第一篇：小区物业员工手册
物业小区业主手册
欢迎辞
尊敬的业主：您们好!
欢迎您入住浩丰蓝湾住宅小区!
今后，我们将和您一起建设共同的家园——浩丰蓝湾(北区)住宅小区，我们的工作需要您的理解和支持，相信在我们共同的努力参与下，将会营造出祥和、文明、安全、舒适的高尚小区。
物业公司简介
罗平县仁合物业服务有限公司成立于2015年10月15号，注册资金壹佰万元，公司主要从事各类物业的服务和管理，有专业的服务团队以及各类高标准、高素质的专业化人才，服务队伍受过专业化培训，积累了丰富的物业服务经验，负责物业项目内的环境保护、绿化养护、治安协防、楼宇维护养护、社区文化及其它经营配套服务。
本公司按市场化、专业化运作模式，以“户主至上，服务第一”为宗旨，通过科学规范的管理竭诚高效的服务，为业主提供安全、文明、整洁、舒适的生活和工作环境，同时，公司已形成以人为本、和睦共存、真诚、专业、服务、创新的独特文化理念，为企业的健康发展打下厚实的人文基础和强大的精神支柱，我公司将致力于打造一体化、智能化、高标准的全新物业服务企业。
住宅小区简介
本案高度把握用地的现状特征，满足现代社会的多元需求，体现社会、经济与环境生态共生的最佳综合效益，重现一个复合共存的城市生活与城市景观的窗口。体现二十一世纪的城市风貌与建设水平，使该区成为罗平县城市建设的典范。
在设计中以区域内的城市道路为商住步行街为核心空间，在现有地块范围内突出景观的通达性和良好性。实现白腊山尽收眼底，城市公园映入眼帘的建筑目标。本案的公共设施齐全景观设施(草坪铺地、喷泉小品雕塑等)、公共休息设施(座椅，连廊等)、公共卫生设施(公厕、洗手池等)、信息设施(公用电话亭、广告栏等)、公共设施(照片设施、路标指示牌等)、绿化设施(草坪、树池花坛等)等等公共设施齐全。
开发商:罗平县浩丰房地产开发有限公司
楼盘名称：浩丰蓝湾
所在区域： 云南·曲靖·罗平县
项目地址： 罗平县西关十二组
新房类型： 住宅
房屋属性： 商品房
装修状况： 毛坯
占地面积： 1.02万平方米
绿 化 率： (关于绿化率) 35 % 容 积 率： (关于容积率)4.4 总建筑面积：4.3万平方米
本案位于罗平县南片区中段，不仅交通便利，而且硬件设施齐全。
边分布各行政单位、银行、学校、医院、中西餐厅、酒店、步行街、城市花园、体育场、小广场等。
1、按照建设花园式、旅游城市的要求注重提高小区的整体居住环境质量。
2、注重加强物业管理，保持住宅小区建设整体环境和使用功能长久良好。
3、实行超前管理，使物业管理奠定良好的基础，以优质高效的服务，得到广大业主的认可。
客户注意事项
1、未经有关部门房屋验收或正式交付使用前不得私自装修，严禁私自请工人进行改造。
2、房屋建成移交时，按政府有关规定委托罗平县仁合物业服务有限公司对浩丰蓝湾(北区)住宅小区进行物业管理。
4、当房屋建成后向客户移交房屋时，务必仔细检查并填写房屋交接表，以明确双方责任。
5、我公司将按云南省建设厅的相关规定进行房屋建成后的保修和维护。
管理规约
为了加强浩丰蓝湾(北区)住宅小区的管理，维护全体业主的合法权益，维护公共环境和生活秩序，保障物业的安全合理使用，根据国家有关物业管理法规、政策制定本规约。全体业主均须自觉遵守。
1、在使用、经营、转让所拥有的物业时，应遵守物业管理相关法律法规的规定。
2、委托物业管理企业负责房屋设施设备、环境卫生、公共秩序、保安协防、绿化管养的管理。
3、全体业主应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
4、业主对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业公司提出，发生争执时协商解决。
5、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火、防盗工作，确保家庭人身财产安全。
6、业主装修房屋时，应遵守装饰装修制度，并事先告知物业管理企业，物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，如业主违反装饰装修制度，造成他人损失的应承担经济赔偿责任，对拒不改正的，物业管理公司将采取相应措施制止装修行为，并及时上报有关行政管理部门依法处理。
7、业主如委托物业企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维护、养护，应支付相应费用。
8、在装修过程中附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋或他人利益安全的，或有碍外观统
一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护，拒不进行维修养护的，由物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主承担。
9、业主出租、转让物业时，应先告知物业管理企业并要求承租人遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
10、在物业范围内，不得有下列行为：
(1)擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格、设计用途、功能和布局等)。
(2)对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿拆搭建。
(3)私自占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车棚等公共区域。
(4)损坏、拆除或改造供电、供暖、通信、有线电视、排水、排污、消防等公用设施。
(5)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物。
(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和排放有毒有害危险物质等。
(7)践踏、占用绿化用地，损坏、涂画园林等建筑设施。 (8)在公共场所、道路两侧乱设摊点。
(9)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌。 (10)随意停放车辆。 (11)聚众喧闹，噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为。
(12)违反规定饲养家禽、家畜及宠物。 (13)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
11、人为造成公用设施或其他业主设施、设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿。
12、按规定交纳物业服务企业应收取的各项服务费用。
13、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
14、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱、和睦相处，营造良好的工作和生活环境。
业主须知
浩丰蓝湾(北区)住宅小区遵循“以人为本”的宗旨，实行人性化优质服务和物业管理，为业主提供高质量的生活环境，实现业主在园区居住安全、方便、舒适。
敬请各位业主抽出您宝贵的时间认真阅读下列条款，并自觉配合物业管理企业对园区实施积极有效的管理服务。
一、安全管理
1、全日制24小时保安巡岗值班。为保持小区良好的环境和秩序，业主办理接房手续时，随即办理所有家庭成员登记。
2、严禁在单元楼内存放易燃、易爆物品，禁止户外用火。
3、小区内禁止任何人以任何方式燃放烟花爆竹。
4、儿童须有成人监护，切勿让年幼儿童独留家中或单独乘坐电梯，以免发生意外。
5、家中请勿存放贵重物品或过量现金，以防盗贼有机可乘。
6、严禁在公共区域堆放任何杂物，保持所有公共走廊、通道及楼梯畅通无阻，。
7、严禁私自在公共区域架设电线和防盗网误伤他人。
8、严禁在小区内非法举行集会，示威等活动。
9、严禁聚众赌博、贩毒、吸毒、卖淫嫖娼、盗窃等一切违法行为和制造、复制、出售、传播淫秽书画及音像制品。
10、防火、防震须知 (1)防火须知
为避免火灾发生，切勿将用电负荷过大或将过多电器连接在同一插座;切勿将易燃、易爆物品放置于楼房内。
(2)防震须知
发生地震时应保持镇定，尽量转移到空旷区域，若未及转移就近躲藏于坚固物下，远离窗户、玻璃隔板、框架、悬挂物体或楼房底层。
二、环境维护及清理
1、为使小区宁静、整洁，业主不得在单元内饲养家畜，如家有宠物，须在政府有关部门办理防疫证和饲养宠物许可证，同时上报物业管理企业备案。
2、不能悬挂衣物、商业性标牌于花园或室外(商铺除外)。
3、物业公司有权要求业主自费、重修私人物业残缺部位以吻合小区形象。
三、交通管理
1、除在小区内购有固定车位或定期、长期租用车位并办理车辆进入园区出入卡(一车一卡)的车辆外，其他车辆一律不得进入园区。
2、进入园区限速5公里/小时。
3、所有盛载物品车辆出示证明，否则管理人员将拒绝放行。
四、停车管理
1、小区车位出售后，剩余的车位，未购买车位且有车的业主，可采取月季租和年租形式租用车位。
2、如有来访车辆需停泊于路上，必须按规定停放，超时按规定收费。
3、自行车、摩托车一律不准停放在公告场所内(包括路边、公共楼梯间、公共花园等)
4、对违规行驶和停泊车辆，物业管理公司有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此而造成的一切损失一概由车主负责。
五、公共场所行为规范
公共场所包括公众花园、公共娱乐场所、道路，公共楼梯通道、行人路等。
1、邻里之间要文明礼貌、和睦相处。
2、请勿于公共场所或本户室窗口随意抛置垃圾及杂物。
3、请勿在公共场所垂挂衣物、张贴标志广告、树立告示牌。
4、请勿将宠物任意放于公共场所排泄，因此发生一切善后由宠物主人负责。
5、公共场所严禁乱摆乱卖。
六、装修管理
根据国家建设部关于毗连关系的有关规定，恳请浩丰蓝湾(北区)住宅小区业主明白您的产权内容不是一个独立的整体，而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成，所以，对于您的房产装修，将根据中华人民共和国建设部《家庭居室管理规定》及地主物业管理规范要求，进行严格的管理，同时为确保您的根本利益，特制定本规定。
1、装修范围
业主应严格按照《家庭居室装饰管理规定》中的装饰范围和要求进行内装修、维修，为确保业主对房屋进行装修时不损坏房屋建筑构造及其他公共设施，在办理装修申请批准后，业主须签订《业主装修管理协议》并缴纳1000元装修保证金(装修结束，业主验收合格后六个月无违规退回业主)
2、装修队的选择
业主对房屋进行装修应选择实力强，信誉好的装修队伍，为对业主负责，任何施工队伍进入小区施工，都要接受资格审查，即提供营业执照、执业许可证、资质等级证。
物业管理服务守则
一、物业管理
1、管理公司
根据管理公约的条文，罗平县仁合物业服务有限公司受托于端林房地产开发有限公司对浩丰蓝湾(北区)进行物业管理服务。
2、管理公司代表权
管理公司有绝对的权力代表各业主就有关管理本小区一般事务与政府公共事业机构和团体进行磋商及处理有关问题。
3、公共区域及设施管理
管理公司根据管理公约条文所赋予的权力，将管理及负责所有公共区域、小区结构、泵房、绿化及其他设施设备保养、维修及管理。
4、管理职员
为提供完善的管理服务，管理公司聘用专业管理人员及专业维修承造商负责小区一切日常管理及维修事务。所有管理员工一律不准向业主、租户或任何承造商收取其他利益。
5、建议及投诉
任何业主若对小区环境及管理作出建议或投诉，请以书面形式通知管理公司。
6、小区管理服务中心办公时间为：
上午：08：00—12：00 下午：14：00—17：30 在上述时间以外，小区监控中心仍有值班职员为客户服务。 管理公司电话：
二、设备及服务
1、供水
小区24小时加压供水。自来水是利用水压输送到各单位的，即使是轻微的漏水亦足以引起水浸，外出时必须将水嘴关妥。若因漏水而令小区的公众地方、设施或其他单位业主蒙受损失，该单位的业主必须负责维修及赔偿。
2、电话
小区已铺设电话电缆直达各物业单位，用户可向管理中心申请安装电话。
3、公共天线
各单位均有电视电线插位。若需额外的天线插位时，可通过管理处安排保养承办商安装，费用由业主承担。根据小区公约条文，所有单位均不得安装任何室外天线。
4、消防系统
小区的消防设备含每层设置的消防栓，由管理员24小时值班，监察消防系统的运作。
三、业主其他责任
1、饲养宠物
住房所饲养的宠物，必须在管理处指定区域排便及做相关废物处理事宜。
2、噪音气味
为优质环境各位业主切勿在其室内发出噪音或气味，滋扰其他业主。
3、公共通道
公共区域内的走廊、通道及楼梯畅通无阻。为保护各业主自身安全起见，遇有任何公共走道阻塞时，应立刻通知管理中心。若发现其他业主做出防碍公众利益，阻塞走道等行为时应主动举报。
4、景观物品
各业主不得在任何公共地方进行洗涤、晾晒、熨烫衣物或其他物品。
5、神位
为保持环境清洁卫生，所有业主禁止在门前或区域范围内摆设神位及燃点香烛。
6、危险物
各业主不得在小区范围内搬运，储存和使用危险、易燃或易爆的物品。
7、铁闸/卷门
各业主不得在其单位大门外或窗口装置不符合管理处规定的不安全铁闸或卷门。
8、营业经商
业主不得在小区物业公共区域内摆设商品进行各种形式的宣传、贩卖活动，包括张贴、派发商品、样品、宣传品等。如所做活动附合相关法律法规并得到相关部门的许可，业主可执许可证和书面申请向管理公司备案，批准后方可进行。外来访客不可在此区域内向其他业主进行派发物品、推销或任何形式的滋扰。
9、法律纠纷
业主在小区物业范围内，因自身问题而引发的法律纠纷及事故，自行承担所有法律及经济责任，管理公司连带须进行额外工作和开销亦由相关物业业主承担。
