，完善财政分权，才能充分发挥财政分权的分配、均衡、建构和保障功能，克服体制失灵，从而在根源上通过法律手段来解决高房价问题，实现财政分权和市场经济的良性互动。
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[责任编辑：舒生]
作者：胡光志 邓世缘