四、安全协防
1、小区全天24小时除有保安人员值班和巡逻外，物业公司配备先进保安装置，对小区进行监控，请各业主配合保安人员工作以保障所有入住小区业主安全，并请注意以下几点：
(1)若发现任何可疑人物，请在安全情况下立即通知管理人员或管理处。
(2)对进入小区的访客进行登记，夜晚来访(23：00以后)的访客保安人员先与业主联系，得到许可后方可探访。
(3)房间无人时，请锁好门窗，关闭所有家用电器用具。 (4)不要在电梯内或者禁止吸烟的场所吸烟，在可吸烟场所吸烟时，请处理好烟蒂和火种。
(5)定期检查、维护电器设备、电线和灭火器等。 (6)发现有不明气体时，不可开关电器包括使用电话，离开房间，锁好门窗，立即通知管理处。 (7)携带大件物品及搬运货物出入小区、住宅楼，必须到管理处提出申请并开具出门许可证。
(8)业主在不明访客身份前，请勿随便开门给陌生人。 (9)与邻近业主互相认识，保持联系，以便相互照应。 (10)如遇紧急情况时可拨打电话110报警。
(11)如不幸被贼匪光顾，不要移动、清扫、整理现场物品，请立即通知管理处。
2、住房保安
各业主如需在其使用的单位范围内，自行聘用专职私人保安员必须事先向管理公司作书面申请，详列人员数目，值班时间及单位名称，并须保证这此专职人员不得穿着制服在小区公共地方活动，以免造成管理混淆，引起误会。
物业管理服务委托合同
特权所有人/物业使用人： (以下简称甲方) 物业管理服务单位： (以下简称乙方)
根据有关法律、法规，甲乙双方本着自愿、平等、协商一致原则的基础上，现就浩丰蓝湾(北区)住宅小区物业管理服务达成如下协议
第一条 物业基本情况
一、物业名称：罗平县浩丰蓝湾(北区)
二、坐落位置：罗平县振兴街
三、类型：高层公寓、商业用房、车位(库)、地下层。
四、建筑面积：小区住户301户，面积38776.29平方米，商铺271套，面积23796平方米，地下车位372个，
第二条 物业管理服务内容
一、房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指房屋主体结构部位(包括基础、内外墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风窗、楼外停车位等。
二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、安全防范系统、邮政信箱、垃圾卫生、小区围墙等。
三、环境卫生
1、实行公共区域标准化清扫保洁，生活垃圾日产日清。
2、房屋公共部位保持清洁，无杂物占用。
3、公共绿化植物的管理及养护(包括定期修剪、浇水、施肥、病虫害防治管理、移栽、补种等)。
四、安保协防
1、内容
(1)协助公安部门维护好物业区域内的公共秩序。 (2)负责物业的日常治安管理工作，实行24小时治安管理、巡逻、警戒。
(3)门岗及重点部位固定岗执勤、守卫。
2、责任
(1)建立安保管理制度，教育安保队员依法遵循职责。 (2)对物业内出现的治安事件及各种违法违纪行为及时报告并配合有关部门进行处理。
(3)维护物业安全，全力避免不安全事件的发生。 (4)定期组织安保队员进行业务培训。
五、消防
1、内容
(1)贯彻执行预防为主、防消结合的方针，搞好日常消防管理工作。
(2)建立消防责任制，定期组织工作人员进行消防训练。 (3)消防设施设备有明显标识，旋转合理。 (4)消防系统24小时监控。
2、责任
(1)定期对消防设施设备进行检修、保养。
(2)维护物业的安全，排除隐患，避免消防事件的发生。 (3)对物业出现的火警及时报告并配合有关部门进行处理。
六、交通秩序及车辆停放
1、内容
(1)负责指挥进出车辆，维护小区内交通秩序。车辆需按规定的行驶路线行驶，有序停放，各种车辆应存放在各自的专用停车场所，停放有序，严禁阻塞交通和消防通道。
(2)严格检查进出车辆，并做好相应登记工作。 (3)机动车位不允许停放非机动车辆或堆放杂物。 (4)车辆停放保持一位一车。
2、责任
(1)杜绝车辆乱停乱放。
(2)若小区内发生交通事故，及时报告有关部门处理。 第三条 物业管理服务质量
一、房屋外观
1、外观整洁、完好、统一。
2、无乱粘贴、悬挂现象，符合城市规划外观要求。
3、公共区域卫生洁净、有序。
二、设备运行
1、设备良好，运行正常，无事故隐患。
2、对强弱电系统、智能化系统、给排水系统、电梯系统、空调系统进行日常巡查，并做工作日志。
3、配合客户落实空调、电梯等设备维护项目外包以及日常检查与督促工作。
4、检查、维修、保养辖区内所有装置和设备，保证其正常运行。
5、定期清理下水道，检修排水设备，保持水道畅通，确保洪涝灾害的有效防治。
6、编制月度、季度、公共设施设备的检测及维护计划并组织实施。
7、建立健全保养、检修制度。
三、共用部位、共用设施设备的维护和管理
1、建立健全共用部位、共用设施设备资料档案。
2、定期对公寓共用部位、共用设施设备进行检修、保养。
3、设备良好，有完整运行记录。
四、环境卫生
1、道路、楼道、走廊、门厅、扶手等保持洁净。
2、无杂物乱堆乱放、无乱粘贴、悬挂现象。
五、绿化
1、绿化带无杂物、无侵占现象。
2、花草树木修剪及时，无明显枯枝死叉，定期浇水、施肥及病虫害防治管理。
第四条 物业服务费用
一、甲方缴纳费用时间
已售房：自端林房地产开发公司通知接房之日起开始计算。 未售房：端林房地产开发公司与之签订购房合同之日起开始计算。
二、甲方每月需缴纳的物业服务费按房屋建筑面积计算。 收费项目
1、物业管理费
(1)住宅：3F—9F 0.90元/月/平方米 10F—17F 1.00元/月/平方米 18F—23F 1.05元/月/平方米 24F—31F 1.10元/月/平方米
(2)商铺：2.00元/月/平方米 (3)电梯运行维护费：10.00元/户/月
2、车位管理服务费：300.00元/个/年，车库按平方面积 元/月/平方米。
3、供水加压费：10.00元/户/年
4、垃圾代运费 (1)住房：96.00元/户/年 (2)商铺：300.00元/户/年
备注：此项收费若遇有关部门政策变动，根据发布的文件而调整。
三、甲方出租物业时，物业服务费用由甲方缴纳。
四、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费及其它代收代缴费用。
五、甲方办理交房入住手续时一次性缴清一年服务费用方能办理，其后按交房日期后推一年，按年缴付(提前30天缴纳)。按国家规定收取水电费及其它代收代缴费，每两收取一次，交费时间为每月6日—15日。乙方到浩丰蓝湾(北区)管理中心交纳。
六、本合同期满后，甲方应同意乙方按国家现行物价浮动指数来调整物业管理服务费用。
第五条 其它有偿服务费
一、车位及其使用管理服务费按国家相关物价执行。
二、订书报杂志专项服务。
三、家政便民服务。
四、房屋装饰装修期间，乙方统一清运垃圾，甲方应交纳装修公共设施维护费400.00元/户(含电梯维护费、公共区域卫生费、楼道及公共设施修复费)
五、建筑垃圾处置费30.00元/立方米。 第六条 代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、垃圾处置费等代收代缴服务(代收代缴费用不属于物业服务费用)，收费标准按政府规定执行)。
第七条 维修基金的管理与使用
一、根据国家建设部、财政部《关于住宅共用部位和共用设施设备维修基金管理办法》的规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。
二、维修基金的使用由乙方提出使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。
三、当使用维修基金不足时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按甲方占有的房屋合同面积比例续筹。
四、甲方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
五、维修基金统一储存在建设银行，专户存储，专款专用。维修基金自存入维修资金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
六、维修基金于每年元月公布前一基金使用情况及余额，以接受业主委员会的检查监督。
第八条 双方的权利义务
一、甲方的权利义务
1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。
2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。
3、遵守小区物业管理制度和《物业使用管理守则》。
4、依据本协议向乙方交纳物业管理费用。
5、甲方装饰装修房屋时，应遵守本物业《装饰装修管理规定》。
6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用公用部位、公用设施的，应事先向乙方提出申请，获批准后方可使用，并在约定的期限内恢复原状，如造成损失，甲方应承担赔偿责任。
7、转让房屋时，应通知乙方，告之受让方与乙方签订本协议。
8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用管理守则》等造成的损失、损害者承担民事责任。
9、有权在其使用单位范围内从事与房屋功能用途相符合的活动。
10、未经乙方书面同意，不得在小区内组织任何大型集会。
11、不得在公共区域悬挂旗帜、天线、名牌、招牌、广告或书写张贴字句。
12、不得占道经营、堆放、停车，进行经营活动必须书面申请，经乙方同意后，方可进行。
13、甲方应对自己及家人的行为负责，也应对其雇员、访客的行为负责。如果因他们的行为侵犯其他业主的利益，该业主须依照法规规定向乙方或其他业主所遭受的损失做出赔偿。
14、甲方车辆须停放于指定位置，自行检查车辆门窗安全，切勿将贵重物品和现金放置于车内。
15、甲方不得在其物业内放养禽畜。若甲方需要饲养宠物，应当按照相关规定给宠物办理预防接种。宠物外出应有人看管，确保宠物不伤害、惊吓他人，不在公共区域乱跑，不得随地大小便。
16、甲方出租房屋前，应把本协议书复印件交承租人阅读，有义务监督承租人遵守协议并承担承租人违约的连带责任。甲方必须将与承租人签订的《租赁合同》复印件及承租人资料(身份证复印件、联系电话等)交由乙方建档保存。
17、转让房屋时，应先通知乙方，并有义务让受让方与乙方签订本协议。
18、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用管理守则》、《装饰装修管理规定》等造成的损失和伤害，甲方有过错的应承担法律责任。
19、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得分割他人的合法权益。
二、乙方的权利义务
1、对房屋公共部位、设施设备、绿化、环境卫生、护卫、道路交通等项目进行日常维护、修缮、清洁服务与管理。
2、根据有关法规、政策结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用管理守则》并书面告知甲方。
3、建立健全本物业的物业管理档案资料。
4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用管理守则》的行为。
5、物业管理企业可聘用专业公司承担本物业的专项管理与服务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。
6、依据本协议向甲方收取物业管理费用。
7、编制物业管理服务及财务计划。
8、当甲方装饰装修房屋并提出申请时，乙方应将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知甲方，并与甲方签订《装饰装修管理协议》
10、甲方不得占用小区物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。
11、向甲方提供房屋自用部位、自用设备维修养护等有偿服务。
12、乙方有权按照法律、法规的有关规定从事各种经营活动。
13、乙方有权自行处理突发、紧急事件。 第九条 其它约定事项
一、甲方应督促进入小区进行房屋装饰装修人员到乙方管理处办理装修手续，以便乙方对其资质及装修内容进行审批。
二、如出现乙方不能控制的情况或非管理原因造成小区内任何设施设备运行中断，乙方不承担可能引起的损失责任，乙方应尽全力协助甲方及有关部门恢复其正常运行。本协议所规定的物业管理费及其它费用甲方不能因此而拒交。
三、甲方不得擅自改变房屋主体结构功能。 第十条 违约责任
一、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。
二、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
三、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每天按应付款项的5%交纳违约金。凡逾期10天以上者，除每天按应付款项的5%交纳违约金外，乙方可以公布欠费者的名单，并可采用法律手段予以追缴。
四、乙方违反协议，擅自提高收费或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用。(按有关法律、法规、政策规定可以提价和收取的除外)。
第十一条 为维护业主切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应采取紧急措施，维护业主的财产生命安全。 第十二条 本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
第十三条 在本协议内空格部份填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第十四条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解、协商，调解无效的，可向当地仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。
第十五条 本协议正本连附件，一式二份，甲乙双方各执一份，两份都具有同等法律效力。
第十六条 本协议自双方签字之日起生效。协议中未尽事宜，均遵照国家有关法律、法规执行。
房屋装饰装修管理服务协议
甲方： (以下简称甲方) 联系电话：
乙方：罗平县仁合物业服务有限公司(以下简称乙方) 联系电话：
为了规范浩丰蓝湾(北区)住宅小区(以下简称本小区)室内装饰装修(以下简称装修)活动及管理行为，现甲、乙双方本着平等、自愿、公平、诚信的原则，为装修工作提供优质、安全、可靠的服务签订本协议。
一、甲方请认真填写《装修申请表》，甲方需严格按照表格申请装修方案及项目进行装修。
二、甲方装修时间为：周一至周五上午08：00—12.00 下午14：00—18：00 周六至周日上午9：00—12：00 下午14：00—18：00
1、交房之日起半年后周六周日不再允许装修。
2、国家法定节假日期间严禁装修施工。
3、装修工程期限为90天，如需延期，应提前办理延期手续及补交装修保证押金。如需运送装修材料进入小区，必须堆放到指定地点并在当天之内清理完毕。
三、甲方按照物业公司相关规定交纳装饰装修费用。
四、需交纳的装修费用如下：
1、装修保证押金
装修工程保证押金￥2000.00元。
2、若未办理装修手续擅自装修的，除补办装修申请外，还须缴纳违约金￥1000.00元。
3、业主未按“装修申请表”内容进行装修的，扣违约金￥1000.00元。
4、严禁乱搭乱接公用水、电线路，违者扣违约金￥500.00元。
5、严禁随地大小便，违者罚款￥200.00元。
6、严禁将装修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共楼道及小区公共区域，否则，除承担政府执法部门的处罚外，还要向管理处缴纳违约金￥200.00元。
五、为了避免上下、左右楼层房屋漏水、渗水现象的发生，影响邻里居住环境，导致业主间发生不必要矛盾，请业主装修房屋前，做好二次防水工程，如出现漏水、渗水所带来的一切经济损失及连带责任由甲方承担。
六、相关事项：
1、甲方按照《罗平县仁合物业服务有限公司装修管理规定》及以上协议进行装修，如违反装修条款则按照相关规定赔偿或处理。
2、为了您和他人的安全，高层楼房窗户装修应按原设计统一式样，用料一致。物业公司和端林地产两家联合为您聘请了一家专业的装修团队为您服务。
3、装修垃圾应袋装后堆放在指定地点，以便统一清运。
4、装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人财物或公共设施设备等，由业主负责修复和赔偿。
5、乙方在协议期间，提供电梯使用和承担垃圾处置事项。
6、乙方为保障本小区安全及装修工作有序进行，乙方护卫人员要履行管理责任查看装修施工单位人员出入证，并维护好本小区治安。
7、协议履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成应向服务所在地人民法院诉讼解决。
8、装修期间造成他人伤害及安全事故一律由业主及装修公司承担。
9、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。
甲方(业主签字)： 日期：
乙方：罗平县仁合物业服务有限公司 乙方代表： 日期：
消防管理责任书
为了加强消防管理工作，预防火灾和火灾危害，保护公共财产和各业主人身、财产安全，明确物业公司和业主双方的责任和义务，根据《中华人民共和国消防法》、《曲靖市消防条例》等法律法规的有关规定，制定本责任书。
1、消防工作应贯彻“预防为主、防消结合”的方针，建立健全防火安全责任制度。
2、业主负责人为消防第一责任人，对本单位的消防安全负责，并对其成员进行防火安全教育，使其自觉遵守和维护消防管理规定。
3、业主应加强防火措施，按规定配备足量、有效消防器材(每50平方米需配置一个4公斤ABC型灭火器)，并放置于容易取到的位置，定期检查消防器材的有效性。
4、业主进行装修前，应向乙方提出申请，面积较大的，还应向政府消防部门提出申请，并经审批后方可进行装修。
5、业主承诺并遵守以下有关政府法律法规规章所规定的内容，包括：
(1)严禁擅自挪用、损坏公共区域所配置的消防器材、设施、设备。
(2)严禁擅自运用消防水源，严禁遮挡防火栓。 (3)严禁堵塞消防通道。 (4)禁止存放、生产、经营易燃、易爆及有毒化学物品。 (5)严格用火、用电、用气、用油的安全管理。 (6)严禁私自乱拉、乱接用电、用气线路，从事电业、电气、焊接作业的人员，必须持有“上岗证”动火作业时，应提供政府消防主管部门的审核文件。
(7)电器产品的安装、使用和电气线路的设计，必须符合国家有关的消防安全技术规定。
(8)自行加强安全性能维护，按规定定期检修。 (9)禁止使用明火。
6、其他有关的内容
物业公司工作人员组织、协助政府消防主管部门对业主的经营场所进行防火安全检查，对不符合消防安全管理规定或政府消防主管部门开具消防问题处理意见的，业主应在限期内进行整改。逾期不整改的，由政府消防主管部门处理。
本责任书为《物业管理服务委托合同》附件，至该物业产权转移为止，原业主须保证新业主续签本责任书，如更换责任人未重新签订本责任书，前住宅依然承担责任人的责任。
治安防范责任书
为使业主有一个舒适、安宁的生活环境，以及维护业主的权益和管理区域的正常秩序，加强对装饰装修队伍(以下简称施工方)的管理，凡业主申请装修，须经管理处审批同意，并签订此《治安防范责任书》，装饰装修队伍方可进入现场施工。
一、责任范围 施工方履行如下责任：
1、如实申报施工人员名单，每人需交黑白或彩色免冠半寸照片2张，用于制作装修出入证，交身份证复印件1份，并交验原件，每人交押金￥30.00元，工本费￥10.00元。
2、施工方严格按照装修规定的时间进行装修工作。
周一至周五：早上08：00—12：00 下午14：00—18:00 周六至周日：早上09：00—12：00 下午14：00—18:00 注：交房之日起半年后周六周日不再允许装修。
国家法定节假日期间严禁装修施工。
3、禁止施工人员在小区内留宿，特殊情况需到管理处备案。施工人员不得在小区内生火煮饭、施工现场不得使用电炉、煤气等明火，防止火灾事故的发生。
4、施工单位负责人，必须教育施工人员遵纪守法，要熟知《装修管理规定》和其他有关规定，并严格遵守。
5、不得私自上天台，不允许在天台或楼道内加工操作，严禁搭接公共区域水、电。
6、严禁在小区内高声喧哗、打架、斗殴、滋事及从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。
7、加强消防管理工作，做好用电、用火的安全防范措施。施工现场严禁吸烟。
8、维护公共卫生，爱护公共设施，文明施工，不影响他人生活休息，不得在其他房门前逗留、休息及堆放物品。
9、施工过程中，施工方必须自行配备消防设备，必须派专人负责治安工作，严密巡视、观察、防止案件和火灾发生。
10、施工人员必须积极配合管理处装修管理员的管理和服务工作，装修管理员每天上门巡视时，不得拒绝和出现不开门等行为。
商业铺面履行如下责任
1、如实申报商铺工作人员名单，每人交黑白或彩色免冠半寸照片2张，用于制作装修出入证。交身份证复印件1份，并交验原件，每人交押金30.00元，工本费10.00元，同时提交营业执照复印件1份到物管处建档保存。
2、商铺工作人员严禁乱接公共区域水电。
3、商铺工作人员不允许在小区内高声喧哗、斗殴、滋事及从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。
4、加强消防管理工作，做好用电、用火的安全防范。
5、维护公共卫生，爱护公共设施，不得影响他人生活休息，不得在铺面门前堆放物品。
二、处罚办法
1、有违反《装修管理规定》和上述《治安防范责任书》规定的条款，管理处有权采取相应的处罚措施或拒绝违规者进入小区，如有违反，管理处将拒绝该工程队进入小区。
2、装修业主如违反物业公司装修规定，管理处有权扣其业主或装饰装修单位的装修保证押金。并视情节轻重追究当事人的经济责任和法律责任。
业主因物业产权转移，须告知继受方与物业公司重新签订治安防范责任书，在物业公司签订本责任书之前，业主承担本责任书的责任。
精神文明公约
为了搞好社区精神文明建设，使广大业主在文明健康的环境中工作生活，特制定如下公约，敬请浩丰蓝湾住宅小区业主遵守。
第一条 遵守国家的政策、法律、法规和物业管理企业的各项规章制度，配合管理人员的管理工作，做一个遵纪守法的小区居民。
第二条 小区居民来自不同地方，大家要正确对待不同的生活习俗、文化背景，互谅互让、胸怀开阔、平等相待、团结互助。
第三条 积极参与社会公益活动，积极维护公共卫生，不随地吐痰乱扔杂物、乱倒污水，、不乱张贴涂写、不在小区内饲养家畜、爱护小区环境。
第四条 要养成讲文明、讲礼貌、讲道德、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美等习惯。
第五条 不得在小区内进行赌博、吸毒等违法活动，严禁将违禁品(黄色书刊、画片、光碟、录影带等)带入小区和家庭。
第六条 爱护小区公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施，爱护花草树木，节约用水用电，共同创造一个环境优美、秩序良好、安全舒适的生活环境。
第七条 在小区内严禁搞封建迷信活动及非法团体活动。 第八条 注重家庭文化建设，提高家庭文化品位，开展健康向上的文体活动，培养有益的业余爱好，营造温馨和谐的居住环境。
第九条 积极维护小区荣誉，为小区的发展和进步提出合理意见。
第十条 热心社会福利事业，乐善好施、尊师重教、尊重妇女、爱护儿童、关心帮助孤寡残疾人。
第十一条 积极投入到爱国卫生运动中，坚决消灭各类虫害，使小区成为无污染、无虫害的文明卫生小区。
电梯使用管理规定
电梯是每位业主的共有财产，也是较为昂贵的设备，为保护和延长其使用寿命，节省您的更新费用支出，特制定本规定，以共同遵守。
1、客梯、货梯严格分流使用，严禁用客运电梯运载货物。
2、使用货运电梯运载货物时，须向管理处提出申请，批准后方可使用，凡擅自使用电梯(包括客运电梯)运载大件或大批货物者，视情节收取100.00—200.00元一次的违约金。
3、使用电梯时应文明操作，严禁用钥匙等硬物挥动、敲击或拍打显示按键和随意按动警铃按钮。
4、不得超载运作，当超载信号铃声2响时，后进乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。
5、礼貌乘梯，礼让老人和儿童，学龄儿童由大人带领乘梯。
6、为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和动跳或损坏电梯内装饰饰物，违者罚款50.00—100.00元。
7、当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必惊慌，按警铃按钮和用电梯内的紧急故障电话向楼宇监控中心报告，耐心等待维修人员到来，不得采取拍打按钮、箱体以及强制撬门等急躁行为。
8、乘客看到电梯停运标志时，不得采取任何令其开启或移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外。
9、发生消防火警时严禁乘坐电梯，乘客应走消防应急通道。
10、本规定自签订之日起生效执行。
智能IC卡使用注意事项
为保证智能卡的正常使用，特向各业主说明以下注意事项，以便操作。
一、使用范围
智能卡在小区授权区域内一卡同行，主要用于进入小区，用卡在读卡器感应区域晃动即可，有效距离0—5mm
二、领取
在交接房手续办理完成时，物业公司免费向业主提供三张智能卡，请认真核对清点。
三、核对
智能卡在领取，办理和补办时，为确保安全，请您向物业公司提供交房通知书、身份证或房产证等有效证件，核对无误后，物业公司会尽快办理。
四、工本费收缴及管理
智能卡的制作需要成本，每张卡片按20.00元收取。
五、使用注意事项
1、专人专用，不可转让、转借使用。
2、随身携带，请勿存放车内，丢失后果自负。
3、损坏、断裂、弯折、破口、遗失等由使用者自负。
4、新增、补办、挂失、延期请及时到服务中心办理。
5、为保障智能卡的正常使用，请按时缴纳相关费用。
6、当发生房屋产权变更时，须告知继受方到物业公司重新办理相关手续。
六、本卡最终解释归罗平县仁合物业服务有限公司所有。
承诺书
本人 身份证号 系曲靖市罗平县 小区 栋 单元 号房的受买人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：
一、确认已详细阅读罗平县仁合物业服务有限公司制定的浩丰蓝湾(北区)住宅小区业主入住手册。
二、同意遵守本手册。
三、本人同意承担违反本手册的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本手册的行为承担连带责任。
四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本手册承诺书，并送建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。
物权所有人/物业使用人： 物业管理服务单位：
物业公司服务承诺
1、除做好以上本职工作，物业公司全天24小时服务，随叫随到，不管任何事情属物业管理范围内工作立即限时解决，解决不掉的，说明原因，限期解决，并建立回访制度。
2、保安24小时值班巡逻，对出入楼宇小区人员严格盘查实行来访人员登记制度，预防和制止各类事件的发生。
3、认真履行各项工作职责，将业主的事当成自己的事，热情服务，任何事情不推诿。
4、随时听取业主意见和建议，接受业主监督，并积极整改。
服务指南
有线电视抢修：0874-8212238 自来水修理：0874-8213878 供电抢修：95598 宽带服务：10000 火警：119 匪警：110 急救：120 交通事故：122
请各位业主仔细阅读此手册，手册内容空格处填写文字与印刷文字和物业管理委托合同书所规定内容均具有同等的效力。
我们将竭诚为您服务，全心全意为您排忧解难。
祝您：生活愉快，阖家幸福!
第二篇：小区物业保安部工作手册(精)
管理处保安部工作手册
目 录
页数
一、 保安部工作规程 — — — — — — — — — — — — 2
二、 岗亭岗位职责 — — — — — — — — — — — — — 3
三、 巡逻岗位职责 — — — — — — — — — — — — — 4
四、 保安员应具礼仪及当值注意事项 — — — — — — — — 5
五、 交接班制度 — — — — — — — — — — — — — — 7
六、 会议学习训练制度 — — — — — — — — — — — 8
七、 警容风纪的规定 — — — — — — — — — — — — 9
八、 停车场规则 — — — — — — — — — — — — — 10
九、 小区紧急应变措施 — — — — — — — — — — — 12
十、表格 — — — — — — — — — — — — — — — 20
保安部
(一)保安部工作规程
根据公安部门颁发的“湖北省保安管理条例”，结合投资广场的实际情况，保安队伍的建设和管理，应包括以下内容：
1. 宣传教育。宣传教育工作就是把国家制订的法律、法规和公司的各项安全保卫规章制度向所有员工进行宣传，以增强他们的法制观念和遵纪守法的自觉性。提高警惕，做好“四防”工作(防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故)。
2. 加强内部治安管理。制订各种安全管理规章制度，打击各类违法犯罪活动，并同任何危害小区利益、扰乱经营秩序的行为作斗争。
3. 查破案件。查破一般涉外案件和刑事案件，协助公安机关侦破重大案件和查破治安案件。
4. 秘密力量建设。开展调查研究，建立刑事、治安秘密力量，以提早发现各类犯罪人员或犯罪嫌疑人员。
5. 保卫要害部位。划分投资广场要害部位，建立要害部位档案，严密各项防范措施，保证要害部位的安全。
6. 追查事故。根据事故的大小，配合公安机关或单独追查。参与调查重大事故(火灾事故等)。
7. 保密工作。协助有关部门做好保密工作，同盗窃、出卖党和国家机密，公司秘密的行为作斗争。
8. 警卫、消防工作。负责投资广场消防安全工作，领导组织投资广场警卫和义务消防队，并开展教育和训练及进行安全性检查。
9. 完成管理处、安全机关和公安机关交办的其它任务。
(二)岗亭岗位职责
1. 当值员工(保安)，一定要等待接班的同事到达，交待清楚有关当班事项才能离开岗位。
2. 接班者应提前十五分钟到达岗位，详细了解上一班保安当班事项。
3. 门岗员要特别保持站立端正，精神振作，衣冠整洁，待人热情有礼。
4. 执勤期间，在岗位内发现的治安情况，必须作书面记录及应尽快报告主管。
5. 未经许可，不得离开岗位。
6. 门岗员应根据实际情况半闭或全闭大门，并放下档车栏。来访车辆应在大门外检验及登记。
7. 所有进出门岗的人和车辆必须严格检查，验证，登记。所有进、出货车必须经过检查，而载货离去的货车，亦必须出示物品搬运许可证来证明。如有怀疑，应要求可疑人出示所携带物品或运载货物才予放行。必要时可通知相关租户/业主会同检查。
8. 当发生意外而有人受伤，须指挥交通，给予尾随车及时警告，将伤者小心地移离危险位置，打电话召唤救护车及通告控制室等候支援。
9. 在无人受伤交通意外事件中，须维持秩序，使现场交通畅顺。然后记录事件经过。
10.凡易燃、易爆或具危害公共安全之物品，一律禁止携入。
11.任何人士在非办公时间内到访先要登记，保安必须登记来访者之身份证，及查询 理由是否合理。
(三)巡逻岗位职责
1. 经常巡视投资广场内公共设施是否正常，如发现变异要立即查明情况和原因，及时处理和报告。
2. 熟记紧急联络用的讯号，电话号码，对讲机号码，以便与有关单位和人员及时联系。
3. 执勤时必须全神贯注，细心观察，发觉有异味，听到可疑声响，要立即查明情况。
4. 注意来往人员的情况及其携带物品，发现可疑的人和物品要选择适当的地点位置加以监视，并及时报告。
5. 发现偷盗分子，进行流氓活动，应立即设法擒获。
6. 发现有互相打架、吵架斗殴现象时，应上前劝导制止。
7. 发现火灾立即扑灭，并迅速报警。
8. 防止可疑人物在公共地方放火，放置炸弹及易燃易爆物品。
9. 注意公共停车场的车辆及公共设备有否被损坏。
10. 若在巡逻时发现有岗位出现真空，应暂时接替有关岗位，并立即通知领班处理。
11. 注意投资广场内公共地方的清洁状况是否满意及照明灯泡是否须要立更换。
12. 填写巡逻报告及准时到巡逻点签卡或打卡。
管理处保安部工作手册2
(四)保安员应具礼仪及当值注意事项
1.仪表
1.1制服必须穿戴整齐及清洁。
1.2头发应定期修剪梳理整齐，不得留长头发。
1.3胡子必须刮好。
1.4皮鞋应该擦亮。
1.5手指甲必须定期修整及保持清洁。
1.6必须注意个人卫生。
2.礼貌
2.1于见到相熟的客人，必须有礼貌地打招呼。
2.2 对所有客人的提问，必须有礼貌地耐心回答。
2.3即使面对无理取闹的客人，亦不可随便恶言相向，必须耐心解释原
因。若在必要时应转达上级处理。
2.4应尽量面带笑容，保持一个亲切的形象。
2.5即使在向陌生人询问时，亦应尽量保持笑容及礼貌，切记不可无故厉声喝问，影响管理处的形象。
2.6当值时严禁粗言秽语。
3.纪律
3.1于保安亭及保安柜台当值时，坐姿必须挺直。
3.2于站岗时，腰板必须挺直，切忌歪歪斜斜，有气无力。
3.3必须服从上级的指示，不可违抗命令。
3.4即使抓到贼人，亦必须交由上级处理，严禁无故使用暴力。
3.5绝对不能在面对客人时抽烟或吃零食，更不可咬著香烟或食物跟客人讲话。
3.6不可无故迟到早退，即使有任何理由亦必须先向上级报告。
3.7交接岗位时必须准时，而离开岗位前亦必须向下一班员工交待清楚，如下班员工尚未前来接替其岗位前，严禁私自离开。
3.8若发现有岗位出现真空，应暂时接替有关岗位，亦立即通知主管处理。
3.9必须紧记服务客人原是管理处员工应尽的责任，所有员工严禁向客人索取任何形式的赏赐。即使客人主动提出亦应该礼貌地拒绝。
4.工作态度
4.1必须留意四周发生的任何事。
4.2遇有任何事情发生，应尽量保持冷静处理，不可惊惶失措。而若发现未能自行处理，应立即向上级报告并要求协助。
4.3若发现可疑的事或物，切勿害怕麻烦而放弃追查。
4.4遇有客人投诉，必须耐心聆听，并尽力为客人解决问题。
4.5必须具备团结精神，同事之间应主动互相帮助，不可在遇事时互相推卸责任而拒不赴援。
4.6若发觉有业户需要帮忙，应主动作出协助。
(五)交接班制度
1. 接班人员提前20分钟做好接班的准备工作，准时接班。
2. 接班人员要在值班室当面清点应交接的物品(如交接班本来访登记本、手电筒、放行条、对讲机等)，检查值班室内外卫生及值班用品的性能。发现问题做 好记录，并立即向班长和队长汇报，否则接班后发现的问题，后果由当接班人员要负责。
3. 交班人员要负责检查接班人员，警容风纪，发现问题应及时纠正，对不听从劝告者要向保安部汇报，交班接班人员不得互相包庇，如有发现，两者都要严肃处理。
4. 凡因交接班分不清而发生问题，要根据具体情况追查双方责任。
5. 凡是交接时间已到，接班人员尚未到位接班的。交班人员做好记录，(包括时间和接班人员)，同时交班人员要立即向班长汇报，班长不在时，要向保安部汇报，直到班长或队长安排人员值班，才能离开岗位。
(六)会议学习训练制度
1. 会议制度
1.1队委会由队长、班长组成，每月 日由队长组织召开。
1.2队委会的内容是总结当月工作，传达文件，指示及上级会议精神等同时研究下个月的工作计划，以及讨论研究奖惩罚决定等。
1.3保安全体会议由队长组织总结保安部全体队员的工作情况，表扬好人好事，和纠正各种错误，传达和学习有关文件和精神，布置工作，每个季度召开一次大会。
1.4班务会每周开一次，由班长组织，总结一周工作情况，评出本周积极分子一名并做记录。
2.学习制度
每月最后一周星期五为保安部学习时间，由队长主持。
3.训练制度
3.1每月1-3号三天为全队和班长培训日，确定当月的训练内容和其他事项。
3.2每月
27、
28、29号三天为各班训练时间，由各班长负责组织，并做好训练记录，训练内容由保安部通知。
(七)警容风纪的规定
1. 执勤、训练集会等集体活动，要统一穿制服，穿统一发放的鞋，不准穿与制服不协调的衣服。炎热季节，除执勤训练外，在办公室和宿舍可以不戴帽。室外不准穿背心、短裤、拖鞋或不穿上衣。
2. 休假或离开住地范围时，不准穿制服。
3. 保持个人仪容整洁，不准留长发(以发两侧不能触耳，后侧衣领为准)或电发留鬓角，不准留长胡须和长指甲、不准戴戒指和项链。
4. 各班每月对警容风纪进行一次检查，不合格者，按规定扣罚奖金，影响较大者，暂停安排上班。
(八)停车场规则
1. 所有进入本车场的车辆必须是政府部门认可之合法车辆并依有关法例已购买有效之汽车保险。
2. 所有进入本车场的车辆，须在车场入口处领取有车辆进场时间之停车证。
3. 汽车时租泊车收费为每小时人民币 元正，免费停车时间为 分钟。摩托车每次收费 元，夜间每次 元。
4. 所有时租车辆在驶离车场前，必须在车场出口收款处缴交应付之停车费，并须把停车证交还收款处方可离开。
5. 遗失时租停车证者，除按时缴费外，另须手续费人民币伍拾元正。
6. 遗失月租停车证，车主请用书面向管理处申报，重领新停车证并缴付手续费人民币伍拾元正。若在新停车证发出前于本车场停泊，将按时租停泊计算收费。
7. 所有进入场内的车辆，必须服从管理处人员的指示，停泊在保安员安排的车位和地点内，并且须严格遵守车场内交通标志指示行驶。
8. 月租车位的车辆，必须在车头挡风玻璃上张贴有效的停车月证。同时，车辆只许停泊有所属车位内，严禁越位停泊。
9. 凡未经许可或停泊在非指定车位或阻塞通道之车辆，均会被施离现场及予以扣留，而无须预先通知。车主在领回车辆时须缴付一切拖车及扣车等费用。被拖或被扣车辆如有任何损毁，管理处概不负责。
10.任何进入本车场之车辆，若对车场内公众设备等造成损坏，司机和有关单位之用户须负责一切赔偿。
11.在车场内停泊的车辆，如遇被窃、失物、损坏或某种原因引致任何人士伤亡等，概与管理处无关。
12.未经管理处批准，不许在停车场内洗车或维修车辆。
13.违反小区车场规则的司机或车辆，管理处有权拒绝其再度进入本小区车场。
14.所有进入本车场之车辆除需遵守以上各规则外，还需遵守《业主守则》中“花园交通规则/车辆管理”。
15.管理处有权随时修改以上规则而不须另行通知。
16.本规则之解释权属物业管理处。
第三篇：小区物业保安部工作手册培训
新区家园保安部培训内容
(一)保安部工作规程
1. 宣传教育。宣传教育工作就是把国家制订的法律、法规和公司的各项安全保卫规章制度向所有员工进行宣传，以增强他们的法制观念和遵纪守法的自觉性。提高警惕，做好“四防”工作(防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故)。
2. 加强内部治安管理。制订各种安全管理规章制度，打击各类违法犯罪活动，并同任何危害小区利益、扰乱经营秩序的行为作斗争。
3. 查破案件。查破一般涉外案件和刑事案件，协助公安机关侦破重大案件和查破治安案件。
4. 秘密力量建设。开展调查研究，建立刑事、治安秘密力量，以提早发现各类犯罪人员或犯罪嫌疑人员。
5. 保卫要害部位。划分投资广场要害部位，建立要害部位档案，严密各项防范措施，保证要害部位的安全。
6. 追查事故。根据事故的大小，配合公安机关或单独追查。参与调查重大事故(火灾事故等)。
7. 保密工作。协助有关部门做好保密工作，同盗窃、出卖党和国家机密，公司秘密的行为作斗争。
8. 警卫、消防工作。负责投资广场消防安全工作，领导组织投资广场警卫和义务消防队，并开展教育和训练及进行安全性检查。 9. 完成管理处、安全机关和公安机关交办的其它任务。
(二)岗亭岗位职责
1. 当值员工(保安)，一定要等待接班的同事到达，交待清楚有关当班事项才能离开岗位。
2. 接班者应提前十五分钟到达岗位，详细了解上一班保安当班事项。
3. 门岗员要特别保持站立端正，精神振作，衣冠整洁，待人热情有礼。
4. 执勤期间，在岗位内发现的治安情况，必须作书面记录及应尽快报告主管。
5. 未经许可，不得离开岗位。
6. 门岗员应根据实际情况半闭或全闭大门，并放下档车栏。来访车辆应在大门外检验及登记。
7. 所有进出门岗的人和车辆必须严格检查，验证，登记。所有进、出货车必须经过检查，而载货离去的货车，亦必须出示物品搬运许可证来证明。如有怀疑，应要求可疑人出示所携带物品或运载货物才予放行。必要时可通知相关租户/业主会同检查。
8. 当发生意外而有人受伤，须指挥交通，给予尾随车及时警告，将伤者小心地移离危险位置，打电话召唤救护车及通告控制室等候支援。
9. 在无人受伤交通意外事件中，须维持秩序，使现场交通畅顺。然后记录事件经过。
10.凡易燃、易爆或具危害公共安全之物品，一律禁止携入。 11.任何人士在非办公时间内到访先要登记，保安必须登记来访者之身份证，及查询 理由是否合理。
(三)巡逻岗位职责
1. 经常巡视投资广场内公共设施是否正常，如发现变异要立即查明情况和原因，及时处理和报告。
2. 熟记紧急联络用的讯号，电话号码，对讲机号码，以便与有关单位和人员及时联系。
3. 执勤时必须全神贯注，细心观察，发觉有异味，听到可疑声响，要立
即查明情况。
4. 注意来往人员的情况及其携带物品，发现可疑的人和物品要选择适当的地点位置加以监视，并及时报告。
5. 发现偷盗分子，进行流氓活动，应立即设法擒获。
6. 发现有互相打架、吵架斗殴现象时，应上前劝导制止。
7. 发现火灾立即扑灭，并迅速报警。
8. 防止可疑人物在公共地方放火，放置炸弹及易燃易爆物品。
9. 注意公共停车场的车辆及公共设备有否被损坏。
10. 若在巡逻时发现有岗位出现真空，应暂时接替有关岗位，并立即通知领班处理。
11. 注意投资广场内公共地方的清洁状况是否满意及照明灯泡是否须要立更换。
12. 填写巡逻报告及准时到巡逻点签卡或打卡。 管理处保安部工作手册2
(四)保安员应具礼仪及当值注意事项
一、仪表
1制服必须穿戴整齐及清洁。
2头发应定期修剪梳理整齐，不得留长头发。
3胡子必须刮好。
4皮鞋应该擦亮。
5手指甲必须定期修整及保持清洁。
6必须注意个人卫生。
二、礼貌
1于见到相熟的客人，必须有礼貌地打招呼。
2 对所有客人的提问，必须有礼貌地耐心回答。
3即使面对无理取闹的客人，亦不可随便恶言相向，必须耐心解释原
因。若在必要时应转达上级处理。
4应尽量面带笑容，保持一个亲切的形象。
5即使在向陌生人询问时，亦应尽量保持笑容及礼貌，切记不可无故
厉声喝问，影响管理处的形象。
6当值时严禁粗言秽语。
三、纪律
1于保安亭及保安柜台当值时，坐姿必须挺直。
2于站岗时，腰板必须挺直，切忌歪歪斜斜，有气无力。
3必须服从上级的指示，不可违抗命令。 4即使抓到贼人，亦必须交由上级处理，严禁无故使用暴力。
5绝对不能在面对客人时抽烟或吃零食，更不可咬著香烟或食物跟客
人讲话。
6不可无故迟到早退，即使有任何理由亦必须先向上级报告。
7交接岗位时必须准时，而离开岗位前亦必须向下一班员工交待清楚，
如下班员工尚未前来接替其岗位前，严禁私自离开。
3.8若发现有岗位出现真空，应暂时接替有关岗位，亦立即通知主管处 理。
9必须紧记服务客人原是管理处员工应尽的责任，所有员工严禁向客 人索取任何形式的赏赐。即使客人主动提出亦应该礼貌地拒绝。
四、工作态度
1必须留意四周发生的任何事。
2遇有任何事情发生，应尽量保持冷静处理，不可惊惶失措。而若发
现未能自行处理，应立即向上级报告并要求协助。
3若发现可疑的事或物，切勿害怕麻烦而放弃追查。
4遇有客人投诉，必须耐心聆听，并尽力为客人解决问题。
5必须具备团结精神，同事之间应主动互相帮助，不可在遇事时互相
推卸责任而拒不赴援。
6若发觉有业户需要帮忙，应主动作出协助。
(五)交接班制度
1. 接班人员提前20分钟做好接班的准备工作，准时接班。 2. 接班人员要在值班室当面清点应交接的物品(如交接班本来访登记本、手电筒、放行条、对讲机等)，检查值班室内外卫生及值班用品的性能。发现问题做 好记录，并立即向班长和队长汇报，否则接班后发现的问题，后果由当接班人员要负责。
3. 交班人员要负责检查接班人员，警容风纪，发现问题应及时纠正，对不听从劝告者要向保安部汇报，交班接班人员不得互相包庇，如有发现，两者都要严肃处理。
4. 凡因交接班分不清而发生问题，要根据具体情况追查双方责任。
5. 凡是交接时间已到，接班人员尚未到位接班的。交班人员做好记录，(包括时间和接班人员)，同时交班人员要立即向班长汇报，班长不在时，要向保安部汇报，直到班长或队长安排人员值班，才能离开岗位。
(七)警容风纪的规定
1. 执勤、训练集会等集体活动，要统一穿制服，穿统一发放的鞋，不准穿与制服不协调的衣服。炎热季节，除执勤训练外，在办公室和宿舍可以不戴帽。室外不准穿背心、短裤、拖鞋或不穿上衣。
2. 休假或离开住地范围时，不准穿制服。
3. 保持个人仪容整洁，不准留长发(以发两侧不能触耳，后侧衣领为准)或电发留鬓角，不准留长胡须和长指甲、不准戴戒指和项链。
4. 各班每月对警容风纪进行一次检查，不合格者，按规定扣罚奖金，影响较大者，暂停安排上班。
(八)停车场规则 1. 所有进入本车场的车辆必须是政府部门认可之合法车辆并依有关法例已购买有效之汽车保险。
2. 所有进入本车场的车辆，须在车场入口处领取有车辆进场时间之停车证。
3. 汽车时租泊车收费为每小时人民币 元正，免费停车时间为 分钟。摩托车每次收费 元，夜间每次 元。
4. 所有时租车辆在驶离车场前，必须在车场出口收款处缴交应付之停车费，并须把停车证交还收款处方可离开。
5. 遗失时租停车证者，除按时缴费外，另须手续费人民币伍拾元正。
6. 遗失月租停车证，车主请用书面向管理处申报，重领新停车证并缴付手续费人民币伍拾元正。若在新停车证发出前于本车场停泊，将按时租停泊计算收费。
7. 所有进入场内的车辆，必须服从管理处人员的指示，停泊在保安员安排的车位和地点内，并且须严格遵守车场内交通标志指示行驶。
8. 月租车位的车辆，必须在车头挡风玻璃上张贴有效的停车月证。同时，车辆只许停泊有所属车位内，严禁越位停泊。
9. 凡未经许可或停泊在非指定车位或阻塞通道之车辆，均会被施离现场及予以扣留，而无须预先通知。车主在领回车辆时须缴付一切拖车及扣车等费用。被拖或被扣车辆如有任何损毁，管理处概不负责。 10.任何进入本车场之车辆，若对车场内公众设备等造成损坏，司机和有关
单位之用户须负责一切赔偿。
11.在车场内停泊的车辆，如遇被窃、失物、损坏或某种原因引致任何人士
伤亡等，概与管理处无关。
12.未经管理处批准，不许在停车场内洗车或维修车辆。
13.违反小区车场规则的司机或车辆，管理处有权拒绝其再度进入本小区车场。
14.所有进入本车场之车辆除需遵守以上各规则外，还需遵守《业主守则》中“花园交通规则/车辆管理”。
15.管理处有权随时修改以上规则而不须另行通知。
16.本规则之解释权属物业管理处。
(九)消防学习
一、灭火基本知识
1. 隔离法：将着火物移开，不与其他物品接触。
2. 窒息法：隔离空气接触火，用干粉灭火器、砂、湿棉被等物灭火。
3. 冷却法：用水、灭火器将火冷却。
4. 报警：火警电话119。报警要报清失火地点街道名称。
二、火场逃生法则 (1) 要镇静.保持清醒的头脑，不能盲目追随。当人的生命突然面对危难状态时，极易因惊惶失措而失去正常的思维判断能力.当听到或者看到有什么人在前面跑动时，第一反应就是盲目追随其后，如：跳窗、跳楼、逃(躲)进厕所、浴室、门角。突遇火灾时，首先应当强令自己保持镇静.迅速判断危险地点和安全地点.利用自己平时掌握的消防自救与逃生知识，决定逃生的办法.尽快撤离险地。撤离时要注意.不可搭乘电梯，因为火灾时往往电源会中断，会被困于电梯中，应从安全楼梯进行逃生，最好能沿着墙面，当走到安全门时，即可进入，避免发生走过头的现象;尽量朝明亮处或外面空旷地方跑，若通道已被烟火封阻，则应当背向烟火方向离开，通过阳台、气窗、天台等往室外逃生。
(2) 留得青山在.不怕没柴烧，不要因为贪财而延误逃生时机。在火场中，人的生命是最重要的。身处险境，应尽快撤离，不要因害羞或顾及自己的贵重物品，而把宝贵的逃生时何浪费在穿衣或寻找搬离贵重物品上，已经逃离险境的人员，切忌重回险地，自投罗网。
(3) 做好简易防护，匍匐前进.不要直立迎风而进。逃生时经过充满烟雾的路线，要防止烟雾中毒和窒息。为了防止浓烟呛入.可把毛巾、口罩用水打湿蒙住鼻、口，匍匐撤离。贴近地面撤离是避免烟气吸入，滤去毒气的最佳方法。
(4) 找好避难场所，固守待援，不要向光亮处奔。如各种逃生路线被切断，应退居室内，关闭门窗，有条件可向门窗上浇水，以延续火势蔓延。同时，可向室外扔出小东西，引起别人注意，在夜晚可向外打手电，发出求救信号。切忌向光亮处奔。在紧急危险情况下.由于人的本能、生理、心理所决定，人们总是向着有光、明亮的方向逃生，光和亮就意味着生存的希望，它能为逃生者指明方向.避免瞎撞乱撞更易逃生，但这时可能电源已被切断或已造成短路、跳闸等，光和亮之地正是最危险之处。
(5) 缓降逃生.滑绳自救，绝对不要冒险跳楼。高层、多层公共建筑内一般都设有高空缓降器或救生绳，人员可以通过这些设施安全地离开危险的楼层。如果没有这些专门设施.而安全通道又已被堵.救援人员不能及时赶到的情况下，绝对不要放弃求生的意愿，此时当力求镇静，利用现场之物品或地形设法逃生。你可以利用身边的绳索或床单、窗帘、衣服等自制简易救生绳，一端紧拴在牢固的门窗格或其他重物上.再顺着绳子或布条滑下，或者利用屋外排水管攀爬往下至安全楼层或地面逃生。在火灾中.常会发生逃生无门，被迫跳楼的状况，非到万不得已，万万不可盲目采取冒险行为，因为跳楼非死即重伤，最好能静静待在房间内，设法防止火及烟的侵袭，等待消防人员的救援。
第四篇：区老旧小区准物业管理工作指导手册
朝阳区老旧小区准物业管理工作
指导手册
中共朝阳区委社会建设工作委员会 朝阳区人民政府社会建设工作办公室
二零一零年十一月
目 录
让我们一起行动……………………………………………………3 什么是准物业管理…………………………………………………4 实行小区准物业管理的基本程序…………………………………4 小区准物业管理的基本模式………………………………………6 小区准物业管理的基本规章制度…………………………………8 ××小区管理委员会章程…………………………………………8 ××小区管理委员会选举办法………………………………… 13 ××小区居民自治公约………………………………………… 15 ××小区管理委员会工作制度………………………………… 16 ××小区管委会“四有”物业化管理标准…………………… 18 资金管理及使用办法…………………………………………… 22 住户须知………………………………………………………… 23 ××小区管理岗位责任公示…………………………………… 24 门卫职责………………………………………………………… 25 门卫日常工作管理办法………………………………………… 26 楼栋负责人职责………………………………………………… 26 安全文明小区标准……………………………………………… 27 安全文明楼栋标准……………………………………………… 28 安全文明单元标准……………………………………………… 28 安全文明户标准………………………………………………… 29
让我们一起行动
社区是幸福生活的家园，休养生息的港湾。优美的小区环境，规范的物业管理，和谐的邻里关系，温馨的社区氛围，是每一位居民所期盼的。不过，随着单位后勤“福利式”管理方式的改变，一些老旧小区尤其是单位宿舍式的院落面临资金短缺、设备老化、设施年久失修等种种挑战。假如不能及时适应这种变化，将直接影响到小区建设，进而影响到生活品质。要顺利适应这一转变，居民要转变观念，而政府也要提供适当的支持和帮助，让社区居民逐步适应这种变化，并以主人翁的姿态积极参与到社区建设中来!
编写这本册子，意在帮助那些没有实现物业化管理的小区建立社区自治组织——小区管理委员会，并以此为契机，建立起小区物业化管理的长效机制，实现有治安防范、绿化保洁、维修维护、停车管理等基本物业服务，全面提高小区管理水平，做到人人享有物业服务。
本手册包括三部分。第一部分是准物业管理的基本模式;第二部分是实行小区准物业管理的基本程序;第三部分是建立小区管理委员会及实施小区物业化管理的相关规章制度。希望这本册子能够帮助大家解决小区面临的物业管理难题。
一个小区，就是一个大家庭，是我们品味生活、感受温暖的地方。享受高品质的物业化服务，是我们的权利;一起参与物业化管理，让小区变得更美、更好，也是我们的责任。让我们携起手来，一起行动，共同参与，通过自治改善小区环境，实现服务升级。
我们期待着看到您的行动：
——积极参与小区物业化管理工作; ——传播小区物业化管理知识和信息;
——帮助需要建设物业化管理机制的小区实现物业化管理。 ……
3 什么是准物业管理
准物业管理是由居民自治组织根据本小区情况确定的以自治互助或互助和服务外包相结合等方式为居民提供基本物业服务的一种管理方式。
这是一种特殊的物业管理方式。物业管理不以盈利为目的，收费标准比较低，一般是服务成本费，资源丰富的小区在收支平衡的情况下甚至不收费。准物业管理的方式有多种，可以是只购买专业性较强的物业服务项目，也可以是采取居民自行管理和聘请专职人员相结合的方式进行日常维护的准物业管理，还可以由小区居民以互助的方式、利用小区自有资源对小区进行准物业管理。
实行小区准物业管理的基本程序
准物业管理的核心是自治、互助，关键是公开、透明，目标是建立长效管理机制，全面提升小区服务管理水平。因此，要以民意为基础，以严谨的工作为支撑，充分调动居民参与小区管理的主动性和积极性，盘活小区资源，激发小区活力，优化生活环境，实现服务升级。
建立筹备委员会
根据小区条件，立足小区需要，由居委会牵头，邀请热心公益、愿意为小区服务的社区居民成立小区管理委员会筹备委员
4 会，为实施准物业化管理提供组织保障。
制定工作方案
由居委会与小区管理筹备委员会根据小区实际情况，制定小区实行准物业管理的工作方案，明确工作目标、工作内容、工作步骤和相关职责。
广泛宣传动员
组织召开老旧小区准物业管理工作动员大会，开展形式多样的宣传活动，引导社区居民转变小区管理观念，提高对准物业管理重要性的认识。
开展问卷调查
在宣传动员的基础上，开展问卷调查，征求居民对实施准物业管理的意见和建议。
测算服务费用
根据小区资源状况，测算收支平衡点，如利用现有资源即可实现准物业化管理，可不收取居民费用。如有资金缺口，可根据缺口额度确定对居民的收费标准。
成立小区管理委员会
由社区居委会推选小区管委会候选人，通过居民代表大会，投票选举小区管理委员会成员，成员应为单数。
申请政府支持
建立小区管理委员会，可向街道办事处申请对小区值班室、围墙、路灯照明、绿化、排水、消防等公共部位和共用设施进行综合整治、出新、完善，实施“穿新衣”、“戴新帽”、“加配套”，
5 使之具备基本的准物业管理条件。
制定工作制度
制定完善的工作制度，确保小区管理委员会高效、规范、有序运行，做到制度规范、服务到位。
确定管理模式
由居民代表大会和小区管理委员会自主决定物业服务的提供方式，并通过居民公约实行自治管理，定期公布准物业管理重大事项、财务收支状况、居民缴费情况等。
小区准物业管理的基本模式
每个小区的情况不同，居民结构各异，需要根据小区的实际情况，因地制宜，充分发挥本小区的优势，探索或选择符合本小区实际的管理模式。以下选取的是众多管理模式中较有代表性的四种，供大家参考。相信随着认识和实践的逐步深入，将会涌现出更加丰富多彩、更适宜的管理模式。
◎ 实行院落自治，实现居民互助式的准物业管理
通过实施院落自治，由居民和小区管理委员会以互助的方式为小区提供准物业服务。即，治安防范、绿化保洁、维修维护、停车管理等基本物业服务由小区管理委员会动员居民和社会力量，“有钱出钱，有力出力”，以互助的方式实现小区的物业化管理。
6 ◎ 居民自管与聘请专职人员相结合，实现小区准物业管理 以居民自治为导向，建立小区管理委员会，采取居民自行管理和聘请专职人员相结合的方式，对小区进行准物业管理。
◎ 居民互助与服务外包相结合，实现半专业化物业管理 以居民互助式的准物业管理为基础，将物业管理中的专业服务部分外包给专业物业机构，实现居民互助与服务外包相结合的半专业化物业管理。
◎ 成立非盈利性物业服务机构，提供专业化的物业服务 以民办非企业形式成立非盈利性的物业服务管理机构，为小区提供准物业化管理。
7 小区准物业管理的基本规章制度
××小区管理委员会章程
(草案)
第一章 总 则
第一条 本组织定名为：××小区管理委员会(以下简称小区管委会)。
第二条 小区管委会由社区居民×××、×××自愿发起成立，是发动和团结社区居民共同参与推行小区准物业管理的自治组织，其组成成员由本小区居民代表选举产生。
第三条 小区管委会将严格遵守宪法、法律、法规和国家政策，坚持“自助互助、合作治理”的工作理念，实现老旧小区有治安防范、有绿化保洁、有维护维修、有停车管理的“四有”目标，切实提高居民生活质量，提升小区自治和物业服务管理水平。
第四条 小区管委会接受小区居民和社区居委会的监督。
第二章 组织机构
第五条
小区管委会的最高权力机构是小区管委会成员大会，其组成人员为小区管委会主任、副主任各1人，委员7人。主要职责是：
(一)制定和修改章程;
8
(二)选举和罢免委员;
(三)执行委员会决议;
(四)审议委员会的工作报告，定期召开小区管委会扩大会议，向居民代表和社会单位代表报告工作;
(五)决定委员会重大事项;
(六)制定相关管理制度;
(七)开展准物业管理工作。
第六条 小区管委会成员大会须有2/3以上的成员出席方能召开，其决议须经到会成员半数以上表决通过方能生效。
第七条 小区管委会成员大会每届2年。因特殊情况需提前或延期换届的，须由委员会表决通过。但延期换届最长不超过1年。
第八条 小区管委会每月至少召开一次会议。每半年召开一次扩大会议，吸纳居民代表、和谐促进员代表、社会单位负责人等相关人员参加。
第三章 成员组成
第九条 申请加入本组织的成员，必须具备下列条件：
(一)坚持党的路线、方针、政策，具有较强的奉献精神，热心社区公益事业;
(二)认同小区管委会的章程，且有加入小区管委会的意愿;
(三)身体健康，能坚持正常工作，有一定组织、协调、管理能力;
(四)具有完全民事行为能力。
第十条
成员享有下列权利：
(一)本组织的知情权、选举权、被选举权和表决权; (二)参加小区管委会的活动;
(三)对小区管委会工作的批评建议权和监督权;
(四)加入自愿，退出自由。
第十一条 成员履行下列义务: (一)履行小区管委会的职责;
(二)维护小区管委会的合法权益和声誉; (三)完成小区管委会交办的工作任务; (四)向小区管委会反映情况，提供有关信息。
第十二条 成员退会应以书面形式通知小区管委会。
第十三条 成员如有严重违反本章程的行为，经委员会表决通过，予以除名。
第四章 任务与职责
第十四条 小区管委会主要任务：
(一)发动居民支持并参与小区物业管理。
(二)负责在广泛征求居民意见和建议基础上，确定服务项目和收费标准，定期公示财务收支情况，主动接受居民监督。
(三)根据小区特点和居民意愿，选择互助式、互助+外包等物业管理模式，实现小区的准物业化管理。
(四)在做好治安防范、绿化保洁、维护维修、停车管理等
10 基本服务的基础上，根据小区需要不断拓展服务项目。
(五)对服务单位进行日常监督，定期考核服务单位及从业人员的工作绩效。
(六)负责小区管委会自管服务项目工作人员的管理，志愿者的组织和管理等相关工作。
(七)负责协调解决准物业管理工作中的各类问题。 第十六条 主任的主要职责：
(一)领导成员执行小区管委会章程和决议;
(二)全面负责小区管委会的日常管理工作;
(三)召集和主持小区管委会成员会议，总结工作，研究准物业化管理过程中的重大事项;
(四)负责向居民代表大会、委员会述职;
(五)协调、监督、检查服务商的服务情况，主动听取居民的意见、建议，不断改进服务工作;
(六)小区管委会成员大会确定的需要主任承担的其它工作。
第十七条 副主任的主要职责：
(一)协助主任开展小区管委会的日常管理工作;
(二)主任不能履行职责时，代为履行主任职责;
(三)小区管委会或主任确定的其它需要副主任承担的工作。
第十八条 委员行履行下列职责：
(一)在分管范围内开展日常工作;
(二)做好各项任务的协调及落实工作;
(三)协调各服务商做好服务工作;
(四)认真听取、及时反馈居民、服务商的意见和建议;
(五)负责处理其他日常或临时性事务。
第五章 终止程序
第十九条 小区管委会需要终止的，由委员会提出终止动议。
第二十条 小区管委会终止动议须经成员大会表决通过。
第二十一条 小区管委会终止前，须在成员大会组成的临时监督小组的指导下处理好善后事宜。
第二十二条
临时监督小组会议确定善后事宜处理完毕后，小区管委会即可终止运行。
第六章 附 则
第二十三条 本章程经 年 月 日本小区居民代表大会表决通过。
第二十四条 本章程的解释权属小区管委会。
××小区管理委员会
年 月 日
12 ××小区管理委员会选举办法
(试行)
为保证小区管理委员会(以下简称小区管委会)选举工作顺利进行，保障本小区居民依法行使民主权利，参照《选举法》的有关规定，制定如下选举办法。
一、社区居委会成立“小区管理委员会选举工作指导小组”(以下简称指导小组)。
成员由社区党委书记、居委会主任及委员、拟实行准物业管理楼院的楼门长、居民代表组成。指导小组负责召开小区管委会管辖范围内的居民代表大会，通过选举的方式产生小区管委会成员。
二、小区管委会成员构成：主任1人，副主任1人，委员7人。
通过居民自荐或社区居委会推荐、居民代表举手表决的方式产生小区管委会成员。成员必须具备下列条件：
(一)坚持党的路线、方针、政策，具有较强的奉献精神，热心社区公益事业;
(二)认同小区管委会的章程，且有加入小区管委会的意愿;
(三)身体健康，能坚持正常工作，有一定组织、协调、管理能力;
(四)具有完全民事行为能力。
三、选举实行等额选举办法，采取举手表决的方式进行。 有选举权的代表参加表决人数达到代表总数的三分之二以上，选举有效;候选人得票过半数以上即为当选。
当选人不足应选名额，应对不足名额进行再次选举。由居委会提名，居民代表大会对不足名额再次选举。
四、候选人不得主持选举，不得担任选举工作人员。
五、选举设计票员、监票员各1人，各自履行职责。计票结果由计票员统计，监票员负责向居民小区管委会选举工作指导小组报告计票结果。
六、本选举办法经小区管委会管辖楼宇居民代表大会通过后生效。
七、选举结果在小区管理委员会成立大会上公布。
八、本办法解释权归居民小区管委会选举工作指导小组。
××小区管委会选举工作指导小组
年 月 日
14 ××小区居民自治公约
(试行)
一、居民自觉遵守小区管委会的各项管理规定，配合小区管委会和相关工作人员做好物业化管理工作。
二、维护环境卫生，主动做好垃圾减量垃圾分类工作，爱护公共设施和花草树木。不在楼道内外堆放杂物，不挤占公共空间。
三、文明装修住房，不私自改变住房结构，及时清理装修垃圾渣土。
四、文明饲养宠物，主动清理宠物便溺，养犬按时登记注册，饲养宠物不扰民。不养有关规定禁止饲养的动物。
五、自觉维护院内交通秩序，车辆停放入位有序，不挤占消防通道、盲道。
六、居民之间提倡讲文明、讲礼貌、团结互助、邻里和睦。积极开展健康向上的文体活动，开展文体活动不扰民。
七、倡导居民积极为社区、楼院发展献言献策，踊跃参与社区各项事务、活动。
八、严格遵守出租房屋管理的各项规定，认真审查承租人身份证明，防止房屋群住。及时到社区登记并签订出租房业主责任书，依法缴纳房产税。
九、承租户要遵纪守法，及时到社区流动人口管理站办理登记手续。
××小区管理委员会
15 ××小区管理委员会工作制度
(试行)
为确保小区管理委员会高效运转，持续改进工作，不断提升服务水平，特制定工作制度如下：
一、会议制度
1、例会制度。每月召开一次小区管委会成员会议，通报情况，讨论研究小区管委会工作，解决小区管委会管理过程中存在的问题，围绕居民需求制定相应工作措施。
2、协调制度。每季度邀请社区居委会、街道办事处职能科室召开一次工作协调会，反馈居民意见、建议，提请街道办事处、居委会协助解决在物业管理过程中的困难和问题。
3、会商制度。每季度与产权单位、社会单位、服务单位负责人召开一次碰头会，反馈服务过程中存在的问题与不足，听取意见和建议，商讨工作改进措施，提升服务工作水平。
4、通报制度。每年召开一次居民小区管委会工作述职会，由小区管委会主任代表小区管委会向全体成员、居民代表汇报工作，接受居民代表监督。
二、公示制度
1、公示小区管委会组织章程、规章制度、成员及职责分工、服务内容、志愿服务队信息、联系方式等内容。
2、公示治安防范、绿化保洁、维修维护、停车管理的服务
16 标准。
3、公示服务商的服务承诺、服务范围、服务项目及收费标准等内容。
4、公示小区财务收支情况、居民缴费情况、需研究和通报的小区重大事项等。
三、考核评议制度
小区管委会通过社区居委会组织召开的居民代表大会，对绿化、保洁、治安、停车管理、维护维修的服务商进行评议考核，考核分为满意、基本满意和不满意三个等级。
考核等级为满意的，继续保留服务商资格;考核等级为基本满意的，由小区管委会负责监督限期整改;考核等级为不满意的，采取退出机制，由小区管委会对服务商进行适当调整。
××小区管理委员会
年 月 日
17 ××小区管委会“四有”物业化管理标准
(试行)
小区管委会主要承担本小区的治安防范、绿化保洁、维护维修、停车管理四方面职责，现公示如下：
一、治安防范
本着“以安保人员为主、治安志愿者为辅”的原则，由小区管委会委托安保单位负责本小区的治安防范工作。
1、实行24小时全天候值班制度，在进出路口设立门卫。前期暂实行治安巡防队员与专业保安交替轮班，对本小区实行全时监控。确保本小区治安防控工作到位，社会稳定和治安、交通秩序良好。社区居民志愿者按照群防群治的工作模式在楼院内辅助专业治安队伍进行治安巡逻。
2、积极配合公安机关开展打击犯罪活动，严密防控严重盗窃、火灾事故和其他破坏活动的发生，使本小区内可防性案件明显下降。
3、维护本小区良好生活秩序，有效制止游商散贩进入本小区。
4、对本小区突发事件进行有效施救，维护现场秩序，积极配合相关部门共同完成突发公共事件的处置工作。
5、积极组织小区内群防群治力量开展治安巡逻工作，积极维护小区的安全稳定。
二、绿化保洁
(一)绿化养护
1、绿化养护人员持证上岗，着装干净整洁，保持良好形象。
2、每日早、晚各一次养护作业。
3、养护人员熟悉花草树木的生长情况，掌握花草树木的养护管理技术。
4、加强绿地管理，及时清除花木的死株、病株、补植缺苗;及时修剪高大树木、干枝死杈等。
5、发现病虫害，及时进行捕捉或喷药消灭。
6、养护作业时要节约用水，严禁浪费水源。
7、做好冬季绿植防冻工作。
8、绿地无杂草、无斑秃、无杂物，修剪整齐。
(二)卫生保洁
1、对院落公共区域面积进行卫生保洁。
2、保洁人员配带统一标识、统一着装，保持良好形象。
3、每日早、晚各一次定时作业，其余时间为日常保洁。
4、公共道路、硬覆盖地面、楼道每日清扫清洁，及时清理楼道内外张贴和喷涂的小广告，确保小区及楼内外干净整洁。
5、做好垃圾分拣工作，确保垃圾不外溢，每天清扫垃圾箱。
6、排水沟每周清洁一次，及时清除沟内泥沙、纸屑、污物等垃圾，确保畅通、无堵塞。
7、公共区域玻璃窗、橱窗经常擦拭，确保玻璃干净明亮。
8、及时清除各类喷涂、绘制、粘贴的非法小广告，确保公共地面、墙面整洁美观。
三、维护维修
(一)公共区域设施设备维护维修
1、房屋大修、楼内公用水电管线、公用污水管线、房屋保温层施工等由房屋产权单位或其委托的物业服务管理单位负责。
2、燃气、楼外水电管线、供热公共管线等专业管线由专业管理单位负责。
(二)居民家庭设施设备维护维修
1、小区管委会委托优质服务单位负责院落居民家庭设施设备的维护维修工作，并对其工作进行监督、考评。
2、维修人员持证上岗，配带统一标识、统一着装。
3、维护维修项目包括更换照明器具、水龙头、洗手池、门锁、纱窗、电器开关，维修座便器、蹲坑，疏通下水管道等。
4、维护维修按照“低廉合理”的标准收取费用。
四、停车管理
小区管委会负责规划与调整小区车位，安保人员负责停车管理具体工作。
1、安排保安负责小区内机动车、非机动车的停放与管理，为车主提供24小时的停车服务，保障小内车辆安全和公共秩序。
2、对小区车位进行科学施划，做到进入小区车辆停放入位有序，非机动车摆放有序，进出方便，并确保小区内消防通道畅通。
3、加强对小区内车辆的管理工作，严格控制2.5吨以上货车(搬家等特殊情况除外)、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射等危险品的车辆进入本小区。
4、维护小区良好交通秩序，确保行驶畅通，进入小区内机动车辆时速在5公里以下。
5、小区管委会负责制定并收取车主的车位费用，费用用于小区的建设与管理，并定期公开经费使用情况。
监督投诉电话：
××小区管理委员会
年 月 日
21 资金管理及使用办法
为保护小区居民合法权益，严格管理小区物业化管理的各项资金，特制定本办法。
一、小区物业化管理资金的来源：
1、政府补贴，政府支持小区实行物业化管理的各类补贴。
2、小区引进社会组织开展的经营性项目收入。
3、居民所缴费用，包括车位费、保洁费、维修费等由居民代表大会讨论确定的应由居民缴纳的费用。
二、经费收取原则
第一条所列收入足以支付小区准物业管理的所有开支的，不得再向居民收取任何费用。如有不足，则由小区居民代表大会讨论具体缴纳数额。
三、资金管理
小区接收的各项资金由社区服务中心设独立账户代为管理，接受居民对资金的使用情况的监督。
四、资金使用
小区管委会收取的各项经费主要用于支付小区各专业服务机构的服务费、自雇的物业工作人员工资、物业管理志愿者的补贴等;小区内公共设施的修善、添置、改造;应对重大事件、突发事件等情况。
五、资金监督
由小区管理委员会定期向居民公示收支情况。
22
住户须知
一、凡进住院内的住户，须自觉遵守门卫制度，注意开、关门时间，配合门卫做好安全保卫工作。
二、进住院内的住户，每月应自觉到门卫室交物业、保洁、垃圾清运等费用，共同维护小区生活环境秩序。
三、为保证院内通道能够及时维护维修，凡进院内的车辆须按规定自觉交纳停车费。
四、讲究卫生，做好垃圾减量垃圾分类工作。不在院落、楼道内堆放杂物，保持巷道、楼道畅通，预防火灾事故发生。
五、爱护公共设施，爱护院内绿化，不随意践踏或损坏，不占用绿化带，私搭乱建。
六、自觉维护院内秩序，车辆停放的序，听从门卫人员指挥，确保停车入位。
七、讲文明、讲礼貌，团结互助，邻里和睦，不大声喧哗。
八、凡是出租房屋的住户都必须办理《房屋出租许可证》。
九、凡是外来人员进住本院，须办理《暂住证》和《流动人口婚育证》。
23 ××小区管理岗位责任公示
为了做好小区物业化管理工作，便于居民监督，促进服务水平的提高，根据小区的实际情况，现将院内管理服务人员及工作职责公示如下：
一、小区管委会负责人
姓名： 电话：
职责：做好小区物业化管理工作，及时督促各岗位工作人员履行好职责。
二、楼门负责人
姓名： 电话：
职责：做好与小区物业管理委员会的联络工作，协助小区管委会搞好小区的物业管理工作。
三、门卫
白天门卫： 晚上门卫：
负责对大门的管理工作，对出入大院的车辆和陌生人进行询问和登记;督促入院的车辆规范停放;禁止小商小贩和张贴广告人员进入院内，并对自行车棚进行规范管理;完成社区安排的其他工作。
四、保洁员
负责大院的卫生保洁工作，搞好大院路面卫生、花台卫生、绿化带卫生、楼道卫生、楼道蜘蛛网清除及自行车棚内卫生等。
监督电话：
24
门卫职责
一、服从小区管委会的管理，主动接受办事处综治办、派出所民警的工作指导和居民的监督。
二、门卫人员实行24小时值班制度。门卫人员要坚守自己的工作岗位，值班时须穿工作制服，挂牌上岗，认真履行工作职责，做好值班记录,发现可疑情况及时报警。
三、认真做好车辆进出登记，坚持凭证进出制度，对外来车辆注意检查、询问，防止车辆、物资被盗。
四、严禁小商小贩在小区内摆摊设点，大声叫卖。
五、院内暂住人口必须登记,认真填写《外来人员登记册》,门卫值班人员认真做好来客来访登记和身份核实工作，对携带可疑物品进行检查。
六、严格遵守开、关门时间。早六点开门，晚上冬季十一点、夏季十二点关门。
七、积极协助社区调解各类民事纠纷，在小区内发现在违法犯罪行为或可疑人员时,应急时向辖区公安机关报案,确保小区安全。
25 门卫日常工作管理办法
一、门卫室严禁打牌，其他人在门卫室内，罚值班门卫当月工资20元。
二、值班门卫严禁与打牌，发现一次罚当月工资20元。
三、值班门卫应穿工作制服(包括代守人员)，如发现一次未穿工作制服罚当月工资5元。
四、值班门卫严禁喝酒，发现一次罚当月工资10元。
五、值班人员严禁脱岗，发现罚当月工资5元。
六、值班时间值班人员不准做与工作无关事。
楼栋负责人职责
一、积极配合小区管委会做好群众思想转换工作，大力宣传城市居民自治法、物业管理条件等法律法规。
二、坚持高标准、严要求、认真处理好楼栋的日常管理工作。
三、积极配合协助门卫人员搞好院内环境卫生和安全防范。
四、积极配合小区管委会收取楼栋应该收取的各种费用。
五、坚持上情下达，下情上报的组织原则。
六、发现问题大胆管理，知难而上，遇事不推不躲。
26
安全文明小区标准
一、组织健全，发挥作用好;
二、创建措施落实，工作开展好;
三、安全用气、电，防火安全好;
四、无家属子女违法犯罪，生活秩序好;
五、无治安、刑事案件，防范好;
六、无酗酒、起哄、闹事，尊重他(她)人好;
七、车辆停放有序，规范好;
八、楼道不准堆放杂物，畅通好;
九、爱护公物、花草，绿化环境好;
十、团结友爱，尊老爱幼，邻里和睦，文明风气好。
27
安全文明楼栋标准
一、责任明确，发挥作用好;
二、安全文明户、文明楼栋，创建活动好;
三、管好家属子女无违法犯罪，遵纪守法好;
四、职工家属子女无犯罪，遵纪守法好;
五、无治安、刑事件，治安防范好;
六、无酗酒、起哄、闹事，生活秩序好;
七、不损坏公共设施、花木，爱护公物好;
八、不乱扔废弃杂物，环境卫生好;
九、楼道不乱堆杂物、自行车，清洁畅通好;
十、邻里和睦、互敬互让，文明风气好。
安全文明单元标准
一、增强自出，关好门窗，管好财物，安全意识好;
二、勤俭节约，安全用电、气，消防工作好;
三、职工家属子女无违法，遵纪、守法好;
四、无酗酒闹事，影响他人学习和休息，个人休养好;
五、不损坏公共设施，爱护公物好;
六、楼道不准堆放杂物，清洁卫生好。
28
安全文明户标准
一、诚实劳动，努力奉献好;
二、增强自出意识，管好财物，安全防范好;
三、勤俭节约，安全用水、电、气好;
四、无违法犯罪行为，不争吵闹，遵守公德好;
五、爱护公共设施，共同维护好;
六、门前过道不乱堆杂物，公共卫生好;
七、文明礼貌，互敬互助，互谅互让，邻里关系好;
八、教育好子女，互敬互爱，家庭和睦好;
九、晚婚晚育，计划生育好;
十、积极参加综合治理，同违法犯罪作斗争，见义勇为好。
29
第五篇：物业公司员工手册
商标莆田市家和物业服务有限公司
英文
员 工 手 册
莆田市家和物业服务有限公司综合部发布
二零一零年六月修订
前
言
欢迎您加入莆田市家和物业服务有限公司的大家庭，衷心希望能帮助您开创美好的事业前景，并坚信我们的合作将是友好而愉快的。
我们聘用最优秀和最适合的人才，并提供极具挑战性、成就感和竞争力的工作和薪酬。我们尊重人才，努力为人才提供并保障良好的职业环境和发展机遇。我们充分注重激发员工的积极性和创造性，鼓励员工自我发展，并为各位提供个人发展及晋升的机会。
本手册主要是为了使您更好地参与公司事务、了解公司政策，各位员工务必全面了解本手册各项内容并切实遵行。公司保留对手册在任何时刻进行修改的权利，并及时通知所有员工。请您随时注意和遵守公司对本手册进行修改和补充的规定。
员工是公司最宝贵的人才财富，所以我们的规定是建立在以下原则基础上的：
1、 无论做什么工作，每位员工都同等重要;
2、 每位员工在公司都会得到同等的尊重和关心;
3、 合作是最重要的，公司的发展需要大家共同努力;
4、 公司的目标是为大家提供合理的工资待遇和优良的工作环境，但这需要大家共同创造;
5、 公司的成功主要依靠您个人和集体的努力，同样，您的个人发展也是依靠这种努力。
公司的最高信条是做一个关心员工和不断进步的雇主，同样我们希望所有员工都能自觉承担相应的义务，遵守公司的规定，对工作采取积极主要、责任的态度。 本手册从2010年8月开始执行，由综合部负责解释和监督。
莆田市家和物业服务有限公司
2010年6月22日
公 司 概 况
家和物业服务限公司系具有独立法人资格的物业管理服务公司;为了改善莆田市客户的居住、工作、生活，提高莆田市的物业服务，拓展莆田市的物业管理市场而成立的服务公司。公司成立于2009年5月，注册资金300万元人民币，为建设部三级资质物业管理企业。经过一年来的发展，公司现有员工100余人，管理的项目有：“学园花园
一、二期”，“信辉·一品苑”，“万隆花园”，“秀屿 花园，家和购物中心”，管理面积超过60万平方米。
莆田家和物业服务有限公司，具有完备的管理体系和高素质的管理、技术队伍，以物业管理为主，兼营房产代理销售、房产策划，酒店经营、超市。公司以高标准、高水平、高品质、高速度起步，大力拓展莆田市物业服务产业市场;家和物业坚持以“精心、贴心、创新、和谐”的服务理念，以“业主至上、服务第一”为宗旨，为主业主提供全面、周详、稳妥、及时、合理的服务，解除业主和用户的后顾之忧，为业主和用户创造一个安全、清洁、优美 、舒适、方便的生活和工作环境。
公司坚持“以人为本”，注重培养与提高员工的工作能力和综合素质，提倡“公平竞争，优胜劣汰，能者多得”的管理理念，工作表现和成绩与责任、权利、利益互为连带关系，并实行民主参与管理的原则，鼓励员工为公司的发展进言献策，以此激发员工的工作热情和积极性。公司提出了“业主满意是我们永恒追求”的企业口号，制定了“规范物业管理、创新企业制度、构筑质量堤坝、持续改进服务、注重三个效益、增强业主满意”的质量方针。争创一流的物业服务企业形象。
企 业 文 化
企业精神：
科学管理、优质服务、不断创新、永续经营
企业宗旨：
业主至上、服务第一
企业服务理念：
精心、贴心、创新、和谐
质量方针：
规范物业管理、创新企业制度、构筑质量堤坝、持续改进服务、注重三个效益、增强业主满意
企业作风：
强调协作、团队精神。强调整体思维，关注技能互补，倡导团队合作。致力于通过沟通共享信息并激发群体智慧。尊重多元，建立共识，追求最大的集体创造力。整合资源，创造共同的成长。 崇尚正直诚实的品格，德为本、为先，其次是业务和才智。尊重事实，言行一致，公正客观，避免主观偏见。
鼓励终生学习，不断更新知识结构、提高综合素质，与时俱进。
战略目标：
成为业户的好保姆、好管家、好朋友、成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友、成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友。
通过专业服务和文化凝聚，打造物业管理行业优秀品牌。
两年内物业服务建筑面积达到100万平方米，提升为建设部规定二级资质物业管理服务企业。 五年内公司导入ISO9001-2000质量管理体系，“家和”也将以崭新的姿态面向众人，在竞争日益激烈的商业大潮中，以它雄厚的实力和强大的企业竞争力始终立于不败之地，最大限度地发挥潜在优势，进一步寻求更宽广的发展空间。
为了提高管理水平和服务质量，公司对各服务中心的管理采用主任负责制和公司监督制，即由各管理处主任全权负责小区管辖范围的内的各项工作，包括员工考核、岗位制定、加班控制及各项事务的处理;由公司总经理领导各部门经理对各服务中心的工作进行指导和监督，并于每月28日组成考评队伍对各小区的管理情况进行考评。
第一章管理原则
一、 统一指挥原则。各级员工都必须执行公司经理会议的决策，接受公司经理的统一领导。
二、 层级管理原则。每一级在工作中必须听从直接上级的指挥或执行上级授权人员的命令，各级管理人员只对直接下级拥有指挥权。但在特殊情况下，任何上级对下级均有调动权。]
三、 分工负责原则。每一个员工按照分工对自己分担的业务工作负全面责任。
四、 利益连带原则。每一个员工的责任、权限、利益三方面连带生效。
五、 命令服从原则。每一个员工都必须执行其直接上级的命令。
六、 督导工作原则。各部门及人员要接受并配合公司授权的监督部门或人员的督查和指导，对工作中的偏差，要及时采取纠正措施进行改进，决不允许对检查人员进行任何形式的攻击和抗拒。
七、 民主参与原则。每一个员工对本部门及公司的经营与管理均享有建议权和监督权。
八、 友好协作原则。在不影响本部门正常工作的前提下，各部门有尽可能为其他部门提供协作的责任。
九、 绝对原则。每一个员工(不分职级)都必须以公司利益为己任，不做有损公司利益的事。若有突发事件，不管在什么情况下，都必须尽力去处理，使损失减低到最小程度。
十、 奖优惩劣原则。每一个员工的功绩都将受到奖励，其过失也将受到应有的惩处。
第二章员工行规范
一、员工守则
1、 遵守国家政策法令、法规，遵守本公司一切规章制度。
2、 如实填写各类表格，提供有效证件，不得隐瞒或假造。
3、 自觉接受业务指导、各类培训及考核，努力提高工作技能。
4、 服从领导，听从指挥，团结同事，互帮互助，按时保质保量完成各项工作任务。
5、 严格遵守劳动纪律，按规定要求开展工作。
6、 讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。
7、 爱护公物及公用设施，保持环境卫生。
8、 勤俭节约，注意节能和修旧利废，杜绝一切浪费现象。
9、 衣容整洁，精神饱满，待人热情，使用文明用语，禁用服务忌语。
10、关心企业，主动提出合理化建议，发扬团队精神，为企业做贡献。
二、工作态度
1、 服从领导——不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。
2、 尽忠职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、串岗。
3、 正直诚实——对上级领导、同事和业主要以诚相待，不得阳奉阴违。
4、 团结协作——各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力地解决困难。
5、 勤勉高效——发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。
三、服务态度
1、 礼貌——在任何时候对待领导、同事和业主，都应使用礼貌用语，“请”字当头，“谢”字不离口。
2、 乐观——以乐观的态度对待工作和工作中的困难。
3、 友善——微笑是体现友善最适当的表达方式，以微笑迎与业主交往、沟通和与同事相处。
4、 热情——对待业主要热情周到，对待同事要热情真诚，对待工作要热情勤奋。
5、 耐心——对业主的要求应认真、耐心地聆听，在不违背公司规定的前提下，尽可能地为业主排忧解难。
6、 平等——要一视同仁地对待每一个业主，不能有贫富之分、厚此薄彼。
四、着装仪表规范
1、 着装：员工每天上岗前换好工作服，佩带工作标牌，工作牌只准佩带在工作服左胸前，不得随意佩置他处。作到衣冠整洁，不卷袖口和裤腿，皮鞋保持干净。
2、 仪表：保持好个人卫生，发型美观大方，不留、不染怪异发型。男员工经常刮胡须，不留小胡子，不剃光头。女员工淡妆上岗，不宜戴过多首饰。
五、工作行为规范
1、 提前到岗，作好清洁及准备工作。
2、 不代(托)他人打卡。
3、 办公设施摆放整齐有序，桌面整洁。
4、 出入办公室开门、关门动作轻便，进入上级领导或其他部门办公室以及业主室内，应先在门外轻扣门三下，征得同意后方可入内。若进去时门是关闭的，出来时应随手将门轻带上。
5、 维护安静、严肃的工作气氛，不得在办公室、走道内大声喧哗、吵闹，有事应到相关人员面前轻声交待。
6、 工作时间不接待私人探访，不私自会客，不得浏览与工作无关的书籍、杂志。
7、 工作时间不得到其他办公室随意走动，不得离岗、串岗、脱岗。
8、 工作时间原则上不准接打私人电话，若有急事，通话时间不宜超过3分钟。
六、接待来访规范
1、 遇有业主、客户来访，应点头示意并立即放下手中的工作起身相迎、问好，来访人员入座后，自己放方可坐下。
2、 尽量少让客人久等，否则应诚恳地表示歉意。
3、 客人站着时，接待人不要坐着谈话，最好请来访者坐下才谈话，有条件时应送上一杯茶。
4、 有关人员不在，应礼貌地代为约定时间。
5、 他人互相交谈时，不要随便去旁听或插话。若需打断，应等对方谈话告一段落时，说声“对不起，我打断一下可以吗?”得到允许后再插话。
6、 送客时，应等客人站起来后再起身，亲切道别。
七、开会礼仪规范
1、 参加公司举办的各种会议、培训，应按时到会，不得迟到或早退。
2、 会议过程中，要保持端庄坐姿、站姿，认真聆听，维护会议气氛。不得交头接耳、哄谈、吵闹。
3、 待宣布散会时方可退场。
4、 开会、听课应自觉将手机、呼机关闭或转为振动状态。
5、 会议退场时，应让公司领导先行，井然有序地退场，不得抢先拥挤、大声喧哗。
第四章考勤制度
一、
考勤打卡
1、
员工工作日必须打卡，打卡时间为上午上下班，下午上下 班， 共四次。
2、
严禁代(托)人打卡。
3、
员工因公外出或安排其他临时性工作，而未能打卡的，应于次日填写《未打卡说明单》说明情况，经服务中心主任签批后送办公室办理;若主管部门因公外出而未能打卡的，由分管领导或总经理批准后，交办公室备案。
二、
迟到和早退
1、
超过上班时间10分钟以上到岗者，即为迟到。
2、
未到下班时间下班者，即为早退。
3、
因公事迟到或早退应提前向上级主管部门沟通。
三、
旷工
1、
因公未能打卡，又未填写《未打卡说明单》予以说明者，一律按旷工处理。
2、
未经公司领导批准而擅自不到岗者，即为旷工。
3、
未按正常程序请假而休假者，即为旷工。
4、
超过国家规定的有关假期或所请病、事假的期限，未能按时上班又未及时通知公司领导者，即为旷工。
四、
病假
1、
员工请病假，除了填写《请假条》，由服务中心签批后送办公室备查外，还要持有区级以上医院的病假条(含病历)，没有病假条的一律按事假计，得到批准后方可休假。
2、
每次请病假3天以内(不包括第3天)者，必须通过服务中心负责人签批。3天以上(包括第3天)者，必须由公司分管领导审核，经总经理批准后，送办公室备案。
3、
如遇突发疾病或所请病假天数已到，不能按时达到公司者，必须在当日上班时间10分钟内电话通知服务中心主任或相关部门经理。
五、 事假
1、
请事假必须提前一天递交《请假条》，得到批准后方可休假。
2、
每次请假3天以内(不包括第3天)，必须由服务中心主任批准，3天以上(包括第3天)，必须由部门经理审核，经总经理批准后，送办公室备案。
3、
如因突发事件不能按时到达公司者，必须在当日上班10分钟内电话通知部门经理或相关负责人。
4、
上班时间原则上不准办私事，如情况紧急，必须向服务中心主任请假。
第五章劳动关系
一、聘用原则
1、 本公司根据工作需要，本着“公开招聘，择优录用”的招聘原则，依据应聘者所具有的知识水平和操作技能是否符合应聘岗位职务的能力要求和培养潜质，进行招聘与录用。
2、 用人原则：优胜劣汰，能者重用，不胜任者辞退，自由择业、双向选择。
二、试用期
1、 新录用的员工均有试用期，以考核其实际工作表现和适应能力。试用期一般为2—3个月，可以根据具体情况，经服务中心主任报总经理审批后缩短或延长，但试用期最短不得低于1个月，最长不得超过6个月。
2、 试用期内违反公司规定或不称职者，公司可随时辞退，而不做任何补偿。
三、劳动合同
员工转正后要与公司签定劳动合同或劳务协议，合同期限一般为1年，期满后可根据实际情况，经双方协商后进行续签。
四、调职
公司因工作需要或员工的工作表现和能力适合与否，可以决定员工工作岗位的调整。
五、晋升
公司对工作能力强、表现良好或有特殊贡献的员工，在认为适当的时候，可以给予晋升。晋升后头3个月属于见习期，见习期满后，工作表现满意者，由总经理正式委任。
六、辞职
1、 员工在合同期内，因有特殊原因需要辞职时，需提前1个月书面向公司呈交辞职报告，获准后按规定办理相关手续。若员工未按上述规定而擅自离职，将按违约处理，具体事项参见《劳动合同》。
2、 试用期内的员工须提前7天递交辞职申请。
七、解聘
1、 员工在工作期间有重大过失，或属于劳动法、劳动合同有关辞退条款，公司有权随时辞退而不做任何补偿。
2、 因业务调整或经营有变需要裁减人员的，公司需提前30天向全体员工说明情况，并向劳动行政部门通报，进行人员裁减，并按规定给被裁员工适当补偿。
3、 员工患病或者非因公负伤，医疗期满后，不能从事原工作，也不能从事公司另行安排的工作，公司在提前30天书面通知其本人并给予一定的补偿后，予以解聘。
第六章奖惩制度
一、奖励制度：分为书面嘉奖、通告嘉奖、奖金鼓励
(一)、书面嘉奖：有以下行为员工可以受到此奖励，在同一个年度内连续三次获得书面嘉将作为公司的储备管理人才进行培训。
1、工作态度良好，并能按时完成工作任务，成绩突出者;
2、乐于助人，主动协助同事完成任务，成绩突出者;
3、能与同事长期保持融洽关系，倍受众人称赞者;
4、受到外界称赞，为公司争光者。
(二)、通告嘉奖：有以下行为员工可以受到此奖励，同时发放奖励金为10—50元，在同一个年度内连续三次获得书面嘉将作为公司的储备管理人才进行培训。
1、在工作中表现良好，创造优异的成绩，表现突出者;
2、提出有关工作建议，经实践有显著作用者;
3、发现问题及时采取措施，避免重大损失者;
4、为保护公物或人员安全，能见义勇为者;
5、拾金不昧者。
(三)、奖金鼓励：有以下行为员工可以受到此奖励，奖励金为10—50元，三次以上受到此奖可作为公司的储备管理人才进行培训。
1、为提出合理化建议，被公司接纳，使公司获得巨大效益者;
2、在工作中长期表现良好，经主管领导提议者;
3、在重大事故中，表现突出为公司或小区挽回重大损失者。
二、 处分制度：分为口头警告、书面警告(罚款)、解雇
(一)、口头警告：有以下行为的员工将会受到管理人员的口头警告
1、上班迟到或早退者;
2、上、下班不按时打卡者;
3、上班时间大声喧哗、嘻笑、追逐者;
4、上班时间喝酒、在公共场合吸烟者;
5、工作效率低、粗心大意但未造成重大事故者;
(二)、书面警告：有以下行为的员工将会受到书面警告，并处罚分为四档分别为30、50、80、100元。严重者将加重加倍进行处罚。
1、违反“
(一)、口头警告”项之规定达三次者;
2、未获批准而撤离职守者;
3、不听从主管领导工作安排者;
4、挑拨是非、无中生有，造成很坏影响者;
5、其他对公司造成不良影响的行为。
6、值班期间值班员在岗睡岗或脱岗睡觉。
7、值班班长未能带好本班值班人员，且对值班人员的值勤错误行为未能有效进行改正。
8、连续三次不参与、参加服务中心的有关集体劳动、集体学习、培训、体能训练的行为者。
9、上班进间，外出做私事或利用职务之便，向业主/客户宣传有关广告或直销业务者。
10、对收缴费用不出示票据，将收款的费用擅自吞入者。
(三)、解雇：有以下行为的员工将会被公司解雇
1、触犯国家法律、法规及严重违反公司纪律者;
2、多次违反“
(二)、书面警告”项之规定，屡教不改者;
3、在公司内偷窃公物或私人财物者;
4、连续旷工五天或一年内累计旷工八天者;
5、多次不听从领导指令，影响工作开展者;
6、因当班时喝酒、睡觉等行为造成重大损失者;
7、被业主(住户)多次投诉，未改善者;
8、因违反公司规律给公司造成不良影响者。
第七章劳动保障
一、防护用品的发放与使用
公司将根据劳动安全、防止职业性伤害的需要，根据不同工种、不同劳动条件，发放防护用品。
1、 清洁工：从事特别肮脏清理工作者，或进行消杀作业时需接触有毒及腐蚀性物质者，必须戴橡胶手套和防护口罩。在从事登高清洁工作时，需使用状态良好的登高梯。
2、 电焊工：在从事电焊作业时，须戴防护面具。
3、 气焊工：在从事气焊作业时，须戴防护眼镜。
4、 电工：在工作时应戴绝缘手套，穿绝缘靴。
5、 高空作业人员：工作时应系安全带。
6、 安防员：在台风天气或冰雹天气出外巡逻时，应戴钢塑钢盔。
二、劳动保障
1、 公司须根据国家法律、法规的规定，为员工提供符合法定安全卫生标准的劳动条件。
2、 公司对长期从事特殊工种的员工应定期进行健康检查，对确诊为职业病患者的，应安排治疗，定期复查，对不宜继续从事原工作的，应及时调职，妥善安置。
3、 对从事特种作业的员工，必须经过专门培训，取得特种作业证书，对从事特种作业员工的培训、考核的发证，必须按照国家有关特种作业人员安全技术考核管理规定执行。
4、 员工在工作过程中必须遵守劳动安全卫生法律、法规和公司的规章制度，严格执行公司的操作管理规程。员工对公司管理人员违章指挥、强令冒险作业，有权拒绝执行，对危害生命安全和健康的行为，有权提出批评、检举和控告。
5、 员工因工负伤，凭医院证明(急诊除外)可休病假，病假期间按公司有关规定支付工资。
6、 员工从事各项服务提供活动时，应严格遵守各项[劳动保护制度]和[安全工作条例]，发生工伤事故时，所需医疗费由公司支付。
第八章工资管理
一、
根据现代企业管理的要求，本着“三个有利，三个挂钩”的原则，即有利于提高工作效率;有利于开发人力资源;有利于增加企业经济效益;将个人收入与企业经济效益挂钩，与本人工作态度与服务质量、劳动纪律挂钩，与工作绩效挂钩。充分调动全体员工的积极性和主动性，努力实现公司管理目标。
二、工资构成
1、 基本工资
2、 岗位津贴
3、 职务补贴
4、 工种补贴
三、工资岗级标准
1、 制定原则：根据行业及企业实际经营状况，制定员工工作岗位工资标准。
2、 划分标准：根据工作性质不同分为三种岗位工资，相同岗位工资又依据学历、经验等不同分为若干等级。
3、 工资等级
A、管理人员：a)一般;b)中级;c)高级 B、技术人员：a)一般;b)中级;c)高级; C、保安人员：a)一般;b)中级;c)高级
四、岗位工资级别评定办法
1、 员工经招聘录用后，根据任职资格确定工作岗位。
2、 综合部将员工基本情况进行初审后，报送公司总经理审批员工岗位工资级别标准，特殊情况的员工可由总经理批准给予适当级别的工资标准。
3、 高级管理人员(总经理、副总、部门经理)的工资级别标准由董事会决定。
4、 试用期人员工资根据新聘员工从事的岗位，按相应岗位的试用工资标准发放。
五、工资发放
次月10日为发薪日。由各部门内勤员提前一周将员工考勤统计结果和上月的考评结果报部门经理审核，报公司总经理审批后，报送财务部计发。
六、其他薪金发放标准
1、满勤奖：工作人员凡考勤符合要求。全年出满勤者，年终发放一个月工资作为满勤奖。
注： 满勤奖由综合部统计报公司总经理审批，公司总经理根据本年度公司的营业利润决定是否计发实际金额。
A) 迟到、早退：全年累计3次以内不扣，超过六资以上，本年度严禁提升职位，超过15次的每次停发年终满勤奖。
B) 事假：全年累计每天扣1个点，超过15天取消全年满勤奖;
C) 病假：全年累计3天以内不扣，超过3天的每天扣1个点，超过30天取消全年满勤奖; D) 旷工：全年累计每旷工一天扣3个点，超过3天的取消全年满勤奖; E)
婚、丧、产假、公伤病假、法定假期不扣。 F)
工作未满一年的员工满勤奖发放如下： a) b) c) d) 工作9~11个月的发满勤奖的70%; 工作6~8个月的发满勤奖的50%; 工作3~5个月的发满勤奖的30%; 未满3个月者不享受满勤奖。
2、 年终奖金：以公司的经营利润和员工综合素质考核为依据，发放标准由总经理核定。服务年限不满一年者，依年限比例计算，不满半个月以半个月计，不满一个月者，以一个月计。
3、加班费。经公司领导同意在日法定标准工作时间以外加班的及国家法定休息日值班和加班的，按《劳动合同》有关规定计发加班工资。
七、工资变动管理
1、 员工工资实行动态管理。员工评定岗位级别后，工资按照岗位标准套入相应的档次，具体执行薪随岗定、岗变薪变、易岗易薪的工资管理原则。
2、 根据企业经济效益和目标管理情况，由公司领导研究决定调升和下浮员工工资的比例，以增强企业发展后劲。
3、 工资调整与劳动纪律挂钩：
对于员工表现将依据奖励制度执行，发现有违纪现象，按相应的处罚标准在当月的工资中扣除。具体执行《员工奖惩条例》。
第九章 附则
1本手册属内部资料，请注意妥善保存。
2如若不慎遗失，请及时向综合部申报补领，并补交工本费20元。 3员工在离职时，应将本手册交还行政部。
4本手册应根据劳动法及公司规定作正确理解，本手册条款亦构成劳动合同的一部分。 5对本手册内容，如有不甚详尽或有不感到疑惑之处，表随时向行政部咨询，以确保理解无误。 6随着公司的发展，本手册将会不定期进行修改，请各员工注意公司相关方面的通知。